domenica 31 ottobre 2010

"Il nostro condominio" augura Buon Halloween.

sabato 30 ottobre 2010

I vari tipi di assemblee di condominio.

venerdì 29 ottobre 2010

Esclusa per il condominio la possibilità di fallimento.


Non essendo imprenditore commerciale, il condominio non è assoggettato alle procedure fallimentari. Dispone infatti l'articolo 2082 del codice civile: " E' imprenditore chi esercita professionalmente una attività economica organizzata al fine della produzione o dello scambio di beni o di servizi ". In caso di debiti consolidati, tenuto al pagamento degli stessi è ciascun condomino alla stregua della propria quota millesimale di proprietà.

Quanto alla responsabilità dell'amministratore, quest'ultimo è tenuto, a norma dell'articolo 1130, numero 3 del codice civile, a riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria dell'edificio e delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni. Il che significa che, ove l'amministratore non rispetti il proprio obbligo di riscuotere i contributi, può - sussistendone i presupposti - essere tenuto al risarcimento danni nei confronti della collettività condominiale.

Fonte: "L'esperto risponde" de Il Sole 24Ore

giovedì 28 ottobre 2010

Infiltrazioni d'acqua provenienti dalla terrazza a livello, rappresentanza dell'amministratore


Tribunale Roma, n. 17834 del 2.9.2010
In tema di infiltrazioni d'acqua provenienti dalla terrazza a livello, avente la funzione di lastrico solare di copertura dell'edificio condominiale, con conseguente soggezione alla disciplina di cui all'art. 1126 c.c. Il soggetto tenuto alla relativa manutenzione e ricostruzione è il Condominio, quale rappresentante di tutti i condòmini obbligati, con riparto delle spese in base ai criteri ex art. 1126 c.c. e l'amministratore ha la rappresentanza dell'intero condominio, anche quando si tratti di cose destinate a servire solo un gruppo di condomini.

In sostanza, in tema di condominio c.d. parziale, come da fattispecie, non sussiste il difetto di legittimazione passiva in capo all'amministratore dell'intero condominio, quale unico soggetto fornito di rappresentanza processuale in ordine a qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio (art. 1131 c.c.), ma si verifica la restrizione degli effetti della sentenza, nell'ambito dei rapporti interni, ai soli condòmini interessati.


mercoledì 27 ottobre 2010

Condominio: in appello a Roma continua a valere la «solidarietà».


Un piccolo ribaltone. La sentenza 2729/2010 della Corte d'appello di Roma riafferma il principio della solidarietà dei debiti condominiali, smentendo l'orientamento affermato dalla pronuncia delle Sezioni unite del Corte di cassazione 9148/2008, con la quale i giudici avevano preso posizione a favore della parziarietà.

Ogni membro del condominio – ha affermato nel 2008 la Cassazione – risponde dei debiti condominiali solo per la quota di propria spettanza. Quindi i creditori e i fornitori del condominio non possono chiedere il pagamento di tutto il debito a un condomino ritenuto più "solido" degli altri, ma devono chiedere a ciascuno soltanto la propria quota. Né valeva come eccezione la sentenza 14813/2008, con cui la Cassazione aveva sì riaffermato la solidarietà, ma per disciplinare il rapporto tra due soggetti che erano cointestatari di uno stesso alloggio.

I giudici d'appello di Roma hanno affrontato il caso di un singolo condomino che era stato intimato a pagare tutta la somma dovuta all'ex amministratore, quale rimborso per spese anticipate dal professionista durante il proprio mandato. Il condomino – una società – aveva fatto opposizione contro il precetto, sostenendo di essere tenuto a pagare solo la propria quota (calcolata secondo i millesimi di proprietà) e non tutto l'importo delle spese anticipate dall'amministratore.

La società, in sostanza, si era richiamata allo stesso principio riaffermato dalla sentenza 9148/2008 della Cassazione. Secondo questa pronuncia – in estrema sintesi – perché tra più debitori scatti la regola della solidarietà ci vogliono due requisiti: l'identica causa dell'obbligazione e l'indivisibilità della prestazione. E siccome il pagamento di una somma di denaro è sempre divisibile, ecco spiegato perché scatta la parziarietà.

La Corte d'appello, però, ha dato ragione all'amministratore, che quindi può chiedere alla società il pagamento di tutto il debito, e non solo della quota di propria spettanza.

Secondo i giudici d'appello, il requisito della indivisibilità della prestazione «non costituisce un requisito per differenziare le obbligazioni solidali (in cui ciascun debitore è tenuto all'intera prestazione) dalle obbligazioni parziarie (in cui ciascun debitore è tenuto alla prestazione per la sua quota)».

Sempre secondo la Corte d'appello, «l'articolo 1292 del Codice civile non indica affatto la "indivisibilità" della prestazione come un requisito della obbligazione solidale, né tanto meno identifica l'obbligazione solidale con la obbligazione indivisibile. L'articolo 1292 identifica l'obbligazione solidale passiva nella esistenza di una pluralità di soggetti debitori tutti tenuti alla medesima prestazione, cioè ad una prestazione comune a tutti i debitori».

Quindi, per stabilire se un'obbligazione con più debitori è solidale o parziaria non si deve badare alla divisibilità della prestazione. Si deve guardare, invece, all'articolo 1294 del Codice civile: «I condebitori sono tenuti in solido se dalla legge o dal titolo non risulta diversamente». Di conseguenza, concludono i giudici d'appello, «in base a questa regola di solidarietà i comproprietari di una cosa per i debiti relativi all'amministrazione e manutenzione del bene comune sono sempre debitori solidali».

Proprio in virtù dei contrasti giurisprudenziali, la società che si è vista condannata a pagare tutto il debito ha ottenuto di non dover rimborsare le spese legali alla controparte. E sarebbe stato strano il contrario, visto che l'appello è stato discusso all'inizio del 2009, dopo la pronuncia delle Sezioni unite della Cassazione. Inoltre, c'è da chiedersi quale destino potrà avere la pronuncia della Corte d'appello in caso di eventuale ricorso in Cassazione, visto che la singola sezione investita del giudizio non potrebbe discostarsi dalle Sezioni unite.

Fonte: Luana Tagliolini de Il Sole 24Ore

martedì 26 ottobre 2010

Le maggioranze in assemblea per deliberare.


Sembrerebbe tutto scontato, ma l’esperienza insegna che quando si tratta di deliberare le certezze possono divenire dubbi e una decisione presa, magari con fatica, può essere annullata da una banale imperfezione.
Cosa avviene nel caso in cui, in seconda convocazione costituita, ad esempio, con 700 millesimi, 334 di questi approva un deliberato, mentre i restanti 366 non lo approvano? La risposta sembrerebbe ovvia ma non è così scontata!

La sentenza della Corte di Cassazione n.6625 del 5.4.04 ha esaminato il problema che si presenta in relazione a una delibera approvata dai condomini in seconda convocazione con la maggioranza prevista dall’art.1136 c.c. 3 comma e specificatamente nel caso in cui i valori millesimali dei condomini che hanno votato contro la delibera siano superiori a quelli dei condomini che invece hanno votato a favore della stessa.

In proposito la Corte ha affermato che in tema di condominio, la regola posta dall’art.1136 c.c. 3 comma, secondo la quale la deliberazione assunta dall’assemblea condominiale in seconda convocazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell’edificio, deve essere interpretata nel senso che coloro che abbiano votato contro l’approvazione non devono rappresentare un valore proprietario maggiore rispetto a coloro che abbiano votato a favore, perché l’art.1136 c.c. privilegia il criterio della maggioranza del valore dell’edificio come strumento coerente per soddisfare l’esigenze condominiali.

La Corte con la propria sentenza ha statuito che era necessario procedere ad una interpretazione complessiva dell’art.1136 c.c. tenendo conto che il primo e secondo comma dello stesso, in relazione alla validità delle deliberazioni in prima convocazione, prevedono una doppia maggioranza costitutiva e una doppia maggioranza deliberativa, precisamente che i voti favorevoli devono rappresentare la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore, mentre il 3 comma, relativo all’ipotesi che in prima convocazione non sia stato possibile raggiungere il numero legale e per consentire che il condominio possa, comunque, procedere alla deliberazione, fissa in modo implicito in un terzo della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo del valore, prevedendo la stessa doppia maggioranza come limite minimo per la validità delle deliberazioni.

