giovedì 30 settembre 2010

Tabelle millesimali, commento sentenza n.18477/2010.

mercoledì 29 settembre 2010

La vittoria di Rambo: il cane malato potrà utilizzare l'ascensore.


"Rambo", il cane malato a cui era stato vietato l'uso dell'ascensore, ha vinto. Infatti il condominio di Villa Bonelli ha deciso di ritirare la delibera Il povero cane, di razza labrador, è gravemente malato: soffre di displasia alle anche e osteoartrosi al gomito delle zampe anteriori e per lui, fare più volte al giorno quattro piani di scale, era diventato pericoloso e doloroso. La sua malattia, degenerativa, poteva aggravarsi sempre di più con lo sforzo del peso sulle sue zampe. Per questo motivo la sua padrona utilizzava l'ascensore per potarlo su e giù dal quarto piano.

Ma purtroppo una delibera condominiale, avanzata dai suoi vicini, aveva impedito di utilizzare l'ascensore per far scendere Rambo, causando quindi gravissime complicazioni alla sua vita e a quella della sua padrona che, se non fosse riuscita a trovare una soluzione, avrebbe dovuto abbandonare l'appartamento per trovarne un'altro al piano terra. La proprietaria, disperata, si era rivolta a CODICI ( Centro per i Diritti del Cittadino ) , raccontando la sua storia allo sportello che si occupa di diritti e tutela degli animali. Il CODICI, ascoltata la triste storia, aveva prontamente richiesto il ritiro immediato della delibera per far si che la questione non andasse a finire direttamente dinanzi ad un giudice di pace, e in questi giorni, l'intero condominio, riunitosi in assemblea ha votato per la revoca di quest'ultima.

" E' un caso che ha destato l'interesse e lo sdegno di moltissimi cittadini" spiega Valentina Coppola del CODICI," la situazione era particolarmente toccante data la malattia del cane, ma è un caso tutt'altro che isolato. Il nostro sportello tutela animali riceve in media una decina di mail a settimana che significano più di 500 annue riguardanti problemi condominiali a causa dell'utilizzo degli spazi comuni da parte di proprietari di animali domestici".

Il povero "Rambo" potrà quindi utilizzare nuovamente l'ascensore e garantirsi così le sue uscite quotidiane all'aperto. Inoltre il CODICI consiglia, prima dell'acqusto o del fitto di un appartamento, di sincerarsi che il regolamento condominiale contrattuale, cioè il regolamento stabilito dal costruttore del palazzo ed accettato mediante approvazione esplicita da tutti i condomini al momento della compravendita, non contenga la clausola di divieto di detenzione di animali domestici o di utilizzo dei luoghi comuni (ascensore, vialetto di accesso, parchetto...) da parte di questi.
 
Fonte: RomaToday

martedì 28 settembre 2010

Cambiano le regole delle delibere condominiali.


Il condominio ripartirà dalle nuove maggioranze. Nel testo, ormai completato con tutti gli emendamenti che hanno avuto parere favorevole dal governo, trova posto anche una rivoluzione delle maggioranze, a cominciare da quella di base. Proprio quella che, in seconda convocazione, viene usata nel 90% dei casi: mentre prima occorreva comunque che a votare per una delibera fossero tanti condomini da rappresentare almeno un terzo del totale e un terzo dei millesimi, ora basta che siano la maggioranza degli intervenuti.

Quindi, se in un condominio ci sono 21 condomini, dei quali cinque hanno in tutto 334 millesimi, e all'assemblea intervengono loro più altri quattro (che a loro volta raggiungono 300 millesimi), la delibera sarebbe approvata con il solo voto favorevole dei primi cinque. Mentre con le norme vigenti (articolo 1136, comma 3) ci sarebbe voluto il voto favorevole di almeno sette condomini.

Rimangono, invece, le regole attuali per le delibere da assumere in prima convocazione: la maggioranza degli intervenuti e 500 millesimi (ma le assemblee in prima convocazione sono rarissime), così come questa maggioranza resta necessaria per nominare l'amministratore e decidere sulle liti.

Il Ddl As71 interviene su altri aspetti importanti delle maggioranze: nel nuovo articolo 1136 le innovazioni, dirette al miglioramento o all'uso più comodo dei beni comuni, si potranno approvare con la maggioranza degli intervenuti e 500 millesimi, mentre attualmente occorre la maggioranza dei condomini (riferita a tutto il condominio) e due terzi dei millesimi.

Maggioranza semplificata (degli intervenuti più almeno un terzo dei millesimi) anche per una serie di questioni: le opere che servono a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti, quelle per eliminare le barriere architettoniche, per il risparmio energetico e per realizzare parcheggi pertinenziali, installare impianti centralizzati per la ricezione televisiva, anche satellitare. In molte di queste situazioni, attualmente, occorre invece la maggioranza di tutti i condomini e, a seconda dei casi, da 500 a due terzi dei millesimi.

Una disciplina particolare viene dettata, nel Ddl As71, per le modificazioni delle destinazioni d'uso e «sostituzioni» delle parti comuni. La norma, che di fatto permetterà di cedere le parti comuni, prevede che le relative delibere siano assunte con la maggioranza degli intervenuti in assemblea, che rappresentino almeno i due terzi dei millesimi. Attualmente, invece, la prassi consolidata da decenni prevede che per vendere parti comuni occorra l'unanimità, impossibile da raggiungere nella grande maggioranza dei casi.

Quanto all'autonomia del proprietario della singola unità immobiliare, l'articolo 1122 nella versione riformata dal Ddl As71 interviene profondamente per limitarla. Nella norma in discussione (che è in attesa del primo sì della commissione Giustizia del Senato) è chiarito che il condomino non può eseguire opere che possano cambiare la destinazione d'uso non solo delle parti comuni ma anche della sua proprietà, se possa derivarne un danno a parti comuni o individuali altrui, o diminuzione del loro valore o pregiudizio alla sicurezza, alla stabilità e al decoro architettonico. Una norma che potrebbe bloccare anche i lavori all'interno dell'appartamento.

Fonte: Saverio Fossati de Il Sole 24Ore

lunedì 27 settembre 2010

" Il nostro condominio " offre consulenza on line.



Da oggi puoi ricevere comodamente nel tuo computer a casa o in ufficio una consulenza specialistica relativa a problemi condominiali.

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venerdì 24 settembre 2010

Elevato rumore determinato dalle feste condominiali.


Cass. pen., sez. I, 17 maggio 2010, n. 18517.
Integra la contravvenzione di disturbo delle occupazioni e del riposo delle persone l'organizzazione di feste e cerimonie all'interno di uno scantinato di edificio condominiale che si protraggano per ore con schiamazzi, rumori e abuso di strumenti sonori, idonei a diffondersi all'interno e all'esterno dello stabile con pregiudizio della tranquillità di un numero indeterminato di persone.

(Nel caso di specie, l’elevato rumore determinato dalle feste causava la vibrazione delle strutture murarie del fabbricato e impediva di tenere conversazioni civili o di ascoltare la televisione).

Fonte: Condominioweb

giovedì 23 settembre 2010

Sì al garage al posto del prato: la servitù non è aggravata se il terreno si trova nel centro della città.


Là dove c’era l’erba potrebbe ben sorgere un garage. L’aumento del traffico di veicoli nell’area non basta a far scattare il divieto di aggravamento della servitù di passaggio quando il terreno ha una chiara vocazione edificatoria. Il titolare del diritto, però, non può rimandare all’infinito la costruzione dell’autorimessa altrimenti scatta l’estinzione per il mancato utilizzo della facoltà di transito. È quanto emerge dalla sentenza 18029/10, emessa dalla seconda sezione civile della Cassazione.

