mercoledì 30 giugno 2010

Condominio: bambini fanno rumore? Mamma e papa' pagano la multa.


Se i figli urlano all'interno di un condominio i genitori rischiano di pagare una multa. Lo afferma la Corte di Cassazione che invita così i genitori a vigilare sui propri figli per evitare che i figli possano arrecare disturbo con gli schiamazzi ai vicini di casa. Il caso esaminato dalla Corte riguarda due genitori che sono stati condannati a pagare 40 euro di multa per il reato punito dall'art. 659 del codice penale perchè non avevano vigilato per evitare che i piccoli arrecassero disturbo a terzi.

La prima sezione penale (sentenza n. 23862/2010) ha dichiarato legittima la sanzione inflitta perchè gli schiamazzi dei bambini avevano disturbato "un numero indeterminato di persone".


martedì 29 giugno 2010

Parcheggiare per lunghi periodi di tempo uno scooter nel cortile condominiale, uso e abuso della cosa comune.



Tribunale Bari, sez. III, 29 ottobre 2009, n. 3237.
In tema di condominio negli edifici, l'uso della cosa comune da parte di ciascun condomino è soggetto, ai sensi dell'art. 1102, c.c., al duplice divieto di alterarne la destinazione ed impedire agli altri partecipanti di fare parimenti uso della cosa stessa secondo il loro diritto.

Pertanto, deve ritenersi che la condotta del condomino, consistente nella stabile occupazione - mediante il parcheggio per lunghi periodi di tempo della propria autovettura o motorino - di una porzione del cortile comune, configuri un abuso, poiché impedisce agli altri condomini di partecipare all'utilizzo dello spazio comune, ostacolandone il libero e pacifico godimento, in tal modo, alterando l'equilibrio tra le concorrenti ed analoghe facoltà.

lunedì 28 giugno 2010

L'occupazione sale in condominio.


Nuovi spazi per gli amministratori di immobili: una professione anticiclica, immune agli effetti della crisi, in grado di assorbire un numero crescente di lavoratori. Perché – spiegano le associazioni di categoria – le fabbriche possono anche chiudere, ma i condomini no. E in Italia ce ne sono sempre di più. Stando all'ultimo sondaggio condotto su un campione di 1.150 soci dall'Associazione nazionale amministratori condominiali e immobiliari (Anaci), l'amministratore medio è diplomato presso un istituto professionale (nel 52,6% dei casi) e gestisce 40 condomini.

«In Italia ci sono oltre 320mila amministratori di condominio – commenta Carlo Parodi, responsabile dell'ufficio studi nazionale Anaci – di cui 240mila circa seguono un solo stabile. Dal 2005 a oggi, il numero di professionisti è aumentato del 10% circa, e di spazi per crescere ce ne sono ancora. I condomini sono sempre di più, e il mercato del lavoro è in grado di assorbire chi si avvicina al mestiere. Sarebbe sufficiente sostituire i 240mila che amministrano un solo stabile con dei professionisti che lo facciano per lavoro».

Problematica la questione dei compensi, che oscillano tra i 50 e i 100 euro all'interno di ogni condominio l'anno per unità abitativa a seconda del comune di attività. « Il problema – aggiunge Parodi – è la grande varianza nella retribuzione tra le varie province d'Italia, che dipende in primo luogo dai mercati immobiliari locali. A Torino, per esempio, l'onorario richiesto per un condominio semplice è di 50,3 euro: quasi la metà dei 99,3 euro riconosciuti a Padova e ben inferiore alla media nazionale di 75,7 euro. L'agenzia delle Entrate, però, si basa proprio sugli onorari medi di settore ai fini di controllo fiscale, il che può creare dei problemi agli amministratori che, in buona fede, dichiarano fatturati più bassi. Impossibile, peraltro, omogeneizzare i compensi, perché non esiste un ordine degli amministratori di immobili e ogni tariffario sarebbe contrario alla normativa antitrust».

A oggi, non esistono requisiti formali per diventare amministratore di condominio. Quasi tutte le associazioni di categoria, però, organizzano dei corsi di breve durata (da 3 a 6 mesi) che offrono una formazione di base spesso indispensabile: l'offerta è ampia e si arricchisce di nuove iniziative (si veda la scheda sotto). Le richieste dei clienti, d'altro canto, sono relativamente semplici: la caratteristica più importante degli amministratori deve essere l'immediatezza negli interventi di manutenzione (secondo il 29,9% del campione Anaci), l'economicità dei compensi (per il 25,8%) e l'alta reperibilità (per il 20,6%).

«L'attività professionale non è regolamentata – rileva Giuseppe Bica, presidente dell'Associazione nazional-europea amministratori d'immobili –, mancano albo, ordine professionale e standard minimi di qualità. Noi abbiamo posto dei paletti in tutela dei clienti, dei requisiti essenziali per i nostri associati: l'amministratore deve avere un diploma di scuola media superiore, un casellario giudiziario nullo e aver frequentato un corso professionale con standard minimi. Offriamo una certificazione europea ai soci». Secondo Bica, gli amministratori devono essere formati su aspetti legali, tecnici e fiscali: «Il nostro corso dura tre mesi, costa 500 euro e prevede incontri bisettimanali. Dopo un esame finale, la formazione dell'amministratore associato prosegue obbligatoriamente con aggiornamenti continui per almeno tre anni».

Importanti novità per gli amministratori sono in dirittura di arrivo con una riforma generale in materia di condomini che potrebbe essere approvata già a fine giugno. Secondo Vittorio Fusco, presidente dell'Associazione nazionale amministratori professionisti d'immobili (Anapi), «il nuovo testo dovrebbe eliminare l'obbligo per gli amministratori di stipulare delle polizze fiduciarie per lavori straordinari e gestione ordinaria, polizze che presentano spesso dei costi eccessivi per i singoli professionisti. La durata in carica, inoltre, dovrebbe passare da uno a due anni». Anche Fusco non ha dubbi: «Gli amministratori, oggi, devono essere ben preparati e formati, devono seguire attentamente il rinnovo delle leggi e i decreti legislativi, e devono conoscere le principali sentenze della Cassazione».

Fonte: Andrea Curiat de Il Sole 24 Ore

domenica 27 giugno 2010

" Il nostro condominio " risponde.


Quesito: vorrei sapere con precisione se un immobile costruito negli anni settanta ma in buono stato tranne i frontalini che a quanto ho capito sono di pertinenza condominiale se vorrete gentilmente rispondermi.

" Il nostro condominio " risponde : i balconi aggettanti appartengono in via esclusiva al proprietario dell’unità immobiliare de qua; soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. La pitturazione del frontalino del balcone aggettanti spetta al proprietario dell'appartamento dell'unità immobiliare.

venerdì 25 giugno 2010

La prescrizione del diritto, da parte del costruttore-venditore, di chiedere un compenso per l'utilizzo delle aree di parcheggio da parte dei condomini.


