lunedì 30 novembre 2009

Condanna dell'amministratore alla restituzione delle somme indebitamente percepite.



Tribunale di Genova Sezione III Civile, Sentenza del 10 agosto 2009, n. 3033.

E’ fondata la domanda giudiziale con la quale i condomini chiamino in causa l'amministratore affinché sia condannato alla restituzione, in loro favore, delle somme indebitamente percepite.

L'amministratore appunto, ha diritto al compenso stabilito all'atto della nomina ma non ha il potere di autoliquidarsi somme ulteriori ed extra, durante la propria gestione ed in assenza di una specifica delibera autorizzativa.

L'ufficio dell'amministratore è assimilabile a quello del mandato con rappresentanza con la conseguenza che nei suoi riguardi devono ritenersi applicabili le relative disposizioni tra cui l'art. 1713 c.c. in forza del quale egli, oltre a rendere conto del suo mandato, è tenuto a rimettere allo stesso, tutto ciò che abbia ricevuto a causa del mandato.

La violazione di siffatta previsione comporta pertanto, che, in accoglimento della domanda attorea, l'amministratore deve essere condannato a restituire tutto quanto abbia illegittimamente incassato o trattenuto in danno dei condomini.

Fonte: Condominioweb

domenica 29 novembre 2009

" Il nostro condominio " risponde.



Quesito: E' lecito che un Amministratore quando fa un preventivo dei suoi costi per gestire un Condominio, metta una voce specifica "passaggio consegne" 150 Euro ?

" Il nostro condominio risponde":  Un amministratore può richiedere oltre al proprio compenso per la gestione di un condominio anche importi ad hoc per specifiche prestazioni, come nel caso di specie, per il passaggio di consegne.

L'importante che tutto sia ben definito nel preventivo che lo stesso presenterà all'assemblea di condominio che procederà alla delibera per la nomina.
Ovviamente, qualsiasi altro compenso richiesto nel corso della gestione se non è stato precisato nel preventivo dovrà necessariamente essere deliberato dall'assemblea.

venerdì 27 novembre 2009

Lastrico solare, infiltrazioni d’acqua piovana, risarcimento danni.



Purtroppo il lastrico solare è spesso oggetto di infiltrazioni d’acqua piovana che arrecano notevoli danni ai piani sottostanti e crea molti dissidi tra i condomini riguardanti le modalità di ripartizione delle spese necessarie alle riparazioni e alla rifusione dei danni.

Ma ancor prima, i condomini sono chiamati a valutare su chi ricade la responsabilità per le mancate manutenzioni ordinarie perché da questo discenderà la imputabilità del concorso alla spesa.

A tal proposito diverse sentenze della Cassazione hanno preso in esame l’inadempimento degli obblighi posti a carico di chi esercita il diritto di proprietà sul lastrico. Il singolo condomino nel caso di lastrico di individuale proprietà, il condominio quando il lastrico è bene comune.

L’esame detto, conduce a ritenere che nei due casi, la mancata manutenzione in perfetto stato di efficienza del lastrico sia da addebitare alla concorrenza di responsabilità di tutti i condomini, fatte salve le ripartizioni delle spese tra tutti i condomini per millesimi di tabella generale se il lastrico è bene comune, secondo il disposto dell’art. 1126 del codice civile, se la proprietà del lastrico è esclusiva di un condomino.

In quest’ultimo caso, va ricordato che si addebitano per intero al proprietario esclusivo del lastrico le spese non ascrivibili alla funzione di copertura, quali quelle per le ringhiere, il parapetto, i materiali utili al calpestio. Quando, infine, un regolamento contrattuale prevedesse interamente a carico del proprietario esclusivo le spese di ordinaria manutenzione , sarà egli soltanto obbligato ad affrontare la spesa necessaria.

Fonte: Condominioweb

giovedì 26 novembre 2009

Sì al videocitofono per il condomino disabile.



A nostro giudizio,il condomino disabile può installare un impianto di videocitofono,per la sua sicurezza personale, anche ai sensi dell'articolo 1102,codice civile,per il quale "ciascun partecipante può servirsi della cosa comune,purchè non alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa ".

Quanto alle agevolazioni fiscali,riteniamo che il condomino possa avvalersi dei benefici fiscali di cui alla legge 449/1997 - e successive modifiche e integrazioni - essendo l'intervento volto a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti,da parte di terzi ( ministero Finanze 6 febbraio 2001, n. 13E ).

Fonte: " L'esperto risponde " de Il Sole 24 Ore

mercoledì 25 novembre 2009

Cassazione: condomino vende casa ? Non possono essergli richieste le spese deliberate dopo il rogito.



La Seconda Sezione Civile della Corte di Cassazione (Sent. n. 23686/2009) ha stabilito che il condominio non può chiedere le spese deliberate dopo il rogito notarile a chi ha appena venduto, neppure se non è stato informato della compravendita e se non conosce il nome dei nuovi acquirenti.

La Corte ha infatti evidenziato che “(…) in tema di condominio, una volta perfezionatosi il trasferimento della proprietà dell’immobile di proprietà esclusiva, l’alienante perde la qualità di condomino e poiché l’obbligo di pagamento degli oneri condominiali ex art. 1104 c. civ. è collegato al rapporto di natura reale che lega l’obbligato alla proprietà dell’immobile, alla perdita di quella qualità consegue che non possa essere chiesto né emesso nei suoi confronti il decreto ingiuntivo”.

Fonte: Cristina Matricardi su Studio Cataldi

martedì 24 novembre 2009

Griglie e intercapedini in condominio, per l’installazione si paga il canone.



Cass. civ. Sez. V Sent., sentenza del 6/08/2009 n. 18037.

