domenica 31 gennaio 2010

" Il nostro condominio " risponde.


Quesito: è legittimo che il pagamento delle quote spettanti deve essere versato su un conto corrente, oppure con assegni bancari non trasferibili intestati all'ammistratore? non dovrebbe essere aperto un conto bancario intestato al condominio ?

" Il nostro condominio " risponde: è ormai opinione diffusa che l'amministratore possa aprire un conto corrente intestato collettivamente al condominio; è però opportuno che tale operazione sia decisa dall'assemblea. È comunque evidente che l'amministratore non può versare le somme condominiali su un conto corrente personale, facendo propri gli interessi bancari, dal momento che il singolo condomino ha un diritto soggettivo a vedere versate le sue quote su un conto corrente intestato al condominio e non personalmente all'amministratore e a conoscere l'entità degli interessi che maturino in suo favore.
Non è infatti legittimo il comportamento dell'amministratore che fa affluire i versamenti delle quote condominiali sul suo conto corrente personale e non su quello del condominio secondo varie pronunce di Tribunali (Tribunale di Milano, nella famosa sentenza n. 5517 del 1986, hanno affermato che la mancanza di un conto corrente separato per il condominio rappresenta "una irregolarità di gestione tale da portare da sola alla revoca dell'amministratore"; il Tribunale di Milano - sentenza del 29/9/1993; Tribunale di Bolzano - sentenza del 9/8/1993 ).

sabato 30 gennaio 2010

Condominio: questioni di convivenza.

venerdì 29 gennaio 2010

Cassazione: è reato dire 'Vaffa...' ai vicini.


Marcia indietro della Cassazione, che si pente di avere sdoganato il 'Vaffa...' e afferma che questa espressione, almeno con i vicini di casa, non deve essere usata, perché "i rapporti di vicinato devono essere improntati ad un maggiore rispetto reciproco tra le persone, perché altrimenti inducono a una impossibilità di convivenza, che invece è necessitata dalla quotidiana relazione nascente dal fatto abitativo, e che deve essere garantita".

Per questo la suprema corte ha annullato l'assoluzione dal reato di ingiuria nei confronti di Sergio P., pronunciata dal giudice di pace di Ancona il 10 marzo 2009. Durante un alterco con i vicini di casa, per motivi di parcheggio, Sergio aveva detto "fate schifo, vaff.... a te e a chi ti ci ha portato".

Per il giudice di merito, come affermato altre volte dalla Cassazione, la frase era ormai entrata nel comune lessico e non ha valenza offensiva. Ma ora la Cassazione - con la sentenza 3931 - ha cambiato idea e ha deciso che "le frasi tra 'fate schifo e vaff...', nel contesto di vicinato in cui sono state pronunciate, hanno mantenuto la valenza spregiativa dell'onore e del decoro della parte lesa che esse contengono".

Adesso l'assoluzione è stata annullata con rinvio al giudice di pace di Ancona, che dovrà essere meno clemente nell'affrontare questa vicenda.

Fonte: Ansa

giovedì 28 gennaio 2010

Condominio: la transazione in giudizio è votata all'unanimità.



Se ha ad oggetto beni comuni indisponibili - per i quali è richiesta l'unanimità dei consensi di tutti i condomini - la transazione può essere decisa solo all'unanimità. Si veda, in questo senso, Cassazione 04/07/2001 n. 9033 e 24/02/2006 n. 4258.

Secondo la pronuncia da ultimo richiamata, " ai sensi dell'articolo 1108 comma 3 del Codice civile è richiesto il consenso di tutti i comunisti - e,quindi, della totalità dei condomini - per gli atti di alienazione del fondo comune, o di costituzione su di esso di diritti reali, o per le locazioni ultranovennali, con la conseguenza che tale consenso è necessario anche per la transazione che abbia oggetto i beni comuni, potendo essa annoverarsi, in forza dei suoi elementi costitutivi, fra i negozi a carattere dispositivo. Pertanto, non rientra nei poteri dell'assemblea, che decide a maggioranza, di autorizzare l'amministratore del condominio a concludere transazioni che abbiano ad oggetto diritti comuni ".

A parte ciò, l'assemblea avendo il potere di autorizzare l'amministratore ad agire in giudizio per l'esercizio dei diritti che non rientrino nella rappresentanza giudiziale attiva del condominio attribuita all'amministratore, a norma dell'articolo 1131 del codice civile, è legittimata a concordare una transazione avente ad oggetto lavori da eseguire sulle parti comuni dell'edificio per eliminare i vizi e difetti in essi riscontrati, senza per questo invadere la sfera dei diritti riservati ai singoli condomini, i quali possono liberamente far valere, nei confronti del costruttore, nonostante la transazione e nei limiti della loro quota, il diritto al risarcimento di eventuali danni ad essi derivanti  dall'inadempimento dello stesso ( Cassazione 25 marzo 1980 n. 1194 ).

Fonte: Sivio Rezzonico su " L'esperto risponde " de Il Sole 24 Ore

mercoledì 27 gennaio 2010

Rumori nel condominio: i problemi più diffusi e i rimedi processuali.



Innanzitutto, solitamente, il regolamento condominiale prevede una o più clausole che vietano ai condomini di porre in essere, negli orari di solito adibiti al riposo ed alla tranquillità, attività tali da arrecare disturbo agli altri condomini. Tali clausole, al giorno d'oggi, sono sempre più specifiche e dettagliate ed, in tanti casi, specificano una serie di attività “vietate” proprio per tutelare la quiete degli altri condomini. Solitamente, poi, dette clausole sono predisposte dal costruttore ed i condomini, acquistando un appartamento nel condominio, ne accettano in toto il relativo contenuto e le relative prescrizioni. Di talchè, nel caso in cui sia posta in essere una attività rumorosa vietata, gli altri condomini (anche singolarmente e senza l'appoggio dell'amministratore) hanno diritto a chiedere l'immediata cessazione dell'attività “molesta” e ilo risarcimento del danno, se dimostrabile.

