lunedì 31 maggio 2010

Amministratore, le norme che regolano il mandato.


L'amministratore dura in carica un anno, ma può essere riconfermato. In più occasioni la Cassazione ha disposto che quando l'amministratore cessa dall'incarico per scadenza del termine annuale o perchè ha deciso di dimettersi dall'incarico affidatogli, deve continuare ad esercitare le sue funzioni fino a quando non sia validamente sostituito con la nomina di un altro amministratore da parte dell'assemblea.

L'amministratore può essere revocato dall'asseblea dei condomini in qualsiasi momento, perchè il rapporto è configurabile come un vero e proprio mandato. Se viene meno la fiducia dell'assemblea, l'amministratore è tenuto a rimettere il mandato. Per la revoca è necessaria la stessa maggioranza richiesta per la nomina dell'amministratore: metà più uno degli intervenuti in assemblea, in rappresentanza di almeno 500 millesimi.

Ciascun condomino può chiedere all'autorità giudiziaria di revocare l'amministratore in caso delle seguenti irregolarità: mancata comunicazione all'assemblea di una citazione ( od un provvedimento amministrativo ) a lui notificato, dal contenuto che esorbita dalle sue proprie attribuzioni ; mancata presentazione per due anni consecutivi dei conti della gestione, salvo il caso di impossibilità a lui non imputabili; fondati sospetti di gravi iregolarità nell'amministrazione.

Se l'assemblea non provvede alla nomina del nuovo amministratore dopo la revoca o le dimissioni del precedente, la nomina è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini senza la necessaria assistenza di un avvocato, in quanto si tratta di un provvedimento di volontaria giurisdizione. Salvo diverso accordo le spese relative al procedimento di nomina giudiziale sono imputate a carico dei soggetti che hanno agito.

Un problema particolarmente dibattuto riguarda l'eventuale revoca tacita dell'amministratore. Ricorre tale ipotesi quando l'assemblea nomina un nuovo amministratore senza revocare espressamente il precedente. L'amministratore revocato deve consegnare al nuovo tutti i documenti relativi alla gestione del condominio.

Il potere di ratifica spetta all'assemblea. Il nuovo amministratore deve verificare il saldo del rendiconto dell'amministratore uscente, ma se esso non è stato approvato dall'assemblea, non può ratificare quanto compiuto nella gestione dell'amministratore che sostituisce. Se l'amministratore compie atti senza autorizzazione dell'assemblea nelle ipotesi in cui è richiesta, risponde in proprio, a meno che l'assemblea non ratifichi il suo operato.

Uno stesso condominio potrebbe avere più amministratori se necessario, ma in tale ipotesi dovrebbe essere specificato l'ambito di competenza di ciascuno per evitare sovrapposizioni. In mancanza di una specificazione dei compiti il potere di rappresentare i condomini nei confronti dei terzi spetta a tutti gli amministratori.

Fonte: Dott. Giuseppe Spoto su " Casa - Il Condominio " de Il Messaggero

domenica 30 maggio 2010

" Il nostro condominio " risponde.


Quesito: Il cane del vicino abbaia così tanto che non riesco a dormire. Ho gia avvisato l'amministratore che ha mandato al proprietario del cane una lettera ma nulla è cambiato. Che mi consiglia ?

" Il nostro condominio " risponde: Si riporta il testo della Corte di Cassazione, sentenza n. 7856 del 28 marzo 2008. I cani che vivono in un condominio non possono abbaiare giorno e notte disturbando i vicini di casa ma è anche vero che i padroni devono osservare scrupolosamente il regolamento condominiale e limitare al massimo i rumori molesti prodotti dal cane. Dal momento che è del tutto impossibile coartare la natura dell'animale al punto da impedirgli di abbaiare, si deve fare tutto il possibile per anticipare le possibili cause di agitazione ed eccitazione dell'animale, principalmente nelle ore notturne. In concreto non si può fare molto e la Cassazione, pur riconoscendo che i proprietari del cane non hanno osservato il regolamento condominiale, non li ha condannati a risarcire i danni patiti dal vicino disturbato e, inoltre, ha anche stabilito che, al fine di contribuire alla civile convivenza condominiale", i condomini devono sforzarsi di comprendere episodi saltuari di disturbo da parte dei cani che vivono nel loro palazzo.

venerdì 28 maggio 2010

Danneggiamento di immobile causato da incendio di autovettura parcheggiata nelle vicinanze, risarcimento danni.


Cass. civ., sez. III, 11 febbraio 2010, n. 3108
La sosta di un veicolo a motore su un'area pubblica o ad essa equiparata integra, ai sensi e per gli effetti dell'art. 2054 c.c. e dell'art. 1 della legge n. 990 del 1969 (ed ora dell'art. 122 del D.L.vo n. 209 del 2005), anch'essa gli estremi della fattispecie "circolazione", con la conseguenza che dei danni derivati a terzi dall'incendio del veicolo in sosta sulle pubbliche vie o sulle aree equiparate risponde anche l'assicuratore, salvo che sia intervenuta una causa autonoma, ivi compreso il caso fortuito, che abbia determinato l'evento dannoso.

(Nella specie la S.C. ha ritenuto risarcibili da parte dell'assicuratore i danni cagionati da un incendio propagatosi da un autocarro parcheggiato in sosta immediatamente dopo il manifestarsi di alcune avarie al motore).

Fonte: Condominioweb

giovedì 27 maggio 2010

La mediazione in condominio: intervista al Dott. Stefano Tabarrini, Presidente Anaci Roma.


Il D. Lgs. 28 del 4 marzo 2010 ha introdotto il procedimento di mediazione obbligatorio dal 20 marzo 2011 per le controversie condominiali.

" Il nostro condominio " ha intervistato il Dott. Stefano Tabarrini, Presidente Anaci ( Associazione nazionale amministratori condominiali e immobiliari ) di Roma, su questa importante innovazione legislativa.

Secondo la Sua esperienza ritiene che la mediazione possa essere validamente utilizzata in una realtà particolare come quella condominiale ?

" L’ANACI è sempre stata in prima linea nel tentativo di valorizzare sempre di più la figura dell’amministratore condominiale, convinta del fatto che competenza e professionalità siano fondamentali anche nel ridurre al minimo le liti di pianerottolo. Siamo quindi ben convinti che la mediazione sia un fattore importante nella realtà condominiale a condizione che venga affidata a professionisti ben preparati ma soprattutto esperti nella materia ".

Quali saranno i vantaggi per un amministratore di condominio e per i condomini ?

" I vantaggi della mediazione per l’amministratore condominiale saranno quelli di poter ledere, spero in tempi assai più brevi, risolte parecchie liti che oggi finiscono inevitabilmente per intasare le aule dei tribunali con esiti spesso incerti o non sempre adeguati. I vantaggi per i condomini saranno quelli di tempi brevi, costi contenuti e di certo meno angosce ".

Come si sta organizzando l'Anaci in relazione al nuovo decreto?

" L’ANACI si sta organizzando per essere inserita sia tra gli organismi di mediazione sia come Ente formatore e quindi non appena verrà promulgato il Decreto di attivazione inizierà sicuramente corsi per mediatori ".


L'ANACI - Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari è presente in tutte le province italiane, raccoglie oltre settemila associati, svolgendo attività che spaziano dalla formazione all'aggiornamento della professione di Amministratore di Condominio, dall'organizzazione di seminari e convegni, all'assistenza e consulenza per i propri associati Amministratori, alla collaborazione con gli enti istituzionali, rivolgendosi a quanti vogliono conoscere più da vicino l'attività dell'amministratore di condominio.
Fonte: Anaci Roma

mercoledì 26 maggio 2010

La sfida? Convincere l'assemblea di condominio a spendere.


