giovedì 31 dicembre 2009

" Il nostro condominio " augura Buon Anno.

mercoledì 30 dicembre 2009

Condominio: quando il dissenziente paga le spese legali.



L'esonero del condomino dissenziente dalle spese di lite è limitato all'ipotesi di soccombenza del condominio nella lite, relativamente alle spese derivanti dalla soccombenza - e cioè alle spese del giudizio poste dal giudice a carico del condominio - oltre alle spese di difesa ( l'esonerro non si estende ovviamente a quanto ha formato oggetto del merito sostanziale della vertenza ).

Se invece la lite ha esito favorevole per il condominio e il condomino dissenziente ne abbia tratto vantaggio, la separazione di responsabilità - che riguarda solo le spese di soccombenza - non produce gli stessi effetti e il condomino dissenziente è tenuto a partecipare alle spese di lite quali, ad esempio, l'eccedenza degli onorari del legale del condominio rispetto a quanto disposto dal giudice ( cosiddette spese legali non ripetibili ).

Fonte: L'esperto risponde " de Il Sole 24 Ore

martedì 29 dicembre 2009

Condominio: come gestire la morosità.



La decisione di ripartire fra i condomini solvibili la quota dovuta dai morosi non compete all'amministratore, ma all'assemblea.

Questa, a sua volta, può deliberare in tal senso solo nell'ipotesi di effettiva,improrogabile urgenza: ad esempio se è in corso un'azione esecutiva nei confronti del condominio tendente al recupero della somma, o se si tratta di pagare la fornitura di carburante nell'imminenza dell'accensione dell'impianto di riscaldamento ( sentenza del Tribunale di Bari del 25 ottobre 2007, n. 2400 ).

E' meglio, quindi, invitare l'amministratore ad attivarsi per il recupero coattivo del credito attraverso la richiesta di un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo alla competente autorità giudiziaria ( articolo 63 delle disposizioni di attuazione e transitorie del Codice civile ).

Fonte: Avv. Germano Palmieri de Corriereconomia

lunedì 28 dicembre 2009

Stop alla "sosta selvaggia" in condominio: compie un abuso chi parcheggia il motorino nel cortile comune.



In tema di condominio negli edifici, l'uso della cosa comune da parte di ciascun condomino è soggetto, ai sensi dell'art. 1102, c.c., al duplice divieto di alterarne la destinazione ed impedire agli altri partecipanti di fare parimenti uso della cosa stessa secondo il loro diritto.

Pertanto, deve ritenersi che la condotta del condomino, consistente nella stabile occupazione - mediante il parcheggio per lunghi periodi di tempo della propria autovettura o motorino - di una porzione del cortile comune, configuri un abuso, poiché impedisce agli altri condomini di partecipare all'utilizzo dello spazio comune, ostacolandone il libero e pacifico godimento, in tal modo, alterando l'equilibrio tra le concorrenti ed analoghe facoltà.

Lo ha stabilito il Tribunale di Bari (sentenza 3237/09).

Fonte: La Stampa

giovedì 24 dicembre 2009

In caso di errore o mancata convocazione è possibile impugnare il deliberato assembleare per annullabilità.



L’obbligo di convocare alle assemblee tutti i condomini tocca all’amministratore. Con mezzi che diano effettivo riscontro affinché sia possibile provare che ogni proprietario sia stato messo in grado di conoscere giorno e luogo in cui l'assemblea si svolge, nonché ma gli argomenti da discutere votare. Anche la prova del deposito dell'avviso di convocazione nelle singole caselle postali dei condomini, può presumere di desumere l’adempimento dell’avviso di convocazione. La stragrande maggioranza degli amministratori, a ragion veduta, si affidano all’invio per raccomandata, eliminando in radice ogni contestazione poiché facilmente tracciabile il percorso della corrispondenza e il giorno esatto della consegna.

Quando dovesse accadere che la delibera chiamati a votare, interessi solo alcuni condomini, l’invito sarà consegnato solo a questi, poiché facenti parte del cosiddetto condominio parziale (riguardante cioè i soli fruitori dell’uso e godimento di un determinato bene.

Quando invece l’unità immobiliare appartenesse a più proprietari (coniugi, familiari, eredi), sarà opportuno avvisarli tutti (tranne il caso di coniugi conviventi, per cui si presume che uno informi l’altro) . L’amministratore porrà la stessa diligenza nel convocare l’usufruttuario per le decisioni inerenti le spese ordinarie e il nudo proprietario per quelle straordinarie riguardanti la conservazione dei beni comuni.

