venerdì 30 aprile 2010

Per le spese inesigibili una distribuzione equa.


Salva diversa disposizione del regolamento condominiale contrattuale, l'amministratore ha diritto di agire senza previa delibera assembleare - trattandosi di attribuzione propria - per riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni. In quest'ottica, deve ritenersi legittimo il comportamento dell'amministratore che si è insinuato nel fallimento come creditore chirografario, relativamente alle somme non riscosse dal condomino fallito.

A mio giudizio, le spese inesigibili devono essere poste a carico di tutti i condomini del complesso condominiale - sempre che non sia possibile il recupero nei confronti dell'acquirente dell'immobile venduto all'asta - alla stregua dell'articolo 1123, comma 1, codice civile, e non in base al criterio dell'uso o dell'utilizzazione separata, di cui agli ulteriori commi dell'articolo 1123, codice civile.

Fonte: " L'esperto risponde " de Il Sole 24 Ore

giovedì 29 aprile 2010

Balcone rovinato.


Le spese riguardanti gli elementi di protezione della proprietà individuale devono essere sostenuti dal proprietario dell'immobile di cui il balcone costituisce il prolungamento. Premesso ciò, una interpretazione consolidata in giurisprudenza ritiene applicabile l'art. 1125 c.c. in situazioni analoghe alla sua. Secondo tale cirterio, la spesa va suddivisa in parti uguali tra i proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, considerando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario dell'appartamento inferiore l'intonaco, la tinta e le decorazioni del soffitto.

Fonte: Dott. Giuseppe Spoto su "Casa-Il Condominio" de Il Messaggero

mercoledì 28 aprile 2010

La sopraelevazione in condominio.


Della questione se ne occupa l’art. 1127 c.c. che, nei suoi quattro commi, dà una risposta alle domande appena poste.
Recita l’articolo:
Il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare.
La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell’edificio non la consentono.
I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l’aspetto architettonico dell’edificio ovvero diminuisce notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti.
Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un’indennità pari al valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l’importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare.
Una premessa: nel commentare la vicenda ci limiteremo ad esaminare gli aspetti condominiali del problema.
E’ chiaro, infatti, che questo tipo d’intervento edilizio si scontra con la necessità di una serie di autorizzazioni amministrative che possono variare a seconda della tipologia d’intervento e del tipo di stabile sul quale si andrà ad operare.
In primo luogo la sopraelevazione è sempre consentita, salvo che non risulti il contrario dal titolo o dal regolamento di condominio di origine contrattuale.
Ciò significa che il condomino interessato potrà costruire senza chiedere il permesso agli altri comproprietari.
Avrà diritto di sopraelevare il condomino proprietario dell’ultimo piano (o i condomini se all’ultimo piano vi sono più unità immobiliari) o il condomino proprietario del lastrico solare.
Naturalmente, vista l’importanza dell’opera da eseguire, anche se non vi è l’obbligo, salvo particolari disposizioni contenute nel regolamento contrattuale, è sempre consigliabile informare gli altri condomini, magari attraverso la convocazione di un’assemblea.
Ciò perché, come ci dicono i commi secondo e terzo dell’art. 1127 c.c., la sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell’edificio non lo consentono o se la stessa pregiudichi il decoro dello stabile o diminuisca aria e luce per i piani sottostanti.
Naturalmente si tratta di obiezioni che devono essere sollevate e provate dai condomini contrari a questo intervento; tuttavia, proprio per evitare l’insorgere di lunghi, costosi ed incerti contenziosi vale la pena informare i propri vicini della genuinità del progetto e dell’assenza di rischi o pregiudizi per lo stabile.
Un’opera d’informazione a carattere preventivo che, se fondata su dati inequivocabili, spiana la strada ad un sereno inizio dei lavori.
Infine il lato economico della questione: l’indennità spettante ai condomini per la sopraelevazione.
Non è chiaro né in dottrina, né in giurisprudenza il fondamento di questo indennizzo.
Secondo alcuni è dovuto quale corrispettivo per l’utilizzo dell’area sovrastante il lastrico, a parere di altri, invece, si tratta di una compensazione pecuniaria per la perdita di valore (millesimale) delle unità immobiliari rispetto alle parti comuni.
Anche l’area di riferimento per il calcolo dell’indennizzo non è individuata univocamente.
Alcuni sostengono che vada a coincidere con l’intero terreno edificabile(comprendendo dunque anche cortili, spazi verdi, ecc.), per altri, al contrario, l’area da tenere in considerazione è quella che il nuovo corpo di fabbrica andrà ad occupare.
Qualunque sia la tesi un dato è certo: il valore è quello attuale dell’area e non quello che la stessa aveva al momento dell’edificazione del condominio.
Ognuno, infine, avrà diritto all’indennità che dovrà essere commisurata ai millesimi di proprietà.
L’atto di vendita o il regolamento condominiale contrattuale, tuttavia, possono escludere la necessità di indennizzare gli altri condomini.
Fonte: Avv. Alessandro Gallucci su Lavorincasa

martedì 27 aprile 2010

Se l'amministratore uscente consegna la documentazione in ritardo.


Tribunale di Bari, sentenza del 17 marzo 2010 n. 967.

L'amministratore del condominio configura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza, con la conseguente applicabilita’, nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato. Pertanto, a norma dell'art. 1713 c.c., alla scadenza l'amministratore e’ tenuto a restituire cio’ che ha ricevuto nell'esercizio del mandato per conto del condominio. Inoltre, se a causa del ritardo consegue un danno, il condominio, che nè può dare prova, è legittimato a chiedere il risarcimento.


lunedì 26 aprile 2010

Amministratore di condominio sostituto d'imposta solo c'è l'incarico.


A norma dell'articolo 23 del Dpr 29 settembre 1973 n. 600, come modificato dalla legge 449/97, i condomini - e non i loro amministratori - sono diventati sostituti d'imposta e quindi obbligati a dotarsi di codice fiscale nonchè di codice del contribuente attribuito dalla concessionaria per la riscossione, competente per territorio, e a effettuare la ritenuta di acconto del 20% sui corrispettivi o salari da pagare per prestazione da lavoro autonomo o per lavoro dipendente.

Lo stesso discorso vale anche per la ritenuta del 4% sui corrispettivi dovuti per prestazioni relative ai contratti di appalto di opere e di servizi ( articolo 1, comma 43 della legge 27 dicembre 2006 n. 296 ). E dunque l'amministratore, se ne ha l'incarico dall'assemblea, è tenuto a effettuare per conto dei condomini tali ritenute. Anche quanto alla dichiarazione annuale modello 770, tenuto all'adempimento è il condominio e non l'amministratore, salvo che quest'ultimo sia stato espressamente incaricato dal condominio. 

Fonte: " L'esperto risponde " de Il Sole 24 Ore

domenica 25 aprile 2010

" Il nostro condominio " risponde.


Quesito: Sono un condomino di un edificio composto da dodici famiglie. Negli ultimi anni sei dei dodici condomini si sono regolarmente distaccati dall'impianto centralizzato di riscaldamento. Avendo anch'io intenzione di distaccarmi dal predetto impianto, vorrei sapere quale prassi seguire.

