mercoledì 31 marzo 2010

Assicurazione condominiale.


Ogni condominio, solitamente, è dotato di un’assicurazione per coprire i danni che possono essere causati dall’immobile condominiale e dai suoi impianti.

Si è detto solitamente poiché la legge non impone alcun obbligo in merito.
Vale quindi la pena domandarsi:
-Chi può decidere la sottoscrizione di un contratto?
-Quali sono i rischi che una polizza copre?
-Chi paga la spesa e come dovrà essere ripartita?

La competenza, a decidere la stipula del contratto di assicurazione, è posta in capo all’assemblea.
Salvo particolari disposizioni contenute nel regolamento di condominio che conferiscano all’amministratore questo potere, infatti, la giurisprudenza ha avuto modo di sottolineare che il rappresentante dei condomini non è legittimato a concludere il contratto d’assicurazione del fabbricato se non abbia ricevuto la autorizzazione da una deliberazione dell’assemblea dei partecipanti alla comunione. A questa conclusione deve pervenirsi per la decisiva ed assorbente considerazione che la disposizione dell’art. 1130 c.c., comma 4 obbligando l’amministratore (l’amministratore deve compiere) ad eseguire gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio, ha inteso chiaramente riferirsi ai soli atti materiali (riparazioni di muri portanti, di tetti e lastrici) e giudiziali (azioni contro comportamenti illeciti posti in essere da terzi) necessari per la salvaguardia dell’integrità dell’immobile, tra i quali non può farsi rientrare il contratto d’assicurazione, perché questo non ha gli scopi conservativi ai quali si riferisce la norma dell’art. 1130 c.c., ma ha come suo unico e diverso fine quello di evitare pregiudizi economici ai proprietari dell’edificio danneggiato (così Cass. 3 aprile 2007 n. 8233).

In sostanza, dunque, l’amministratore di condominio, quale legale rappresentante di condomini in relazione alle parti comuni dello stabile, avrà il potere di sottoscrivere il contratto di assicurazione solo se autorizzato dall’assemblea.
Si tratterà in questo caso di un potere-dovere in quanto, per espressa previsione di legge (art. 1130, n. 1, c.c.), l’amministratore è tenuto a dare esecuzione alle deliberazioni assembleari.
Chiarito ciò è consequenziale domandarsi: con quali maggioranze l’assemblea può deliberare, legittimamente, che il condominio debba dotarsi di un’assicurazione?
In assenza di precise disposizioni legislative in materia, è opinione comune che sia sufficiente la maggioranza prevista per gli interventi ordinari e quindi, in seconda convocazione, un terzo dei partecipanti al condominio ed un terzo dei millesimi.

Non esiste un contenuto minimo imposto dalla legge per questo genere di contratti di assicurazione.
Solitamente la polizza base comprende i rischi per incendio e distruzione delle parti comuni.
Ad ogni modo quella del contenuto della polizza sarà materia di discussione per l’assemblea in relazione alle necessità di ogni singola compagine condominiale.

E’ sempre consigliabile far fare più preventivi differenziati non solo per compagnia ma anche per tipo copertura per avere un quadro della situazione completo.
La spesa che dovrà essere affrontata, il così detto premio assicurativo, è un costo che, salvo diversa convenzione, grava sempre sul proprietario dell’unità immobiliare.
Tra i vari condomini, poi, in assenza di specifica pattuizione sul punto, il costo dovrà essere ripartito sulla
base di millesimi di proprietà trattandosi di spesa rientrante tra quelle indicate dall’art. 1123 c.c.

Fonte: Avv. Alessandro Gallucci su Lavorincasa

martedì 30 marzo 2010

Risparmio energetico in condominio, basta la maggioranza ridotta.


A oltre 18 anni dal varo della prima legge organica sul risparmio energetico (10/91), oggi finalmente si hanno le idee un po' più chiare a proposito delle maggioranze "speciali" previste per gli interventi di efficienza energetica in condominio (commi 2 e 5 dell'articolo 26 della legge). L'ultima parola in proposito l'ha detta la legge 99 del 23 luglio scorso (al comma 22 dell'articolo 27) integrando il comma 2 (dopo il restyling portato dal Dlgs 311/2006) che ora così recita: «Per gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico e all'utilizzazione delle fonti di energia di cui all'articolo 1, individuati attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato, le pertinenti decisioni condominiali sono valide se adottate con la maggioranza semplice delle quote millesimali rappresentate dagli intervenuti in assemblea».

L'aggiunta portata dalla legge 99/2009 è quella delle ultime parole («rappresentate dagli intervenuti in assemblea»). La nuova norma ha fatto piazza pulita di tutte le interpretazioni precedenti, di dottrina e giurisprudenza, inventando una nuova maggioranza condominiale, non contenuta nel Codice civile: quella "semplice" dei millesimi degli intervenuti in assemblea. In altre parole non contano i condomini favorevoli all'intervento, bensì solo i loro millesimi: devono essere più di quelli dei condomini che votano contro, sommati con eventuali astenuti (la giurisprudenza ha chiarito che contano come contrari).

Naturalmente l'assemblea deve essere di per sé valida. Devono cioè essere presenti di persona o per delega almeno un terzo dei condomini che possiedano un terzo dei millesimi. Queste sono infatti le maggioranze necessarie per la seconda convocazione (le assemblee in prima sono casi rarissimi). Fatti alcuni elementari calcoli, si può dire che una decisione di risparmio energetico potrebbe in teoria vedere il voto positivo dei condomini che possiedono appena 167,7 quote su 1.000, se all'assemblea partecipano solo un terzo dei condomini che possiedono solo un terzo dei millesimi. Va aggiunto che, per giurisprudenza di Cassazione, anche una decisione presa senza le necessarie maggioranze è annullabile solo se impugnata in giudizio entro 30 giorni da quando se ne ha avuta conoscenza: trascorso questo periodo, diventa valida.

Ci si può chiedere: ma quali interventi sono da considerare «volti al contenimento del consumo energetico»? Prima che intervenisse il Dlgs 311/2006, modificando il comma 2, si disponeva di un elenco abbastanza preciso delle opere ammesse, contenuto sempre nella legge 10/91 (articolo 8) ed espressamente richiamato nel comma 2. Ora non più. Ci si limita ad affermare due cose. La prima è che sono comprese tutte le opere che coinvolgono fonti rinnovabili di energia (sole, vento, idroelettrico, geotermico, biomasse). La seconda è che può andar bene qualsiasi intervento programmabile, se porta a un risparmio attestato da una certificazione energetica o una diagnosi energetica. A patto che, naturalmente, si seguano alla lettera le prescrizioni del Dpr 59/2009, che impone certi parametri di legge per gli interventi sugli impianti di riscaldamento. Per fare qualche esempio, certi rendimenti minimi sia per la caldaia sia per le nuove pompe di calore elettriche o a gas (quando li si sostituisce) nonché sonde di rilevamento della temperatura all'esterno dell'edificio per tarare quella interna.

Alle condizioni previste dalle norme tecniche, sono agevolate non solo la ristrutturazione di impianti di riscaldamento, ma anche quella di impianti di condizionamento estivo e di produzione di acqua calda sanitaria. Via libera anche alle opere di coibentazione degli edifici (per esempio del tetto o anche dei muri, con "cappotti termici"). Potrebbe forse essere consentita a maggioranze ridotte pure la conversione dal gasolio al metano, se non altro perché si tratta di un combustibile meno inquinante che allunga il ciclo di vita della caldaia e "sporca" meno camini e canne fumarie. Ciò porta, sul lungo periodo, al miglioramento del rendimento.