Corte di Cassazione - Sez. II - 28 aprile 2010 n. 10199.
Sino al momento in cui non venga richiesta, ad opera dell'acquirente del singolo appartamento, l'attribuzione dell'uso dell'area di parcheggio, non decorre il termine di prescrizione relativo al diritto del venditore ad esigere il maggior compenso per il diritto di uso dell'area stessa. Implicitamente si afferma in tal modo che da quel momento il venditore può far valere il proprio diritto. Occorre ricordare che il diritto del costruttore-venditore di prescrive nel termine ordinario decennale.


giovedì 24 giugno 2010

No a condizionatori che deturpano le facciate.


Per l'installazione del condizionatore sono necessari due apparecchi separati: un'unità esterna dove allocare il motore insieme alla ventola radiale ed uno " split " che provvede a mettere in circolo l'aria ( condizionata o meno ), distribuendola nei locali attraverso una feritoia. Un edificio condominiale può essere dotato di un impianto centralizzato di aria condizionata che dovrà essere considerato comune fino al punto di diramazione dei tubi nelle proprietà esclusive.

Per l'installazione di servizi di condizionamento d'aria e di riscaldamento condominiali, il conduttore ha diritto di voto in luogo del proprietario, ma la convocazione dell'assemblea chiamata a prendere la decisione deve essere inviata al condomino locatore che dovrà chiaramente avvisare il conduttore del relativo ordine del giorno.

Se l'unità esterna è collocata sul lastrico solare non sorgono problemi dal punto di vista del decoro architettonico dell'edificio. Premesso ciò, esistono indirizzi giurisprudenziali antitetici e contrapposti per quanto riguarda l'installazione sul muro perimetrale, perchè in alcune ipotesi l'impianto è stato comunque considerato coerente con l'uso normale dell'immobile, in altre ipotesi è stato considerato contrario al decoro architettonico del fabbricato.

In realtà l'interpretazione più corretta dovrebbe consentire l'installazione di un condizionatore d'aria, quando la facciata o il muro non sono esposti al pubblico, occorrendo invece una maggiore attenzione quando l'apparecchio esterno debba essere installato al di sopra della linea di parapetto, visibile dalla strada pubbica.

L'installazione dello " split " nella proprietà esclusiva di un condomino deve essere accompagnato anche dalla installazione del compressore esterno. L'installazione del compressore sul muro perimetrale rientra tra gli usi consentiti della cosa comune e può essere effettuata anche senza il consenso dell'assemblea, a meno che non esista un espresso divieto dettato dal regolamento condominiale.

Tuttavia, per evitare obiezioni, soprattutto quando le dimensioni dell'impianto o la collocazione potrebbero far insorgere liti, è consigliabile comunicare la notizia all'amministratore per informare l'assemblea in modo da ottenere l'approvazione.

Gli apparecchi di ultima generazione sono silenziosi e i problemi di rumore sone sempre più rari, ma bisogna ricordare che se le immissioni provenienti da un condizionatore di aria superano la normale tolleranza è possibile per i condomini danneggiati chiedere la rimozione dell'impianto.

Fonte: Dott Giuseppe Spoto su " Casa - Il Condominio "  de Il Messaggero
  

mercoledì 23 giugno 2010

Ascensori in sicurezza: il discrimine è il luglio 1999.


Occorre tener presente che le spese relative agli ascensori non sono solo quelle di manutenzione ordinaria e straordinaria, ma anche quelle di adeguamento dell'impianto alla normativa CE - normativa Uni-En 81/80 - che è obbligatoria solo per gli ascensori installati dopo il 1 luglio 1999.

Per gli ascensori installati prima di tale data, non vi è nessun obbligo di adeguamento, anche alla stregua della recente sentenza del Tar del Lazio in data 25 marzo 2010 n. 5413, che ha annullato il decreto del ministro delle Attività produttive 26 ottobre 2005: quest'ultimo aveva imposto retroattivamente l'applicazione della normativa Uni-En 81/80 agli ascensori installati prima del 1 luglio 1999.

A meno che le opere da eseguire siano state imposte dalle autorità di controllo, con riferimento al collaudo che avrebbe dovuto essere eseguito entro il 30 settembre 2002, in forza dell'articolo 19,comma 3, del Dpr 162/99, come modificato dall'articolo 1 del Dpr 129/2002 ovvero con riferimento ai controlli biennali. Ove l'adeguamento riguardasse un impianto posteriore all'1 luglio 1999, si ritiene che alle spese di adeguamento debbano contribuire anche i condomini del piano terra, in quanto comproprietari dell'impianto, a norma dell'articolo 1117 del codice civile e/o del regolamento condominiale contrattuale.

Si tenga presente, alla stregua della sentenza della Cassazione 25 marzo 2004, n. 5975, che gli interventi di adeguamento dell'ascensore alla normativa CE, essendo diretti al conseguimento di obiettivi di sicurezza della vita umana e incolumità delle persone, onde proteggere efficacemente gli utenti e i terzi, attengono all'aspetto funzionale dello stesso, ancorchè ruguardino l'esecuzione di opere nuove, l'aggiunta di nuovi dispositivi e l'introduzioni di nuovi elementi strutturali. Si tenga anche presente che, in tema di spese di manutenzione straordinaria dell'ascensore, la giurisprudenza non si è mai pronunciata univocamente circa l'obbligo di partecipare a tali spese, da parte dei condomini non utenti dell'ascensore.

Fonte: " L'esperto risponde " de Il Sole 24 Ore  

martedì 22 giugno 2010

Realizzazione di una scala di accesso ad un lastrico solare, termine annuale per proporre l'azione possessoria.


Cass. civ., sez. II, 10 marzo 2008, n. 6305.
In tema di azione di manutenzione, qualora alla turbativa del possesso concorra una pluralità di atti, il dal quale decorre il termine annuale per proporre detta azione possessoria va individuato in quello in cui è percepibile, da parte del soggetto passivo, che un singolo atto costituisca parte di una pluralità di atti intesa a realizzare una lesione possessoria.

Va, pertanto, distinta l'ipotesi in cui la lesione del possesso si sostanzia in una pluralità di atti ciascuno dei quali autonomamente lesivo, da quella in cui l'atto lesivo sia uno solo, ancorchè preceduto da altri atti di carattere strumentale; nell'un caso, il detto termine decorre dal primo degli atti lesivi quando essi siano connessi in modo da costituire una progressione seriale di attentati possessori, mentre decorre da ciascuno e per ciascuno degli atti lesivi ove essi presentino carattere di autonomia; nell'altro, essendovi un unico atto lesivo, quello finale, il decorre da quest'ultimo; tuttavia, anche in tal caso, se gli atti strumentali, di per se stessi non lesivi, siano tali da rendere evidente la loro funzionalità alla realizzazione finale della lesione, il termine decorre dal primo di essi percepibile come tale.

(Nella fattispecie la S.C. ha ritenuto che la realizzazione di una scala di accesso ad un lastrico solare rappresentava il primo atto da cui far decorrere il termine annuale per proporre l'azione possessoria ).


lunedì 21 giugno 2010

Proprietà del lastrico e risarcimenti.