"Il nostro condominio" risponde: il condomino può rinunciare all’uso del riscaldamento centralizzato e distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall’impianto termico comune, senza necessità di autorizzazione o approvazione degli altri condomini e, fermo il suo obbligo al pagamento delle spese per la conservazione dell’impianto, è tenuto a partecipare a quelle di gestione dell’impianto se, e nei limiti in cui, il suo distacco non si risolva in una diminuzione degli oneri del servizio di cui continuano a godere gli altri condomini. Pur non essendovi uniformita' di vedute sul punto, il modo migliore per rapidita' e buon senso di chi vuole distaccarsi e' il seguente: l’interessato deve farsi redigere una relazione da un tecnico specializzato che attesti che l’operazione di distacco non comporta in alcun modo danno all’impianto comune. Di solito la delibera, concedendo il distacco, stabilisce anche qual è l’ammontare che il condomino dovrà continuare a corrispondere (la percentuale può oscillare intorno al 20% della quota millesimale). Inoltre, pur in presenza di tali condizioni, la delibera assembleare che respinga la richiesta di autorizzazione al distacco è nulla per violazione del diritto individuale del condomino sulla cosa comune.

venerdì 23 aprile 2010

I proprietari degli appartamenti posti al piano terra che non usufruiscono dell'ascensore sono tenuti a contribuire alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria.


Trib. civ.Salerno, sez. I, 3 novembre 2009.
In assenza di un regolamento contrattuale o convenzionale che stabilisca criteri derogatori, sussistendo una presunzione di condominialità dell’ascensore, e dovendo le spese di manutenzione dello stesso, sia ordinarie che straordinarie, essere ripartite tra tutti i condomini con il criterio della proporzionalità dettato dagli artt. 1123 e 1124 c.c., a nulla vale la considerazione che i proprietari dei locali al piano terra non ne usufruiscano in concreto.

giovedì 22 aprile 2010

Documentazione condominiale.


Quali sono i documenti che un amministratore di condominio è tenuto a conservare? Per quanto tempo?
Chi ha diritto d’accedere alla documentazione condominiale?
Si tratta delle domande maggiormente ricorrenti in relazione ai profili documentali attinenti la gestione del condominio.

Innanzitutto, è necessario distinguere tra documentazione che, in relazione alla sua natura, deve essere conservata senza limiti di tempo (documentazione fondamentale) e quel carteggio che, invece, può essere gettato via dopo un determinato periodo (documentazione accessoria).

Documentazione fondamentale
Si tratta di tutto ciò che è attinente alla regolare gestione del condominio.
Il riferimento è ai verbali d’assemblea, al regolamento di condominio ed alle tabelle millesimali.
Ad essi vanno equiparati gli atti giudiziari (sentenze, ordinanze e decreti) inerenti l’amministrazione del condominio.

Si pensi, in relazione ad una deliberazione, alla sentenza d’annullamento della stessa.
E’ chiaro che l’originale del provvedimento è sempre reperibile presso le cancellerie del Tribunale ma la sua conservazione nel carteggio comune è fondamentale per la ricostruzione corretta ed immediata delle vicende relative alla compagine condominiale.

Documentazione accessoria
Con questa locuzione si indicano tutti quei documenti che hanno rilevanza nella gestione ordinaria delle cose comuni.
Si pensi, a puro titolo esemplificativo, alle fatture per le utenze, ai contratti con le imprese che hanno effettuato lavori di manutenzione dello stabile ecc.
Per questi materiali la conservazione è limitata al periodo di tempo utile a far giungere a prescrizione i diritti sottesi.

Ad esempio, le fatture della ditta che ha eseguito lavori sullo stabile devono essere conservate per dieci anni, così come quelle emesse dall’amministratore per i pagamenti delle sue spettanze.
In ogni caso è sempre utile consultare il regolamento di condominio che potrebbe stabilire un termine di conservazione maggiore rispetto a quello ordinario.

L’accesso alla documentazione condominiale
I condomini possono visionare i documenti condominiali.
Si tratta di un carteggio che riguarda cose di loro proprietà (le parti comuni per l’appunto) e quindi non può essere negato il diritto di consultarlo.

Solitamente l’amministratore mette a disposizione dei condomini tali carte prima dell’assemblea ordinaria di approvazione del rendiconto, non sussistendo un obbligo di allegazione allo stesso (cfr. Cass. 12650/08).

Tuttavia, come ha sottolineato il Supremo Collegio, i comproprietari possono esercitare, in ogni tempo, la vigilanza ed il controllo sullo svolgimento dell’attività di gestione delle cose, dei servizi e degli impianti comuni e, perciò prendere visione dei registri e dei documenti che li riguardano, sempre che la vigilanza ed il controllo non si risolvano in un intralcio all’amministrazione, non siano contrari al principio della correttezza e che delle attività afferenti alla vigilanza ed al controllo i condomini si addossino i costi. Non è necessario, pertanto, che i condomini specifichino la ragione per cui vogliono prendere visione o estrarre copia dei documenti, spettando all’amministratore l’onere di dedurre e dimostrare l’insussistenza di qualsivoglia interesse effettivo in capo ai condomini istanti, perché i documenti personalmente non li riguardano, ovvero l’esistenza di motivi futili o inconsistenti e comunque contrari alla correttezza (Cass. n. 15159/01).

In sostanza accesso alla documentazione garantito sempre e comunque con l’unico limite dell’onere della spesa per l’estrazione delle copie. La spesa per le copie degli atti, solitamente, è indicata nel preventivo dell’amministratore. In mancanza è determinata al momento e dovrà ritenersi legittima salvo evidente sproporzione rispetto a quanto richiesto.

La documentazione, infine, deve essere consegnata dall’amministratore revocato al suo successore. La mancata consegna espone il mandatario uscente al rischio di vedersi intimato dall’Autorità Giudiziaria alla consegna del materiale.

Fonte: Avv. Allessandro Gallucci su Lavorincasa

mercoledì 21 aprile 2010

Corte di Cassazione: notifica di atti indirizzati al condominio, delibere assembleari.


Con la sentenza n. 2999 dell'11 febbraio 2010 della Sezione Seconda Civile, la Corte di Cassazione ha riaffermato importanti principi in materia di notifica di atti indirizzati al condominio, di delibere assembleari, di interesse ad impugnare.

I principi di diritto: 1) Il condominio di edifici, che non è una persona giuridica, ma un ente di gestione e non ha, pertanto, una sede in senso tecnico, ove non abbia designato, nell'ambito dell'edificio, un luogo espressamente destinato e di fatto utilizzato per l'organizzazione e lo svolgimento della gestione condominiale, ha il domicilio coincidente con quello privato dell'amministratore che lo rappresenta.

