domenica 28 febbraio 2010

" Il nostro condominio " risponde.


Quesito: avrei bisogno di un suo parere in quanto vorrei installare una canna fumaria esterna in appoggio al muro comune per una stufa a pelletts quindi di diametro non superiore a 12cm e in rame esattamente la stessa misura e colore dei pluviali esistenti, in oltre il lavoro andrebbe eseguito non in facciata ma nel retro della palazzina, quindi la facciata più nascosta alla vista pubblica. Ora in assemblea condominiale su 6 condomini totali solo 1 si è opposto appellandosi al decoro architettonico e alla coseguente perdita di valore dell'immobile! Vorrei sapere a questo punto: - per realizzare questa innovazione ho bisogno dell'unanimità o basta la maggioranza di numero e millesimi?(perchè io ho trovato tante tabelle alcune dicono che basta la maggioranza altre l'unanimità.....??)

" Il nostro condominio risponde ": l'art. 1102 del c.c. consente a ciascun condomino di usare la cosa comune in modo da consentirgli il maggior godimento ma con il rispetto di tre limiti fondamentali ovvero il divieto di alterare la cosa comune, il rispetto del decoro, della staica, divieto di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. Il regolamento di condominio, in deroga all'art.1102 c.c. può anche vietare di modificare la cosa comune da parte del singolo condomino ovvero stabilire ulteriori limiti.

Se il singolo condomino, nel rispetto dei limiti stabiliti dall’art. 1102 c.c., apporta modifiche alla cosa comune intese a massimizzare il godimento individuale della cosa comune e ne sopporta il relativo onere economico, non necessita di alcuna autorizzazione da parte del condominio.
La Cassazione con sentenza 6341/2000 ha precisato che " l'appoggio di una canna fumaria al muro comune perimetrale di un edificio condominiale individua una modifica della cosa comune conforme alla destinazione della stessa, che ciascun condomino - pertanto - può apportare a sue cure e spese, sempre che non impedisca l'altrui paritario uso, non rechi pregiudizio alla stabilità ed alla sicurezza dell'edificio, e non alteri il decoro architettonico ".
Con sentenza 1345/1977 la Suprema Corte precisa però che la canna fumaria deve essere di dimensioni tali da non ridurre considerevolmente la visuale da parte degli altri condomini affacciatisi sulla facciata interessata.
Per quanto sopra esposto è mia opinione che a fronte della delibera votata a maggioranza e se l'installazione della sua canna fumaria rispetta i dettami dell'art. 1102 del c.c la stessa può essere installata.

sabato 27 febbraio 2010

Condominio: la gestione delle spese.

venerdì 26 febbraio 2010

Amministratore da sostituire.


Se l'assemblea non è stata in grado, per mancanza del numero legale, di confermare o di sostituire il vecchio amministratore, questi, una volta scaduto il mandato, rimane in carica fino a quando non venga confermato o sostituito ( Cassazione 23/01/2007, n. 1405 ).

Fonte: Avv. Germano Palmieri su Corriereconomia

giovedì 25 febbraio 2010

«Condomini sempre più simili a ring».


Presidente Tabarrini, Roma sta diventando sempre di più una città dove i condomini si trasformano spesso in veri e propri ring. È davvero così? E cosa si può fare per ovviare a queste situazioni che non di rado sfociano anche in episodi di violenza?

«La situazione è particolarmente difficile nella Capitale dove si registra un tasso di litigiosità molto elevato tra vicini di casa. Le ragioni sono molteplici, non ultima quella di una scarsa conoscenza delle leggi che regolano la vita tra condomini e che se tenute presenti potrebbero far diminuire drasticamente il numero delle cause portate in tribunale».

Nella pratica? «L'Anaci ha aperto il primo sportello che offre consulenza gratuita ai condomini con problemi di vicinato nel 2003 e da allora gli sportelli sono 12 in 12 municipi della città più un tredicesimo a Grottaferrata. Lo sportello dà risposte immediate di tipo legislativo, ma non solo, contribuisce a trasformare il condominio da ambiente conflittuale a scuola di democrazia popolare dove i ruoli dei condomini e dell'amministratore sono distinti».

Quante persone di media si rivolgono a questi sportelli? «All'inizio erano più di sessanta al giorno, un vero e proprio successo per una semplice intuizione che ho avuto anni fa notando che presso la nostra sede di Roma chiamavano anche comuni cittadini lamentando questioni legate proprio ai rapporti di vicinato. Così è nata l'idea dello sportello. Oggi siamo tra le 18 e le 20 persone sia proprietari di appartamenti che inquilini, un numero, si capisce da sé, piuttosto elevato».

Persone arrabbiate, immagino, che lamentano cosa e, soprattutto, manifestano l'intenzione di fare causa al vicino? «Quasi sempre è così. Ma il nostro obiettivo è proprio quello di scoraggiarli ad andare in tribunale sia per i costi comunque elevati di una causa, i tempi per la fine di un processo e sia perché il più delle volte si può trovare un accordo senza dover andare ad intasare i tribunali».

E allora perché secondo lei a Roma si registrano quasi 1.500 procedimenti di questo tipo ogni anno? «Perché in Italia il "ti faccio causa" è frequente anche per futili motivi, ma soprattutto perché spesso non ci si prova neanche a trovare un accordo e si va avanti a suon di liti o peggio ancora di denunce. In fondo basterebbe rispettare di più il prossimo e ricordarsi che i condomini sono piccole comunità dove la libertà di una persona finisce quando inizia quella di un altro».

Fonte: Il Tempo

mercoledì 24 febbraio 2010

Condominio, rumori molesti, diritto alla salute, controversia tra l’inquilino di un appartamento e i gestori di due ristoranti del piano di sotto.

T.A.R. Puglia,sentenza del 15 aprile 2009, n.871.

Allorché il disagio provocato agli abitanti di una residenza raggiunge un grado di intollerabilità, oggettivamente accertato, tale da assurgere a una forma di vero e proprio inquinamento acustico con danno alla salute delle persone, deve riconoscersi al Sindaco il potere di intervenire con i mezzi eccezionali che l'ordinamento pone a sua disposizione che lo facoltizza a modificare gli orari degli esercizi commerciali, dei pubblici esercizi e dei servizi pubblici per fronteggiare l'inquinamento acustico.

Il Collegio giudicante ha ribadito, inoltre, che “appare sussistere un potenziale pericolo per la salute della parte ricorrente, il “bene salute” deve costituire oggetto di tutela in via assolutamente primaria anche in applicazione di un ragionevole principio di precauzione.”

(Nel caso di specie La controversia ha coinvolto l’inquilino di un appartamento condominiale ubicato al primo piano e i gestori di due ristoranti che si trovavano al piano sottostante. L’inquilino lamentava rumori molesti provenienti dal piano sottostante, causati sia dalle voci dei clienti dei due ristoranti, sia dalle cucine degli stessi.)
 
Fonte: Condominioweb

martedì 23 febbraio 2010

Spese legali in condominio.


Nell’ambito della gestione di un condominio è usuale doversi rivolgere all’Autorità Giudiziaria per questioni attinenti le parti comuni. Le controversie giudiziarie possono coinvolgere il condominio tanto dal lato attivo quanto da quello passivo.

Per la prima ipotesi si pensi, tra le varie possibilità, al condomino che non paga la quota e che obbliga l’amministratore ha rivolgersi ad un legale per iniziare un procedimento di recupero del credito, alla necessità di fare rispettare il regolamento di condominio ed ancora alle liti contro le imprese che effettuano lavori di ristrutturazione.