La Cassazione con ciò ha voluto stabilire che in caso di partecipazione all’assemblea di un solo terzo dei condomini, che rappresentino un terzo del valore, la deliberazione è valida se viene approvata all’unanimità, mentre nel caso di una partecipazione più nutrita, la deliberazione resta comunque soggetta al raggiungimento da parte della maggioranza dei votanti a favore del doppio quorum.

Con detta sentenza la Corte ha, inoltre, voluto sottolineare che non può bastare che la maggioranza dei votanti a favore sia rappresentativa di almeno un terzo del valore, ma è necessario che coloro che abbiano votato contro non siano rappresentativi di un valore maggiore rispetto agli altri, anche se numericamente inferiori.

In definitiva occorre che la maggioranza sia tale non solo in relazione al numero di coloro che votano favorevolmente, ma anche al valore che essi rappresentano. In conclusione per l’approvazione delle delibere assembleari in seconda convocazione devono sussistere entrambe le maggioranze stabilite dall’art.1136 c..c. 3 comma ed entrambe devono risultare maggioritarie rispetto al numero ed alla rappresentatività dei partecipanti contrari all’approvazione.

In prima convocazione
L’assemblea in seconda convocazione è stata oggetto d’esame da parte dei magistrati.
Infatti deve considerarsi nulla l’assemblea condominiale se non si è raggiunto il quorum previsto dall’art.1136 c.c. che richiede i due terzi del valore dell’intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio in prima convocazione, e un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti in seconda convocazione (trib. Cagliari 1.3.96).

In seconda convocazione
La seconda convocazione dell’assemblea condominiale è condizionata dall’inutile e negativo esperimento della prima, sia per completa assenza dei condomini, sia per insufficiente partecipazione degli stessi in relazione al numero e al valore delle quote.

La verifica di tale condizione va espletata in seconda convocazione, sulla base delle informazioni orali rese dall’amministratorere, il cui controllo può essere fatto dagli stessi condomini, che sono stati assenti alla prima convocazione o essendo stati presenti, sono in grado di contestare tali informazioni, e pertanto, una volta accertata la regolare convocazione dell’assemblea, l’omessa redazione del verbale che consacra la mancata riunione dell’assemblea in prima convocazione non impedisce che si tenga l’assemblea in seconda convocazione, né la rende invalida (Cass.n.3862/96).

I termini per la convocazione
Infine il termine di 5 gg prima della data fissata per l’assemblea dei condomini stabilita dall’art.66 disp.att.c.c., si riferisce alla data indicata per la prima convocazione, a nulla rilevando che l’amministratore fissi per questa un’ora insolita, implicitamente invitando i condomini a disertarla (Corte Appello Genova 26.4.96).

Conclusioni
In conclusione di ciò si deve far presente che vi sono quattro recenti interventi pubblicistici e precisamente l’art. 2 L. 9.1.89 n. 13 (superamento barriere architettoniche), art. 9 L. 24.3.89 n. 24 (in materia di parcheggi), l’art. 26 L. 9.1.91 n. 10 (piano energetico), l’art. 15 L. 17.2.92 n. 179 (edilizia residenziale) che stabilisce, in caso di interventi di recupero: “in deroga agli articoli 1120, 1121 e 113, 5 comma cc, gli interventi di recupero relativi ad un unico immobile composto da più unità immobiliari, possono essere disposti dalla maggioranza dei condomini che comunque rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio”, che hanno semplificato la formazione della volontà assembleare in deroga alla disciplina del Codice.

Fonte: Giorgia Manieri su Servizi Immobiliari

lunedì 25 ottobre 2010

Iva agevolata, somministrazione di gas metano usato per usi civili nei confronti di condomìni o cooperative di abitanti di edifici abitativi


A.d.E. - Risoluzione del 15 ottobre 2010, n. 108/E
OGGETTO: Somministrazione di gas metano usato per usi civili nei confronti di condomìni o cooperative di abitanti di edifici abitativi – disposizioni in materia di aliquota IVA - n. 127-bis della tabella A, parte III, allegata al DPR n. 633 del 26 ottobre 1972

Con la presente risoluzione si forniscono chiarimenti in ordine alla portata applicativa della disposizione normativa di cui al n. 127-bis della tabella A, parte III, allegata al DPR n. 633 del 26 ottobre 1972, relativamente alla somministrazione di gas metano usato per usi civili.  In particolare, tale documento di prassi ha lo scopo di eliminare dubbi interpretativi e problematiche applicative, da più parti manifestate, con specifico riferimento al caso della somministrazione di gas nei confronti di condomìni e cooperative di abitanti di edifici abitativi che utilizzano impianti di tipo centralizzato e collettivo.

E’ il caso di rammentare che la scrivente ha diramato istruzioni operative sulla portata applicativa del n. 127-bis con la circolare del 17 gennaio 2008 n. 2/E e che nessun documento di prassi ha mai affrontato la specifica problematica dei condomìni e delle cooperative di abitanti di edifici abitativi.

Come è noto, l'articolo 2, comma 5, del decreto legislativo 2 febbraio 2007, n. 26, ha modificato, a decorrere dal 1° gennaio 2008, il numero 127-bis della tabella A, parte III, allegata al DPR n. 633 del 1972, il quale, nella sua attuale formulazione, prevede l'applicazione dell'aliquota IVA del 10 per cento alla " somministrazione di gas metano usato per combustione per usi civili limitatamente a 480 metri cubi annui; somministrazione, tramite reti di distribuzione, di gas di petrolio liquefatti per usi domestici di cottura cibi e per produzione di acqua calda, gas di petroli liquefatti contenuti o destinati ad essere immessi in bombole da 10 a 20 Kg in qualsiasi fase della commercializzazione".

Il regime introdotto ha inteso recepire nell'ordinamento nazionale la direttiva europea 2003/96/CE, che ha rivisto la normativa sulla tassazione dei prodotti energetici e dell'elettricità. Di fatto, si è inteso modificare il criterio di tassazione, che non si basa più sulla tipologia di utilizzo, ma sull'entità del consumo.

Il novellato n. 127-bis introduce, pertanto, un limite quantitativo per l’applicazione dell’aliquota agevolata alla somministrazione di gas metano per usi civili. In particolare, la nuova normativa prevede una tassazione del 10 per cento sui primi 480 metri cubi annui consumati " per combustione per usi civili"; i metri cubi eccedenti tale soglia devono invece essere tassati secondo l'ordinaria aliquota del 20 per cento.

Per effetto delle modifiche introdotte dal citato decreto legislativo 2 febbraio 2007, n. 26, le disposizioni IVA risultano armonizzate con quelle previste in materia di accise, contenute nell’articolo 26 del Testo Unico accise, approvato con DPR del 26 ottobre 1995, n. 504, come sostituito dall’articolo 1, comma 2, lettera i), del d.lgs. n. 26 del 2007, in base al quale il consumo di gas viene distinto tra usi civili e usi industriali e, con riferimento ai primi, la misura delle diverse aliquote di accisa è determinata in base a scaglioni di consumo annui.

Con la citata circolare del 17 gennaio 2008 n. 2/E, l’Agenzia delle Entrate, ha precisato che i consumi di gas naturale esposti in bolletta/fattura verranno imputati allo scaglione di 480 metri cubi, fino a quando non verrà raggiunto il predetto limite, a partire dal 1° gennaio di ogni anno (ovvero, se successiva, dalla data di attivazione della somministrazione) fino al 31 dicembre dell’anno stesso (ovvero, se anteriore, fino alla data di cessazione del contratto di somministrazione), con applicazione dell’aliquota IVA del 10 per cento. Per i consumi oltre il predetto limite, si applicherà l’aliquota ordinaria del 20 per cento sulla parte eccedente.

Con particolare riferimento al caso della somministrazione di gas metano per usi civili nei confronti di condomìni e cooperative di abitanti di edifici abitativi che utilizzano impianti di tipo centralizzato e collettivo, si precisa che il limite di 480 m.c. annui, stabilito ai fini della fruizione dell’aliquota del 10 per cento, di cui al n. 127-bis, va riferito alle singole utenze di ciascuna delle unità immobiliari che costituiscono il condominio o la cooperativa di abitanti.

In altri termini, per quanto concerne il profilo quantitativo, il beneficio compete sino al raggiungimento del limite massimo annuale di 480 metri cubi con riferimento a ciascuna delle utenze del condominio o cooperativa di abitanti di edifici abitativi.  Ne consegue che, in presenza di un impianto centralizzato, il limite di 480 mc deve essere moltiplicato per il numero delle unità immobiliari il cui impianto di riscaldamento è allacciato all’impianto centralizzato.

