martedì 28 settembre 2010

Cambiano le regole delle delibere condominiali.


Il condominio ripartirà dalle nuove maggioranze. Nel testo, ormai completato con tutti gli emendamenti che hanno avuto parere favorevole dal governo, trova posto anche una rivoluzione delle maggioranze, a cominciare da quella di base. Proprio quella che, in seconda convocazione, viene usata nel 90% dei casi: mentre prima occorreva comunque che a votare per una delibera fossero tanti condomini da rappresentare almeno un terzo del totale e un terzo dei millesimi, ora basta che siano la maggioranza degli intervenuti.

Quindi, se in un condominio ci sono 21 condomini, dei quali cinque hanno in tutto 334 millesimi, e all'assemblea intervengono loro più altri quattro (che a loro volta raggiungono 300 millesimi), la delibera sarebbe approvata con il solo voto favorevole dei primi cinque. Mentre con le norme vigenti (articolo 1136, comma 3) ci sarebbe voluto il voto favorevole di almeno sette condomini.

Rimangono, invece, le regole attuali per le delibere da assumere in prima convocazione: la maggioranza degli intervenuti e 500 millesimi (ma le assemblee in prima convocazione sono rarissime), così come questa maggioranza resta necessaria per nominare l'amministratore e decidere sulle liti.

Il Ddl As71 interviene su altri aspetti importanti delle maggioranze: nel nuovo articolo 1136 le innovazioni, dirette al miglioramento o all'uso più comodo dei beni comuni, si potranno approvare con la maggioranza degli intervenuti e 500 millesimi, mentre attualmente occorre la maggioranza dei condomini (riferita a tutto il condominio) e due terzi dei millesimi.

Maggioranza semplificata (degli intervenuti più almeno un terzo dei millesimi) anche per una serie di questioni: le opere che servono a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti, quelle per eliminare le barriere architettoniche, per il risparmio energetico e per realizzare parcheggi pertinenziali, installare impianti centralizzati per la ricezione televisiva, anche satellitare. In molte di queste situazioni, attualmente, occorre invece la maggioranza di tutti i condomini e, a seconda dei casi, da 500 a due terzi dei millesimi.

Una disciplina particolare viene dettata, nel Ddl As71, per le modificazioni delle destinazioni d'uso e «sostituzioni» delle parti comuni. La norma, che di fatto permetterà di cedere le parti comuni, prevede che le relative delibere siano assunte con la maggioranza degli intervenuti in assemblea, che rappresentino almeno i due terzi dei millesimi. Attualmente, invece, la prassi consolidata da decenni prevede che per vendere parti comuni occorra l'unanimità, impossibile da raggiungere nella grande maggioranza dei casi.

Quanto all'autonomia del proprietario della singola unità immobiliare, l'articolo 1122 nella versione riformata dal Ddl As71 interviene profondamente per limitarla. Nella norma in discussione (che è in attesa del primo sì della commissione Giustizia del Senato) è chiarito che il condomino non può eseguire opere che possano cambiare la destinazione d'uso non solo delle parti comuni ma anche della sua proprietà, se possa derivarne un danno a parti comuni o individuali altrui, o diminuzione del loro valore o pregiudizio alla sicurezza, alla stabilità e al decoro architettonico. Una norma che potrebbe bloccare anche i lavori all'interno dell'appartamento.

Fonte: Saverio Fossati de Il Sole 24Ore

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