Il canone per l'occupazione di spazi ed aree pubbliche, istituito dall'art. 63 del d.lgs. n. 446 del 1997, come modificato dall'art. 31 della legge n. 448 del 1998, è stato concepito dal legislatore come un "quid" ontologicamente diverso, sotto il profilo strettamente giuridico, dalla tassa per l'occupazione di spazi ed aree pubbliche.

Esso risulta configurato come corrispettivo di una concessione, reale o presunta (nel caso di occupazione abusiva), dell’uso esclusivo o speciale di beni pubblici, ed è dovuto non in base alla limitazione o sottrazione all’uso normale e collettivo di parte del suolo, ma in relazione all’utilizzazione particolare (o eccezionale) che ne trae il singolo.

Ne deriva che è comunque tenuto al pagamento della COSAP il condominio proprietario del suolo gravato da servitù pubblica di passaggio che, per migliorare il godimento dei locali sottostanti al suolo, sostituisca una parte del piano di calpestio con griglie.

Fonte: Condominioweb

lunedì 23 novembre 2009

Efficienza energetica degli impianti: guida all'acquisto della caldaia.



Vademecum del Ministero dello Sviluppo: Efficienza energetica degli impiani di riscaldamento.

La normativa in materia di efficienza energetica degli edifici, definisce un sistema di regole finalizzate ad assicurare le migliori prestazioni energetiche degli impianti termici e richiama i principali riferimenti per garantirne la sicurezza e la funzionalità nel tempo.

Ferma restando l'opportunità di affrontare le problematiche inerenti la riqualificazione energetica sotto la guida di un tecnico competente (soprattutto a livello di condominio) che, con una sua valutazione o una diagnosi energetica, possa individuare gli interventi più opportuni e più remunerativi da realizzare (anche attraverso l'utilizzo delle fonti rinnovabili), si riportano alcuni consigli e i principali adempimenti da ricordare per la migliore gestione degli impianti di riscaldamento.

1. Acquisto della caldaia

Per un comportamento più consapevole che possa privilegiare l'acquisto di caldaie più efficienti con i minori oneri di esercizio e manutenzione è necessario che il cittadino:

• sappia che la normativa vigente richiede, in ogni caso, l'installazione di caldaie con un rendimento superiore ad una ben determinata soglia: alta efficienza2, che nella generalità dei casi si traduce in una attribuzione di marcatura 3 e 4 stelle;

• si informi direttamente presso l'installatore sulle necessità e sulla frequenza di manutenzione del proprio impianto, in particolare della caldaia che va ad installare, e legga preventivamente le specifiche informazioni riportate nel libretto d'uso e manutenzione a corredo della caldaia stessa (questa consultazione può essere svolta anche sul sito internet del fabbricante);

• si informi in merito alla disponibilità di incentivi e detrazioni fiscali.

2. Controlli per l'efficienza energetica dell'impianto di riscaldamento

Per assicurare il miglior esercizio, i cittadini devono provvedere a far eseguire i controlli per l'efficienza energetica sui loro impianti di riscaldamento secondo le seguenti scadenze temporali:

Impianti a gas autonomi (potenza < 35 kW):

ogni 2 anni, i generatori installati da più di 8 anni;

ogni 2 anni, i generatori a focolare aperto (tipo B - non a camera stagna) installati all' interno di locali abitati;

ogni 4 anni, i generatori installati da meno di 8 anni;

ogni 4 anni, i generatori a focolare chiuso (tipo C - a camera stagna) e a focolare aperto (tipo B - non a camera stagna) installati all'esterno di locali abitati.

Impianti a gas con potenza ≥ 35 kW

ogni anno gli impianti a combustibile liquido o solido di qualsiasi potenza;

2 volte all'anno, gli impianti termici con potenza ≥ 350 kW, (indipendentemente dal tipo di combustibile).

Per svolgere i controlli per l'efficienza energetica il cittadino deve rivolgersi ad un tecnico abilitato che esegue tali attività nel rispetto delle regole dell'arte e della normative vigenti.

Al termine delle operazioni di controllo ed eventuale manutenzione, il tecnico abilitato ha l'obbligo di redigere e sottoscrivere un rapporto di controllo tecnico conformemente ai modelli previsti dalle norme, di consegnarlo al richiedente e di trasmetterne copia all'autorità competente a cui è demandato lo svolgimento degli accertamenti e delle ispezioni che la Pubblica Amministrazione deve svolgere.

Il richiedente deve conservare il predetto rapporto congiuntamente al libretto di impianto (impianto autonomo) o di centrale (impianto condominiale). Su questi libretti, che costituiscono una sorta di "carta di identità"dell'impianto di riscaldamento, vengono annotati anche i risultati delle ispezioni svolte dalla Pubblica Amministrazione.

3. Servizio di accertamento e ispezione svolto dalla Pubblica Amministrazione

Le Province e i Comuni, con il coordinamento delle Regioni e delle Province autonome di Trento e Bolzano, svolgono gli accertamenti e le ispezioni finalizzati al rispetto delle norme per l'efficienza energetica nell'esercizio e manutenzione degli impianti di riscaldamento.

Le predette Amministrazioni possono delegare l'operatività delle predette attività a enti e organismi esterni qualificati.

Fonte: Professionisti24 de Il Sole 24Ore

venerdì 20 novembre 2009

Condominio di edifici, servitù di parcheggio nell'area comune.



Corte di Cassazione Sez. II Civile, Sentenza del 22/09/2009, n. 20409.

Il requisito dell'apparenza, senza il quale, ai sensi dell'articolo 1061 c.c., la servitù non può essere usucapita né acquistata per destinazione del padre di famiglia, deve ravvisarsi nella presenza di opere permanenti, artificiali o naturali, obiettivamente destinate all'esercizio della servitu', visibili, in modo da escludere la clandestinita' del possesso e da farne presumere la conoscenza da parte del proprietario del fondo asservito.