Resta fermo che, ai fini dell’applicazione dell’aliquota agevolata del 10 per cento, di cui al 127-bis, deve essere soddisfatto il requisito ulteriore del consumo di gas per ‘usi civili’, nell’accezione già attribuita dalla citata circolare del 17 gennaio 2008 n. 2/E. Ciò posto, relativamente alla eventuale tematica concernente il comportamento che la società che eroga il gas metano deve assumere in caso di richiesta di rimborso, da parte degli utenti del servizio, dell'IVA già applicata nella misura del 20 per cento, si osserva che tale tematica ha ad oggetto il rapporto intercorrente fra il gestore del servizio e gli utenti finali del medesimo.
Detto rapporto è regolamentato, in base al vigente assetto normativo, dalla disciplina civilistica e allo stesso resta, pertanto, estranea l'Amministrazione finanziaria. Secondo la consolidata giurisprudenza della Corte di Cassazione, infatti, la disciplina in materia di IVA delinea la sussistenza di tre distinti rapporti giuridici intercorrenti, rispettivamente, tra cedente (o prestatore) ed Amministrazione finanziaria - relativamente al pagamento dell'imposta - fra cedente (o prestatore) e cessionario (o committente) - in ordine all'esercizio della rivalsa - e fra cessionario (o committente) ed Amministrazione finanziaria - relativamente all'eventuale detrazione dell'IVA assolta in via di rivalsa (cfr. Cass. 6419 del 22 aprile 2003).

Pertanto, gli utenti del servizio potranno chiedere, ricorrendone i presupposti, la restituzione dell'importo corrispondente alla maggiore IVA ad essi addebitata direttamente alla società che eroga il gas metano. In merito, invece, alla possibilità di recuperare l'IVA applicata dalla medesima società nella misura eccedente il 10 per cento e versata all'Erario, si fa presente quanto segue.

L’eccezionalità della situazione che si è determinata a seguito della presente pronuncia e la connessa necessità di evitare che a seguito della stessa possano verificarsi indebiti arricchimenti, porta ad escludere che possano essere utilizzati, per ottenere il rimborso dell'imposta a suo tempo applicata in misura eccedente il 10 per cento, i meccanismi ordinari di variazione delle fatture, disciplinati dall'articolo 26 del DPR n. 633 del 1972.

Appare, invece, necessario il ricorso alla procedura di cui all'articolo 21 del decreto legislativo 31 dicembre 1992, n. 546, il quale stabilisce, al comma 2, che la domanda di restituzione di tributi non dovuti "in mancanza di disposizioni specifiche, non può essere presentata dopo due anni dal pagamento, ovvero, se posteriore, dal giorno in cui si è verificato il presupposto per la restituzione", sempre che il diritto alla restituzione non sia prescritto.

Nel caso di specie, si ritiene che il termine biennale di cui all'articolo 21 del D.Lgs. n. 546 del 1992 decorra dalla data del versamento dell'imposta applicata nella misura del 20 per cento. Inoltre, al fine di garantire la neutralità del tributo e la completa eliminazione del rischio di un indebito arricchimento del soggetto gestore (il quale potrebbe ottenere il rimborso di un'IVA che non ha restituito all'utente), la restituzione, da parte dell'Erario alla società che eroga il gas metano dell'IVA da essa addebitata agli utenti in misura eccedente il 10 per cento, potrà avvenire solo a condizione che la stessa società dimostri la effettiva restituzione dell'imposta agli utenti medesimi e nel limite della somma effettivamente restituita a questi ultimi.

Le Direzioni Regionali vigileranno affinché le istruzioni impartite ed i principi enunciati nella presente risoluzione vengano applicati con uniformità.
IL DIRETTORE CENTRALE


venerdì 22 ottobre 2010

Rendiconto preventivo e decreto ingiuntivo.


L’amministratore di condominio, incaricando un legale o personalmente (quando gli è consentito, art. 86 c.p.c.), è legittimato a chiedere ed ottenere l’emissione di un decreto ingiuntivo di pagamento basato sul rendiconto preventivo regolarmente approvato dall’assemblea di condominio. Questo, in estrema sintesi, il cuore di una pronuncia resa dal Tribunale di Genova lo scorso 31 agosto.

La sentenza risulta essere particolarmente interessante in quanto, alle volte, si è portati a credere che il rendiconto preventivo non abbia la stessa efficacia di quello consuntivo. Così non è. Prima di capire perché il giudice ligure si sia espresso in tal modo è utile fornire una definizione, a livello generale, del concetto di rendicontazione preventiva e consuntiva.

L’amministratore di condominio, al termine d’ogni anno di gestione, è tenuto per legge a presentare all’assemblea il conto della propria gestione ed il prospetto per quella successiva (artt. 1129, 1135 c.c.). Il primo prende il nome di rendiconto consuntivo che come dice lo stesso termine permette ai condomini di fare un’analisi finale dei costi sostenuti durante l’anno.

Il secondo, invece, proprio perché nel corso del periodo di gestione sarà necessario affrontare delle spese necessarie all’erogazione dei servizi nell’interesse comune, altro non è che una previsione dei costi che dovranno essere affrontati nel futuro. Preventivo e consuntivo, documenti contabili per la cui redazione non è necessario osservare particolari forme (Cass. 23 gennaio 2007 n. 1405), sono approvati dall’assemblea con le medesime maggioranze:

a)in prima convocazione con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresentino quanto meno 500 millesimi;
b)in seconda convocazione con il consenso di almeno un terzo dei condomini che rappresentino quanto meno un 333 millesimi.

Approvati questi documenti, l’amministratore avrà diritto d’agire, anche giudizialmente, per recuperare le somme dovute dai condomini morosi. E’ chiaro in tal senso il primo comma dell’art. 63 disp. att. c.c. a mente del quale: per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore può ottenere decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione.

Proprio l’assenza di uno specifico riferimento ad uno dei due documenti deve portare a concludere che con stato di ripartizione possa intendersi tanto quella preventiva quanto quella consuntiva. Dello stesso avviso il magistrato genovese che a dato giustizia in una causa sorta con l’opposizione ad un decreto ingiuntivo emesso sulla base di una ripartizione preventiva dei costi.

Secondo il giudice, infatti, si deve osservare che l’art. 63 delle disp. Att. del c.c. autorizza la riscossione mediante ingiunzione immediatamente esecutiva per ogni tipo riparto spese votato dall’assemblea, quindi anche in base al preventivo.

L’obbligazione intesa a consentire al condominio una adeguata provvista pare autonoma rispetto a quella principale di sopportare definitivamente i costi. Si è, in pratica, di fronte ad una obbligazione d’acconto, che contribuisce poi alla definizione dell’entità dell’obbligazione finale, ovvero, in caso di eccesso, dà origine ad un indebito obiettivo. (Trib. Genova 31 agosto 2010).

Fonte: Avv. Alessandro Gallucci de Lavorincasa

giovedì 21 ottobre 2010

Muffa e umidità nell'appartamento locato, il proprietario paga i danni anche se l'inquilino è moroso.


Corte di Cassazione, sez. III, sentenza 28 settembre 2010, n. 20346
Se l'immobile è affetto da umidità il giudice può decretare il risarcimento danni ( dovuti all’ammuffimento dei suppellettili ) in favore dell’inquilino a carico del proprietario, anche quando il locatario risulta sfrattato per non aver pagato i canoni mensili.

(Nella specie Il proprietario intimava sfratto per morosità al locatario per essersi autoridotto il canone stabilito e per aver completamente omesso il pagamento nei mesi successivi.)

Fonte: Condominioweb

mercoledì 20 ottobre 2010

In condominio tutte le tabelle si modificano a maggioranza.


Le tabelle millesimali in condominio si possono cambiare tutte. Parola di giudice di Cassazione, cioè dell'estensore della motivazione della sentenza a sezioni unite n. 18477/2010. Roberto Triola, presidente della II sezione, intervenendo lo scorso 6 ottobre a un convegno organizzato a Pisa da Anaci (amministratori condominiali ) e Uppi (piccoli proprietari), ha rassicurato gli operatori.