Misurare i rischi cui sono esposti i dipendenti del condominio, anche senza compilare il documento di valutazione dei rischi (Dvr): è un piccolo paradosso quello con cui sono chiamati a fare i conti gli amministratori di condominio. Ed è un paradosso che potrebbe non essere semplice da affrontare nelle assemblee con i proprietari.

«Noi suggeriamo ai nostri associati di portare la valutazione dei rischi in assemblea, mettendo ai voti l'affidamento del l'incarico per la redazione del Dvr a un tecnico. La spesa indicativa, per avere un'idea, è di 500-1.000 euro. Dopodiché, se l'assemblea è contraria, consigliamo di mettere a verbale il rifiuto», spiega Carlo Parodi, direttore del Centro studi nazionale dell'Anaci, associazione che rappresenta gli amministratori di condominio e che, con i propri quesiti, ha dato il via ai chiarimenti del ministero del Lavoro.

Il paradosso nasce dal fatto che, quando nel palazzo ci sono lavoratori che rientrano nel contratto collettivo dei proprietari di fabbricati (come ad esempio un portiere), il condominio è tenuto a rispettare una serie di obblighi che presuppongono la valutazione dei rischi. Anche se, formalmente, non è tenuto a redigere il Dvr. Osserva Parodi: «Certo, è difficile immaginare l'amministratore che si rivolge a un tecnico per valutare i rischi e, anziché farsi consegnare il Dvr, si prende un appunto o fa tutto verbalmente... . Così come è difficile immaginare l'amministratore che valuta i rischi da solo. Ma tant'è. Come Anaci, questo è il massimo che siamo riusciti a ottenere, e rappresenta comunque il riconoscimento del l'importanza della sicurezza in condominio».

Concorda Giuseppe Bica, presidente dell'Anammi, altra sigla di categoria: «Qui emerge un nodo di non facile soluzione per chi fa il nostro mestiere. A fronte di un obbligo di redazione del documento che non c'è, risulta non facile proporre, in assemblea condominiale, la spesa per elaborare il Dvr il quale, grazie al contributo di un tecnico qualificato, può meglio prevedere rischi poco evidenti ma significativi». E questo anche se la legge non esclude, per l'amministratore, l'obbligo di valutazione dei rischi presenti o possibili nel condominio.

I chiarimenti del Ministero, in realtà, delineano anche un caso in cui il condominio è tenuto a redigere il Dvr: quando ha dipendenti che non ricadono nel campo di applicazione del contratto collettivo dei proprietari di fabbricati. «Ma sono davvero improbabili i casi concreti – rileva Parodi dell'Anaci – si tratta sostanzialmente di un'ipotesi di scuola».

Fonte: Cristiano Dell'Oste de Il Sole 24 Ore

martedì 25 maggio 2010

Danni provenienti dal lastrico solare.


Cassazione Civile, Sezione III, 4 gennaio 2010 n. 20.
Il lastrico solare dell'edificio soggetto al regime del condominio svolge la funzione di copertura del fabbricato, anche se appartiene in proprieta' superficiaria o e' attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, pertanto a provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo. Alle relative spese, nonche' al risarcimento del danno, essi concorrono secondo le proporzioni stabilite dall'art. 1126 c.c. (ossia per due terzi i condomini ai quali il lastrico serve di copertura e per un terzo il titolare della proprieta' superficiaria o dell'uso esclusivo).

La relativa azione, pertanto, va proposta nei confronti del condominio, in persona dell'amministratore - quale rappresentante di tutti i condomini obbligati - e non gia' del proprietario o titolare dell'uso esclusivo del lastrico, il quale puo' essere chiamato in giudizio a titolo personale soltanto ove frapponga impedimenti all'esecuzione dei lavori di manutenzione o ripristino, deliberata dagli altri obbligati, e al solo fine di sentirsi inibire comportamenti ostruzionistici od ordinare comportamenti di indispensabile cooperazione, non anche al fine di sentirsi dichiarare tenuto all'esecuzione diretta dei lavori medesimi.

Ne consegue che solo quando il danno alle proprieta' sottostanti origina da difetto di conservazione o manutenzione non imputabile al solo proprietario del lastrico o a chi ne abbia il godimento la legittimazione compete al condominio e non a detto proprietario.

lunedì 24 maggio 2010

Assemblea condominiale straordinaria, modalità e termini di convocazione.


1.Inquadramento normativo
Art. 66 Disp. Att. cod. civ.: "L'assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall'art. 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall'amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione. In mancanza dell'amministratore, l'assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino. L' avviso di convocazione deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza".

2.Giurisprudenza
In tema di convocazione dell'assemblea condominiale, il termine di cui all'art. 66 disp. att. c.c. decorre non dal giorno in cui è stato inviato l'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale ma dalla data in cui, detta comunicazione, è stata effettivamente ricevuta da tutti i condomini (Trib. Roma Sez. V Sent., 09-06-2009).

In tema di convocazione dell'assemblea condominiale, posto che nel computo dei termini a giorni di cui all'art. 66, comma terzo, disp. att. c.c., si deve escludere il giorno iniziale, mentre si calcola quello finale, il termine di cinque giorni prima dell'adunanza stabilitoper la comunicazione dell'avviso di convocazione deve essere calcolato a ritroso, partendo dal giorno immediatamente precedente a quello della riunione, e si riferisce a giorni non liberi. In ogni caso, la convocazione dei condomini per l'assemblea condominiale può avvenire con qualunque mezzo a ciò idoneo senza che l'avviso di convocazione sia stato materialmente consegnato a ciascun condomino, sebbene ricada poi sul Condominio l'onere di dimostrare il rispetto dei termini previsti dalla legge in ordine alla tempestività dell'avviso di convocazione. Nel caso di specie, sebbene il testimone confermi che l'avviso di convocazione avveniva personalmente da parte dell'amministratore, tramite chiamata citofonica e conseguente immissione degli avvisi di convocazione nelle cassette delle lettere dei rispettivi condomini, non risulta agli atti dimostrata la tempestività di detta convocazione. Ciò posto, alla luce delle emergenze istruttorie e in accoglimento della domanda svolta da parte attrice, la delibera condominiale in tal modo assunta in data viene integralmente annullata (Trib. Monza Sez. I Sent., 09-09-2008) .

In tema di condominio degli edifici, non é previsto alcun obbligo di forma per l'avviso di convocazione dell'assemblea, sicché la comunicazione può essere fatta anche oralmente, in base al principio della libertà delle forme, salvo che il regolamento non prescriva particolari modalità di notifica del detto avviso; deve, quindi, ritenersi legittima la prassi, precedentemente non contestata, in base alla quale l'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale, destinato ad un condomino non abitante nell'edificio condominiale, venga consegnato ad altro condomino, congiunto del primo. (Nella specie, la S.C., in applicazione del riportato principio, ha ritenuto regolare l'avvenuta consegna dell'avviso di convocazione al detto congiunto, essendo l'atto, così recapitato, pervenuto nella sfera di normale e abituale conoscibilità del destinatario e, pertanto, oggettivamente da quest'ultimo conoscibile con l'uso della normale diligenza, sua e del consegnatario designato, conformemente alla clausola generale di buona fede) (Cassa e decide nel merito, App. Bari, 30 Giugno 2003) (Cass. civ. Sez. II Sent., 01-04-2008, n. 8449).