In caso di errore o mancata convocazione è possibile impugnare il deliberato assembleare per annullabilità. Ciò significa che il condomino non convocato ha tempo trenta giorni dall’avvenuta conoscenza delle delibere assunte nell’assemblea cui non ha potuto partecipare per l’impugnazione innanzi al tribunale della sua città .

Fonte: Condominioweb

mercoledì 23 dicembre 2009

Studi professionali all'interno del condominio? Se il cliente si fa male mentre vi accede, il danno deve essere risarcito dal condominio.



Cass. , Sez. II civile, Sentenza del 9 dicembre 2009 n. 25772.

Il professionista non risponde dei danni subiti da un cliente a seguito di una caduta avvenuta sul vialetto condominiale, se l’incidente è dipeso dalla assoluta disattenzione dell’infortunato. Il danno deve essere risarcito dal condominio e a nulla vale l'accordo pattuito in assemblea affinché sia lo studio a provvedere all'indennizzo.

Specificatamente, si legge in sentenza, " che il «riscontrato accordo negoziale» è affetto da inammissibilità e comunque non intacca la «ratio decidendi» in deroga ai criteri di ripartizione delle spese stabiliti dall'articolo 1123 del Codice civile. [...] sulla pericolosità della cosa inerte va fatto in relazione alla sua normale interazione con la realtà circostante, si è limitata a rilevare la presenza di sconnessioni nella pavimentazione del vialetto in questione scarsamente illuminato, ma non ha in alcun modo esaminato se tale situazione di oggettivo pericolo costituisse un'insidia non superabile con l'ordinaria diligenza e prudenza, ovvero fosse suscettibile di essere prevista e superata con l'adozione delle normali cautele da parte del danneggiato; il quale, in tale ipotesi, avrebbe quanto meno concorso, art. 1227 c.c., alla produzione dell'evento a titolo di colpa".
 

martedì 22 dicembre 2009

Condominio: come soppravvivere al Natale.



Poche regole di buon vicinato per un felice Natale in condominio. Contro lo stress da festa domestica L'ANAMMI, l'Associazione Nazional-europea degli AMMinistratori d'Immobili, propone alcuni suggerimenti pratici, sulla scorta delle segnalazioni che, negli anni scorsi, sono giunte dai suoi 13mila associati.

"Purtroppo, anche a Natale la vita in condominio può riservare qualche sgradita sorpresa - osserva Giuseppe Bica, presidente dell'associazione - il vicino che protesta per la tombolata a tarda ora, il parcheggio occupato dai parenti della signora di sopra, il piccolo guasto domestico per il quale non si riesce a scovare il tecnico. Insomma, anche sotto le feste la micro-conflittualità condominiale si fa sentire. Anzi, è possibile che si inaspriscano contrasti già esistenti".

Il problema più comune riguarda gli orari. "E' festa per tutti - sottolinea il presidente Bica - quindi un po' di sana tolleranza non guasta. Sì, dunque, alle riunioni familiari in tarda serata, ma a patto che si rispettino le normali regole della civile convivenza, evitando, per esempio, urla disumane al tavolo da gioco". Se poi si ha intenzione di organizzare una festa in grande stile, il segreto è molto semplice: avvertire in tempo i vicini, magari scusandosi in anticipo per gli eventuali disagi. "E se non sono proprio insopportabili, meglio sarebbe invitarli - aggiunge Bica -. In questo modo si previene qualsiasi contestazione”

Altro piccolo grande dramma delle feste sono i guasti tecnici. E' il classico contrattempo delle feste. Al riguardo, però, a meno che non si tratti di problemi di piccola entità, l'ANAMMI consiglia di non improvvisarsi mai vigile del fuoco, elettricista o, peggio ancora, operaio specializzato. "Non fate gli eroi - avverte il leader dell'ANAMMI - in caso di pericolo, è bene allontanarsi e dare subito l'allarme. In ogni caso, evitate il fai-da-te". In via preventiva, l'associazione suggerisce di tenere sempre in casa un estintore e di conservare in un luogo sicuro tutti i prodotti a rischio combustione, come l'alcool.

In ogni caso, i condòmini non vanno mai lasciati soli, neanche a Natale. Nel caso l'amministratore di condominio sia assente per ferie, i suoi amministrati dovranno essere informati in tempo della sua assenza. Sarà quindi stilata una comunicazione ad hoc con la lista delle aziende e dei professionisti cui, di norma, ci si rivolge per le riparazioni e la manutenzione degli impianti condominiali, con i relativi recapiti. Nella stessa lista ci saranno anche i "numeri utili", come quello dei vigili del fuoco. Il tutto dovrà essere affisso nella bacheca condominiale.