Pertanto il semplice fatto della sosta dell'autovettura senza la presenza delle opere suddette, destinate all'esercizio della servitù, non è idoneo all'acquisto del diritto di servitù per usucapione.

Fonte: Condominioweb

giovedì 19 novembre 2009

Condominio:liti condominiali troppo lunghe,chi può chiedere il risarcimento del danno.



Importante sentenza della Corte di Cassazione relativamente alle liti condominiali ed alla loro eccessiva durata.

In Italia, in virtù dell’adesione alla Convezione per la salvaguardia dei diritti dell’uomo e delle libertà fondamentali (recepita con l. n. 855/1948), ogni persona ha diritto ad una durata ragionevole del processo (civile o penale) che la vede coinvolta.
Ciò significa che il procedimento non può essere eccessivamente lungo.
Il mancato rispetto di questa norma ha come conseguenza per il soggetto interessato il diritto ad ottenere un ristoro del danno subito.

Sul punto è significativo l’art. 2 della l. n. 89/01 (c.d. legge Pinto che disciplina per l’appunto l’equo indennizzo nel caso di irragionevole durata del processo) secondo cui: chi ha subito un danno patrimoniale o non patrimoniale per effetto di violazione della Convenzione per la salvaguardia dei diritti dell’uomo e delle libertà fondamentali, ratificata ai sensi della legge 4 agosto 1955, n. 848, sotto il profilo del mancato rispetto del termine ragionevole di cui all’articolo 6, paragrafo 1, della Convenzione, ha diritto ad una equa riparazione.

Gli altri articoli della legge Pinto specificano:

-qual è la forma della domanda da presentare;
-chi è il giudice competente a decidere;
-quali siano i tempi da rispettare per non incorrere in decadenze

Nel corso del tempo ci si è posti il problema d’individuare il soggetto legittimato ad agire per ottenere l’indennizzo.
In effetti, l’eccessiva laconicità della legge (che si limita a dire chi ha subito un danno…) non aiuta.

Se il danno è stato subito da una persona fisica (un privato cittadino per intendersi) il problema non si pone.
Allo stesso modo, la Cassazione ha esteso tale diritto alle così dette persone giuridiche (società di capitali, tipo s.p.a. o s.r.l., ma anche società di persone, come s.n.c. o s.a.s.).

Il problema non era stato ancora affrontato per il condominio.

Con la sentenza n. 22558 del 23 ottobre 2009, i Giudici di legittimità chiariscono (per quei casi in cui il condominio è parte in causa ed ha diritto al risarcimento) chi è il soggetto legittimato a chiedere il risarcimento del danno.

Secondo la Corte di Cassazione l’amministratore, salvo il caso di autorizzazione scritta da parte di tutti i condomini, non potrà agire per ottenere questo tipo di risarcimento.
Egli, infatti, è un mandatario dei condomini solo in relazione alla gestione e conservazione delle parti comuni dello stabile e non anche per altre questioni.

Non vi è dubbio, infatti, dice il Supremo Collegio, che il diritto all’equo indennizzo per la irragionevole durata di un processo non spetti all’ente condominiale che è proposto unicamente alla gestione della cosa comune in quanto l’eventuale patema d’animo conseguente alla pendenza del processo incide unicamente sui condomini che quindi sono titolari uti singuli del diritto di risarcimento (così Cass. 23 ottobre 2009, n. 22558).

In sostanza il diritto al risarcimento del danno è un diritto inerente la persona dei condomini e non le parti comuni dell’edificio dalle stesse abitato.

Ciò vuol dire che qualora l’amministratore agisse per questo indennizzo, autonomamente o sulla base di una semplice delibera adottata a maggioranza, si vedrebbe eccepire la carenza di legittimazione a stare in giudizio, ossia il giudice non potrebbe far altro che constatare che quel soggetto non aveva diritto d’iniziare la causa.

Fonte: Avv. Alessandro Gallucci su Lavorincasa

mercoledì 18 novembre 2009

Condominio: l'amministratore stipula contratti non pluriennali.



Salvo diversa disposizione del regolamento contrattuale,l'amministratore può stipulare il contratto di somministrazione dell'energia elettrica con operatori del mercato libero,purchè il contratto non impegni il condominio a una spesa pluriennale,eccedente il mandato annuale.

Infatti,secondo la sentenza della Cassazione 21 agosto 1996,n. 7706 " il disposto degli articoli 1129 ( nomina annuale dell'amministratore ),1135, n.2 (preventivo annuale di spesa ),1135,n.3,codice civile ( rendiconto annuale delle spese e delle entrate ) configura una dimensione annuale della gestione condominiale,sicchè è nulla la deliberazione condominiale che,nell'assenza di un'unanime determinazione,vincoli il patrimonio dei singoli condomini a una previsione pluriennale di spesa,oltre quella annuale,ed alla quale si commisuri l'obbligo della contribuzione ".

Fonte: L'esperto risponde " de Il Sole 24 Ore

martedì 17 novembre 2009

Il portiere in condominio: ore di lavoro e compiti.



In condominio, il portiere è senza dubbio la figura più caratteristica. Figura che però va scomparendo anche per i costi che il servizio comporta.

Il portiere è un dipendente che deve svolgere una serie di compiti e funzioni, prima tra tutte quella di vigilanza e di custodia dello stabile attraverso il controllo delle persone che accedono nel condominio.