Nel question time seguito alle relazioni sono emersi alcuni punti fermi che possono indurre giuristi, condomini e amministratori a una lettura più serena della pronuncia: anzitutto, Triola ha rilevato che questa riguarda il valore millesimale della proprietà dei singoli condomini e quindi ha una valenza generale, posto che le tabelle predisposte per alcuni servizi (riscaldamento) o ai sensi degli articoli 1124 e seguenti del Codice civile altro non sono che applicazione specifica dei principi generali di cui all'articolo 1123. Le tabelle, dunque, hanno sempre valore regolamentare, quindi l'approvazione o la revisione richiedono in ogni caso le maggioranze di cui all'articolo 1138, salvo che acquistino natura convenzionale ai sensi dell'articolo 1123, primo comma, ultimo inciso, ovvero si discostino espressamente e formalmente da una ricognizione di valore (si veda anche «Il Sole 24 Ore» del 4 ottobre scorso).

La revisione, inoltre, ha spiegato Triola, non è ovviamente consentita ad libitum, timore manifestato da molti degli amministratori presenti che temevano una deflagrazione di contenzioso nei condomini, ma si può disporre laddove colui o coloro che la richiedono adducano la sussistenza di un errore nelle tabelle in uso. I presupposti di cui all'articolo 69 delle disposizioni di attuazione continuano a governare la materia della revisione, e in assenza di errori o modifiche sostanziali non si potrà procedere ad alcuna revisione delle tabelle esistenti, neppure a maggioranza.

Laddove anche un singolo condomino adduca, motivatamente e in maniera sostenibile e documentata, la sussistenza di un errore, l'amministratore, anche in deroga al disposto di cui all'articolo 66 delle disposizioni di attuazione, dovrà convocare un'assemblea nella quale, con le maggioranze previste dall'articolo 1138 del Codice civile, si potrà decidere di incaricare un tecnico per una valutazione in ordine alla revisione e per la eventuale successiva redazione di nuove tabelle. Che verranno poi approvate con le stesse maggioranze. In caso di inerzia del condominio, il condomino che si duole dell'esistenza di un errore dovrà dar corso ad azione giudiziale.

Cassata, quindi la tesi che la tabella sia sempre un atto negoziale e riaffermatane invece la natura regolamentare, la legittimazione passiva in ordine alla lite relativa alla loro revisione spetta all'amministratore e non già ai singoli. Con un deciso alleggerimento di formalità, tempi e costi necessari.

La tabella recepita in un regolamento approvato da tutti i condomini è comunque suscettibile di revisione a maggioranza, laddove si ispiri a criteri regolamentari, poiché l'unica tabella che ha natura convenzionale – e che quindi può essere modificata solo all'unanimità – è quella che preveda deroghe ai criteri legali di riparto previsti dal Codice.

Fonte: Massimo Ginesi de Il Sole 24Ore

martedì 19 ottobre 2010

Bilancio condominiale, con che criterio redigerlo ?


L’art. 1130 del codice civile prevede che l’amministratore di condominio, alla fine di ciascun anno, renda il conto della sua gestione, non stabilendo, però, le modalità e i criteri che devono essere rispettati per la compilazione del relativo documento Chi amministra un condominio quindi – salvo differenti, specifiche previsioni contenute nel regolamento condominiale – non ha l’obbligo di seguire, nella redazione del rendiconto, un criterio specifico per la registrazione delle spese e delle entrate potendo, a tal fine, adottare indifferentemente il principio di ”cassa” o quello di ”competenza”.

Applicare il primo principio significa tenere conto soltanto delle entrate e delle uscite effettivamente avvenute nel periodo dell’esercizio contabile (individuato, in ambito condominiale, nei termini previsti dal regolamento o, in mancanza di questo, coincidente con l’anno solare) e non già delle somme che si riferiscono a tale periodo ma che sono, rispettivamente, ancora da corrispondere, o ancora da incassare.

Diversamente, applicare il principio di ”competenza” vuol dire inserire nel rendiconto tutte le voci di entrata e di uscita che si riferiscono all’esercizio contabile a prescindere, rispettivamente, dall’avvenuto incasso o pagamento.

Entrambi i princìpi sono pienamente applicabili in sede di redazione del bilancio condominiale; tuttavia l’adozione del principio di ”cassa”, sebbene garantisca una perfetta coincidenza dei movimenti bancari con i movimenti registrati nella contabilità del condominio, permettendo così un facile controllo della gestione, comporta anche, nell’ipotesi di subentro nella proprietà di un’unità immobiliare, che il nuovo proprietario – pur avendo definito con il venditore tutte le pendenze condominiali che risultano in bilancio, onde evitare di essere tenuto a risponderne ai sensi dell’art. 63 disp. att. cod. civ. – sia, ciò nonostante, chiamato a contribuire a oneri che riguardano periodi precedenti il suo acquisto.

Alla luce di quanto sopra, pertanto, la soluzione da preferire – e che la Confedilizia ha invitato le Associazioni territoriali a consigliare agli amministratori - è quella di adottare, nella redazione del rendiconto, il principio di ”competenza” e di predisporre, al contempo, una situazione patrimoniale del condominio in cui si evidenzino, alla data di chiusura dell’esercizio contabile, le giacenze (in cassa, presso la banca o la Posta), i pagamenti da effettuare e le somme da incassare: si consentirà, in tal modo, a tutti i condòmini di avere egualmente un facile controllo della gestione ma si eviterà il rischio di porre a carico di eventuali nuovi proprietari le spese non di loro competenza.

Fonte: Corrado Sforza Fogliani presidente Confedilizia su Mondocasa Blog

lunedì 18 ottobre 2010

Cani in appartamento, 103 liti al giorno.


Le briciole sul terrazzo, i lavori domestici, il rumore dei tacchi, i mozziconi di sigaretta. Sono tanti i motivi che portano a liti e dispetti tra i condomini. Tra le cause scatenanti maggiori in questi ultimi anni sono gli animali. Cani e gatti fanno litigare i vicini in media ogni 12 minuti e un caso su quattro finisce davanti al giudice. Lo rivela l’Associazione Italiana per la Difesa di Animali e Ambienti (Aidaa). Nel 2009 ci sono state 11 mila richieste di consulenza in più all’Aidaa rispetto al 2008. In tutto 37 mila, 103 al giorno. Un bel numero. Notizia positiva è che sono diminuiti i litigi finiti poi in aula del tribunale (3.800 del 2009 rispetto alle 4.500 dell’anno precedente).

Oggetto delle segnalazioni sono soprattutto i cani (70%). Qualche problema anche con i gatti (26%), i conigli (2%) e altri tipi di animale (2% tra tartarughe, uccelli canterini). Ciò che disturba di più è l’abbaiare degli amici a quattro zampe durante le ore di riposo e di notte. Ai condomini fa anche poco piacere che gli animali usino gli ascensori e gli spazi comuni e spesso lamentano odori sgradevoli dagli appartamenti che hanno almeno un animale domestico.

Nel 2009, 54 liti hanno persino provocato feriti. Il 10 ottobre 2010 un tassista è finito in fin di vita per aver, inavvertitamente, investito un cocker. Il presidente dell’Aidaa Lorenzo Croce ha precisato che “gli animali spesso sono solo pretesti”. Secondo Croce, bisognerebbe adattare i regolamenti condominiali alle normative nazionali e regionali sulla tenuta di amici a quattro zampe e simili nei palazzi. Anche i proprietari dovrebbero stare più attenti. Più del 15% delle richieste potrebbe essere evitato se chi ha un cane avesse più cura degli spazi comuni.

Le regioni meno tolleranti agli animali in condominio sono Lombardia e Piemonte. Alle loro spalle Lazio, Veneto, Emilia e Toscana. In fondo alla classifica, Valle d’Aosta, Molise, Liguria e Basilicata. Le città che hanno fatto un maggior numero di richieste di consulenza all’associazione sono state Milano, Roma, Parma, Padova e Vicenza.

Posso solo dire – ha concluso il presidente Croce – che nella quasi totalità dei casi sarebbe sufficiente l'applicazione del buon senso per arginare e risolvere il problema delle liti condominiali per animali. Troppo spesso si ricorre alle carte bollate quando invece basterebbero pochi accorgimenti per risolvere situazioni che se trascinate possono in alcuni casi degenerare in maniera incontrollata”.

venerdì 15 ottobre 2010

Legittimazione dell'amministratore a stipulare un contratto di assicurazione dello stabile condominiale.