3.Conclusioni
Il Legislatore non fissa un termine massimo tra la comunicazione dell'avviso di convocazione e la riunione dell'assemblea, limitandosi a stabilire solo il termine minimo di cinque giorni, quindi in linea teorica essa potrebbe svolgersi anche un mese dopo la convocazione. Tuttavia il tenore letterale dell'art. 66 Disp. att. cod. civ. appare disvelare a chiare note la volontà del Legislatore di voler garantire una delibera assembleare nel più breve tempo possibile per salvaguardare gli interessi dei condomini che hanno richiesto la convocazione in via straordinaria. Sotteso al dato testuale della norma è infatti il requisito dell'urgenza che deve essere necessariamente perseguito, altrimenti non avrebbe senso la stessa norma, che è stata introdotta per consentire a ciascun condomino la possibilità di ottenere una riunione in tempi brevi.

Tenere l'adunanza oltre un mese dopo la convocazione rischia di ledere i diritti e gli interessi a tutela dei quali i richiedenti hanno richiesto la convocazione in via straordinaria, ovvero urgente, dell'assemblea, esponendo il condominio al rischio di eventuali azioni risarcitorie. Queste sono tuttavia considerazioni astratte e di mero principio, le uniche possibili dal momento che non conosciamo l'oggetto della riunione straordinaria. Si consiglia pertanto di applicare i richiamati principi generali alla fattispecie concreta e quindi valutare i possibili rischi derivanti dall'effettuazione dell'adunanza in tempi certamente non brevi rispetto alla convocazione ed alla richiesta.

Fonte: Foro di Napoli

domenica 23 maggio 2010

" Il nostro condominio " risponde.


Quesito: volevo sapere se per la nomina di un amministratore di supercondominio esiste una norma scritta o una sentenza di cassazione, a cui fare riferimento, che stabilisce che i ml. necessari in seconda convocazione sono 334 anzichè 500? qual'è?

" Il nostro condominio " risponde: il supercondominio deve essere gestito secondo le regole del condominio e non della comunione. Concorde a questo principio è anche la giurisprudenza con sentenza del 5 gennaio 1980 che così afferma: “I beni rimasti comuni devono essere assoggettati alle disposizioni speciali del condominio negli edifici, e non alle norme che regolano la comunione in generale”.
Nella sentenza n. 9096 depositata in data 7 luglio 2000 la Seconda Sezione della Corte di Cassazione ha stabilito che i principi e le disposizioni dettate dal codice civile in tema di condominio di edifici si applicano, in virtù di interpretazione estensiva ovvero in forza di integrazione analogica, anche al supercondominio.
La nomina di un'amministratore deve essere deliberata dall'assemblea generale con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore delle proprietà esclusive.
Tale regola è dettata dal fatto (come recitano le sentenze sopra citate ) che al supercondominio si applicano le regole del condominio e non della comunione e quindi si applicano, in questo caso, gli art. 1129 e 1136 del c.c.

venerdì 21 maggio 2010

Senza il consenso degli altri condomini il singolo condomino non può procedere all'escavazione in profondità nel sottosuolo.


Cass. civ., sez. II, sentenza del 2 marzo 2010, n. 4965
Il singolo condomino non può procedere, senza il consenso degli altri condomini, all'escavazione in profondità nel sottosuolo, atteso che detta opera costituisce innovazione lesiva del diritto di comproprietà, in quanto priva i condomini medesimi dell'uso e del godimento di una parte comune dell'edificio.

giovedì 20 maggio 2010

Danni a terzi, quando il condominio risarcisce.


A mente dell'art. 2051 c.c. ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito. Deve considerarsi custode anche il condominio per i beni che risultano essere di proprietà comune. La responsabilità del custode è esclusa soltanto quando il danno sia riconducibile non alla cosa, ma al caso fortuito. Il danneggiato può rivolgersi, per il risarcimento, a ciascun condomino, perchè dei danni provocati a terzi i condomini rispondono in solido.Chi ha pagato per tutti potrà agire per il rimborso della quota nei confronti degli altri condomini.

Secondo un orientamento giurisprudenziale non più recente il condominio risponde dei danni provocati a terzi dal portiere nell'esercizio delle sue mansioni a titolo di " culpa in eligendo ", cioè per colpa nella scelta di una persona inidonea a svolgere l'incarico in modo corretto. Il condominio che risarcisce il danno provocato dal portiere può comunque rivalersi nei suoi confronti.

Con la sentenza del 19 giugno 2008, n. 16607 la corte di Cassazione ha escluso la responsabilità del condominio a mente dell'art. 2051 c.c. i giudici hanno stabilito che nell'ipotesi in cui l'evento dannoso sia stato determinato esclusivamente dal caso fortuito o da una causa imputabile soltanto alla persona danneggiata, tale da potere interrompere il collegamento causale tra la cosa e il danno, il condominio non è responsabile. In realtà, per comprendere meglio la decisione occorrerebbe analizzare le circostanze di fatto del caso concreto, perchè la sentenza finisce per non considerare responsabile il condominio, perchè la caduta della persona è stata ritenuta imputabile al comportamento dello stesso danneggiato che avrebbe scongiurato il danno adottando la normale diligenza.

Va ricordato che per evitare il rischio di condanne a risarcimenti elevati è ampiamente diffuso in ambito condominiale la stipula di appositi contratti di assicurazione. Se il fabbricato è coperto da assicurazione, il risarcimento dei danni derivanti da parti comuni dell'edificio sarà pagato dal condominio nella misura della quota eventualmente non coperta dal massimale per il quale è stato stipulato il contratto.

Un'altra ipotesi strettamente connessa al ragionamneto svolto riguarda il danno provocato a un passante dal marciapiede malmesso antistante l'edificio condominiale. Il danno deve essere risarcito dall'ente pubblico che è tenuto alla manutenzione del manto stradale e dello stesso marciapiede.

Fonte: Dott. Giuseppe Spoto su " Casa - Il condominio " de Il Messaggero

mercoledì 19 maggio 2010

Amministratore di condominio, diritto alla retribuzione e limiti.


L’amministratore è il mandatario dei condomini in relazione alla gestione e conservazione delle parti comuni dell’edificio.In sostanza egli agisce per conto dei comproprietari e li rappresenta nei rapporti con terzi e nei rapporti interni. La sua nomina è atto che spetta all’assemblea.

L’incarico è validamente conferito se la deliberazione è approvata dalla maggioranza degli intervenuti all’adunanza che rappresentino quanto meno la metà del valore dell’edificio (art. 1136, secondo e quarto comma, c.c.). Una volta assunto l’incarico, egli dovrà svolgere tutta una serie di attività che sono individuate dalla legge, dal regolamento di condominio e dalle decisioni dell’assise condominiale.
La dottrina e la giurisprudenza maggioritaria sono concordi nel sostenere che il rapporto contrattuale che s’instaura tra condominio e amministratore debba essere regolato dalle norme dettate per il contratto di mandato. In quest’ottica è utile osservare in contenuto dell’art. 1709 c.c., che recita:

Il mandato si presume oneroso. La misura del compenso, se non è stabilita dalle parti, è determinata in base alle tariffe professionali o agli usi; in mancanza è determinata dal giudice.
Questo per quanto riguarda il contratto di mandato a livello generale.
Per quanto riguarda, più specificamente, il condominio ci si è chiesti:
a) l’amministratore ha sempre diritto ad essere retribuito per l’opera svolta?
b)sulla base di quali parametri si stabilisce la misura del compenso?
c)che cosa accade se l’assemblea, come riconosciutogli dalla legge, decide la revoca dell’incarico prima della sua naturale scadenza?
L’art. 1135 c.c. specifica che l’assemblea ordinaria annuale ha competenza a deliberare sull’incarico dell’amministratore (conferma, revoca ed naturalmente sulla nomina) nonché sull’eventuale sua retribuzione.
Per dottrina e giurisprudenza, la norma appena citata interpretata alla luce delle regole generali previste in materia di mandato (es. art. 1709 c.c.) sancisce anche per l’incarico di amministratore di condominio una presunzione di onerosità. Ciò vuol dire che, salvo diversa pattuizione, l’amministratore avrà diritto a vedersi retribuito per l’opera prestata.

