mercoledì 4 agosto 2010

I danni da infiltrazione.


Una prima analisi che è necessario effettuare è stabilire quali sono i beni di proprietà comune, che oltre ad essere definiti dall’art.1117 c.c, di norma sono elencati in ogni regolamento di condominio.
Le infiltrazioni possono avvenire tramite le tubature e in questo caso è necessario porre l’attenzione sia su quelle di scarico, che sono di proprietà del condominio sino al collegamento (imbraca) con il tubo del singolo appartamento, sia per quelle di adduzione dove la proprietà condominiale arriva sino al contatore privato, oltre detti limiti si rientra nella proprietà esclusiva di ogni condomino e quindi, se la perdita avviene dopo tali punti, gli eventuali danni sono a totale carico del singolo proprietario, mentre se il danno è cagionato dal condominio, la spesa verrà ripartita tra i condomini secondo i millesimi di proprietà.
 
Si possono, inoltre, verificare delle infiltrazioni tramite il lastrico solare e se questo è di completa proprietà condominiale nulla questio, il danno va pagato dal condominio, ma nel caso che il lastrico in questione è attribuito in uso esclusivo o è di proprietà esclusiva ad uno dei condomini, e svolge anche la funzione di copertura del fabbricato, l’obbligo a provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che il danno non derivi da un fatto imputabile soltanto al condomino, grava su tutti i condomini, con la ripartizione delle relative spese secondo i criteri di cui all’art.1126 c.c. e di conseguenza, il condominio risponde, quale custode ai sensi dell’art. 2051 c.c, dei danni che siano derivati alla singola proprietà o a terzi, per difetto di manutenzione del lastrico solare (Cass. n° 15131/01). Comunque, si rende necessario sottolineare che l’art.11126 c.c, nel dividere le spese per le riparazioni del lastrico solare in uso esclusivo ad uno o più condomini, nella misura di un terzo a carico di questo e due terzi a carico di tutti condomini dell’edificio sottostanti il terrazzo o della parte di esso cui il lastrico serve, si riferisce solo a quelle riparazioni riguardanti il manufatto posto alla sommità della costruzione, che la separa orizzontalmente dallo spazio vuoto superiore, manufatto comprensivo di ogni suo elemento, sia pure accessorio, come la pavimentazione, ma non anche di tutto ciò che vi è sovrapposto, che ad esso si collega “ab extra” essendo dotato di una propria autonomia strutturale e funzionale (vedi ad esempio il caso di un giardino pensile sovrastante un’autorimessa, i cui locali erano stati danneggiati dall’infiltrazioni provenienti dallo stesso. la Suprema Corte ha ritenuto di dover confermare la sentenza di appello nella parte in cui condannava il proprietario del giardino pensile a sopportare per intero le spese relative alla rimozione, accantonamento e ripristino del giardino; Cass.n° 7472/01).

In caso invece di infiltrazioni provenienti, per difetto di manutenzione dal lastrico solare di un edificio condominiale, il proprietario dell’appartamento sottostante, danneggiato dalle infiltrazioni e che intenda ottenere il risarcimento dei danni ovvero l’esecuzione dei lavori necessari ad eliminarne le cause, deve in ogni caso proporre domanda nei confronti del condominio in persona dell’amministratore, e non nei confronti del proprietario o titolare dell’uso esclusivo del lastrico, il quale può essere chiamato in giudizio a titolo personale soltanto ove frapponga impedimenti all’esecuzione dei lavori di manutenzione o ripristino deliberati dalla assemblea. ( Cass.n.10233/02).

Sempre in tema di condominio, qualora il proprietario esclusivo di una terrazza, che copre una singola proprietà sottostante, sia responsabile di danni da infiltrazione d’acqua provenienti da detta terrazza e tale responsabilità rientra nella fattispecie di cui all’art. 2043 c.c, essendo il danno derivato da fatto illecito, la sottostante proprietà, tenendo conto delle disposizioni di cui all’art. 2056 c.c., collegato all’art. 1227 c.c, ai fini del risarcimento, non può rivolgersi al condominio che resta estraneo alle due singole parti coinvolte, ma deve tenere conto dell’eventuale grado di responsabilità delle rispettive condotte colpose del danneggiante e del danneggiato, ai fini della causa dell’evento dannoso ( Cass.n.10686/02).
 
Infine, si rende necessario fare un’ accenno riguardo alla soletta (intendendo per soletta la struttura portante) dei balconi quale naturale prolungamento del solaio, essendoci per questi una presunzione assoluta di comunione (ex art.1225 c.c.- vedi precedente articolo pubblicato a gennaio 2004) del solaio divisorio di due piani di edificio condominiale. Detta presunzione è attratta nel regime giuridico dello stesso. Ne consegue, che per tale soletta, si configura un compossesso degli indicati proprietari, che si attua con l’uso esclusivo delle rispettive facce della stessa, esercitato da quello del piano superiore anche e sopratutto col calpestio, mentre quello del piano inferiore, oltre ad usufruire della copertura, ha la possibilità di acquisire tutte quelle utilità (luci-tende-ecc) purché non ostino ragioni di statica o di estetica, comportando così ad entrambi i proprietari in caso di danno, il corrispettivo carico della manutenzione e/o della ricostruzione.

Pertanto, qualora il proprietario del piano inferiore lamenti delle infiltrazioni d’acqua che abbiano danneggiato l’intradosso del balcone è legittimato ad agire nei confronti del proprietario del piano superiore, per il risarcimento dei danni subiti.

Fonte: Giorgia Manieri de Servizi Immobiliari

1 commento:

Anonimo ha detto...

Buongiorno, volevo gentilmente chiedere dei lumi su come comportarmi a seguito dei danni subiti nel mio appartamento derivanti da un'infiltrazione della terrazza soprastante ad uso esclusivo di un solo condomino.
Il dubbio nasce dal fatto che sotto la terrazza ci sia solo io, e volevo sapere come và ripartita sia la spesa per la riparazione della terrazza sia per i danni da me subiti.
Aggiungerei che i danni non sono imputabili ad un fatto di scarsa manutenzione, ma all'usura stessa ed al deterioramento della guaina isolante, vero è che sono arrivato ad una situazione di ammaloramento delle pareti con muffa per il fatto che è da 2 ANNI che ho questo problema, e il proprietario del terrazzo non si è interessato minimamente benchè ne fosse al corrente da subito.
Grazie in anticipo.

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