Cass. civ., sez. III, 6 luglio 2010, n. 15872.
Affinchè l'amministratore sia legittimato a stipulare un contratto di assicurazione dell'edificio condominiale, non é richiesto il consenso di tutti i condomini, occorrendo soltanto, ed anche nel caso di assicurazione di durata superiore ad un anno la deliberazione dell'assemblea, che deve essere assunta a maggioranza qualificata, non però ai sensi dell'art. 1136, comma quinto, cod. civ. (trattandosi di un atto che non rientra nell'ambito delle innovazioni), bensì con quella prevista dall'art. 1136, commi secondo e quarto, cod. civ., sia in prima che in seconda convocazione.

Fonte: Condominioweb

giovedì 14 ottobre 2010

Spese di ristrutturazione del terrazzo.


La copertura dell’edificio condominiale, sia essa del tipo tetto o lastrico, necessita periodicamente d’interventi manutentivi. Scopo delle opere, è evidente, è quello di preservare il buono stato di quella parte dell’edificio indispensabile alla completa fruizione dello stesso.

La legge contempla espressamente due ipotesi in relazione alla proprietà del tetto o del lastrico. Esse rivestono una notevole importanza con specifico riferimento alla disciplina di ripartizione delle spese inerenti interventi manutentivi.

Così, nel caso di tetto (o lastrico) di proprietà condominiale, salvo il caso di diversa disposizione contenuta nel regolamento condominiale d’origine contrattuale, i costi per le opere conservative dovranno essere sostenuti da tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà (art. 1123, primo comma, c.c.). Qualora il condominio avesse più lastrici (o tetti) le spese di manutenzione degli stessi devono essere ripartite solamente tra i condomini che ne traggono utilità (art. 1123, terzo comma, c.c.).

Diverso il caso in cui la parte di copertura dell’edificio è di proprietà comune ma l’uso è riservato ad uno o più condomini. In tal caso, sempre facendo salva ogni diversa disposizione contenuta nel regolamento condominiale d’origine contrattuale , ai sensi dell’art. 1126 c.c. quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

Che cosa accade, invece, allorquando oltre all’uso anche la proprietà di quella parte dell’edificio è esclusiva? Come dovranno essere ripartite le spese?
La domanda sorge spontanea e molte volte si è tentati a concludere dicendo che poiché il bene è di proprietà esclusiva alle spese di conservazione debba provvedere solamente il legittimo proprietario.

Le Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione hanno smentito tale convincimento, equiparando la copertura dell’edificio di proprietà esclusiva a quella concessa in uso esclusivo, sia per quanto concerne le spese di conservazione, sia per quelle relative a danni causati da ritardi e noncuranza nell’esecuzione delle prime.

In particolare, i giudici di legittimità hanno affermato che poiché il lastrico solare dell’edificio (soggetto al regime del condominio) svolge la funzione di copertura del fabbricato, anche se appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, all’obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo.

Pertanto, dei danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla obbligazione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dall’art. 1126 cit.: vale a dire, i condomini, ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi, ed il titolare della proprietà superficiaria o dell’uso esclusivo, in ragione delle altre utilità, nella misura del terzo residuo.  (Cass. SS.UU. n. 3672/97).

Fonte: Avv. Alessandro Gallucci de Lavorincasa

mercoledì 13 ottobre 2010

Nulle le delibere condominiali se ledono gravemente il diritto di un solo condomino.


Sono annullabili le delibere condominali prese a maggioranza se «ledono gravemente il diritto anche di un solo condomino». Il divieto di innovazioni, dice la Cassazione, scatta nel momento in cui le migliorie, votate dalla maggioranza dei condomini, rendano «talune parti comuni inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino». La Suprema Corte coglie l’occasione di fissare i paletti in materia di delibere condominiali occupandosi del ricorso di un condomino ligure che chiedeva l’annullamento di una delibera condominiale presa in una assemblea del giugno del 1989 (c’erano stati solo due voti contrari) in base alla quale si concedeva a tre inquilini dello stabile il permesso di collocare a loro spese un ascensore nel vano scala condominiale.

La Cassazione, bocciando il ricorso, ha ritenuto legittima la delibera condominiale, ma ha colto l’occasione per chiarire che ci sono casi in cui, nonostante le decisioni vengano prese a maggioranza, devono essere annullate. Il che, annota piazza Cavour, accade quando le decisioni prese siano «gravemente lesive dei diritti all’uso e al godimento delle parti comuni anche di un solo condomino». Di questo avviso era stato il Tribunale di Chiavari che, nel 2001, aveva dato ragione al condomino, ritenendo che l’installazione dell’ascensore «aveva violato il suo diritto di proprietà posto che il suo appartamento era stato danneggiato». Decisione ribaltata dalla Corte d’appello di Genova tre anni dopo.

Inutile il ricorso in Cassazione contro il pregiudizio subito. La Seconda sezione civile - sentenza 20902 - ha bocciato il suo ricorso evidenziando come l’installazione dell’ascensore, in questo caso, avesse rappresentato un «vantaggio per tutti quanti, specialmente per le persone anziane». Più in generale, la Cassazione ricorda che «non è necessariamente previsto che dalle innovazioni debba derivare per il condomino dissenziente un vantaggio compensativo», ma non deve neppure riscontrarsi una «sensibilie menomazione» dei suoi diritti. In questo caso la delibera condominiale decisa a maggioranza può essere annullata.

Fonte: La Stampa

martedì 12 ottobre 2010

Bacheche condominiali: gli avvisi non devono contenere dati personali.


Il Garante della Privacy con il Provvedimento che segue, è intervenuto nuovamente in questa materia a seguito del ricorso di una condomina che ha lamentato l’affissione nelle “bacheche condominiali” di dati personali.

Provvedimento dell’8 luglio 2010, n.1741950

IL GARANTE PER LA PROTEZIONE DEI DATI PERSONALI

NELLA riunione odierna, in presenza del prof. Francesco Pizzetti, presidente, del dott. Giuseppe Chiaravalloti, vice presidente, del dott. Mauro Paissan e del dott. Giuseppe Fortunato, componenti, e del dott. Daniele De Paoli, segretario generale;