Una recente ed interessante sentenza del Tribunale di Bari, datata 5 maggio 2010, ci permette di tornare a parlare di lastrico solare (o terrazzo a livello) di proprietà esclusiva, danni da infiltrazioni e responsabilità.
In primo luogo, nel caso di lastrico di uso o proprietà esclusiva, la norma di riferimento ai fini della ripartizione delle spese è l’art. 1126 c.c. che recita:

Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
Questa norma, tuttavia, non spiega a chi debba essere addebitata la responsabilità civile nel caso di danno proveniente dal lastrico.

In sostanza, che cosa accade se l’unità immobiliare di un condomino cui questa parte di proprietà esclusiva funge da copertura è oggetto, ad esempio, d’infiltrazioni?
La questione è stata ampiamente dibattuta fino al 1997, anno in cui, come spesso accade in materia di condominio, si è resa necessaria una pronuncia delle Sezioni Unite della Cassazione per risolvere il contrasto. Due le tesi in campo:
a)da un lato chi sosteneva che l’unico responsabile fosse il titolare del diritto d’uso esclusivo o di proprietà del lastrico;
b)dall’altra parte chi invocava la responsabilità del condominio.

Prevalse quest’ultima tesi e la Corte di Cassazione ebbe modo di affermare che poiché il lastrico solare dell’edificio (soggetto al regime del condominio) svolge la funzione di copertura del fabbricato, anche se appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, all’obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo.

Pertanto, dei danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla obbligazione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dall’art. 1126 cit.: vale a dire, i condomini, ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi, ed il titolare della proprietà superficiaria o dell’uso esclusivo, in ragione delle altre utilità, nella misura del terzo residuo (Cass. SS.UU. 29 aprile 1997 n. 3672).
Nel caso sotteso alla sentenza n. 1562 del 2010 resa dal Tribunale di Bari un condomino, proprietario di una porzione di piano sottostante una terrazza a livello di proprietà esclusiva subiva un danno causato da infiltrazioni provenienti dalla stessa.

In conseguenza di ciò chiamava in causa il condominio per vedersi risarcito del danno subito.
Il condominio convenuto in giudizio, eccepiva la carenza di legittimazione passiva stante la titolarità esclusiva del lastrico in capo ad un solo comproprietario.

Il giudice del capoluogo pugliese, rigettando queste eccezioni ed accogliendo la domanda di risarcimento del condominio, uniformandosi alla succitata pronuncia delle Sezioni Unite e ai successivi pronunciamenti di merito e legittimità, ha affermato che la domanda di risarcimento del danno derivante da lastrico solare di proprietà esclusiva deve essere proposta nei confronti del Condominio in persona dell’amministratore, quale rappresentante di tutti i condomini obbligati, compreso il proprietario o titolare del diritto d’uso esclusivo del lastrico (Trib. Bari 5 maggio 2010 n. 1562).

Ciò perché, com’è possibile leggere in sentenza, il danno derivava da un difetto d’impermeabilizzazione del terrazzo e non da un suo cattivo uso. Solo questa ipotesi, infatti, avrebbe comportato una responsabilità imputabile esclusivamente al suo proprietario (Trib. Bari 5 maggio 2010 n. 1562).

Fonte: Avv. Alessandro Gallucci su Lavorincasa

domenica 20 giugno 2010

" Il nostro condominio " risponde.


Quesito: nel mio condominio hanno sostituito la caldaia a gasolio con l'allaccio al teleriscaldamento e da allora la temperatura dell'acqua nei termosifoni è così bassa rispetto a prima che anzichè scaldare l'alloggio in 2 ore me ne occorrono 4 o cinque ( e siccome pago ad ore la cosa non mi sta bene). Siamo in zona F per cui non ci sono limitazioni ne di ora ne di temperatura. Prima con l'impianto a gasolio avevo a disposizione l'acqua sui 65/70 °C giorno e notte oggi invece praticamente mai . Cosa devo fare per ripristinare la situazione precedente? grazie.

" Il nostro condominio " risponde: temperatura dell'acqua viene regolata dallo scambiatore di calore presente nel locale centrale termica. Il fornitore di energia dovrebbe mandare in circolo acqua ad una temperatura di 90 gradi, ma ciò che vorrei capire è se i singoli condomìni, con i loro scambiatori di calore, possono regolare la temperatura dell'acqua che circola nell'impianto condominiale. A valle dello scambiatore ci deve essere un impianto utente (condominio) identico a quello nel caso di caldaia classica. Quindi ci sarà un collettore con una o più pompe di mandata, ed il circuito sarà dotato di idonea valvola 3-vie, in grado di gestore la temperatura di mandata in funzione della temperatura esterna (regolazione climatica). In ogni caso ci sarà un cronotermostato generale, in grado di azionare le pompe in funzione dei periodi massimi previsti dal DPR 412/93 a seconda della zona climatica. I singoli condomìni non solo possono ma dovrebbero farlo, utilizzando proprio un regolatore climatico, ottimizzando i consumi in fnzione della temperatura esterna, e riducendo così i consumi e la relativa spesa.


venerdì 18 giugno 2010

La legittimazione ad agire attribuita ai condòmini assenti o dissenzienti non è subordinata alla prova di uno specifico interesse.


Trib. civ.Avellino, , 19 aprile 2010, n. 648.
La legittimazione ad agire attribuita ai condòmini assenti o dissenzienti non è subordinata alla prova di uno specifico interesse diverso da quello alla rimozione dell’atto antigiuridico impugnato. L’interesse ad agire è infatti costituito proprio e soltanto dall’accertamento dei vizi di cui sono oggetto le delibere condominiali.


giovedì 17 giugno 2010

Nel regolamento condominiale i criteri a tutela del silenzio.

Gli orari durante i quali devono essere rispettati la tranquillità e il riposo dei condomini in un edificio possono essere stabiliti dal regolamento condominiale o in assenza dall'assemblea. In difetto, sarà il giudice su istanza di parte che, in base agli usi e alle consuetudini anche dei luoghi, potrà decidere gli orari in cui debbono essere evitate le attività rumorose all'interno di un condominio.

Non vi è, pertanto, nessuna norma, salvo i regolamenti comunali validi per tutto il territorio comunale, che imponga delle fasce orarie di silenzio in un condominio. In ogni caso, vi è da aggiungere che se l'attività è particolarmente rumorosa, indipendentemente dagli orari in cui si svolge, colui che si ritiene danneggiato potrà esperire l'azione ex articolo 844, codice civile, per impedire o controllare le immissioni di rumori ritenute intollerabili rivolgendosi al giudice di pace, ( ex articolo 7, comma 3, n. 3, codice di procedura civile ) competente in materia di immissioni nell'ambito di civili abitazioni.

Fonte: Cesarina Vittoria Vegni su " L'esperto risponde " de Il Sole 24 Ore

mercoledì 16 giugno 2010

Condominio – La convocazione dell’assemblea straordinaria.


