martedì 13 ottobre 2009

Balconi in condominio.



Quello dei balconi è un argomento che molto spesso genera controversie e contenziosio in ambito condominiale.
Due sono gli elementi che caratterizzano le discussioni su questa parte dell’edificio: la ripartizione delle spese e l’utilizzo delle parti strutturali.

Il tutto per una questione puramente giuridica che può essere riassunta in una semplice domanda: chi è il proprietario del balcone?

Rispondere a questo interrogativo permette di risolvere le altre questioni summenzionate.

Quando si parla dei balconi, senza alcun riferimento alla conformazione strutturale dell’immobile, si sente spesso dire che il tema della proprietà di questa parte dell’edificio è dibattuto.
In realtà, come è stato sottolineato dai giudici di legittimità, non esiste alcun constrasto interpretativo sulla proprietà dei balconi in seno alla giurisprudenza della Corte di Cassazione.

Il Supremo Collegio, infatti, ha in più occasioni ribadito che per definire l’assetto proprietario è fondamentale valutare la conformazione dello stabile condominiale.
Così si è soliti operare una distinzione tra balconi aggettanti e balconi incassati.
I primi sono quelli che sporgono rispetto alla facciata dello stabile.

Per balconi incassati, invece, s’intende fare riferimento a quelle terrazze che formano una rientranza nella facciata dell’edificio e solitamente sono chiuse su due o tre lati.

In relazione alla prima tipologia, la Corte è costantemente e univocamente orientata nel senso che i balconi aggettanti, costituendo un "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole (v., da ultimo, Cass. 23 settembre 2003 n. 14076) (così Cass. 30 luglio 2004, n. 14576).

La stessa pronuncia, nonché alcune successive (cfr. ad esempio Cass. 17 luglio 2007, n. 15913), considera la soletta del balcone “incassato” in comproprietà, rispettivamente, tra il proprietario dell’appartamento del piano superiore (cui la soletta serve da piano di calpestio) e quello del piano inferiore (cui la soletta fa da copertura).

Sempre in queste occasioni, la Cassazione, affrontando la questione della proprietà dei balconi, precisano che la parte frontale degli stessi è di proprietà condominiale laddove presenti particolari fregi in grado d’incidere sul decoro architettonico (che è bene di proprietà comune).

In pratica riassumendo la posizione, univoca e consolidata della Corte di Cassazione, è possibile affermare che:

a) i balconi aggettanti (compresa la soletta nella sua interezza) sono di proprietà esclusiva del proprietario dell’unità immobiliare cui fungono da prolungamento;
b)la soletta dei balconi incassati è di proprietà comune ai condomini cui serve rispettivamente da copertura e piano di calpestio;
c) le parti decorative presenti su entrambe le tipologie di balconi, laddove caratterizzino la fisionomia dello stabile, sono da considerarsi di proprietà comune a tutti i condomini.

Le ripercussioni principali sono relative alla ripartizione delle spese per gli interventi manutentivi e all’utilizzo che si può fare delle parti del balcone.

Per evitare inutili confusioni è utile distinguere le problematiche in relazione alla tipologia di balcone.

Nel caso di balcone aggettante le spese per la sua manutenzione saranno a carico del proprietario dell’appartamento del quale il balcone costituisce prolungamento.

Le spese per la parte frontale saranno a carico di tutti i condomini solo se sono presenti delle caratteristiche che incidono sul decoro dello stabile.

Il proprietario dell’appartamento del piano inferiore rispetto al balcone non potrà utilizzare, senza il consenso del proprietario del balcone, la parte inferiore della soletta per agganciare tende da sole (cfr. Cass. 17 luglio 2007, n. 15913), lampade ecc.

Tutte le decisioni assembleari relative al balcone, adottate senza il consenso del proprietario dello stesso, sono da considerarsi nulle.

Nel caso di balcone incassato, invece, la soletta sarà di proprietà comune tra i proprietari cui serve rispettivamente da piano di calpestio e da copertura.

Ciò significa, ai sensi dell’art. 1125 c.c. che le spese per la manutenzione e ricostruzione […] dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

In tal caso il condomino del piano inferiore, potrà fare della parte di soletta che gli funge da copertura tutti gli usi che ritiene utili e necessari sempre nel rispetto delle prescrizioni contenute nell’art. 1102 c.c. (Uso della cosa comune).

Fonte: avv. Alessandro Gallucci su Lavori in casa

1 commento:

Anonimo ha detto...

Nonostante la chiarezza dell'articolo mi rimangono ancora dei dubbi.
Specifico:la classica ringhiera di metallo del balcone aggettante è considerata elemento decorativo e quindi parte comune dell'edificio?

La verniciatura di questa ringhiera del balcone segue il criterio delle tabelle millesimali?

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