"Se l'immobile si avvale di un addetto alla portineria, sarà questi, in caso di bisogno, ad interpellare le ditte interessate, basandosi sullo stesso elenco dell'amministratore", precisa Bica. Se invece, conclude il presidente dell'ANAMMI, "l'amministratore lavora in uno studio professionale, potrà fornire un suo referente temporaneo".

Fonte: Avvenire

lunedì 21 dicembre 2009

Animali in condominio



Una breve raccolta di post tratti dal questo blog sulla vita in condominio per i proprietari di animali domestici.

Clicca qui per scaricare la raccolta da slideshare.

domenica 20 dicembre 2009

" Il nostro condominio " risponde.



Quesito: Nel nostro condominio,con il permesso dell’assemblea un proprietario con problemi cardiaci ha fatto istallare l’ascensore e chiede a chi vuole aderire non una singola quota, ma le meta dei soldi spesi in attesa che altri accettino e continuino a versare la loro parte che verrà poi divisa con chi è già entrato nella quota.Per adesso e nel prossimo futuro so di certo che nessuno accetterà.Noi vorremo aderire ma pagare solo la quota che ci spetta.Possiamo appellarci a una legge che ci permetta di farlo.Oltretutto mia madre a seri problemi certificati a tutte e due le ginocchia.

" Il nostro condominio " risponde: La delibera assembleare autorizza l'installazione dell'ascensore ma con salvezza del diritto degli altri condomini di partecipare in qualunque momento ai vantaggi dell'installazione medesima, tramite contributo ai costi di esecuzione e manutenzione ( Cass. sez. II, 14 novembre 1977, n 4921 ).Ovviamente se al momento solo un condomino intende partecipare ai vantaggi dell'installazione deve contribuire per il 50% della spesa sostenuta. Quando altri condomini parteciperanno si faranno nuovamente i conti per un'equa ripartizione dei costi di installazione e manutenzione.


venerdì 18 dicembre 2009

L’amministratore deve fissare l’assemblea in un luogo idoneo a consentire a tutti i condomini di parteciparvi.



Corte di App. di Firenze, Sez. I, Sentenza del 11/06/2009

L’amministratore di condominio, in assenza di apposita indicazione nel regolamento condominiale, deve fissare l’assemblea in un luogo idoneo moralmente e fisicamente a consentire a tutti i condomini di parteciparvi e a consentire altresì l’ordinato svolgimento della discussione.

Fonte: Condominioweb

giovedì 17 dicembre 2009

Condominio: Cassazione, valido verbale d'assemblea che non indica totale dei partecipanti.



La Corte di Cassazione (Sentenza n. 24132/2009) ha stabilito che il verbale redatto nel corso di un assemblea condominiale non può essere sempre inficiato per il solo fatto che manchi l'indicazione del numero totale dei partecipanti. La Corte spiega che una simile omissione non preclude la possibilità di controllo "aliunde" della regolarità delle delibere.

Nella parte motiva della sentenza i supremi giudici annotano preliminarmente che in linea di principio "Il verbale dell'assemblea condominiale rappresenta la descrizione di quanto è avvenuto in una determinata riunione e da esso devono risultare tutte le condizioni di validità della deliberazione, senza incertezze o dubbi, non essendo consentito fare ricorso a presunzioni per colmarne le lacune. Il verbale deve pertanto contenere l'elenco nominativo dei partecipanti intervenuti di persona o per delega, indicando i nomi dei condomini assenzienti e di quelli dissenzienti, con i rispettivi valori millesima-li, perchè tale individuazione è indispensabile per la verifica della esistenza dei quorum prescritti dall'art. 1136 c.c..".

In sostanza secondo l'orientamento della Corte "non è conforme alla disciplina indicata omettere di riprodurre nel verbale l'indicazione nominativa dei singoli condomini favorevoli e contrari e le loro quote di partecipazione al condominio, limitandosi a prendere atto del risultato della votazione, in concreto espresso con la locuzione 'l'assemblea, a maggioranza, ha deliberato'".