Infatti, sul punto la Cassazione è concorde nel statuire che “tenuto conto che sono legittime le restrizioni alle facoltà inerenti alla proprietà esclusiva contenute nel regolamento di condominio di natura contrattuale, purché formulate in modo espresso o comunque non equivoco - sì da non lasciare alcun margine d'incertezza sul contenuto e la portata delle relative disposizioni - le norme regolamentari possono imporre limitazioni al godimento degli immobili di proprietà esclusiva secondo criteri anche più rigorosi di quelli stabiliti, in tema di immissioni lecite, dall'art. 844 c.c. Ne consegue che in tal caso la liceità o meno dell'immissione deve essere determinata non sulla base della norma civilistica generale ma alla stregua del criterio di valutazione fissato dal regolamento. (Nella specie, la Corte ha ritenuto corretta la decisione dei giudici di appello, secondo cui la destinazione di un appartamento a studio medico dentistico non violava la norma del regolamento condominiale di natura contrattuale che vietava l'esercizio negli immobili di proprietà esclusiva di attività rumorose maleodoranti ed antiigieniche, atteso che l'attività espletata non presentava in concreto tali caratteri)”(Cass. civ., Sez. II, 07/01/2004, n.23).

Ancora “In ragione delle determinazioni adottate dai privati nell'ambito della loro autonomia contrattuale, qualora il regolamento di condominio faccia divieto di svolgere nei locali di proprietà individuale determinate attività, non occorre accertare, al fine di ritenere l'attività stessa illegittima, se questa possa dar luogo o meno ad immissioni vietate a norma dell'art. 844 c.c., con le limitazioni ed i temperamenti in tale norma indicati, in quanto le norme regolamentari di natura contrattuale possono legittimamente imporre limitazioni al godimento della proprietà esclusiva anche diverse o maggiori rispetto a quelle stabilite dalla citata norma, e l'obbligo del condominio d'adeguarsi alla norma regolamentare discende in via immediata e diretta "ex contractu" per il generale principio espresso dall'art. 1372 c.c. (Nella specie trattavasi dell'apertura di birreria con musica dal vivo nonostante il divieto posto dal regolamento contrattuale di utilizzare porzioni di immobile di proprietà individuale per usi contrari alla tranquillità della collettività condominiale)”.
(Cass. civ., Sez. II, 04/04/2001, n.4963)
In entrambe le ricorrenti ipotesi, nel caso di molestie e rumori derivanti dal tenere cani e suonare strumenti musicali, i condomini lesi possono far cessare tali fattispecie in via giudiziale e ottenere il risarcimento dei danni, nel caso in cui siano stati posti in essere rumori intollerabili.

Infatti, specificatamente, “in caso di regolamento condominiale che vieti tassativamente di recare disturbo ai vicini con rumori di qualsiasi natura, il continuo abbaiare di tre cani pastore ed il suono di una batteria configurano sia la lesione di tale norma regolamentare, che la violazione dell'art. 844 c. c. (che vieta le immissioni di rumori che superino la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi).(Trib. Milano, 28/05/1990)

Sul punto vi è una apposita pronuncia che specifica il concetto di rumore intollerabile.

“Quando il bene della tranquillità dei partecipi al condominio sia espressamente tutelato da disposizioni contrattuali del regolamento condominiale, non occorre accertare al fine di ritenere l'attività stessa illegittima, se questa costituisca o meno immissione vietata ex articolo 844 del c.c., in quanto le norme regolamentari di natura contrattuale possono imporre limitazioni al godimento della proprietà esclusiva anche maggiori di quelle stabilite dall'indicata norma generale sulla proprietà fondiaria. Né, peraltro, in detta materia è applicabile la legge 26 ottobre 1995 n. 447, sull'inquinamento acustico, perché detta normativa attiene a rapporti di natura pubblicistica tra la pubblica amministrazione e i privati esercenti le attività contemplate, prescindendo da qualunque collegamento con la proprietà fondiaria. Il limite di tollerabilità delle immissioni deve essere determinato dal giudice con riguardo alla condizione dei luoghi e delle attività normalmente svolte in un determinato contesto. Il criterio comparativo assume come punto di riferimento il rumore di fondo, ritenendosi intollerabili le immissioni che lo superano di 3 decibel, ciò che equivale a un raddoppio dell'intensità del rumore di fondo. (Trib. Bologna, Sez. III, 11/05/2004)

E' legittimo il ricorso al provvedimento ex art. 700 c. p. c. da parte di alcuni condomini, qualora le immissioni di rumore negli appartamenti di un edificio, provocate dal funzionamento, soprattutto nelle ore notturne, delle macchine esistenti nel sottostante panificio, eccedendo la normale tollerabilità, siano idonee a determinare nei condomini stessi una menomazione della loro integrità psico-fisica e, quindi, l'insorgenza di danno alla salute, autonomamente risarcibile” (Pret. Molfetta, 27/02/1989).

“La violazione del divieto di adibire un appartamento ad uso ufficio, contenuto in un regolamento condominiale, per il fatto di incidere sui diritti soggettivi assoluti e sulla personalità dei ricorrenti, determinando una situazione di disagio per la quiete e la tranquillità degli altri condomini, costretti a subire un continuo andirivieni di persone estranee e immissioni di rumore, non appare suscettibile di puro e semplice risarcimento pecuniario, sicché si impone la pronuncia dell'invocato provvedimento inibitorio (Pret. Milano, 15/03/1988).