Chiarito che in linea generale il rappresentate dei condomini ha diritto ad un compenso, è utile provare a comprendere come questo debba essere determinato. L’uso del verbo provare non è casuale. Non va dimenticato, infatti, che l’attività di amministratore di condominio non è regolamentata sicché non esiste come per altre professioni (es. medici, architetti ecc.) un tariffario di riferimento. La determinazione della retribuzione, pertanto, è faccenda rimessa alla libera contrattazione delle parti.

Si potrà giungere alla quantificazione della stessa in tre diversi modi:
a)offerta dell’amministratore (c.d. preventivo per le competenze) ed accettazione dell’assemblea;
b)proposta dell’assemblea ed accettazione dell’amministratore;
c)trattativa con proposte e controproposte cui segue un punto d’incontro.
In ogni caso, in seguito all’assunzione dell’incarico, qualora sorgessero dubbi sull’esatta quantificazione del compenso il contenuto del verbale d’assemblea prevarrebbe su quello del preventivo presentato dell’amministratore.
 
Nel caso di revoca anticipata, se la stessa non è supportata da una giusta causa, l’amministratore potrà chiedere il risarcimento del danno subito (Cass. SS.UU. 29 ottobre 2004 n. 20957).
 
Fonte: Avv. Alessandro Gallucci su Lavorincasa

martedì 18 maggio 2010

Così le spese per l'acqua calda.


Il secondo comma del paragrafo 8.2.8. dell'allegato 1/8 al decreto del Consiglio dei ministri 4/3/1996 stabilisce che, qualora la consegna e la misurazione dell'acqua avvenga per utenze raggruppate, la ripartizione interna dei consumi dev'essere organizzata con l'installazione di singoli contatori per ciascuna unità immobiliare.

Anche se la norma si riferisce all'acqua distribuita dal gestore del servizio pubblico e non all'acqua calda prodotta dall'impianto condominiale, siamo dell'avviso che se ne possa pretendere il rispetto per analogia, nonostrante il regolamento contrattuale preveda l'adozione di un diverso criterio, trattandosi di razionalizzare il consumo di un bene prezioso quale è l'acqua.

Fonte: Avv. Germano Palmieri de Corriereconomia

lunedì 17 maggio 2010

Lavoratori più sicuri in condominio.


Salute e sicurezza con contorni più definiti per i lavoratori del condominio. Il ministero del Lavoro fornisce ulteriori chiarimenti in merito all'applicazione del Dlgs 81/2008 (Testo unico), pubblicando sul proprio sito, nella pagina delle Faq, le risposte ad alcuni quesiti.

Se un condominio ha dipendenti che rientrano nel campo di applicazione del contratto collettivo di lavoro dei proprietari di fabbricati, nei suoi confronti – secondo il principio di specialità – opera la disposizione riportata nell'articolo 3, comma 9 del testo unico. Vengono quindi confermati i soli obblighi riguardanti l'informazione (articolo 36), la formazione (articolo 37) e, in caso di fornitura di dispositivi di protezione individuali (Dpi), la necessità che questi siano conformi al Titolo III (Capo I).

In tal caso, secondo il ministero, pur se non risulta prevista l'elaborazione del documento di valutazione dei rischi (Dvr), ciò non può dirsi per la valutazione dei rischi in quanto essa risulta essenziale ("prodromica") per ogni iniziativa antinfortunistica, anche per effettuare correttamente gli obblighi di informazione, formazione e dotazione di Dpi idonei allo scopo.

La redazione del Dvr, invece, è obbligatoria quando il condominio ha dipendenti che non rientrano nel campo d'applicazione del contratto collettivo dei proprietari di fabbricati. Nei confronti di questi lavoratori, oltre al Dvr, trova piena applicazione il Testo unico.

Attualmente, secondo l'articolo 1 del vigente contratto del 21 aprile 2008, rientrano nel contratto i lavoratori dipendenti da proprietari di fabbricati e/o loro consorzi, nonché quelli addetti ad amministrazioni immobiliari e/o condominiali, secondo i profili indicati nel successivo articolo 17 (tra i quali, i lavoratori addetti alla vigilanza, custodia e pulizia degli stabili e degli spazi a verde).

In merito alle modalità della formazione, fin quando non sarà definito l'accordo di cui al l'articolo 36, comma 2, del testo unico esse continuano ad essere disciplinate dal Dm 16 gennaio 1997 e, per rinvio dell'allegato 7, al vigente Ccnl, con una durata di 8 ore.

In merito all'informazione, il Ministero ricorda che ai sensi dell'articolo 36 del Testo unico, essa deve riguardare i rischi per la salute e sicurezza sul lavoro connessi all'attività da svolgere nel condominio, fermo restando che il suo contenuto deve essere facilmente comprensibile per i lavoratori e, in caso di immigrati, deve avvenire previa verifica della comprensione della lingua.

Ipotizzando il condominio con dipendenti che conferisca lavori in appalto, in capo a esso, secondo il Ministero, graverà l'obbligo di redigere il documento dei rischi da interferenze (Duvri). Si tratta, in verità di una soluzione che contrasta con quanto detto prima circa il non obbligo dell'elaborazione del Dvr per i propri dipendenti. Infatti, mancando, come nel nostro caso, il documento che individui e attesti la presenza dei rischi per le attività del datore di lavoro-committente, altrimenti previsto dal l'articolo 17/a per la generalità dei datori di lavoro, non appare possibile rilevare documentalmente eventuali "interferenze".

Lo stesso Ministero, in risposta ad altro quesito, conclude che il Duvri potrà essere utilizzato dal condominio al fine di dimostrare di aver ottemperato all'obbligo di coordinamento di cui all'articolo 26, comma 2, lettera b), anche se quest'ultimo obbligo non risulta soddisfatto semplicemente dal documento ma da un sostanziale intervento.

Una particolare osservazione merita il caso di conferimento di un appalto di lavoro edile, da parte del condominio, con la conseguente applicazione del Titolo IV del Testo unico (cantieri mobili e temporanei). Si tratta di una normativa abbastanza complessa il cui campo di applicazione è stabilito dal l'articolo 88, comma 1, meglio esplicitato dall'allegato X, ove sono riportati, tra l'altro, i lavori di costruzione, manutenzione, demolizione, conservazione, risanamento, ristrutturazione, il rinnovamento o smantellamento di opere fisse, permanenti o temporanee, in muratura, in cemento armato, in metallo o in legno.

Infine, l'intervento del Ministero conferma che ai fini dell'applicazione degli obblighi di sicurezza, il datore di lavoro, come definito dall'articolo 2, comma 1, lettera b), del testo unico, va individuato nella persona dell'amministratore condominiale. La precisazione è confermata dall'allegato 7 al vigente contratto collettivo nazionale, secondo cui il datore di lavoro si identifica con l'amministratore. Quando l'amministratore non sia obbligatorio (non più di quattro condòmini), i comproprietari provvedono a conferire ad apposito soggetto le responsabilità (sarebbe stato più corretto dire gli obblighi) in capo al datore di lavoro.

Fonte: Luigi Caiazza de Il Sole 24 Ore

domenica 16 maggio 2010

" Il nostro condominio " risponde.


Quesito: Nel condominio dove risiedo con la mia famiglia si sta discutendo da alcuni mesi sui lavori di ripristino dei celini dei balconi aggettanti del condominio. Siccome ci sono diverse correnti di pensiero e a fonte di frequenti contrasti tra i condomini ,( chi sostiene che sono a carico esclusivamente del proprietario dell’appartamento sottostante, chi sostiene invece che le spese sono a carico di tutti i condomini poiché i sottobalconi sarebbero una parte condominiale in quanto visibili dall’esterno dell’edificio e quindi con funzione decorativa). sono con la presente a richiedere ,se è possibile, di sapere in base alle ultime sentenze a chi spetta il risanamento dei celini.