VISTO il d.lg. 30 giugno 2003, n. 196 (Codice in materia di protezione dei dati personali);
VISTO il provvedimento del 18 maggio 2006, avente ad oggetto il trattamento di dati personali nell’ambito dell’attività connessa all’amministrazione dei condomìni;
VISTI gli atti d’ufficio e, in particolare, la documentazione acquisita nel procedimento su ricorso regolarizzato in data 27 maggio 2009, presentato dalla sig.ra Angela Azzarone, ai sensi degli artt. 145 e ss. del Codice, nei confronti del Condominio “Serena”, in persona dell’amministratore p.t.;
RILEVATO che da tale documentazione sono emersi profili attinenti al trattamento dei dati personali dell’interessata (in qualità di partecipante al predetto condominio), con specifico riferimento alla loro diffusione;
VISTO quanto dichiarato dalla ricorrente nel suddetto procedimento, secondo cui, in data 18 aprile 2009, sarebbe stata affissa nelle “bacheche condominiali” una comunicazione avente ad oggetto la convocazione di un’assemblea straordinaria (a seguito dell’impugnazione di una delibera condominiale proposta dalla stessa ricorrente) contenente dati personali a lei riferiti;
VISTE le precisazioni rese dall’interessata, che, nel lamentare un’ulteriore divulgazione di propri dati personali a seguito della successiva affissione, in data 23 aprile 2009, di una copia del ricorso introduttivo avverso la predetta delibera condominiale, ha sostenuto che tale condotta si porrebbe “in contrasto con i principi di pertinenza e non eccedenza” di cui all’art. 11, comma 1, lett. d) del Codice, tenuto conto che le medesime informazioni avrebbero potuto essere ugualmente fornite ai condòmini ricorrendo a modalità alternative di comunicazione;
VISTE le richieste formulate in proposito dall’interessata, volte ad ottenere l’adozione di “misure necessarie per impedire […] la continua violazione del d.lg. n. 196/2003 e l’uso dei dati personali in difformità a quanto sancito dal d.lgs. anzidetto”, nonché il “risarcimento delle spese e dei diritti, con riserva di ogni azione per il risarcimento dei danni”;
ESAMINATA la documentazione acquisita agli atti e, segnatamente, il materiale fotografico prodotto dalla ricorrente (che ha evidenziato l’effettiva affissione in spazi condominiali accessibili a terzi, alla data del 23 aprile 2009, tanto della comunicazione di convocazione dell’assemblea condominiale che della copia del ricorso da lei presentato);
RILEVATO che la convocazione dell’assemblea condominiale oggetto della contestata affissione reca all’ordine del giorno il seguente punto: “Ricorso presentato dalla sig.ra Angela Azzarone contro il Condominio “Serena” […] per l’annullamento della delibera assembleare del 2 marzo 2009, riguardante l’approvazione bilancio consuntivo 2008. Determinazione”;
RILEVATO altresì che la copia del ricorso affissa in bacheca contiene dati personali riferiti all’interessata, risultando in evidenza i relativi dati anagrafici (nome; cognome; data e luogo di nascita; indirizzo di residenza), oltre al codice fiscale e a talune informazioni relative alla proprietà dell’immobile;
VISTO quanto dichiarato dall’amministratore del condominio (con assunzione di specifica responsabilità al riguardo ai sensi dell’art. 168 del Codice) nella nota del 4 giugno 2009, con particolare riferimento al fatto che la copia del ricorso inoltrato dall’interessata, “apposto nella stessa mattinata del 23 aprile 2009, è rimasto affisso per circa un’ora”, essendo stato rimosso “subito dopo la ricezione del telegramma” inviato dall’istante in pari data (con il quale l’amministrazione del condominio era stata diffidata a rimuovere i documenti oggetto di affissione nelle bacheche condominiali);
PRESO ATTO che le modalità di comunicazione prescelte nel caso di specie avrebbero risposto alla necessità di assicurare “finalità conoscitive e di risparmio economico per i condòmini”;
VISTA l’ulteriore comunicazione del 15 giugno 2009, con cui la ricorrente ha contestato la veridicità delle dichiarazioni rese dal condominio per il tramite dell’amministratore p.t., a suo dire smentita dalla stessa documentazione prodotta nel procedimento su ricorso (cfr. il richiamato materiale fotografico e la copia del telegramma inviato, recanti data e ora, rispettivamente, del 23 aprile 2009, ore 21:05 e 21:06, e del 23 aprile 2009, ore 21:57);
VISTA l’ulteriore comunicazione del 7 luglio 2009, con cui l’interessata, nell’evidenziare l’avvenuta rimozione dalle bacheche condominiali dei documenti affissi, ha tuttavia lamentato un’ulteriore indebita divulgazione di dati personali a sé riferiti, conseguente all’esposizione, nelle anzidette bacheche condominiali, di una nuova comunicazione avente ad oggetto la ripartizione delle spese sostenute in ambito condominiale;
VISTE le dichiarazioni rese da alcuni dei partecipanti alla compagine condominiale e contenute negli allegati alla comunicazione del 10 luglio 2009, da cui risulta che gli stessi non avrebbero “mai visto affisso nella bacheca condominiale il ricorso inoltrato dalla Signora Angela Azzarone all’autorità giudiziaria”;
VISTA la successiva nota del 17 luglio 2009, con cui la ricorrente ha contestato la veridicità delle dichiarazioni rese –asseritamente smentite dai menzionati rilievi fotografici, dalle comunicazioni telegrafiche e dalle “ammissioni” dell’amministratore, il quale, peraltro, non avrebbe mai negato l’avvenuta affissione dei documenti in esame–, allegando a riprova dell’accaduto ulteriori dichiarazioni testimoniali;
VISTA la nota del 28 luglio 2009 a firma dell’amministratore p.t. del condominio, che ha replicato ai nuovi “addebiti” ascrittigli dall’istante con la citata comunicazione del 7 luglio 2009;
PRESO ATTO delle dichiarazioni rese con tale comunicazione, secondo cui l’anzidetta nuova affissione non avrebbe integrato condotte illecite, trattandosi “semplicemente dell’avviso di pagamento relativo ai consumi […] con pedissequa ripartizione per ciascun condomino in base agli effettivi consumi rilevati e richiesta di pagamento della quota condominiale bimestrale”, e non risultando nel prospetto affisso “eventuali morosità sussistenti od altre informazioni di tal genere, ma solo normalissimi avvisi che, nella gestione condominiale (riportante peraltro solo il nome ed il cognome di ciascun condomino), costituiscono la normalità anche perché rispondenti ad una esigenza conoscitiva ed altresì di economicità nella gestione di un condominio”;
ESAMINATA la documentazione in atti, con particolare riferimento al citato prospetto recante le spese ripartite e i consumi ascritti ai singoli condomini nominativamente individuati (tra i quali, peraltro, figura un appellativo apparentemente non riconducibile all’interessata);
VISTA la comunicazione del 13 ottobre 2009, con cui la ricorrente ha evidenziato ulteriori condotte divulgative di dati personali per il tramite dell’amministratore p.t.;
VISTA la nota del 10 febbraio 2010, con cui lo stesso amministratore p.t. ha riaffermato la liceità del proprio operato, ribadendo di aver utilizzato la bacheca condominiale “soltanto per generiche informazioni di servizio inerenti la […] gestione, […], senza che ciò si [sia] concretizz[ato] nell’affissione dei dati personali dei singoli condomini”;
VISTA la nota del 17 aprile 2010, con cui la ricorrente ha segnalato l’ennesima divulgazione di dati personali a sé riferiti, allegando materiale fotografico attestante l’avvenuta affissione di un prospetto recante la ripartizione delle spese bimestrali per la gestione condominiale tra tutti i condomini interessati (nominativamente identificati), con l’unica eccezione della ricorrente, individuata con le (sole) iniziali “a.a.”;
RILEVATO che, in base al richiamato provvedimento del 18 maggio 2006, l’utilizzo di spazi condominiali accessibili a terzi risulta giustificato per la comunicazione di “avvisi di carattere generale utili ad una più efficace comunicazione di eventi di interesse comune”, dovendosi viceversa rimettere “a forme di comunicazione individualizzata, o alla discussione in assemblea, la trattazione di affari che importi il trattamento di dati personali riferiti a condomini individuati specificatamente” (cfr. anche Provv. 12 dicembre 2001, doc. web n. 31007).
RITENUTO che, nel caso di specie, l’esposizione nelle bacheche condominiali dell’avviso di convocazione dell’assemblea straordinaria e della copia del ricorso proposto dalla ricorrente –pur attinenti a vicende di interesse condominiale, quali le iniziative da intraprendere a tutela del condominio– risulta essere avvenuta in violazione, oltre che del principio di necessità (art. 3, del Codice), delle disposizioni in tema di pertinenza e non eccedenza dei dati trattati (art. 11, comma 1, lett. d), del Codice); ciò, in ragione del fatto che le finalità perseguite avrebbero potuto essere ugualmente raggiunte omettendo i riferimenti all’interessata e, comunque, ricorrendo a modalità alternative, quale, ad esempio, rendendo disponibile copia del ricorso ai condomini che lo avessero richiesto (cfr., al riguardo, anche Provv. 19 febbraio 2009, doc. web n. 1601674);
RITENUTO, altresì, che, per le medesime ragioni, debba considerarsi illegittima (con correlata illiceità del trattamento svolto) l’affissione del prospetto recante informazioni sulla ripartizione delle spese condominiali, tenuto conto che anche l’indicazione delle sole iniziali degli interessati può risultare comunque idonea –specie se accompagnata (come nel caso in esame) da ulteriori elementi quali l’individuazione nominativa degli altri partecipanti alla compagine condominiale, ovvero dalla possibilità, in astratto, di associare dette iniziali a un nominativo chiaramente individuato (ove, ad esempio, risultante dal citofono)– a rendere identificabile i soggetti coinvolti (art. 4, comma 1, lett. b) del Codice);
RILEVATO inoltre che, dal complesso degli elementi in atti, non risulta allo stato acquisito il consenso dell’interessata alla divulgazione dei propri dati personali contenuti nei menzionati documenti, né risultano addotti presupposti alternativi di liceità del trattamento (art. 23 e 24 del Codice);
RILEVATO inoltre che nel caso di specie non risultano essere state adottate idonee e preventive misure di sicurezza, anche per il tramite dell’amministratore, volte a minimizzare i rischi di accesso non autorizzato o di trattamento non consentito o non conforme alle finalità della raccolta (art. 31 del Codice; Provv. 18 maggio 2006, p. 3.3.);
RITENUTO di dover prescrivere al Condominio “Serena” I Traversa Belvedere in Rodi Garganico (per il tramite dell’amministratore p.t.), in ragione delle reiterate condotte divulgative poste in essere, di adottare misure volte ad impedire trattamenti di dati personali dei partecipanti alla compagine condominiale in violazione del Codice, omettendo di indicare negli avvisi di carattere generale informazioni idonee a identificarli, anche indirettamente, e privilegiando modalità di comunicazione individualizzata anche ai fini della ripartizione delle spese attinenti alla gestione condominiale (art. 154, comma 1, lett. c) del Codice);
RILEVATA l’inammissibilità della richiesta di risarcimento dei danni formulata dalla ricorrente, trattandosi di profilo rispetto al quale nessuna competenza è attribuita dalla legge a questa Autorità;
RILEVATO che, in caso di inosservanza del presente provvedimento, si renderanno applicabili le sanzioni di cui agli artt. 162, comma 2-ter, e 170 del Codice;
VISTE le osservazioni formulate dal segretario generale ai sensi dell’art. 15 del regolamento del Garante n. 1/2000;
RELATORE il dott. Giuseppe Fortunato;