In relazione ai procedimenti in cui l’ente condominiale è chiamato in causa si faccia riferimento, a titolo esemplificativo, a quelle cause per recupero del credito iniziate da fornitori del condominio, a quelle tra condomino e condominio per uso della cosa comune o della proprietà esclusiva,all’impugnazione delle deliberazioni condominiali, ecc.

In tutti questi casi, fatte salve le ipotesi in cui ci si potrà difendere senza l’ausilio di un legale, ossia quelle controversie di valore inferiore a € 516,46 (art. 82, primo comma, cod. proc. civ.), sarà necessario rivolgersi ad un avvocato.

Al riguardo bisogna porsi due domande:
a)chi sceglie il difensore del condominio?
b)chi paga le spese legali?
Partiamo dal primo quesito.

E’ necessario distinguere i casi in cui l’amministratore (sia nelle liti attive che in quelle passive) ha il potere/dovere di agire d’ufficio da quelli in cui è tenuto a farlo sulla base di una deliberazione assembleare.
Per la prima ipotesi si pensi all’azione di recupero del credito per morosità (artt. 1130 n. 3 c.c. e art. 63 disp. att. c.c.).

L’amministratore potrà affidare l’incarico, sia per la fase stragiudiziale (sollecito di pagamento), sia per quella giudiziale (ricorso per ingiunzione di pagamento) ad un avvocato sulla base dei propri poteri ed in via del tutto discrezionale.
L’assemblea, cui spetta il potere di verifica e controllo dell’operato dell’amministratore, potrà, qualora lo ritenesse necessario ed utile, provvedere alla sostituzione del legale incaricato dal mandatario del condominio.

Per i quorum relativi all’esercizio di questa facoltà, vale quanto si dirà di qui a poco per la nomina del legale che spetta direttamente all’assise condominiale.
Per quest’ultimo caso, si pensi alle ipotesi in cui il condominio decide di agire in giudizio contro la ditta esecutrice dei lavori di manutenzione.

In tali circostanze, sulla base del disposto normativo di cui all’art. 1136, quarto comma, c.c., l’assemblea dovrà promuovere la lite (e quindi nominare un legale, se necessario) con la maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi.

In entrambi i casi sarà necessario corrispondere all’avvocato l’onorario per l’assistenza legale prestata.
E qui diamo risposta al secondo dei quesiti che ci siamo posti all’inizio.

Il responso è molto semplice: salvo particolari disposizioni contenute nel regolamento di condominio, al pagamento delle spese legali dovranno concorrere tutti i condomini in ragione dei millesimi di proprietà trattandosi di spese per la prestazione di servizi nell’interesse comune (art. 1123 c.c.).
Naturalmente laddove dovesse giungersi alla condanna della controparte alla refusione delle spese legali, i condomini saranno rimborsati di quanto anticipato.

Fonte: Avv. Alessandro Gallucci su Lavorincasa

lunedì 22 febbraio 2010

Animali: AIDAA, ancora troppe discriminazioni per gatti in condominio.


Per i gatti non c'e' vita facile nei condomini. Sono ancora troppe, infatti, le discriminazioni per la loro presenza, siano essi di proprieta' che in colonie feline, e questo nonostante la legge 281 del 1991 sancisca in maniera chiara il diritto delle colonie feline a vivere liberamente sul territorio e che le stesse non possono essere spostate se non per motivi di igiene pubblica. La denuncia arriva dall'Aidaa, Associazione italiana per la difesa degli animali e dell'ambiente.

Per quanto riguarda invece i gatti di proprieta', prosegue la nota dell'Aidaa, l'intolleranza alla loro presenza nei condomini spesso e' legata sia al fatto che passeggiano liberamente sia perche' molto spesso per motivi di ignoranza molti sono ancora oggi convinti che i gatti siano portatori di malattie contagiose per gli uomini. Ma la vera discriminante e' dettata dal fatto che almeno 700.000 regolamenti di condominio italiani sono dotati di regolamenti condominiali che discriminano o addirittura vietano la presenza di animali nei medesimi condomini violando quelle che sono le disposizioni previste sia dalle leggi nazionali che regionali di tutela degli animali che regolamentano diritti e doveri relativi alla presenza dei gatti (e dei relativi proprietari) nei condomini italiani.

Un dato assolutamente significativo di queste contraddizioni e' dato dal numero di richieste di consulenze arrivate nel corso del 2009 al tribunale degli animali di Aidaa e agli sportelli online della stessa associazione, sono stati infatti circa 7.000 le richieste complessive di intervento e consulenza degli avvocati e degli esperti dell'associazione animalista Aidaa (Su u totale di 37.000 consulenze richieste nel corso del 2009) relative ai gatti.

Nella stragrande maggioranza dei casi si e' trattato di richieste relative alla presenza di colonie feline nei singoli condomini o spazi condominiali, ma non sono mancate richieste (e rimostranze) relative ai problemi legati alla presenza di gatti di proprieta' circolanti in condominio o in giardini privati di ville adiacenti, in particolare in questi ultimi casi le richieste hanno riguardato problemi di passaggio e di igiene pubblica, cosi come per i cani molto spesso in realta' le questioni relative alla presenza dei gatti nascondevano antichi rancori tra le persone e i vicini.

Fonte: Asca

domenica 21 febbraio 2010

" Il nostro condominio " risponde.


Quesito: vorrei sapere, se l'amministratore di un condominio possa ritenersi responsabile di un non adeguato smaltimento di materiale in cemento amianto (cassoni e canne fumarie) proveniente dallo stabile da lui amministrato?

" Il nostro condominio " risponde: Non c'è una norma che imponga la rimozione dell'eternit ma solamente una norma che spiega come rimuoverlo. La presente legge attua le disposizioni della legge 27 marzo 1992, n. 257 (Norme relative alla cessazione dell'impiego dell'amianto) in osservanza del decreto del Presidente della
Repubblica 8 agosto 1994 (Atto di indirizzo e coordinamento alle regioni e dalle province autonome di Trento e di Bolzano per l'adozione di piani di protezione, di decontaminazione, di smaltimento e di bonifica dell'ambiente, ai fini della difesa dai pericoli derivanti dall'amianto), estendendo il campo di intervento anche all'amianto in matrice compatta. "Le lastre piane o ondulate di cemento-amianto, impiegate per copertura in edilizia, sono costituite da materiale non friabile che, quando è nuovo o in buono stato di conservazione, non tende a liberare fibre spontaneamente. Il cemento-amianto, quando si trova all'interno degli edifici, anche dopo lungo tempo, non va incontro ad alterazioni significative tali da determinare un rilascio di fibre, se non viene manomesso. Invece, lo stesso materiale esposto ad agenti atmosferici subisce un progressivo degrado per azione delle piogge acide, degli sbalzi termici, dell'erosione eolica e di microrganismi vegetali. Di conseguenza, dopo anni dall'installazione si possono determinare alterazioni corrosive superficiali con affioramento delle fibre e fenomeni di liberazione.".

venerdì 19 febbraio 2010

La revoca dell'amministratore di condominio per irregolarità di gestione.


L'art. 1129 c.c., dal titolo “Nomina e revoca dell'amministratore” prevede che:

I Quando i condomini sono più di quattro, l'assemblea nomina un amministratore.
II Se l'assemblea non provvede, la nomina è fatta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini.
III L'amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni tempo dall'assemblea.
IV Può altresì essere revocato dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dall'ultimo comma dell'articolo 1131, se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità.
V La nomina e la cessazione per qualunque causa dell'amministratore dall'ufficio sono annotate in apposito registro.