Il comma 2 dell'art. 1131 c.c., nel prevedere la legittimazione passiva dell'amministratore in ordine ad ogni lite avente ad oggetto interessi comuni dei condomini (senza distinguere tra azioni di accertamento ed azioni costitutive o di condanna), deroga alla disciplina valida per le altre ipotesi di pluralità di soggetti passivi, soccorrendo, così, all'esigenza di rendere più agevole ai terzi la chiamata in giudizio del condominio, senza la necessità di promuovere il litisconsorzio passivo nei con fronti dei condomini. Pertanto, riguardo ad azioni negatorie e confessorie di servitù, la legittimazione passiva dell'amministratore del condominio sussiste anche nel caso in cui l'azione sia diretta ad ottenere la rimozione di opere comuni. (Nella specie, un condomino aveva chiesto la rimozione della centrale termica condominiale dal luogo in cui era stata installata, in quanto essa, tra l'altro, causava intollerabili immissioni di rumore nel suo appartamento. La S.C., in applicazione dell'enunciato principio, ha escluso che sussistesse il litisconsorzio passivo necessario dei condomini) (Cass. civ., Sez. II, 26/02/1996, n.1485)

Fonte: Avv. Luigi Modaffari su Condominioweb

martedì 26 gennaio 2010

Condominio: spese e passaggio di proprietà.



La Corte di Cassazione con sentenze n. 22034 del 2/9/2008 e n. 23345 del 9/9/2008, ha stabilito che l'obbligo di contribuire al pagamento delle spese condominiali sorge per effetto della delibera dell'assemblea che approva le spese stesse.

Pertanto,nel caso di alienazione di un'unità immobliare,obbligato al pagamento è chi risulta proprietario nel momento in cui la spesa viena deliberata. E' ovviamente fatto salvo l'eventuale diverso accordo fra venditore e compratore.

Fonte: Avv. Germano Palmieri su Corriereconomia

lunedì 25 gennaio 2010

Sì della Cassazione al «fai da te» per le liti condominiali.



Via libera della Cassazione alla soluzione "fai da te" quando si tratta di ristabilire i propri diritti violati negli spazi comuni del condominio. Anche se questo comporta l'«uso di una violenza reale» sulle cose. I giudici della sesta sezione penale, con la sentenza 2548 depositata oggi (vedi il testo su http://www.guidaaldiritto.ilsole24ore.com/), hanno assolto un condomino dal reato di esercizio arbitrario delle proprie ragioni per aver reciso una catena, un paletto e un lucchetto messi da un altro abitante dello stabile per "proteggere il suo posto auto" e chiudere il cancello del parcheggio.

Una tutela eccessiva - che finiva per annullare il diritto di accesso degli altri residenti - a cui il ricorrente aveva reagito passando alle vie di fatto. Armato di tronchesi aveva prontamente reciso tutti gli ostacoli frapposti tra lui e il suo posto macchina, guadagnando il libero accesso al parcheggio, ma anche due condanne, in primo grado e in appello, per il reato di esercizio arbitrario delle proprie ragioni con violenza sulle cose. Secondo i giudici di prima e seconda istanza, la strada da percorrere non era, infatti, quella dello scasso ma la via legale.

Di parere diverso gli ermellini che, forse consapevoli dei tempi della giustizia, hanno avallato l'uso della forza, magari ingentilita dall'uso del latino, richiamando il principio "vim vi repellere licet". Secondo il Collegio di piazza Cavour la difesa privata di un diritto di possesso può essere esercitata, anche con "l'uso di una violenza reale", da parte di chi viene privato di tale diritto. La Suprema corte pone però una condizione: l'atto di forza deve avvenire nell'immediatezza dell'azione lesiva. Perchè se la necessità di tutelarsi non è urgente la parola deve passare al giudice.

Fonte: Patrizia Maciocchi de Il Sole 24Ore

domenica 24 gennaio 2010

" Il nostro condominio " risponde.



Quesito : La colonna condominiale è ostruita dal calcare e un pezzo di questo, incastrandosi, mi impedisce il normale uso del bagno intasando il wc e facendo rigurgitare liquami nella mia vasca. La ditta che ha eseguito la videoispezione e ha tentato più spurghi, visto i miei continui intasamenti, con acqua a pressione dice che l'unica soluzione è cambiare l'intera colonna condominiale. Purtroppo il condomine che mi abita sotto (pensare che il pezzo di calcare è incastrato proprio nella colonna del suo muro poco sopra il suo water) non è molto propenso a spaccare ed io sono veramente nel caos, dalla videoispezione si è visto che c'è un altro intasamento sotto il 4° piano e che il 5° scarica nel 4°; visto che quest'ultimo è disabitato abbiamo avvisato i proprietari ma nessuno si è presentato.

" Il nostro condominio " risponde: La spesa per la riparazione dei canali di scarico dell'edificio in condominio, che, ai sensi dell'art. 1117 n. 3 c.c., sono oggetto di proprietà comune fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli, sono a carico di tutti i condomini per la parte relativa alla colonna verticale di scarico ed a carico dei rispettivi proprietari per la parte relativa alle tubazioni che si diramano verso i singoli appartamenti.L'amministratore si deve fare carico affinchè i dettami di tale articolo vengano rispettati anche, ove necessario, ricorrendo all'autorità giudiziaria.

venerdì 22 gennaio 2010

Spese condominiali non pagate, debitore è sempre il condomino locatore.