Resta incerta, invece, la tesi che le opere con maggioranze condominiali ristrette possano riguardare il risparmio idrico, che pure è stato agevolato dalla Finanziaria 2009 e dalle norme di molte regioni. Infatti la raccolta, il filtraggio e l'erogazione delle acque piovane non hanno prestazioni attualmente attestabili con una certificazione energetica (che è richiesta dal comma 2) e prevedono dispositivi (ad esempio pompe) che fanno aumentare anziché diminuire i consumi di energia propriamente detti.

I QUORUM

Risparmio energetico

Per deliberare interventi diretti al risparmio energetico, purché individuati con una certificazione energetica o una diagnosi energetica, basta la maggioranza dei millesimi degli intervenuti in assemblea (articolo 26, comma 2, legge 10/1991). Il Dpr 59/2009 scoraggia la trasformazione dell'impianto negli edifici residenziali con più di quattro appartamenti (e in quelli più piccoli se la potenza nominale è maggiore o uguale di 100 kW) a meno che sia inevitabile per cause tecniche o di forza maggiore.
Termoregolazione e contabilizzazione del calore

Per l'installazione di dispositivi di termoregolazione e contabilizzazione del calore, l'assemblea condominiale decide a maggioranza ordinaria in deroga agli articoli 1120 e 1136 del Codice civile (articolo 26, comma 5, legge 10/1991). In questo caso, non serve una certificazione o una diagnosi energetica. Da notare che l'adozione della centralina di termoregolazione programmabile è resa obbligatoria dal Dpr 59/2009 in caso di ristrutturazione integrale dell'impianto centralizzato.

Fonte: Silvio Rezzonico e Giovanni Tucci de Il Sole 24 Ore

lunedì 29 marzo 2010

Sono nulle le delibere condominiali approvate a maggioranza che modificano i criteri di ripartizione delle spese comuni.


Corte di cassazione, Sez. II Civ., Sentenza 19 marzo 2010 n. 6714.

Ricorra la nullità della delibera condominiale quando l'assemblea del condominio proceda a una modificazione dei criteri di riparto non in via definitiva ma soltanto contingente e riferita a spese straordinarie: l'assemblea in mancanza di un accordo unamine dei condomini non ha il potere di stabilire o modificare i criteri di riparto delle spese in violazione delle prescrizioni stabilite dall'art. 1123 cod. civ., secondo cui i contributi devono essere corrisposti dai condomini in base alle tabelle millesimali, atteso che tale determinazione non rientra nelle attribuzioni conferite all'assemblea dall'art. 1135 cod. civ.

 Si configura, invece, l'annullabilità della delibera quando l'assemblea, senza adottare alcuna decisione in merito ai criteri da seguire, si sia limitata a ripartire le spese in violazione delle disposizioni di cui all'art. 1123 ccod. civ..

Fonte: Condominioweb

domenica 28 marzo 2010

" Il nostro condominio " risponde.


Quesito: ho inviato una lettera raccomandata all'amministratore per comunicargli il distacco senza oneri del mio attico dal riscaldamento centralizzato. Sto realizzando un impianto autonomo. E' fondata giuridicamente la mia condotta?

"Il nostro condominio" risponde: in una recente sentenza della Corte di Cassazione n. 7518/2006 si ribadisce, l'obbligo di pagamento delle spese per la conservazione dell'impianto, ( ai sensi dell'articolo 1118 del Codice civile: il condomino non può rinunziare alla proprietà dei beni comuni per sottrarsi al contributo nelle spese per la conservazione ) mentre la partecipazione alle spese di gestione è dovuta se e nei limiti in cui il suo distacco non si risolve in una diminuzione degli oneri del servizio di cui continuano a godere gli altri condomini secondo un principio ormai consolidato di possibile rinuncia al servizio comune. Di norma viene richiesta al condomino distaccato una percentuale tra il 10% ed il 30% da deliberare in sede assembleare.

venerdì 26 marzo 2010

Condominio: portone da antico ad automatico.


Per la sostituzione del sistema di apertura manuale del portone con uno automatizzato è richiesto il voto favorevole della metà più uno degli intervenuti in assemblea, in rappresentanza di almeno 500 millesimi ( un terzo dei condomini in rappresentanza di almeno 334 millesimi in seconda convocazione ).

Fonte: Dott. Giuseppe Spoto su Casa-Il Condominio de Il Messaggero

giovedì 25 marzo 2010

Condominio: se la terrazza a livello copre in parte altri locali.


Le spese necessarie a conservare la funzione di copertura della terrazza a livello si ripartiscono ai sensi dell'articolo 1126, codice civile ( Cassazione n. 15389/00 ).

Quindi un terzo sarà a carico del condomino che ne ha l'uso esclusivo e i restanti 2/3 saranno a carico degli altri condomini della parte dell'edificio che risulta coperta dalla terrazza in questione, mentre per la parte che non copre altri locali la spesa sarà interamente a carico del proprietario della terrazza.

Le spese di pavimentazione della terra a livello, di rifacimento dei parapetti e simili, invece, spettano esclusivamente al condomino proprietario esclusivo, in quanto essenziali non alla copertura, bensì alla praticabilità della terrazza stessa. ( Cassazione n. 2726/02; n. 11029/03 ).

Fonte: Gabriele De Paola su " L'esperto risponde " de Il Sole 24Ore 

mercoledì 24 marzo 2010

Il dissenso dei condomini rispetto alle liti.

Nell’ambito di un condominio, tanto che si parli di liti attive, tanto che si faccia riferimento a liti passive, può accadere che non tutti i comproprietari si trovino d’accordo sulla necessità d’iniziare una causa o di resistervi.
Si occupa della vicenda l’art. 1132 c.c., rubricato per l’appunto Dissenso dei condomini rispetto alle liti.

L’articolo in questione si compone di tre commi che recitano:
Qualora l’assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere a una domanda, il condomino dissenziente, con atto notificato all’amministratore, può separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza. L’atto deve essere notificato entro trenta giorni da quello in cui il condomino ha avuto notizia della deliberazione.

Il condomino dissenziente ha diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa.
Se l’esito della lite è stato favorevole al condominio, il condomino dissenziente che ne abbia tratto vantaggio è tenuto a concorrere nelle spese del giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla parte soccombente.
Una premessa è obbligatoria: il campo di applicazione dell’articolo in esame è limitato alle liti che rientrano nell’ambito delle competenze dell’assemblea. In sostanza il condomino non può dissociarsi da quelle azioni che mirano al recuperare il credito dal condomino moroso.

Cerchiamo, allora, con l’ausilio di un esempio pratico, di capire meglio come si applica la norma e, di conseguenza, cosa debba fare chi non vuole partecipare ad una controversia. Poniamo il caso che sorgano contestazioni circa l’effettuazione di alcuni lavori di ristrutturazione.
Non riuscendo a risolvere la questione bonariamente è necessario prendere una decisione sul da farsi.
L’amministratore convoca l’assemblea che, con le maggioranze previste dalla legge (art. 1136, quarto comma, c.c. ossia maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi), decide di agire in giudizio.
Non tutti i condomini sono d’accordo con tale scelta e decidono di non aderire all’iniziativa giudiziaria contro l’impresa appalatrice. Il loro dissenso, quindi, potrà essere espresso tramite una comunicazione da notificare all’amministratore entro 30 giorni dalla decisione di resistere in giudizio.

Per gli assenti questo termine decorre dalla comunicazione dello svolgimento dell’assemblea.
Dei dubbi sono stati sollevati in relazione al significato da dare al termine notificare.
Alcune sentenze ritengono che con tale parola si sia inteso indicare la notifica fatta a mezzo di ufficiale giudiziario. Altre tesi propendono per un’interpretazione più ampia del vocabolo, affermando che s’intenda più semplicemente portare a conoscenza in modo certo, tanto da ritenere sufficiente la comunicazione fatta in assemblea.