Pertanto, dal tenore letterale dell'art 1129 IV comma, l'amministratore può essere revocato su istanza anche di un solo condomino, oltre che a seguito del mancato rendiconto per 2 anni, anche nel caso di “gravi irregolarità”.

Sul punto, al fine di spiegare il significato e delineare la fattispecie astratta e generiche delle “gravi irregolarità”, è utile analizzare le poche pronunce giudiziali sul punto, le quali hanno, almeno in parte, contribuito a concretizzare il concetto in esame.

Innanzitutto, in una recente pronuncia, il Trib. Di Bologna ha semplicemente statuito che tale figura si ravvisa nel caso di gestione irregolare e non retta. Infatti “Seppure le gravi irregolarità di gestione che giustificano la revoca dell'amministratore, ai sensi dell'art. 1129 c.c., possano consistere in una gestione semplicemente anomala e non necessariamente dissennata o infedele, una gestione cioè contraria ai principi di una sana e retta amministrazione, all'adozione di un provvedimento così particolarmente severo nei confronti dell'amministratore condominiale si può pervenire solo all'esito di un giudizio, in cui non solo il "fumus" delle gravi irregolarità si renda verificabile attraverso la rappresentazione di elementi precisi e concordanti, ma quando a ciò si possa far seguire la prognosi che la protratta permanenza nella carica dell'amministratore revocando risulti pregiudizievole per l'interesse del condominio.(Trib. Bologna, Sez. III, 25/05/2006)

In una altra sentenza, le gravi irregolarità sono state ravvisabili nel caso di confusione nella gestione del conto del condominio. Sul punto “L'adozione da parte dell'amministratore di condominio di un conto corrente intestato ad una gestione patrimoniale costituisce irregolarità di tale gravità da comportare di per sé la revoca del mandato, posto che il conto corrente non contiene alcun elemento idoneo a ricondurre le operazioni eseguite solo ed esclusivamente al condominio. Di nessun rilievo è la circostanza che il conto corrente in oggetto non sia il conto personale dell'amministratore, ma sia intestato ad una gestione patrimoniale”. (App. Catania, Sez. I, 04/10/2004)

Invece, non sussiste la fattispecie in esame nel caso di rifiuto, da parte dell'amministratore, a consegnare ad un condomino richiedente i documenti contabili del condominio. A riguardo “Non sono ravvisabili i "fondati sospetti di gravi irregolarità" che comportano la revoca giudiziale dell'amministratore nel rifiuto da questi opposto alla richiesta di un condomino di ritirare, per effettuarne il controllo, tutti i documenti del condominio.(Trib. Parma, 12/03/1999)

Similmente alla sentenza della C. App. di Catania sopra riportata, vi è un'ulteriore pronuncia che ravvisa le “gravi irregolarità” ancora nella confusione e mala gestione del fondo condominiale. “La mancata adozione da parte dell'amministratore di condominio di un conto corrente separato rispetto al suo patrimonio personale, con conseguente promiscuità gestionale, costituisce irregolarità di tale gravità da comportare la revoca del mandato.(Trib. Santa Maria Capua Vetere, 17/07/1997)


Sussistendo particolari requisiti di gravi urgenze, non può essere revocato l'amministratore che, senza il consenso dell'assemblea, aumenta le spese condominiali. Infatti, “ai fini delle revoca dell'amministratore, non è ravvisabile una grave irregolarità in danno del condominio e dei singoli condomini nel comportamento dell'amministratore il quale - di fronte a gravi esigenze di amministrazione e sul presupposto dell'inattività dei condomini nella convocazione dell'assemblea - prenda l'iniziativa, previo il consenso di tutti i condomini, di aumentare le quote condominiali senza autorizzazione assembleare.(Trib. Foggia, 18/02/1997)

D'altro canto, in un paio di sentenza pronunciate dal Trib. Napoli, quest'ultimo ha statuito che, ai fini della revoca dell'amministratore, non è sufficiente una cattiva gestione patrimoniale ma è necessario che il condominio abbia patito un danno concreto e rilevante.

Infatti “una grave irregolarità nell'amministrazione, che non si traduca in un immediato danno, o pericolo di danno, per il condominio, non è idonea a provocare la revoca dell'amministratore, potendo sempre l'assemblea adottare le iniziative opportune, non escluso il recesso, nel corso delle sue periodiche convocazioni”(Trib. Napoli, 13/12/1994). Ancora, “La revoca giudiziale per fondati sospetti di gravi irregolarità, avente funzione sussidiaria rispetto alla competenza dell'assemblea ad esaminare la questione, deve fondarsi su elementi precisi e concordanti che facciano prevedere un imminente pregiudizio per il condominio.(Trib. Napoli, 18/11/1994)

Per contro, è immediatamente revocabile l'amministratore che faccia affluire i fondi del condominio sul suo conto personale. Sul punto ”Non è legittimo il comportamento dell'amministratore che, facendo affluire i versamenti delle quote condominiali e dei fondi di riserva sul suo conto personale e non su un conto del condominio, generi una confusione del suo patrimonio con quello di un condominio o di più condominii e renda, peraltro, impossibile ogni controllo da parte dei condomini che hanno il diritto soggettivo di fruire di una corretta gestione dei beni e dei servizi comuni. Tale comportamento, indipendentemente dal consenso della maggioranza e pur trattandosi di un mandato collettivo, rappresenta una irregolarità gestionale di gravità tale da portare da sola alla revoca dell'amministratore.(Trib. Milano, 29/09/1993)

Sempre riguardo a non correttezza e non trasparenza nella gestione di somme di denaro, è stato statuito che “La multiproprietà di singole unità immobiliari nell'ambito di un complesso edificiale residenziale non importa alcuna deroga all'applicazione della disciplina sul condominio negli edifici per quanto afferisce alle parti e ai servizi comuni di utilità generale all'intero edificio, circa le quali si osserva pertanto la norma imperativa dell'art. 1129 comma 3, c.c. Di conseguenza il versamento all'amministratore di una somma pecuniaria a titolo di deposito cauzionale da parte dei multiproprietari, pur determinando in capo a questi ultimi solo un diritto alla restituzione del "tantundem", comporta per l'accipiente il sorgere di un obbligo di rendiconto circa il denaro depositato: tale obbligo, pur non previsto dalla disciplina condominiale, rappresenta una specificazione dei doveri di diligenza del mandatario di cui l'amministratore condominiale è sottospecie. L'omesso adempimento di tale rendiconto e l'uso del denaro depositato "uti dominus", uniti alla confusione contabile delle somme amministrate con le somme proprie, concretano gravi irregolarità ai sensi dell'art. 1129, comma 3 c.c. legittimanti la revoca dell'amministratore da parte dell'autorità giudiziaria.(Trib. Bolzano, 09/08/1993)

Infine, in una lontana pronuncia, nel caso di difetto di informazione tra amministratore e condomini, non si è ravvisata una grave mancanza dell'amministratore stesso, nell'eventualità in cui la condotta illecita sia stata posta in essere in maniera involontaria e scusabile. Sul punto “La mancanza di prova sulla volontaria intenzione da parte dell'amministratore del condominio di ostacolare l'informazione di tutti i condomini sulla convocazione dell'assemblea non può integrare l'ipotesi di una grave irregolarità a lui ascrivibile al fine della sua revoca da parte dell'autorità giudiziaria.(App. Genova, 05/04/1991)

Fonte: Avv Luigi Modaffari su Condominioweb

giovedì 18 febbraio 2010

Soluzione condivisa per il condominio.