Cassazione civile, Sezione II, 9 dicembre 2009, N. 25781.

In tema di spese condominiali non pagate, il debitore è sempre il condomino locatore il quale può comunque rivalersi sul conduttore.

L'amministratore del Condominio, infatti, è legittimato solo nei confronti del proprietario, che è il soggetto tenuto a corrispondere i contributi concernenti i beni e i servizi comuni; il proprietario può pretendere il versamento dall'inquilino che non vi abbia provveduto direttamente, secondo gli accordi convenuti con il contratto di locazione.

Nel caso in esame era stata proposta opposizione tardiva, ex art. 650 cod. proc. civ., avverso il decreto con cui il Giudice di Pace gli aveva ingiunto di pagare a favore di S.L. la somma di Euro 679,49 a titolo di oneri condominiali non pagati e di saldo del prezzo per il consumo del gas metano, relativi all'appartamento locato all'opponente dal S. L.

Fonte: Valter Marchetti, Foro di Savona su Condominioweb

giovedì 21 gennaio 2010

Azione ingiuntiva contro il condomino moroso.



Poichè l'assunta mancanza di denaro da parte di un condomino non può rilevare ai fini dell'obbligo di contribuzione nelle spese, l'amministratore è tenuto, ex articolo 1130, n. 3, del codice civile, ad agire ingiuntivamente contro il moroso, a norma dell'articolo 63, disposizioni di attuazione del codice civile, iscrivendo ipoteca sull'immobile di proprietà del condomino moroso o agendo con pignoramento sull'immobile di quest'ultimo, al fine di soddisfarsi sul ricavato della vendita all'asta.

In ogni caso, secondo la più recente giurisprudenza, nei confronti del terzo appaltatore non sussiste alcuna solidarietà dei condomini per il pagamento del prezzo dell'appalto.

Si veda, in questo senso, Cassazione, sezioni unite, 8 aprile 2008, n. 9148 per la quale " in riferimento alle obbligazioni assunte dall'amministratore, o comunque, nell'interesse del condominio, nei confronti di terzi - in difetto di un'espressa previsione normativa che stabilisca il principio della solidarietà, trattandosi di un'obbligazione avente ad oggetto una somma di denaro, e perciò divisibile, vincolando l'amministratore i singoli condomini nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli in ragione delle quote, in conformità con il difetto di struttura unitaria del condominio - la responsabilità dei condomini è retta dal criterio della parziarietà, per cui le obbligazioni assunte nell'interesse del condominio si imputano ai singoli componenti soltanto in proporzione delle rispettive quote, secondo criteri simili a quelli dettati dagli articoli 752 e 1295, codice civile, per le obbligazioni ereditarie ".

Fonte: Silvio Rezzonico su " L'esperto risponde " de Il Sole 24Ore

mercoledì 20 gennaio 2010

Incendio nel condominio, l'amministratore ne risponde penalmente solo se la sua inerzia ha determinato l'evento lesivo.



Paletti alla responsabilità penale dell’amministratore di condominio nel caso di danni allo stabile da lui gestito.

In punto di diritto, infatti, la condanna può scattare solo se risulta giustificata e processualmente certa la conclusione che la sua condotta omissiva è stata condizione necessaria dell’evento lesivo con «alto o elevato grado di credibilità razionale o probabilità logica».

In pratica, un «giudizio controfattuale» cui deve attenersi scrupolosamente il giudice del merito per giungere ad affermare la responsabilità penale dell’amministratore condominiale.

Così alla luce di questo principio di diritto la Cassazione (sentenza 39959/09) ha annullato un verdetto di condanna che riteneva responsabile anche un amministratore di condominio, a titolo concorso colposo, dell’incendio scoppiato nell’edificio e causato dalla difettosa installazione della canna fumaria della pizzeria attigua al palazzo.

Per i giudici del merito, infatti, oltre al titolare del ristorante ed al tecnico impiantista del reato di cui all’articolo 449 Cp doveva rispondere anche l’amministratore dello stabile: la sua colpevole inerzia per oltre un anno, di fronte ad una situazione di pericolo, doveva ritenersi fonte di responsabilità.

Ma la Suprema corte è stata di diverso avviso, ritenendo così la motivazione della sussistenza del nesso causale tra condotta ed evento «apparente e caratterizzata da formule assertive».

Nel rinviare la causa per un nuovo esame, infatti, i giudici di legittimità hanno affermato che è vero «che l’amministratore condominiale è titolare di un obbligo di garanzia relativo alla conservazione delle parti comuni» dell’edificio, ma la condanna penale scatta solo se è accertato che la sua condotta omissiva è stata condizione necessaria dell’evento lesivo. Insomma, quel «giudizio controfattuale» cui dovrà procedere un’altra sezione della Corte d'appello.

Fonte: La Stampa


martedì 19 gennaio 2010

Dimissioni dell'amministratore di condominio. Quando sono possibili ?



E’ consuetudine parlare della revoca dell’amministratore di condominio.

Si sa che il legale rappresentante dei condomini può essere revocato in qualsiasi momento dall’assemblea (Art. 1129, secondo comma, c.c.).
Non c’è bisogno di un giustificato motivo per fare ciò: affinché la deliberazione di revoca sia valida, infatti, è sufficiente che sia votata, almeno, dalla maggioranza dei partecipanti all’assemblea che rappresentino quanto meno 500 millesimi.

La revoca, inoltre, può essere disposta, dall’Autorità Giudiziaria, quando:
a)l’amministratore non presenta il conto della propria gestione per due anni consecutivi;
b) non avvisa l’assemblea di provvedimenti amministrativi o giudiziari che esulano dalla sua competenza;
c) vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità.
In sostanza, com’è giusto che sia, i condomini sono ben tutelati avendo più di uno strumento per sollevare dall’incarico l’amministratore che per loro è inadempiente.