Tra gli altri compiti, quelli che riguardano l'uso delle cose comuni, le pulizie dell'edificio, il controllo del rispetto delle norme del regolamento e, in generale, l'esecuzione delle direttive che gli vengono impartite di volta in volta dall'amministratore, del quale è stretto collaboratore per il compimento di particolari mansioni o interventi. Il rapporto di lavoro con il portiere presenta diversi aspetti particolari, primo tra tutti quello di vedere quale datore di lavoro l’anomala figura del condominio, un insieme di proprietari rappresentati dall’amministratore.

Da qualche anno, con l’entrata in vigore di nuovi profili normativi, il contratto collettivo nazionale dei portiere, ha introdotto molti suggerimenti provenienti oltre che dalla parte in causa anche dalla legislazione europea : si pensi agli orari di lavoro, alle ferie e loro irrinunciabilità, ai riposi, al monte ore di permessi retribuiti. Il tetto massimo delle ore settimanale da svolgere è stabilito in 48 ore (comprese le ore straordinarie richieste per particolari condizioni), anche quando il portiere usufruisce dell’alloggio di proprietà condominiale.

Stabilita la fascia dalle 7 del mattino alle 20 quella di apertura e chiusura dei portoni d’accesso, per sopperire a necessità urgenti al di fuori di quegli orari, oggi è previsto l’istituto della reperibilità da espletare per un massimo di dodici ore settimanali. Restano chiaramente esclusi da questo conteggio il periodo feriale, le ore del riposo, i giorni festivi.

Molte sono le categorie che in riferimento alle specifiche mansioni, inquadrano i compiti dei portieri. Da quella che qualifica l’addetto alla vigilanza o custodia, a quella che comprende mansioni accessorie e di pulizia, alla piccola manutenzione o a quella degli impianti di beni e servizi comuni. Per la complessità della materia, sarà opportuno potersi avvalere della competenza specifica di un Consulente del Lavoro che non si limiterà ad elaborare le buste paga e il quadro dei versamenti periodici all’Erario e all’Inps ma, farà da sostegno competente per ogni controversia.

Fonte: Condominioweb

lunedì 16 novembre 2009

Condominio, con la riforma più poteri a chi amministra.



Il condominio si avvia verso una riforma del suo assetto attraverso il testo attualmente allo studio della Commissione Giustizia del Senato.

Diversi,però,i punti che fanno discutere: dalla firma congiunta per pagare le bollette,al distacco dal riscaldamento centralizzato fino ai poteri concessi all'amministratore per imporre concretamente delle misure di sicurezza in condominio.

Su iniziativa dell'Anammi si è svolta il 13 ottobre scorso una riunione a cui hanno partecipato le Associazioni di categoria ( Anaci, Anammi, Alac, Anaip, Amministratori Professionisti, Anapi e Unai ) che, in maniera ferma e univoca,hanno deciso di opporsi al ddl al vaglio della Commissione Giustizia. "Risulta di estrema importanza per gli amministratori professionisti - spiegano dall'Associazione nazionale amministratori condominiali e immobiliari ( Anaci ) - l'individuazione di un registro al posto dell'elenco previsto dalla riforma,nel quale annotare nomine e revoche dall'incarico;obbligo peraltro già previsto nel codice civile all'articolo 1129 ".

Nel nuovo testo vengono previste ulteriori responsabilità per l'amministratore che sarà quindi obbligato,oltre alla redazione di una precisa anagrafe condominiale consultabile da parte di tutti i ondomini,al controllo dell'esecuzione di interventi all'interno delle proprietà private a tutela dell'interesse comune,senza però specificare gli strumenti per realizzare un suo possibile intervento,coattivo.

" In pratica - sottolineano le associazioni - se in un appartamento sono necessarie delle modifiche a tutela della sicurezza condominiale e il proprietario-inquilino vieta l'ingresso,l'amministratore non può entrare e procedere con i lavori e il problema resta pericolosamente insoluto ".

" Il testo all'esame del Senato - proseguono le associazioni di settore - prevede inoltre limiti di prelevamento e firma congiunta ( con almeno un condomino ) sul conto corrente condominiale che comporterebbero ritardi nei pagamenti spesso indispensabili per l'ottenimento del servizio ( utenze luce,gas,acqua )e non consentirebbe l'effettuazione dei pagamenti on line, con cui spesso gli amministratori gestiscono le utenze. Per cui viene richiesto l'eliminazione di tale obbligo ".

Altro passo discusso dalla proposta di riforma di condominio è la complessità operativa della garanzia fideiussoria - che prima della bozza non era per nulla prevista - richiesta all'amministratore in merito ai capitali gestiti; le associazioni di settore hanno sollecitato la necessità di determinare le caratteristiche di tale garanzia con un successivo provvedimento ministeriale.

" Il testo di legge in discussione - spiega Giuseppe Bica,presidente Anammi - prevede che,per ogni condominio,l'amministratore dovrà richiedere un'apposita fideiussione, da calcolare sulla base del bilancio condominiale ".

In pratica, il professionista condominiale, per lavorare,sarà obbligato a fornire una garanzia,assicurativa o bancaria,non inferiore agli oneri prevedibili della gestione annuale per l'immobile amministrato. Una cifra notevole,visto che il bilancio consuntivo,in media, si aggira tra i 50mila e gli 80mila euro.

Per il recupero coattivo delle morosità dei condomini, già previsto dalla vigente disciplina, la bozza prevede che l'amministratore debba esigere le spese non pagate entro quattro mesi da qualsiasi scadenza.

Le associazioni per evitare il continuo ricorso all'autorità giudiziaria che tale innovazione comporterebbe,e per cifre anche irrisorie,propongono che l'amministratore sia ritenuto responsabile soltanto in mancanza di ricorso all'autorità giudiziaria,per la riscossione forzata,entro quattro mesi dall'approvazione del rendiconto annuale.