Inoltre "la mancata verbalizzazione del numero dei condomini votanti a favore o contro la delibera approvata, oltre che dei millesimi da ciascuno di essi rappresentati, invalida la delibera stessa, impedendo il controllo sulla sussistenza di una delle maggioranze richieste dall'art. 1136 c.c., nè potendo essere attribuita efficacia sanante alla mancata contestazione, in sede di assemblea, della inesistenza di tale quorum da parte del condomino dissenziente, a carico del quale non è stabilito, al riguardo, alcun onere a pena di decadenza".

La stessa corte in passato aveva anche chiarito che "è annullabile la delibera il cui verbale contenga omissioni relative alla individuazione dei singoli condomini assenzienti o dissenzienti o al valore delle rispettive quote (Sez. Un., 7 marzo 2005, n. 4806). Nel caso di specie però gli Emellini rilevano che "il verbale è narrazione dei fatti nei quali si concreta la storicità di un'azione" per questo "esso deve attestare o 'fotografare' quanto avviene in assemblea".

In ragione di ciò - spiega Piazza Cavour - "non incide sulla validità del verbale la mancata indicazione, in esso, del totale dei partecipanti al condominio, se a tale ricognizione e rilevazione non ha proceduto l'assemblea stessa, nel corso dei suoi lavori, giacchè questa incompletezza non diminuisce la possibilità di controllo aliunde della regolarità del procedimento e delle deliberazioni assunte".

Fonte: Roberto Cataldi de Studio Cataldi

mercoledì 16 dicembre 2009

Assemblea di condominio: ordine del giorno e invalidità della deliberazione



Con la sentenza 19 novembre 2009 n. 24456 la Cassazione torna ad occuparsi dell’assemblea di condominio e più specificamente di ordine del giorno (d’ora in poi anche o.d.g.) e validità delle deliberazioni.

Il Supremo Collegio, ribadendo il proprio consolidato orientamento, afferma che sono da considerarsi invalide le decisioni dell’assise prese su argomenti non inseriti nell’ordine del giorno contenuto nell’avviso di convocazione. Tale invalidità, però, può essere fatta valere solamente dagli assenti e da quei dissenzienti che si siano limitati a sollevare l’illegittimità della trattazione della questione senza prendere posizione, nel merito, sulla stessa.

Un breve cenno alla ratio dell’o.d.g. aiuterà a comprendere meglio l’importanza di questo istituto.

Le norme dettate dal codice civile in materia di condominio negli edifici non si occupano di specificare nulla in merito al concetto di ordine del giorno.

Per trovare una norma che se ne occupi bisogna fare riferimento alle disposizioni dettate per la comunione in generale. Ai sensi del terzo comma dell’art. 1105 c.c. “per la validità delle deliberazioni della maggioranza si richiede che tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati dell'oggetto della deliberazione”.
Che cosa significa?

Ciò vuol dire che nell’avviso di convocazione, di cui all’art. 66 disp. att. cod. civ., l’amministratore dovrà inserire l’elenco degli argomenti sui quali verterà la convocanda assemblea.

La ratio dell’istituto è quella di consentire ai comproprietari una partecipazione informata, e quindi consapevole, alla riunione condominiale.

Che cosa accade se in seguito, ossia durante lo svolgimento dell’adunanza, l’amministratore o un condomino pongano all’attenzione degli altri partecipanti un argomento non indicato nell’o.d.g?

Se all’assemblea partecipano tutti i condomini (c.d. assemblea totalitaria) e nessuno si oppone all’esame della “questione nuova” la deliberazione sul punto dovrà essere considerata valida.

Se invece non sono presenti tutti i comproprietari?

La soluzione ideale, cioè quella che permette alla deliberazione di andare esente da rischi d’impugnazione è quella di fare presente la richiesta di trattazione ma di rinviarla alla prossima assemblea, in considerazione del non inserimento nell’ordine del giorno.

Si dovrebbe fare allo stesso modo, è questo il pensiero espresso dalla Cassazione, nella sentenza n. 24456/09 che si conforma ai propri precedenti giurisprudenziali, in quei casi di assemblea non totalitaria.

Dice il Supremo Collegio che “l’omessa indicazione di un argomento, poi, deliberato, all'ordine del giorno, non può essere rilevata dal condomino dissenziente nel merito, ma che non ha eccepito la irregolarità della convocazione (sent. 24 agosto 1998 n. 8344)”. In sostanza, fatta salva la posizione degli assenti (che avranno sempre diritto d’impugnazione per una simile irregolarità), chi vuole contestare l’illegittimità dell’argomento si deve limitare a dire che non se ne può discutere in quanto non inserito nell’o.d.g. e non anche dissentire nel merito poiché ciò rende inoppugnabile, per quel condomino, la deliberazione.