A giudicare dalla prima tornata di audizioni, la buona volontà delle associazioni degli amministratori potrebbe dare la spinta necessaria per arrivare a una soluzione condivisa sulla riforma del condominio.

Il disegno di legge presentato al Senato da Franco Mugnai contiene innovazioni fondamentali, tra cui la possibilità di cedere i beni condominiali – oppure di cambiare la loro destinazione – a maggioranza speciale ma senza unanimità, la responsabilizzazione dell'amministratore nella riscossione delle morosità e numerose semplificazioni.

Dopo una presa di posizione di assoluto dissenso sul testo del Ddl (lo scorso 13 ottobre), le associazioni degli amministratori sono state ascoltate alla commissione Giustizia del Senato giovedì scorso (le audizioni proseguono oggi). E i nodi principali si stanno sciogliendo. «Le posizioni delle associazioni erano già note, ma ho notato ammorbidimento complessivo – dice Mugnai –. Del resto, se tutti si rendono conto che non potranno essere completamente soddisfatti vuol dire che siamo sulla buona strada».

Il nodo che rendeva davvero impercorribile l'iter era quello della fideiussione obbligatoria che l'amministratore dovrebbe prestare a favore del condominio per un importo pari al bilancio. Un onere bancario o assicurativo che individualmente nessun professionista, di fatto, potrebbe sopportare: decine di migliaia di euro di costi annuali. Ma in questi mesi sono cominciate a circolare proposte, soprattutto la possibilità che le associazioni creassero – attraverso istituti di credito o assicurazioni – dei fondi a rotazione che garantissero la copertura dei soldi dei condomini in caso di default dell'amministratore. I costi si ridurrebbero così sensibilmente. «Siamo consapevoli di come funziona il sistema bancario – dice Mugnai – la soluzione delle polizze collettive dall'associazione, in favore direttamente dei condòmini e non dell'amministratore, è interessante ma sul piano normativo è complessa. La via più corretta sarebbe quella di indicare nella legge che ci si impegna a "prestare idonea garanzia", quindi anche attraverso un'associazione. Certo c'è un impulso all'associazionismo, che però non è cattiva cosa. E chi vuole può comunque scegliere di fare una fideiussione per conto suo, certo a costi probabilmente più alti». Carlo Parodi, capo dell'ufficio studi Anaci, è d'accordo: «Stiamo esaminando l'ipotesi di un fondo di garanzia proprio adesso. Il costo non dovrebbe superare un importo dai 500 ai 1.000 euro a condominio».

Sulla capacità giuridica del condominio, cui puntava Confedilizia, sembra invece calare il sipario. Ma Confedilizia evidenzia che, senza un lavoro di coordinamento serio con le altre norme, la riforma rischia di creare confusione, soprattutto in tema di servitù per cavi elettronici e in fibra ottica e disposizioni sul consumo energetico.

C'è poi la questione dell'elenco degli amministratori, sul quale puntano molto le associazioni, che vorrebbero rinforzarlo (nel Ddl esiste solo l'obbligo di iscriversi presso le Camere di commercio e segnalare quali sono gli stabili amministrati). Ma Mugnai suggerisce una mediazione: «Forse si può ipotizzare un regolamento attuativo del ministero competente, che possa meglio descrivere certe caratteristiche dell'amministratore nell'ambito dell'elenco presso le Ccia». In concreto, formazione obbligatoria almeno ai livelli base da dimostrare con corsi certificati. «È una soluzione che ci vede concordi, anzi l'avevamo suggerita noi», osserva Parodi.

Da ultimo, Mugnai pensa di stringere i tempi: «Dopo le audizioni faremo una disamina incrociata delle proposte. Stiamo arrivando a una serie di emendamenti già pensati e concordati per superare le ultime spigolosità. Così si potrebbe avere la sede deliberante, con un po' di fortuna, già nei primi mesi dell'anno».


mercoledì 17 febbraio 2010

Parcheggiare le bici nel cortile condominiale anche se vietato.


L’uso di quello che viene definita la “cosa di tutti” è spesso oggetto, nei condomini, di liti.

È utile stabilire cosa si intende per cortile e il fine per cui esiste. L’uso principale, secondo giurisprudenza costante, è quello di fornire aria e luce agli appartamenti, o ancora di garantire il passaggio di cose e mezzi quando questo sia possibile e necessario, ogni altro utilizzo è negato e vietato. La proprietà del cortile, in assenza di atti di proprietà esclusiva, è per presunzione comune. A questi usi principali possono, per accordi o per prassi, aggiungersene altri come ad esempio del parcheggio dei condomini, parco gioco per i bambini, allocazione dei secchi per la raccolta differenziata dei rifiuti, aree di riposo con panchine ecc. Una cosa importante da ricordare è che l’uso del cortile, può essere anche di fatto esercitato da un solo condomino a suo vantaggio, ma a questo utilizzo deve corrispondere la possibilità, per gli altri condomini, di farne pari uso, non uso identico, ma pari possibilità di farlo.

Alle superiori specificazioni, così come prima accennato, è possibile porre dei limiti e dei divieti tramite i regolamenti condominiali. Ad esempio: si può impedire che bambini giochino con bici, che siano parcheggiati bici e motorini, che i panni vengano stesi in affaccio al cortile, o che vengano sbattuti i tappeti. Per modificare un certo uso del cortile, previsto dai regolamenti condominiali, è sufficiente la maggioranza degli intervenuti, atteso che trattasi di clausole previste convenzionalmente dall’assemblea. Tale principio è stato ribadito dalla sentenza della Cassazione n. 17694/2007 che all’uopo stabilì che: Se un divieto riguarda le “modalità d'uso di un cortile interno condominiale senza incidere su diritti ed obblighi dei singoli condomini”, esso può essere posto e tolto con l’assenso della maggioranza degli intervenuti in assemblea che possieda la maggioranza dei millesimi.

Un altro comune argomento di disputa è se sia possibile o meno porre nel cortile biciclette, in presenza di un divieto nel regolamento. Infatti negli anni si è discusso molto sulla possibilità di parcheggiare le bici nel cortile condominiale anche se vietato.

La questione è stata risolta, almeno per interpretazione giurisprudenziale, delle norme coinvolte nonché degli interessi che dovevano essere tutelati, dalla sentenza della Corte d’Appello di Milano 6 febbraio 2008, n. 666, che può fingere da monito per tutte le altre città. La sentenza menzionata ha stabilito che il divieto previsto dal regolamento è valido in assenza di norme comunali che impongono la possibilità di parcheggiare biciclette negli spazi comuni dei condomini esistenti.
 

martedì 16 febbraio 2010

Dare del bandito a un condomino costa una condanna per ingiurie.


Dare del bandito a un altro condomino durante un'assemblea può far scattare una condanna per ingiurie. Quella che sembrerebbe quasi una parola "soft" visti i toni e gli epiteti che si usano nel corso delle riunioni condominiali è costata invece a un cittadino di Manfredonia, oltre alla condanna per ingiuria, mille euro da versare alla cassa delle ammende e il pagamento delle spese processuali. La quinta sezione della Corte di cassazione ha contestato l'immagine dell'assemblea come una sorta di arena dove le proprie ragioni possono essere affermate a suon d'insulti.

Con la sentenza n. 5339 depositata oggi il Supremo collegio ha cancellato l'illusione di poter trasformare questo tipo di incontri periodici in un far-west: «il mero contesto dell'assemblea condominiale, per quanto infuocato – hanno scritto i giudici – non può di per sé dare corpo alla causa di non punibilità della reciprocità delle offese o dello stato d'ira per un fatto ingiusto altrui dal momento che l'una o l'altra delle situazioni può o può anche non verificarsi in un contesto del genere di quello evocato».