La possibilità prevista dalla bozza di rinunciare all'utilizzo dell'impianto di riscaldamento centralizzato non tiene inoltre conto delle prescrizioni del Dpr n. 59 del 2/4/2009: ossia che gli impianti autonomi debbano essere realizzati soltanto per cause di forza maggiore da documentare nella preventiva relazione.

Fonte: Lucilla Quaglia su Casa de Il Messaggero

venerdì 13 novembre 2009

Il condominio non è responsabile per l’uso improprio del cortile a parco giochi.



Cassazione, Sezione III, 8 ottobre 2008, n.24904.

Il gioco del calcio, vietato nel cortile condominiale adibito esclusivamente ad area di sosta per i veicoli dei residenti, costituisce una utilizzazione impropria dell’area condominiale che fa venire meno il rapporto di causalità con l’evento dannoso.

Pertanto l’imprudenza dell’utilizzatore-danneggiato integra «il caso fortuito» richiesto dalla legge per esonerare il condominio dalla responsabilità da cose in custodia, con l’esclusione, altresì, dell’obbligo del condominio custode di segnalare la pericolosità connessa all’uso del manufatto.

giovedì 12 novembre 2009

Condominio:ascensori sicuri con le verifiche straordinarie.



Quanto è affidabile l’ascensore che usiamo quotidianamente e per quanto tempo ancora potremo usarlo senza correre rischi? La risposta è contenuta nell’esito della verifica straordinaria, finalizzata all’analisi delle situazioni di rischio, su tutti gli ascensori installati e messi in esercizio prima del 24 giugno 1999, prescritta dal Decreto Ministeriale 23 luglio 2009.

Il Decreto, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 189 dello scorso 17 agosto e denominato “Miglioramento della sicurezza degli impianti ascensoristici anteriori alla Direttiva 95/16/CE”, è rivolto espressamente a tre categorie: proprietari, amministratori, associazioni di piccoli proprietari immobiliari; imprese che effettuano manutenzione, riparazione, ammodernamento di ascensori; organismi notificati, ASL, Ispettorato del lavoro.

Al proprietario o al suo legale rappresentante, infatti, in occasione della prima verifica periodica sull’impianto già programmata dall’organismo notificato, dalla ASL o dall’Ispettorato del lavoro che ha in affidamento l’ascensore, spetta richiedere e concordare l’effettuazione di una verifica straordinaria ai sensi dell’art. 14 del regolamento, finalizzata alla realizzazione di un’analisi delle situazioni di rischio presenti nell’impianto per la quale può essere utilizzata la norma di buona tecnica più recente. In Italia le norme di buona tecnica sono quelle pubblicate da UNI e/o norme europee che garantiscono un livello di sicurezza equivalente (come UNI EN 81-80).

La verifica dovrà avvenire in un periodo compreso tra i due ed i cinque anni. Il tempo a disposizione per effettuare le verifiche straordinarie varia a seconda della vetustà degli ascensori: due anni dalla data di entrata in vigore del presente decreto per gli ascensori installati prima del 15 novembre 1964; tre anni per gli ascensori installati prima del 24 ottobre 1979; quattro anni per gli ascensori installati prima del 9 aprile 1991; cinque anni per gli ascensori installati prima del 24 giugno 1999.

L’eventuale presenza di situazioni di rischio – ben settantaquattro i punti elencati – dovrà essere eliminata entro cinque o dieci anni tramite interventi di adeguamento, a seconda che la tipologia di rischio sia compresa nella tabella A (alta priorità) o nella tabella B (media priorità) contenute nell’appendice NA della norma UNI EN 81-80.

Le situazioni di rischio riportate nella tabella C (bassa priorità), invece, potranno essere eliminate in occasione di interventi di modernizzazione successivi e di significativa entità. Tanto le verifiche straordinarie quanto gli opportuni interventi di adeguamento (da eseguirsi nei tempi indicati dal Decreto e previa delibera assembleare) dovranno essere rigorosamente rispettati; in caso contrario, infatti, l’ascensore non potrà essere tenuto in esercizio. Obbligo di verifiche e di interventi per la messa in sicurezza, dunque; ma su chi grava l’onere?

Recita il Decreto: gli oneri per l’esecuzione dell’analisi e della valutazione dei rischi sono a carico del proprietario o del legale rappresentante dell’impianto elevatore. Mano al portafogli, quindi, consapevoli che la sicurezza ha un costo. Stando a una stima effettuata secondo i prezzi di mercato, l’esborso sarà direttamente proporzionale all’età e alle condizioni di rischio dell’ascensore e quantificabile in un importo che parte da poche centinaia di euro per raggiungere circa ventimila euro.

Fonte: Manuela Fragale de CasaToday

mercoledì 11 novembre 2009

Condominio: la revisione dei millesimi.



Il linguaggio corrente identifica la revisione con la modifica. Ma non è così.

Secondo l'articolo 69 delle disposizioni di attuazione del Codice civile,si può parlare di revisione quando i millesimi sono frutto di un errore,mentre si tratta di modifica quando,per le mutate condizioni di una parte dell'edificio,conseguenti a sopraelevazione di nuovi piani o ad innovazioni di vasta portata,si è notelvolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzione di piano. In caso di revisione la spesa va ripartita in proporzione ai millesimi di proprietà,mentre per la modifica occorre distinguere.

Se la modifica è indotta da un intervento sulla parti comuni ( si pensi all'installazione dell'ascensore ),alla spesa devono contribuire tutti i condomini,seguendo lo steso criterio.Se la modifica è conseguenza di un'innovazione introdotta da uno o più condomini ( come la sopraelevazione ),alla spesa devono contribuire soltanto questi. E' opportuno che il tecnico incaricato della modifica delle tabelle venga designato dall'assemblea e retribuito dall'amministratore.