Una volta fatto ciò il dissenziente rispetto alle liti, laddove sia costretto a pagare una somma alla controparte, avrà diritto di rivalsa nei confronti del condominio (art. 1132, secondo comma, c.c.).
Inoltre, egli beneficerà degli effetti positivi nel caso di vittoria di una controversia (si pensi alla sentenza che impone all’impresa di completare un’opera ecc.) e sarà tenuto a contribuire alle spese legali solo se non sia stato possibile recuperarle dalla controparte (ad esempio perché al termine del giudizio si è avuta una compensazione delle spese o perché la controparte non è solvibile, art. 1132, terzo comma, c.c.).

Fonte: Avv. Alessandro Gallucci su Lavorincasa

martedì 23 marzo 2010

Chi acquista un appartamento in condominio risponde delle spese insolute solo per l'anno precedente e quello in corso.


Tribunale di Torino Sez. III civile, sentenza 19 novembre 2009, n. 7873.

Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.

Nel senso che l'obbligo ivi previsto concerne unicamente l'esercizio in corso e quello precedente, di conseguenza sono escluse le spese degli esercizi precedenti, il cui pagamento può essere richiesto esclusivamente al precedente proprietario dell’unità immobiliare.

Il tribunate di Torino, con la sentenza n.7873/2009 , ha ritenuto corretta la giurisprudenza affermante che “non è ammessa un’applicazione estensiva dell’art. 63 disp.att. c.c., il quale dispone che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente” e ha condiviso la linea della Corte di Cassazione: “la responsabilità solidale dell’acquirente per il pagamento dei contributi dovuti al condominio dal venditore è limitata al biennio precedente all’acquisto, trovando applicazione l’art. 63, secondo comma, disp. att. cod. civ., e non già l’art. 1104 cod. civ., atteso che, giusta il disposto di cui all’art. 1139 cod. civ., la disciplina dettata in tema di comunione si applica al condominio solamente in mancanza di norme che specificamente lo regolano".

lunedì 22 marzo 2010

Obbligatorietà della conciliazione per le controversie condominiali.


Mediazione civile: la riforma pubblicata in Gazzetta Ufficiale - Decreto legislativo 04.03.2010 n° 28 , G.U. 05.03.2010.

Sulla Gazzetta Ufficiale del 5 marzo scorso è stato pubblicato il Decreto Legislativo 4 marzo 2010 n. 28, con cui si disciplina la "mediazione finalizzata alla conciliazione delle controversie civili e commerciali".

Tale normativa dispone che l'esperimento del procedimento di mediazione sia condizione di procedibilità per molte tipologie di controversie, tra cui quelle in materia di condominio: “Chi intende esercitare in giudizio un'azione relativa ad una controversia in materia di condominio, diritti reali, divisione, successioni ereditarie, patti di famiglia, locazione, comodato, affitto di aziende, risarcimento del danno derivante dalla circolazione di veicoli e natanti, da responsabilita' medica e da diffamazione con il mezzo della stampa o con altro mezzo di pubblicita', contratti assicurativi, bancari e finanziari, e' tenuto preliminarmente a esperire il procedimento di mediazione ai sensi del presente decreto......” (art. 5 ).

Per le materie previste dal citato articolo 5, e dunque anche per le controversie condominiali, il decreto prevede che l'obbligatorietà dell' esperimento della preventiva conciliazione entrerà in vigore decorsi dodici mesi dalla data di entrata in vigore del decreto, (cfr. art. 24).

Sono stati previsti, essenzialmente, tre tipi di mediazione: 1) facoltativa, quando viene liberamente scelta dalle parti; 2) obbligatoria nelle materie di cui all'art. 5 (che entrerà in vigore decorsi dodici mesi dalla data di entrata in vigore del decreto, ex art. 24), quando è imposta dalla legge; il procedimento di mediazione deve essere esperito, a pena di improcedibilità (da eccepire nel primo atto difensivo dal convenuto, oppure dal giudice non oltre la prima udienza), nei casi di controversie relative a: • condominio; • diritti reali; • divisione; • successioni ereditarie; • patti di famiglia; • locazione; • comodato; • affitto di azienda; • risarcimento del danno derivante da responsabilità medica; • risarcimento del danno derivante da diffamazione con il mezzo della stampa o altro mezzo di pubblicità; • contratti assicurativi, bancari e finanziari; 3) giudiziale, quando è il giudice ad invitare le parte ad intraprendere un percorso di mediazione (con ordinanza); l’invito potrà essere fatto in qualunque momento, purchè prima dell’udienza di precisazione delle conclusioni ovvero, quando tale udienza non è prevista, prima della discussione della causa.

Chiunque può accedere alla mediazione, purchè si pongano questioni inerenti diritti disponibili, non sono previste formalità particolari ed è possibile utilizzare anche modalità telematiche. E’ sufficiente presentare un’istanza presso l’organismo competente, indicando: l’organismo; le parti; l’oggetto; le ragioni della pretesa. Tutti gli atti, documenti e provvedimenti relativi al procedimento di mediazione sono esenti dall’imposta di bollo e da ogni altra spesa, tassa o diritto di qualsiasi specie e natura, ex art. 17.

E' previsto l' obbligo per l’avvocato di informare l’assistito in modo chiaro e per iscritto, nel primo colloquio, della possibilità di avvalersi del procedimento di mediazione; il documento così formato e sottoscritto dal cliente dovrà essere allegato all’atto introduttivo nell’eventuale giudizio; diversamente, sarà il giudice ad informare la parte della facoltà di intraprendere un procedimento di mediazione.

Gli organismi deputati alla conciliazione saranno enti pubblici, che diano garanzia di serietà ed efficienza, iscritti in un registro. Sarà istituito presso il Ministero di Giustizia l'albo dei formatori per la mediazione.

La nuova normativa non deve creare immediate preoccupazioni di procedibilità in quanto c'è sostanzialmente ancora un anno di tempo per approfondire ogni questione.

Fonte: Relatore Avv. Paola Carloni su Anaci

domenica 21 marzo 2010

" Il nostro condominio " risponde.


Quesito: alcuni giorni orsono si è svolta l’annuale assemblea alla quale partecipo da circa dieci anni, purtroppo nell’ultima avevo un’importante riunione di lavoro per cui mi sono precipitato in assemblea ho depositato la mia firma, e non avendo il tempo per potere assistere alla discussione dei tre punti all’ODG ho esercitato la mia volontà di voto dinnazi a tutti, purtroppo l’amministratore mi ha riferito che non poteva prendere in considerazione il mio voto, eppure sul registro ci sono le mie firme la mia domanda è : può lo stesso non tenere conto della mia volontà? Può lo stesso deliberare all’unanimità i provvedimenti all’odg ? e come devo comportarmi in taluni casi?

" Il nostro condominio " risponde: sul verbale di assemblea deve essere annotato chi entra e chi esce, appunto per verificare se le delibere adottate hanno il quorum previsto.
Nella fattispecie l'amministratore non ha preso in considerazione la Sua volontà di voto come da sentenza della Corte di Cassazione Sezione 2 Civile; Sentenza 13.02.1999, n. 1208. “In tema di condominio di edifici, ai fini del calcolo delle maggioranze prescritte dall`articolo 1136 Codice Civile per l`approvazione delle delibere assembleari, non si puo` tenere conto della adesione espressa dal condomino, che si sia allontanato prima della votazione dichiarando di accettare le decisione della maggioranza, perche` solo il momento della votazione determina la fusione delle volonta` dei singoli condomini creativa dell`atto collegiale. Ne` la eventuale conferma della adesione alla deliberazione, data dal condomino successivamente alla adozione della stessa, puo` valere, nella predetta ipotesi, come sanatoria della eventuale invalidita` della delibera, dovuta al venir meno, per le predette ragioni, del richiesto " quorum deliberativo ", potendo, se mai, tale conferma avere solo il valore di rinuncia a dedurre la invalidita`, senza che sia, peraltro, preclusa agli altri condomini la possibilita` di impugnazione
Pertanto al momento della votazione dei tre punti dell'ODG Lei era assente e come tale deve risultare dal verbale di assemblea. E' Sua facoltà qualora lo ritenga utile impugnare, nei temini di legge, le delibere approvate.

venerdì 19 marzo 2010

Amministratore di condominio: così la conferma.