A nulla sono dunque valse le proteste dell'imputato che aveva tentato di far valere come giustificazione una vecchia ruggine dimostrata anche da precedenti liti giudiziarie con l'ingiuriato. Secondo il ricorrente gli ermellini nel condannarlo non avevano neppure tenuto conto del fatto che tutti i testimoni a suo carico appartenevano alla "fazione" contraria in quanto amici del suo rivale. L'ultima carta per evitare la condanna era stata giocata cercando di far passare il termine "bandito" non come un insulto ma come la manifestazione di una semplice critica da parte di chi si sentiva vessato «da una situazione offensiva e pregiudizievole per i suoi interessi di condomino». Il diverso avviso del Collegio ha portato alla condanna. Anche perché è mancata la prova delle espressioni ingiuriose con cui la persona offesa avrebbe a sua volta insultato il ricorrente.

Fonte: Patrizia Maciocchi de Il Sole 24 Ore

lunedì 15 febbraio 2010

Condominio: detrazione 36% Irpef - quali spese sono detraibili ? Parere dell'Agenzia delle Entrate 3/02/2010.


Detrazione 36% irpef: quali spese sono detraibili? L''''agenzia delle Entrate con parere del 3/2/2010 risponde al quesito dell''''ANACI in merito a quali lavori siano interessati dall''''agevolazione (rif. art. 1117 del codice civile).

Con parere del 3 febbraio 2010 l'Agenzia delle entrate risponde al quesito dell'ANACI in merito a quali lavori siano interessati dall'agevolazione.

In particolare l'ANACI chiedeva di chiarire se siano interessati dall'agevolazione i soli lavori eseguiti sulle parti condominiali individuate dall'articolo 1117 comma 1 del codice civile o anche quelli eseguiti sulle parti individuate dai successivi commi 2 e 3 del medesimo articolo.

Nella sua nota l'Agenzia delle entrate conclude che la detrazione IRPEF deve intendersi riconosciuta per gli interventi edilizi di cui alle lettere a), b) e c) dell'art. 31 della legge 5 agosto 1978 n. 457 realizzati dal condominio su tutte le parti comuni dell'edificio residenziale, come definite dall'art. 1117, n. 1-2-3 del codice civile.

Fonte: Anaci Roma

domenica 14 febbraio 2010

" Il nostro condominio " risponde.


Quesito: un proprietario può piantare in un fazzoletto di terra di circa 3 metri quadri alberi di alto fusto come meli, peri, ulivi e altri …. Che logicamente crescendo mi occuperebbero la visuale e apporterebbero insetti, in quanto frutta, senza trascurare il fatto che renderebbero la vita facile, a possibili ladri per arrivare al primo piano, Le chiedo si può obbligare a non piantare alberi del genere c’è una legge in merito?

" Il nostro condominio " risponde: Nel caso in cui un condomino pianti alberi che con le loro chiome a ridosso dell'alloggio di un'altro condomino impediscano l'ingresso a questo dell'aria e della luce, tale questione può essere risolta alla stregua dell'art. 892 c.c. e più precisamente:
Art.892 - Distanze per gli alberi - Chi vuole piantare alberi presso il confine deve osservare le distanze stabilite dai regolamenti e, in mancanza, dagli usi locali. Se gli uni e gli altri non dispongono, devono essere osservate le seguenti distanze dal confine:
1) tre metri per gli alberi di alto fusto. Rispetto alle distanze, si considerano alberi di alto fusto quelli il cui fusto, semplice o diviso in rami, sorge ad altezza notevole, come sono i noci, i castagni, le querce, i pini, i cipressi, gli olmi, i pioppi, i platani, e simili;
2) un metro e mezzo per gli alberi di non alto fusto. Sono reputati tali quelli il cui fusto, sorto ad altezza non superiore ai tre metri, si diffonde in rami;
3) mezzo metro per le viti, gli arbusti, le siepi vive, le piante da frutto di altezza non maggiore di due metri e mezzo. La distanza deve essere però di un metro, qualora le siepi siano di ontano, di castagno o di altre piante simili che si recidono periodicamente vicino al ceppo, e di due metri per le siepi di robinie.
La distanza si misura dalla linea del confine alla base esterna del tronco dell'albero nel tempo della piantagione o dalla linea stessa al luogo dove fu fatta la semina.
Le distanze anzidette non si devono osservare se sul confine esiste un muro divisorio proprio o comune, purchè le piante siano tenute ad altezza che non ecceda la sommità del muro.

venerdì 12 febbraio 2010

I provvedimenti dell'amministratore di condominio.


L’amministratore è il mandatario dei condomini.
Egli agisce per loro nome e conto ai fini della gestione delle parti comuni dello stabile.

In sostanza, provvede ai pagamenti per utenze e servizi, rappresenta il condominio nelle azioni giudiziarie, provvede, anche per vie legali, alla riscossione dei contributi condominiali, ecc.
I suoi poteri sono controbilanciati dalle competenze dell’assemblea che ne indirizza e controlla l’operato.
L’esercizio delle prerogative del mandatario dei condomini, si esprime attraverso i c.d. provvedimenti dell’amministratore.

Recita l’art. 1133 c.c.:
I provvedimenti presi dall’amministratore nell’ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i condomini. Contro i provvedimenti dell’amministratore e ammesso ricorso all’assemblea, senza pregiudizio del ricorso all’autorità giudiziaria nei casi e nel termine previsti dall’art. 1137.

Partiamo da un esempio.
L’assemblea ha deliberato la pulizia periodica del giardino condominiale ma non ha deciso a quale ditta affidare l’incarico ed a che prezzo, delegando il tutto all’amministratore.
Quest’ultimo sceglie la ditta ed alla prima presentazione di fattura, non essendo inserita nel preventivo di gestione questa voce di spesa, chiede ai condomini la rispettiva quota di partecipazione.
Un simile provvedimento deve essere considerato obbligatorio per tutti quanti i comproprietari e può portare ad un’azione legale per il recupero del credito.

Che cosa fare se non si è d’accordo?
In primis i dissenzienti possono fare ricorso all’assemblea, chiedendo, ad esempio, una convocazione ad hoc con le modalità indicate dal primo comma dell’art. 66 disp. att. c.c.
La riunione dei condomini servirà a ratificare o invalidare il provvedimento dell’amministratore.
In alternativa potrà essere esperito il ricorso all’autorità giudiziaria per chiedere l’annullamento di quel provvedimento.

Si pensi al caso dell’amministratore che di propria iniziativa provveda, con spese a carico dei condomini, ad ordinare lavori di abbellimento dell’atrio condominiale.

In queste circostanze, ogni condomino che ritiene il provvedimento illegittimo potrà ricorrere nei modi indicati dall’art. 1137 c.c. (30 giorni dalla sua adozione e/o comunicazione) per sentirne dichiarato l’annullamento.
Nei casi più gravi, si pensi, ad azioni quali affitto o cessione di parti comuni (es. alloggio del portiere) decise senza il passaggio dall’assemblea, il provvedimento dell’amministratore dovrà essere considerato nullo e come tale impugnabile in ogni momento.

Un’annotazione finale: ogni provvedimento dell’amministratore relativo alla gestione del condominio (ad eccezione dei casi di palese eccesso di potere o di illiceità dal punto di vista penale) può essere sanato dall’assemblea in un momento successivo.

In quel caso chi volesse contestare quella decisione è tenuto ad impugnare la delibera e non il provvedimento dell’amministratore.
Proprio per questo è sempre consigliabile cercare di risolvere la questione all’interno del condominio, prima di adire le vie giudiziali.