Fonte: Germano Palmieri de Corriereconomia

martedì 10 novembre 2009

Condomino, spese di mantenimento del giardino comune e di proprietà esclusiva.



In condominio, il giardino è solitamente compreso tra i beni comuni. In alcuni casi rappresenta, invece, bene di individuale proprietà, in altri ancora, pur considerato di proprietà comune, è concesso in uso e godimento ai proprietario dei piani terra.

Quando il giardino è identificato come bene comune, quindi, ogni condomino avrà il diritto di usufruirne e anche di poterne fare usi particolari finché non impediscano agli altri pari godimento.

In generale, gli usi consentiti sono quelli che non contrastano con la destinazione del bene – nel caso del giardino dare aria e luce agli appartamenti che vi si affacciano – e in particolare sembra ad alcuni controverso se il giardino comune possa essere usato come luogo dove i bambini possano giocare. A nostro parere il gioco dei bambini in giardino non essendo in contrasto con la destinazione principale di cui si faceva cenno, è legittimo e sarà compito dell’assemblea indicare i modi della vigilanza, gli orari consentiti del gioco e che non arrechino disturbo alcuno.

Tra i fatti che non dovrebbero consentirsi, va certamente sottolineato quello dell’inserimento di alberi cosiddetti d’alto fusto che per via della loro crescita, seppur bellissimi da vedere, diminuirebbero luce e veduta degli affacci di alcune unità abitative.

Per quanto riguarda la partecipazione alle spese di mantenimento del giardino comune, ad essa concorrono tutti i proprietari. Infatti, le spese di giardinaggio e illuminazione, le spese di cura e sistemazione dei vialetti quando presenti nel giardino, quelle del consumo di acqua per innaffiamento e di manutenzione delle canalette di scolo, sono considerate necessarie per il mantenimento del bene, e considerato che offrono a tutti quel pregio che valorizza le abitazioni, alle spese dovranno partecipare anche i proprietari che non avessero un affaccio sul giardino (se non diversamente previsto dal regolamento). Le spese di cui parliamo si suddivideranno secondo la tabella generale e nel caso di inquilini, a quest’ultimi addebitati.

La spesa di manutenzione dei giardini di proprietà esclusiva, invece, ricade completamente sui condomini che li posseggono. Questi giardini non hanno una loro autonoma caratura millesimale poiché considerati pertinenza dell’abitazione ma, di essi si tiene conto nell’attribuzione dei coefficienti di riduzione durante il processo di calcolo dei millesimi generali da addebitare. Inutili, quindi, le polemiche spesso presenti in condominio, circa la volontà di alcuni di voler addebitare maggiori oneri ai proprietari dei giardini pensando di proporzionalmente aggiungere al loro valore millesimale, quello dei metri quadri di giardino posseduto.
 
Fonte: Condominioweb

lunedì 9 novembre 2009

Condominio: amministratore,conflitti d'interesse evitati dalla delega con voto espresso.


Nel condominio ci sono spesso situazioni di conflitto d'interesse che possono rendere difficile il bilanciamneto tra gli interessi individuali e quelli della collettività.

Una problematica rilevante proprio in relazione alla nomina dell'amministratore. Le decisioni dei giudici in proposito hanno espresso un'esigenza comune: evitare che un soggetto portatore di un interesse proprio e diverso da quello del condominio possa agire o partecipare a una decisione assunta nell'interesse dell'insieme del condominio.

La verifica del conflitto di interessi va condotta in concreto e con valutazione a posteriori per verificare se l'interesse estraneo dell'amministratore sia stato effettivamente anteposto a quello generale.

Questo principio ( da ultimo Cassazione 18192/09 ) porta a escludere la rilevanza di una valutazione solo generica e astratta del potenziale conflitto. Il problema si pone con frequenza quando l'amministratore riceva delega di rappresentare uno o più condomini in assemblea ( soprattutto quando sia condomino o un suo parente ).

Nessun problema nel caso di delega vincolata,quella cioè che indica al delegato il voto da esprimere su ogni argomento all'ordine del giorno. Invece,in assenza di indicazioni di voto,il conflitto deve ritenersi presente nelle materie relative al rendiconto della gestione e alla nomina ( o riconferma ) dell'amministratore,nonchè in tutti i casi in cui i condomini sono chiamati a valutarne l'operato.

Ciò impone l'applicazione in via analogica di quanto la legge prevede in tema di società ( articolo 2373,Codice civile), quindi la delibera adottata con il voto favorevole dell'amministratore portatore di deleghe va sottoposta alla " prova di resistenza "; se assunta con il voto determinante dell'amministratore,deve ritenersi annullabile e quindi impugnabile entro i termini perentori ( articolo 1137,Codice civile ).

Vale infatti il principio secondo cui il controllato (l'amministratore) non può essere contemporaneamente controllore di sè stesso per effetto della delega conferitagli dal condominio.

Fonte: Augusta Cirla de Il Sole 24 Ore

venerdì 6 novembre 2009

Il regolamento di condominio trascritto è sempre opponibile.



Il regolamento di condominio di tipo contrattuale predisposto dall'originario unico proprietario dell'intero edificio,ove sia stato accettato dagli iniziali acquirenti dei singoli appartamenti e regolarmente trascritto nei registri immobiliari,è opponibile ai successivi acquirenti anche non vi sia alcun accenno nel titolo d'acquisto ( Cassazione civile,sezione II,11 novembre 2002,n. 15794; Cassazione civile,sezione II,25 ottobre 2001,n. 13164).

Quello che,pertanto,rileva ai fini dell'opponibilità è la trascrizione presso la Conservatoria dei registri immobiliari che è una forma di pubblicità verificabile da chiunque,mentre l'omissione del riferimento all'interno dell'atto di acquisto è indifferente. Per tale ragione,non si ritiene sussista responsabilità da parte del venditore o del notaio.