E' stato accolto il ricorso dell’azienda che punta a costruire il garage interrato. Il diritto di passaggio carraio e pedonale sull’area verde sopravvissuta in mezzo al cemento risulta “ereditato” dall’impresa: fu stabilito dall’originario alienante nella compravendita dei terreni dove oggi sorgono i fabbricati abitati. Bocciata la sentenza che dà ragione ai proprietari degli appartamenti secondo cui basterebbe la trasformazione da prato incolto ad autorimessa a configurare l’aggravamento della servitù vietato dall’articolo 1067 del Codice civile: il giudice del merito non considera che l’area interessata è ad alta densità urbana e la relativa vocazione edificatoria risultava del tutto prevedibile quando è stato costituito il “peso” sul fondo servente; una diversa utilizzazione dell’area, insomma, non è «un’innovazione»: per limitare l’automatico aumento del flusso di veicoli diretti nel fondo dominante sarebbe stata necessaria una pattuizione ad hoc, che nella specie manca.

Spetta al giudice del rinvio stabilire se il garage sarà poi costruito davvero. La sentenza d’appello stabilisce che la servitù riguarda non solo il cortile ma tutta l’area che l’originario alienante dei terreni tenne per sé e in seguito cedette all’azienda. Solo in base a questo, però, risulta escluso che si sia estinto per non uso il diritto al passaggio dell’impresa: la tesi dell’intervenuta prescrizione ventennale, sostenuta dai condomini, è dunque bocciata senza motivazione sul punto. Deciderà allora un’altra sezione della Corte piemontese.

Fonte: La Stampa

mercoledì 22 settembre 2010

Condominio, per gli amministratori arriva il " bollino blu".


L’ANAMMI (Associazione Nazional-Europea degli AMMinistratori d’Immobili), secondo un comunicato della stessa associazione, porta a casa un importante riconoscimento con la positiva conclusione dell’istruttoria ai sensi del dlgs 206/2007 che riconosce il ruolo significativo dell’Associazione nel mondo condominiale.

E’ il primo passo verso la definizione dei parametri degli Amministratori condominiali e di immobili più in generale nell’ambito Unione europea. Ma è anche un punto decisivo per l’accreditanento a livello comunitario delle professioni prive di Albo e quindi non regolamentate.

Cosa cambierà in concreto, e quali vantaggi ne potrà ricavare chi si affida a un Amministratore di condominio “certificato”?

In attesa del decreto che stabilisca modalità e regole, attualmente sul tavolo del ministro Alfano in attesa di firma, il presidente di Anammi, Giuseppe Bica, lascia intendere quali sono le aspettative dei diretti interessati: «Vorremmo fosse riconosciuto alle associazioni il compito di fornire attestati di competenza agli iscritti, una sorta di un ‘bollino blu’, insomma, a garanzia del pubblico».

martedì 21 settembre 2010

Stendere i panni in condominio.


E’ cosa usuale che i condomini stendano i panni all’esterno del proprio balcone. Tale operazione è effettuata o tramite l’avvicinamento e l’esposizione dello stendino mobile al bordo del balcone oppure, è un’ipotesi molto ricorrente, tramite il fissaggio alla ringhiera del balcone stesso di stendibiancheria che sporgono al di fuori della proprietà esclusiva.

Sciorinare i panni in questo modo, molte volte, soprattutto per i condomini che al piano terra hanno un giardino o un cortile di proprietà esclusiva, è causa di fastidio e conseguentemente d’impossibilità di fruire appieno delle pertinenze della propria unità immobiliare.

La domanda, pertanto, sorge spontanea: è tutto lecito? Che cosa fare per verificarlo?
Per comprendere al meglio a quali norme bisogna fare riferimento è utile citare una sentenza datata maggio 2007 della Suprema Corte di Cassazione.

I giudici di legittimità hanno evidenziato che lo “ stillicidio, sia delle acque piovane, sia, ed a maggior ragione, di quelle provenienti (peraltro con maggiore frequenza) dall'esercizio di attività umana,quali quelle derivanti dallo sciorinio di panni mediante sporti protesi sul fondo alieno (pratiche comportanti anche limitazioni di aria e luce a carico dell'immobile sottostante), per essere legittimamente esercitato, debba necessariamente trovare rispondenza specifica in un titolo costitutivo di servitù ad hoc o, comunque, ove connesso alla realizzazione un balcone aggettante sull'area di proprietà del vicino, essere esplicitamente previsto tra le facoltà del costituito diritto reale” (Cass. 28 maggio 2007 n. 7576).

In primi luogo, quindi le norme generali cui fare riferimento sono quelle dettate in materia di stillicidio. Esse, non prevedono in alcun modo un riconoscimento generale del diritto a sciorinare i panni. Una simile facoltà può essere riconosciuta solamente tramite la concessione di una servitù. Quest’ultima non è prevista ex lege ma può solamente essere concessa solo dal proprietario del fondo servente che, volontariamente, potrebbe decidere d’assoggettarsi allo scolamento dei panni stesi ad asciugare da parte del proprietario del piano superiore. In primo luogo quindi è consigliabile consultare l’atto d’acquisto ed il regolamento di condominio. Quest’ultimo che solamente se di natura contrattuale può essere titolo idoneo a riconoscere e disciplinare tale diritto di sciorinio dei panni. In ogni caso l’esercizio prolungato nel tempo ed incontestato di una simile pratica può portare all’usucapione della servitù. Oltre che degli atti è quindi necessario avere contezza dello stato dei luoghi e della prassi invalsa nel lungo periodo.

Un limite ulteriore può essere previsto dai regolamenti di polizia locale del comune in cui è ubicato l’immobile. Molti regolamenti, soprattutto per ciò che concerne sciorinio e sbattimento dei panni sui prospetti che si affacciano sulla pubblica via, vietano tali pratiche, per ragioni di decoro urbano, o meglio le limitano a determinati orari della giornata. In questi casi, anche se sussiste una servitù nel senso sopra specificato il proprietario del fondo dominante non potrà stendere i panni se non alle condizioni previste in questo regolamento.

Che può fare il soggetto che ritiene di essere danneggiato dalla condotta illecita altrui?

In primo luogo, per corroborare il proprio convincimento, dovrà verificare che in nessuno degli atti succitati ossia atto d’acquisto e regolamento condominiale contrattuale sia riconosciuto l’esercizio di una simile facoltà. In secondo luogo prendere informazioni sulla prassi (se ad esempio il trasferimento nell’unità immobiliare oggetto dello sgocciolamento è recente) al fine di comprendere se possa essersi in saturata una servitù. Successivamente sarà utile consultare il regolamento di polizia urbana per constatare l’eventuale violazione di norme in esso contenute.

Solo dopo queste verifiche e solamente se l’interessato riscontrerà delle irregolarità nella condotta, egli potrà contestarle tramite una formale diffida a evitare comportamenti illeciti e per quanto di loro competenza anche per mezzo di una segnalazione alla polizia municipale (autorità tenuta a far rispettare il regolamento di polizia urbana).

lunedì 20 settembre 2010

La conciliazione obbligatoria interesserà 600mila cause.


Sono circa 600mila le cause che saranno interessate dalla conciliazione obbligatoria. È questa la stima di massima fatta al ministero della Giustizia. Stima che potrebbe, tra l'altro, servire a dare concretezza a quell'analisi d'impatto della nuova mediazione di cui il Consiglio di Stato, nel rinviare a via Arenula il testo del regolamento sul registro dei mediatori, ha lamentato l'assenza. Una nuova versione del provvedimento, che viene incontro con alcuni aggiustamenti alle osservazioni critiche dei giudici amministrativi, è stata messa a punto dall'Ufficio legislativo di Angelino Alfano e inviata di nuovo al Consiglio di Stato. Che, a sua volta, probabilmente lunedì esprimerà il suo parere.