Che cosa accade a parti invertite, cioè se è l’amministratore a volersi dimettere dal proprio incarico?
La legge non disciplina espressamente questa ipotesi.

Certamente non si può arrivare al paradosso di pensare che la carica sia irrinunciabile e che l’amministratore sia obbligato a mantenere l’incarico fino alla sua naturale scadenza (ossia un anno di gestione, art. 1129 c.c.).
Tuttavia questa carenza normativa crea non poca incertezza.
Per rispondere al quesito è necessario comprendere com’è inquadrato a livello giuridico, il rapporto amministratore-condominio.

La Corte di Cassazione, in modo pressoché unanime, afferma che questo rapporto deve essere ricondotto nell’alveo del contratto di mandato.
In pratica i condomini (riuniti in assemblea) conferiscono all’amministratore il mandato di rappresentarli in relazione alla gestione e conservazione delle parti comuni dello stabile (cfr. Cass. SS.UU. n. 9148/08).
Trattandosi di un contratto di mandato, quindi, per capire modi e termini delle dimissioni dell’amministratore, è necessario rifarsi alle norme che regolano questo tipo di contratto.

Come si estingue questo rapporto giuridico?
L’art. 1722 c.c., rubricato Cause di estinzione recita, tra le altre cose:

Il mandato si estingue:
1) (…);
2) (…);
3) per rinunzia del mandatario;
4) (…).

L’art. 1727 c.c., specificando le conseguenze della rinuncia al mandato afferma che:
Il mandatario che rinunzia senza giusta causa al mandato deve risarcire i danni al mandante. Se il mandato è a tempo indeterminato, il mandatario che rinunzia senza giusta causa è tenuto al risarcimento, qualora non abbia dato un congruo preavviso.

In ogni caso la rinunzia deve essere fatta in modo e in tempo tali che il mandante possa provvedere altrimenti, salvo il caso d’impedimento grave da parte del mandatario.

La lettura coordinata di queste norme ci permette di affermare che l’amministratore potrà sempre rinunciare al mandato, non essendo vincolato a rispettare la sua scadenza naturale.
Tuttavia, laddove da questa condotta scaturisca un danno per i condomini, questi saranno legittimati ad agire nei confronti dell’ormai ex amministratore per ottenere il risarcimento del danno causato dal suo comportamento.

In ogni caso, fino alla nomina del nuovo amministratore, e salvo il caso in cui i condomini (o uno dei condomini) prendano in carico la documentazione condominiale, il dimissionario sarà tenuto a garantire la gestione ordinaria della cosa comune.

Ciò significa che i condomini potranno continuare a versare le quote condominiali e l’amministratore sarà tenuto ad incassarle al fine di erogare i servizi comuni.

Fonte: Avv. Alessandro Gallucci su Condominiale Lavorincasa

lunedì 18 gennaio 2010

Condominio e barriere architettoniche: I diritti dei condomini diversamente abili.



Già da qualche decennio sono in vigore leggi a tutela dei diversamente abili, per quanto attiene l’eliminazione delle barriere architettoniche sia negli edifici pubblici che privati. Nonostante l’impegno del legislatore, spesso capita che i quorum troppo elevati, previsti per le delibere condominiali, impediscano l’equiparazione fra i condomini, di fatto rendendo complicata la salvaguardia dei diritti dei singoli condomini-diversamente abili.

Con specifico riferimento alla legge n.13 del 1989, il legislatore ha provveduto ad introdurre regole idonee al raggiungimento di scopi che tutelano, facendoli prevalere, esigenze di carattere sociale e di ordine pubblico sugli interessi privati del condominio; difatti qualora il condominio rifiuti o ritardi ad approvare le delibere per l’abbattimento delle barriere architettoniche, i condomini portatori di handicap, possono istallare e/o effettuare le opere di adeguamento, a proprie spese. Unico limite è quello di effettuare le opere a regola d’arte, senza nocumento all’equilibrio statico ed estetico degli edifici condominiali.

L’art 1121 mantiene ferma la possibilità per i dissenzienti di non partecipare alla spesa, tuttavia la legge ritiene sufficiente una maggioranza semplice per l’approvazione della delibera che preveda l’abbattimento delle barriere architettoniche. Ma c’è di più, il concetto di “disabile” è stato elaborato dalla giurisprudenza, la quale ha voluto ampliare il campo di applicazione delle disposizioni di cui alla legge n.13, facendo rientrare in questa definizione anche i soggetti anziani, invalidi civili e in genere coloro che si trovino in minorate condizioni fisiche, al fine di facilitare loro l’accesso al condominio.

domenica 17 gennaio 2010

" Il nostro condominio " risponde.



Quesito: Un articolo del regolamento condominiale di tipo contrattuale del condominio dove abito recita: “L’esercizio finanziario del condominio va dal 1° maggio al 30 aprile. Almeno 10 giorni prima di quello fissato per l’assemblea che lo deve approvare, l’amministratore deve rimettere a ciascun condomino sia copia del rendiconto concernente il decorso esercizio che copia del preventivo riguardante l’esercizio a venire”. Mentre l’articolo successivo precisa:
“L’assemblea ordinaria dei condomini deve essere convocata dall’amministratore entro 2 mesi dalla chiusura dell’esercizio finanziario ….…….”.
L’amministratore ha espresso l’intenzione di far approvare dall’assemblea straordinaria, convocata per la fine di questo mese di gennaio, la sostituzione, per gli anni a venire, delle date dell’esercizio finanziario facendolo decorrere dal 1° agosto e terminarlo al 31 luglio in modo tale da poter indire l’assemblea ordinaria per l’approvazione dello stesso entro il mese di settembre.
Chiedo, quale maggioranza è necessaria per apportare le suddette modifiche al regolamento condominiale di tipo contrattuale?