Fonte: Avv. Alessandro Gallucci su Lavorincasa

giovedì 11 febbraio 2010

Rifacimento terrazzo: paga anche chi è al piano sotto.


Quando un lastrico solare o terrazzo a livello - che è equiparata ai fini giuridici al lastrico solare - sia di proprietà o di uso esclusivo di un condomino ma allo stesso tempo funga da copertura ad altre unità immobiliari sottostanti, queste ultime sono tenute, nel rispetto dell'articolo 1126 del codice civile, a sostenere le spese di manutenzione e conservazione nella misura di due terzi ( tra le più recenti in materia: Cassazione civile, sezione III^, 12 dicembre 1008 n. 29212 ).

E ciò nei limiti della manutenzione; non si deve confondere con le migliorie o le ulteriori spese a carico del proprietario esclusivo ( quali parapetti o quanto non rientri nel piano di copertura del terrazzo medesimo ).

Fonte: Paolo Giuggioli su " L'esperto risponde " de Il Sole 24 Ore

mercoledì 10 febbraio 2010

Antenne in condominio.


Antenna analogica terrestre (classica), digitale terrestre, impianto satellitare.
Sono questi i tre tipi d’antenna per la ricezione del segnale radiotelevisivo.

Partiamo dall’antenna classica.
Che cosa accade se l’antenna è condominiale?
Se l’antenna esiste fin dalla costruzione del palazzo essa sarà di proprietà di tutti; se è stata aggiunta successivamente la proprietà sarà dei condomini che l’hanno votata con le maggioranze previste per le innovazioni e di quelli che pur non votandola (es. gli assenti) non si siano dichiarati contrari.

Il condomino può decidere autonomamente, indipendentemente dalla presenza di un impianto condominiale, d’installare una propria antenna?
Il codice delle comunicazioni elettroniche (d.lgs n. 259/03) tutela il così detto diritto d’antenna.
Ciò significa che tutti i condomini hanno il diritto d’installare nella propria abitazione (es. sul balcone) o nelle parti di proprietà comune (es. lastrico solare) un’antenna autonoma purché ciò non crei danni alle parti comuni ed agli altri.

In ogni caso, il condomino che decida d’installare un antenna personale non potrà non contribuire alle spese di conservazione di quella comune (art. 1118 c.c.).
L’evoluzione tecnologica ha portato alla diffusione di strumenti di ricezione che fino a qualche decennio fa non esistevano o non erano di largo consumo.

Il riferimento è all’antenna parabolica ed al segnale digitale terrestre.
Fermo restando che ognuno, anche per queste fattispecie, può decidere d’agire autonomamente, che cosa bisogna fare, invece, se si vuole affrontare la questione a livello condominiale?
La risposta è diversa a seconda dell’oggetto della domanda.

Iniziamo dalle antenne paraboliche.
Se ne occupa esplicitamente l’art. 2-bis, tredicesimo comma, della legge n. 66 del 2001, che recita:

al fine di favorire lo sviluppo e la diffusione delle nuove tecnologie di radiodiffusione da satellite, le opere di installazione di nuovi impianti sono innovazioni necessarie ai sensi dell’articolo 1120, primo comma, del codice civile. Per l’approvazione delle relative deliberazioni si applica l’articolo 1136, terzo comma, dello stesso codice. Le disposizioni di cui ai precedenti periodi non costituiscono titolo per il riconoscimento di benefici fiscali.

Ciò significa che si introduce una deroga alle maggioranze previste per le innovazioni.

La norma non è andata esente da critiche in quanto, come è stato sottolineato, mentre per l’installazione di un’antenna condominiale classica se il condominio ne è sprovvisto sono ancora necessarie le maggioranze per le innovazioni, per quella satellitare, invece, è sufficiente un quorum molto più abbordabile.

Non è chiaro, inoltre, se per questo tipo di deliberazione si possa parlare d’innovazione suscettibile d’utilizzazione separata (cioè paga chi è d’accordo) oppure una volta decisa l’installazione tutti siano obbligati a partecipare alle spese.

Per quanto riguarda il così detto digitale terrestre, la situazione è ancora meno chiara.
Non esistono norme che lo disciplinino espressamente e quelle dettate per gli impianti satellitari non sono applicabili in quanto l’art. 14 delle disposizioni preliminari al codice civile vieta l’applicazione analogica delle norme speciali (ossia quelle dettate ad hoc per casi particolari).

La soluzione migliore pare essere quella proposta dalla giurisprudenza allorquando, alla fine degli anni settanta, in molti condomini si dovettero cambiare le antenne per permettere la ricezione delle trasmissioni a colori.

In quel caso, si disse, che era sufficiente la maggioranza semplice (ossia in seconda convocazione 1/3 dei partecipanti al condominio e 333 millesimi) poiché si trattava d’intervento di ammodernamento di una parte comune e non d’innovazione.
Sarà interessante vedere se la giurisprudenza risolverà i casi relativi al c.d. digitale terrestre nello stesso modo.

Fonte: Avv. Alessandro Gallucci su Lavorincasa

martedì 9 febbraio 2010

Ripartizione spese condominiali.


Con una recentissima sentenza (n. 657 del 18 gennaio 2010), la Corte di Cassazione si e’ occupata di spese condominiali, ripartizione deliberata dall’assemblea di condominio e delle conseguenze nel caso di scelta di un criterio errato.

Una decisione utile a fare chiarezza sulle conseguenze di scelte sbagliate sopratutto in un periodo, come quello attuale, in cui si svolgono le riunioni condominiali per l’approvazione del rendiconto consuntivo. Secondo i giudici se l’assemblea sceglie uno dei criteri previsti dalle tabelle millesimali, ma questo e’ sbagliato in relazione al caso concreto, il condomino dissenziente puo’ impugnare la delibera.

Si pensi, per fare un esempio, al caso in cui in riunione si decida di usare la tabella per le spese delle scale per ripartire i costi di rifacimento della facciata. In questo caso, chi non si trova d’accordo con la decisione assembleare potrà impugnarla per farla annullare. Il condomino dovrà proporre un’azione giudiziaria, tassativamente entro 30 giorni dall’adozione della deliberazione, se era presenta ma dissenziente, o entro 30 giorni dalla comunicazione se era assente.

Secondo la Cassazione, in sostanza, questo vizio della delibera e’ meno grave di quello che ricorre quando l’assemblea delibera una ripartizione delle spese sulla base di un criterio nuovo non previsto dalle tabelle. In quest’ultimo caso, infatti, la deliberazione sarebbe nulla se non adottata con l’unanimita’ dei consensi di tutti i partecipanti al condominio.

Fonte: Fidest

lunedì 8 febbraio 2010

Balconi in condominio: la ripartizione delle spese e l’utilizzo delle parti strutturali.


Chi è proprietario del balcone nel condominio?

Per risolvere ogni qualsiasi interrogativo in materia, bisogna fare una distinzione tra balconi aggettanti e balconi incassati, ossia bisogna valutare attentamente la conformazione dello stabile condominiale.

I balconi aggettanti, sono quei balconi che sporgono rispetto alla facciata dello stabile costituendo così un prolungamento della corrispondente unità immobiliare.

Pertanto, essi, così come più volte ribadito dalla Corte di Cassazione ( Cass. 30 luglio 2004 n. 14576), appartengono in via esclusiva al proprietario dell’unità immobiliare de qua; soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole.

I balconi incassati, invece, sono delle terrazze che formano una rientranza nella facciata dell’edificio, solitamente chiuse su due o tre lati.