Il Tribunale di Roma ( sentenza n. 10701 del 15/5/2009 ) ha ritenuto sufficiente la maggioranza prevista dal terzo comma dell'articolo 1136 del Codice civile ( un terzo dei partecipanti al condominio in rappresentanza di almeno 334 millesimi ), motivando col fatto che la conferma dell'amministratore in carica è fattispecie diversa da quella della nomina e della revoca. 

Fonte: Avv. Germano Palmieri de Corriereconomia

giovedì 18 marzo 2010

Caloriferi: la piombatura non equivale al distacco.


Il condomino per effettuare validamente il distacco dal riscaldamento centralizzato deve fornire la prova che dal distacco non derivano nè un aggravio di gestione nè uno squilibrio termico.

A queste condizioni il condomino è esonerato soltanto dall'obbligo del pagamento delle spese occorrenti per l'uso dell'impianto, se il contrario non risulti dal regolamento condominiale.

Mentre continuerà a pagare le spese per la conservazione dell'impianto ( Cassazione civile 29 marzo 2007 n. 7708 e Cassazione civile 24 luglio 2007 n. 16365 ).

Il distacco deve, dunque essere, effettuato nel rispetto delle predette modalità stabilite dalla legge e dalla giurisprudenza. Posto ciò, la semplice piombatura dei termosifoni e la relativa dichiarazione dell'ingegnere termotecnico non appaiono sufficienti.

Fonte: " L'esperto risponde " de Il Sole 24 Ore

mercoledì 17 marzo 2010

Lavori straordinari in condominio.


Un’interessante sentenza del Tribunale di Salerno ci permette di approfondire più da vicino il tema, sempre dibattuto, dei lavori straordinari in condominio.
Chi sceglie la ditta, tra amministratore o assemblea ed in quest’ultimo caso con quali maggioranze?

Partiamo, innanzitutto, da una distinzione.
Lavori ordinari e lavori straordinari: il codice civile non ne dà una definizione.
I primi sono quelli che si rendono necessari a causa del normale uso delle cose comuni.
Si pensi alla necessità di riparare la serratura rotta del portone.

In questi casi, ci dice il Tribunale campano, si verte nel campo della manutenzione ordinaria pertanto l’ordine di esecuzione dei lavori “rientra tra le attribuzioni dell'amministratore, e quindi non richiede l'apposita preventiva deliberazione dell'assemblea dei condomini” (Trib. di Salerno 4 gennaio 2010).
In sostanza, ricevuta la segnalazione di un qualsiasi guasto, simile a quello portato nell’esempio, l’amministratore potrà contattare la ditta che ritiene più adatta a fare eseguire i lavori.
Sarà una sua scelta quella di anticipare le somme necessarie oppure farne richiesta ai condomini.

Diverso è il caso dei lavori di manutenzione straordinaria.
S’immagini che a seguito di forti piogge si renda necessario rifare il tetto comune.

In questi casi sono due le possibilità:
a)se vi è urgenza l’amministratore potrà, ex art. 1135, secondo comma, c.c. far eseguire dei lavori per poi vedersi ratificato l’operato dall’assemblea;
b) com’è prassi, convocare i condomini affinché siano gli stessi, fin dal principio, a prendere tutte le decisioni più adatte.

In tutte quelle circostanze in cui si devono effettuare dei lavori straordinari di notevole entità l’assemblea dovrà approvarli (o ratificarli) con la maggioranza degli intervenuti alla riunione che rappresentino almeno 500 millesimi (vedi Trib. di Salerno 4 gennaio 2010).
Quale dovrà essere il contenuto della deliberazione in relazione ai lavori?

La deliberazione dovrà determinare l’oggetto del contratto (quindi lavori da realizzarsi e prezzo degli stessi), nonché dovrà precisare la scelta della ditta affidataria (vedi Trib. di Salerno 4 gennaio 2010).

Una delibera di affidamento dei lavori può essere impugnata per vizi attinenti a profili formali (es. mancato raggiungimento dei quorum o per omessa convocazione di un condomino) ma in nessun caso si potrà contestare la scelta di una ditta. Questa è materia di esclusiva competenza dell’assemblea e come tale sottratta al sindacato dei giudici (vedi Trib. di Salerno 4 gennaio 2010).

Se successivamente si dovesse scegliere di cambiare la ditta, questa decisione dovrà essere presa, nuovamente, dall’assemblea e per essere valida necessiterà, quantomeno, della stessa maggioranza con la quale, inizialmente, era stata scelta la prima impresa.

Una deliberazione adottata con quorum inferiori sarà annullabile (vedi Trib. di Salerno 4 gennaio 2010).
Per far valere tale causa d’invalidità sarà necessario impugnare la decisione assembleare nei termini indicati dall’art. 1137 c.c.,quindi: 30 giorni dalla decisione per i dissenzienti e trenta giorni dalla comunicazione della stessa per gli assenti.

Fonte: Avv. Alessandro Gallucci su Civile.it

martedì 16 marzo 2010

La rappresentanza dell'amministratore di condominio non è assimilabile a quella legale.


Cass. Civile, Sez. II, sentenza del 15 febbraio 2010 n. 3464.

L'amministratore ha la rappresentanza volontaria del condominio, come e' confermato dal fatto che la nomina dell'amministratore è frutto di una delibera assembleare, e che, oltre che nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'art. 1130 c.c. l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti anche nei limiti dei maggiori poteri conferiti dal regolamento di condominio o dall'assemblea (art. 1131 c.c., comma 1);

Invece nella rappresentanza legale la fonte, il contenuto ed i limiti dei poteri del rappresentante discendono direttamente dalla legge. Da tale inquadramento deriva la conseguenza che l'amministratore di condominio cessato dalla carica non e' legittimato ad impugnare la sentenza - resa nella causa cui egli abbia partecipato in rappresentanza del condominio stesso - pronunciata successivamente a tale cessazione, accompagnata da revoca espressa del precedente mandato (Cass. 16.4.1994 n. 3607), potendo continuare ad esercitare i suoi poteri fino a che non sia validamente sostituito con la nomina di altro amministratore da parte dell'assemblea dei condomini.

Conseguentemente nella fattispecie, in presenza di una delibera assembleare avente ad oggetto la nomina di un nuovo amministratore in sostituzione dell'amministratore dimissionario, quest'ultimo non aveva da allora nessun potere rappresentativo del Condominio, ivi compresa la rappresentanza processuale disciplinata dall'art. 1131 c.c.; di qui quindi l'inammissibilita' dell'appello proposto avverso la sentenza di primo grado.

lunedì 15 marzo 2010

Accessibili dai condomini i contributi del portiere.

Parere del 3.11.2009 della Commissione per l'accesso ai documenti amministrativi - Versamenti trasparenti nei condomini.

Il singolo condomino può recarsi all'INPS e chiedere legittimamente un'attestazione sull'effettivo versamento dei contributi previdenziali che l'amministratore dello stabile ha effettuato in favore del portiere.

E' pacifico, infatti, un interesse evidente di ciascun condomino alla regolare gestione del condominio. Lo ha affermato la Commissione per l'accesso ai documenti amministrativi, nel testo di un parere reso noto di recente, rafforzando un indirizzo che vede nell'amministratore l'esecutore di poteri di mera gestione che in nessun modo possono influire sui diritti che derivano, ex lege, ai singoli condomini i quali hanno tutto il diritto a conoscere le questioni che coinvolgono il loro stabile.