Fonte: Avv. Alessandro Gallucci avvocato del Foro di Lecce

martedì 15 dicembre 2009

Abbattimento di una parte del tetto per la realizzazione di una terrazza ad uso esclusivo, innovazione vietata.



Cassazione Civile, Sezione II, 7 settembre 2009 n. 19281

Costituisce uso non consentito delle cose comuni e, quindi, innovazione vietata, l'abbattimento di parte della falda del tetto e della muratura per la costruzione della terrazza, con utilizzazione per uso esclusivo di parte del sottotetto di proprietà altro condomino.

Le trasformazioni strutturali realizzate, infatti, attuano l'appropriazione definitiva di cose comuni a favore di proprietà esclusive e la lesione di diritti altrui quali quelli dei condomini proprietari degli immobili che, prima delle innovazioni, godevano con la copertura a tetto della camera d'aria costituita dal sottotetto sovrastante non praticabile, e costruita la terrazza ne sono stati privati, con conseguente maggiore incidenza dei fattori climatici sui loro sottostanti appartamenti.

lunedì 14 dicembre 2009

Cane troppo grosso, vietato l'ascensore, il divieto imposto da un amministratore di condominio.



Cane troppo grosso? Allora non può salire sull’ascensore condominiale e deve farsi le scale. Succede a Milano, dove l’amministratore di un condominio della zona di via Melchiorre Gioia ha vietato l’uso dell’ascensore condominiale a Tobia, un mastino inglese, in quanto il bellissimo molosso pesa troppo.

O almeno così secondo i parametri del zelante ammnistratore.Per la verità Tobia pesa 87 chili e, visto che ad oggi ha solamente 15 mesi di vita, dovrà svilupparsi ancora e quindi il suo peso molto verosimilmente supererà il quintale: questo però, ad avviso della sua padrona, che abita con lui in un appartamento del quinto piano, non è motivo sufficientemente valido per proibire a Tobia l’uso dell’ascensore. Per questo motivo la donna si è rivolta allo sportello online di Aidaa, l’Associazione italiana a tutela degli animali e dell’ambiente, denunciando il fatto e chiedendo ai responsabili dell’associazione animalista un consiglio su come risolvere la questione.

Dopo una veloce «indagine» dalla quale è emerso che Tobia è un cane buonissimo, che nonostante la sua mole non ha mai dato fastidio a nessun condomino, che i proprietari di Tobia sono ligi al dovere e che provvedono a pulire e a profumare l’ascensore ogni volta che il buon molosso la utilizza. E che inoltre Tobia è piuttosto pigro e che non vuole saperne di fare le scale manco morto, figuriamoci cinque piani, il tribunale degli animali di Aidaa ha emesso una sentenza di conciliazione con la quale si impone al condominio di lasciare utilizzare l’ascensore a Tobia, in quanto è stato appurato anche che il suo peso è in conformità con il limite massimo previsto per il trasporto in ascensore (complessivamente 250 kg) e che bilancia alla mano Tobia e i suoi due proprietari insieme non superano i 220 kg e quindi che rientrano abbondantemente nei limiti massimi previsti dal trasporto.

Inoltre il tribunale degli animali ha anche stabilito, a tutela del cane, che lui deve usare l’ascensore per poter accedere alle zone a lui riservate nei parchi della zona. «Ora - spiega Lorenzo Croce, presidente dell’Aidaa - attendiamo che l’amministratore tolga l’assurdo divieto altrimenti senza pensarci un minuto lo denunceremo per maltrattamento di animali e con il certificato del veterinario alla mano che spiega che che Tobia non può sopportare cinque piani di scale in salita e discesa proprio a causa del suo peso lo trascineremo in tribunale e chiederemo la sua condanna ed un risarcimento con il quale i proprietari di Tobia potranno comperarle da mangiare per i prossimi 10 anni: e vista la sua mole, è facile pensare che non sarà una richiesta di lieve entità economica».(ApCom)

Fonte: Corriere della Sera

domenica 13 dicembre 2009

" Il nostro condominio " risponde.



Quesito: l’amministratore Rossi addebita al condomino Bianchi una spesa personale per sopralluoghi effettuati in occasione di una perdita d’acqua, lavori poi oggetto di vertenza. L’assemblea approva il consuntivo comprendente la spesa personale di Bianchi, presente e favorevole Bianchi stesso (forse non aveva letto bene).L’amministratore invia il bilancio che viene subito contestato da Bianchi con raccomandata.
L’amministratore continua a riproporre il debito a Bianchi nei bilanci successivi, tutti regolarmente approvati, ma Bianchi continua a non pagare.Cambia l’amministratore ed il nuovo amm. chiede il saldo a Bianchi dei debiti pregressi.Bianchi mostra la raccomandata e dice che non vuole pagare. Cosa deve fare il nuovo amministratore ?