Essi, così come precisato con sentenza n. 15913 del 2007 dalla Corte di Cassazione, sono di proprietà comune tra il proprietario dell’appartamento del piano superiore, a cui la soletta servirà da piano di calpestio, ed il proprietario dell’appartamento del piano inferiore, a cui la soletta servirà da piano di copertura.

Preme inoltre specificare, che la parte frontale, di entrambe le tipologie di balconi, è di proprietà condominiale, qualora essa presenti particolari fregi in grado d’incidere sul decoro architettonico dell’intero stabile.

Dunque, avendo effettuate tale distinzione, nel caso di balcone aggettante le spese per la sua manutenzione saranno tutte a carico del proprietario dell’immobile di cui essa costituisce prolungamento.

Inoltre, occorrerà il consenso dello stesso proprietario, ogni qual volta il proprietario dell’appartamento del piano inferiore, rispetto al balcone, vorrà utilizzare la parte inferiore della soletta stessa per agganciare tende da sole, lampade etc ( Cass. n. 15913 del 2007), così come saranno nulle tutte le decisioni assembleari relative al balcone senza il consenso dello stesso.


Nel caso, invece, di balcone incassato le spese per la sua manutenzione e ricostruzione sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto così come previsto dall’art. 1125 c.c..

domenica 7 febbraio 2010

" Il nostro condominio " risponde.


Quesito: Nel mio condominio di tre palazzine le assemblee non hanno approvato un bilancio negli ultimi due anni. Due amministratori si sono dimessi nel giro di 6 mesi per l'ampia morosita' dei condomini. Quest'anno il riscaldamento non e' stato acceso perche' abbiamo un debito di 25.000 euro. Lo scorso anno il riscaldamento e' partito solo grazie al fatto che la maggioranza dei condomini, me compreso, hanno raccolto i fondi neccessari per pagare l'ente fornitore di gas. Ho inviato una lettera raccomandata all'ultimo amministratore appena insediatosi per comunicargli il distacco senza oneri del mio attico dal riscaldamento centralizzato per inadempienza del condominio. Sto realizzando un impianto autonomo. E' fondata giuridicamente la mia condotta?

"Il nostro condominio " risponde: in una recente sentenza della Corte di Cassazione n. 7518/2006 si ribadisce, l'obbligo di pagamento delle spese per la conservazione dell'impianto, ( ai sensi dell'articolo 1118 del Codice civile il condomino non può rinunziare alla proprietà dei beni comuni per sottrarsi al contributo nelle spese per la conservazione ) mentre la partecipazione alle spese di gestione è dovuta se e nei limiti in cui il suo distacco non si risolve in una diminuzione degli oneri del servizio di cui continuano a godere gli altri condomini secondo un principio ormai consolidato di possibile rinuncia al servizio comune. Di norma viene richiesta al condomino distaccato una percentuale tra il 10% ed il 30% da deliberare in sede assembleare.

venerdì 5 febbraio 2010

I rischi della compravendite immobiliari. Omesso pagamento delle spese da parte del condomino-terzo a causa di intervenuto fallimento o altre procedure concorsuali a lui riconducibili.


L’aspirante compratore che intenda acquistare una unità in condominio non dovrebbe limitarsi ad accertare la solidità patrimoniale e l’avvenuto pagamento delle spese condominiali da parte del venditore, ma dovrebbe estendere la sua osservazione anche alla condizioni economiche degli altri condomini dello stesso condominio, in specie se la proprietà fa capo a ad imprenditori o società commerciali che versino in stato di decozione patrimoniale e come tali a rischio di fallimento o altra procedura concorsuale. Nella convinzione che siano estranei alla compravendita , il compratore in genere si astiene dall’ effettuare indagini patrimoniali a questi mirate; al contrario (dopo l’esecuzione del rogito) potrebbe trovarsi a pagare quota-parte di spese condominali di spettanza del condomino-terzo che navigando in cattive acque abbia omesso e congeli il pagamento delle rate condominiali pregresse e future.
Prima di sottoscrivere alcunché è consigliabile che l’aspirante acquirente si faccia rilasciare dall’aspirante venditore/condomino una lettera indirizzata all’Amministratore Condominiale che lo autorizzi a richiedere e rilasciare informazioni, fotocopie di verbali, bilanci preventivi e consuntivi. Senza questa delega, riceverebbe dall' Amministratore Condominiale un sicuro diniego motivato dalle limitazioni imposte dalla c.d. legge sulla privacy.

Il coinvolgimento sfavorevole a carico della proprietà che si intende qui tutelare, si verifica come detto nel caso di fallimento (o per altre procedure concorsuali) del condomino-imprenditore terzo, estraneo alla compravendita ; infatti a causa del suo eventuale fallimento , l’amministratore si troverà obbligato per un periodo indefinito a chiedere agli altri condomini il versamento, pro-quota millesimale di un importo pari ai contributi non versati ma pur necessari a pagare e garantire i servizi comuni indispensabili e non divisibili . Contestualmente il condominio tramite L’ Amministratore Condominiale dovrà insinuarsi al passivo fallimentare come “creditore chirografario”. Se la massa fallimentare liquida risulterà sufficiente (prima vanno pagati i creditori ipotecari e privilegiati quali banche, dipendenti, istituti previdenziali, fisco, professionisti, artigiani etc.) a pagare i debiti del fallimento verso il condominio , le eventuali somme riscosse dopo svariati anni , verranno ridistribuite ai Condomini proporzionalmente. Diversamente costoro incasseranno poco o nulla.

Quali cautele si possono adottare per prevenire una situazione così spiacevole ? Principalmente due. In prima istanza si consiglia in forza dell’ autorizzazione di cui sopra di chiedere lumi all’ Amministratore Condominiale sulle situazioni debitorie generali , e contestualmente procedere ad una attenta analisi dei Bilanci Condominiali Preventivi e Consuntivi: immediatamente balzerà all’occhio attento l’entità anomala dell’arretrato imputabile a quel condomino moroso. In seconda battuta tramite il nominativo della ditta si potranno recuperare informazioni da pubblici registri atte a stabilire l’effettivo stato patrimoniale del condomino inadempiente (Visura camerale, Bilanci civilistici, Ufficio protesti, Libro delle esecuzioni immobiliari, Conservatoria Registri Immobiliari etc.).

Gli stessi rischi si corrono se il condomino-terzo è un privato non fallibile ma in difficoltà, aggravate magari dall’ esistenza di mutuo ipotecario . La perdita del lavoro, un altro grave imprevisto, possono determinare l’impossibilità di far fronte alle spese condominiali ed indurre gli altri condomini ad anticiparle sistematicamente con il rischio di non essere rimborsati. In questo caso (esclusa la possibilità di ottenere visure camerali ed bilanci civilistici che solo riguardano gli imprenditori ) per prevenire il rischio vale adottare le cautele elencate al precedente paragrafo e contestualmente fare pressione sull’amministratore condominiale perché non indugi ad attivare un’ azione di recupero del credito tramite decreto ingiuntivo .

Fonte : Ennio Alessandro Rossi su Condominioweb

giovedì 4 febbraio 2010

Condominio: il portinaio può ricevere suoi parenti nell'alloggio.

A norma dell'articolo 18, comma 7, del Ccnl portieri del 21 aprile 2008, l'alloggio del portiere deve essere adibito "esclusivamente ad abitazione del lavoratore e della propria famiglia, così come indicato al III comma ".

Per il richiamato comma 3, " la famiglia del lavoratore deve risultare composta da almeno quattro persone conviventi, compreso il lavoratore stesso ".