TUTTO CIÒ PREMESSO IL GARANTE
accertata l’illiceità del trattamento svolto, prescrive al Condominio “Serena” I Traversa Belvedere in Rodi Garganico, in persona del suo amministratore p.t., di adottare misure volte ad impedire trattamenti di dati personali dei partecipanti alla compagine condominiale in violazione del Codice, omettendo di indicare negli avvisi di carattere generale informazioni idonee a identificarli, anche indirettamente, e privilegiando modalità di comunicazione individualizzata anche ai fini della ripartizione delle spese attinenti alla gestione condominiale (art. 154, comma 1, lett. c) del Codice).

Roma, 8 luglio 2010

IL PRESIDENTE
Pizzetti
IL RELATORE
Fortunato
IL SEGRETARIO GENERALE
De Paoli


lunedì 11 ottobre 2010

Spese condominiali: vale il regolamento.


Rendiconto alla mano, le famiglie più attente hanno già iniziato a pensarci. Controllando il numero di millesimi attribuiti al proprio appartamento e cercando di capire se tutto è corretto. Dopotutto – potrebbe aver pensato qualcuno – se l'alloggio del quarto piano ha 39 millesimi, perché quello del piano di sopra ne ha solo 34, tanto più che il suo proprietario ha trasformato il balcone in veranda?

La differenza, in un palazzo con una trentina di appartamenti e il riscaldamento centralizzato, corrisponde a circa 250 euro di spese all'anno, e tanto basta a spiegare perché la questione sia così sentita.

Anche se bisogna ricordare che la materia condominiale – costantemente plasmata dalla giurisprudenza – mal si presta a risposte tranchant: ogni edificio ha i suoi millesimi (di proprietà, generali, per le scale, per il riscaldamento eccetera) e quelli di natura contrattuale non possono essere modificati a maggioranza, neppure dopo l'ormai celebre sentenza 18477/2010.
Emblematico il caso su cui si è pronunciata la Cassazione con la sentenza 18486/2010, alle prese con edifici nei quali – senza deliberazioni esplicite – ci si discosta abitualmente dai criteri di ripartizione delle spese fissati dal regolamento condominiale o dalle tabelle allegate.

Su questo punto, la Corte ha stabilito che il regolamento condominiale in "disuso" resta comunque valido fino alla sua modifica.

Nel caso specifico, un supermercato collocato al pianterreno di un condominio contestava la delibera che – modificando i criteri di ripartizione delle spese seguiti da oltre 20 anni – gli aveva addebitato costi relativi a porzioni immobiliari e a servizi di cui l'esercizio commerciale non fruiva in nessun modo.

Il condominio si era difeso spiegando che l'assemblea aveva semplicemente riapplicato, dopo anni di "disuso", i criteri sanciti dal regolamento ancora vigente, ma il tribunale e la corte d'appello (con motivazioni diverse) avevano dato ragione al supermercato.

La Cassazione, invece, ha ribaltato la questione, stabilendo che – in presenza di un regolamento condominiale – la ripartizione deve essere fatta in base alle sue regole, «a nulla rilevando che per molto tempo fossero stati utilizzati dal condominio altri criteri».

Ogni condomino, infatti, secondo la Corte di cassazione, ha sempre il potere di prendere l'iniziativa per l'eventuale revisione o modifica del regolamento vigente, ma fino a quando le variazioni non sono state effettuate si devono applicare tutte le disposizioni regolamentari esistenti.

Fonte: Remo Bresciani e Cristiano Dell'Oste de Il Sole 24Ore

venerdì 8 ottobre 2010

Il regolamento condominiale è vincolante per i condomini anche se per molti anni non è stato rispettato.


Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Sentenza 9 agosto 2010, n. 18486.
Non v'e' dubbio che attesa la presenza del regolamento del condominio (applicabile come s'e' visto anche alla Su. PA. ) la ripartizione delle spese comuni, ai sensi dell'articolo 1138 c.c. doveva essere fatta necessariamente ai sensi dello stesso regolamento condominiale, a nulla rilevando, che, nella fattispecie, per molto tempo erano stati utilizzati dal Condominio altri criteri. Si rileva, d'altra parte, che, a mente dell'articolo 1138 c.c., comma 2 ciascun condomino puo' prendere l'iniziativa per l'eventuale revisione o modifica del regolamento vigente; tuttavia fino a quando non vengono introdotte delle modifiche, devono applicarsi tutte le disposizioni regolamentari in parola.

Si osserva ancora a proposito dei criteri dettati all'articolo 1123 c.c. in tema di ripartizione delle spese comuni, che questa Corte ha ritenuto "legittima, in quanto posta in essere in esecuzione di una disposizione del regolamento condominiale, avente natura contrattuale, la delibera assembleare che disponga, in deroga al criterio legale di ripartizione delle spese dettato dall'articolo 1123 c.c. che le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dell'impianto centrale di riscaldamento siano a carico anche delle unita' immobiliari che non usufruiscono del relativo servizio, tenuto conto che la predetta deroga e' consentita, a mezzo di espressa convenzione, dalla stessa norma codicistica"

giovedì 7 ottobre 2010

Amministratore di condominio: carta bianca per le emergenze.


Quando agisce nei limiti dei poteri che gli attribuisce la legge o di quelli che gli ha conferito l'assemblea, l'amministratore rappresenta il condominio. Perciò, quando ne "spende" il nome, assume obblighi contrattuali per conto del condominio. Questo principio – affermato dalla sentenza 6557/2010 della Cassazione – si desume non solo dall'articolo 1131 del Codice civile ma anche dall'articolo 1133, che rende obbligatori per i condòmini i provvedimenti presi dall'amministratore nell'ambito dei suoi poteri.

Di conseguenza, nel caso in cui l'amministratore abbia assunto l'iniziativa di compiere opere urgenti di manutenzione straordinaria – se effettivamente c'è l'urgenza – i terzi contraenti (ad esempio, l'impresa edile cui si sia rivolto l'amministratore) possono pretendere il pagamento di quanto dovuto dal condominio.

Secondo la legge l'amministratore è tenuto:

- a eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e curare l'osservanza del regolamento di condominio;

- a disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;

- a riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;

- a compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio.

Il potere dell'amministratore si riferisce non solo alle parti comuni a tutti i partecipanti e, come tali, insuscettibili di proprietà separata, ma riguarda anche la vigilanza sulla regolarità dei servizi comuni, anche per quanto attiene alle interferenze con i singoli appartamenti.

Riguarda, inoltre, il potere di eseguire verifiche e di dar il via ai necessari interventi intesi a mantenere integra la parità del godimento dei beni comuni da parte di tutti i condomini. Non riguarda, però, i rapporti personali tra i condomini.

L'articolo 1135 del Codice civile abilita l'amministratore a ordinare lavori di manutenzione straordinaria che rivestano carattere di urgenza imponendogli l'obbligo di riferire all'assemblea.
Per la ratifica e l'approvazione di spese urgenti, l'assemblea condominiale può deliberare con la normale maggioranza assembleare, senza che sia necessario il consenso unanime di tutti i condomini (tribunale di Verona, 5 aprile 2004).

L'obbligo di riferire rientra nel dovere generale che incombe all'amministratore di rendere conto della sua gestione ai condomini e che, pertanto, non può essere confuso con la necessità di ratifica di un atto esorbitante dal mandato; l'inosservanza di tale obbligo non intacca il diritto al pagamento da parte dei fornitori dei condominio, né preclude il diritto dell'amministratore al rimborso delle spese riconosciute urgenti, nei limiti in cui il giudice le ritenga giustificate.