" Il nostro condominio " risponde: l'amministratore Rossi, per la riscossione dei contributi, può ricorrere al decreto ingiuntivo ex art. 63 delle disposizioni attuative del codice civile essendo stato approvato il bilancio.Il condomino Bianchi avendo approvato il consuntivo contenente la spesa personale non poteva impugnare la delibera ex art 1137 codice civile ( la delibera assembleare va impugnata entro 30 giorni dalla data della deliberazione, nel caso ad impugnare siano i condomini presenti all'assemblea, o dalla data di comunicazione della delibera per gli assenti ma naturalmente mai i condomini presenti che hanno votato favorevolmente).
Ovviamente per impugnare non è sufficiente una raccomandata ma occorre intraprendere un'azione giudiziaria.

venerdì 11 dicembre 2009

L'assemblea condominiale può decidere, a maggioranza, di derogare ai criteri legali di ripartizione delle spese?



Per il condominio, l’articolo 1123 codice civile stabilisce che le spese condominiali per il mantenimento ed il godimento delle parti comuni, devono essere ripartite in proporzione al valore della proprietà di ciascuno, mentre, con riguardo alle cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese vanno ripartite in misura proporzionale all’uso.

Tuttavia, tale disciplina è, in linea di principio, derogabile, se v’è il consenso di tutti i condomini.

In proposito, poiché, nella realtà, è molto difficile che una delibera venga adottata all’unanimità dai condomini, ci si chiede se la delibera assunta a maggioranza dalla assemblea condominiale relativa alla ripartizione delle spese condominiali con criteri diversi da quelli legali, sia nulla o annullabile.

La differenza non è da poco, se si considera che la delibera annullabile deve essere impugnata nel termine di 30 giorni dall’approvazione della delibera stessa, per i condomini dissenzienti, dalla comunicazione della delibera per i condomini assenti (articolo 1137, ultimo comma, codice civile), a pena di decadenza; mentre, per impugnare la delibera nulla, non è previsto alcun limite di tempo.

La Corte di Cassazione, in più di un’occasione, ha avuto modo di precisare che, tra le delibere aventi ad oggetto la ripartizione delle spese comuni, occorre distinguere quelle con le quali sono stabiliti i criteri di ripartizione ai sensi dell’articolo 1123 codice civile, oppure sono modificati i criteri fissati in precedenza, per le quali è necessario, a pena di nullità, il consenso unanime dei condomini, da quelle con le quali, nell’esercizio delle attribuzioni previste dall’articolo 1135 numero 3 codice civile, l’assemblea in concreto ripartisce le spese medesime: solo queste ultime, se adottate in violazione dei criteri già stabiliti, devono considerarsi annullabili e la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza di 30 giorni previsto dall’articolo 1137, ultimo comma, codice civile (Cass.civ. sentenze n.1455/95; n.1213/93; 4851/88; n.2301/01).

In ogni caso, comunque, non può essere considerata legittima la delibera maggioritaria in deroga ai criteri legali di ripartizione delle spese condominiali, anche se ’una tantum’.

Fonte: Erminia Acri-Avvocato su http://www.lastradaweb.it/

giovedì 10 dicembre 2009

Assemblea di condominio e poteri del presidente.



Chi dirige lo svolgimento dell’assemblea di condominio?
Quali sono i poteri di gestione e che limiti incontrano?

Le domande sono di grande attualità soprattutto se si ha riguardo a quei condomini di grosse dimensioni o ad elevata conflittualità, nei quali è doverosa una direzione ferma dell’assemblea di condominio.

La Corte di Cassazione, con un recente intervento (sent. 13 novembre n. 24132), si è soffermata sulla figura del presidente dell’assise condominiale, la ratio dei suoi poteri ed i limiti degli stessi.

Innanzitutto vale la pena evidenziare che, fatta salva la presenza di specifiche disposizioni del regolamento di condominio, la legge non prevede la nomina del presidente dell’assise.

Il silenzio del legislatore ha portato il Supremo Collegio ad affermare, in tempi risalenti, che la mancata nomina di questa figura è una mera irregolarità che non incide sulla validità della deliberazione assembleare (Cass. 15 luglio 1980, n.4615).