" Il nostro condominio " risponde: In relazione al regolamento contrattuale nonostante sussista, tra i più, la convinzione che non sia modificabile che con l'unanimità dei consensi, in realtà la Cassazione ( da ultimo Sentenza del 14/08/2007 n. 17694 ) è orientata nel senso che solo le clausole di natura contrattuale (contenenti divieti, limiti, oneri reali, obbligazioni propter rem e diritti reali) necessitino dell'unanimità mentre per le altre clausole relative a materie contenute nell'art. 1138 c.c. (decoro, norme sull'amministrazione ecc.) sia sufficiente la maggioranza qualificata ancorché le clausole stesse siano contenute in regolamento di origine contrattuale.
Nel caso di specie, pertanto, per la modifica del periodo dell'esecizio finanziario occorre che la delibera venga approvata a maggioranza qualificata ossia con la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino la metà dei millesimi dell'intero edificio.

venerdì 15 gennaio 2010

L'installazione di un ascensore nel condominio fa sempre discutere.



Come è noto, l'installazione di un ascensore in un condominio che ne sia privo comporta quasi sempre animati contrasti e spesso anche liti giudiziarie. In estrema sintesi l'ascensore può essere installato o in forza di decisione della maggioranza condominiale, con il quorum dei 2/3 dei millesimi trattandosi indiscutibilmente di una innovazione (ovvero con la ridotta maggioranza prevista dall'art. 78 del DPR 6.6.2001, n. 380, testo unico dell'edilizia - ex art. 2 l. 13/89 - qualora si tratti di un impianto atto al superamento delle “barriere architettoniche”), oppure può essere frutto dell'iniziativa anche di un solo condomino o gruppo minoritario di condomini, quale estrinsecazione del diritto di comproprietà sulle parti comuni dell'edificio ex art. 1102 c.c.

Nel primo caso l'innovazione non potrà comunque travalicare i limiti imposti dall'art. 1120, 2° comma: “Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino”. In più, trattandosi di innovazione sicuramente “gravosa” e suscettibile di utilizzazione separata, chi non intende usufruirne è esonerato dalla relativa spesa (e non entra nella comproprietà dell'impianto) ex art. 1121, 1° e 3° comma, c.c.

Nel secondo caso a farsi carico dei costi dell'impianto saranno solo i promotori (con l'obbligo di consentire l'uso anche agli altri condomini che desiderino in un secondo tempo aderire all'iniziativa, pagando la propria quota di spesa) e l'innovazione dovrà rispettare, oltre che i limiti di cui al citato art. 1120 c.c., anche quelli, peraltro analoghi, di cui all'art. 1102 c.c., 1° comma, che attribuisce appunto tale diritto, delimitandone i confini: “Ciascun partecipante puo' servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine puo' apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa”.

Sin qui la teoria, che pare semplice: tutt'altro è invece la pratica, data l'amplissima casistica delle circostanze che possono verificarsi nel singolo caso specifico. Particolarmente interessante è in proposito una recente sentenza del Tribunale di Milano (la 22.6.09, n. 8081) che affronta insieme la tematica della diminuzione di utilità del bene comune e quella, sempre spinosa, delle distanze.

Qui l'innovazione era condominiale, ma un condomino aveva impugnato la delibera affermando che l'impianto travalicasse i limiti dell'art. 1120, in quanto la porta dell'ascensore, essendo situata sul ballatoio condominiale antistante la sua abitazione e a poche decine di centimetri dalla sua porta di ingresso, lo costringeva ad attendere che la porta dell'ascensore fosse chiusa prima di poter accedere alla sua abitazione.

La tesi appare già a prima vista infondata e strumentale, vista la modestia del disagio lamentato, ma il Tribunale di Milano ne approfitta per sviluppare un ben articolato discorso sull'argomento, respingendo anzitutto la domanda perché il divieto previsto dal 2° comma dell'art. 1120 prevede non la compromissione dell'uso o del godimento di cose comuni, ma la loro piena inservibilità.

Poiché però non tanto rileva in questo caso il pregiudizio all'uso dei beni comuni quanto quello alla pienezza di utilizzo della proprietà privata, il giudice affronta specificamente il tema del rispetto della normativa sulle distanze in condominio, affermando essere necessaria una valutazione comparativa degli interessi in conflitto, per cui “il giudice del merito è tenuto a verificare se la rigorosa osservanza di tali norme non sia nel caso concreto irragionevole, considerando che la coesistenza di più appartamenti in un unico edificio implica di per sé il comportamento dei vari interessi al fine dei rapporti condominiali, con la tendenziale prevalenza, in caso di contrasto, della normativa speciale in materia di condominio”.

Ha quindi concluso il Tribunale di Milano “Nel caso di specie, diritti e facoltà vantati dagli attori in ordine a distanze, luci e vedute, stenditura di panni (oltre all'agevole fruizione della porta d'accesso, di cui già si è detto) e asseritamente lesi dal posizionamento dell'ascensore, per la loro intrinseca natura e per le caratteristiche stesse dell'immobile cui ineriscono (stabile condominiale di ringhiera), non appaiono meritevoli di tutela prevalente sul contrapposto interessi di tutti i condomini a utilizzare l'ascensore”.

