martedì 31 agosto 2010

Unità immobiliare destinata ad alloggio del portiere, presunzione di comunione, frazionamento/accatastamento.


Cass. civ., sez. II, sentenza del 7 maggio 2010, n. 11195.
 In tema di condominio negli edifici, per stabilire se un'unità immobiliare è comune, ai sensi dell'art. 1117, n. 2. cod. civ., perché destinata ad alloggio del portiere, il giudice del merito deve accertare se, all'atto della costituzione del condominio, come conseguenza dell'alienazione dei singoli appartamenti da parte dell'originario proprietario dell'intero fabbricato, vi è stata tale destinazione, espressamente o di fatto, dovendosi altrimenti escludere la proprietà comune dei condomini su di essa.

Nè per vincere, in base al titolo, la presunzione legale di proprietà comune delle parti dell'edificio condominiale indicate nell'art. 1117, n.2, cod. civ., sono sufficienti il frazionamento-accatastamento e la relativa trascrizione, eseguiti a domanda del venditore costruttore, trattandosi di atto unilaterale di per sè inidoneo a sottrarre il bene alla comunione condominiale, e dovendosi invece riconoscere tale effetto solo al contratto di compravendita, in cui la previa delimitazione unilaterale dell'oggetto del trasferimento sia stata recepita nel contenuto negoziale per concorde volontà dei contraenti.

lunedì 30 agosto 2010

Addio liti in condominio, semplificati i millesimi. Basta la maggioranza per cambiare le tabelle.


La Cassazione ha sbloccato il nodo delle tabelle millesimali. Erano considerate impossibili da cambiare, perché occorreva l'unanimità e, dato che il cambiamento avrebbe finito con il danneggiare qualcuno, era chiaro che nulla poteva mutare. C'era chi si rivolgeva al giudice per segnalare interi piani sopraelevati o sottotetti diventati abitazioni che non pagavano spese millesimali ma la procedura era lunga e costosa.

Adesso le sezioni unite della Cassazione, con la sentenza 18477 del 9 agosto, hanno ribaltato questa prassi. Perché di consuetudine giurisprudenziale si tratta e non di legge. Il collegio ha chiarito, con una lunga motivazione redatta da Roberto Michele Triola, che «la delibera che approva le tabelle non si pone come fonte diretta dell'obbligo contributivo del condomino (...) ma solo come parametro di quantificazione dell'obbligo, determinato in base a una valutazione tecnica». La delibera che approva le tabelle, quindi, per la Cassazione sancisce «il risultato di una operazione tecnica (...) ragion per cui il semplice riconoscimento che le operazioni sono state compiute in conformità al precetto legislativo non può qualificarsi attività negoziale».

La motivazione smonta decenni di giurisiprudenza della Cassazione stessa. Cancella la teoria per la quale l'approvazione della tabella millesimale costituirebbe un «negozio di accertamento» del diritto di proprietà sulle parti comuni e quella per cui costituisca fonte dell'obbligo dei condomini di concorrere nelle spese, (dato che in realtà tale obbligo deriva direttamente dalla legge); la tabella non incide quindi sul valore dalla proprietà, come ritenuto comunemente, ma semplicemente sugli obblighi contributivi.

Le sezioni unite evidenziano poi come gli eventuali errori della nuova tabella possono essere corretti mediante la speciale azione di revisione prevista dall'articolo 69 delle disposizioni di attuazione del Codice civile.

Viene poi affrontata la questione, sancita dall'articolo 68 delle disposizioni per la attuazione: le tabelle millesimali devono essere allegate al regolamento, che può essere approvato a maggioranza. Risulta quindi arduo, dice in sostanza la Cassazione, comprendere la ragione per la quale il regolamento possa essere approvato a maggioranza, mentre per un suo allegato si richieda la unanimità. La Corte si spinge più in là: neppure le tabelle millesimali allegate a un regolamento contrattuale si sottrarrebbero alle critiche già esposte. Accertata la competenza della assemblea, la semplice circostanza della accettazione contrattuale della tabella risulterebbe irrilevante, poiché se una materia appartiene alla competenza della assemblea, la maggioranza può sempre intervenire, senza che possa costituire ostacolo la unanimità della precedente manifestazione di volontà espressa dai singoli.

La sentenza rappresenta una vera e propria liberazione per quei condomini che per decenni hanno dovuto subire l'ingiustizia di pagare le spese anche per chi aveva ampliato o trasformato la propria unità immobiliare. Ma alcune domande le suscita.

Anzitutto, la normativa sulla redazione delle tabelle millesimali non prevede soltanto espressioni matematiche ma anche valutazioni, sia pure frutto di esperienza e di professionalità. Inoltre, oggi la normativa appare alquanto lacunosa, tanto da essere integrata riferendosi alle circolari 12480/1966 e 2945/1993 del ministero dei Lavori pubblici.

Sino ad oggi, infatti, l'azione di revisione è stata ammessa unicamente per i cosiddetti errori tecnici, purché non incidano sui cosiddetti coefficienti valutativi. Per esempio, a Milano il coefficiente di valutazione per i negozi era pari a due negli anni Cinquanta e oggi è pari a circa 1,2. Si tratta quindi di elementi che incidono fortemente sui calcoli ma che non rientrano nei limiti dell'articolo 69 delle disposizioni di attuazione.

Da ultimo, va ricordato che l'amministratore, in assemblea, usa proprio le tabelle millesimali per stabilire le maggioranze. Se vengono cambiate ciò ha un effetto diretto su decisioni che non riguardano le spese ma anche, per esempio, la partecipazione a un contenzioso.

venerdì 27 agosto 2010

La ripartizione del compenso dell’amministratore di condominio. Il criterio dei millesimi di proprietà e la suddivisione in parti uguali.


" L'amministratore del condominio raffigura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza: con la conseguente applicazione, nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato" (Cass. SS.UU. 8 aprile 2008 n. 9148).

La nomina del mandatario è obbligatoria in quei condomini con più di quattro partecipanti, restando, invece, facoltativa in quelle compagini con un numero inferiore di proprietari di unità immobiliari (art. 1129, primo comma, c.c.).

Applicandosi al rapporto amministratore – condominio le norme dettate in materia di contratto di mandato è del tutto consequenziale che in quest’ambito troverà applicazione l’art. 1709 c.c. Secondo tale norma " il mandato si presume oneroso. La misura del compenso, se non e’ stabilita dalle parti, e’ determinata in base alle tariffe professionali o agli usi; in mancanza e’ determinata dal giudice".

In passato ci si è chiesti come si dovessero coordinare questa disposizione di legge con quella contenuta nel n. 1 del primo comma dell’art. 1135 c.c. secondo la quale nel decidere sulla conferma o revoca dell’amministratore, l’assemblea decide anche sulla sua eventuale retribuzione.

E’ il termine Eventuale che ha fatto sorgere il dubbio, quasi dovesse ritenersi che a differenza del mandato in generale nel caso dell’amministratore non operasse quella presunzione di onerosità prevista dal succitato art. 1709 c.c.

La Corte di Cassazione, sgombrando il campo da ogni dubbio, ha fatto chiarezza affermando che “ i rapporti fra amministratore e condominio sono regolati dalle disposizioni sul mandato: in particolare, per quanto riguarda la retribuzione, dall’art. 1709 cod. civ., secondo cui – contrariamente a quanto stabilito dal corrispondente art. 1753 del codice civile previgente e, per quanto riguarda espressamente l’amministratore del condominio, dall’art. 16 del r.d.l. 15 gennaio 1934, n. 56 – il mandato si presume oneroso. In tale contesto normativo, l’art. 1135, n. 1, cod. civ., che considera eventuale la retribuzione dell’amministratore, va inteso nel senso che l’assemblea può determinarsi espressamente per la gratuità” (Cass. 16 aprile 1987 n. 3774).

In sostanza, semplificando al massimo, è possibile affermare quanto segue: l’assemblea decide di nominare Tizio come amministratore e nulla si dice sul suo compenso. In questo caso, salvo accettazione da parte dell’assise del preventivo dell’amministratore, poiché il mandato il condominio deve reputarsi oneroso, Tizio avrà diritto ad essere retribuito nella misura concordata tra le parti (anche in un secondo momento) ed in mancanza secondo quanto deciso dal giudice (per gli amministratori, infatti, si rammenta che non esistono tariffari professionali legalmente riconosciuti). Solamente se il condominio, nella deliberazione di nomina, s’orienta per la gratuità dell’incarico e l’accettante non vi si oppone si potrà concludere che l’amministratore dovrà prestare la propria opera gratuitamente.