2) La notifica all'amministratore personalmente, ovunque si trovi, degli atti indirizzati al condominio è valida, mentre in mancanza dello stesso, deve avvenire a mani delle persone e nei luoghi indicati dall'art. 139 cod. proc. civ., si che, se effettuata a persona diversa dall'amministratore e nello stabile condominiale, devono esservi locali destinati all'organizzazione e allo svolgimento e della gestione delle cose e dei servizi comuni, come ad esempio la portineria, per la configurabilità dell'ufficio dell'amministratore (V. Cass., sent. n. 6906 del 2001, cit.).

3) In tema di azione di annullamento delle deliberazioni delle assemblee condominiali, la legittimazione ad agire attribuita dall'art. 1137 cod. civ. ai condomini assenti e dissenzienti, non è subordinata alla deduzione ed alla prova di uno specifico interesse diverso da quello alla rimozione dell'atto impugnato, essendo l'interesse ad agire richiesto dall'art. 100 cod. proc. civ. come condizione dell'azione di annullamento anzidetta, costituito proprio dall'accertamento dei vizi formali di cui sono affette le deliberazioni (cfr., tra le altre, Cass., sentenze n. 4270 del 2001, n. 6742 del 2004, n. 15087 del 2005).

4) Affinchè la delibera di un'assemblea condominiale sia valida, è necessario che l'avviso di convocazione elenchi, sia pure in modo non analitico e minuzioso, specificamente gli argomenti da trattare si da far comprendere i termini essenziali di essi e consentire agli aventi diritto le conseguenti determinazioni anche relativamente alla partecipazione alla deliberazione. In particolare la disposizione dell'art. 1105, terzo comma, cod. civ. - applicabile anche in materia di condominio di edifici - la quale prescrive che tutti i partecipanti debbano essere preventivamente informati delle questioni e delle materie sulle quali sono chiamati a deliberare, non comporta che nell'avviso di convocazione debba essere prefigurato lo sviluppo della discussione ed il risultato dell'esame dei singoli punti da parte dell'assemblea (v. Cass., sentenze n. 3634 del 2000, n. 13763 del 2004, n. 21298 del 2007).

5) In tema di convocazione dell' assemblea condominiale, per una partecipazione informata dei condomini, al fine della conseguente validità della delibera adottata, è sufficiente che nell'avviso gli argomenti posti all'ordine del giorno siano indicati nei termini essenziali per essere comprensibili, senza necessità di prefigurare lo sviluppo della discussione e il risultato dell'esame dei singoli punti da parte dell'assemblea.

Fonte: Anaci Roma

martedì 20 aprile 2010

Risposte a quesiti in materia di salute e sicurezza nei condomini.


1) Per il condominio la redazione del Documento di Valutazione del Rischio (DVR) è prevista esclusivamente in presenza di lavoratori dipendenti che non rientrano nel campo del contratto collettivo dei proprietari dei fabbricati. Per questi ultimi vigono i soli obblighi di informazione/formazione (articolo 3, comma 9, e articoli 36 e 37) e di fornitura dei dispositivi di protezione individuale o di attrezzature proprie conformi alle disposizioni del titolo III (articolo 3, comma 9) del D.Lgs. n. 81/2008 ?

Il condominio è senza alcun dubbio tenuto alla redazione del documento di valutazione del rischio (innanzitutto nel rispetto delle previsioni di cui agli articoli 17, 28 e 29 del D.Lgs. n. 81/2008, e s.m.i.) nel caso di presenza di lavoratori dipendenti che non rientrano nel campo del contratto collettivo dei proprietari dei fabbricati. Con riferimento a questi ultimi, invece, la disposizione applicabile è l’articolo 3, comma 9, del “Testo unico” di salute e sicurezza sul lavoro, che prevede che a tali lavoratori trovino applicazione le disposizioni di cui agli articoli 36 e 37 (rispettivamente, informazione e formazione dei lavoratori) e, eventualmente, le previsioni di legge in materia di Dispositivi di Protezione Individuali (DPI) e relative alle attrezzature di lavoro (Titolo III del D.Lgs. n. 81/2008). Al riguardo, va detto che, come rimarcato nella giurisprudenza (Cass. pen., sez. IV, 3 agosto 2005, n. 29229), la attività di valutazione del rischio – assolutamente prodromica a ogni altra iniziativa antinfortunistica – va distinta dalla sua formalizzazione in un documento e andrà, quindi, nel caso di specie, garantita dal datore di lavoro in relazione agli obblighi informativi e formativi e a quelli – eventuali, in quanto legati alla necessità di utilizzo di tali strumenti – derivanti dalla fornitura da parte del datore di lavoro di DPI e/o attrezzature di lavoro. Tale ottemperanza potrà, tuttavia, prescindere dalla necessaria redazione di un documento, non richiesta dalla normativa vigente.

2) Per l’adempimento dell’obbligo di informazione (articolo 36 del D.Lgs. n. 81/2008) nei confronti dei soggetti di cui all’articolo 3, comma 9, è corretta l’effettuazione di una comunicazione scritta al lavoratore che contenga i requisiti previsti dall’articolo 36 ma non quelli previsti per il DVR negli artt. 28 e 29?

L’obbligo di informazione previsto dall’articolo 36 a carico del condominio nei confronti di lavoratori dipendenti che rientrano nel campo del contratto collettivo dei proprietari dei fabbricati si considera adempiuto se effettuato a mezzo di una comunicazione contenente i requisiti del predetto articolo 36. Al riguardo, si rimarca come l’articolo 36, comma 3, che richiama l’articolo 36, comma 1, lettera a) e l’articolo 36, comma 2, lettere a), b) e c), prevede che vengano fornite informazioni sui “rischi per la salute e sicurezza sul lavoro connessi all’attività di impresa in generale”, e che l’articolo 36, comma 4, puntualizzi come il contenuto di tali informazioni debba essere facilmente comprensibile per i lavoratori e, ancora, che ove l’informazione riguardi lavoratori immigrati, essa debba avvenire previa verifica “della comprensione della lingua utilizzata nel percorso informativo”. Tanto premesso, si evidenzia che, come più volte esposto in giurisprudenza, l’informazione deve essere realizzata tenendo conto della specificità di ogni singola posizione lavorativa e con modalità che permettano alla norma di perseguire il suo scopo (ad esempio, è stata ritenuta inidonea la semplice affissione di informazioni). Quanto alla forma della comunicazione, essa non dovrà essere realizzata nel rispetto delle previsioni di cui agli articoli 28 e 29 del “Testo unico” di salute e sicurezza sul lavoro, atteso che tali norme attengono alla valutazione dei rischi e non sono richiamate dall’articolo 3, comma 9, e dall’articolo 36 del D.Lgs. n. 81/2008, e s.m.i..

3) Nel caso in cui il condominio sia datore di lavoro (per la presenza di dipendenti ai quali si applichi il contratto collettivo dei proprietari di fabbricati o altra tipologia di lavoratore) e di contemporaneo “affidamento di lavori, servizi e forniture all’impresa appaltatrice o a lavoratori autonomi” (di cui all’articolo 26) il condominio medesimo deve intendersi “datore di lavoro” anche nei confronti di tali imprese o lavoratori autonomi con applicazione dei conseguenti obblighi?