Quanti giorni possono intercorrere tra la data di comunicazione dell’avviso di convocazione e la riunione dell’assemblea straordinaria, convocata dall’amministratore ai sensi dell’art. 66 disp. att. c.c ?
1.Inquadramento normativo
Art. 66 Disp. Att. cod. civ.: “L’assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall’art. 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall’amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione. In mancanza dell’amministratore, l’assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino. L’ avviso di convocazione deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza”.

2.Giurisprudenza
In tema di convocazione dell’assemblea condominiale, il termine di cui all’art. 66 disp. att. c.c. decorre non dal giorno in cui è stato inviato l’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale ma dalla data in cui, detta comunicazione, è stata effettivamente ricevuta da tutti i condomini (Trib. Roma Sez. V Sent., 09-06-2009).

In tema di convocazione dell’assemblea condominiale, posto che nel computo dei termini a giorni di cui all’art. 66, comma terzo, disp. att. c.c., si deve escludere il giorno iniziale, mentre si calcola quello finale, il termine di cinque giorni prima dell’adunanza stabilitoper la comunicazione dell’avviso di convocazione deve essere calcolato a ritroso, partendo dal giorno immediatamente precedente a quello della riunione, e si riferisce a giorni non liberi. In ogni caso, la convocazione dei condomini per l’assemblea condominiale può avvenire con qualunque mezzo a ciò idoneo senza che l’avviso di convocazione sia stato materialmente consegnato a ciascun condomino, sebbene ricada poi sul Condominio l’onere di dimostrare il rispetto dei termini previsti dalla legge in ordine alla tempestività dell’avviso di convocazione.

Nel caso di specie, sebbene il testimone confermi che l’avviso di convocazione avveniva personalmente da parte dell’amministratore, tramite chiamata citofonica e conseguente immissione degli avvisi di convocazione nelle cassette delle lettere dei rispettivi condomini, non risulta agli atti dimostrata la tempestività di detta convocazione. Ciò posto, alla luce delle emergenze istruttorie e in accoglimento della domanda svolta da parte attrice, la delibera condominiale in tal modo assunta in data viene integralmente annullata (Trib. Monza Sez. I Sent., 09-09-2008) .

In tema di condominio degli edifici, non é previsto alcun obbligo di forma per l’avviso di convocazione dell’assemblea, sicché la comunicazione può essere fatta anche oralmente, in base al principio della libertà delle forme, salvo che il regolamento non prescriva particolari modalità di notifica del detto avviso; deve, quindi, ritenersi legittima la prassi, precedentemente non contestata, in base alla quale l’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale, destinato ad un condomino non abitante nell’edificio condominiale, venga consegnato ad altro condomino, congiunto del primo.

(Nella specie, la S.C., in applicazione del riportato principio, ha ritenuto regolare l’avvenuta consegna dell’avviso di convocazione al detto congiunto, essendo l’atto, così recapitato, pervenuto nella sfera di normale e abituale conoscibilità del destinatario e, pertanto, oggettivamente da quest’ultimo conoscibile con l’uso della normale diligenza, sua e del consegnatario designato, conformemente alla clausola generale di buona fede) (Cassa e decide nel merito, App. Bari, 30 Giugno 2003) (Cass. civ. Sez. II Sent., 01-04-2008, n. 8449).

3.Conclusioni
Il Legislatore non fissa un termine massimo tra la comunicazione dell’avviso di convocazione e la riunione dell’assemblea, limitandosi a stabilire solo il termine minimo di cinque giorni, quindi in linea teorica essa potrebbe svolgersi anche un mese dopo la convocazione. Tuttavia il tenore letterale dell’art. 66 Disp. att. cod. civ. appare disvelare a chiare note la volontà del Legislatore di voler garantire una delibera assembleare nel più breve tempo possibile per salvaguardare gli interessi dei condomini che hanno richiesto la convocazione in via straordinaria. Sotteso al dato testuale della norma è infatti il requisito dell’urgenza che deve essere necessariamente perseguito, altrimenti non avrebbe senso la stessa norma, che è stata introdotta per consentire a ciascun condomino la possibilità di ottenere una riunione in tempi brevi.

Tenere l’adunanza oltre un mese dopo la convocazione rischia di ledere i diritti e gli interessi a tutela dei quali i richiedenti hanno richiesto la convocazione in via straordinaria, ovvero urgente, dell’assemblea, esponendo il condominio al rischio di eventuali azioni risarcitorie. Queste sono tuttavia considerazioni astratte e di mero principio, le uniche possibili dal momento che non conosciamo l’oggetto della riunione straordinaria. Si consiglia pertanto di applicare i richiamati principi generali alla fattispecie concreta e quindi valutare i possibili rischi derivanti dall’effettuazione dell’adunanza in tempi certamente non brevi rispetto alla convocazione ed alla richiesta.

Fonte: Avv. Paolo Alfano

martedì 15 giugno 2010

Il nemico della porta accanto: beghe condominiali in cifre.


Il nemico della porta accanto. Non c’è peggior avversario del proprio vicino di casa. A volte basta un’inezia per fare scoccare la scintilla che provopca esplosioni. Altro che liti condominiali, meglio parlare di guerre vere e proprie. Tanto che, il più delle volte (una su due, secondo i numeri in possesso del ministero di Grazia e Giustizia) la disputa finisce in tribunale e i disputanti in ospedale.

Nella Capitale è un susseguirsi di episodi che hanno dell’inquietante, l’ultimo dei quali risale a lunedì notte. Teatro della violenza uno stabile di via Polia in zona Appia: a darsele di santa ragione due uomini, uno dei quali ultrasettantenne, che nel mezzo della scazzottata ha estratto un coltello a scatto ferendo al fianco il suo rivale. All’origine della zuffa un posto auto condominiale che i due si contendevano da tempo. E se non fosse stato per l’intervento tempestivo dei carabinieri le cose sarebbero potute andare anche peggio.

I posti auto con le strisce che li delimitano sono molto spesso la scintilla che dà il via alle liti che degenerano poi in risse. La sosta, si sa, è un problema serio, anche nei condomini più moderni che devono necessariamente essere costruiti con un congruo numero di parcheggi. Sia che siano di proprietà, sia che siano in affitto, i posti auto conquistano la testa della classifica delle beghe condominiali, seguiti dai rumori molesti. E a dimostrare come una semplice bega possa degenerare in qualcosa di ben più serio ci sono molti altri fatti. Come quello accaduto qualche settimana fa al Torrino, dove ha fatto scalpore una lite tra vicini finita a colpi di skate-board: in quella occasione per poco non ci scappò il morto.

A ridosso di pochi giorni da quell’episodio un’altra bagarre, questa volta in un condominio che si trova nella zona di San Basilio, si è conclusa a colpi di mazze da baseball e spade. Il tutto perché una donna si è recata dai vicini per chiedere loro di abbassare il volume della televisione. Gli occupanti dell’appartamento, due giovani di 24 e 26 anni, hanno risposto minacciando la ragazza con una mazza da baseball e una spada ornamentale in stile samurai.