Chiarito quanto appresso è utile domandarsi secondo quali criteri deve essere ripartita questa spesa tra i condomini. Al riguardo va detto che in assenza di un accordo tra tutti i condomini che disponga diversamente (es. ripartizione della spesa per il compenso dell’amministratore in parti uguali) tale onere dovrà essere suddiviso tra tutti i comproprietari sulla base del criterio generale di ripartizione delle spese, ossia quello dei millesimi di proprietà (art. 1123, primo comma, c.c.).

giovedì 26 agosto 2010

L'amministratore risponde della gestione contabile.


L'amministratore ha ex lege l'obbligo di rendere conto della gestione. Deve eseguire le deliberazioni dell'assemblea e riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione. Adempie gli obblighi nei limiti del mandato a lui conferito: generalmente si ritiene si tratti di un mandato. Se richiesto da un condomino deve esibire la documentazione in suo possesso, anche non necessariamente in sede di approvazione di bilancio ( Cassazione civile 26 agosto 1998 n. 8460 ).

Fonte: Paolo Giuggioli su "L'esperto risponde" de Il Sole 24Ore

mercoledì 25 agosto 2010

Assemblea e convocazione dell'inquilino.


L’assemblea condominiale deve tenersi almeno una volta l’anno (la così detta assemblea ordinaria annuale) per la discussione sull’operato dell’amministratore (presentazione del rendiconto di gestione, conferma o revoca, ecc.). Al di là dell’adempimento di quest’obbligo l’amministratore di propria iniziativa, o su richiesta dei condomini, nel corso dell’anno, potrà convocare l’assemblea (che prenderà il nome di assemblea straordinaria) tutte le volte in cui lo ritiene necessario.

All’assemblea hanno diritto di partecipare i proprietari delle unità immobiliari ubicate in condominio (o gli usufruttuari nel caso di materie di loro competenza) e ai sensi della legge n. 392/78 anche gli inquilini. Per entrare più nello specifico, ai sensi dell’art. 10 della suddetta legge (meglio nota anche come legge sull’equo canone) :

Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell’appartamento locatogli, nelle delibere dell’assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria. Egli ha inoltre diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni (art. 10, primo e secondo comma, l. n. 392/78).
Fino a questo punto come si suole dire nulla quaestio.

Il problema si pone in relazione all’invio dell’avviso di convocazione da parte dell’amministratore di condominio. Ai sensi del sesto comma dell’art. 1136 c.c. l’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione.

E’ principio assodato nella giurisprudenza di merito e di legittimità che la mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale comporta non la nullità, ma l’annullabilità della delibera condominiale, che se non viene impugnata nel termine di trenta giorni previsto dall’art. 1137, 3° comma, c.c. – decorrente per i condomini assenti dalla comunicazione e per i condomini dissenzienti dalla sua approvazione – e’ valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio (Cass. SS.UU. 7 marzo 2005 n. 4806).

Tenendo presente che in gergo tecnico – giuridico per condomino s’intende il titolare del diritto di proprietà sull’unità immobiliare, o al massimo il titolare di un diritto reale di godimento sulla stessa, ci si è chiesti, giustamente, se l’amministratore fosse tenuto, nel caso d’unità immobiliare affittata, a convocare il conduttore in quelle ipotesi in cui la legge gli riconosce il diritto di voto e partecipazione o semplicemente il diritto di voto.

La risposta, salvo espressa disposizione in tal senso del regolamento di condominio, è dubbia.
Parte della dottrina ha inteso affermare che l’amministratore ha l’onere di convocare solamente i condomini e non anche gli inquilini per i quali l’onere d’informazione circa lo svolgimento dell’assemblea spetterebbe ai proprietari delle unità immobiliari che essi hanno in affitto.

Per prudenza, tuttavia, e per non venire meglio ai generali obblighi che incombono sull’amministratore pare consigliabile che lo stesso, laddove si dovessero ravvedere gli estremi della partecipazione dell’inquilino, provveda a convocarlo personalmente.

Fonte: Avv. Alessandro Gallucci su Lavorincasa

martedì 24 agosto 2010

Decreto ingiuntivo, l'amministratore che proceda all'opposizione non ha la necessità di essere autorizzato dall'assemblea condominiale.


Cass. civ., sez. II, 24 maggio 2010, n. 12622
In tema di opposizione a decreto ingiuntivo, l'opponente ha la posizione processuale del convenuto; di conseguenza l'amministratore di condominio che proceda a tale opposizione non ha la necessità di essere autorizzato dall'assemblea condominiale, ai sensi dell'art. 1131, secondo comma, cod. civ.

lunedì 23 agosto 2010

Il trattamento dei dati personali nel condominio.


In relazione all’utilizzo di dati personali in ambito condominiale il Garante per la protezione dei dati personali ha più volte richiamato l’attenzione di amministratori e condomini sulla necessità del rispetto dei principi di liceità, correttezza, pertinenza e non eccedenza dei dati trattati per le finalità di gestione amministrativa della proprietà dei beni e servizi comuni, nei limiti stabiliti dalle norme del codice civile in materia di condominio negli edifici (articoli 1117 e ss.).

In questi anni è aumentato il numero di segnalazioni e quesiti pervenuti in materia e il Garante ha affrontato alcuni aspetti dell’applicazione della legge sulla privacy ai condomini ribadendo ed approfondendo i propri orientamenti in materia. Tali principi sono stati rafforzati dalle nuove disposizioni del Codice in materia di protezione dei dati personali (d.lgs. n. 196/2003) entrato in vigore il 1 gennaio 2004.

Passiamo di seguito a fare una rapida disamina dei principi affermati dal Garante.
Divulgazione dei dati personali “all’interno” del condominio

L’amministratore di condominio può mettere a disposizione dei condomini, in qualità di contitolari di un unico trattamento del quale lo stesso amministratore ha la concreta gestione, alcune informazioni che li riguardano, ma è tenuto ad osservare le cautele e gli accorgimenti previsti per la raccolta e l’utilizzo di questi dati (cfr. Provv. del Garante per la protezione dei dati personali del 19 maggio 2000, in Bollettino – Cittadini e società dell’informazione n. 13, p. 7).

a) Nominativi e dati di gestione del condominio

L’amministratore può rendere noti, ai condomini che ne fanno richiesta, i dati relativi sia ai nominativi di altri condomini, sia alla proprietà o alla superficie dei loro immobili (ai fini della verifica della regolare convocazione di un’assemblea o della validità delle deliberazioni assunte), sia le informazioni riguardanti l’amministrazione e il funzionamento del condominio (basti pensare ai dati di bilancio o ai prospetti contabili sulle quote pagate e sulle eventuali morosità comunicati ai fini della ripartizione delle spese).

b) Indirizzi

Come confermato anche nella relazione del Garante sull’attività svolta nell’anno 2002 (v. Relazione 2002, cap. 28, p. 68 pubblicata sul sito web dell’Autorità all’indirizzo www.garanteprivacy.it), è ammissibile sempre, per il condomino che ne faccia richiesta, la conoscenza dei dati disponibili presso l’amministratore relativi agli indirizzi degli altri condomini.