Nel caso di contemporanea presenza di lavoratori dipendenti e di imprese e/o lavoratori autonomi affidatari di lavori, servizi o forniture, il condominio deve considerarsi “datore di lavoro” esclusivamente riguardo ai primi. In tale situazione, con riferimento alle imprese e/o ai lavoratori autonomi, invece, sul condominio graveranno gli obblighi di cui all’articolo 26 del D.Lgs. n. 81/2008, e s.m.i..

4) Ove il condominio, che sia “datore di lavoro” nei confronti di dipendenti ai quali si applichi il contratto collettivo dei proprietari di fabbricati o altra tipologia di lavoratore, affidi “lavori, servizi o forniture” a impresa appaltatrice o a lavoratori autonomi, ex articolo 26 del “Testo unico” di salute e sicurezza sul lavoro, potrà indifferentemente ottemperare all’obbligo di fornire “informazioni dettagliate” (art. 26, comma 1, lett. b), e a quello di “informarsi reciprocamente” (art. 26, comma 2, lett. b), con una comunicazione (nel caso di non sussistenza di rischi da interferenze) oppure con la predisposizione del Documento Unico di Valutazione dei Rischi da Interferenza (in caso contrario)?

L’articolo 26, comma 3, del D.Lgs. n. 81/2008, e s.m.i., costituisce, secondo l’espresso dettato normativo, la modalità di attuazione dell’obbligo di cooperazione e di coordinamento imposto al committente dall’articolo 26, comma 2, e, pertanto, non appare pertinente il richiamo all’obbligo di informazione di cui all’articolo 26, comma 1, lettera b). Tanto premesso, con specifico riferimento all’obbligo di informazione reciproca, va rimarcato come la norma (articolo 26, comma 2, lettera b) faccia riferimento a un obbligo di natura sostanziale e non certo formale, mentre i successivi commi 3, 3-bis e 3-ter individuano le condizioni e le modalità per la redazione del Documento Unico di Valutazione dei Rischi da Interferenza (c.d. DUVRI). Dunque, nei casi in cui è prevista la sua elaborazione, il DUVRI potrà essere utilizzato dal condominio al fine di dimostrare di avere ottemperato all’obbligo di coordinamento di cui all’articolo 26, comma 2), lettera b, sempre tenendo conto della circostanza che l’obbligo in parola non può ritenersi assolto sic et simpliciter con la redazione del documento se non sia stato dimostrato che il datore di lavoro committente (ai sensi dell’articolo 26) abbia concretamente ottemperato all’obbligo di coordinamento in parola.

Fonte: Dott. Carlo Parodi su Anaci Roma

lunedì 19 aprile 2010

L’eliminazione delle barriere architettoniche in condominio. La legge n. 13 del 1989. Le semplificazioni amministrative e condominiali.


Allo stato attuale della legislazione la progettazione di un edificio deve sempre prevedere la sua fruibilità da parte di qualunque soggetto. Per gli stabili esistenti la situazione può essere differente. In pratica possono sussistere dei veri e propri ostacoli, delle barriere, che rendono difficile, se non impossibile, l’accesso.
Eliminare le barriere architettoniche, quindi, significa consentire a tutti gli individui, indipendentemente dalle loro difficoltà motorie, di poter accedere liberamente ad un fabbricato.

E’ questo lo spirito con cui il legislatore, nel 1989, ha approvato la legge n. 13 recante, per l’appunto, “ Disposizioni per favorire il superamento e l'eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati”.
L’esempio classico è quello dell’edificio senza ascensore o dell’ingresso preceduto da scalini che impediscono ad una persona disabile di accedere allo stabile o di raggiungere il piano desiderato.

Nel caso del condominio la decisione di eliminare le barriere architettoniche, fino al 1989, era considerata come una vera e propria innovazione. Infatti, a livello tecnico giuridico con questo termine s’individuano le “ modifiche, le quali importino l'alterazione della entità sostanziale o il mutamento della originaria destinazione, in modo che le parti comuni, in seguito alle attività o alle opere innovative eseguite, presentino una diversa consistenza materiale, ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti (tra le tante: Cass.,23 ottobre 1999, n. 11936; Casa., 29 ottobre 1998, n. 1389; Cass., 5 novembre 1990, n. 10602)” (così Cass. 26 maggio 2006 n. 12654).

Si pensi, per tornare all’esempio di cui sopra, all’installazione di un ascensore o alla creazione di uno scivolo sulle scale d’accesso al palazzo. Interventi senz’altro innovativi che, come tali, per l’approvazione avrebbero richiesto “ la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio”(art. 1136, quinto comma, c.c.).

La legge n. 13/89 è intervenuta in materia di eliminazione delle barriere architettoniche in condominio, stabilendo che:
“ Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni da attuare negli edifici privati dirette ad eliminare le barriere architettoniche di cui all'articolo 27, primo comma, della legge 30 marzo 1971, n. 118, ed all'articolo 1, primo comma, del decreto del Presidente della Repubblica 27 aprile 1978, n. 384, nonché la realizzazione di percorsi attrezzati e la installazione di dispositivi di segnalazione atti a favorire la mobilità dei ciechi all'interno degli edifici privati, sono approvate dall'assemblea del condominio, in prima o in seconda convocazione, con le maggioranze previste dall'articolo 1136, secondo e terzo comma, del codice civile.
Nel caso in cui il condominio rifiuti di assumere, o non assuma entro tre mesi dalla richiesta fatta per iscritto, le deliberazioni di cui al comma 1, i portatori di handicap, ovvero chi ne esercita la tutela o la potestà di cui al titolo IX del libro primo del codice civile, possono installare, a proprie spese, servoscala nonché strutture mobili e facilmente rimovibili e possono anche modificare l'ampiezza delle porte d'accesso, al fine di rendere più agevole l'accesso agli edifici, agli ascensori e alle rampe dei garages.

Resta fermo quanto disposto dagli articoli 1120, secondo comma, e 1121, terzo comma, del codice civile” (art. 2 l. n. 13/89).  La norma contiene due disposizioni di notevole importanza.
La prima è relativa ad una deroga ai quorum che tradizionalmente sono necessari per l’approvazione d’interventi innovativi in generale: così, per l’eliminazione delle barriere architettoniche, in prima convocazione sarà sufficiente il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno 500 millesimi, mentre in seconda convocazione basterà che la deliberazione sia assunta con il voto favorevole di un terzo dei partecipanti al condominio che rappresentino almeno un terzo del valore dello stabile (333 millesimi).