Compiuto questo passaggio, il regolamento sarà pronto per la pubblicazione in «Gazzetta» e rappresenterà un punto di riferimento obbligato. A quel punto il quadro degli adempimenti tecnici sarà stato completato e un eventuale rinvio del debutto, oggi fissato per il prossimo marzo, potrebbe essere solo il frutto di una decisione politica, magari all'esito del confronto in corso tra Alfano e le organizzazioni dell'avvocatura. Se uno slittamento non ci sarà, il tentativo di conciliazione diventerà obbligatorio in materie chiave per il contenzioso civile come il condominio o i risarcimenti danni da incidente stradale.

Di sicuro al ministero non si nasconde la grande attenzione con cui si guarda alla conciliazione, considerata una carta fondamentale da spendere, non solo per far rientrare un gran numero di controversie sul binario di una possibile giustizia alternativa, ma anche per per destinare a quest'ultima quei casi di conflitto che oggi comunque non vengono portate davanti a un giudice, in parte per timore dei costi oppure dei tempi lunghi per arrivare a sentenza.

Al ministero si sottolineano così alcuni passaggi del regolamento che testimoniano della serietà, anche della severità, con cui è stato affrontato il fronte degli organismi di conciliazione e di quelli destinati a formare i mediatori (ed è per questi ultimi che la preoccupazione è maggiore).

Il provvedimento istituisce alcuni paletti con l'obiettivo di garantire una prestazione efficace sia sul piano della qualità sia su quello della quantità. Quanto al primo aspetto, viene stabilito che il giudice che nega l'omologazione della conciliazione deve trasmettere al responsabile del registro dei mediatori e all'organismo che ha seguito la procedura una copia del provvedimento di diniego.

Una misura che sommata con l'obbligo dell'organismo di conciliazione di consegnare alle parti una scheda per la valutazione sulla bontà del servizio ricevuto, da trasmettere compilata al responsabile del registro, ha il chiaro obiettivo di tenere sotto controllo il livello delle prestazioni offerte.

A ulteriore garanzia suona poi la previsione di un'esclusione dal registro per l'organismo che ha svolto meno di dieci procedimenti di mediazione in due anni. Espulsione dal registro che impedisce di ottenere una nuova iscrizione prima che sia trascorso un anno.

Lo stesso meccanismo delle tariffe dovrebbe servire anche per incentivare l'attivismo degli organismi. È infatti ammessa una riduzione di un terzo degli importi quando nessuna delle controparti di quella che ha introdotto la mediazione si presenta e partecipa al procedimento. Il successo della mediazione, però, porta poi a un innalzamento di un quarto del compenso come pure lo stesso aumento è stabilito nei casi di particolare complessità del caso affrontato.

Sul versante della formazione, invece, la serietà dell'offerta agli aspiranti mediatori dovrebbe essere assicurata con la previsione di un limite massimo di partecipanti (30), di un numero minimo di ore (50), di una robusta valutazione finale (4 ore), di un numero minimo di docenti a disposizione (5). Inoltre, i docenti dovranno attestare la loro competenza, producendo almeno tre pubblicazioni scientifiche in materia di mediazione e dimosttrando di avere già svolto attività di docenza in materia di mediazione presso ordini professionali, enti pubblici e università.

Fonte: Giovanni Negri de Il Sole 24Ore

venerdì 17 settembre 2010

Un voto a maggioranza per correggere i millesimi di 50mila condomìni, ma resta qualche dubbio.

Cambiare le tabelle millesimali con un voto a maggioranza: la sentenza 18477/2010 della Cassazione promette di far piazza pulita di tante piccole ingiustizie in condominio. Finalmente il vicino che ha reso abitabile il sottotetto, così come quello che si è "allargato" in cortile con una grande veranda, potranno essere chiamati a pagare il giusto.

Prima ci voleva l'unanimità o, in mancanza di accordo, il ricorso al giudice. Con la conseguenza che tante situazioni critiche sono rimaste semplicemente bloccate.
Oggi – dicono le Sezioni unite della Cassazione – è sufficiente la metà più di uno degli intervenuti in assemblea, che rappresentino almeno 500 millesimi. Una bella ventata di semplicità per tutti quegli edifici, e sono almeno 50mila, in cui ci sono i margini per ritoccare i millesimi.

Il guaio è che sulla corretta lettura della pronuncia gli interpreti si sono subito divisi. Si aprono incertezze sulla tipologia delle tabelle modificabili, sulla casistica che può determinare la correzione e sui criteri da seguire nel calcolo. In ogni condominio, quindi, sarà fondamentale preparare bene il terreno prima di avviare la procedura: consultare un tecnico preparato e poi costruire un ampio consenso in assemblea.
Il ministero dell'Economia e delle finanze ha conteggiato 1 milione e 18mila codici fiscali, attribuiti ad altrettanti edifici, che rappresentano quindi il "pianeta condominio" in Italia. A parte i casi in cui c'è stato un errore di calcolo nella formazione dei millesimi, i palazzi nei quali occorre una modifica delle tabelle millesimali sono quelli in cui sono stati alterati i rapporti di valore tra gli alloggi. Detto diversamente: se chi vive all'ultimo piano ha trasformato in mansarda la soffitta, il suo alloggio deve "pesare" di più rispetto a quello del piano di sotto.

Quindi, se ora ha 40 millesimi, dopo la modifica potrebbe averne, ad esempio, 50, con un aumento delle spese condominiali di quasi 500 euro all'anno (ipotizzando la spesa annua standard di 1.900 euro). E lo stesso succede quando il palazzo è stato sopraelevato, quando è stato costruito un superattico sopra l'ultimo piano o quando sono stati realizzati una grande veranda o un soppalco che trasforma di fatto in bilocale un monolocale.
Sono quelli che tecnicamente si chiamano ampliamenti. Le ultime rilevazioni dell'Istat, piuttosto datate, indicano che tra il 1995 e il 2006 sono state aggiunte alle case italiane quasi 90mila stanze all'anno. Logico che la maggior parte di questi interventi si riferisca a villette e case monofamiliari. Ma un intervento su dieci – ricalcando l'andamento standard della produzione edilizia – è riconducibile a edifici plurifamiliari.

Così, sommando tutte le situazioni irrisolte nel corso degli anni, si può calcolare che almeno 50mila condomìni su un milione – il 5% – possano beneficiare della sentenza. Una stima di massima, ma sicuramente prudenziale: basti pensare, per rendersene conto, alle leggi varate in 17 regioni per consentire il recupero a fini abitativi dei sottotetti e alle migliaia di interventi effettuati nella sola città di Milano grazie alla legge regionale 12/2005.

L'impatto della sentenza si farà sentire anche sul contenzioso. Nei condomìni italiani – secondo il 3° rapporto Anaci-Censis – ogni anno sorgono più di 180mila nuove cause giudiziarie, che vanno ad alimentare uno stock che Il Sole 24 Ore ha stimato in circa un milione di vertenze pendenti. I motivi di litigio principali sono l'utilizzo delle parti comuni, i rumori molesti e gli interventi di manutenzione dello stabile. Ma tra i motivi meno frequenti, rileva l'Anaci, ci sono anche quelli relativi ai millesimi.

In effetti, finora pochi comproprietari si sono avventurati in un'azione di revisione delle tabelle, perché la necessità di citare tutti gli altri inquilini – unita alla complessità della materia – funzionava da deterrente. Il voto semplificato in assemblea, comunque, potrebbe eliminare anche queste cause e, con un po' di buona volontà, favorire lo smaltimento dell'arretrato.