" Il nostro condominio " risponde: Per quanto concerne il Suo quesito Le significo che la Suprema Corte, con sentenza del 17 luglio 2007, n. 15913, ha precisato che l'art. 1125 c.c. non può trovare applicazione nel caso dei balconi "aggettanti", i quali sporgendo dalla facciata dell'edificio, costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono; e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno, né di necessaria copertura dell'edificio (come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell’edificio), non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani; ma rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono. Ne consegue che i lavori di ripristino dei cielini dei balconi, quando non assolvono la funzione di rendere gradevole l'edificio, sono a carico dei proprietari dei beni medesimi, salvo diversa disposizione nel regolamento condominiale contrattuale.

venerdì 14 maggio 2010

Occorre la maggioranza per eliminare il portierato.


Il portiere presta la propria opera di vigilanza e custodia e altre mansioni accessorie come la distribuzione della corrispondenza o le pulizie dei locali condominiali. Le spese di portierato comprendenti il salario, i contributi previdenziali, sono divise fra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà. In caso di locazione, l'inquilino pagherà il 90% della spesa e il proprietario il rimanente 10%. Rientrano nelle spese di servizio di portierato anche i costi delle erogazioni al portiere di luce, acqua e riscaldamento.

Per istituire il servizio occorre il voto favorevole della metà più uno dei partecipanti al condominio e almeno 667 millesimi. Per gli edifici classificati come residenze signorili, la giurisprudenza di merito ha considerato sufficiente la delibera presa a maggioranza. Il servizio può essere anche " part time " e anche in tale ipotesi deve essere sottoscritto un regolare contratto. La retribuzione deve essere calcolata in base alle ore effettivamente lavorate. I rapporti tra condominio e portiere sono regolati in via contrattuale.

Il contratto di lavoro deve essere in forma scritta  e deve indicare chiaramente la data di assunzione, le qualifiche e le mansioni da svolgere, la retribuzione, l'orario di lavoro e la durata del periodo di prova, l'orario di reperibilità nell'ipotesi di assegnazione di alloggio, i diritti del portiere nel caso di malattie e le indicazioni delle ferie. I rapporti sono regolati mediante il contratto collettivo di lavoro.

Le spese per l'alloggio del portiere del condominio vengono sostenute dai condomini e ripartite anche queste in millesimi. Il portiere che utilizza un alloggio messo a disposizione del condominio deve garantire la reperibilità e nel caso di assenza temporanea deve farsi sostituire secondo le previsioni contrattuali. L'alloggio deve essere fornito gratuitamente al portiere e deve essere consono all'uso abitativo. Nell'ipotesi in cui non venga assegnato l'alloggio, il condominio, dove il portiere presta il servizio, deve essere almeno dotato di apposita guardiola e di servizi igienici.

La soppressione del servizio di portierato deve essere approvata dall'assemblea con il voto favorevole della metà più uno degli intervenuti,, in rappresentanza di almeno 500 millesimi. Oltre alle mansioni tipiche di vigilanza e custodia, il portiere può essere anche incaricato dello svolgimento di alcuni servizi accessori come, ad esempio, la sostituzione delle lampadine o le piccole riparazioni per il buon funzionamneto delle cose comuni.

Rientrano tra le mansioni supplementari con idennità aggiuntive: il ritiro e la distribuzione della corrispondenza straordinaria, cioè raccomandate, assicurate, atti giudiziari. Per tali mansioni il portiere deve avvalersi di un registro in cui eseguire tutte le annotazioni della posta straordinaria ricevuta per conto dei destinatari. 

Fonte: Dott. Giuseppe Spoto su " Casa - Il Condominio " de Il Messaggero

giovedì 13 maggio 2010

Art. 1117 c.c., tra proprietà e presunzione di proprietà.


L’art. 1117 c.c. elenca una serie cose, servizi e impianti che, in un edificio in che abbia almeno due distinti proprietari di (almeno) altrettante unità immobiliari, devono considerarsi comuni.
Le scale interne, per citare l’esempio più classico, o ancora l’impianto di riscaldamento se la centrale termica serve ad irradiare calore a tutte le unità immobiliari site nello stabile. Continuando negli esempi si pensi al lastrico solare, ai locali per il portiere o per lo svolgimento delle assemblee condominiali.
Gli esempi non si fermano alle cose individuate nella norma citata all’inizio.

La giurisprudenza, infatti, afferma che in tema di condominio, i beni indicati dall’articolo 1117 c.c., con elencazione non tassativa ma solo esemplificativa, si intendono comuni per presunzione derivante sia dall’attitudine oggettiva che dalla concreta destinazione degli stessi al servizio comune (così Cass. 13 marzo 2009 n. 6175).
Ciò che fa riflettere ,oltre alla l’evidente flessibilità normativa nella valutazione della condominialità dei beni, è l’utilizzo costante e ripetuto della locuzione presunzione di condominialità.

Tale affermazione, costantemente ripetuta fare sorgere, più che giustamente un dubbio: i beni indicati dall’art. 1117 e gli altri che per attitudine possono essere equiparati devono essere considerati di proprietà comune o debbono presumersi tali? La differenza non è di poco conto.
Se i beni sono di proprietà comune, l’unico modo per poter affermare la loro non condominialità è quello di dimostrare, carte alla mano (quindi tramite l’atto d’acquisto o il regolamento di codominio di natura contrattuale), che quella determinata parte che si assume essere di tutti è in realtà solamente di uno o di un gruppo di condomini. Ciò che al massimo si potrà fare è reclamarne l’usucapione.

Se,invece, si propende per la presunzione di condominialità è evidente che l’onere probatorio risulti decisamente alleggerito potendosi dimostrare anche con altri mezzi che la proprietà del bene conteso non è comune.

Per fare chiarezza sul punto sono dovute intervenire le Sezioni Unite della Corte di Cassazione che nel lontano 1993 ebbero modo di affermare che la norma dell’art. 1117 del codice civile stabilendo che: Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo, le cose in essa elencate nei nn. 1, 2 e 3, non ha sancito una presunzione legale di comunione delle stesse, come erroneamente si è affermato in alcune sentenze di questa Corte, ma ha disposto che detti beni sono comuni a meno che non risultino di proprietà esclusiva in base a un titolo che può essere costituito o dal regolamento contrattuale o dal complesso degli atti di acquisto delle singole unità immobiliari o anche dall’usucapione.

E che la norma non abbia previsto una presunzione risulta non solo dalla sua chiara lettera che ad essa non accenna affatto, ma anche dalla considerazione che nel codice si parla esplicitamente di presunzione ogni qual volta con riguardo ad altre situazioni si è voluto richiamare questo mezzo probatorio (v. art. 880, 881 e 899 cod. civ.).

D’altra parte, se con la disposizione dell’art. 1117 si fosse effettivamente prevista la presunzione di comunione, si sarebbe ammessa la prova della proprietà esclusiva con l’uso di qualsiasi mezzo e non soltanto con il titolo.

Tuttavia, con le pronunce di questa Corte nelle quali è stato richiamato il concetto di presunzione, non si è inteso affermare che la prova della proprietà esclusiva delle cose comuni di cui all’art. 1117 cod. civ. possa essere fornita con ogni mezzo e non con il solo titolo cui la norma espressamente si riferisce, ma si sono volute escludere dallo stesso complesso delle cose comuni quelle parti che per le loro caratteristiche strutturali risultino destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari di un determinato edificio.

