giovedì 16 settembre 2010

Il portiere del condominio.


Uno di quegli argomenti di notevole interesse in materia di condominio negli edifici è quello relativo al rapporto di lavoro con il portiere. Le norme del codice civile di cui agli artt. 1117 e ss., non è una novità, non affrontano minimamente l’argomento. L’unico riferimento è quello contenuto nell’art. 1117 c.c. a mente del quale, salvo diversa indicazione del titolo ( atto d’acquisto o regolamento contrattuale), devono essere considerati di proprietà comune i locali per la portineria e per l’alloggio del portiere (art. 1117, n. 2, c.c.); per il resto, nulla.

Quali sono le maggioranze necessarie per la deliberazione dell’istituzione del servizio di portierato? Quali quelle utili alla sua soppressione? Andiamo per ordine.
Istituzione del servizio di portierato.

Sulle maggioranze non esistono dati certi a parte il fatto che, per una decisione del genere, trattandosi di questione attinente al miglior godimento delle parti comuni, non è necessario il consenso di tutti i condomini, ossia l’unanimità.

A seconda degli interventi indispensabili per rendere l’edificio idoneo all’accoglimento del portiere si potrà parlare:

a)d’innovazione, ad esempio perché è necessario modificare la destinazione d’uso dei locali comuni a pian terreno, e quindi saranno necessarie le maggioranze di cui al quinto comma dell’art. 1136 c.c.;
b)di semplice delibera d’istituzione del servizio, per la quale, seppure senza nessun margine di certezza si può affermare che è necessario il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi.

Soppressione del servizio di portierato.

Quanto alla soppressione del servizio la Corte di Cassazione, nella più recente pronuncia in materia, ha avuto modo di specificare che qualora un servizio condominiale (nella specie: portierato) sia previsto nel regolamento di condominio, la sua soppressione comporta una modificazione del regolamento che deve essere approvata dall’assemblea con la maggioranza stabilita dall’art. 1136 comma 2 c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio) richiamato dall’art. 1138 comma 3 (Cass. 29 marzo 1995 n. 3708 in Arch. locazioni 1995, 849).Allo stesso modo anche se il servizio non è contemplato dal regolamento, poiché la semplice soppressione dello stesso non costituisce innovazione (infatti per farlo non è necessario intervenire sulle parti comuni), sarà sufficiente la maggioranza sopraindicata.

Per i profili strettamente concernenti lo svolgimento delle mansioni lavorative, la durata del rapporto, la cessazione (o il licenziamento), le norme cui fare riferimento sono quelle legislative e contrattuali che regolano i rapporti di lavoro (es. legge n. 604 del 1966 sulla giusta causa per il licenziamento, contratto collettivo nazionale per determinazione della durata, della retribuzione ecc.).

Fonte: Avv. Alessansdro Gallucci de Lavorincasa

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