Secondo i dati raccolti dall’Anammi, l’Associazione nazional europea degli amministratori d’immobili, i condomini più agguerriti risulterebbero essere quelli del Veneto, della Campania e del Lazio. All’incirca 40mila le liti segnalate ogni anno nella Capitale dagli iscritti all’associazione. Seguono nel Lazio Latina e Frosinone. Quanto ai motivi che danno il via alle dispute di pianerottolo sono più o meno sempre gli stessi: rumori molesti, odori fastidiosi, fastidi dovuti alla presenza di animali domestici, gli abusi nell’utilizzo delle aree condominiali comuni, problemi connessi ai cortili o ai giardini condominiali e, dulcis in fundo, le vertenze con l’amministratore.

Infine, sempre a proposito di amministratori, l’Anammi insiste sul loro ruolo di mediatori: dal momento che il costo di una procedura civile per una lite di condominio varia dai 2 ai 3mila euro, con una tempistica media di circa 3 anni, è compito loro far sì che i condomini in conflitto non si irrigidiscano nelle rispettive posizioni affinché sia possibile trovare una soluzione che si collochi a metà strada.
 
Fonte: Redazione de Il Giornale

lunedì 14 giugno 2010

Sulla mediazione decide l'assemblea di condominio.


La mediazione in materia civile e commerciale - introdotta con il Dlgs 4 marzo 2010 n. 28 e obbligatoria dall'anno prossimo - impone fin da subito di esaminare ruolo e responsabilità dell'amministratore condominiale. Anzitutto, c'è da chiedersi come si interseca la " rappresentanza " dell'amministratore prevista dall'articolo 1131 del Codice civile, commi 1 e 2, con l'obbligo dell'avvocato - vigente già da oggi - di informare per iscritto il proprio cliente, prima dell'instaurazione del giudizio, della possibilità di avvalersi della conciliazione.

Il cliente è il condominio, ma l'informativa va sottoscritta dall'amministratore. L'altro aspetto riguarda il ruolo dell'amministratore nella fase di sottoscrizione o di proposta dell'accordo di mediazione. Se nell'ambito della giurisdizione ordinaria e nei limiti delle sue attribuzioni previste dagli articoli 1130 e 1131, commi 1 e 2, l'amministratore ha legittimazione attiva e passiva e non necessità dell'autorizzazione dell'assemblea, per capire come debba comportarsi in tutti quei casi in cui l'attuale decreto prevede il ricorso obbligatorio alla conciliazione, si potrebbe ragionare per analogia rispetto a quanto avviene nei casi in cui nei regolamenti di condominio si preveda una clausola compromissoria con il correlativo obbligo di chiedere la tutela all'organo designato competente.

Quindi, se non altro per la prudenza che la sua diligenza gli impone, l'amministratore dovrebbe sempre, laddove sia obbligatoria la mediazione, informarne l'assemblea affinchè essa assuma le opportune decisioni da sottporre in sede conciliativa o deliberi sulla proposta di conciliazione che potrebbe fornulare il mediatore.

A tal fine, se la mediazione è attività conciliativa, si potrebbero applicare gli stessi principi utilizzati in sede di " compromesso " e invero, qualificando l'attività di compromesso " attività di straordinaria amministrazione ". per la sua approvazione si dovrebbe  applicare l'articolo 1136, commi 2 e 4. Appare ovvio che l'amministratore di fatto sarà svuotato del potere di cui dispone alla luce dell'articolo 1131, perchè sarà sempre ( o quasi sempre ) l'assemblea che deciderà sulla gestione del contenzioso.

Fonte: Luana Tagliolini de Il Sole 24 Ore 

domenica 13 giugno 2010

" Il nostro condominio " risponde.


Quesito: Il mio vicino del pianoterra ha installato una "pergotenda" che appoggia, tramite una tettoia, direttamente sulla facciata che insiste sul suo giardino. Io abito al secondo piano, e la mia camera da letto si trovo perfettamente sopra alla tettoia. Le chiedo: 1) può mettere questa struttura che è attaccata alla facciata senza il permesso del Condominio? 2) per quanto riguarda la sicurezza, non possiamo richiedere che venga rimossa perchè costituisce facile appoggio per raggiungere i piani sovrastanti? 3) con quella tettoia di alluminio o plastica che sia, il rumore della pioggia non è fastidioso per chi sta sopra?

" Il nostro condominio " risponde: se non espressamente vietato dal regolamento condominiale contrattuale, ciascun proprietario ha diritto di installare sulla facciata che insiste sul giardino di proprietà esclusiva una pergo tenda seguendo. però, quanto espresso dalla giurisprudenza. Per la giurisprudenza il singolo condomino può usare più intensamente il muro perimetrale dell'edificio condominiale per ancorarvi una pergo tenda, in quanto l'articolo 1102 del Codice civile riconosce questa facoltà a ciascun comproprietario. In particolare, una tale utilizzazione non altera la naturale funzione di sostegno e di contenimento assolta dai muri perimetrali. L'esercizio di questa facoltà, inoltre, non deve ostacolare un analogo uso della cosa comune da parte degli altri condomini. L'installazione non deve inoltre pregiudicare l'armonia architettonica ed estetica del fabbricato condominiale, o costituire una fonte di pericolo agevolando l'intrusione nell'immobile da parte di estranei. Quando siano rispettate queste condizioni, il singolo condomino può autonomamente predisporre una tenda senza che occorra una deliberazione assembleare in questo senso. Nella specie la Corte di cassazione, applicando tale principio, ha rigettato il ricorso avverso la pronuncia del giudice di merito che aveva ritenuto legittima la tettoia in lamiera di una tenda parasole (quest'ultima conforme al tipo e colore previsti dal regolamento condominiale) installata da un condomino, ritenendola necessaria - nel caso concreto - per la tutela della sua privacy e per il riparo dagli agenti atmosferici, nonostante fosse di dimensioni maggiori rispetto a quella di analoghi manufatti di altri condomini, provocasse fastidiosi riverberi di luce a causa della copertura metallica, e comprimesse l'esercizio del diritto di veduta in appiombo del condomino dell'appartamento sovrastante). Cass. civ., sez. II, 30 marzo 2000, n. 3891.

venerdì 11 giugno 2010

Vicini troppo rumorosi? Il superamento della soglia di tollerabilità per le immissioni acustiche configura solo un illecito amministrativo.


Corte di Cassazione - Sez. II civ. - 8 marzo 2010 n. 5564.

In tema di immissioni,la corte con la sentenza n.5564/2010 ha escluso la sussistenza di un diritto al risarcimento del danno morale nei confronti di persone che subiscono un danno alla loro salute e alla tranquillità domestica, a seguito di immissioni sonore, che superino il limite della tollerabilità. Secondo gli Ermellini si tratta di un semplice illecito amministrativo e non di un reato. In particolare, non sarebbe ipotizzabile la fattispecie prevista dal¡äart. 659 cod. pen. (disturbo delle occupazioni o del riposo delle persone).