Tali dati sono considerati, alla stessa stregua dei nominativi, elementi essenziali per la regolare convocazione delle assemblee e per la comunicazione dei relativi avvisi, oltre che informazioni desumibili da documenti o atti notarili eventualmente esibiti dagli interessati o acquisiti dal condominio, di norma proprio per consentire l’accertamento del diritto dei condomini di intervenire all’assemblea e di esercitare il diritto di voto oltre che per il calcolo delle rispettive quote di proprietà al fine di effettuare il riparto delle spese.

c) Estremi identificativi di utenze telefoniche

Nella relazione sopra ricordata, in linea con quanto già sostenuto in precedenti decisioni dell’Autorità in materia di divulgazione degli estremi identificativi delle utenze telefoniche, si è precisato che l’amministratore può comunicare il numero di telefono di un condomino ad altro condomino che lo richieda, sulla base di un consenso dell’interessato, anche prestato oralmente e documentato per iscritto dall’amministratore (v. art. 23, d. lgs. n. 196/2003), oppure qualora tale possibilità sia prevista da disposizioni contenute nel regolamento condominiale, ovvero nei casi particolari di necessità ed urgenza (si consideri l’ipotesi in cui occorra un rapido intervento per prevenire o limitare danni agli immobili in condominio).

d) Dati relativi a proprietari di immobili gestiti in multiproprietà a scopo residenziale

Nella citata relazione, si è anche affermato che la normativa sulla privacy non impedisce l’accesso, da parte del proprietario di immobile in multiproprietà, ai dati disponibili presso l’amministratore riguardanti i nominativi e gli indirizzi di altri comproprietari (anche con residenza o domicilio diverso dall’immobile in multiproprietà), purché ciò avvenga per perseguire le medesime finalità già delineate in ambito condominiale.

e) Dati relativi a situazioni di morosità

L’esame di ricorsi aventi ad oggetto il diritto di opposizione al trattamento di dati personali riguardanti situazioni di morosità di singoli condomini, ha consentito all’Autorità di confermare la posizione già assunta con il citato parere del 19 maggio 2000, in base alla quale, ciascun condomino ha diritto di conoscere le singole posizioni debitorie e creditorie nei confronti del condominio stesso. In un recente caso, il Garante ha ritenuto conforme ai richiamati principi di pertinenza e non eccedenza dei dati la comunicazione di informazioni relative alla morosità di un condomino nel corso di un’assemblea condominiale e il successivo inserimento di tali dati nel verbale poi inviato ai soli condomini.

Divulgazione dei dati personali dei condomini “all’esterno” del condominio. In particolare: la diffusione dei dati dei c.d. “morosi”

Vari provvedimenti e decisioni su ricorsi in materia di opposizione alla diffusione di dati personali riguardanti le posizioni di debito o di credito di singoli condomini hanno consentito al Garante di pronunciarsi sulla liceità della pubblicazione, ad esempio, di elenchi nominativi di condomini morosi o di solleciti di pagamento contenuti in avvisi diretti a singole persone.

L’Autorità ha affermato che l’amministratore di condominio non può diffondere dati personali riguardanti eventuali situazioni di morosità di singoli condomini, ed in particolare pubblicarle mediante affissione in bacheca o in altro luogo accessibile ad un numero indeterminato di soggetti esterni al condominio, senza tener conto sia delle norme sulla riservatezza, sia di quanto prescritto dal codice civile sui poteri dell’amministratore, sia, infine, di quanto convenuto dai condomini nell’eventuale regolamento di condominio circa i poteri e le facoltà attribuiti all’amministratore (cfr. Provv. del Garante per la protezione dei dati personali del 17 maggio 2001, in Bollettino n. 20, p. 11; v. anche Provv. 12 dicembre 2001, in Bollettino n. 2, p. 132).

In particolare, il Garante ha riconosciuto che l’affissione dell’ordine del giorno di un’assemblea condominiale in una bacheca posta in corrispondenza di aree di accesso comune ad uno stabile rappresenti una modalità di trattamento dei dati personali in se stessa lecita, a condizione che gli avvisi così divulgati contengano le sole informazioni necessarie per la comunicazione di specifici eventi (ad esempio al fine di convocare l’assemblea condominiale).

L’approfondimento dei profili specifici, inclusa l’indicazione delle informazioni relative allo stato di morosità è invece possibile mediante l’invio di documenti ai singoli aventi diritto, ovvero in sede di discussione comune (cfr. Provv. del 12 dicembre 2001 cit).

Fonte: Giorgia Manieri de Servizi Immobiliari

venerdì 20 agosto 2010

L'amministratore può far chiudere le finestre abusive.

L'amministratore del condominio è legittimato, senza la necessità di una specifica autorizzazione dell'assemblea, ad agire in giudizio nei confronti dei singoli condomini e dei terzi in tutti i casi attinenti alla sue attribuzioni (articolo 1130 del Codice civile): in particolare, per compiere gli atti conservativi inerenti alle parti comuni dell'edificio (articolo 1130, n.4).

Nel novero degli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni, l'articolo 1130 non si riferisce soltanto alle misure cautelari, ma anche a tutti gli atti diretti a conservare l'esistenza delle stesse parti comuni, mediante opere di manutenzione ordinaria (riparazioni, ripristini, piccole sostituzioni, eccetera) e a tutte quelle opere in genere necessarie per prevenire deterioramenti, che rientrano nell'ambito della normale gestione; compreso anche l'obbligo di vigilare e di agire nei confronti di terzi e degli stessi condomini contro turbative, spogli o pretese sulle parti comuni.

In questi casi, l'amministratore potrà agire senza l'autorizzazione dei condomini, potendo esperire azioni possessorie di reintegrazione o di manutenzione e cautelari, nonché esercitare giudizialmente i diritti del condominio tendenti a ripristini o al risarcimento dei danni causati, dai terzi o dai condomini, sulle parti comuni.

Nel corso degli anni i giudici di legittimità hanno riconosciuto la legittimazione attiva dell'amministratore ad agire in giudizio senza l'autorizzazione dell'assemblea, ad esempio:

- per conseguire la demolizione della sopraelevazione realizzata in violazione delle norme speciali antisismiche (Cassazione, Sezioni unite, 8 marzo 1986, n. 1552);

- per ottenere la rimozione di alcuni vani costruiti sull'area solare dell'ultimo piano (Cassazione, 21 marzo 1969, n. 907);

- per conseguire la demolizione della costruzione effettuata sulla terrazza di copertura, anche alterando l'estetica della facciata dell'edificio (Cassazione, 12 ottobre 2000, n. 13611);

- per chiedere il risarcimento dei danni, qualora l'istanza appaia connessa con la conservazione dei diritti sulle parti comuni (Cassazione, 22 ottobre 1998, n. 10474).
 
Di recente gli stessi giudici hanno considerato legittimato l'amministratore – senza necessità di autorizzazione da parte dell'assemblea dei condomini – a instaurare il giudizio per la rimozione di finestre aperte abusivamente da un condomino, in contrasto con il regolamento, sulla facciata dello stabile.

In questo caso, infatti, indipendentemente dai rapporti con la pubblica amministrazione, tale intervento è stato considerato «diretto a preservare il decoro architettonico dell'edificio contro ogni alterazione dell'estetica dello stesso e finalizzato alla conservazione dei diritti inerenti le parti comuni dell'edificio» (Cassazione, 17 giugno 2010 n. 14626).

La tutela a cui l'amministratore è tenuto non si limita, quindi, alla conservazione dei diritti sulle parti comuni singolarmente considerate, ma si estende anche all'edificio nel suo complesso, quando ne sia compromessa la stessa esistenza o stabilità, oppure quando venga compromesso il decoro architettonico dell'edificio nel suo insieme.

Fonte: Luana Tagliolini de Il Sole 24 Ore

giovedì 19 agosto 2010

Uso del cortile condominiale, consentire ai comproprietari l'accesso a piedi o con veicoli alle loro proprietà.


Cassazione Civile, Sezione II, 9 giugno 2010 n. 13879.
Tra le destinazioni accessorie di un cortile comune, la cui funzione principale è quella di dare aria e luce alle varie unità immobiliari, rientra anche quella di consentire ai comproprietari l'accesso a piedi o con veicoli alle loro proprietà, di cui il cortile costituisce un accessorio, nonchè la sosta anche temporanea dei veicoli stessi , e quindi di accedere ai rispettivi immobili anche con mezzi meccanici, poichè tale uso non può ritenersi condizionato tra l'altro dall'eventuale più limitata forma di godimento del cortile comune praticata in passato.

Cosicchè deve sul punto ritenersi che l'enunciata utilizzazione non comporta alcuna immutazione, trasformazione, modificazione o sfruttamento per fini diversi da quelli precedenti, ma soltanto un più ampio godimento della cosa comune.

mercoledì 18 agosto 2010

Spetta all'amministratore di condominio uscente dare la prova del proprio credito per anticipazioni verso gli amministrati.


La Suprema Corte di Cassazione con una recente pronuncia, la n. 13878 del 9 giugno 2010, torna ad occuparsi del tema dei crediti vantati dall’amministratore uscente nei confronti del condominio già amministrato. I giudici di legittimità, ribadendo che il rapporto giuridico deve essere inquadrato nell’ambito del contratto di mandato, specificano che è il mandatario revocato a dover dare prova del credito per anticipazioni sorto in costanza dell’incarico dimostrando gli esborsi effettuati in ragione di ciò. Si tratta di una prova che, se è stato approvato il rendiconto, risulta essere certamente più agevole rispetto al caso di mancata approvazione del medesimo documento contabile.