Qualora non si riuscisse a deliberare, o ad eseguire la delibera, inoltre, la legge prevede la possibilità per singolo condomino d’installare, a proprie spese, dispositivi amovibili (quali servoscala e simili) per consentire ai portatori di handicap l’accesso all’edificio.
Va sottolineato, inoltre, che la giurisprudenza non ritiene indispensabile che il portatore d’handicap debba, per forza, essere un condomino.
In ogni caso, qualunque intervento innovativo, non può comportare pericolo per sicurezza e stabilità dell’edificio o alterarne il decoro e se particolarmente gravoso potrà essere eseguito solamente a cura e spese dei condomini che hanno votato favorevolmente.
Quanto al decoro, la sua tutela è meno rigorosa rispetto a situazioni ordinarie in quanto, si è, giustamente, detto che la stessa “ deve essere contemperata anche con altre esigenze nella specie particolarmente rilevanti in quanto connesse ai principi di eguaglianza e di solidarietà anche costituzionalmente protetti” (Trib. Milano 7 maggio 1992).
Ai sensi del primo comma dell’art. 3 della legge n. 13 del 1989, infine: “ le opere di cui all'articolo 2 possono essere realizzate in deroga alle norme sulle distanze previste dai regolamenti edilizi, anche per i cortili e le chiostrine interni ai fabbricati o comuni o di uso comune a più fabbricati”.

Fonte: Avv. Alessandro Gallucci su Condominioweb

domenica 18 aprile 2010

" Il nostro condominio " risponde.


Quesito: ti sottopongo questa semplice domanda: i cani sono consentiti nei condomini? Se la risposta è sì quando sono consentiti: se la risposta è no chi potrebbe vietarlo.

"Il nostro condominio" risponde: per vietare la detenzione di cani all'interno delle aree private, occorre una delibera adottata all'unanimità oppure che tale divieto sia contenuto in un regolamento contrattuale, dal momento che si tratta di imporre un vincolo al libero esercizio del diritto di proprietà dei condomini.
Per ragioni igieniche o di convivenza il regolamento potrebbe vietare di portare i cani in ascensore oppure obbligare i proprietari a fargli mettere la museruola o adottare altre cautele. Non esistono neppure limiti predefiniti in relazione alla grandezza o alla specie del cane, ma è evidente come un cane più grande sia più difficile da controllare e tollerare, e dunque potrebbe costituire più facilmente una molestia per gli altri condomini. In ogni caso prima di procedere all'acquisto di un immobile è sempre opportuno controllare preventivamente il regolamento condominiale, se si intende ospitare cani.

venerdì 16 aprile 2010

Delibera dell'assemblea: no all'annullamento se viene sostituita.


Non può essere annullata la delibera dell’assemblea di condominio, pur invalida, se essa viene sostituita con altra valida delibera.

“… secondo l’orientamento della Cassazione … in tema di impugnazione delle delibere condominiali, ai sensi dell’art. 2377 c.c. dettato in tema di società di capitali ma, per identità di ratio, applicabile anche in materia di condominio, la sostituzione della delibera impugnata con altra adottata dall’assemblea in conformità della legge, facendo venir meno la specifica situazione di contrasto fra le parti, determina la “cessazione della materia del contendere” (cfr. in tal senso: Cass. civile, sez. II, 28 giugno 2004, n. 11961 in Riv. giur. edilizia 2005, I, 88 ed in Giust. civ. Mass. 2004, 6), e senza che in detta causa possa inserirsi questione circa la legittimità della nuova deliberazione, trattandosi di ampliamento del thema decidendi precluso dalla novella del 1990 (cfr. in tal senso: Tribunale Monza, sez. I, 19 luglio 2001 in Giur. merito 2002, 403)

In altre parole, la disposizione dell’art. 2377, ult. comma, c.c., secondo cui l’annullamento della deliberazione assembleare non può avere luogo se la deliberazione impugnata è sostituita con altra presa in conformità della legge o dell’atto costitutivo, benché dettata con riferimento alle società per azioni, ha carattere generale ed è perciò applicabile anche alle assemblee dei condomini di edifici, con la conseguenza che nel giudizio di impugnazione di una deliberazione assembleare del condominio si verifica la “cessazione della materia del contendere” quando risulti che l’assemblea dei condomini, regolarmente riconvocata, abbia validamente deliberato sugli stessi argomenti della deliberazione impugnata (cfr. Cass. civile, sez. II, 30 dicembre 1992, n. 13740 in Vita not. 1993, 197 ed in Giust. civ. Mass. 1992, fasc.12; Cass. civile, sez. II, 17 marzo 1993, n. 3159 in Giust. civ. Mass. 1993, 513).

Dunque, ove sopravvenga la sostituzione della delibera invalida ex art. 2377 comma 4 c.c., l’annullamento non può avere luogo e interviene la “cessazione della materia del contendere”, restando sottratto al giudice adito per l’impugnazione il potere-dovere di sindacare incidentalmente la legittimità dell’atto di rinnovo, il quale potrà semmai essere sottoposto ad ulteriore impugnazione, se si ritenga che anch’esso non sia conforme alla legge o all’atto costitutivo (cfr. in tal senso: Tribunale Monza, 05 marzo 2001 in Giur. comm. 2002, II, 528).

Né rileva la circostanza che la successiva assemblea si sia limitata a deliberare sui medesimi argomenti posti all’ordine del giorno nella precedente assemblea, senza annullare la precedente delibera affetta da vizi e/o irregolarità né sostituire la delibera impugnata di cui è causa.

Si verifica, infatti, la cessazione della materia del contendere ogni qual volta l’assemblea condominiale regolarmente riconvocata abbia deliberato sui medesimi argomenti della delibera oggetto dell’impugnazione, ponendo in essere, pur in assenza di forme particolari, un atto sostanzialmente sostitutivo di quello invalido, come ben chiarito dalla seguente pronuncia della Cassazione: “La disposizione dell’art. 2377 comma ultimo c.c., secondo la quale l’annullamento della deliberazione dell’assemblea della società per azioni non può avere luogo se la deliberazione sia stata sostituita con altra presa in conformità della legge e dell’atto costitutivo, ha carattere generale ed è perciò applicabile anche alle assemblee dei condomini degli edifici. Pertanto si verifica la cessazione della materia del contendere, quando l’assemblea condominiale regolarmente riconvocata abbia deliberato sui medesimi argomenti della delibera oggetto dell’impugnazione, ponendo in essere pur in assenza di forme particolari un atto sostanzialmente sostitutivo di quello invalido” (cfr. in tal senso: Cass. civile , sez. II, 21 ottobre 1998, n. 10445 in Riv. giur. edilizia 1999, I, 249; Cass. civile , sez. II, 09 dicembre 1997, n. 12439 in Giust. civ. Mass. 1997, 2350 )”.
(Trib. Torino del 19.06.08, v, anche Cass. n.2999/10)

Fonte: Foro di Napoli http://www.studiodiruggiero.it/delibera-assemblea-no-annullamento-se-sostituita/

giovedì 15 aprile 2010

Assemblea di condominio e privacy.


L’assemblea, assieme all’amministratore, è l’organo deputato alla gestione del condominio. Essa può deliberare interventi innovativi, opere di manutenzione ordinaria e straordinaria, o ancora può decidere di promuovere o resistere ad una lite, votare per l’adozione o la modificazione del regolamento di condominio.
I condomini, intesi quali proprietari (o usufruttuari) dell’unità immobiliare ubicata nel condominio, hanno diritto (a pena d’invalidità delle deliberazioni) di partecipare all’assemblea.