Più in generale, anche per le spese di manutenzione ordinaria effettuate dall'amministratore senza consultare i condòmini deve ritenersi consentito all'assemblea di approvare successivamente le spese, disponendone il rimborso, dato che si tratta di delibera riconducibile fra le attribuzioni conferitele dall'articolo 1135 del Codice civile (Tribunale Nocera Inferiore 19 aprile 2001).

In alcuni casi potrebbe porsi il problema opposto, e cioè che l'amministratore non si attivi per effettuare un intervento – sia di manutenzione ordinaria che straordinaria – che uno dei condòmini ritiene urgente. In queste situazioni, non si può adire direttamente il giudice in sede contenziosa, senza avere prima interpellato l'amministratore del condominio, affinché convochi l'assemblea dei condomini per l'approvazione dei lavori ed eroghi la spesa relativa, oppure senza avere – in caso di suo rifiuto ed omissione – convocato direttamente l'assemblea. Solo se l'assemblea si rifiuta di approvare la spesa e i lavori necessari, chi vuole effettuare i lavori potrà impugnare impugnato tempestivamente la deliberazione.

Fonte: Maurizio de Tilla de Il Sole 24Ore

mercoledì 6 ottobre 2010

Il passeggino nell'androne condominiale.


Il passeggino può essere lasciato nell'androne, a condizione che un divieto in tal senso non sia contenuto nel regolamento del condominio ( deve però essere contrattuale ). Il passeggino non deve intralciare il transito di chi frequenta l'edificio. Inoltre deve essere rispettato l'articolo 1102 del Codice civile, per il quale ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purchè non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. Sarebbe buona norma servirsi dell'androne a questo fine solo nel caso in cui, il passeggino non entra in ascensore. Sul punto non risultano precedenti giurisprudenziali. 

Fonte: Dott. Germano Palmieri su Il Corriereconomia 

martedì 5 ottobre 2010

Il conto corrente condominiale.


Non è certo una novità quella che i condomini preferiscano che il proprio danaro sia gestito attraverso un conto corrente intestato al condominio. Ma questo, se pur consigliabile, comporta una complicazione nella gestione amministrativa. Un aspetto molto delicato e non di minor importanza dell’amministrazione condominiale riguarda i versamenti dei condomini su un apposito conto corrente esclusivo del condominio.

Diciamo subito che non vi è alcuna disposizione giuridica che prevede espressamente l’obbligo per l’amministratore di aprire uno specifico conto corrente per ciascun condominio amministrato. Ciò nonostante, evidenti motivi di opportunità suggerirebbero di adottare tale sistema, poiché solo in questo modo è possibile gestire le somme depositate da ogni condominio, in totale trasparenza ed evitare inutili sospetti tra i condomini, che potrebbero sospettare l’utilizzo di dette somme a scopi diversi da quelli per cui sono state versate. Del resto detto timore non è del tutto infondato visto che vi sono stati molti episodi di cattiva gestione dei versamenti effettuati da condomìni di edifici diversi su un unico conto corrente, o peggio ancora, sul conto corrente privato dell’amministratore.

È pur vero, però, che se l’Amministratore volesse non è con il conto corrente personalizzato che si possono evitare le “distrazioni”! Inoltre vi è da dire che la gestione di molti conti correnti, magari aperti su varie banche ubicate in luoghi diversi della città (in quanto ereditati nei passaggi di consegne), comporta oggettivi problemi organizzativi per quell’Amministratore professionista che gestisce un congruo numero di stabili.

La giurisprudenza, in più occasioni ha affermato che è necessario mantenere separato il patrimonio che fa capo al condominio da quello personale dell’amministratore o da quelli che riguardano altri condomini. Le sentenze non sono numerose e soprattutto sono di merito, comunque prendono in esame i problemi principali, fornendo linee guida.

In più occasioni la giurisprudenza ha affermato che per l’amministratore sussiste, in ogni caso, “l’obbligo” di aprire un conto corrente intestato al condominio, pur non esistendovi alcuna normativa in merito. Una prima decisione è stata data dal Tribunale di Milano che ha stabilito che ciascun condomino dispone di un vero e proprio diritto soggettivo a vedere versate le sue quote, sia per sopperire alle spese che per gli eventuali fondi, su un conto corrente intestato al condominio e non personalmente all’amministratore, ed a conoscere l’entità degli interessi che maturino a suo favore ( Trib.Milano 9.9.91).

Nella sentenza viene spiegato che un’eventuale confusione sul conto corrente dell’amministratore dei versamenti effettuati dai condomini e delle somme di denaro appartenenti al patrimonio personale dell’amministratore, non permette ai condomini stessi, alcun tipo di controllo e ciò contrasta con la legge. Se un commento ci è concesso facciamo rilevare che, se pure lecito e giusto nella sostanza, vi è da notare che, nella normalità dei casi, un conto corrente di un condominio non produce interessi ma, di norma, spese; inoltre, spesso, la gestione degli incassi è passiva rispetto ai pagamenti, così ché il controllo dell’utilizzo dei fondi, ancorché lecito, appare aleatorio ed inutile.

Detto principio nasce dalla condivisibile volontà di evitare che il patrimonio personale dell’amministratore non si confonda con quello del condominio e ciò è stato ribadito da un’altra sentenza sempre del Tribunale di Milano dell’anno successivo. Il Tribunale ha giustamente voluto evidenziare che la confusione del patrimonio personale dell’amministratore con quello facente capo al condominio, può determinare nella gestione dell’amministratore operazioni estranee a quelle proprie del condominio stesso.

Non dimenticando, inoltre, che in caso di morte dell’amministratore, potrebbe diventare molto arduo per i condomini recuperare i fondi di loro spettanza che si trovino confusi con il patrimonio rivendicato dagli eredi. Per questi motivi, secondo il Tribunale, la mera mancanza di un conto corrente separato per ciascun condominio costituisce la base per ogni possibile violazione degli obblighi del mandatario e così rappresenterebbe un’irregolarità di gestione talmente grave da portare addirittura alla revoca dell’amministratore.

Il contenuto di detta decisione è stato recentemente richiamato da una sentenza del Tribunale di Torino che ha confermato che l’amministratore di condominio, pur in assenza di specifiche norme che ne facciano obbligo, è tenuto a far affluire i versamenti delle quote condominiali su un apposito e separato conto corrente intestato a ciascun condominio da lui amministrato, onde evitare che possa sorgere confusione tra il suo patrimonio personale e quelli dei diversi condomini, nonché tra questi ultimi. (Trib.Torino 3.11.00 - dello stesso avviso anche il Tribunale di S.Maria CapuaV. 17.7.97)

In proposito di delibere è stato deciso che è addirittura illegittima la deliberazione dell’assemblea condominiale qualora preveda il mantenimento del conto corrente intestato ad una società, facente capo all’amministratore, ed avente per oggetto l’amministrazione di condomini, come conto d’appoggio dell’amministrazione condominiale sul quale far affluire i versamenti di tutti i condomini, in quanto ciò integra lesione del diritto di ciascun condomino alla perfetta trasparenza, chiarezza e facile comprensibilità della gestione condominiale che costituisce un limite inderogabile alle scelte discrezionali e gestionali degli organi di amministrazione e governo del condominio. (Trib Genova 16.9.93)

I problemi relativi al conto corrente condominiale si possono presentare oltre che per quanto riguarda l’apertura anche per la chiusura conseguente alla nomina del nuovo amministratore. E’ stata dichiarata legittima la richiesta risarcitoria ai sensi dell’art. 2033 c.c. azionata nei confronti del condominio dall’amministratore uscente il quale nella fase successiva alla cessazione del suo incarico, al fine di operare il cambio di firma sul conto corrente in conformità agli accordi intervenuti con l’amministratore entrante, a causa dell’inerzia di quest’ultimo abbia provveduto personalmente alla chiusura del conto, versando all’istituto bancario una somma a saldo del debito (Pret.Roma 14.4.88).

In conclusione si deve rilevare che anche l’ABI (Associazione Bancaria Italiana) si è pronunciata su questo argomento affermando che per gestire correttamente l’amministrazione condominiale è opportuno che l’amministratore apra sempre un conto corrente intestato al condominio, poiché in questo modo non si crea confusione tra il patrimonio personale con quello del condominio. Inoltre l’ABI ha fornito delle indicazioni specifiche per l’apertura del conto corrente intestato al condominio, i documenti necessari sono: documento d’identità dell’amministratore, copia codice fiscale del condominio, copia verbale d’assemblea che autorizza l’apertura, e se del caso, anche copia del regolamento. Appare però scontato che tale posizione da parte dell’ABI è, quanto meno, di parte.


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