Due le questioni di interesse generale affrontate dalla sentenza in esame: a) la qualificazione giuridica del rapporto amministratore - condominio; b) l’onere della prova nel caso di credito dell’amministratore e di revoca dello stesso. L’amministratore è nominato dall’assemblea con una deliberazione che, per considerarsi valida, deve riportare il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti alla riunione che rappresentino quantomeno 500 millesimi (art. 1136, quarto comma, c.c.). Alla deliberazione di nomina deve seguire l’accettazione dell’incarico, salvo il caso in cui con la decisione assembleare non si sia inteso accettare un’offerta (ossia il preventivo) formulata dall’amministratore stesso. Uno scambio di volontà tipico della disciplina contrattuale. Ci si è chiesti, in assenza di una specifica previsione normativa che regolasse questo tipo di rapporto giuridico quale fosse quella applicabile. La dottrina maggioritaria (contra, per i condomini con più di quattro partecipanti, si veda Branca, Comunione Condominio negli edifici, Zanichelli, 1982) e la giurisprudenza, pressoché unanime, sono concordi nell’affermare che “l’amministratore del condominio raffigura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza: con la conseguente applicazione, nei rapporti tra l’amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato” (così Cass. SS.UU. 8 aprile 2008 n. 9148). In sostanza l’amministratore assume l’incarico e deve eseguire il mandato ricevuto secondo la diligenza del buon padre di famiglia (art. 1710 c.c.).

Ciò implica - in virtù delle norme specificamente dettate in relazione al condominio negli edifici e più in generale in ragione della disciplina sul mandato - che al termine dell’anno di gestione, il mandatario è tenuto a presentare il conto della propria gestione all’assemblea. I condomini riuniti in assemblea dovranno discutere ed eventualmente approvare il rendiconto. L’approvazione di questo documento contabile ha la funzione di ratificare l’operato dell’amministratore, accertare le eventuali posizioni di debito e/o di credito dei singoli condomini e rendere quindi esigibili le somme in esso riportate.

Ciò vuol dire che se l’amministratore, nel corso dell’anno di gestione, ha anticipato delle somme, con l’approvazione del rendiconto consuntivo si vedrà riconosciuta tale circostanza e quindi avrà maggiore facilità nel recuperare il giusto dovuto. Nel caso di conferma dell’incarico ciò avverrà attraverso il pagamento dei così detti conguagli spese, nel caso di revoca facendo esclusivamente leva sull’approvazione del più volte citato documento contabile. Se, invece, la revoca non è stata preceduta dall’approvazione del rendiconto, l’amministratore dimissionato dovrà dare prova analitica degli esborsi effettuati (Cass. 30 marzo 2006 n. 7498).

Nel caso sotteso alla sentenza n. 13878/10, un amministratore di condominio uscente chiedeva ed otteneva decreto ingiuntivo di pagamento per delle somme vantate in ragione del rapporto con la compagine condominiale. Ne seguiva l’opposizione proposta dal condominio ed il suo accoglimento. L’ex mandatario quindi proponeva appello, che gli veniva respinto. In entrambi i gradi di merito si evidenziava, sostanzialmente, che il mandatario non aveva dato prova del credito vantato. Il giudizio di Cassazione, cui si è giunti su ricorso dello stesso amministratore, rigettava le doglianze del ricorrente e confermava le statuizione dell’impugnata pronuncia.

I giudici di legittimità fondavano il loro convincimento sul principio di diritto in base al quale “poiché il credito per il recupero delle somme anticipate nell’interesse del condominio si fonda, ex art. 1720 c.c. sul contratto di mandato con rappresentanza che intercorre con i condomini, l’amministratore deve offrire la prova degli esborsi effettuati presentando un rendiconto del proprio operato che deve necessariamente comprendere la specificazione dei dati contabili delle entrate, delle uscite e del saldo finale” (così Cass. 9 giugno 2010 n. 13878).

Nel caso di specie la Cassazione ha ritenuto corrette le valutazioni effettuate nei giudizi di merito e quindi insufficiente la prova offerta. Più in generale, prendendo spunto dal principio espresso si può concludere affermando che per il recupero del credito da parte dell’amministratore uscente la produzione in giudizio di un rendiconto approvato è prova idonea a dimostrare l’esistenza del credito, mentre il solo rendiconto non approvato, essendo atto proveniente da una sola parte, dovrà essere accompagnato dalla produzione della documentazione attestante le spese effettuate e i versamenti ricevuti al fine di permettere una corretta quantificazione del credito vantato.

Fonte: Avv. Alessandro Gallucci su La Stampa

martedì 17 agosto 2010

L'assemblea di condominio.


L’Assemblea dei condomini può essere tenuta sia in prima che in seconda convocazione, come previsto dall’art. 1136 del codice civile. E’ però da sottolineare che potrebbe esserci anche una sola convocazione, la cui validità dovrebbe semmai attuarsi al momento della sua apertura: cioè, nel controllo del numero dei presenti e nella verifica dei documenti comprovanti che tutti i condomini siano stati invitati alla medesima.

In particolare, questa considerazione, è assolutamente propedeutica a qualsiasi atto assembleare. Infatti, mentre per la prima convocazione la vigente normativa prevede il numero dei voti necessari per la sua validità, per la seconda convocazione non detta alcuna disposizione, in merito alla “validità della riunione”. In seconda convocazione, cioè, viene ritenuta regolarmente costituita l’Assemblea, con la presenza di tanti condomini quanti siano sufficienti per raggiungere – nella votazione – la maggioranza valida per ciascun argomento all’ordine del giorno.

Quanto sopra è valido anche per le deliberazioni di cui al 4° e 5° comma del detto art. 1136 c. c.: anzi conferma il principio stesso. In questi casi, la norma suggerisce che per alcuni argomenti all’ordine del giorno valgono solo le maggioranze di cui alla prima convocazione, anche se ci si trova in seconda.

Da quanto detto, è facile dedurre che saranno le “maggioranze” che qualificheranno come operanti o meno le discussioni, e le conseguenti decisioni e deliberazioni (e non la convocazione dell’Assemblea in senso stretto). L’ideale sarebbe che per le riunioni di Condominio vi fosse una sola convocazione: ma al momento però esistono una prima ed una seconda convocazione, ed a questo dettato normativo è necessario attenersi.

Esaminiamo ora come possa essere possibile arrivare a chiarire quali maggioranze occorrano perché una Assemblea condominiale sia validamente costituita. In prima convocazione l’assemblea è validamente costituita quando è composta da tanti condomini che rappresentino i 2/3 dei partecipanti al condominio (in proprio o per delega), e contestualmente anche i 2/3 del valore dell’intero edificio (che d’ora in poi chiameremo più semplicemente “capitale”): tradotto in millesimi, corrisponde ad un minimo di 667 millesimi, derivanti dalla somma delle singole quote appartenenti ai singoli condomini.

In seconda convocazione invece è regolarmente costituita “qualunque sia il numero dei condomini intervenuti”, ma ai fini della validità delle deliberazioni, sarà comunque necessario ottenere un numero minimo di partecipanti. Ricapitolando, mentre nella prima convocazione per dichiarare valida l’assemblea è necessario preliminarmente verificare la doppia maggioranza (millesimi e “teste”) presenti nella riunione, in seconda convocazione, l’assemblea è sempre regolarmente costituita qualunque sia il numero dei condomini presenti, altra cosa è poi verificare se vi sono le maggioranze per deliberare sui vari punti all’ordine del giorno

Non possiamo ritenere però esaurito l’argomento senza accennare che è invalso l’uso di unificare all’avviso di convocazione, anche l’invito a partecipare direttamente alla seconda convocazione. Ciò senza dubbio semplifica il lavoro, di per sé già oneroso, dell’amministratore, ma purtroppo – a rigidi termini di interpretazione di legge – esclude ogni possibilità di valida convocazione, e di conseguenza di ogni eventuale successiva deliberazione. Infatti, la legge consente l’applicazione di requisiti meno severi per la costituzione della assemblea – quando non si sia potuta costituirla in prima convocazione – in una seconda: ma questo non vuol dire ignorarne l’esistenza, e l’importanza.