Nella sentenza si legge:
Con il sesto motivo le ricorrenti, denunciando violazione e falsa applicazione dell'art. 360 n. 3 cod. proc. civ. con riferimento all'art. 844 cod. civ., censurano la sentenza impugnata che, nel misurare il cd. differenziale acustico, aveva erroneamente considerato come rumore residuo la situazione in cui vi è totale assenza di attività di ristorazione: come era stato dedotto con l'appello incidentale, dagli accertamenti del consulente tecnico d'ufficio era emerso come il superamento delle soglie previste per le immissioni acustiche nella zona non erano affatto continue, essendosi verificate assai sporadicamente.

In effetti, ciò che appariva rilevante nella consulenza era la differenza fra rumorosità ambientale e quella residua, cioè la rumorosità dell'ambiente senza l'attività di ristorazione; tale metodo non era corretto, posto che l'art. 844 cod. civ. è basato sul contemperamento delle esigenze produttive con quelle della proprietà, dovendo il proprietario subire le immissioni che non superino la normale tollerabilità, per cui la valutazione delle immissioni acustiche non poteva essere compiuta prendendo come base di confronto la situazione in cui l'attività sia totalmente assente e considerandola di per sè illegittima ma andava rilevato il rumore di fondo generato dall'attività stessa, dovendo i parametri delle misurazioni fonometriche leggersi alla luce dei criteri di cui all'art. 844 cod. civ.

Il motivo è infondato.
La disciplina delle immissioni di cui all'art. 844 cod. civ., nel prevedere la valutazione, da parte del giudice, del contemperamento delle esigenze della produzione con le ragioni della proprietà, tenendo eventualmente conto della priorità di un determinato uso, deve essere interpretata, tenendo conto che il limite della tutela della salute e dell'ambiente è da considerarsi ormai intrinseco nell'attività di produzione oltre che nei rapporti di vicinato, alla luce di una interpretazione costituzionalmente orientata dei beni protetti dall'art. 844 cod. civ., dovendo considerarsi prevalente rispetto alle esigenze della produzione il soddisfacimento del diritto ad una normale qualità della vita.

Sono, peraltro, da ritenersi senz'altro illecite quelle attività produttive - come nel caso delle immissioni acustiche - qualora le stesse superano i limiti di tollerabilità che le leggi e i regolamenti fissano nel pubblico interesse: in tal caso, il giudice deve senz'altro ritenere non tollerabili le immissioni, potendo il contemperamento delle esigenze della produzione assumere rilevanza soltanto al fine di adottare quei rimedi tecnici che consentano l'esercizio dell'attività nel rispetto del diritto dei vicini a non subire immissioni superiori alla normale tollerabilità.

Al fine di stabilire la tollerabilità delle immissioni occorre fare riferimento alla condizione del fondo che subisce le immissioni e non certo al fondo che le emette: una volta accertato il superamento della soglia consentita, ogni altra valutazione in ordine al cd. valore differenziale è assorbita, dovendo qui peraltro osservarsi che non potrebbe certo adottarsi quale parametro per determinare il valore del rumore residuo quello risultante dall'attività che è la fonte dell'inquinamento.

(Fattispecie relativa ad immissioni rumorose al di sopra della normale tollerabilità determinate da attività di ristorazione, caratterizzata principalmente dallo svolgimento di banchetti nuziali, con notevole afflusso di persone).

Fonte: Condominioweb

giovedì 10 giugno 2010

Animali: sondaggio Aidaa, 7 mln di italiani disturbati da cani del vicino.


Secondo un sondaggio realizzato dal tribunale degli animali di Aidaa, associazione italiana difesa ambienti e ambiente, su un campione di 3mila persone, sarebbero almeno 7 milioni gli italiani che dichiarano di essere disturbati nelle ore del riposo pomeridiano o notturno dall'abbaiare dei cani del vicino di casa. Il fenomeno, come ogni anno, si registra specialmente con l'arrivo della bella stagione che corrisponde con il periodo di apertura delle finestre.

Anche se Aidda precisa che si tratta di un dato da prendere con cautela, ammette che il fenomeno è presente e "la questione del presunto disturbo causato dall'abbaiare dei cani del vicino di casa è la seconda causa di motivo dei litigi e delle richieste di consulenze avanzate nel corso del 2009 al tribunale degli animali ed agli sportelli online dell'associazione animalista".

In riferimento al disturbo dovuto all'abbaio dei cani, il 29% degli intervistati ha detto di essere infastidito una o più volte al giorno e durante la notte, il 44% di sentire l'abbaio dei cani dei vicini ma di non esserne disturbati, il 21% ha sostenuto di non sentire l'abbaio dei cani dei vicini e comunque di non esserne disturbato. Di fronte alla domanda se si è al corrente della presenza di cani in condominio, il 67% degli intervistati ha risposto affermativamente, il 21% ha detto di non essere informato direttamente ma di aver appreso della presenza di cani in condominio in sede di assemblea o per sentito dire dai vicini.

In merito al diritto di avere un cane in appartamento i favorevoli sono stati il 69% degli intervistati, di questi però il 55% sostiene che il diritto ad avere un cane deve essere vincolato al benessere dell'animale ed al non disturbo della quiete condominiale. Contrari alla presenza di cani in condominio il 22% degli intervistati. Sulla possibilità, invece, di portare il cane con sé in ascensore, il 72% si è detto favorevole a patto che si lasci l'ascensore pulito e che il cane viaggi con guinzaglio e museruola.

Per gli spazi condominiali la percentuale di quelli a favore scende al 46%, il 20% si dice contrario a portare il cane nelle zone dove ci sono i giochi dei bambini, mentre il 31% è contrario a far usare al cane gli spazi comuni condominiali. Da ultimo a coloro che ammettono di essere disturbati dall'abbaiare dei cani del vicino (29% del campione) è stato chiesto di indicare il grado di disturbo subìto. Di questi il 69% ha dichiarato di essere molto infastidito e di aver protestato vivacemente con i vicini, il 13% infastidito saltuariamente, il 15% di essere poco infastidito e il restante 3% non ha risposto o ha risposto di essere infastidito in maniera generica.

"Abbiamo voluto realizzare questo sondaggio - ha detto Lorenzo Croce presidente nazionale Aidaa- per conoscere il grado di fastidio dei cittadini dovuto all'abbaiare del cane del vicino e per cercare di conoscere la percezione delle persone in merito ai comportamenti usuali degli animali in condominio. Abbiamo visto che le risposte sono molto variegate e comunque questi dati ci confermano che la maggior parte degli italiani è favorevole alla presenza dei cani e degli altri animali in condominio a patto che vengano rispettate le regole di buon vicinato e di buon senso anche da parte dei padroni di animali".

Fonte: Il Tempo

mercoledì 9 giugno 2010

Cassazione: 'diritto di canto' in condominio, vietato zittire il vicino che intona melodie.