Fonte: "L'esperto risponde " de Il Sole 24 Ore

giovedì 5 novembre 2009

Condominio: addio all'amministratore assente.



C'è una via d'uscita,per il condominio,se l'amministratore non convince. L'assemblea può infatti decidere in qualsiasi momento di sostituire l'amministratore senza necessità di giusta causa,purchè a deliberarlo sia la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore millesimale dell'edificio.

Tanto serve per nominarlo e tanto ci vuole per evocarlo dall'incarico qualora,a giudizio dei condomini,non abbia diligentemente svolto i compiti che la legge gli affida o che l'assemblea stessa lo abbia autorizzato a svolgere. Se l'assemblea non provvede,ci pensa il giudice,anche su richiesta di un solo condomino,quando per due anni non abbia sottoposto al vaglio dei condomini il conto della gestione oppure si sia astenuto dall'informare l'assemblea di avere ricevuto un qualsiasi atto giudiziario o un provvedimento con contenuto che esorbita dalle sue attribuzioni.

Scatta la revoca anche in presenza di fondati sospetti di gravi irregolarità nel suo modo di operare. E' grave anche l'avere omesso di pagare i fornitori del condominio,pur avendo ricevuto le risorse finanziarie dai condomini per poterlo fare;ancor più grave è presentare rendiconti incompleti o falsati oppure - e la censura è totale - versare quote condominiali e fondi di riserva sul proprio conto corrente anzichè su quello del condominio.

Sulla revoca decide il Tribunale del luogo ove è sito l'edificio condominiale dopo aver sentito le ragioni dell'amministratore,il quale ha comunque il diritto di pretendere il pagamento del proprio compenso per tutto il periodo in cui ha effettivamente ricoperto la carica. Quando la revoca è priva di giusta causa,il compenso è eventualmente dovuto per il periodo residuo di durata dell'incarico, a titolo di risarcimento del danno per l'ingiustificato venir meno del guadagno che la prosecuzione del mandato gli avrebbe invece procurato.

Una volta cessato dall'incarico,tutta la documentazione condominiale deve essere consegnata al nuovo amministratore perchè quest'ultimo possa continuare a gestire il condominio senza difficoltà e con tutte le informazioni necessarie. Anche se si intende cambiare l'amministratore alla fine del suo mandato - il professionista dura in carica un anno e alla scadenza può essere confermato - non sono necessarie particolari formule o speciali maggioranze: è sufficiente che la maggioranza degli intervenuti in assemblea ( comunque almeno un terzo dei partecipanti al condominio ) portatori di almeno la metà del valore millesimale dell'edificio decidano di nominarne un altro.

Quanto invece alla conferma ( si veda la sentenza del Tribunale di Roma che ha ritenuto sufficiente il voto favorevole di un terzo dei condomini pari ad un terzo dei millesimi ) si è comunque in presenza di una nuova nomina,anche se la fiducia ricade sulla medesima persona e di conseguenza la relativa delibera necessita della stessa maggioranza occorrente per la prima ( di opinione contraria è il Tribunale di Roma,si veda la sentenza 10701/09 ).

Va peraltro ricordato che l'amministratore cessato dalla carica per scadenza del termine o per dimissioni deve in ogni caso continuare ad esercitare le funzioni inerenti il mandato sino a quando venga sostituito.

Fonte: Augusto Cirla su Il Sole 24 Ore 

mercoledì 4 novembre 2009

Condominio:messa a norma degli impianti e responsabilità dell'amministratore.



Articolo 134 del Dpr 380/2001 ( 'Testo unico dell'edilizia') :

“Qualora l'acquirente o il conduttore dell'immobile riscontri difformità dalle norme del presente testo unico, anche non emerse da eventuali precedenti verifiche, deve farne denuncia al Comune entro un anno dalla constatazione, a pena di decadenza dal diritto al risarcimento del danno da parte del committente o proprietario”.

Per gli obblighi, quindi, di messa a norma degli impianti di riscaldamento, da una precisa lettura del disposto, si rileva la preoccupante condizione di responsabilità diretta dei proprietari (in caso di locazione o di impianti autonomi) e degli amministratori condominiali (in caso di riscaldamento centralizzato negli edifici) per quanto riguarda la messa a norma degli impianti di riscaldamento.

L’articolo di cui sopra, inserito nel Testo Unico dell’Edilizia, giunge a confermare – dopo dieci anni – quanto già previsto nella legge 10/91 (norme e rispetto delle procedure finalizzate al risparmio energetico). Della sicurezza degli impianti centralizzati, quindi, sono chiamati a risponderne come terzi responsabili gli amministratori.
 
La richiesta azione di risarcimento del danno vedrà coinvolti anche quegli amministratori che avessero già esperito i tentativi di deliberazione assembleare favorevoli alla messa a norma degli impianti di riscaldamento. Per limitare i danni, l’amministratore dovrà porre la massima attenzione e solerzia nell’assolvere gli obblighi che la legge gli impone e nella perdurante inerzia dell’assemblea condominiale, potrà comunicare ai proprietari la sua dissociazione dal volere della maggioranza .
 

martedì 3 novembre 2009

Condominio: il debito nel rendiconto non ferma la prescrizione.



A norma dell'articolo 2948, n. 4 del codice civile,la prescrizione dei contributi condominiali matura nel termine di cinque anni. A nostro giudizio,non basta ad interrompere il termine prescrizionale il semplice inserimento del debito del condomino moroso nei rendiconti annuali di gestione,posto che,a norma dell'articolo 2943 del codice civile,l'interruzione della prescrizione può avvenire solo con atto giudiziale o con "ogni altro atto che valga a costituire in mora il debitore " ( articolo 2943 del codice civile ).