Infatti, accade che nel tentativo di voler “evidenziare” a tutti i costi la seconda convocazione, minimizzando le ritualità della prima, sia pure per necessità o per praticità, si riporta la norma – che si intendeva sottacere o finanche tentare di escludere – alla sua originaria interezza: ossia in definitiva si finisce col dover considerare automaticamente a tutti gli effetti l’assemblea in “prima convocazione”, annullando contemporaneamente di fatto tutti i vantaggi della costituibilità in seconda; con l’applicazione quindi dei “quorum” richiesti per la prima.

Questa abitudine può comportare dei problemi a carico dell’amministratore. Facciamo un esempio. L’amministratore si reca nel luogo e nell’ora stabiliti per la prima convocazione e redige una nota a verbale, constatando l’assenza dei due quorum necessari (almeno 1/3 dei condomini presenti fisicamente o per delega ed almeno 1/3 delle quote millesimali) per la validità della convocazione.

Qualora sul luogo di prima convocazione l’amministratore non sia presente, ma redige ugualmente una “nota a verbale” (come quella precedentemente descritta) compirebbe chiaramente un falso, assumendosene tutte le successive eventuali conseguenze.

In seconda convocazione, invece, la responsabilità della verifica dei due quorum (almeno 1/3 e 1/3) e la responsabilità della dichiarazione di validità dell’assemblea, e della sua attitudine a deliberare,spettano esclusivamente al Presidente, democraticamente eletto in assemblea.

D’altra parte per la “seconda convocazione” vige il principio della inderogabilità (artt. 1136 e 1138 c.c.), che è implicita nella formazione del Regolamento Condominiale di tipo “contrattuale”, ossia acquisito con l’atto notarile di compravendita della porzione immobiliare di proprietà. Per cui, anche vi fosse inserita una clausola atipica che volesse, per semplificare, facilitare l’assemblea ad esprimersi in “seconda convocazione” stabilendo che ciascun condomino ha solo diritto a tanti voti quanti gliene derivano dalle quote millesimali (ignorando quindi la prassi relativa alle formalità di convocazione che prevedono due maggioranze: quella numerica e quella millesimale), tale clausola non potrebbe che essere nulla, e priva di qualsiasi efficacia, in quanto in aperto contrasto con gli articoli di c.c. già citati. E quindi con tutte le negative conseguenze eventualmente derivabili dalla nullità della costituzione e delle eventuali deliberazioni.

La convocazione di tutti i condomini. Fino a quando non ci sarà una riforma sostanziale, ogni amministratore dovrà invitare – con chiare ed evidenti distinzioni formali – alla assemblea i condomini, sia in prima che in seconda convocazione. Ed a nulla servirebbe rappresentare che l’omissione è avvenuta in perfetta buona fede, e neppure che la deliberazione è stata adottata con valide maggioranze, tanto da rendere comunque non necessario il voto del condomino non regolarmente convocato: e ciò ha una sua propria corretta logica, in quanto ciascun condomino ha diritto non solo di votare, ma di discutere qualsiasi argomento. E una espressione, una opinione anche di una sola persona può spesso far cambiare le discussioni e le conseguenti deliberazioni.

E se un condomino dovesse venire a mancare, per decesso, e si abbia la necessità comunque di convocare l’assemblea? A nome del “de cuius” l’amministratore dovrà procedere alla normale convocazione presso l’ultimo domicilio dello scomparso, quando non sia stato comunicato dagli eredi l’avvenuto trapasso. In caso contrario l’amministratore dovrà convocare “collettivamente ed impersonalmente” tutti gli eredi. (S.C. di Cassazione Decisione n. 3798/78).

E che cosa avviene quando un condomino, non invitato regolarmente, partecipa comunque intenzionalmente alla riunione assembleare? Il problema può facilmente essere sanato con la verbalizzazione della presenza del condomino non regolarmente invitato.

Impugnazione dell’assemblea. E che cos’altro accade se nell’avviso di convocazione manchi – in toto od in parte – l’ordine del giorno? Va da sé che tale omissione può comportare ai sensi dell’art. 1105 comma 3°, e dell’art. 1139 del c.c. la nullità della deliberazione.

Ma una importante sentenza della Suprema Corte di Cassazione, la n. 989 del 15.02.1979, così recita: “Quando l’assemblea dei condomini procede alla trattazione di materia non indicata nell’avviso di convocazione, la partecipazione alla discussione senza sollevare eccezioni al riguardo, preclude al condomino il diritto di impugnare la deliberazione, in conseguenza alla aquiescenza prestata con il proprio comportamento alla formale irregolarità della costituzione dell’assemblea”.

Questo principio sancito dalla Suprema Corte implica che quando un condomino ha rilevato, ricevendo l’avviso di convocazione, un procedimento irregolare, ma si presenta egualmente in assemblea, ed all’inizio della trattazione degli argomenti non ritiene di sollevare alcuna eccezione circa il “vizio di costituzione” dell’assemblea stessa, né si astiene dalla discussione, può in un secondo momento impugnare la deliberazione solo in “qualità di dissenziente”, ma non potrà più eccepire la irregolarità di procedimento e quindi invocare la “nullità delle deliberazioni”.

A completare questa disciplina interviene ancora la Suprema Corte di Cassazione con Deliberazione n. 1188 del 04.09.1970, per la quale “L’incompletezza dell’ordine del giorno di una Assemblea Condominiale dà luogo ad annullabilità delle delibere da far valere nei termini di cui all’art. 1137 c .c. L’accertamento della sussistenza o non, di tale incompletezza costituisce indagine di fatto, il cui risultato è insindacabile in Cassazione, salvo sotto il profilo dell’adeguatezza della motivazione”.

E che cosa avviene se un condomino viene allontanato, o si allontana spontaneamente dopo verificata la regolare costituzione? A questo ci soccorre la Sentenza di Corte di Cassazione n. 89 del 09.01.1967, che così recita: “L’allontanamento di alcuni degli intervenuti dopo la regolare costituzione della Assemblea dei condomini di edificio, non incide sulla determinazione del quorum costitutivo, dovendosi avere riguardo a tal fine unicamente al momento iniziale della riunione”.

Fonte: Giorgia Manieri de Servizi Immobiliari

lunedì 16 agosto 2010

L'assemblea può ratificare la polizza «globale fabbricati».


Come inquadrare l'assicurazione globale del fabbricato in ambito condominiale? Si tratta di una una questione a prima vista teorica, che però ha importanti ricadute pratiche, dal momento che l'assicurazione globale del fabbricato rappresenta una fattispecie peculiare in ambito condominiale. Nonostante la si ritenga, a torto, un'assicurazione a copertura dei danni, la "globale fabbricati" rappresenta, pur con le dovute peculiarità del caso, una polizza per la responsabilità civile.

La finalità della polizza, infatti, è quella di garantire il patrimonio dei condòmini che possano essere chiamati a rispondere per danni causati da mancata custodia di parti comuni del caseggiato o di parti private (ad esempio tubature che perdono o intonaci dei balconi che si staccano).

L'amministratore, pertanto, procede alla stipula per conto dei condòmini, collettivamente, per quanto concerne le parti comuni, e singolarmente, per quanto concerne le parti private; i due profili danno luogo al termine "globale". Proprio questa tipologia di assicurazione (responsabilità civile) ha indotto un recente indirizzo della Cassazione in materia.

La Suprema corte (da ultimo Sentenza 15872/2010) ha stabilito (rifacendosi alla precedente 8233/07) che la stipula dell'assicurazione del caseggiato non rientra tra gli atti conservativi dell'amministratore, per i quali non è necessaria l'autorizzazione dell'assemblea, non rientrando nel novero degli atti materiali (rifacimento urgente di tetti, muri portanti eccetera) o di quelli giudiziari (azioni contro comportamenti illeciti).

Serve la delibera assembleare, dunque. La Cassazione, peraltro, lascia uno spiraglio a favore dell'assicuratore con il quale l'amministratore abbia stipulato un contratto, consentendo la ratifica da parte dell'assemblea che approva il rendiconto. La Cassazione, infatti, ha affermato che la ratifica può essere anche tacita, per cui non è neppure necessario uno specifico argomento all'ordine del giorno.