Una volta nominato, qual è il ruolo del presidente nel corso dello svolgimento dell’assemblea?

Ce lo ricorda la sentenza in commento la quale afferma che la funzione è quella di garantire il controllo sulla regolare costituzione dell’assemblea, oltre a quello di assicurarne un regolare svolgimento.

Nel primo caso, la norma di riferimento (che si applica sempre, anche laddove per errore il presidente non sia stato nominato) è il sesto comma dell’art. 1136 c.c. a norma del quale “l'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione”.

In sostanza bisognerà verificare che tutti i condomini siano stati ritualmente convocati (con il rispetto del termine minimo dei 5 giorni di preavviso ex art. 66 disp. att. c.c.).

Una volta superata la fase della costituzione, durante lo svolgimento della riunione, il presidente dovrà agire al fine di garantire il sereno svolgimento dei lavori assicurando che tutti possano intervenire per esprimere il proprio convincimento sulle questioni poste in decisione.

Come potrà fare ciò?

Secondo il Supremo Collegio anche limitando temporalmente gli interventi dei singoli condomini.

Nella fattispecie sottesa alla sentenza n. 24132/09 il condomino lamentava che fosse illegittimo il contingentamento dei tempi d’intervento che il presidente aveva fissato in dieci minuti.

Alla base del ricorso il convincimento che un simile comportamento, indipendentemente dalla quantità di tempo assegnata, fosse illegittimo sotto un profilo di carenza del potere di disporre ciò.

La Suprema Corte, invece, ritenendo pienamente legittimo un simile comportamento ha affermato che “il presidente, pur in mancanza di una espressa disposizione del regolamento condominiale, che lo abiliti in tal senso, può stabilire la durata di ciascun intervento, purché la relativa misura sia tale da assicurare ad ogni condomino la possibilità di esprimere le proprie ragioni su tutti i punti posti in discussione” (così. Cass. 13 novembre 2009 n. 24132).

In pratica il potere di direzione dell’assemblea può esprimersi nel compimento di tutti quegli atti funzionali a garantirlo.

Fonte: avv. Alessandro Gallucci, foro di Lecce

mercoledì 9 dicembre 2009

Amministratore uscente, gli adempimenti per il passaggio di consegne.



L’amministratore, subito dopo la nomina, prende in consegna il condominio e dovrà ritirare, quindi, dal suo predecessore la documentazione da questi detenuta .Pur se amministratore dal giorno della nomina, sarà dal momento successivo il «passaggio delle consegne» che sarà in condizione di conoscere le problematiche del condominio.

Per converso, con il passaggio delle consegne cessa anche la responsabilità dell'amministratore uscente per quanto riguarda la conservazione dei libri contabili e documenti giustificativi delle spese ed egli si libera da ogni incombenza che sino a quel momento è tenuto a svolgere per il condominio. Con il verbale di passaggio delle consegne tra precedente e nuovo amministratore ogni responsabilità è trasmessa al secondo. E’ chiaramente illegittimo che all’amministratore in carica si rifiuti la trasmissione dei documenti, contabili e amministrativi (anche degli anni precedenti e avuti precedentemente in consegna) o che si riconsegni solo una parte degli stessi.

Né è possibile trattenere i documenti sol perché ci si ritenga creditore di somme anticipate. Per gli importi anticipati, infatti, l’amministratore uscente farà richiesta di rimborso, premurandosi di dimostrare l’approvazione dei bilanci consuntivi degli anni pregressi e dei preventivi attuali (erroneamente molti pensano che basti la sottoscrizione del verbale di consegna da parte del nuovo amministratore, per sostanziare il diritto al rimborso delle anticipazioni nel verbale elencate).

Resta da dire che l’amministratore che non riceve le consegne, è legittimato ad agire, in via d’urgenza, affinché il giudice adito obblighi il precedente mandatario alla restituzione di tutti i documenti delle gestioni condominiali.

Importante, per il nuovo amministratore, che il precedente gli consegni anche la chiusura di cassa, documento nel quale sono chiaramente indicati i versamenti eseguiti dai condomini e i pagamenti effettuati sino al momento della consegna.

lunedì 7 dicembre 2009

E' lecita la delega al coniuge del proprietario.



Se il regolamento condominiale non impone limiti al potere di rappresentanza in assemblea,questo è disciplinato dall'articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile e dalle norme generali in tema di rappresentanza ex articolo 1387 del codice civile e seguenti.