In altri termini, ritenendosi in tali decisioni che “la destinazione particolare vince la presunzione legale di condominio alla stessa stregua di un titolo contrario”, benché si sia richiamato erroneamente il concetto di presunzione, del tutto estraneo alla norma dell’art. 1117 civ., si è pero, enunciato anche il principio, indubbiamente corretto, secondo cui una cosa non può proprio rientrare nel novero di quelle comuni se serva per le sue caratteristiche strutturali soltanto all’uso e al godimento di una parte dell’immobile oggetto di un autonomo diritto di proprietà (così Cass. SS.UU. 7 luglio 1993 n. 7449).

La pronuncia precisa e dettagliata nello spiegare perché l’utilizzo della locuzione presunzione di condominialità sia fatto in modo atecnico, se non addirittura improprio, non ha avuto, negli anni successivi, obiezioni nel merito pur essendo ancora in voga la prassi di parlare di presunzione di condominialità.
In concreto, quindi, ciò che conta è che i beni sono o non sono comuni ed è scorretto,tecnicamente, affermare che si presumono tali.

Fonte: Avv. Alessandro Gallucci su Lavorincasa

mercoledì 12 maggio 2010

Legittimazione passiva dell'amministratore, azione di accertamento della comproprietà pro indiviso di un muro delimitante lateralmente l’edificio condominiale.


Cass. civ., sez. II, 9 dicembre 2009, n. 25766.

La legittimazione passiva dell'amministratore del condominio a resistere in giudizio, ai sensi dell’art. 1131, comma 2, c.c., esclusiva o concorrente con quella dei condòmini, non incontra limiti e sussiste anche in ordine alle azioni di natura reale relative alle parti comuni dell'edificio.

Nella specie, quindi, le società ricorrenti correttamente hanno proposto la domanda di accertamento della comproprietà “pro diviso” del muro che delimita lateralmente l'edificio condominiale, nei confronti del Condominio rappresentato dall'amministratore che, pertanto, in base alla su citata norma, ha la rappresentanza sostanziale del condominio avendo, la domanda proposta, ad oggetto un bene condominiale comune, bene che è tale, cioè comune a tutti i condòmini, quantomeno per la metà interna del muro, ove la proprietà esclusiva della metà esterna di esso venga attribuita in via definitiva alle società ricorrenti (ciò prefiggendosi la domanda di accertamento della comproprietà “pro diviso” dalle stesse esercitata).

Non sussiste, quindi, la necessità di integrare il contraddittorio nei confronti di tutti i condòmini in quanto la sentenza resa nei confronti dell'amm.re farà stato ai sensi dell'art. 1131 2° comma c.c. nei confronti dei condòmini e dei loro aventi causa, non potendo i danti causa trasferire diritti più ampi di quelli di cui sono titolari.

martedì 11 maggio 2010

Consulente di condominio per cani.


Si tratta del «consulente in condominio per gli animali», la cui figura professionale va ad affiancarsi a quella degli avvocati del tribunale degli animali e agli esperti a disposizione presso lo sportello online dedicato. Il consulente per gli animali è un vero e proprio legale che, su richiesta, consiglia i condomini attraverso vere e proprie perizie a domicilio. Inoltre, potrà partecipare direttamente alle assemblee di condominio in cui vi siano all'ordine del giorno punti legati alla presenza di animali o colonie feline all'interno dei locali del palazzo.

Il servizio ha iniziato a funzionare in fase sperimentale a Roma e nei prossimi giorni sarà attivato anche a Milano e Parma. Per richiedere la presenza del consule Il servizio, a differenza degli altri offerti dall'associazione Aidaa, è a pagamento se la richiesta prevede la presenza fisica del legale o del perito presso il domicilio del richiedente o la sua partecipazione alle assemblee condominiali. Le consulenze telematiche degli esperti dello sportello online, invece, restano completamente gratuite.

Fonte: Il Tempo

lunedì 10 maggio 2010

L'acquirente risponde solo degli ultimi due anni.


A norma dell'articolo 63, secondo comma, disposizioni attuative del codice civile, chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidamente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente. Occorre tuttavia tener conto - quanto ai bilanci dal 1996 al 1998, approvati nel 2005 - che l'obbligo dei condomini di contribuire al pagamento delle spese condominiali sorge per effetto della delibera dell'assemblea che approva le spese stesse e non a seguito della successiva delibera di ripartizione, volta soltanto a rendere liquido un debito preesistente e che può anche mancare ove esistano tabelle millesimali per cui l'individuazione delle somme concretamente dovute dai singoli condomini sia il frutto di una semplice operazione matematica ( Cassazione 21/7/2005, n. 15288 ).

E, dunque, il condomino acquirente è tenuto solidalmente, verso il condominio solo al pagamento delle spese condominiali relative all'anno in corso e a quello precedente al suo acquisto.

Fonte: " L'esperto risponde " de Il Sole 24 Ore 

domenica 9 maggio 2010

" Il nostro condominio " risponde.


Quesito: Vivo a Milano vorrei un suo parere: non vivendo in centro storico, è per me possibile montare una parabola sul balcone? Pensa che io debba avvisare l'amministratore di condominio o posso fare in totale autonomia ?

" Il nostro condominio " risponde: Riguardo al Suo quesito Le significo che come confermato da sentenze della Cassazione, la libertà di antenna trova tutela nell'art. 21 della Costituzione, che garantisce la libertà di manifestazione del pensiero " con ogni mezzo di diffusione ". L'installazione di antenna singola sul proprio balcone è sempre possibile, senza necessità di autorizzazione da parte dell'assemblea condominiale, salvo divieto di regolamento comunale ( a Milano regolamento edilizio art. 8 comma 6 in centro storico no su balconi e terrazzi ) e di regolamento condominiale e che tale installazione non alteri il decoro architettonico dell'edificio . Ciò trova conferma nel decreto n. 55 dell'11/2/1997 il quale dà attuazione alla direttiva CEE 94/46, in cui all'articolo 6 si precisa che l'abbonamento alle radiodiffusioni nazionali costituisce titolo alla installazione ed utilizzazione di antenne destinate alla ricezione di programmi radiotelevisivi da satellite.

venerdì 7 maggio 2010

Obbligatoria la tenuta del registro negli stabili.


Ogni condominio è obbligato a tenere un registro per annotare regolamenti e amministratori. Gli articoli 1129, comma 4, e 1138, comma 3, del Codice civile stabiliscono che la nomina e la cessazione dell'amministratore dal suo incarico - per qualunque causa - siano annotate in un registro e che, nello stesso registro, sia trascritto anche il regolamento di condominio approvato dall'assemblea.

Si tratta di norme che hanno l'evidente scopo di rendere trasparente la vita condominiale a beneficio tanto degli stessi condomini quanto dei terzi. Ciò nonostante, in diversi condomini, il registro non c'è. E il motivo è presto detto: l'articolo 71 delle disposizioni di attuazione del Codice civile prevede, infatti, che il registro menzionato dagli articoli 1129 e 1138 del Codice sia tenuto presso " l'associazione professionale dei proprietari di fabbricati "; associazione per la quale, a seguito dell'abrogazione dell'ordinamento corporativo legato al sistema fascista, è venuto meno il riconoscimento giuridico.

Questo ha portato qualcuno a sostenere che gi adempimenti in questione avessero perso la loro cogenza. Che fossero, cioè, caduti insieme al sistema corporativo. Il che, però, non è corretto: la circostanza, infatti, chec sia venuta meno l'attuazione come prevista dall'articolo 71, non significa che anche le disposizioni di legge che prevedono il registro ( quelle contenute negli articoli 1129 e 1138, per l'appunto ) siano state abrogate e che, quindi, non vadano applicate.