La Cassazione sancisce il 'diritto di canto' in condominio e mette in guardia i condomini intolleranti del gorgheggio dicendo loro che tentare di "zittire" una persona "mentre da' libero sfogo al canto sul balcone della propria finestra equivale a tenere un comportamento quantomeno inopportuno se non addirittura potenzialmente atto a ledere i diritti della persona, garantita nella manifestazione esteriore come 'singola' pure nella carta costituzionale".

Ad indurre piazza Cavour a scendere in campo addirittura a difesa del canto dei condomini, il caso di un 58enne fiorentino, Nicola D., che chiedeva la condanna per ingiuria della vicina di casa, Angelica C. perche', di fronte alla sua richiesta di "farla finita" di cantare sul balcone, lei aveva reagito "con parole offensive" dicendogli sostanzialmente di farsi gli affari suoi.

Fonte: Adnkronos

martedì 8 giugno 2010

Opere urgenti commissionate dall'amministratore: il condominio deve ritenersi validamente rappresentato.


Cassazione Civile, Sezione II, 18 marzo 2010, n. 6557.
L'amministratore, quando agisce nei limiti dei poteri attribuitigli dalla legge o di quelli conferitigli dall'assemblea, rappresenta il condominio e, pertanto, ove ne abbia speso il relativo nome, contrae per conto dello stesso, con conseguente riferibilità diretta dei relativi rapporti all'anzidetto ente di gestione.

Tale principio si desume non solo dall'art. 1131 c.c., che fa riferimento alle attribuzioni elencate nel precedente art. 1130 c.c., ma anche dall'art. 1133 c.c., prevedente l'obbligatorietà per (tutti) i condomini (e quindi per il condominio) dei provvedimenti presi dall'amministratore nell'ambito dei suoi poteri.

Conseguentemente, nel caso in cui l'amministratore, avvalendosi dei poteri di cui all'artt. 1135 c.c., comma 2, abbia assunto l'iniziativa di compiere opere di manutenzione straordinaria caratterizzate dall'urgenza per farvi fronte, ove questa effettivamente ricorra e negli eventuali rapporti, instaurati con terzi, abbia speso il nome del condominio, quest'ultimo deve ritenersi validamente rappresentato, con conseguente diretta esigibilità da parte dei terzi contraenti dell'adempimento delle relative obbligazioni.

A tal riguardo questa Corte, pur avendo ha escluso l'applicabilità in materia di condominio del principio, vigente in tema di società, del ragionevole affidamento da parte dei terzi sull'operato e sui poteri dell'amministratore, sul rilievo che in materia condominiale gli stessi sono delineati con precisione dagli artt. 1130 e 1135 c.c., con conseguente limitazione dei medesimi all'ordinaria amministrazione e riserva all'assemblea di quella straordinaria, ha tuttavia espressamente fatto salvi "i lavori di carattere urgente".


lunedì 7 giugno 2010

Arriva il bon ton a misura di gatto: in condominio troppe liti per i felini.


Una volta era il bambino del piano di sopra a creare problemi con la palla, o il ragazzino del piano di sotto a sentire la musica ad un volume troppo alto: ora nei condomini italiani sono i gatti a creare problemi tra vicini. Nel 2009 sono state oltre 5.000 le richieste di consulenza, arrivate agli sportelli dell'Associazione animalista Aidaa, relative a questioni e liti di condominio che hanno avuto come protagonisti i gatti delle colonie feline. E proprio l'Aidaa ha stilato una sorta di “bon ton” a misura di gatto: a partire dal fatto che i gatti nei condomini debbano avere libero transito e diritto all'alimentazione.

Vietato ovviamente maltrattarli, allontanarli, spaventarli e ucciderli anche attraverso l'uso di bocconi avvelenati o veleno in genere. Diritti e doveri anche per le cosiddette gattare (o gattari) che devono attenersi a precise regole nell'accesso agli spazi comuni del condominio, avendo però una serie di garanzie e diritti.

Ecco dunque i diritti dei gatti, secondo l'Aidaa:

1) I gatti presenti in colonie riconosciute che vivono negli spazi condominiali sono tutelati dalla legge 281 del 1991 e dalle leggi regionali di attuazione, che garantiscono ai gatti diritto di territorialità e libero transito, diritto all'alimentazione, e diritto di ricovero.

2) I gatti appartenenti alle colonie feline non possono essere trasferiti nè spostati per nessun motivo dal loro territorio, se non a causa di gravi motivi igienico-sanitari.

3) È vietato maltrattare, allontanare, spaventare, ferire o uccidere i gatti anche attraverso l'uso di bocconi avvelenati o veleno in genere. Tali fatti sono considerati reati penalmente perseguibili e punibili con un'ammenda fino a 25.000 euro e con la reclusione fino a 2 anni, ai sensi dell' art. 544 del Codice Penale.

4) I gatti appartenenti alle colonie feline riconosciute hanno diritto alla sterilizzazione o alla castrazione gratuita, che deve essere effettuata dalla Asl veterinaria o da veterinari convenzionati.

5) I gatti appartenenti alle colonie feline riconosciute hanno il diritto di caccia anche nelle cantine condominiali allo scopo di effettuare derattizzazione naturale, svolgendo di fatto una funzione meritoria di pubblica utilità.

6) Si intendono colonie feline condominiali riconosciute tutte le colonie, anche se composte da un solo gatto, regolarmente censite presso il Comune di residenza e la Asl veterinaria di riferimento, site sia all'interno di condomini composti da uno o più palazzi, sia presenti all'interno di cortili composti da uno o più appartamenti.

7) I gatti hanno diritto ad avere sempre a disposizione in uno spazio comune ben delimitato e il più lontano possibile dalle abitazioni e dai parcheggi, ciotole contenenti acqua per 24 ore al giorno.

Fonte: Il Messaggero

domenica 6 giugno 2010

Antenna condominiale.


L'orientamento tradizionale prevede per l'installazione ex novo di una antenna parabolica l'approvazione di un terzo dei condomini e almeno 334 millesimi, ma le spese, di norma, sono ripartite in base ai millesimi di proprietà. Devo rilevare che a seguito delle nuove norme l'installazione della parabolica è considerata innovazione necessaria.

Fonte: Dott. Giuseppe Spoto su " Casa - Il Condominio " de Il Messaggero

venerdì 4 giugno 2010

Il riparto delle spese per illuminare le scale.


Le spese per la pulizia e l'illuminazione delle scale devono essere ripartite in base al disposto dell'articolo 1123, comme II, codice civile, secondo cui " se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne."

Nel caso delle scale, il criterio utilizzato è quello dell'altezza del piano, poichè a parità di uso, i proprietari dei piani alti logorano e sporcano di più le scale rispetto ai proprietari dei piani più bassi, per cui devono contribuire in misure maggiore alle spese di pulizia e illuminazione ( si veda Cassazione, sezione II, n. 432 del 12 gennaio 2007 ).

Per quanto attiene invece alle spese di ristruturazione del vano scale, le spese sono ripartite in base all'articolo 1124, codice civile, il quale prevede che " le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà, in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l'altra metà, in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo ".