Perché questo obiettivo non rimanga sulla carta, però, bisogna che i condòmini si muovano con attenzione: altrimenti, il momento della controversia sarà solo rinviato, e chi si riterrà danneggiato dalla nuova tabella impugnerà la delibera o promuoverà l'azione di revisione.

I dubbi sono rilevanti. Subito dopo la sentenza alcuni interpreti, tra cui Confedilizia, hanno affermato che le nuove regole si applicano solo alle tabelle d'uso e non a quelle di proprietà. Altri ancora, invece, ritengono che possano valere per tutte le tabelle. Neppure sui criteri di calcolo delle tabelle la legge detta regole precise. E anche sui presupposti delle modifiche ci sono incertezze: l'assemblea può intervenire a sua discrezione, oppure bisogna rispettare la casistica definita dall'articolo 69 delle disposizioni di attuazione del Codice civile?

L'unica soluzione, in attesa che si consolidi un'interpretazione collaudata, è cercare il più ampio consenso nel condominio e consultare un tecnico che sia in grado di valutare la posta in gioco. Ricordando sempre che avviare la procedura per "spostare" un paio di millesimi non avrebbe senso.

Fonte: Cristiano Dell'Oste de Il Sole 24Ore

giovedì 16 settembre 2010

Il portiere del condominio.


Uno di quegli argomenti di notevole interesse in materia di condominio negli edifici è quello relativo al rapporto di lavoro con il portiere. Le norme del codice civile di cui agli artt. 1117 e ss., non è una novità, non affrontano minimamente l’argomento. L’unico riferimento è quello contenuto nell’art. 1117 c.c. a mente del quale, salvo diversa indicazione del titolo ( atto d’acquisto o regolamento contrattuale), devono essere considerati di proprietà comune i locali per la portineria e per l’alloggio del portiere (art. 1117, n. 2, c.c.); per il resto, nulla.

Quali sono le maggioranze necessarie per la deliberazione dell’istituzione del servizio di portierato? Quali quelle utili alla sua soppressione? Andiamo per ordine.
Istituzione del servizio di portierato.

Sulle maggioranze non esistono dati certi a parte il fatto che, per una decisione del genere, trattandosi di questione attinente al miglior godimento delle parti comuni, non è necessario il consenso di tutti i condomini, ossia l’unanimità.

A seconda degli interventi indispensabili per rendere l’edificio idoneo all’accoglimento del portiere si potrà parlare:

a)d’innovazione, ad esempio perché è necessario modificare la destinazione d’uso dei locali comuni a pian terreno, e quindi saranno necessarie le maggioranze di cui al quinto comma dell’art. 1136 c.c.;
b)di semplice delibera d’istituzione del servizio, per la quale, seppure senza nessun margine di certezza si può affermare che è necessario il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi.

Soppressione del servizio di portierato.

Quanto alla soppressione del servizio la Corte di Cassazione, nella più recente pronuncia in materia, ha avuto modo di specificare che qualora un servizio condominiale (nella specie: portierato) sia previsto nel regolamento di condominio, la sua soppressione comporta una modificazione del regolamento che deve essere approvata dall’assemblea con la maggioranza stabilita dall’art. 1136 comma 2 c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio) richiamato dall’art. 1138 comma 3 (Cass. 29 marzo 1995 n. 3708 in Arch. locazioni 1995, 849).Allo stesso modo anche se il servizio non è contemplato dal regolamento, poiché la semplice soppressione dello stesso non costituisce innovazione (infatti per farlo non è necessario intervenire sulle parti comuni), sarà sufficiente la maggioranza sopraindicata.

Per i profili strettamente concernenti lo svolgimento delle mansioni lavorative, la durata del rapporto, la cessazione (o il licenziamento), le norme cui fare riferimento sono quelle legislative e contrattuali che regolano i rapporti di lavoro (es. legge n. 604 del 1966 sulla giusta causa per il licenziamento, contratto collettivo nazionale per determinazione della durata, della retribuzione ecc.).

Fonte: Avv. Alessansdro Gallucci de Lavorincasa

mercoledì 15 settembre 2010

L'amministratore di condominio.


L’amministratore di condominio è colui che rappresenta la volontà condominiale, per questo è necessario che egli non abbia alcun vincolo di subordinazione, conflitto o lite con il condominio. Può essere scelto tra i condomini, gli inquilini ma anche tra coloro che sono totalmente estranei al condominio.

Una volta nominato, l’amministratore deve agire usando l’ordinaria diligenza, non eccedendo i limiti del suo mandato. L’assemblea in sede di nomina stabilisce se l’incarico sia gratuito o retribuito, ma qualora non sia previsto nulla a riguardo si ritiene che esso sia oneroso.

Quando i condomini sono in numero superiore a quattro la nomina dell’amministratore è obbligatoria. E’ l’assemblea di condominio a deliberarla con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

Se i condomini non procedono alla nomina dell’amministratore questa è fatta dall’Autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini; l’amministratore nominato in tal modo cessa dall’incarico nel momento in cui l’assemblea nomina un amministratore ordinario.

La nomina può anche derivare da un comportamento concludente dei condomini che si rivolgono abitualmente ad una persona considerandola amministratore anche in mancanza di una formale nomina.

L’amministratore rimane in carica un anno; alla scadenza del mandato può essere confermato con una delibera che necessita della stessa maggioranza prevista per la prima nomina oppure la conferma può essere tacita (ciò si verifica quando alla scadenza delmandato l’amministratore non viene sostituito). Fino a quando non intervenga una nuova nomina il vecchio amministratore, anche se dimissionario, è tenuto a svolgere le proprie mansioni.

L’amministratore può essere revocato in qualsiasi momento dall’assemblea con la stessa maggioranza prevista per la sua nomina e non richiede una giusta causa. Se però l’amministratore è revocato per una giusta causa ha diritto solo al pagamento del compenso per il tempo in cui abbia effettivamente svolto l’incarico. Se, invece, è stato revocato senza giusta causa può esigere anche il pagamento del compenso relativo alla residua durata dell’incarico, quale risarcimento danni.

La revoca può essere disposta anche dall’autorità giudiziaria , su ricorso di ciascun condòmino, quando:
- non ha reso conto della gestione per due anni;
- vi sia il sospetto che sia incorso in gravi irregolarità;
- non abbia convocato l’assemblea per informarla di un’azione giudiziaria esorbitante dalle sue attribuzioni.

Fonte: Tutorcasa

martedì 14 settembre 2010

Spetta all’amministratore condominiale la tutela d’urgenza in giudizio.


La tutela in via d’urgenza del comune interesse condominiale spetta all’amministratore, che può anche costituirsi in giudizio o impugnare una sentenza sfavo-revole senza delibera assembleare.
Lo ha stabilito la Cassazione a Sezioni Unite (Presidente Carbone, Presidente relatore Elefante) enunciando il principio di diritto che «l'amministratore di condominio, in base al disposto dell'art. 1131, secondo e terzo comma, cod. civ., può anche costituirsi in giudizio e impugnare la sentenza sfavorevole senza previa autorizzazione a tanto dall'assemblea, ma dovrà, in tal caso, ottenere la necessaria ratifica del suo operato da parte dell'assemblea per evitare pronuncia di inammissibilità dell'atto di costituzione ovvero di impugnazione».

Nella motivazione della sentenza si precisa che, anche in materia di azioni processuali, il potere decisionale spetta solo ed esclusivamente all'assemblea, che dovrà deliberare se agire in giudizio, se resistere e se impugnare i provvedimenti in cui il condominio risulta soccombente.