Il semplice inserimento del debito nei rendiconti annuali non rappresenta,a nostro giudizio,alcuna costituzione in mora del debitore. Si veda,in questo senso,Cassazione 24 settembre 1999,n. 10504,per la quale "affinchè un atto possa acquisire efficacia interruttiva della prescrizione,a norma dell'articolo 2943,comma 4 del codice civile,esso deve contenere anche l'esplicitazione di una pretesa,vale a dire una intimazione o richiesta scritta di adempimento,idonea a manifestare l'inequivocabile volontà del titolare del credito di far valere il proprio diritto nei confronti del soggetto passivo,con l'effetto di costituirlo in mora ".

Fonte: L'esperto risponde " de Il Sole 24 Ore

lunedì 2 novembre 2009

Condominio: vicini di casa, come mantenere buoni rapporti.



A marzo, codacons (coordinamento per le associazioni in difesa dei consumatori) informava che ogni anno in italia 2 milioni di liti condominiali finiscono di fronte a un giudice, mentre a settembre anaci (associazione italiana degli amministratori) denunciava la crescita costante del fenomeno, con l’8% di cause condominiali in più nell’ultimo anno

casi limite a parte, mantenere buoni rapporti di vicinato non è una cosa semplice e a volte si tratta di una vera e propria impresa. alzi la mano chi non ha mai avuto discussioni con un vicino di casa!

tuttavia la convivenza pacifica non è un traguardo irraggiungibile; è sufficiente rispettare alcune fondamentali regole di educazione, civiltà e buon senso, come quelle suggerite da idealista.it. inizia tu a dare il buon esempio

prima regola: presentati

quando ti trasferisci in un nuovo quartiere, il primo passo per instaurare buoni rapporti di vicinato è quello di presentarti ai tuoi vicini di casa

loro potranno darti consigli e informazioni utili sul nuovo quartiere, mentre tu potrai farti un’idea sulla nuova comunità e capire come comportarti per essere bene accolto

non esagerare con il rumore

uno dei principali motivi di litigio tra vicini è l’eccesso di rumore. cerca perciò di fare attenzione, a volte basta soltanto un po’ di tatto

ad esempio: evita di tenere radio, stereo e televisione a un volume troppo elevato, soprattutto alla sera tardi, al mattino molto presto oppure nel primo pomeriggio del week end, quando i rumori diventano particolarmente molesti per chi è solito schiacciare un pisolino. un consiglio: sistema tv e casse dello stereo lontane dai muri che separano il tuo appartamento da quello del vicino

se devi effettuare qualche lavoro di casa, evita di farlo nelle ore in cui le persone potrebbero riposare. sarebbe inoltre buona cosa avvisare i vicini per prevenire possibili lamentele. l’educazione e il rispetto pagano sempre

se hai un cane che abbaia in continuazione, il discorso si complica. quando un cane abbaia c’è sempre un motivo, perciò è inutile – e crudele - punirlo per farlo smettere. se si tratta di un vizio persistente che ti ha già causato problemi in passato, la cosa migliore che tu possa fare è contattare un addestratore che insegni al tuo cane ad abbaiare meno

non litigare per il parcheggio

parcheggia la tua auto all’interno delle apposite strisce e rispetta la segnaletica stradale. in altri termini evita di parcheggiare a pettine, in doppia fila o in spazi che non potresti occupare. ricorda che la strada appartiene a tutti e il posteggio di fronte a casa tua non ti spetta di diritto

se poi le abitazioni dei tuoi vicini hanno un cancello o un vialetto d’accesso, non ingombrare il passaggio con la tua auto o altre cose di tua proprietà. potresti disporli molto male nei tuoi confronti

rispetta le tue cose e rispetterai anche gli altri

contribuisci al decoro e all’ordine del condominio o del contesto nel quale vai ad abitare. per un rapporto di buon vicinato, rispetta la comunità seguendo alcune regole di convivenza civile, per esempio: non lasciare in giro i sacchetti della spazzatura, sistema i giocattoli di tuo figlio sparpagliati in giardino, rispetta gli spazi comuni

non fare l’orso

quando esci di casa e incroci un tuo vicino, ricordati che è buona norma salutare. se hai tempo, puoi anche fermati a scambiare due parole

sarebbe una buona idea partecipare a qualche iniziativa promossa dalla comunità, accettare l’invito a una festa o a una cena tra vicini oppure organizzare tu stesso qualcosa per creare una buona relazione

insomma, non disdegnare quelle occasioni di vita sociale che potrebbero aiutarti a conoscere i tuoi nuovi vicini, a farti nuovi amici e a mantenere con loro buoni rapporti

dare per ricevere

può capitare che un vicino abbia bisogno del tuo aiuto. potrebbe ad esempio chiederti di ritirare a nome suo una missiva importante mentre si trova al lavoro, oppure di dargli una mano per far ripartire l’auto in panne

non è solo un discorso di cortesia, ma anche un’opportunità per rapportarsi e predisporre l’altro a ricambiare il favore in futuro

lascia perdere i gossip

i pettegolezzi tra vicini viaggiano a velocità disarmanti. evita di essere coinvolto nel circolo del gossip, perché le voci potrebbero rivelarsi prive di fondamento e comunque è probabile che siano state distorte prima di giungere alle tue orecchie

se ti fai coinvolgere, inoltre, rischi di venire etichettato come il pettegolo – o la pettegola – della via. un appellativo non proprio lusinghiero, che potrebbe precluderti la possibilità di stringere amicizie più profonde

fonte: Ufficio studi di idealista.it su condominioweb

ShareThis

LinkWithin

Blog Widget by LinkWithin

wibiya widget