Fonte: Avv. Davide Civallero socio I.R.C.A.T. su mattone-parliamone

giovedì 14 gennaio 2010

Diritto dell'inquilino di impugnare le deliberazioni viziate relative alle spese e le modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria.



Trib. Torino Sez. I Sentenza del 29 giugno 2009.

L'art. 10 della legge 27 luglio 1978, n. 392 (che attribuisce al conduttore il diritto di votare in luogo del proprietario nelle assemblee condominiali aventi ad oggetto l'approvazione delle spese e delle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria e di intervenire senza diritto di voto sulle delibere relative alla modificazione di servizi comuni) riconosce implicitamente, con il rinvio alle disposizioni del codice civile concernenti l'assemblea dei condomini, il diritto dell'inquilino di impugnare le deliberazioni viziate, sempreché abbiano ad oggetto le spese e le modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria.

Al di fuori delle situazioni richiamate, la norma in esame non attribuisce all'inquilino il potere generale di sostituirsi al proprietario nella gestione dei servizi condominiali, sicché deve escludersi la legittimazione del conduttore ad impugnare la deliberazione dell'assemblea condominiale di nomina dell'amministratore e di approvazione del regolamento di condominio e del bilancio preventivo.

Fonte: Condominioweb

mercoledì 13 gennaio 2010

Condominio: niente distanze minime sui tubi del bagno in più.



Per il secondo bagno in casa si può fare a meno delle distanze minime. La pluralità dei servizi igienici all'interno delle abitazioni è considerata,oggi, un'esigenza diffusa tanto che la creazione o la modifica di un secondo bagno riveste quel carattere di essenzialità che giustifica la non applicazione - negli edifici in condominio - delle distanza previste dall'articolo 889 del codice civile.

E' questo il concetto espresso di recente dalla Cassazione, che ha affrontato il caso di un condomino che era stato citato in giudizio per aver realizzato un secondo bagno nella propria unità abitativa e al quale si richiedeva l'eliminazione di tubazioni installate lungo il confine con le pareti dell'appartamento dell'alloggio vicino ( sentenza n. 13313/2009 ).

Vediamo come i giudici sono arrivati a questa conclusione. E' pacifico che le norme contenute nell'articolo 889,comma 2,del codice civile - in tema di distanze da rispettare per pozzi,cisterne,fossi e tubi - si applichino anche agli edifici in condominio.

La Cassazione ha spesso affermato che nei rapporti tra le proprietà individuali di un condominio vanno osservate le norme sulle distanze legali " che non siano incompatibili " con l'esercizio dei diritti che spettano al condominio ( sentenza n. 1146/7 ) e nei limiti della " ragionevolezza ".

Nel caso esaminato dai giudici, le norme sulle distanze nella posa in opera di tubazioni e condutture d'acqua essenziali per le esigenze di vita trovano applicazione rispetto alle singole unità immobiliari soltanto in quanto compatibili con la concreta struttura dell'edificio e con la particolare natura dei diritti e delle facoltà dei singoli proprietari.

Pertanto, " qualora esse siano invocate in un giudizio tra condomini, il giudice di merito è tenuto ad accertare se la loro rigorosa osservanza non sia nel caso irragionevole, considerando che la coesistenza di più appartamenti in un unico edificio implica di per sè il contemperamento dei vari interessi al fine dell'ordinato svolgersi di quella convivenza che è propria dei rapporti condominiali ". ( Cassazione, sentenza n. 1958/2006).

Fonte: Il Sole 24 Ore

martedì 12 gennaio 2010

Amministratore: richiesta di compensi per attività di natura straordinarie.



Cassazione Civile, Sezione II 24 marzo 2009 n. 7057.

In materia di compenso dell'amministratore, qualora l'amministratore richieda compensi per attività straordinarie svolte a favore del condominio, per avere diritto a percepire detti compensi non basta che queste attività abbiano avuto effettivamente luogo, ma è anche necessario che non vi siano state pattuizioni fra l'amministratore e il condominio che prevedano invece un compenso omnicomprensivo, seppure mediante la mera verbalizzazione in occasione dell'assemblea che ha nominato l'amministratore e concordato il suo compenso.

Fonte: Condominioweb

lunedì 11 gennaio 2010

Casa: Confedilizia, con finanziaria più care le cause di condominio.



Con la finanziaria 2010 si aggravano le spese giudiziarie per le cause sia d'impugnativa di delibere condominiali sia di locazione. E' quanto denuncia la Confedilizia spiegando che e' stato infatti abolito il contributo fisso (pari a 103,30 euro) finora previsto per queste materie indipendentemente dal valore della causa ''con cio' determinando l'applicazione per esse degli ordinari contributi per scaglioni di valore (fino ad un massimo di 1.110 euro)''.

In particolare, spiega la Confederazione, ''nei giudizi d'impugnazione delle delibere condominiali in cui non si contesti la legittimita' di una certa spesa deliberata dall'assemblea (per es., la contestazione della nomina dell'amministratore), si dovra' applicare il contributo nella misura di 340 euro, con un carico piu' che triplo per la proprieta'. Qualora si tratti di contestare precise somme richieste dall'amministrazione condominiale, l'aggravamento di costi sara' comunque rilevante e determinato in relazione alla somma contestata''.

Analogo discorso per le locazioni dove ''nei giudizi su questioni di valore indeterminabile - come quelli relativi ad obbligazioni che nascono dal contratto (per es., l'uso dell'immobile diverso da quello pattuito) - il costo delle cause sara' piu' che triplo (da 103,30 a 340 euro). Quando in contestazione siano precise somme dovute, l'aggravio dei costi dipendera' dal valore della causa''.