Soprattutto, il quadro dei rapporti tra l'amministratore e i condomini è quello che questi ultimi, in qualità di mandanti, hanno poteri di controllo e di vigilanza che non sono in contraddizione con gli effetti del rapporto di amministrazione, in quanto l'amministratore detiene registri e documenti contabili relativi alla gestione che riguardano gli stessi condomini, i quali sono in definitiva, i proprietari delle cose amministrate. Pertanto, è chiaro che sulla base della ridefinizione del rapporto tra amministratore e condomini, ne deriva «la logica conseguenza» che è pieno diritto di questi ultimi prendere visione degli atti di gestione del condominio senza la necessità che i condomini specifichino la ragione di tale richiesta e purché ciò non si traduca in un intralcio all'amministrazione (ovviamente si addosseranno gli eventuali costi inerenti l'accesso agli atti).

Nel caso in cui l'amministratore si opponesse all'esibizione, questi ha l'onere di dimostrare che il condomino richiedente non ha alcun interesse alla visione del documento richiesto, ovvero sussistano motivi «futili, inconsistenti e contrari alla correttezza». Ora, si tratta di verificare se anche le obbligazioni in materia previdenziale possono rientrare nel diritto di accesso agli atti, soprattutto nel caso in cui un'eventuale omissione potrà portare a conseguenze sanzionatorie per tutti gli inquilini dello stabile.

Se un singolo condomino vuole vederci chiaro sul versamento dei contributi previdenziali a favore del portiere dello stabile, pertanto, se non è soddisfatto dei documenti che l'amministratore vorrà sottoporgli, potrà anche andare direttamente all'istituto previdenziale e prendere visione dei documenti. La Commissione, infatti, ha ritenuto evidente l'interesse che ogni condomino ha “alla regolare gestione del condomino e, pertanto, l'interessato “ha titolo ad ottenere il documento richiesto”.

Si precisa, però, che l'istituto previdenziale, non essendo tenuto ad effettuare alcuna elaborazione dei dati in proprio possesso, potrà consegnare solo la copia dell'atto che attesta l'avvenuto versamento dei contributi previdenziali, fermo restando, “in un quadro di moderna collaborazione con gli amministrati”, che lo stesso istituto possa rilasciare una vera e propria attestazione di regolarità della posizione previdenziale del soggetto inserito come portiere dello stabile.

Fonte: Relatore Di Antonio G. Paladino - ItaliaOggi su Anaci Roma

domenica 14 marzo 2010

" Il nostro condominio " risponde.

Quesito: Da un giardino di proprietà esclusiva di un condomino,si sono verificate delle infiltrazioni che hanno intaccato i garage e le cantine sottostanti. e’ stato riscontrato che il problema e’ dovuto allo scollamento della guaina catramata che doveva isolare.  Le spese possono essere attribuite solamente al proprietario del giardino? Perché io che vivo al piano primo devo partecipare alle spese?
Inoltre vorrei sapere se l' amministratore aveva facoltà di chiamare delle persone per lo svolgimento dei lavori senza aver prima avvisato tutti del problema o se avrebbe dovuto avvisare tutti i condomini e presentare un preventivo spese con relative partizioni e se la decisione se fare i lavori oppure no, doveva essere fatta per maggioranza millesimale oppure se poteva fare tutto di testa sua senza interpellare nessuno come lui ha fatto tra l'altro.

" Il nostro condominioo " risponde: le spese di manutenzione per le infiltrazioni provenienti da un giardino di proprietà esclusiva ma che funge da copertura per i garage e le cantine sottostanti vanno ripartite ai sensi dell'art. 1126 del c.c. ossia un terzo al proprietario del giardino e due terzi fra i proprietari dei garage e delle cantine. Se l'intervento di manutenzione rivestiva carattere d'urgenza l'amministratore era legittimato ad affidare l'incarico ad una ditta senza autorizzazione assembleare fatto salvo poi far ratificare il suddetto intervento dalla prima assemblea possibile.Se invece si trattava di un normale intervento di manutenzione, prima di procedere all'affidamento dell'appalto, l'amministratore doveva convocare l'assemblea ed attenersi alla relativa delibera. La spesa per la rimozione di tutto quello che c'e nel giardino deve essere sostenuta dal proprietario esclusivo dello stesso. Come recita una sentenza del Tribunale di Milano del 6 dicembre 2003 " restano a completo carico del proprietario esclusivo le spese necessarie allo spostamento ed al riposizionamento di piante e oggetti vari presenti sul terrazzo di proprietà esclusiva, anche se tale spostamento si è reso necessario per procedere alla ristrutturazione della stessa ".

venerdì 12 marzo 2010

Indagine Fido lasciato solo provoca 60mila liti l’anno.


Ore e ore ad abbaiare per la disperazione dei condomini e dei vicini di casa: i cani lasciati soli per troppe ore al giorno o costretti a vivere a catena o in spazi domestici angusti rispetto alla loro taglia si sentono soli e disagiati e molto spesso «esternano» questi sentimenti abbaiando per molte ore al giorno, scatenando circa 60.000 liti di condominio all’anno e almeno 20.000 richieste di consulenza in seguito a liti condominiali, che complessivamente rappresentano il 74% del totale delle 27.000 consulenze date dal Tribunale degli Animali Aidaa nel corso del 2009 per vicende che hanno come protagonisti i cani in condominio.

Fonte: Redazione de Il Giornale

giovedì 11 marzo 2010

Condominio, la riforma non copre la «cassa».


È stata una revisione pesante. Il nuovo testo unificato del Ddl di riforma del condominio, che ha ripreso il suo iter al Senato il 24 febbraio u.s., ha perso la fideiussione dell'amministratore, ma ha guadagnato in semplicità e chiarezza.

«Abbiamo buone possibilità di ottenere la sede deliberante», commenta Franco Mugnai, relatore del provvedimento in commissione Giustizia. Questo vorrebbe dire votare il Ddl in commissione e farlo andare alla Camera in poche settimane. Anche se, in realtà, qualche ostacolo sta sorgendo all'interno del gruppo Pd, che sembra più sensibile alla proposta di inserire nel Ddl il principio della personalità giuridica del condominio. Ipotesi che non convince Mugnai: «Pensiamo a cosa succederebbe con i debiti condominiali: i creditori cosa potrebbero pignorare? I beni comuni come l'androne o il giardino?».

Al convegno organizzato venerdì 26 febbraio u.s. a Milano da Harley & Dikkinson, il market place per amministratori condominiali, Michele Costantino, ordinario di diritto privato all'Università di Bari che sul testo della riforma ha lavorato molto, ha rincarato la dose: «Anche se la riforma non recepisce il principio della sentenza della Cassazione 9148/2008 che ha cancellato la solidarietà passiva, prevede tuttavia la preventiva escussione per i condòmini in regola con i pagamenti».

Sulle garanzie che l'amministratore dovrebbe offrire al condominio, la versione precedente del Ddl chiedeva di prestare una «idonea garanzia» per un importo pari alle spese annue condominiali. Un punto che aveva scatenato le polemiche dei professionisti e che adesso è sparito dal testo della riforma, lasciando però aperta la questione.

Per il presidente dell'Anaci, Pietro Membri, la soluzione sta a monte, nella selezione del professionista e nella sua formazione, tanto che l'associazione ha lanciato un percorso di qualità con certificazione, partecipazione periodica a corsi di aggiornamento specifici su temi attuali come il risparmio energetico, le norme sulla sicurezza e l'inquinamento acustico, con l'utilizzo di software per la gestione condominiale e l'attivazione di un call center dedicato attivo 24 ore su 24, grazie al quale l'amministratore potrà essere sempre rintracciabile. Ma tra le proposte che hanno interessato l'Anaci presto potrebbe diventare operativo anche un Fondo di garanzia per coprire eventuali ammanchi e irregolarità di cassa dell'amministratore.