Questa conclusione, del resto, trova conferma anche nella giurisprudenza: più volte i giudici di legittimità si sono interrogati sugli effetti della trascrizione del regolamento condominiale, in applicazione di quanto previsto dal combinato disposto degli articoli 1129 e 1138 el Codice civile e in nessun caso - che risulti - hanno messo in dubbio la vigenza degli adempimenti previsti da queste disposizioni.

Emblematica, in tal senso, è la sentenza della Cassazione, n. 5776 del 25 ottobre 1988, secondo cui " l'omessa trascrizione del regolamento di condominio - che ai sensi dell'articolo 1138 del Codice civile deve effettuarsi nel registro di cui all'asrticolo 1129 - rende inopponibili le clausole limitative della proprietà soltanto ai terzi acquirenti e non già a coloro che pattuirono direttamente con l'originario unico proprietario e venditore le limitazione stesse, mediante richiamo del regolamento condominiale nei singoli atti di acquisto ".

Non solo, quindi, la Cassazione, in questa occasione, dà per scontata l'esistenza del registro, ma riconosce alla trascrizione effettuata nello stesso i medesimi effetti della trascrizione eseguita nei registri immobiliari. Anche un'altra sentenza della Cassazione ( la n. 714 del 26 gennaio 1998 ) ha dato per pacifica l'esistenza del registro.

Insomma, l'obbligo per i condomini di dotarsi del registro deve considerarsi pienamnete operativo. Caduto l'ordinamento corporativo, deve poi ritenersi che siano gli amministratori a doversene dotare ( e la Confedilizia lo ha da tempo segnalato con un'apposita circolare a tutti gli iscritti al registro nazionale degli amministratori dell'organizzazione ), non incidendo al riguardo - per le ragioni sopra esposte - la cessazione del sistema corporativo su cui si basava, come visto, il solo adempimento previsto dalle norme di attuazione.

Fonte: Antonio Nucera de Il Sole 24 Ore

giovedì 6 maggio 2010

Spese condominiali non pagate: il ruolo dell’amministratore.



E’ cosa frequente che in un condominio si debbano constatare delle situazioni di morosità in relazione al pagamento di quote ordinarie e straordinarie. La naturale conseguenza dello stato di morosità sta nel’impossibilità, per l’amministratore, di provvedere all’erogazione delle spese per i servizi comuni.
Che cosa accade in questi casi?  Quali sono gli strumenti legislativi e regolamentari utili ad uscire da una situazione d’empasse che, nella peggiore delle ipotesi, può portare alla sospensione dei servizi erogati?

In primo luogo bisogna fare riferimento all’amministratore. Egli, infatti, è tenuto a riscuotere i contributi condominiali e per fare ciò, la legge gli consente “ in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea”, di agire per le vie giudiziali al fine di “ottenere decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione”(art. 63, primo comma, disp. att. c.c.).
Il codice civile, quindi, ha posto nella mani del mandatario dei condomini un utile strumento di tutela dei loro interessi.
Nonostante la pregnanza di tali facoltà può accadere che, i normali tempi tecnici di riscossione coattiva dei crediti condominiali (ottenimento dell’ingiunzione di pagamento, notificazione, esecuzione forzata) mal si concilino con la necessità di disporre di somme di denaro per il pagamento tempestivo dei fornitori condominiali. Tale mancanza di tempestività ed il conseguente pagamento ritardato, rischiano di portare alla sospensione della normale erogazione del servizio.
Che cosa si può fare in questi casi?
Comunemente si sente dire che vige in capo ai comproprietari un obbligo di anticipare le quote dei condomini morosi fatto salvo poi il diritto di vedersele rimborsate al momento del recupero giudiziale del credito.
Questa impostazione, che sostanzialmente introdurrebbe un vincolo di solidarietà, non trova riscontro in alcuna norma di legge.

Come hanno ribadito le Sezioni Unite del Supremo Collegio, infatti, “ la solidarietà nel condominio non è contemplata da nessuna disposizione di legge e che l'art. 1123 cit., interpretato secondo il significato letterale e secondo il sistema in cui si inserisce, non distingue il profilo esterno e quello interno; rilevato, infine, che - in conformità con il difetto di struttura unitaria del condominio, la cui organizzazione non incide sulla titolarità individuale dei diritti, delle obbligazioni e della relativa responsabilità - l'amministratore vincola i singoli nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli in ragione delle quote: tutto ciò premesso, le obbligazioni e la susseguente responsabilità dei condomini sono governate dal criterio dalla parziarietà. Ai singoli si imputano, in proporzione alle rispettive quote, le obbligazioni assunte nel cosiddetto "interesse del condominio", in relazione alle spese per la conservazione e per il godimento delle cose comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza” (così Cass. SS.UU. 8 aprile 2008 n. 9148).
In sostanza in queste circostanze, nel silenzio della legge, o meglio, nell’impossibilità per l’amministratore di chiedere ai condomini, sulla base di una disposizione legislativa, l'anticipazione delle somme da recuperare dal comproprietario moroso, sono due le possibili soluzioni:
a)assembleare, vale a dire un accordo tra tutti i condomini (eccezion fatta per il condomino o i condomini morosi) per coprire la quota spese mancante, salvo rimborso al termine della procedura di recupero;
b)regolamentare, ossia una clausola del regolamento di condominio contrattuale che preveda un qualcosa di simile alla deliberazione di cui si è detto nel precedente punto a).

Fonte: Avv. Alessandro Gallucci su Condominioweb

mercoledì 5 maggio 2010

Alberi in condominio, manutenzioni e spese.


Gli edifici di nuova costruzione sorgono in aree provviste di siepi e alberi che richiedono una costante manutenzione. I necessari interventi determinano l'aumento delle spese condominiali rispetto ad aree condominiali non dotate di spazi verdi. Pertanto, possono presentarsi numerosi problemi per una corretta gestione.

Se gli alberi si trovano all'interno di giardini di proprietà esclusiva di un condomino le spese sono a carico di quest'ultimo. Se invece gli alberi si trovano all'interno di spazi condominiali le spese di manutenzione rientrano tra i costi necessari per assicurare il decoro condominiale. A tali spese di potatura sono chiamati a partecipare tutti i condomini in ragione delle quote millesimali di proprietà.

Anche le spese necessarie per pagare il lavoro del giardiniere o del custode del giardino condominiale devono essere divise in base ai millesimi di proprietà a mente dell'art. 1123 c.c,. Ciascun condomino può opporsi alle spese voluttuarie di messa a dimora di piante rare e costose che potrebbero essere sostituite con altre piante di importo meno elevato.

Se i rami di alberi si protendono nel fondo del vicino, quest'ultimo può tagliarli e può parimenti tagliare le radici che si addentrano nella sua proprietà, salvi eventuali regolamenti ed usi locali. I frutti naturalmente caduti dai rami protesi sul fondo vicino appartengono al proprietario del fondo su cui sono precipitati.

Gli alberi devono essere messi a dimora ad una distanza ragionevole fissata dai regolamenti o dagli usi locali. In mancanza, per gli alberi ad alto fusto la distanza è tre metri dal confine, mentre per gli alberi a basso fusto ( che hanno un'altezza non superiore a tre metri ) la distanza è un metro e mezzo dal confine. Per le siepi e le piante di altezza non superiore a due metri e mezzo, la distanza dal confine è di cinquanta centimetri.

La distanza deve essere però meno di un metro, qualora le siepi siano di ontano, di castagno o di altre piante simili che si recidono periodicamente vicino al ceppo, e di due metri per le siepi di robinie. La distanza si misura dalla linea del confine alla base esterna del tronco dell'albero nel tempo della piantagione, o dalla linea stessa al luogo dove fu fatta la semina. Tali distanze non si devono osservare se sul confine esiste un muro divisorio, purchè le piante siano tenute ad altezza che non ecceda la sommità del muro.