La Confedilizia confida che ''Governo e maggioranza possano rivedere - con un prossimo decreto-legge - una scelta che determina un onere pesante in due settori estremamente delicati e in un momento di crisi economica per i nuclei familiari''.

Fonte: Asca

domenica 10 gennaio 2010

" Il nostro condominio " risponde.



Quesito: Buongiorno, le volevo chiedere a chi spetta consegnare le chiavi delle cantine all'impresa di pulizia, e se l'impresa che svolge la pulizia della fossa ascensore trattata ecologicamente, deve rilasciare una certificazione del lavoro eseguito.

" Il nostro condominio " risponde: le cantine sono porzioni di piano di proprietà esclusiva pertanto le chiavi devono essere consegnate all'impresa di pulizia dai rispettivi proprietari; di contro qualora l'impresa debba pulire solamente le parti comuni delle cantine chiuse eventualmente da una porta, la chiave di quest'ultima può essere consegnata all'impresa di pulizia dal portiere, se il servizio di portierato è esistente oppure direttamente dall'amministratore.
Per quanto concerne la pulizia della fossa ascensore l'impresa che svolge la pulizia rilascia una certificazione, se prevista dal contratto; comunque è buona regola far firmare dall'impresa e controfirmare dal portiere, se presente, o da almeno un condomino il buono di lavoro relativo al servizio effettuato.

venerdì 8 gennaio 2010

Accertamento della proprietà comune di un bene, contraddittorio nei confronti di tutti i condomini.



Cassazione Civile, Sezione II, 8 settembre 2009 n. 19385

Nel caso in cui la domanda sia diretta all'accertamento della proprieta' comune di un bene (nella specie, autorimessa condominiale) e alcuni condomini eccepiscano in via riconvenzionale di essere proprietari esclusivi in base ai titoli ovvero per intervenuta usucapione, si configura un'ipotesi di litisconsorzio necessario e il contraddittorio deve essere integrato nei confronti di tutti i comproprietari dello stabile, essendo dedotto in giudizio un rapporto plurisoggettivo unico e inscindibile, con la conseguenza che la sentenza, implicando un accertamento in ordine a titoli di proprieta' confliggenti tra loro, non puo' conseguire un risultato utile se non pronunciata nei confronti di tutti i partecipanti al condominio.

Fonte: Condominioweb

giovedì 7 gennaio 2010

Cassazione: vialetto condominiale dissestato? Niente danni se il pericolo può essere evitato.



In materia di danno da cose in custodia la Corte di Cassazione (Sentenza n. 25772/2009) ha stabilito che l'esistenza di un pericolo oggettivo non basta per ottenere il risarcimento del danno. Il giudice deve infatti valutare se l'insidica è superabile con l'ordinaria diligenza.

I giudici della Corte osservano in particolare che "il giudizio sulla pericolosità della cosa inerte va fatto in relazione alla sua normale interazione con la realtà circostante".

Ciò però non basta ad esprimre un giudizio di responsabilità giacchè è necessario esaminare se una determinata situazione di oggettivo pericolo costituisca un'insidia non superabile con l'ordinaria diligenza e prudenza, ovvero se sia suscettibile di essere prevista e superata con l'adozione delle normali cautele da parte del danneggiato. In tal caso infatti è possibile che il daneggiato abbia quanto meno concorso, art. 1227 c.c., alla produzione dell'evento a titolo di colpa.

Sulla scorta di tale motivazione la Corte ha annullato una sentenza che aveva riconsciuto ad una donna il risarcimento per i danni riportati a seguito di una caduta in un vialetto condominiale.

La Corte ha fatto notare che i giudici di merito si sono limitati a rilevare la presenza di sconnessioni su tale vialetto e la scarsa illuminazione senza però esaminare se tale situazione di pericolo oggettivo costituisse o meno un'insidia "non superabile con l'ordinaria diligenza e prudenza" oppure fosse prevedibile e superabile con l'adozione di normali cautele da parte del danneggiato

Fonte: Avv Roberto Cataldi su Studio Cataldi

martedì 5 gennaio 2010

Condizionatore rumoroso? non può essere riconosciuto il danno morale se non si fornisce la prova di emissioni pericolose.





Cass. civ., sez. II, 10 novembre 2009, n. 23807.

Non può essere riconosicuto il danno morale al condomino che lamenta l'intollerabilità delle emissioni sonore prodotte dal dal ronzio di un condizionatore d’aria se non fornisce la prova dell'esistenza di un danno alla salute.

Nè tantomeno detto danno può essere liquidato sulla base della sussistenza della contravvenzione ex articolo 674 c.p.. nonostante non sia mai stata dedotta in giudizio l'illiceità penale delle immissioni sonore. (nel caso di specie, il condizionatore installato era conforme ai requisiti di legge).

Fonte: Condominioweb

lunedì 4 gennaio 2010

Condominio: un accordo per il recupero del versamento in eccesso.



Qualora si intenda compensare il proprio credito per quote condominiali già versate - in base a un consuntivo non approvato - con le quote a debito, determinate dal preventivo annuale, è opportuno che si raggiunga un accordo con l'amministratore, in funzione di una compensazione volontaria, a norma dell'articolo 1252, codice civile, che consenta la compensazione  dei rispettivi crediti e debiti, anche ove non ricorrano le condizioni previste per la compensazione legale o giudiziale.

In mancanza di accordo,e in caso di contestazione da parte dell'amministratore, non potrà che operare la compensazione giudiziale, con i requisiti di cui agli articoli 1243 e seguenti del codice civile.

Fonte: " L'esperto risponde " de Il Sole 24 Ore

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