L'attribuzione in capo all'assemblea di condominio del potere gestorio e, quindi, della decisione se resistere in giudizio o impugnare la sentenza sfavorevole, per cui occorre che l'amministratore sia autorizzato a tanto, va tuttavia raccordata – spiega peraltro la Cassazione – con la legittimazione passiva generale attribuita all'amministratore dall'art. 1131, secondo comma, del Codice civile. Pertanto, l'amministratore convenuto può anche autonomamente costituirsi in giudizio ovvero impugnare la sentenza sfavorevole, nel quadro generale di tutela (in via d'urgenza) di quell'interesse comune che integra la ratio della figura dell'amministratore di condominio e della legittimazione passiva generale, ma il suo operato deve essere ratificato dall'assemblea, titolare del relativo potere.

La ratifica vale – precisano le Sezioni Unite – a sanare con effetti ex tunc l'operato dell'amministratore che abbia agito senza autorizzazione dell'assemblea. La Confedilizia (che ha dato notizia della sentenza) ha accompagnato la diffusione dei contenuti della decisione con una dichiarazione del Presidente Corrado Sforza Fogliani:

«La sentenza giunge più che opportuna. Ineccepibile sul piano del diritto, salva-guarda anche – con grande concretezza ed apprezzata sensibilità – i problemi che oggi si pongono in mancanza della capacità giuridica in capo al condominio, assicurando comunque la prontezza (e snellezza) della difesa condominiale».

Fonte: Diario del Web

lunedì 13 settembre 2010

L'approvazione delle tabelle millesimali a maggioranza.


La sentenza della Suprema Corte di Cassazione a Sezioni Unite n. 18477 del luglio 2010 sarà oggetto di grande dibattito nelle future assemblee condominiali ove da sempre le tabelle millesimali sono state definite “intoccabili” a fronte dell'unanimità necessaria per l'approvazione delle stesse.

Oggi, con la nuova citata sentenza della Suprema Corte di Cassazione a Sezioni Unite, per l'approvazione delle tabelle millesimali valgono le regole previste per l'approvazione del regolamento di condominio e cioè la delibera è approvata con il voto favorevole della maggioranza dei presenti all'assemblea che rappresenti almeno un terzo dei condomini e la metà del valore dell'edificio (500/1000) sia in prima che in seconda convocazione.
La sentenza risulta, a dir poco, rivoluzionaria rispetto agli orientamenti sino ad oggi affermati in virtù della seguente massima: “Le tabelle millesimali non devono essere approvate con il consenso unanime dei condomini, essendo sufficiente la maggioranza qualificata di cui al secondo comma dell'art. 1139 c.c.“.

Ma leggiamo quelli che sono i passi salienti della decisione assunta dalla Suprema Corte:
"La deliberazione che approva le tabelle millesimali non si pone come fonte diretta dell'obbligo contributivo del condomino, che é nella legge prevista, ma solo come parametro di quantificazione dell'obbligo, determinato in base ad un valutazione tecnica" .

Ed ancora:
"A favore della tesi della natura negoziale dell'atto di approvazione delle tabelle millesimali non viene addotto alcun argomento convincente, se si tiene presente che tali tabelle, in base all'art. 68 disp. att. c.c., sono allegate al regolamento di condominio, il quale, in base all'art. 1138 c.c., viene approvato dall'assemblea a maggioranza, e che esse non accertano il diritto dei singoli condomini sulle unità immobiliari di proprietà esclusiva, ma soltanto il valore di tali unità rispetto all'intero edificio, ai soli fini della gestione del condominio, dovrebbe essere logico concludere che tali tabelle vanno approvate con la stessa maggioranza richiesta per il regolamento di condominio".

La delibera che approva le tabelle, a giudizio della Cassazione, sancisce esclusivamente “il risultato di una operazione tecnica, ragion per cui il semplice riconoscimento che le operazioni sono state compiute in conformità al precetto legislativo non può qualificarsi attività negoziale”. In altre parole viene ribaltata l'altisonante teoria per la quale l'approvazione della tabella millesimale costituirebbe un “negozio di accertamento” del diritto di proprietà sulle parti comuni e quella per cui costituisce fonte dell'obbligo dei condomini di concorrere nelle spese. Tale inquadramento giuridico è del tutto infondato secondo la Cassazione che sottolinea come le tabelle millesimali servano principalmente a quantificare la giusta ripartizione delle spese tra i condomini.

In realtà da più parti si è sottolineato come il contenuto di tale decisione non abbia stupito gli esperti del settore. Infatti le tesi esposte dal Presidente Triola, estensore della pronuncia di cui all'oggetto, erano già state sviluppate, approfondite e rese note in occasione di numerosi incontri e corsi di approfondimento (corsi di formazione di Anaci Milano, 2003).

Pertanto concludendo la Suprema Corte ha rilevato come:

- la tesi del negozio di accertamento è superata, i condomini non esprimono alcuna volontà sulla consistenza del rispettivi diritti reali poiché la misura delle quote millesimali viene calcolata mediante operazioni tecniche ed in applicazione di disposizioni di legge. I condomini certificano la bontà delle operazioni tecniche svolte, come richieste dalla legge, per la quantificazione dei millesimi;

- l'obbligo di concorrere nelle spese è stabilito dall'articolo 1118 c.c. e consegue quindi a preciso dettato normativo. La tabella viene approvata solo per raggiungere l'accordo sulla misura di tali obblighi;

- le proprietà dei condomini non sono l'oggetto dell'approvazione delle tabelle, che incidono sugli obblighi di contribuire alle spese e non sul valore dalle proprietà;

- il condomino che lo ritenga avrebbe ampi margini di tutela per impugnare la nuova tabella senza limiti di tempo, proponendo la azione di revisione per errore disciplinata dall'art. 69 disp att. c.c.

Fonte: Luca Giannini e Alesandro Santagostino - Avvocati su Il Sole 24Ore

venerdì 10 settembre 2010

Irregolare convocazione all'assemblea di un condomino.


Tribunale civile di Genova, sentenza del 5 marzo 2010, n. 972.  
È invalida e va pertanto annullata, la delibera adottata dall'assemblea condominiale in relazione alla quale il condominio abbia ricevuto un avviso di convocazione recante un orario diverso da quello effettivo. In tal senso, grava sul condominio convenuto l'onere di provare, anche mediante presunzione, che tutti i condomini siano stati tempestivamente convocati per l'assemblea indetta, non potendosi, al contrario, addossare al singolo condomino che deduca la invalidità dell'adunanza la prova negativa in ordine alla inosservanza di tale obbligo.

In tal senso nella fattispecie al vaglio del Giudice, dedotta dal condomino la ricezione di un avviso di convocazione recante un orario diverso da quello effettivo (ore 15:00 anziché ore 17:00) nulla ha all'uopo provato il condominio, né può a tal fine attribuirsi valore presuntivo al comportamento degli altri condomini intervenuti che nulla abbiano eccepito. Ne consegue la declaratoria di annullamento della delibera impugnata.
 

giovedì 9 settembre 2010

Riscaldamento: autonomo o centralizzato? Meglio pensarci in anticipo.


Sembra un po' presto ma e' proprio il momento di pensarci per evitare di fare le corse, dopo e con affanno e, probabilmente, con costi aggiuntivi. Ci riferiamo agli impianti di riscaldamento e alla vessata questio: meglio un riscaldamento centralizzato o individuale? La risposta e' semplice: dipende dalle esigenze del consumatore. Non esiste una scelta di per se' migliore dell'altra. E' evidente che le grandi quantita', razionalmente impiegate, fanno risparmiare e cosi' i grandi impianti di combustibile per il riscaldamento sono piu' convenienti. Un riscaldamento centralizzato e' piu' indicato se omogeneamente utilizzato, il che vale per gli uffici che hanno un orario standard, per esempio 9-17.