Tecnicamente l’occupante un’unità immobiliare (si pensi al coniuge non proprietario, nel caso d’appartamento in separazione dei beni) deve essere considerato estraneo al condominio.
La partecipazione può essere diretta o per delega.
La delega, salvo diversa disposizione del regolamento di condominio, può essere conferita a qualunque soggetto, sia esso l’amministratore, un altro condomino, un estraneo al condominio (si faccia riferimento all’ipotesi del coniuge di cui sopra). In sostanza all’assemblea può partecipare un condomino o una persona di sua fiducia.

Al di fuori di questi casi che cosa accade se, per necessità, si deve far partecipare all’adunanza un estraneo al condominio, nel senso sopra specificato?
Si pensi alla presenza di un avvocato nel caso in cui i condomini debbano decidere su una iniziativa legale, o al tecnico incaricato di spiegare la vantaggiosità della dismissione dell’impianto di riscaldamento centralizzato, ecc.

In questi casi, in seguito al recepimento della normativa comunitaria in materia di protezione dei dati personali (la così detta privacy, il riferimento normativo attuale è il d.lgs n. 196/03), ci si è posti il problema della legittimità della presenza di estranei all’assemblea.
In effetti i condomini, vista la delicatezza di alcuni temi, potrebbero, a giusta ragione, vantare il diritto di discutere tra loro, senza alcuna interferenza esterna nelle vicende che li riguardano.

Si pensi, ad esempio, alla necessità di dover deliberare su una causa da intraprendere.
La presenza di estranei nella stessa assemblea, ad esempio di un tecnico chiamato per parlare di altri argomenti, potrebbe essere inopportuna.

Si è occupato della vicenda il Garante per la protezione dei dati personali, il quale, con un provvedimento del 18 maggio 2006 ha affermato che ha affermato che possono comunque partecipare all’assemblea soggetti terzi (ad esempio, tecnici o consulenti) per trattare i punti all’ordine del giorno per i quali i partecipanti ne ritengano necessaria la presenza (cfr. Provv. 19 maggio 2000, cit.); con l’assenso dei partecipanti o sussistendo le condizioni previste da specifiche disposizioni normative (quale ad esempio l’art. 10 della legge 27 luglio 1978, n. 392 sulla disciplina delle locazioni di immobili urbani) potrà partecipare all’assemblea il conduttore di un immobile del condominio.

In sostanza gli estranei al condominio (tecnici, legali, inquilini, ecc.) potranno partecipare all’assemblea:
a)solo per il tempo necessario ad discutere l’argomento all’ordine del giorno inerente le questioni di loro interesse;
b)in tutti quei casi indicati espressamente indicati dalla legge (es. per gli inquilini questioni relative all’uso dell’impianto di riscaldamento);
c)in tutte quelle altre circostanze in cui vi sia l’esplicito consenso dei condomini.

Fonte: Avv. Alessandro Gallucci su Lavorincasa

mercoledì 14 aprile 2010

Condominio: le regole dell'ascensore per cambiare la cabina.


La sostituzione della cabina dell'ascensore non costituisce innovazione ex articolo 1120 del codice civile ( Corte di appello di Milano 9 ottobre 1987 n. 1983 ) per cui non sono applicabili le norme che riguardano le innovazioni voluttuarie, ex articolo 1121 del codice civile, che se suscettibili di utilizzazione separata possono comportare l'esenzione della spesa per i dissenzienti.

La spesa andrà divisa secondo i criteri di cui all'articolo 1124 del codice civile che assimila e assoggetta alla stessa disciplina le spese di manutenzione e ricostruzione delle scale e, quindi, dell'ascensore, senza alcuna distinzione tra le une e le altre, ( Cassazione civile 25 marzo 2004 n. 5975 ) e quindi secondo la tabella ascensore se questa è formata secondo quelle indicazioni di legge.

Fonte " L'esperto risponde " de Il Sole 24Ore

martedì 13 aprile 2010

Animali: Aidaa, decalogo buon padrone del cane in condominio.


Dieci regole per ridurre le liti legate alla presenza di animali in condominio. Le ha elaborate l'associazione Aidaa, che sottolinea come anche quest'anno con l'arrivo della bella stagione si stanno moltiplicando le segnalazioni all'associazione ''per le presunte marachelle che sarebbero compiute dai cani di proprieta' che vivono con i loro amici umani nei condomini''.

''Questo piccolo decalogo - sottolinea Lorenzo Croce, presidente nazionale Aidaa - nasce dall'esperienza delle decine di migliaia di consulenze date ogni anno dal tribunale. Se rispettato, ridurrebbe di almeno il 50% le liti condominiali legate alla presenza degli animali in condominio, e soprattutto darebbe meno da fare agli amministratori di condominio''.

Regola numero 1 e' ''portare sempre il cane al guinzaglio corto (mt. 1,50) e con la museruola al seguito quando si attraversano o si sosta negli spazi comuni e nel giardino condominiale'', e anche quando si prende l'ascensore (n.2). La regola numero 4 invita a ''raccogliere sempre e con gli appositi sacchettini le deiezioni dei propri cani'', mentre la 6 chiede di non ''lasciare in giro negli spazi comuni ciotole contenenti cibo o acqua per il proprio cane''. Se poi il cane abbaia in casa negli orari del riposo (regola numero 7) ''provvedere ad insonorizzare la zona dove vive il cane''.

Infine ''portare il cane a passeggio almeno due volte al giorno'' (n.9) ed ''evitare di lasciare solo in appartamento il proprio cane per piu' di sei-sette ore al giorno''.

Fonte: Ansa

lunedì 12 aprile 2010

Verifica ascensori, ricorso al Tar: per il Ministero dello Sviluppo economico il decreto è una misura a tutela della sicurezza delle persone.

Il Ministero dello Sviluppo Economico ha reso noto che sarà fatto ricorso al Consiglio di Stato per la sentenza del Tar del Lazio che, accogliendo un'istanza della Confedilizia, ha annullato il decreto emanato nel luglio scorso con cui si disponeva la verifica straordinaria degli ascensori installati ed in esercizio da prima del 1999.

"Il provvedimento - si legge in una nota del Mse- non solo recepisce una specifica raccomandazione europea (95/216/CE), ma è una misura di civiltà e di responsabilità a tutela della sicurezza delle persone, che si inserisce anche nel Codice del Consumo (Decreto legislativo 206/2005) in base al quale l’utente ha il diritto di presunzione che l'ascensore sia adeguato alla norma più recente" .

"Per quanto riguarda le stime che indicano in 6 miliardi di euro l'onere che ne deriverebbe per i proprietari - prosegue la nota del Mse- al Ministero dello Sviluppo Economico si rileva che esse sono basate su parametri non rispondenti alle effettive esigenze tecniche di messa in sicurezza del parco nazionale di ascensori in questione. In ogni caso non è possibile stimare a priori il costo medio di messa in sicurezza degli impianti di più vecchia installazione. Non c'è infatti un censimento di quanti dei circa 700 mila ascensori installati prima del 1999 abbiano effettivamente bisogno di questa manutenzione straordinaria e di quanti, invece, siano stati già sottoposti a revisione da parte dei proprietari degli immobili. Sulla presunta illegittimità del decreto ministeriale, che potrà essere verificata dal Consiglio di Stato proprio grazie al ricorso, al Ministero dello Sviluppo Economico si precisa che il passaggio preventivo del decreto allo stesso Consiglio di Stato non andava effettuato perché questo non è un atto di natura giuridico-regolamentare, ma una misura tecnico-operativa, fondata su una raccomandazione UE , per l'emanazione di pure norme tecniche".

