mercoledì 10 marzo 2010

Il divieto di tenere animali nel condominio.

Innanzitutto, solitamente, il regolamento condominiale prevede una o più clausole che vietano ai condomini di porre in essere attività tali da arrecare disturbo agli altri condomini, in genere nella parte dei “DIVIETI” del regolamento condominiale. Tali clausole, al giorno d'oggi, sono sempre più particolari e dettagliate ed, in tanti casi, specificano una serie di attività “vietate” proprio per tutelare la quiete degli altri condomini. Solitamente, poi, dette clausole sono predisposte dal costruttore ed i condomini, acquistando un appartamento nel condominio, ne accettano in toto il relativo contenuto e le relative prescrizioni. Di talchè, nel caso in cui sia posta in essere una attività vietata, gli altri condomini (anche singolarmente e senza l'appoggio dell'amministratore) hanno diritto a chiedere l'immediata cessazione dell'attività “molesta” ed il risarcimento del danno, se dimostrabile.

Riguardo alla clausola che del regolamento condominiale che vieta di tenere animali presso il proprio appartamento, nel caso in cui sia stata inserita nel regolamento condominiale predisposto dal costruttore o nel caso in cui tale clausola sia stata approvata da tutti condomini, questa è valida ed efficace contro tutti i condomini, senza limitazioni e senza distinguo.

Sul punto è chiara la Suprema Corte nel sostenere che “La compromissione del diritto di proprietà dei condomini può essere - per effetto di un regolamento contrattuale con il quale le parti sono libere di fissare i limiti che credono all'uso delle parti comuni dell'edificio e al diritto esclusivo del condomino - maggiore di quella stabilita dalla norma di cui all'art. 844 c.c. Deve, in particolare, escludersi che l'obbligo reciproco contenuto in un regolamento condominiale - e valido per tutti i condomini - di non tenere negli alloggi cani sia talmente limitativo del diritto di proprietà da poter essere paragonato al divieto, senza limiti di tempo per l'acquirente di un immobile e solo per lui, di utilizzazione dello stesso a fini commerciali. L'onere che i condomini hanno inteso, consensualmente, porre a loro carico - infatti - non soltanto non incide sul contenuto essenziale del diritto di proprietà, ma consiste in una semplice reciproca volontaria limitazione dell'utilizzazione del loro bene al fine di fruirne meglio, sotto altro profilo, il godimento.”( Cass. civ., 10/11/1998, n.11281)

In particolare, nell'ipotesi di violazione al suddetto divieto, il soggetto leso può esperire rimedi processuali sia contro il conduttore che contro il locatore. Infatti ” Nell'ipotesi di violazione del divieto contenuto nel regolamento contrattuale di destinare i singoli locali di proprietà esclusiva dell'edificio condominiale a determinati usi (nella specie detenzione di animali), il condominio può richiedere la cessazione della destinazione abusiva sia al conduttore che al proprietario locatore. Peraltro, nell'ipotesi di richiesta nei confronti del conduttore, si verifica una situazione di litisconsorzio necessario con il proprietario, che quindi deve partecipare al giudizio in cui si controverte in ordine all'esistenza e alla validità del regolamento (Cass. civ., Sez. II, 08/03/2006, n.4920)

Il condomino leso o l'amministratore può chiedere che gli animali possano essere allontanati con provvedimento d'urgenza, oltre al risarcimento del danno.

“Gli animali domestici possono essere allontanati anche con provvedimento d'urgenza che ne inibisca il ritorno laddove la loro presenza sia vietata non solo dal regolamento condominiale ma anche quando da essa derivino immissioni insalubri e intollerabili e un minore godimento delle parti comuni, soprattutto quando i cani in questione siano dichiarati potenzialmente pericolosi dal Ministero della Salute (nel caso, trattatasi di due cani pit-bull tenuti nella cantina sita al piano terra del condominio). (Trib. Salerno, 22/03/2004).

Ancora, “In presenza di norma regolamentare che faccia divieto assoluto di tenere animali, il giudice ben può - con provvedimento d'urgenza ex art. 700 c.p.c. - ordinare l'allontanamento dal condominio di due cani di razza pitt bull, da un condomino detenuti nel locale adibito a cantinola sito al piano terraneo dell'edifìcio, e ciò a prescindere dalla ricorrenza o meno degli estremi per la configurabilità di immissioni intollerabili ex art. 844 c.c. (per odori e rumori provocati dagli animali), stante la più intensa tutela contrattuale preordinata. ( Trib. (Ord.) Salerno, Sez. II, 22/03/2004)

D'altro canto, a parte l'ipotesi in cui dette clausole siano state predisposte dal costruttore ed i condomini, acquistando un appartamento nel condominio, ne abbiano accettato in toto il relativo contenuto e le relative prescrizioni, la stesse clausole che vietano di tenere animali, per essere efficaci nei confronti del singolo condomino, devono da questi essere specificatamente approvate.