In questo caso l'impianto viene messo attivato e disattivato ad orari stabiliti, e' spento il sabato e la domenica, e' prevista una sola caldaia con manutenzione unificata. Diverso e' il caso delle abitazioni private perche' ciascuna famiglia ha esigenze diverse. C'e' chi esce la mattina e rientra in serata o il fine settimana e' fuori, chi e' in casa solo per alcune ore della giornata, chi invece vi soggiorna per molte ore (vedi anziani). Nello stesso edificio inoltre vi possono essere uffici e abitazioni private, con esigenze del tutto opposte.

Le necessita' del mondo condominiale sono insomma estremamente differenziate e accontentare tutti e' praticamente impossibile. In questo caso la caldaia autonoma appare la soluzione piu' razionale, perche' consente di adattare alle proprie esigenze giorni e orari di accensione, ottenendo un buon rapporto costi-benefici e consente di evitare lunghe e accesissime discussioni condominiali sui termosifoni troppo o troppo poco accesi e sulle relative bollette.

Per chi eventualmente si volesse scollegare dall'impianto centralizzato di riscaldamento, lo puo' fare anche senza il consenso degli altri condomini, ma rispettando il pagamento delle quote comuni.
 
Fonte: Aduc

mercoledì 8 settembre 2010

Il compenso dell'amministratore di condominio.


Il codice civile del 1942 all’art. 1135/1 stabilisce che è l’assemblea dei condomini a determinare l’eventuale retribuzione dell’amministratore. La retribuzione è dunque eventuale e non obbligatoria. Un dato legislativo non trascurabile che va inquadrato storicamente. Il codice Rocco nasce nel 1942, epoca nella quale l’amministrazione dei condomìni era, nella quasi totalità dei casi, ”retta” a turno dai singoli condomini, vista la esiguità del numero degli stessi e la banalità degli adempimenti richiesti ad un amministratore.

La realtà attuale è fortemente diversa: il bisogno di una più puntuale gestione, la nascita di supercondomìni ed il proliferare di normative sempre più tecniche e complesse hanno portato la progressiva espansione dell’amministratore “professionista”, e quindi per una persona che svolge in maniera professionale l’attività di amministratore, il compenso è la regola.

Tale remunerazione è nel suo quantum stabilita di comune accordo tra l’amministratore e l’assemblea, che bene farebbe però a non dimenticare di chiarire le singole mansioni per le quali si delibera il compenso, ovvero sarebbe opportuno, al fine di evitare futuri contenziosi, che il compenso determinato sia riferito a specifiche attività e non lasciato alla genericità dell’interpretazione.

Cercheremo in questa sede di affrontare con il conforto della giurisprudenza, alcune delle situazioni più comuni e tipiche che hanno impegnato i giudici italiani.

PARTECIPAZIONE ALL’ASSEMBLEA STRAORDINARIA

Innanzi tutto ricordiamo che è da considerarsi straordinaria l’assemblea che non è ordinaria, la quale nel caso del condominio si indice una sola volta l’anno, cosicché saranno da considerarsi straordinarie tutte le altre svolte per qualunque motivo durante l’anno solare. La Corte di Cassazione ha recentemente confermato (sent. N° 3596/2003) che la partecipazione all’assemblea straordinaria è da ricomprendere tra i compiti caratteristici e propri dell’amministratore. L’amministratore, quindi, non potrà richiedere compensi extra per il fatto di aver partecipato ad una o più assemblee straordinarie, tranne l’ipotesi che l’assemblea stessa, assecondando le richieste motivate dell’amministratore, non deliberi in tal senso.

COMPENSO PER I LAVORI DI MANUTENZIONE STRAORDINARIA

Sempre più i condomìni oggi vengono sottoposti ad interventi di manutenzione straordinaria, necessaria per il mantenimento del decoro architettonico dello stabile. Va da sé che il mandato conferito dall’assemblea all’amministratore è, di norma, ristretto alla ordinaria gestione. Ne consegue che tutti gli atti afferenti quella straordinaria non sono ricompresi né nel mandato originario, né nella retribuzione ad esso correlata. Ovvero, ogni atto straordinario è aggiuntivo e come tale andrebbe separatamente retribuito. Diciamo andrebbe poiché non è né scontato, né automatico, in quanto ogni incarico aggiuntivo, così come è separatamente deliberato, potrà essere separatamente retribuito, qualora l’assemblea lo ritenga giusto.

E a nulla può valere la presunzione dell’attività troppo onerosa e quindi economicamente non più soddisfacente (Cass. Civ. sent. N. 2149/2000) per vedersi riconosciuto a posteriori un compenso non deliberato al momento del conferimento dell’incarico, poiché, hanno asserito i giudici della Suprema Corte, “l’assemblea può espressamente determinarsi per la gratuità dell’incarico”. Tuttavia l’amministratore ha facoltà di recedere dal contratto qualora ritenga che la sua attività non sia sufficientemente retribuita ( Trib. Genova n. 1501 del 29-5-2001).

AMMINISTRATORE NOMINATO DALLA AUTORITÀ GIUDIZIARIA

Ai sensi dell’art. 1129, primo comma, quando i condomini sono più di quattro l’assemblea nomina un Amministratore. Se l’Assemblea non provvede la nomina è fatta dall’Autorità giudiziaria su richiesta di uno o più condomini. Bisogna notare che l’autorità giudiziaria può nominare per tale incarico sia un libero professionista iscritto ad un Albo (Geometra, Ragioniere, Avvocato ecc…) sia altro soggetto di fiducia del Giudice. Ai fini del riconoscimento del compenso i due casi sono molto diversi. Nel secondo il compenso sarà determinato o dall’assemblea conformemente alla richiesta avanzata dall’amministratore giudiziario nominato, o dal Giudice Ordinario (sent. Cass. N. 1513/1988), qualora l’assemblea non trovi accordo. Mai dal Giudice che ha effettuato la nomina, avendo questo esaurito l’incarico con la nomina stessa.

Nel primo caso, invece, l’amministratore giudiziario “libero professionista” non potrà esimersi dall’applicare la tariffa professionale di competenza, poiché questa è di norma inderogabile e sancita da una legge dello Stato. Provvederà quindi ad espletamento dell’incarico a farsi liquidare la relativa parcella dal proprio Ordine (quale emanazione del Ministero di Grazia e Giustizia) che il condominio non potrà esimersi dall’onorare, indipendentemente dal fatto se l’ha deliberata preventivamente o meno.

E’ da notare che all’amministratore giudiziario è comunque dovuto il compenso anche nell’ipotesi che il regolamento di condominio preveda la gratuità dell’incarico di amministratore.

REVOCA ANTICIPATA DELL’AMMINISTRATORE

Vi è da fare una doverosa distinzione: se il compenso deliberato riguarda un importo mensile oppure annuale. Appare infatti evidente che qualora l’importo deliberato sia mensile, nulla sarà dovuto all’amministratore rimosso “in ogni tempo” dall’assemblea per il restante periodo del mandato non concluso. Così non è qualora il compenso sia stato pattuito annuale. In questo caso, anche nell’ipotesi di revoca anticipata sarà dovuto l’intero compenso annuale, pena il diritto al risarcimento del danno a norma dell’art. 1725 codice civile.