Il vano scala è un bene condominiale le cui spese di pulizia, luce e ristrutturazione devono essere ripartite per millesimi di proprietà. 

Fonte: " L'esperto risponde " de Il Sole 24Ore 

giovedì 3 giugno 2010

Assicurazione condominiale. Poteri dell'amministratore e competenza dell'assemblea.


Tra le prime questioni che si affrontano appena costituito un condominio, v’è quella della opportunità di stipulare una polizza assicurativa a copertura della responsabilità civile per i danni provenienti dall’edificio condominiale. A seconda del tipo di contratto che si andrà a stipulare, esso potrà riguardare le sole cose ed impianti comuni od anche essere esteso ai fatti dannosi cagionati da parti di proprietà esclusiva. In quest’ultimo caso si parlerà della così detta polizza globale fabbricati.
Si pensi alla caduta di un terzo (o di un condomino) sulle scale o nell’androne d’ingresso, alla rottura delle colonne montanti di scarico o ancora, a seconda del tipo di polizza e degli eventi coperti, ai guasti elettrici e via dicendo.
E’ obbligatorio sottoscrivere una polizza per la responsabilità civile?
L’amministratore può, autonomamente, decidere di firmare questo tipo di contratto?
Che cosa fare se nonostante il danno sia coperto dal contratto l’assicurazione non intende risarcire?
Sono queste le domande che più comunemente si pongono in relazione alla stipula di un contratto assicurativo.
Quanto alla prima, la risposta è negativa. Infatti, salvo che il regolamento condominiale non la preveda come obbligatoria, la legge non impone al condominio la stipula di un contratto d’assicurazione. Ciò vuol dire che la decisione in merito a quest’argomento dovrà essere presa da ogni singola compagine condominiale.
Proprio questa considerazione ci permette di affrontare il secondo dei tre quesiti posti. Al riguardo è possibile affermare che la competenza a decidere sulla conclusione di un contratto d’assicurazione spetta all’assemblea e non all’amministratore di condominio.
Secondo un filone interpretativo, invece, l’amministratore aveva titolo a sottoscrivere, d’ufficio una polizza assicurativa poiché tale atto era da ricondursi tra quelli conservativi che, ex art. 1130, primo comma n. 4, c.c. rientrano nel novero delle sue attribuzioni. Sul punto la Cassazione è stata chiarissima nell’affermare che il mandatario dei condomini “ non è legittimato a concludere il contratto d’assicurazione del fabbricato se non abbia ricevuto la autorizzazione da una deliberazione dell’assemblea dei partecipanti alla comunione.

A questa conclusione deve pervenirsi per la decisiva ed assorbente considerazione che la disposizione dell’art. 1130 c.c., comma 4 obbligando l’amministratore (l’amministratore deve compiere) ad eseguire gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio, ha inteso chiaramente riferirsi ai soli atti materiali (riparazioni di muri portanti, di tetti e lastrici) e giudiziali (azioni contro comportamenti illeciti posti in essere da terzi) necessari per la salvaguardia dell’integrità dell’immobile, tra i quali non può farsi rientrare il contratto d’assicurazione, perché questo non ha gli scopi conservativi ai quali si riferisce la norma dell’art. 1130 c.c., ma ha come suo unico e diverso fine quello di evitare pregiudizi economici ai proprietari dell’edificio danneggiato” (così Cass. 3 aprile 2007 n. 8233).
Chiarito ciò, ed in assenza di specifiche disposizioni legislative, non può dubitarsi che la deliberazione con la quale s’impegna l’amministratore a stipulare un simile contratto debba considerarsi valida se:
a)in prima convocazione, riporta il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio (art. 1136, secondo comma, c.c.);
b)in seconda convocazione, riporta il voto favorevole di un terzo dei partecipanti al condominio che rappresentino almeno un terzo del valore dell’edificio (art. 1136, terzo comma, c.c.)
La legittimazione a stipulare il contratto d’assicurazione senza la preventiva autorizzazione assembleare può essere conferita all’amministratore dal regolamento di condominio.
Nel caso, infine, in cui la compagnia assicurativa non dovesse riconoscere l’indennizzo dovuto, laddove se ne ravvisassero gli estremi, il condominio potrebbe adire le vie legali per vedersi riconosciuto quanto in suo diritto. In tal caso l’azione giudiziaria dovrebbe essere autorizzata dall’assemblea con una deliberazione adottata con le maggioranze di cui al secondo comma dell’art. 1136 c.c. (si veda art. 1136, quarto comma, c.c.)

martedì 1 giugno 2010

Parti comuni e presunzione di comunione: guardiola ed alloggio del portiere.


In una recente decisione la Suprema Corte ha riaffermato una serie di fondamentali principi relativi alla presunzione di comunione delle parti comuni dell’edificio condominiale espressa nell'art. 1117 c.c. In particolare, il giudice di legittimità, premesso che l'accertamento con cui il giudice del merito attribuisca ad un determinato bene natura condominiale o di proprietà esclusiva integra gli estremi di una valutazione fattuale che, se adeguatamente motivata, risulta insindacabile in sede di legittimità, ha ribadito che:

(i) al fine di stabilire se un’unità immobiliare situata in un condominio è da considerarsi comune, ai sensi dell'art. 1117 n. 2, c.c., in quanto destinata ad alloggio del portiere, occorre accertare se all'atto della costituzione del condominio, come conseguenza dell'alienazione dei singoli appartamenti da parte dell'originario proprietario dell'intero fabbricato, vi sia stata o meno tale destinazione, espressamente o di fatto.

(ii) per vincere in base al titolo la presunzione legale di proprietà comune delle parti dell'edificio condominiale indicate nell'art. 1117 c.c., non sono sufficienti il frazionamento - accatastamento, e la relativa trascrizione, eseguiti a domanda del venditore costruttore, della parte dell'edificio in questione, essendo al contrario necessaria e decisiva una espressa previsione in tal senso da parte del regolamento negoziale recepito nel contratto di compravendita.

(iii) per presumere la natura condominiale di un bene tra quelli indicati dall'art. 1117 c.c. è sufficiente l'attitudine funzionale di quest'ultimo al servizio o al godimento collettivo: in altri termini, è sufficiente che tale bene risulti collegato, strumentalmente, materialmente o funzionalmente con le unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini, in rapporto con queste da accessorio a principale.

Nel caso esaminato, il Supremo Collegio, applicando i principi espressi, ha ritenuto incensurabile la pronuncia con cui la corte di merito, riformando la decisione di primo grado, aveva accertato e dichiarato, in confronto dell'originario proprietario dell'intero stabile, successivamente alienante mediante vendita frazionata del medesimo, la proprietà comune sia del locale guardiola che del retrostante appartamento del portiere.
[Corte di Cassazione, Sezione II, sentenza 7 maggio 2010, n. 11195 - Presidente Triola - Relatore Bursese]

Fonte: Avv. Federico Ciaccafava su Professionisti e Imprese 24

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