Gli alberi possono essere abbattuti solo se costituiscono un pericolo per persone e cose, oppure quando sono stati piantati troppo vicino al confine altrui.  A mente dell'art. 895 c.c. se si è acquistato il diritto di tenere alberi a distanza minore di quella necessaria, e l'albero muore o viene tagliato o abbattuto, il vicino non può sostituirlo, se non osservando la distanza legale.

L'abbattimento deve essere autorizzato. Non è possibile abbattere uno o più alberi per allargare lo spazio di parcheggio comune a tutti i condomini senza l'unanimità. Nell'ipotesi di un pericolo di un danno grave e prossimo ad un bene condominiale derivante da un albero vicino sarà possibile denunziare il fatto all'autorità giudiziaria e ottenere un provvedimento di urgenza per scongiurare il pericolo. Il giudice dispone idonea garanzia per i danni eventuali. L'azione presuppone la necessità di eliminare il rischio incombente senza ritardo. 

Fonte: Dott. Giuseppe Spoto su " Casa - Il condominio" de Il Messaggero

martedì 4 maggio 2010

La mediazione entra in casa.


Della torta da un milione di controversie che dovranno passare per la mediazione prima di finire in tribunale o dal giudice di pace la fetta più consistente è quella delle cause che hanno a che fare con gli immobili. Vuoi che siano relative al condominio, alle locazioni e ai diritti di proprietà, vuoi che riguardino le successioni. Per tutte queste si applica la novità più rilevante del provvedimento che ha messo ordine nella materia: dal 20 marzo 2011 la mediazione extra-giudizio diventa obbligatoria. In altre parole, chi non tenta di mettersi d'accordo, avvalendosi di un organismo privato riconosciuto, non può fare causa.

Naturalmente, conciliarsi o meno resta una scelta volontaria delle parti coinvolte, ciascuna delle quali potrà eventualmente proseguire in tribunale. Questa la differenza con l'arbitrato, in cui agli arbitri viene concordemente assegnato il compito di redigere un «lodo» che sostituisce la sentenza del giudice.

Ancor prima di rivoluzionare l'iter processuale, le nuove norme sono destinate a mutare radicalmente l'atteggiamento del cittadino rispetto alle liti in corso. Cambieranno le risposte da dare ad alcune domande chiave, che ciascuno che ritenga di avere un diritto da difendere, si pone sempre. Vale la pena fare causa o è meglio lasciar perdere? Quanto tempo passerà prima che sia riconosciuto il mio diritto, anche se ho ragione? Quanto dovrò spendere? Mi rimborseranno le spese?

In caso di successo è un bel risparmio, sia per lo stato, sia per il cittadino. Innanzitutto perché si è speso di meno e si è ottenuto un risultato in quattro mesi. Poi anche perché gli organismi di mediazione non sono legati al piatto rispetto delle leggi, ma hanno lo scopo di trovare una soluzione pratica che sia accettata dai litiganti.

Quando invece le parti sono irrigidite nelle loro posizioni, la mediazione rischia di trasformarsi in una perdita di tempo (quattro mesi in più) e di denaro (costi maggiori per le relative spese e per la consulenza di avvocati e periti). I detrattori ricordano, non a torto, che già alla prima udienza del processo civile il giudice, se la natura della causa lo consente, deve cercare di conciliare le parti. E quando ci riesce, il risultato è forse più "solido". Le proposte d'intesa redatte dagli organismi privati addetti alla mediazione, infatti, non hanno certo lo stesso peso delle considerazioni del giudice, contro cui è ben più rischioso ribellarsi.

È evidente il tentativo di scoraggiare così la litigiosità degli italiani, sia di quelli che intentano cause per motivi poco fondati, sia anche di quelli che un motivo ce l'avrebbero, ma non se la sentono di invischiarsi in una causa civile, data la farraginosità della macchina giudiziaria. In più, i tempi della mediazione non vengono espressamente conteggiati in quelli della durata irragionevole del processo per cui è possibile chiedere un risarcimento alla pubblica amministrazione. Restano poi escluse dalla mediazione obbligatoria tutte quelle misure giudiziarie che hanno lo scopo di risolvere situazioni urgenti, nell'attesa dei lunghi tempi del processo. E cioè i procedimenti cautelari, le ingiunzioni di sfratto, i procedimenti possessori, i procedimenti di opposizione o incidentali di cognizione relativi all'esecuzione forzata, i procedimenti camerali e le azioni civili esercitate nel processo penale.

È bene poi ricordare che la mediazione obbligatoria non è una novità assoluta nel processo civile. È infatti già così nelle controversie in materia di telecomunicazioni, nelle cause di separazione e divorzio e lo sono state in quelle di lavoro (in sede di modifica in parlamento). Viceversa la conciliazione facoltativa è praticamente sempre possibile, in forme talora fissate dalla legge o semplicemente dal buon senso, presso una miriade di possibili organismi (si va dal giudice di pace, alle camere di commercio, ai consigli forensi, agli ordini professionali, al Corecom, ai sindacati).

Fonte: Matteo Rezzonico e Giovanni Tucci de Il Sole 24Ore

lunedì 3 maggio 2010

Per il rimborso delle somme anticipate l'ex amministratore deve agire nei confronti del nuovo amministratore.


Tribunale di Milano, Sez. XIII, Sentenza del 05/11/2009.
L'amministratore di condominio che nell’esecuzione del suo mandato abbia personalmente erogato somme nell’interesse del condominio, una volta cessato il mandato, non è tenuto ad agire nei confronti dei singoli condomini inadempienti potendo agire, per il rimborso delle somme anticipate, contro il nuovo amministratore, quale legale rappresentante del condominio.

Infatti egli ha diritto di essere anche rimborsato delle eventuali anticipazioni che si è trovato a dover effettuare per adempiere l'incarico, in conseguenza del mancato versamento da parte dei propri mandanti della provvista per far fronte alle varie esigenze patrimoniali del condominio. Tale suo diritto permane anche nel caso in cui il mandato venga a cessare per qualsiasi motivo.

Fonte: Condominioweb

domenica 2 maggio 2010

" Il nostro condominio " risponde.


Quesito: sono proprietario di un appartamento in una casa d’epoca al piano terra con giardino di proprietà che ho acquistato ultimamente. Nel giardino di mia proprietà ci sono 3 alti cipressi e delle palme secolari , vorrei cortesemente sapere se, per tali piante, essendo appunto secolari, vi è la possibilità di suddividere il costo delll’eventuale manutenzione anche tra gli altri proprietari facendo appunto parte del contesto storico dell’abitazione.

" Il nostro condominio " risponde: la prima cosa da fare è quella di leggere l'atto di acquisto dal costruttore originario e il Regolamento di condominio. Se non si trova risposta lì, si farà ricorso alla sentenza n° 3666 del 18/04/1994 della Cassazione la quale ha affermato che alle spese di potatura degli alberi, che insistono su suolo di proprietà esclusiva di un solo condomino, sono tenuti a contribuire tutti i condomini in proporzione dei loro millesimi di proprietà purché si tratti di piante funzionali al decoro dell'intero edificio e la potatura stessa avvenga per soddisfare le relative esigenze di cura del decoro stesso. Perciò se la potatura degli alberi (di alto fusto) non è dettata da mera esigenza personale del proprietario (come diminuire l'ombreggiamento della propria abitazione, ..) ma dalla cura del decoro dell'insieme, può chiedere all'Assemblea una delibera di compartecipazione dei condòmini alla spesa.

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