Un progetto in questo senso è stato illustrato al convegno milanese, dove Fabio Sandrini dell'Anaci e Sergio Corbi di Veco corporate finance hanno spiegato il meccanismo che sarà veicolato da Harley & Dikkinson: il fondo, cui potranno aderire solo amministratori di condominio, raccoglierà le loro quote annuali e ne affiderà le gestioni a una Sgr. In caso di ammanchi attribuibili all'amministratore, il fondo interverrà per ripianarli, purché siano state seguite le regole di trasparenza nella contabilità dettate dal fondo stesso. Il fondo potrà anche agire in surroga per il recupero del credito del condominio, dopo che questo sarà stato risarcito.

I soci (gli amministratori) possono essere esclusi dal fondo (e i loro condomini dal risarcimento) in caso di scorretto comportamento gestionale. Mentre la gestione contabile – questa la novità principale – potrà essere verificata direttamente nello studio dell'amministratore dalla società di servizi cui sarà affidata la gestione. Il contributo sarà di 50 euro per ogni condominio fino a dieci unità, 100 tra le 11 e le 100 unità e 200 euro sopra questo tetto. Gli amministratori dovranno fornire al fondo i propri profili gestionali e ogni altra informazione relativa che sarà richiesta.

Il progetto del fondo è stato elaborato quando l'obbligo di prestare garanzia era previsto dal Ddl. Comunque, anche se sarà confermato il testo attuale, i condòmini dovrebbero riflettere bene sull'opportunità di avere un amministratore iscritto a questo fondo o ad altri analoghi.

L'eliminazione della garanzia non esaurisce le novità della nuova versione del Ddl (si vedano le schede a destra per i dettagli). Scompaiono anche il consiglio di condominio e la possibilità per l'assemblea di determinare le modalità con cui l'amministratore potrà prelevare le somme dal concorrente condominiale. È stata eliminata anche la possibilità di distacco dall'impianto centralizzato, in contrasto con le norme sul risparmio energetico.

Fonte: Cristiano Dell'Oste e Saverio Fossati de Il Sole 24 Ore

mercoledì 10 marzo 2010

Il divieto di tenere animali nel condominio.

Innanzitutto, solitamente, il regolamento condominiale prevede una o più clausole che vietano ai condomini di porre in essere attività tali da arrecare disturbo agli altri condomini, in genere nella parte dei “DIVIETI” del regolamento condominiale. Tali clausole, al giorno d'oggi, sono sempre più particolari e dettagliate ed, in tanti casi, specificano una serie di attività “vietate” proprio per tutelare la quiete degli altri condomini. Solitamente, poi, dette clausole sono predisposte dal costruttore ed i condomini, acquistando un appartamento nel condominio, ne accettano in toto il relativo contenuto e le relative prescrizioni. Di talchè, nel caso in cui sia posta in essere una attività vietata, gli altri condomini (anche singolarmente e senza l'appoggio dell'amministratore) hanno diritto a chiedere l'immediata cessazione dell'attività “molesta” ed il risarcimento del danno, se dimostrabile.

Riguardo alla clausola che del regolamento condominiale che vieta di tenere animali presso il proprio appartamento, nel caso in cui sia stata inserita nel regolamento condominiale predisposto dal costruttore o nel caso in cui tale clausola sia stata approvata da tutti condomini, questa è valida ed efficace contro tutti i condomini, senza limitazioni e senza distinguo.

Sul punto è chiara la Suprema Corte nel sostenere che “La compromissione del diritto di proprietà dei condomini può essere - per effetto di un regolamento contrattuale con il quale le parti sono libere di fissare i limiti che credono all'uso delle parti comuni dell'edificio e al diritto esclusivo del condomino - maggiore di quella stabilita dalla norma di cui all'art. 844 c.c. Deve, in particolare, escludersi che l'obbligo reciproco contenuto in un regolamento condominiale - e valido per tutti i condomini - di non tenere negli alloggi cani sia talmente limitativo del diritto di proprietà da poter essere paragonato al divieto, senza limiti di tempo per l'acquirente di un immobile e solo per lui, di utilizzazione dello stesso a fini commerciali. L'onere che i condomini hanno inteso, consensualmente, porre a loro carico - infatti - non soltanto non incide sul contenuto essenziale del diritto di proprietà, ma consiste in una semplice reciproca volontaria limitazione dell'utilizzazione del loro bene al fine di fruirne meglio, sotto altro profilo, il godimento.”( Cass. civ., 10/11/1998, n.11281)

In particolare, nell'ipotesi di violazione al suddetto divieto, il soggetto leso può esperire rimedi processuali sia contro il conduttore che contro il locatore. Infatti ” Nell'ipotesi di violazione del divieto contenuto nel regolamento contrattuale di destinare i singoli locali di proprietà esclusiva dell'edificio condominiale a determinati usi (nella specie detenzione di animali), il condominio può richiedere la cessazione della destinazione abusiva sia al conduttore che al proprietario locatore. Peraltro, nell'ipotesi di richiesta nei confronti del conduttore, si verifica una situazione di litisconsorzio necessario con il proprietario, che quindi deve partecipare al giudizio in cui si controverte in ordine all'esistenza e alla validità del regolamento (Cass. civ., Sez. II, 08/03/2006, n.4920)

Il condomino leso o l'amministratore può chiedere che gli animali possano essere allontanati con provvedimento d'urgenza, oltre al risarcimento del danno.

“Gli animali domestici possono essere allontanati anche con provvedimento d'urgenza che ne inibisca il ritorno laddove la loro presenza sia vietata non solo dal regolamento condominiale ma anche quando da essa derivino immissioni insalubri e intollerabili e un minore godimento delle parti comuni, soprattutto quando i cani in questione siano dichiarati potenzialmente pericolosi dal Ministero della Salute (nel caso, trattatasi di due cani pit-bull tenuti nella cantina sita al piano terra del condominio). (Trib. Salerno, 22/03/2004).

Ancora, “In presenza di norma regolamentare che faccia divieto assoluto di tenere animali, il giudice ben può - con provvedimento d'urgenza ex art. 700 c.p.c. - ordinare l'allontanamento dal condominio di due cani di razza pitt bull, da un condomino detenuti nel locale adibito a cantinola sito al piano terraneo dell'edifìcio, e ciò a prescindere dalla ricorrenza o meno degli estremi per la configurabilità di immissioni intollerabili ex art. 844 c.c. (per odori e rumori provocati dagli animali), stante la più intensa tutela contrattuale preordinata. ( Trib. (Ord.) Salerno, Sez. II, 22/03/2004)

D'altro canto, a parte l'ipotesi in cui dette clausole siano state predisposte dal costruttore ed i condomini, acquistando un appartamento nel condominio, ne abbiano accettato in toto il relativo contenuto e le relative prescrizioni, la stesse clausole che vietano di tenere animali, per essere efficaci nei confronti del singolo condomino, devono da questi essere specificatamente approvate.

Infatti, sul punto la Cassazione è pacifica nello statuire che “In tema di condominio di edifici il divieto di tenere negli appartamenti i comuni animali domestici non può essere contenuto negli ordinari regolamenti condominiali, approvati dalla maggioranza dei partecipanti, non potendo detti regolamenti importare limitazioni delle facoltà comprese nel diritto di proprietà dei condomini sulle porzioni del fabbricato appartenenti ad essi individualmente in esclusiva, sicché in difetto di un'approvazione unanime le disposizioni anzidette sono inefficaci anche con riguardo a quei condomini che abbiano concorso con il loro voto favorevole alla relativa approvazione, giacché le manifestazioni di voto in esame, non essendo confluite in un atto collettivo valido ed efficace, costituiscono atti unilaterali atipici, di per sé inidonei ai sensi dell'art. 1987 c.c. a vincolare i loro autori, nella mancanza di una specifica disposizione legislativa che ne preveda l'obbligatorietà.( Cass. civ., Sez. II, 04/12/1993, n.12028)

Ancora, “La detenzione di animali in un condominio, nell'ambito delle singole proprietà esclusive, può essere vietata solo se il proprietario dell'immobile si sia contrattualmente obbligato a non detenere animali nel proprio appartamento, non potendo altrimenti un regolamento condominiale di tipo non contrattuale, quand'anche approvato a maggioranza, stabilire limiti, costituenti oneri reali ovvero servitù a carico dei condomini relativamente alle loro proprietà esclusive, essendo la scelta di tenere o meno animali, nell'ambito della singola proprietà, estrinsecazione del diritto dominicale.( Trib. Piacenza, 10/04/2001; Trib. Piacenza, 10/04/1990)

D'altro canto, in base ad una pronuncia isolata e non attuale, anche nel caso di divieto regolamentare alla detenzione di animali, per incorrere nella violazione del regolamento condominiale sarebbe necessario che la collettività dei condomini subisca un concreto pregiudizio.