AMMINISTRATORE CESSATO DALLA CARICA PER SCADENZA DEL TERMINE

Nelle more del passaggio di consegne tra il vecchio ed il nuovo amministratore, per ovvie ragioni tecniche, quasi sempre intercorre un periodo di interim. Per questo tempo l’amministratore uscente matura il diritto al riconoscimento di un compenso stabilito secondo i criteri applicati nel periodo nel quale era in carica, ma relativamente al tempo effettivamente prestato (Cass. N. 2214 del 14-6-1976).
E’ scontato che potranno essere impugnate quelle delibere assembleari che stabiliscano compensi per l’Amministratore abnormi ed irragionevoli rispetto ai compensi medi correnti nella città, rammentando però che l’assemblea condominiale è sovrana su ogni decisione dalla stessa presa se non contraria ai dettami del codice civile e delle Leggi, e che nella sostanza il mandato assembleare di nomina dell’amministratore con il relativo compenso è un contratto.

concludendo

Onde evitare contenziosi inutili e dispendiosi, l’assemblea e/o l’amministratore dovrà valutare in maniera attenta e oculata non soltanto la somma richiesta per la gestione, ma anche le singole attività che si fanno rientrare in tale compenso, specificandole dettagliatamente e definendo così i limiti del proprio incarico entro i quali è legato il compenso.


martedì 7 settembre 2010

Quando un'apertura munita di inferriata può essere considerata veduta.


Corte d'Appello Roma, Sez. IV civile, Sentenza 1 aprile 2010, n. 1462.
Un'apertura munita di inferriata può essere considerata veduta anziché luce solo se permetta di affacciarsi e di guardare, oltreché di fronte, anche obliquamente o lateralmente, come nel caso in cui abbia maglie così larghe da consentire di esporre il capo in ogni direzione ovvero non sia aderente alla superficie esterna del muro ma se ne distacchi tanto da consentire di sporgere il capo oltre tale muro.

lunedì 6 settembre 2010

Il condominio sceglie le tabelle da modificare.


Il principio c'è, ed è chiarissimo: oggi le tabelle millesimali del condominio possono essere approvate e modificate a maggioranza, e non più all'unanimità. Mentre prima bisognava mettere tutti d'accordo (cosa spesso impossibile), ora basta l'ok della maggioranza dei presenti in assemblea, che rappresentino almeno 500 millesimi. Una maggioranza più solida, però, sarebbe auspicabile, soprattutto chiarendo prima su quali tabelle intervenire

Alla chiarezza del principio, infatti, fanno da contraltare parecchie incertezze applicative. Passare dalla teoria alla pratica, insomma, potrebbe rivelarsi piuttosto complicato. Come dimostrano anche i primi dubbi degli interpreti, a pochi giorni dal deposito della sentenza 18477/2010 delle Sezioni unite della Corte di cassazione.

I giudici hanno stabilito "come" si deve votare. Ma non hanno detto espressamente "quali" tabelle millesimali potranno essere modificate, né "quando", cioè in presenza di quali presupposti, né "come", cioè seguendo quali criteri di calcolo. Un aspetto, comunque, è stato evidenziato molto bene: la tabelle non costituiscono il diritto di proprietà ma si limitano a rappresentarlo; quindi solo le modifiche a maggioranza che di questo diritto danno una rappresentazione matematicamente corretta sono legittime.

La sentenza ha già cominciato a far discutere gli esperti del settore, che hanno espresso alcune divergenze sulla portata della sentenza e sulla sua applicabilità alle tabelle millesimali.
Solo per le spese

Una prima tesi, espressa da Confedilizia, afferma che la sentenza prende in esame il caso dell'approvazione di una tabella millesimale al fine di stabilire i contributi dei condomini dovuti in relazione al servizio di riscaldamento, sancendo che la relativa decisione possa essere assunta a maggioranza dall'assemblea. Quindi la sentenza non si riferisce alle tabelle millesimali ai fini dei diritti di proprietà. La conseguenza di questa interpretazione è l'applicazione delle modifiche a maggioranza alle sole tabelle relative alle spese, che in molti condominii sono leggermente diverse da quelle della proprietà. In termini economici, però, questo vorrebbe dire poter rivoluzionare a maggioranza il riparto spese nel senso indicato dalla sentenza, rendendolo cioè aderente alla realtà, con cambiamenti proporzionali all'importanza delle modifiche apportate al condominio.
Votazioni separate

La seconda tesi vede l'applicabilità delle modifiche a maggioranza a tutte le tabelle condominiali, di proprietà e non, con la conseguenza che con votazioni separate si può arrivare a modificare le varie tipologie di riparto spese a seconda delle necessità di "riallineamento" alla situazione reale.
La proprietà è un fulcro

La terza tesi, invece, parte da una disamina più ampia e attinente al testo della sentenza: qui si legge che la determinazione dei valori viene attuata agli effetti degli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice civile. Il millesimo di proprietà riguarda, quindi, la «ripartizione delle spese e il funzionamento delle assemblee». La funzione della tabella di proprietà è perciò sostanzialmente duplice: serve per esprimere il voto ed esprime il peso che ciascun condomino porterà in assemblea. Il problema deriverebbe dal fatto che molto spesso, nei regolamenti di condominio, si stabilisce che le spese "ordinarie" e quindi di natura non conservativa siano suddivise non in base ai millesimi di proprietà ma secondo speciali criteri: nasce così la cosiddetta tabella dei «millesimi di spese generali». La sentenza, però, non fa affatto questa distinzione (peraltro sconosciuta alla norma) e si occupa quindi solo dei millesimi di proprietà, che sono la base su cui possono essere eventualmente costruite le "varianti" rappresentate.

Fonte: Saverio Fossati de Il Sole 24Ore

venerdì 3 settembre 2010

Spese più giuste in condominio con le nuove tabelle.


Per il condominio è in arrivo una piccola rivoluzione. Non appena saranno tutti tornati dalle ferie, c'è da scommetterci, i telefoni degli amministratori si faranno più caldi. La sentenza n. 18477/2010 delle sezioni unite della cassazione (segnalata sul «Sole 24 Ore» di ieri) ha spezzato uno dei tabù del condominio: che per rivedere le tabelle millesimali, usate soprattutto per determinare le quote di spese dei singoli condomini, occorra l'unanimità. Per la Corte, invece, basta una delibera che venga votata dalla maggioranza dei presenti in assemblea, che rappresentino almeno 500 millesimi.

Quante volte, di fronte a evidenti modifiche della superficie delle singole unità immobiliari non si è riusciti a risolvere il problema della ridistribuzione dei millesimi in base alla nuova situazione.

«La sentenza è senz'altro da approvare - dice Maurizio de Tilla, uno dei massimi esperti della materia - È vero che il condominio delibera con una maggioranza ma in modo tale che si sente leso può tranquillamente impugnare la decisione. Si finalmente è usciti dal formalismo dell'unanimità: oggi se impugno devo dissentire argomentando. E se il calcolo è perfetto e aderente, devo trovare motivi validi». C'è, in effetti, il problema di quei criteri che restano non fissati da nessuna norma ma solo richiamati dalle circolari. «Si applicano però le regole dell'estimo - prosegue de Tilla -. C'è una base di discrezionalità ma la parte scientifica può condurre a regole prevalenti».
Anche la parte contenziosa ha un beneficio dalla sentenza: prima l'unica soluzione erano delle defatiganti cause dove tutti i condomini dovevano essere tirati in ballo, con spese enormi e tempi eterni. «Questa sentenza - conclude de Tilla - rende l'amministratore unico soggetto nel caso di impugnativa, mentre prima si dovevano chiamare in causa tutti i condomini, con grandi lungaggini: su cinquanta cause del genere sono riuscito a portarne a sentenza solo due. Ora si stabilisce la legittimazione passiva dell'amministratore, il che è molto positivo».

Certo, anche se la sentenza non fa questa distinzione, le modifiche "rapide" sembrano interessare più che altro le tabelle «generali» e non quelle «di proprietà» (come dice Confedilizia) ma sono proprio le prime a essere usate per le spese, quindi sono quelle che contano ai fini economici concreti. «Anche dagli amministratori - dice Carlo Parodi dell'Anaci - la sentenza è stata accolta con soddisfazione. Non va sottovalutato però quanto prescrive l'articolo 69 delle disposizioni di attuazione, in ordine alla modifica dei millesimi, possibile a seguito di "notevoli alterazioni del rapporto tra i valori dei singioli piani". A titolo di esempio, la Cassazione si è già espressa sulla realizzazione di una veranda che non genera aumento di millesimi».