Fonte: Comunicato Stampa 5 aprile 2010 (Ministero Sviluppo Economico) su Condominioweb

domenica 11 aprile 2010

" Il nostro condominio " risponde.


Quesito: nel ns. condominio, il condomine dell'ultimo piano dice di avere problemi di condensa (escludo infiltrazione perchè da poco abbiamo rifatto il terrazzo), pertanto a tutti noi chiede che le spese di pitturazione del suo immobile vengano da noi ripartite. Vorrei sapere se è una richiesta fondata o meno.

" Il nostro condominio" risponde: La condensa è dovuta ad una cattiva aerazione delle stanze e pertanto il problema è di natura privata. Ne consegue che le spese di pitturazione non sono di pertinenza condominiale.

venerdì 9 aprile 2010

Isola dei Famosi - I portieri di condominio contro Simona Ventura: "Ci ha offesi"


L’associazione Addetti ai servizi condominiali (ASCF) contro l’Isola dei Famosi, nello specifico contro Simona Ventura. Durante la puntata andata in onda il 31 marzo scorso, infatti, secondo il segretario generale Vittorio Cardini, una frase della conduttrice avrebbe pesantemente ingiuriato la categoria. Il motivo? La seguente affermazione letterale:
Questa isola è diventata una specie di portineria in cui voi parlate tutti male di tutti”.

Secondo il rappresentante di categoria, dunque, Simona Ventura avrebbe sollevato la solita questione retorica dell’incapacità dei portieri di tenersi il famoso cecio in bocca, connotando il tutto di un’implicazione negativa (”parlare male”). Si legge nel comunicato ufficiale emesso dall’Associazione e inviato all’attenzione del responsabile di produzione del reality show di RaiDue:

Il solito vecchio luogo comune per cui le portinerie, e conseguentemente i portieri (150mila in tutta Italia) che le utilizzano come luogo di lavoro, sono considerati i depositari del parlare male e del pettegolezzo contro terzi. Crediamo che questo intervento sia stato un deleterio esempio nell’accostare i ‘cosiddetti’ naufraghi a persone che viceversa svolgono con serietà ed abnegazione l’espletamento delle loro mansioni quotidiane, in favore e nel rispetto dei condomini. In proposito richiediamo quantomeno delle pubbliche scuse, da rilasciare durante la prossima trasmissione, ritenendo che quanto esternato sia lesivo dell’immagine della nostra categoria”.

Il segretario generale dell’Ascf Vittorio Cardini precisa a TvBlog:
Chiediamo alla Ventura di far naufragare le telecamere del suo programma dentro una portineria per verificare ciò che accade quotidianamente. La pesantezza della dichiarazione mi fa pensare che abbia sbagliato luogo: forse voleva intendere le riunion di condominio, il luogo per eccellenza, quello sì, della rabbia tra condomini”.

Fonte: TvBlog

giovedì 8 aprile 2010

Condominio: sui vecchi ascensori non scatta più la revisione.


Ascensori, tre passi indietro. Con l'accoglimento del ricorso presentato da Confedilizia, che richiedeva l'annullamento del Dm del 23 luglio 2009 delle Attività produttive, si modifica la complessa normativa sulla sicurezza.

Il "decreto ascensori " adeguava ai requisiti di sicurezza gli ascensori preesistenti al Dpr 162 del 1999: l'Italia ha ancora il più alto numero di ascensori in servizio al mondo - circa 850mila - ma soprattutto ha un parco di età avanzata. Infatti il 60% degli impianti ha oltre 25 anni.

Il Dm imponeva di sottoporre a verifica straordinaria gli ascensori installati prima del 24 giugno 1999 ( circa 690mila in tutta Italia ). I controlli vanno compiuti entro termini tanto più ravvicinati quanto più gli impianti sono vecchi: per i 70mila ascensori entrati in servizio prima del 15 novembre 1694, la scadenza era il 31 agosto 2011. Per gli altri scadenze più lontane, fino al 2013.

L'Italia, con il Dpr 162/99, aveva recepito la direttiva 95/16/CE che fissa i nuovi requisiti di sicurezza degli ascensori installati dopo la data di recepimento nella legislazione nazionale. Sempre nel 1995 - prima della direttiva - la Commissione aveva però emanato la raccomandazione 95/216/CE, che invitava gli Stati membri a migliorare la sicurezza degli impianti già in esercizio e che era richiamata nel Dm.

Confedilizia aveva accusato il Dm 23 luglio 2009 - in vigore dallo scorso 1 settembre - di introdurre adempimenti non previsti da normative dell'Unione europea. E il Tar Lazio ( sentenza 5413/2010, depositata il 1 aprile ) le ha dato ragione: anzitutto perchè non era stato chiesto il parere del Consiglio di Stato. Inoltre " la direttiva, se correttamente letta, ha imposto la soggezione alle prescrizioni da essa dettate solo per le operazioni di commercializzazione e di messa in servizio degli ascensori effettuate a partire dal 30 giugno 1999, mentre per quelle antecedenti ha lasciato liberi gli Stati membri di continuare ad applicare la normativa nazionale vigente nei rispettivi territori. Nè il necessario supporto normativo potrebbe essere individuato nella Raccomandazione n. 95/216/CE, al quale l'impugnato Dm fa espresso richiamo: perchè (...) non costituisce fonte di diritto, in quanto priva di carattere imperativo".

" Il nostro è un Paese strano - commenta Michele Mazzarda, presidente Anacam - se per un vizio di forma nella emanazione di un provvedimento si annullano delle disposizioni volte a garantire la sicurezza dei milioni di cittadini che ogni giorno utilizzano ascensori. Restano comunque pienamente vigenti le norme di buona tecnica che consentono di adeguare la sicurezza degli impianti ".

Fonte: Saverio Fossati de Il Sole 24 Ore

mercoledì 7 aprile 2010

Liti "bestiali" in condominio, tante a causa di fido.


Crescono le liti condominiali che hanno al centro gli ospiti a quattro zampe dei palazzi cittadini. Nel condominio la lite e' infatti sempre più ''bestiale'' secondo i dati dell'Anammi, l'Associazione nazional-europea degli amministratori d'immobili, sulla base di un monitoraggio interno: ben il 92% dei soci afferma di aver affrontato almeno una volta una disputa sugli animali.

In particolare, le litigate condominiali sono scatenate da deiezioni, come denunciato dal 30% degli amministratori, rumori (27%), abusi nell'utilizzo degli spazi comuni come cortili condominiale, parcheggio, pianerottolo nel 23% dei casi.