“Qualora una norma contenuta in un regolamento condominiale vieti la detenzione di animali che possano turbare la quiete o l'igiene della collettività, il semplice possesso di cani o di altri animali non è sufficiente a far incorrere i condomini in questo divieto, essendo necessario che si accerti effettivamente il pregiudizio causato alla collettività dei condomini sotto il profilo della quiete o dell'igiene” (Pret. Campobasso, 12/05/1990)

Infine, il possesso di animali può integrare anche la violazione dell'art. 844 c.c. (Immissioni Immateriali), il quale stabilisce che il proprietario deve impedire le immissioni di fumo, di calore, di odori o le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni, se superano la normale tollerabilità, anche riguardo alla condizione dei luoghi. Pertanto, in varie pronunce, nel caso di mancato divieto regolamentare, , a tutela del soggetto leso si è applicata tale norma riguardo ai rumori e odori derivanti dalla detenzione di animali. Infatti “La detenzione di un animale può integrare in astratto la fattispecie di cui all'art. 844 c. c., in quanto tale norma, interpretata estensivamente, è suscettibile di trovare applicazione in tutte le ipotesi di immissioni che abbiano carattere materiale, mediato o indiretto e provochino una situazione di intollerabilità attuale; pertanto, in mancanza di un regolamento condominiale di tipo contrattuale che vieti al singolo condomino di detenere animali nell'immobile di sua esclusiva proprietà, la legittimità di tale detenzione deve essere accertata alla luce dei criteri che presiedono la valutazione della tollerabilità delle immissioni.( Trib. Piacenza, 10/04/1990)

Ancora “In caso di regolamento condominiale che vieti tassativamente di recare disturbo ai vicini con rumori di qualsiasi natura, il continuo abbaiare di tre cani pastore ed il suono di una batteria configurano sia la lesione di tale norma regolamentare, che la violazione dell'art. 844 c. c. (che vieta le immissioni di rumori che superino la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi).( Trib. Milano, 28/05/1990)

Fonte: Avv. Luigi Modaffari su Condominioweb 

martedì 9 marzo 2010

Impugnazione delle delibere condominiali.


L’atto che esprime la volontà dell’assemblea di condominio è la deliberazione.
Fatti salvi i casi, ben precisi, in cui è necessaria l’unanimità dei consensi, in condominio vige il sistema maggioritario. In sostanza, a seconda dell’oggetto della deliberazione, sarà necessario raggiungere un determinato quorum per poter deliberare (si pensi, ad esempio, alla nomina dell’amministratore).

Come recita il primo comma dell’art. 1137 c.c.:
Le deliberazioni prese dall’assemblea a norma degli articoli precedenti (artt. 1120 e ss. c.c. n.d.A.) sono obbligatorie per tutti i condomini.
Chi ritiene che la delibera sia invalida, può impugnarla (art. 1137, secondo e terzo comma, c.c.).
Se si tratta di delibere annullabili, per farlo, dovrà proporre ricorso (o far notificare una citazione) entro 30 giorni dalla data della deliberazione, se dissenziente, o della sua comunicazione, se assente.
Le deliberazioni nulle possono essere impugnate in ogni tempo.

La Suprema Corte di Cassazione, con una decisione delle Sezioni Unite datata 7 marzo 2005, ha operato una precisa distinzione tra deliberazioni nulle ed annullabili affermando che sono da ritenersi nulle le delibere prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale e al buon costume), con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, che incidono sui diritti individuali, sulle cose, sui servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini o comunque invalide in relazione all’oggetto; sono, invece, annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari attinenti al procedimento di convocazione o informazione in assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che richiedono maggioranze qualificate in relazione all’oggetto (Cass. SS.UU. 7 marzo 2005 n. 4806).

Per quanto, dopo questa sentenza, la situazione è molto più chiara rispetto a prima, trattandosi di una decisione, quella relativa alla qualificazione della nullità o annullabilità della delibera, che spetta al giudice, è sempre consigliabile opporsi rispettando il termine dei 30 giorni.

Quali sono, nel caso delle deliberazioni annullabili, le conseguenze di una mancata impugnazione o di una impugnazione tardiva?
In primo luogo si avrà la definitività di quanto deciso dall’assemblea dei condomini.
Si pensi al caso in cui l’assise condominiale abbia deliberato dei lavori di straordinaria manutenzione di notevole entità, senza il rispetto delle maggioranze previste dalla legge (maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi).
In queste circostanze – trattandosi di delibera annullabile in quanto adottata in violazione dei quorum richiesti dalla legge – se non vi è stata impugnazione tempestiva, la decisione, in virtù di quanto sancito dall’art. 1137, primo comma, c.c. sarà obbligatoria per tutti i condomini, anche per quelli che erano dissenzienti o assenti al momento della deliberazione.

Vi è di più; spesso con le decisioni assembleari si ratifica l’operato dell’amministratore (es. approvazione rendiconto consuntivo che può contenere voci di spesa non preventivate ed ordinate dall’amministratore).
In questo caso, la deliberazione vincola definitivamente il condomino e per di più gli sottrae la possibilità di proporre azione di responsabilità contro l’amministratore che si è visto ratificare il proprio operato dall’assemblea (sul punto si veda Cass. 2 ottobre 1992 n. 10838).

Fonte: Avv. Alessandro Gallucci su Lavorincasa

lunedì 8 marzo 2010

Impianto di riscaldamento: come ripartire le spese della nuova canna fumaria.


1. Inquadramento normativo

Art. 1123 cod. civ.: "Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.
Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità".

2.Giurisprudenza

"In tema di condominio, nel caso in cui i condomini abbiano deciso a maggioranza, ai sensi dell'articolo 26 della legge 9 gennaio 1991 n. 10 e del relativo regolamento di esecuzione approvato con d.P.R. 26 agosto 1993 n. 412, la dismissione dell'impianto di riscaldamento centralizzato e la sua sostituzione con autonomi impianti, non è più consentito alla minoranza dissenziente di mantenere in esercizio il vecchio impianto, ed è obbligatorio per tutti i condomini partecipare proporzionalmente alle spese per l'installazione e manutenzione della nuova canna fumaria, che in quanto posta a servizio dei singoli impianti di riscaldamento, costituisce bene comune cui tutti i condomini sono tenuti ad allacciare il proprio. (Nella specie la S.C. ha cassato la sentenza della corte di merito che, nell'ipotesi suddetta, facendo applicazione dell'art. 5, comma nono, d.P.R. nr. 412 del 1993, prevedente il diverso caso della ristrutturazione di impianti individuali già esistenti con scarichi non a norma, aveva ritenuto gravare le spese della nuova canna fumaria soltanto a carico dei condomini che avevano installato un autonomo impianto di riscaldamento). (Cassa e decide nel merito, App. Bari, 22 novembre 2003) (Cass. civ. Sez. II Sent., 21-11-2008, n. 27822).