Ciò non toglie, che, per brevi periodi, il portiere possa ospitare i suoi parenti. Tanto più che, secondo la sentenza della Cassazione 19 giugno 2009, n. 14343, il divieto di ospitalità - anche non temporanea - confligge con i doveri di  solidarietà, di cui all'articolo 2 della Costituzione.

Fonte: " L'esperto risponde " de Il Sole 24 Ore 

mercoledì 3 febbraio 2010

Come si interpreta un regolamento di condominio.


La Cassazione, con la sentenza 28 dicembre 2009 n. 27392, torna ad occuparsi di regolamento di condominio e della sua interpretazione.
In effetti, non è raro che leggendo un regolamento ci si sia posti la domanda: che cosa s’intende dire in quella clausola?
Non sempre, infatti, le norme regolamentari condominiali sono scritte in modo chiaro e preciso, sicché diventa obbligatoria un’attività interpretativa finalizzata a coglierne il reale significato.
Quando si potrà dire che l’interpretazione adottata sia quella corrispondente a ciò che quella clausola effettivamente vuole dire?
Proprio questo è stato il cuore della decisione della Cassazione richiamata all’inizio.

Per comprendere appieno il significato è necessaria una premessa.

Il regolamento di condominio, sia esso di natura contrattuale (ossia accettato da tutti i condomini al momento della stipula o votato e sottoscritto, in un secondo momento, da tutti i partecipanti al condominio), sia esso di natura assembleare (ossia adottato dall’assemblea con le maggioranze indicate dall’art. 1138, terzo comma, c.c.) deve essere interpretato alla stregua dei canoni utilizzati per l’interpretazione dei contratti.

Il concetto è stato più volte ribadito dalla Corte di Cassazione che intervenendo sulla vicenda, interpretazione del regolamento di condominio, ha affermato che il Giudice deve osservare gli stessi canoni ermeneutici stabiliti dagli artt. 1362 cod. civ. e segg., per la interpretazione degli atti negoziali, avendo questi validità generale (ex multis Cass. 23 gennaio 2007 n. 1406).

Il principio generale delle norme dettate in materia d’interpretazione dei contratti è che:
Nell’interpretare il contratto si deve indagare quale sia stata la comune intenzione delle parti e non limitarsi al senso letterale delle parole.

Per determinare la comune intenzione delle parti, si deve valutare il loro comportamento complessivo anche posteriore alla conclusione del contratto (art. 1362 c.c.).
In sostanza ciò che conta, in via principale, è ciò che le parti hanno voluto dire e non semplicemente quello che si è scritto.

Nel caso deciso dalla Cassazione, con la sentenza 27392/09, le parti ricorrenti lamentavano un’erronea interpretazione del regolamento di condominio in relazione a tutta una serie di elementi (atti di transazione, rogiti notarili) che avevano portato alla sua formulazione.

In pratica, per un errore materiale, il regolamento indicava per la ripartizione delle spese di portierato una tabella diversa rispetto a quella che le parti, precedentemente, avevano indicato come tabella da utilizzare per quel tipo di spese.

Apertosi un contenzioso sul punto i ricorrenti sono dovuti arrivare al giudizio per Cassazione per sentirsi dare ragione in quanto deve ritenersi che la intitolazione delle tabelle non possa essere obliterata, quale criterio interpretativo della volontà delle parti, in favore di una opzione ermeneutica del regolamento condominiale fondata sul mero dato letterale, ove lo stesso sia in palese contrasto con la comune intenzione delle parti stesse (Cass. 28 dicembre 2009 n. 27392).

Ciò significa che, proprio in ossequio a quel principio per il quale i contratti devono essere interpretati secondo quella che è stata la comune intenzione delle parti, non ci si può fermare al fatto che il regolamento indichi una tabella laddove sia dimostrabile che quell’indicazione è frutto di una svista o di un cattivo coordinamento tra quanto stabilito e quanto scritto nel regolamento.

Fonte: Avv. Alessandro Gallucci su Lavorincasa

martedì 2 febbraio 2010

Telecamere e apparecchiature di videosorveglianza nel condominio.


Nel caso in cui un condomino decida di installare sul proprio balcone telecamere e/o apparecchiature di videosorveglianza, egli dovrà rispettare il principio di proporzionalità tra mezzi impiegati e fini perseguiti al fine di non violare la privacy degli altri condomini e dunque non incorrere in responsabilità anche penali, così come stabilito dalla Cassazione (sentenza n. 22602 e n. 44156 del 2008).

Le telecamere, pertanto, possono essere installate senza che vi sia stato il consenso degli altri condomini, essendo, all’uopo, sufficiente la semplice informazione della presenza delle stesse.

Perché, inoltre, non ci sia illecito , occorre che non vi sia violazione di domicilio, ossia indebita interferenza in uno dei luoghi indicati nell’art. 614, realizzata con apparecchiature di videosorveglianza, e che non vi sia attinenza delle notizie o immagini alla vita privata che si svolge in quei luoghi.

Le spese di installazione, ovviamente, saranno a carico del condomino interessato e sarà, inoltre, suo onere risarcire gli altri condomini in caso in cui lo stesso abbia causato danni ai beni comuni (art. 1102 c.c).

L’amministratore dovrà, nel caso di specie, agire in giudizio per la tutela delle parti comuni nel caso in cui il condomino installatore non voglia risarcire ne tanto meno raggiungere un accordo amichevole in tal senso.
 
Fonte: Condominioweb

lunedì 1 febbraio 2010

Condominio: una lite ogni 12 minuti a causa degli animali.


Aumentano le segnalazioni di liti in condominio avente come motivo la presenza di cani, e piu' in generale di animali negli appartamenti. Nel 2009 sono state 37.000 le segnalazioni arrivate allo Sportello Animali di AIDAA relative a richieste di consulenza e conciliazione in seguito a liti di condominio aventi come oggetto la presenza di animali.

Secondo i dati relativi alle segnalazioni raccolte nel 2009 dai servizi online gratuiti di AIDAA sportelloanimali@libero.it nei condomini italiani si litiga ogni 12 minuti per motivi legati alla presenza di animali. Analizzando il dato del 2009 rispetto al 2008 si nota un aumento di 11.000 richieste di consulenza (nel 2008 le richieste sono state 26.000), diminuiscono invece i contenziosi che finiscono in tribunale, nel 2009 infatti sono state 3.800 le liti poi approdate nelle aule giudiziarie civili e penali rispetto alle 4.500 del 2008.

Sono aumentate anche le richieste di consulenza giornaliera ad AIDAA, passando dalle 70 al giorno del 2008 a una media di 103 del 2009. I dati provengono direttamente dalle segnalazioni ricevute dagli sportelli online di tutela degli animali di AIDAA confrontati con i numeri delle cause civili e penali avviate per motivi legati alla presenza di animali in condominio e dal numero ancora alto di querele reciproche tra condomini dovuti appunto alla presenza di animali.

Per quanto riguarda gli animali oggetto delle segnalazioni i cani rappresentano il 70% del totale, seguono i gatti con il 26%, i conigli con il 2%, mentre il restante 2% e' riferito ad altri animali (tartarughe, uccelli canterini).

Le regioni dove si litiga di piu' per gli animali in condominio sono la Lombardia e il Piemonte, seguite da Lazio, Veneto, Emilia e Toscana. Si litiga molto poco invece in Valle d'Aosta, Molise, Liguria e Basilicata. Le citta' dalle quali sono pervenute il maggior numero di richieste di consulenze (e nelle quali si litiga di piu') sono Milano, Roma, Parma, Padova e Vicenza.
Fonte: Asca

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