Segnalate anche un 20% di liti causate dagli odori dell'animale tenuto in casa. Al Nord si registra il maggior numero di controversie, con il 35% dei casi, seguito dal Centro (33%) e dal Sud (32%). A far litigare gli italiani, sono soprattutto cani (70% dei casi) e gatti (23%).

Gli uccelli causano soltanto il 6% delle liti. Va poi segnalato un 1% di dispute che coinvolgono altri animali, come rettili e roditori. La soluzione, secondo i dati dell'Anammi, spesso arriva grazie all'intervento di mediazione dello stesso amministratore: il 61% degli amministratori è riuscito a chiudere la controversia in questo modo.

Non così fortunati gli altri: il 3% ha un contenzioso ancora aperto, per il 36% ''il problema sussiste''. Si tratta di un ''compito difficile - osserva Giuseppe Bica, presidente dell'Associazione - perche', come si deduce dalle percentuali, il problema è davvero rilevante e, spesso, l'amministratore è lasciato solo a risolverlo, senza il sostegno delle autorità pubbliche''.

Fonte Ansa

martedì 6 aprile 2010

Un conciliatore per liti di condominio.


«Siamo al lavoro, ci sarà una grossa sorpresa sul processo breve civile», annuncia il ministro della Giustizia. A Taormina, Angelino Alfano parla di questa rivoluzione in arrivo mentre, a pochi chilometri di distanza, a Catania, l'Unione dei fori regionali degli avvocati siciliani (20 mila iscritti) prende faticosamente le misure con le «camere di conciliazione e di mediazione» che proprio un ddl firmato dal Guardasigilli rende obbligatorie a partire dal 20 marzo del 2011.

L'obiettivo conseguente di Alfano, dunque — dopo la messa a regime dello smaltimento dei processi trasformati in conciliazioni veloci, senza giudici e avvocati — è quello di iniziare a corrodere l'arretrato civile che ormai tocca la stratosferica cifra dei 5,4 milioni d cause pendenti. Pochi sanno che già dal 20 marzo 2010, in forza del decreto legislativo 28 del 4 marzo, il giudice può invitare le parti a rinunciare al processo nelle controversie civili e commerciali e, quindi, a rivolgersi a un organismo di conciliazione.

Oggi questa via veloce è solo un'opzione (conveniente, però, perché chi non la sceglie rischia poi di pagare le spese processuali anche se vince in tribunale) ma già dal 20 marzo 2011 chi fa causa in sede civile dovrà necessariamente tentare una via d'uscita davanti al conciliatore: un percorso obbligatorio se il contenzioso riguarda l'Rc auto, il danno per colpa medica, le beghe di condominio, la diffamazione a mezzo stampa, i diritti reali e la responsabilità civile. In altre parole, tra 12 mesi potrebbe arrivare il punto di svolta per la giustizia civile grazie alla mediazione introdotta dal governo con la riforma del luglio 2009 e attuata dal decreto legislativo 28/2010.

E i cittadini avranno anche un interesse economico: è vero che le parti pagano una parcella all'organismo conciliatore ma il vantaggio, poi, si concretizza in sede fiscale dove è prevista una detrazione d'imposta fino a 500 euro grazie ai 160 milioni tratti dal Fondo unico giustizia. Al termine di questa «corsia preferenziale», le parti avranno in mano un verbale di conciliazione omologato dal tribunale e, quindi, valido come titolo esecutivo.

La rivoluzione della conciliazione permette ora al ministro Alfano di concentrarsi sullo smaltimento dell'arretrato, magari con l'arruolamento di altri giudici onorari e con nuovi meccanismi di mediazione tesi ad alleggerire i tribunali. Tuttavia, la «grossa sorpresa» di Alfano — che punta tutto su conciliazione e digitalizzazione — ha già provocato una mezza rivolta tra gli avvocati dell'Oua guidati da Maurizio Di Tilla, che temono una riduzione degli spazi professionali: «È un scelta sbagliata, non ridurrà il contenzioso giudiziario», tuona Di Tilla che rimprovera al governo di non aver introdotto l'obbligo di assistenza legale per la conciliazione. In realtà c'è anche un pezzo consistente dell'avvocatura che crede nel progetto di Alfano.

Il Cnf presieduto da Guido Alpa ha affidato a Fabio Florio il coordinamento di un gruppo di lavoro sulla conciliazione che il 9 aprile farà il punto a Roma con 166 ordini territoriali per redigere una mappa degli organismi di conciliazione esistenti. Oltre agli avvocati, si stanno attrezzando anche i commercialisti, le camere di commercio e altri ordini professionali. Poi ci sono i privati, spiega Leonardo D'Urso di Adr Center: «Lavoriamo in Nigeria, alle Barbados, in Turchia e ora iniziamo in Italia, dove contribuiremo anche all'apertura di una camera di conciliazione all'Aquila».

Per Alfano, pero, c'è anche il nodo della giustizia penale. Il 7 aprile, al Senato, si riparte con il giro di vite sulle intercettazioni (già approvato dalla Camera) che la maggioranza, finiani permettendo, vuole portare a casa entro la fine del mese. Per ora, il ministro rivendica da Taormina il risparmio di 70 milioni di euro dopo aver svolto sui procuratori un'opera di moral suasion per rinegoziare i contratti e quindi abbassare il costo medio per ogni «bersaglio» intercettato: a guardar bene, osservano in via Arenula, il risparmio va anche oltre perché con la transazione sul contenzioso anteriore al 2008 sono stati risparmiati altri 50 milioni di euro.

Fonte: Dino Martirano de Il Corriere delle Sera

venerdì 2 aprile 2010

Rumori molesti: spetta al giudice valutare se si supera la normale tollerabilità.

Cassazione civile , sez. II, sentenza 12.02.2010 n° 3438


Non avendo il limite di tollerabilità delle immissioni rumorose carattere assoluto, ma essendo esso relativo alla situazione ambientale, variabile da luogo a luogo, secondo le caratteristiche della zona e le abitudini degli abitanti, spetta al giudice del merito sia accertare in concreto il superamento della normale tollerabilità e l'individuazione degli accorgimenti idonei a ricondurre le immissioni nell'ambito della normale tollerabilità.

(Nella specie, la Corte territoriale ha correttamente evidenziato non solo gli elevati livelli dei valori sonori accertati strumentalmente, ma anche, e soprattutto, la situazione dei luoghi (condominio ubicato in un comune di montagna), il funzionamento degli impianti per molti mesi dell'anno ed anche in ore notturne, la collocazione di essi in un locale a contatto con la camera da letto degli attori e la loro necessita' per l'eta' avanzata di godere di tranquillita' e riposo.

giovedì 1 aprile 2010

Condominio: installazione di un videocitofono.


L'installazione di un videocitofono è considerata innovazione, quindi deve essere approvata dalla metà più uno dei condomini, in rappresentanza di almeno 667 millesimi di proprietà, sia in prima sia in seconda convocazione.

Tuttavia, se l'installazione è ritenuta gravosa o voluttuaria, tenuto conto delle caratteristiche del condominio, i condomini devono approvare la delibera all'unanimità.

Fonte: Dott. Giuseppe Spoto su "Casa-Il Condominio" de Il Messaggero

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