"In materia di spese condominiali concernenti le parti comuni dell'edificio, le disposizioni di cui all'art. 1123 c.c. hanno carattere sussidiario e possono trovare applicazione solo in mancanza di apposite disposizioni regolamentari, le quali, se contenute, come nella specie, in un regolamento condominiale avente carattere contrattuale, non possono essere derogate se non con il consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio, ovvero con sentenza dell'Autorità Giudiziaria competente nei casi tassativamente stabiliti dall'art. 69 disp. att. c.c.

Ciò posto, nella specie la esistenza della clausola regolamentare a norma della quale le spese inerenti le parti comuni dell'edificio (tra le quali sono ricompresi gli impianti di acqua e di riscaldamento) devono essere suddivise in parti proporzionali fra le singole unità immobiliari, secondo i millesimi di proprietà (fatte salve alcune limitate eccezioni) comporta la totale infondatezza delle pretese attoree come avanzate nel giudizio in oggetto, in quanto relative alla asserita illegittimità della delibera concernente la ripartizione delle spese relative al rifacimento della canna fumaria della quale essi non beneficiano. Invero, stante la portata della citata disposizione regolamentare, nessun rilievo può assumere la circostanza che di fatto le unità immobiliari degli attori non siano collegate e non usufruiscano della rete di distribuzione del gas, dovendo in tal senso intervenire un'apposita delibera condominiale (assente nel caso de quo) che vada a modificare i criteri di riparto delle spese riportati in regolamento. Alla presenza di una disposizione regolamentare del suddetto tenore, non è, pertanto, sufficiente che un condomino non usufruisca di un determinato servizio perché possa dirsi esonerato dal sostenere le relative spese poste a suo carico dal regolamento condominiale" (Trib. Monza, 09-09-2008).

"Nel caso di condomino unico fruitore della canna fumaria per avvenuto distacco dal riscaldamento centralizzato degli altri condomini, vige il disposto dell'art. 1123, co. 2, c.c., il quale stabilisce che per le parti condominiali destinate a servire i condomini in misure diverse, le spese sono ripartite in proporzione all'uso che ciascuno può farne. Da ciò deriva che se in un condominio un solo condomino continua ad utilizzare il riscaldamento centralizzato e di conseguenza la canna fumaria ad esso collegata, le spese di manutenzione ordinaria devono gravare solo su questo condomino. Questa decisione trova autorevole conforto in un consolidato orientamento della Suprema Corte, secondo il quale i condomini non sono tenuti a contribuire alle spese relative al servizio di riscaldamento centrale ove, in alcun modo, non ne fruiscano" (Cass. 99/129; 97/11152; 95/1597) (Trib. Padova Sez. I, 07-05-2002).

3.Conclusioni

Se il regolamento di condominio non prevede nulla sul criterio con cui ripartire le spese comuni, allora dovranno applicarsi i critreri legali fissati dal Legislatore all'art. 1123 cod. civ. e quindi nel caso descritto quello generale e principale di cui al comma 1 della citata disposizione, ovvero quello che sancisce la ripartizione in proporzione al valore della proprietà di ciascuno, salvo che i condomini si accordino per una diversa ripartizione che deroghi a quella del regolamento condominiale (sarà necessaria l'unanimità se il regolamento ha origine contrattuale, mentre sarà sufficiente la maggioranza di cui al comma 2 dell'art. 1123 se il regolamento ha origine assembleare). Infatti, presumendo che tutti e 5 i condòmini beneficino in egual misura della nuova canna fumaria, in quanto ognuno vi allaccia la propria caldaia e quindi l'uso che ciascuno può farne è pressocchè identico a quello degli altri non potrà applicarsi il criterio speciale di cui al successivo comma 2, né quello di cui al comma 3. L'altezza nel caso che ci occupa non ha alcun rilievo, in quanto essa come criterio di ripartizione delle spese è limitato dal Legislatore alla diversa fattispecie della manutenzione e ricostruzione delle scale.

Fonte: Avv. Raffaele Cusmai de Il Sole 24 Ore

domenica 7 marzo 2010

" Il nostro condominio " risponde.


Quesito: Vorrei sapere per favore se possibile: legalmente quali doveri hanno i consiglieri di condominio?Hanno dei diritti o delle prerogative diverse da quelle di tutti gli altri proprietari?

"Il nostro condominio " risponde: la figura del consigliere di condominio nel codice civile non esiste e pertanto il consigliere di condominio ha lo stesso potere e prerogativa di ogni altro condomino. Il consigliere di condominio viene eletto dall'assemblea affinchè possa fare da filtro per le comunicazioni tra i condomini e l'amministratore e serve come punto di riferimento e portavoce dei problemi specifici di ogni scala. Spesso nel regolamento di condominio è previsto un organo che si chiama consiglio di condominio con indicati anche i compiti che i componenti di tale organo devono svolgere: generalmente assistere l'amministratore nello
svolgimento del propiro incarico. Ovviamente il consiglio di condominio così come i consiglieri di condominio non ha alcun potere sostitutivo dell'assemblea o dell'amministratore.

venerdì 5 marzo 2010

Pagamento delle rate condominiale a mezzo bonifico bancario. data di accredito, perfezionamento.


Trib. civ.Bergamo, sentenza del 27 giugno 2009, n. 9519.

Il pagamento delle rate condominiali mediante bonifico bancario si perfeziona solo alla data in cui la somma viene accreditata sul conto corrente del condominio, entrando così nella disponibilità del creditore.

Fonte: Condominioweb

giovedì 4 marzo 2010

Maggioranza per il passaggio di cavi in fibra ottica nel condominio.


Legge 8/6/2009, n. 69, art. 1, comma 7 - Risolta la questione della legittimità degli amministratori di condominio di opporsi alla installazione nei locali comuni di impianti vari delle società concessionarie per il passaggio dei cavi della banda larga.

Nella rivista Amministrare Immobili n. 138 di ottobre 2009 è stato evidenziato fra le news che il comma 7 dell''art. 1 della legge 8/6/2009, n. 69 ha stabilito che i lavori richiesti per il passaggio di cavi in fibra ottica nelle parti comuni sono da considerare "innovazione necessaria" la cui delibera assembleare deve essere approvata con la maggioranza di un terzo dei partecipanti al condominio rappresentanti almeno un terzo del valore dell''edificio espresso in millesimi (vedi legge n. 66/2001).

La norma ha risolto la dibattuta questione interpretativa sorta per il combinato disposto dell''art. 21 della legge n. 133/2008 (di conversione del D.L. n.112/2008) e degli artt. 90 e 91 del D.Lgs. 1/8/2003, n. 259 in merito alla legittimità degli amministratori di condominio di opporsi alla installazione nei locali comuni di impianti vari delle società concessionarie per il passaggio dei cavi della banda larga.

Considerato che Telecom Italia sta contattando gli amministratori di condominio per effettuare lavori all''interno degli edifici (posa in opera di cavi in fibra ottica e armadietti 50x40x25 nelle parti comuni) ignorando completamente che l''anzidetta legge n. 69/2009 legittima gli amministratori di condominio alla difesa delle parti comuni contro invasioni non debitamente autorizzate e potenzialmente pregiudizievoli per le ragioni proprietarie dei condomini, si evidenzia che sarebbe opportuno sottoscrivere un regolare contratto di locazione (di importo anche soltanto simbolico) per impedire validamente la formazione di una possibile usucapione dell''area interessata; d''altronde l''utilizzo gratuito di tali spazi comuni può determinare un ingiusto arricchimento in pregiudizio dei condomini eventualmente chiamati a rispondere di eventuali danni ai manufatti stessi (es. infiltrazioni d''acqua).

Si ricorda infine che spesso gli armadietti o centraline sono utilizzati per servire anche edifici limitrofi o per fornire altri servizi a pagamento, anche con il collegamento alla rete elettrica condominiale.

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