lunedì 13 settembre 2010

L'approvazione delle tabelle millesimali a maggioranza.


La sentenza della Suprema Corte di Cassazione a Sezioni Unite n. 18477 del luglio 2010 sarà oggetto di grande dibattito nelle future assemblee condominiali ove da sempre le tabelle millesimali sono state definite “intoccabili” a fronte dell'unanimità necessaria per l'approvazione delle stesse.

Oggi, con la nuova citata sentenza della Suprema Corte di Cassazione a Sezioni Unite, per l'approvazione delle tabelle millesimali valgono le regole previste per l'approvazione del regolamento di condominio e cioè la delibera è approvata con il voto favorevole della maggioranza dei presenti all'assemblea che rappresenti almeno un terzo dei condomini e la metà del valore dell'edificio (500/1000) sia in prima che in seconda convocazione.
La sentenza risulta, a dir poco, rivoluzionaria rispetto agli orientamenti sino ad oggi affermati in virtù della seguente massima: “Le tabelle millesimali non devono essere approvate con il consenso unanime dei condomini, essendo sufficiente la maggioranza qualificata di cui al secondo comma dell'art. 1139 c.c.“.

Ma leggiamo quelli che sono i passi salienti della decisione assunta dalla Suprema Corte:
"La deliberazione che approva le tabelle millesimali non si pone come fonte diretta dell'obbligo contributivo del condomino, che é nella legge prevista, ma solo come parametro di quantificazione dell'obbligo, determinato in base ad un valutazione tecnica" .

Ed ancora:
"A favore della tesi della natura negoziale dell'atto di approvazione delle tabelle millesimali non viene addotto alcun argomento convincente, se si tiene presente che tali tabelle, in base all'art. 68 disp. att. c.c., sono allegate al regolamento di condominio, il quale, in base all'art. 1138 c.c., viene approvato dall'assemblea a maggioranza, e che esse non accertano il diritto dei singoli condomini sulle unità immobiliari di proprietà esclusiva, ma soltanto il valore di tali unità rispetto all'intero edificio, ai soli fini della gestione del condominio, dovrebbe essere logico concludere che tali tabelle vanno approvate con la stessa maggioranza richiesta per il regolamento di condominio".

La delibera che approva le tabelle, a giudizio della Cassazione, sancisce esclusivamente “il risultato di una operazione tecnica, ragion per cui il semplice riconoscimento che le operazioni sono state compiute in conformità al precetto legislativo non può qualificarsi attività negoziale”. In altre parole viene ribaltata l'altisonante teoria per la quale l'approvazione della tabella millesimale costituirebbe un “negozio di accertamento” del diritto di proprietà sulle parti comuni e quella per cui costituisce fonte dell'obbligo dei condomini di concorrere nelle spese. Tale inquadramento giuridico è del tutto infondato secondo la Cassazione che sottolinea come le tabelle millesimali servano principalmente a quantificare la giusta ripartizione delle spese tra i condomini.

In realtà da più parti si è sottolineato come il contenuto di tale decisione non abbia stupito gli esperti del settore. Infatti le tesi esposte dal Presidente Triola, estensore della pronuncia di cui all'oggetto, erano già state sviluppate, approfondite e rese note in occasione di numerosi incontri e corsi di approfondimento (corsi di formazione di Anaci Milano, 2003).

Pertanto concludendo la Suprema Corte ha rilevato come:

- la tesi del negozio di accertamento è superata, i condomini non esprimono alcuna volontà sulla consistenza del rispettivi diritti reali poiché la misura delle quote millesimali viene calcolata mediante operazioni tecniche ed in applicazione di disposizioni di legge. I condomini certificano la bontà delle operazioni tecniche svolte, come richieste dalla legge, per la quantificazione dei millesimi;

- l'obbligo di concorrere nelle spese è stabilito dall'articolo 1118 c.c. e consegue quindi a preciso dettato normativo. La tabella viene approvata solo per raggiungere l'accordo sulla misura di tali obblighi;

- le proprietà dei condomini non sono l'oggetto dell'approvazione delle tabelle, che incidono sugli obblighi di contribuire alle spese e non sul valore dalle proprietà;

- il condomino che lo ritenga avrebbe ampi margini di tutela per impugnare la nuova tabella senza limiti di tempo, proponendo la azione di revisione per errore disciplinata dall'art. 69 disp att. c.c.

Fonte: Luca Giannini e Alesandro Santagostino - Avvocati su Il Sole 24Ore

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