Va ricordato che una sentenza delle sezioni unite è qualche cosa di molto autorevole: significa che la sezione semplice non può avere un diverso avviso e che, nel caso, deve rimettere la questione alle sezioni unite. Nel breve termine, quindi, un cambiamento di orientamento è impossibile.

Fonte: Saverio Fossati de Il Sole 24Ore

giovedì 2 settembre 2010

Il disturbo tra vicini si valuta caso per caso.


Quando il rumore genera liti di vicinato, la «tollerabilità» delle immissioni va valutata caso per caso, e il giudice – oltre a vietare le attività rumorose – può anche dettare regole e accorgimenti tali da ricondurre le attività entro limiti di accettabilità.

La norma base è l'articolo 844 del Codice civile, che stabilisce che il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi. La norma è applicabile nei rapporti tra condomini di uno stesso edificio, sia quando l'immissione molesta e dannosa proviene dal condominio sia quando uno di essi, nel godimento della cosa propria o anche comune, dia luogo ad immissioni intollerabili nella proprietà dell'altro (tribunale di Lodi 28 agosto 2003, n. 10).

Nell'applicazione dell'articolo 844 bisogna tenere conto della peculiarità dei rapporti condominiali e della destinazione assegnata all'edificio dalle disposizioni urbanistiche o – in mancanza – dai proprietari. In particolare, nel caso in cui le unità immobiliari siano soggette a destinazioni differenti (ad esempio abitazione e attività commerciale) il criterio dell'utilità sociale impone di graduare le esigenze in rapporto alle istanze di natura personale ed economica dei condomini, privilegiando, alla luce dei principi costituzionali, le esigenze personali di vita connesse al l'abitazione, rispetto alle utilità meramente economiche inerenti all'esercizio di attività commerciali (Cassazione 15 marzo 1993 n. 3090).

L'assolutezza e l'incomprimibilità del diritto non escludono la necessità di accertare quali siano le condizioni oggettive nel cui contesto il diritto viene esercitato, e se sia razionale il sacrificio totale di ogni altra esigenza in potenziale conflitto con esso, tenuto anche conto che la ricerca dell'effettiva esistenza della menomazione – ossia del confine tra un'attività che reca un semplice fastidio psico-fisico e un'attività che determina una vera e propria menomazione di quel bene, nel senso di dar luogo ad oggettivi fenomeni patologici fisici o psichici – non può essere compiuta con criteri puramente astratti.

Nel corso degli anni, giudici hanno affermato che l'applicabilità dell'articolo 844 richiede l'accertamento caso per caso della liceità o illiceità delle immissioni (tribunale di Varese 3 giugno 1997) e che l'intollerabilità in concreto può riscontrarsi anche quando le emissioni non superino i limiti fissati dalle norme di interesse generale (tribunale di Venezia 4 ottobre 2004).

Pertanto, sia al fine di accertare la concreta sussistenza della lesione, sia al fine di stabilire le concrete modalità della tutela, è giustificato il ricorso all'applicazione analogica delle disposizioni dell'articolo 844 in tema di immissioni moleste, laddove fanno riferimento al criterio della tollerabilità e alla possibilità di estendere l'intervento del giudice al di là della barriera dell'inibizione assoluta, in modo da ricomprendere la determinazione dei mezzi necessari per ricondurre l'attività nei limiti del diritto.

Le propagazioni nel fondo del vicino che oltrepassino il limite della normale tollerabilità costituiscono un fatto illecito perseguibile, in via cumulativa, con l'azione diretta a farle cessare (avente carattere reale e natura negatoria) e con quella intesa ad ottenere il risarcimento del pregiudizio che ne sia derivato (di natura personale), a prescindere dalla circostanza che il pregiudizio sia temporaneo e non definitivo (Cassazione 2 giugno 2000, n. 7420).

L'azione diretta a far valere il divieto di immissioni eccedenti la normale tollerabilità può essere esperita anche nei confronti dell'autore materiale delle immissioni che non sia proprietario dell'immobile da cui derivano e, quindi, anche nei confronti del locatore di questo stesso immobile quando soltanto a costui possa essere imposto un obbligo di fare o di non fare suscettibile di esecuzione forzata in caso di diniego (Cassazione, 1° dicembre 2000 n. 15392).

Fonte: Maurizio de Tilla de Il Sole 24Ore

mercoledì 1 settembre 2010

La situazione patrimoniale del condominio.


Nel rendiconto di fine anno, preparato dall’amministratore per l’approvazione in assemblea dei conti del condominio, è normalmente presente un documento contabile fondamentale denominato “Situazione patrimoniale”. Questo documento espone la situazione dei crediti e dei debiti del condominio esistenti alla data di chiusura dell’esercizio. Le modalità di rappresentazione di questo documento dovrebbero attenersi ai canoni della ragioneria che nel Bilancio d’esercizio prevedono il riporto dei conti patrimoniali attivi (i crediti) ed i conti patrimoniali passivi (i debiti).

A titolo di esempio sono conti patrimoniali attivi il saldo del conto corrente del condominio, i crediti da condomini per conguaglio spese di fine esercizio, i crediti da condomini per morosità, la cassa contanti etc.; sono invece conti patrimoniali passivi i fondi di accantonamento, i debiti verso fornitori per fatture insolute, i debiti verso i condomini per conguaglio etc..

Purtroppo alcuni amministratori preferiscono non esporre nel rendiconto il Bilancio d’esercizio con la Situazione patrimoniale, perché ritenuta di difficile interpretazione da parte dei condomini, e riportano l’elenco dei fondi ed il valore della cassa come note al consuntivo delle spese.

Questa pratica non è da approvare, perché seppure è vero che tali note sono facilmente comprensibili, così facendo non si fornisce alcuna possibilità di comprensione della quadratura dei conti.

Il Bilancio d’esercizio composto dalla Situazione Patrimoniale e dal Conto Economico, espone proprio il bilanciamento dei conti del condominio e mette in evidenza il pareggiamento tra le attività e le passività, cioè tra quanto il condominio dispone in termini di conto corrente, cassa e crediti e di quanto il condominio è esposto (deve dare) in termini di fatture non pagate, fondi accantonati, e debiti verso terzi (siano essi fornitori che condomini).

Nonostante che alcune associazioni abbiano tentato, senza riuscirci, di stabilire delle regole per la presentazione del rendiconto, non esiste a tutt’oggi un modello di riferimento nazionale né europeo. Alcuni programmi informatici, in particolare il programma gestionale “Geco” dello Studio ISA, consentono all’amministratore di ottenere il Bilancio d’esercizio in modo assolutamente automatico ed in linea con i dettami della ragioneria.

La costruzione del Bilancio con tutti i conti patrimoniali ed i conti economici può essere generata automaticamente come conseguenza delle singole registrazioni contabili di incasso e di spesa eseguite in prima nota. E’ buona regola infatti registrare un movimento contabile indicando la banca d’appoggio o la cassa e con il relativo fornitore o soggetto pagante a seconda che si tratti di una spesa o di un incasso. Una fattura sarà registrata per competenza con l’indicazione dell’avvenuto pagamento. Di conseguenza i conti patrimoniali bancari, cassa, debiti verso terzi (sospesi), debiti e crediti dei condomini, sono tutti conti che il programma informatico può generare automaticamente nel bilancio, a garanzia di una sicura quadratura e correttezza dei conteggi.

Fonte: Giorgia Manieri de Servizi Immobiliari

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