Posto ciò, il coniuge del condomino munito di regolare delega può partecipare e votare in assemblea in nome e per conto del rappresentato.

Fonte: " L'esperto risponde " de Il Sole 24 Ore  

domenica 6 dicembre 2009

" Il nostro condominio " risponde.




Quesito: Nel nostro condominio,con il permesso dell’assemblea un proprietario con problemi cardiaci ha fatto istallare l’ascensore e chiede a chi vuole aderire non una singola quota, ma le meta dei soldi spesi in attesa che altri accettino e continuino a versare la loro parte che verrà poi divisa con chi è già entrato nella quota.Per adesso e nel prossimo futuro so di certo che nessuno accetterà.Noi vorremo aderire ma pagare solo la quota che ci spetta.

"Il nostro condominio" risponde: La delibera assembleare autorizza l'installazione dell'ascensore ma con salvezza del diritto degli altri condomini di partecipare in qualunque momento ai vantaggi dell'installazione medesima, tramite contributo ai costi di esecuzione e manutenzione ( Cass. sez. II, 14 novembre 1977, n 4921 ).
Ovviamente se al momento solo un condomino intende partecipare ai vantaggi dell'installazione deve contribuire per il 50% della spesa sostenuta. Quando altri condomini parteciperanno si faranno nuovamente i conti per un'equa ripartizione dei costi di installazione e manutenzione.






venerdì 4 dicembre 2009

Inadeguata esecuzione di lavori necessari, danni alla proprietà esclusiva di uno dei condomini, responsabilità.



Corte d'Appello Roma Sezione I Civile, Sentenza del 19 ottobre 2009, n. 4091

Ai sensi dell'art. 2051 c.c., il condominio è tenuto a rispondere della mancata o inadeguata esecuzione di lavori od opere necessari all'eliminazione di difetti o vizi alle parti comuni dello stabile che provochino danni alla proprietà esclusiva di uno dei condomini, eventualmente in via solidale con altri soggetti titolari di diritti reali su porzioni immobiliari che contribuiscano a provocare quei vizi o difetti.

Né tali vizi o difetti possono costituire caso fortuito che, ai sensi del succitato art. 2051 c.c., esonerino il condominio dalla responsabilità.

giovedì 3 dicembre 2009

Apertura sul muro condominiale.



Se il regolamento contrattuale non lo vieta, un condomino può aprire una finestra nel muro comune, anche quando si affacci sul cortile condominiale, purchè l'innovazione non alteri la stabilità o il decoro architettonico dell'edificio e non pregiudichi i diritti degli altri condomini.

Fonte: Dott. Giuseppe Spoto su Casa de Il Messaggero

mercoledì 2 dicembre 2009

Condominio: avviso via email sufficiente per convocare l'assemblea.


La giurisprudenza ha da tempo stabilito che la mancata comunicazione dell'avviso di convocazione dell'assemblea ad uno dei condomini comporta l'annullabilità e non la nullità della relativa delibera.

Per l'avviso di convocazione non è previsto alcun obbligo di forma, salvo che il regolamento imponga particolari modalità di notifica ( Cassazione civile, sezione II, 1 aprile 2008, n. 8449 ).

Sarà, pertanto, possibile anche un avviso via email, anche non certificato, in quanto la sua mancanza comporta l'annullabilità della delibera ( il condomino che impugnasse la delibera per mancato avviso dovrebbe provare di non aver ricevuto l'email stessa ).

Fonte: " L'esperto risponde " de Il Sole 24 Ore

martedì 1 dicembre 2009

Centrale termica, per i box non collegati niente spese.



I condomini proprietari dei box non pagano le spese di ristrutturazione della centrale termica.

La Corte di Cassazione ( sentenza n. 1420 del 27 gennaio 2004 ) ha espressamente statuito che " ove nell'edificio condominiale vi siano locali ( ad esempio box-cantine ) non serviti dall'impianto di rscaldamento centralizzato,i condomini titolari,soltanto,della proprietà di tali locali,non sono contitolari dell'impianto centralizzato,non essendo questo legato da una relazione di accessorietà,cioè da un collegamento strumentale,materiale e funzionale all'uso o al servizio di quei beni; cosicchè,venendo meno il presupposto per l'attribuzione della proprietà comune dell'impianto viene meno anche l'obbligazione propter rem di contribuire alle spese per la conservazione dello stesso " ( e tra queste, si legge nella sentenza citata, rientrano anche le spese di sostituzione dell'impianto ).

Fonte: " L'esperto risponde " de Il Sole 24 Ore 

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