A entrambe le pronunce della Cassazione, però, si potrebbe obiettare che, se la stipula del contratto assicurativo non rientra tra le competenze dell'amministratore in quanto non tutela le parti comuni bensì il patrimonio dei singoli condomini, allora anche l'eventuale delibera esulerebbe dai poteri dell'assemblea in quanto non rientrerebbe tra i poteri previsti dall'articolo 1135 del Codice civile, con conseguente nullità del provvedimento. La normativa del condominio, infatti, limita l'attività dell'amministratore e dell'assemblea alla gestione della parti comuni, con esclusione di ogni competenza sui patrimoni dei singoli.

Fonte: Paolo Gatto de Il Sole 24 Ore

venerdì 13 agosto 2010

Tubazione per il passaggio del gas metano lungo il muro comune, distanze legali.


Cass. civ., sez. II, 21 maggio 2010, n. 12520.
In materia condominiale, le norme relative ai rapporti di vicinato, tra cui quella dell'art.889 cod. civ., trovano applicazione rispetto alle singole unità immobiliari soltanto in quanto compatibili con la concreta struttura dell'edificio e con la particolare natura dei diritti e delle facoltà dei singoli proprietari; pertanto, qualora esse siano invocate in un giudizio tra condomini, il giudice di merito è tenuto ad accertare se la loro rigorosa osservanza non sia nel caso irragionevole, considerando che la coesistenza di più appartamenti in un unico edificio implica di per sé il contemperamento dei vari interessi al fine dell'ordinato svolgersi di quella convivenza che è propria dei rapporti condominiali.

(Nella specie, , senza rispettare le distanze legali alcuni condomini avevano collocato una tubazione per il passaggio del gas metano lungo il muro che divideva la propria unità immobiliare da quella di altro condomino, il quale aveva così proposto, nei loro confronti, domanda di risarcimento danni e ripristinatoria.)

giovedì 12 agosto 2010

Cassazione: l'esclusione del diritto al compenso per l'amministratore interno è valido solo se è chiaramente espresso dal regolamento condominiale.


L’amministratore di condominio è nominato dall’assemblea con una deliberazione che per ritenersi valida deve riportare il voto della maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio. Per costante giurisprudenza, che ha trovato conferma anche in una pronuncia delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, “l ‘amministratore del condominio raffigura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza: con la conseguente applicazione, nei rapporti tra l’amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato”(così dal ultimo Cass. SS.UU. 8 aprile 2008 n. 9148).

Chiarito ciò è lecito domandarsi: per l’espletamento dell’incarico conferitogli l’amministratore ha diritto ad essere retribuito ed in che misura?  Se si guardano le sole norme dettate dal codice civile in materia di contratto di mandato la risposta è positiva.

L’art. 1709 c.c.,infatti, specifica chiaramente che “ il mandato si presume oneroso. La misura del compenso, se non è stabilita dalle parti, è determinata in base alle tariffe professionali o agli usi; in mancanza è determinata dal giudice”. Nel caso dell’amministratore pertanto la misura del compenso è determinata in base all’accordo delle parti (presentazione del preventivo cui segue l’accettazione dell’assemblea oppure controproposta con accettazione dell’amministratore).

L’obbligatorietà della remunerazione è stata messa in dubbio dal fatto che l’art. 1135, primo comma, c.c. nell’attribuire all’assemblea la competenza a deliberare sulla nomina, conferma e revoca dell’amministratore parla di “eventuale retribuzione” dello stesso.

La Corte di Cassazione ha specificato il significato della norma affermando che “ i rapporti fra amministratore e condominio sono regolati dalle disposizioni sul mandato: in particolare, per quanto riguarda la retribuzione, dall’art. 1709 cod. civ., secondo cui – contrariamente a quanto stabilito dal corrispondente art. 1753 del codice civile previgente e, per quanto riguarda espressamente l’amministratore del condominio, dall’art. 16 del r.d.l. 15 gennaio 1934, n. 56 – il mandato si presume oneroso. In tale contesto normativo, l’art. 1135, n. 1, cod. civ., che considera “eventuale ” la retribuzione dell’amministratore, va inteso nel senso che l’assemblea può determinarsi espressamente per la gratuità” (Cass. 16 aprile 1987 n. 3774).

In sostanza se l’assemblea nulla dice, l’incarico si presume oneroso. Proprio in relazione alla retribuzione dell’amministratore condominiale, molto spesso accade che il regolamento di condominio contenga delle clausole che escludono l’onerosità del mandato allorquando il mandatario sia scelto tra uno dei condomini. La ratio della norma è intuibile: prestando la propria opera anche nel suo interesse, quasi che ciò fosse dovuto per spirito di servizio, non v’è necessità che l’amministratore venga remunerato. Più concretamente si tratta di una norma finalizzata ad abbattere i costi della gestione.

Una recente sentenza della Cassazione, pur non prendendo posizione esplicitamente, afferma che la non onerosità dell’incarico, prevista dal regolamento condominiale, deve essere contenuta in una clausola chiara e precisa non potendosi presumere tale convincimento attraverso un’interpretazione a contrario di altre disposizioni regolamentari (cfr. Cass. 31 maggio 2010 n. 13235).

Fonte: Di Lorenzo Pablo Arturo de Il Punto Magazine

mercoledì 11 agosto 2010

Cenni di contabilità condominiale.


Come tutti ben sappiamo, l’amministrazione di un condominio comporta la necessità di rendicontarne l’andamento a fine gestione, e quindi la “messa in opera” di tutta una serie di specifici accorgimenti tesi a rilevare le movimentazioni finanziarie (vedremo poi perché solo finanziarie) avvenute durante la gestione, in parole povere l’istituzione della contabilità condominiale.

Il nostro Codice Civile e’ purtroppo alquanto avaro di disposizioni in materia contabile condominiale, il legislatore non ha previsto praticamente nulla, lasciando all’amministratore l’incombenza di organizzare e curare la gestione del condominio, limitandosi a stabilire, solo in materia di rendiconto annuale della gestione, fra le attribuzioni dell’amministratore, che: “Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione ” (art. 1130 , comma V , Codice Civile) .

Una disposizione in tal senso, indubbiamente obsoleta, e’ oltretutto quanto mai frammentaria e si presta, ai tempi d’oggi, alle più ampie dissertazioni e contestazioni: nulla e’, infatti, previsto riguardo alla tenuta della contabilità condominiale, nulla riguardo ai principi di contabilizzazione delle uscite e delle entrate, nulla riguardo alla contabilizzazione dei fondi condominiali, spesso di importante consistenza, e, soprattutto, nulla è stabilito in tema di forma e sostanza del rendiconto annuale di gestione.

In tale oscura situazione, un esiguo lume ci viene offerto da un’importante sentenza della Corte di Cassazione, la quale stabilisce che il rendiconto condominiale, per quanto non legato a schemi particolari, deve almeno contenere sufficienti informazioni “… per rendere intellegibili, ai singoli condomini, le modalità di impiego dei fondi anticipati dai medesimi per la gestione del condominio, con enunciazione delle spese, suddivise per categorie e ripartite tra i condomini in proporzione delle rispettive quote.” (Cass. Civ. , 25 novembre 1975 , n. 3936) .

Stanti così le cose, molti sarebbero tentati di adottare il sistema contabile classico in uso nelle imprese, ma ciò, ancorché possibile, non sarebbe corretto sia dal punto di vista concettuale che dal punto di vista dell’utilità pratica in quanto il condominio non è un’impresa, bensì un semplice ente privo di personalità giuridica (la legge lo classifica come mero ente di gestione) e privo di tutte quelle caratteristiche economico-finanziarie tipiche di un’impresa.

Non si può poi dire che il condominio possa essere assimilato ad una cooperativa, in quanto quest’ultima è pur sempre un’impresa, anche se priva del fine di lucro (reddito) e neanche ad un’associazione o ad un circolo sociale (quantunque forse quest’ultima potrebbe essere la similitudine che più si avvicina). Il condominio è, invece, né più né meno che una condivisione di un certo bene immobile, la quale ha necessità durante l’anno di fare alcune spese di funzionamento e di mantenimento, nient’altro.

La cosa quindi che deve essere ben chiara è che il condominio non produce, non vende, e non fa credito, ed è proprio sulla base di ciò che va impostata la contabilità condominiale. Il ciclo di funzionamento di un condominio, nella genericità dei casi, può essere schematizzato come segue:

1) previsione delle spese da sostenere
2) richiesta del denaro necessario
3) incasso dello stesso
4) utilizzo dello stesso per sostenere le spese
5) rendiconto finale
6) eventuale reintegro.