Infatti, sul punto la Cassazione è pacifica nello statuire che “In tema di condominio di edifici il divieto di tenere negli appartamenti i comuni animali domestici non può essere contenuto negli ordinari regolamenti condominiali, approvati dalla maggioranza dei partecipanti, non potendo detti regolamenti importare limitazioni delle facoltà comprese nel diritto di proprietà dei condomini sulle porzioni del fabbricato appartenenti ad essi individualmente in esclusiva, sicché in difetto di un'approvazione unanime le disposizioni anzidette sono inefficaci anche con riguardo a quei condomini che abbiano concorso con il loro voto favorevole alla relativa approvazione, giacché le manifestazioni di voto in esame, non essendo confluite in un atto collettivo valido ed efficace, costituiscono atti unilaterali atipici, di per sé inidonei ai sensi dell'art. 1987 c.c. a vincolare i loro autori, nella mancanza di una specifica disposizione legislativa che ne preveda l'obbligatorietà.( Cass. civ., Sez. II, 04/12/1993, n.12028)

Ancora, “La detenzione di animali in un condominio, nell'ambito delle singole proprietà esclusive, può essere vietata solo se il proprietario dell'immobile si sia contrattualmente obbligato a non detenere animali nel proprio appartamento, non potendo altrimenti un regolamento condominiale di tipo non contrattuale, quand'anche approvato a maggioranza, stabilire limiti, costituenti oneri reali ovvero servitù a carico dei condomini relativamente alle loro proprietà esclusive, essendo la scelta di tenere o meno animali, nell'ambito della singola proprietà, estrinsecazione del diritto dominicale.( Trib. Piacenza, 10/04/2001; Trib. Piacenza, 10/04/1990)

D'altro canto, in base ad una pronuncia isolata e non attuale, anche nel caso di divieto regolamentare alla detenzione di animali, per incorrere nella violazione del regolamento condominiale sarebbe necessario che la collettività dei condomini subisca un concreto pregiudizio.

“Qualora una norma contenuta in un regolamento condominiale vieti la detenzione di animali che possano turbare la quiete o l'igiene della collettività, il semplice possesso di cani o di altri animali non è sufficiente a far incorrere i condomini in questo divieto, essendo necessario che si accerti effettivamente il pregiudizio causato alla collettività dei condomini sotto il profilo della quiete o dell'igiene” (Pret. Campobasso, 12/05/1990)

Infine, il possesso di animali può integrare anche la violazione dell'art. 844 c.c. (Immissioni Immateriali), il quale stabilisce che il proprietario deve impedire le immissioni di fumo, di calore, di odori o le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni, se superano la normale tollerabilità, anche riguardo alla condizione dei luoghi. Pertanto, in varie pronunce, nel caso di mancato divieto regolamentare, , a tutela del soggetto leso si è applicata tale norma riguardo ai rumori e odori derivanti dalla detenzione di animali. Infatti “La detenzione di un animale può integrare in astratto la fattispecie di cui all'art. 844 c. c., in quanto tale norma, interpretata estensivamente, è suscettibile di trovare applicazione in tutte le ipotesi di immissioni che abbiano carattere materiale, mediato o indiretto e provochino una situazione di intollerabilità attuale; pertanto, in mancanza di un regolamento condominiale di tipo contrattuale che vieti al singolo condomino di detenere animali nell'immobile di sua esclusiva proprietà, la legittimità di tale detenzione deve essere accertata alla luce dei criteri che presiedono la valutazione della tollerabilità delle immissioni.( Trib. Piacenza, 10/04/1990)

Ancora “In caso di regolamento condominiale che vieti tassativamente di recare disturbo ai vicini con rumori di qualsiasi natura, il continuo abbaiare di tre cani pastore ed il suono di una batteria configurano sia la lesione di tale norma regolamentare, che la violazione dell'art. 844 c. c. (che vieta le immissioni di rumori che superino la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi).( Trib. Milano, 28/05/1990)

Fonte: Avv. Luigi Modaffari su Condominioweb 

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