Pertanto all’interno del condominio l’ottica gestionale non è più proiettata sul reddito, bensì sull’andamento e quindi unicamente sull’aspetto finanziario (inteso come movimento di denaro) della gestione. Ciò detto, nella tenuta del sistema contabile condominiale dovranno prevalere due ulteriori concetti principali: semplicità ed intellegibilità e ciò in quanto il rendiconto condominiale ha un fine esclusivamente privato e non di informativa dei terzi come invece accade nelle imprese.

Sotto tale aspetto quindi potremo inquadrare la contabilità condominiale come un sistema di rilevazioni: finanziario – semplificato – chiaro. Sotto tale aspetto il compito contabile dell’amministratore dovrà quindi essere quello di chiarire con estrema immediatezza e comprensibilità come è stato speso il denaro versato dai condomini e se e come, eventualmente, lo stesso fosse avanzato o si fosse rivelato non sufficiente.
Dal punto di vista delle rilevazioni, quindi, potremo stabilire un primo principio fondamentale, ossia che la gestione del condominio dovrà essere effettuata per cassa.

Fonte: Giorgia Manieri de Servizi Immobiliari

martedì 10 agosto 2010

Estate: triplicate a luglio le liti per i cani che abbaiano.


Nel mese di luglio di quest'anno le liti tra vicini approdate al tribunale degli animali di AIDAA sono triplicate rispetto allo stesso periodo del 2009 quando complessivamente le richieste di consulenza relative alle liti e conseguenti minacce di ammazzare il cane ululante erano state 21.000.

E' la stessa associazione animalista a darne notizia specificando che quest'anno le richieste sono state complessivamente 27.000 di cui 6.200 solo nel mese di luglio, rispetto a poco meno di 2.000 dello stesse periodo dello scorso anno facendo balzare senza dubbio al primo posto tra le liti di condominio o tra vicini proprio quelle riferite all'abbaiare del cane.

A rivolgersi all'AIDAA non sono solamente le persone infastidite dall'abbaiare del cane ma soprattutto i padroni dei cani che si sentono vessati, e che hanno paura delle minacce dei vicini inviperiti e spesso assonnati che presi dall'ira minacciano di uccidere i loro animali.

''La questione dell'abbaiare dei cani anche quest'anno con l'arrivo dell'estate si ripropone come uno dei maggiori motivi di litigio in condominio tra vicini- ci dice Lorenzo Croce presidente AIDAA- tantissime le segnalazioni e le telefonate di proprietari di cani impauriti e di vicini arrabbiati, vale la pena pero' di ricordare che comunque nell'almeno 85% dei casi si tratta di questioni risolvibili con un poco di buon senso da ambo le parti. Noi abbiamo messo a punto un decalogo di semplici regole da seguire nei casi piu' semplici per risolvere le questioni di controversie di condominio, che si puo' chiedere gratuitamente alla nostra associazione. E se serve si puo' ricorrere agli educatori cinofili che possono essere di aiuto nei casi piu' gravi''.

Fonte: Asca

lunedì 9 agosto 2010

Condominio e vacanze estive.


Tantissime persone, in prossimità del così detto esodo agostano, si allontano dalle proprie abitazioni per trascorrere il periodo di ferie nelle località marittime o turistiche in generale. Non è raro che al ritorno dalle vacanze si trovino sgradite sorprese; a ciò si deve aggiungere che pur essendo agosto, il condominio non va in ferie ossia le spese per la gestione delle cose comuni, per usare un modo di dire, continuano a correre.

In tale contesto, vale la pena dare alcuni consigli e ricordare le regole fondamentali che chi si allontana dalla propria casa dovrebbe sempre seguire. In primo luogo le utenze.
E’ sempre consigliabile, soprattutto quando i periodi di assenza sono prolungati, staccare le varie utenze domestiche. In primis chiudere il rubinetto del gas. Questa operazione, si sa, è buona norma da adottarsi ogni qual volta si esce da casa e quindi a maggior ragione nel caso in cui l’assenza si protrae per più giorni.
In secondo luogo è consigliabile staccare il contatore dell’energia elettrica.

Ciò per un duplice motivo:
a)in prima istanza fermare l’erogazione della corrente elettrica per la propria unità immobiliare consente di evitare sgradevoli e pericolosi incidenti (si pensi a corto circuito e simili) in grado di mettere a repentaglio la sicurezza dei vicini e l’integrità dell’immobile;
b)in seconda istanza, quest’accortezza permette sia pure per un solo mese di ridurre i consumi e quindi di poter risparmiare sulla bolletta elettrica.

La terza utenza che è consigliabile staccare è quella relativa all’erogazione dell’acqua.
Non è raro assistere ad interventi dei vigili del fuoco nel periodo estivo per veri e propri allagamenti causati dalle tubature che rimaste sotto pressione per la mancata chiusura del contatore causano dei danni seri alle cose nonché alle strutture dell’edificio. E’ evidente, infatti, che quella che è una piccola infiltrazione che con la normale presenza nella propria abitazione può essere immediatamente individuata e circoscritta rischia di degenerare e causare danni notevoli.

Allo stesso modo, per chiare esigenze di sicurezza, è consigliabile, oltre che abbassare tutte le tapparelle, anche chiudere bene le finestre e le porte finestre. Quanto alle spese condominiali una cosa è certa: esse devono essere corrisposte anche per il mese d’agosto. L’obbligo di contribuzione, infatti, nasce in virtù del fatto che si è proprietari di un’unità immobiliare e non perché la si usi.

Così ad esempio, le spese ordinarie come compenso dell’amministratore, bollette per l’erogazione del’energia elettrica per le parti comuni e via dicendo dovranno comunque essere onorate.
Sicuramente il fatto che l’appartamento resti chiuso per qualche giorno porterà ad un risparmio sulle spese per l’acqua, quanto meno per quella parte della bolletta relativa ai consumi (non invece per quella dei costi fissi). Quanto alle spese per la pulizia delle scale (solitamente inserite nella quota ordinaria), infine, se non v’è la sospensione del servizio esse dovranno essere corrisposte anche se per un determinato periodo non s’è usufruito delle parti comuni (come dell’appartamento).

Fonte: Avv. Alessandro Gallucci de Lavorincasa

venerdì 6 agosto 2010

L’amministratore sostituito che abbia spontaneamente estinto un debito del condominio non ha diritto al rimborso.


Giud. pace civ.Mirabella Eclano, , 12 febbraio 2010, n. 49.
L’amministratore cessato dalla carica e già sostituito che abbia spontaneamente estinto un debito del condominio (nella specie, versando fondi propri sul conto corrente intestato al condominio) non ha diritto al rimborso in quanto il pagamento è stato effettuato senza che il medesimo ricoprisse l’ufficio gestorio.

giovedì 5 agosto 2010

Riscaldamento: così le spese.


Per la ripartizione, fra i condomini, della spese richiesta dall'impianto di riscaldamento centralizzato, l'ultimo indirizzo della Corte di Cassazione ( sentenza n. 946 del 26.01.1995 ) prende in considerazione la superficie radiante; criterio ritenuto uniforme a quello dettato dal secondo comma dell'articolo 1123 del Codice civile, per il quale se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa le spese sono ripartite in proporzione all'uso che ciascuno può farne.

Il regolamento contrattuale ( che introduce un criterio di ripartizione delle spese diverso da quello legale ) può essere approvato e quindi modificato soltanto all'unanimità. Il regolamento cosiddetto assembleare, invece ( non contenente limiti del tipo indicativo ), può essere approvato, e quindi modificato, con il voto favorevole degli intervenuti all'assemblea, in rappresentanza di almeno 500 millesimi, sia in prima che in seconda convocazione.  

Fonte: Avv. Germano Palmieri de Corriereconomia

mercoledì 4 agosto 2010

I danni da infiltrazione.


Una prima analisi che è necessario effettuare è stabilire quali sono i beni di proprietà comune, che oltre ad essere definiti dall’art.1117 c.c, di norma sono elencati in ogni regolamento di condominio.
Le infiltrazioni possono avvenire tramite le tubature e in questo caso è necessario porre l’attenzione sia su quelle di scarico, che sono di proprietà del condominio sino al collegamento (imbraca) con il tubo del singolo appartamento, sia per quelle di adduzione dove la proprietà condominiale arriva sino al contatore privato, oltre detti limiti si rientra nella proprietà esclusiva di ogni condomino e quindi, se la perdita avviene dopo tali punti, gli eventuali danni sono a totale carico del singolo proprietario, mentre se il danno è cagionato dal condominio, la spesa verrà ripartita tra i condomini secondo i millesimi di proprietà.
 
Si possono, inoltre, verificare delle infiltrazioni tramite il lastrico solare e se questo è di completa proprietà condominiale nulla questio, il danno va pagato dal condominio, ma nel caso che il lastrico in questione è attribuito in uso esclusivo o è di proprietà esclusiva ad uno dei condomini, e svolge anche la funzione di copertura del fabbricato, l’obbligo a provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che il danno non derivi da un fatto imputabile soltanto al condomino, grava su tutti i condomini, con la ripartizione delle relative spese secondo i criteri di cui all’art.1126 c.c. e di conseguenza, il condominio risponde, quale custode ai sensi dell’art. 2051 c.c, dei danni che siano derivati alla singola proprietà o a terzi, per difetto di manutenzione del lastrico solare (Cass. n° 15131/01). Comunque, si rende necessario sottolineare che l’art.11126 c.c, nel dividere le spese per le riparazioni del lastrico solare in uso esclusivo ad uno o più condomini, nella misura di un terzo a carico di questo e due terzi a carico di tutti condomini dell’edificio sottostanti il terrazzo o della parte di esso cui il lastrico serve, si riferisce solo a quelle riparazioni riguardanti il manufatto posto alla sommità della costruzione, che la separa orizzontalmente dallo spazio vuoto superiore, manufatto comprensivo di ogni suo elemento, sia pure accessorio, come la pavimentazione, ma non anche di tutto ciò che vi è sovrapposto, che ad esso si collega “ab extra” essendo dotato di una propria autonomia strutturale e funzionale (vedi ad esempio il caso di un giardino pensile sovrastante un’autorimessa, i cui locali erano stati danneggiati dall’infiltrazioni provenienti dallo stesso. la Suprema Corte ha ritenuto di dover confermare la sentenza di appello nella parte in cui condannava il proprietario del giardino pensile a sopportare per intero le spese relative alla rimozione, accantonamento e ripristino del giardino; Cass.n° 7472/01).

In caso invece di infiltrazioni provenienti, per difetto di manutenzione dal lastrico solare di un edificio condominiale, il proprietario dell’appartamento sottostante, danneggiato dalle infiltrazioni e che intenda ottenere il risarcimento dei danni ovvero l’esecuzione dei lavori necessari ad eliminarne le cause, deve in ogni caso proporre domanda nei confronti del condominio in persona dell’amministratore, e non nei confronti del proprietario o titolare dell’uso esclusivo del lastrico, il quale può essere chiamato in giudizio a titolo personale soltanto ove frapponga impedimenti all’esecuzione dei lavori di manutenzione o ripristino deliberati dalla assemblea. ( Cass.n.10233/02).

Sempre in tema di condominio, qualora il proprietario esclusivo di una terrazza, che copre una singola proprietà sottostante, sia responsabile di danni da infiltrazione d’acqua provenienti da detta terrazza e tale responsabilità rientra nella fattispecie di cui all’art. 2043 c.c, essendo il danno derivato da fatto illecito, la sottostante proprietà, tenendo conto delle disposizioni di cui all’art. 2056 c.c., collegato all’art. 1227 c.c, ai fini del risarcimento, non può rivolgersi al condominio che resta estraneo alle due singole parti coinvolte, ma deve tenere conto dell’eventuale grado di responsabilità delle rispettive condotte colpose del danneggiante e del danneggiato, ai fini della causa dell’evento dannoso ( Cass.n.10686/02).
 
Infine, si rende necessario fare un’ accenno riguardo alla soletta (intendendo per soletta la struttura portante) dei balconi quale naturale prolungamento del solaio, essendoci per questi una presunzione assoluta di comunione (ex art.1225 c.c.- vedi precedente articolo pubblicato a gennaio 2004) del solaio divisorio di due piani di edificio condominiale. Detta presunzione è attratta nel regime giuridico dello stesso. Ne consegue, che per tale soletta, si configura un compossesso degli indicati proprietari, che si attua con l’uso esclusivo delle rispettive facce della stessa, esercitato da quello del piano superiore anche e sopratutto col calpestio, mentre quello del piano inferiore, oltre ad usufruire della copertura, ha la possibilità di acquisire tutte quelle utilità (luci-tende-ecc) purché non ostino ragioni di statica o di estetica, comportando così ad entrambi i proprietari in caso di danno, il corrispettivo carico della manutenzione e/o della ricostruzione.

Pertanto, qualora il proprietario del piano inferiore lamenti delle infiltrazioni d’acqua che abbiano danneggiato l’intradosso del balcone è legittimato ad agire nei confronti del proprietario del piano superiore, per il risarcimento dei danni subiti.

Fonte: Giorgia Manieri de Servizi Immobiliari

martedì 3 agosto 2010

L'assemblea e le spese extra condominiali.


L’assemblea di condominio, tanto nella sede ordinaria, tanto in quella straordinaria, ha una competenza generale sulla gestione conservazione delle parti comuni dello stabile. E’ chiaro l’art. 1135 c.c. allorquando afferma che l’assemblea ordinaria deve esaminare ed eventualmente approvare il rendiconto di gestione (preventivo e consuntivo) presentato dall’amministratore, autorizzare le spese per lavori ordinari e straordinari e via discorrendo.

Al di là delle competenze espressamente previste dalla legge l’assemblea è competente a fare proprie, ratificandole, tutte quelle iniziative dei condomini o dell’amministratore che non erano state preventivamente autorizzate e che, quanto meno in astratto, non rientrerebbero nelle loro competenze.

In tal senso è stata chiara la giurisprudenza, di merito e di legittimità, allorquando ha affermato che è davvero pacifico che l’assemblea del condominio in un edificio, in sede di approvazione del consuntivo di lavori eseguiti su parti comuni del fabbricato e di ripartizione della relativa spesa, ben possa riconoscere a posteriori opportunamente e vantaggiosamente realizzati detti lavori, ancorché non previamente deliberati ovvero, a suo tempo, non deliberati validamente, ed approvarne la relativa spesa, restando, in tal caso, la preventiva formale deliberazione dell’opera utilmente surrogata dall’approvazione del consuntivo della spesa e della conseguente ripartizione del relativo importo fra i condomini (cfr. Cassazione civile , sez. II, 24 febbraio 1995, n. 2133; Cass. Sez. II civ., 27 dicembre 1963, n. 3226) (Trib. Salerno 10 novembre 2009).
Un esempio chiarirà il concetto.

Si pensi all’amministratore che, senza alcuna obiettiva urgenza, disponga l’automatizzazione del cancello d’accesso ai box. I condomini riuniti in assemblea, indipendentemente dal fatto che quanto meno a livello generale quella spesa non era urgente e quindi non era di competenza dell’amministratore, al momento in cui se ne discuterà in assemblea potranno decidere di ratificarla, avallando, pertanto, l’operato del loro mandatario.

Questa modalità d’azione, così come quella classica che consente all’assemblea di deliberare delle opere ancora da eseguirsi, è valida solamente per quelle spese che hanno specifica attinenza con le cose condominiali. Ciò vuol dire che l’assemblea non può decidere di sostenere una spesa ne ratificarne una effettuata dall’amministratore per finalità extra condominiali.

Se l’assise deliberasse in tal senso la decisione dovrebbe essere considerata invalida e più nello specifico, come sottolineato dalla Suprema Corte di Cassazione dovrebbe considerarsi nulla, e non già semplicemente annullabile, la delibera dell’assemblea di condominio che ratifichi una spesa assolutamente priva di inerenza alla gestione condominiale, non rilevando in senso contrario che l’importo della stessa sia modesto in rapporto all’elevato numero dei condomini e alla entità complessiva del rendiconto (così Cass. 10 agosto 2009 n. 18192).

L’esempio più ricorrente nella prassi è quello dell’assemblea che delibera a maggioranza di pagare le spese legali per un giudizio che l’amministratore asserisce di dover affrontare per questioni inerenti il suo incarico.
In queste ipotesi, salvo il caso di accordo tra tutti i partecipanti al condominio, la deliberazione deve considerarsi nulla e come tale impugnabile in ogni momento da chiunque avesse interesse.

Fonte: Avv. Alessandro Gallucci de Lavorincasa

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