mercoledì 30 settembre 2009

Condominio: ripartizione spese terrazzo di copertura di proprietà esclusiva, responsabilità.




Trib. Roma, Sez. VII, Sentenza del 16 gennaio 2009 n. 870.

In materia condominiale, in tema di obblighi di custodia di un terrazzo di copertura dello stabile condominiale, ancorché di proprietà esclusiva del singolo condomino, l'obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, a meno che non derivi da fatto imputabile solo a detto condomino, grava su tutti i partecipanti al condominio, con ripartizione delle relative spese in base al criterio dettato dall'art. 1126 c.c.; conseguentemente, la responsabilità dei danni derivanti sul condomino o sui terzi per difetto di manutenzione grava sul condominio quale custode della cosa ex art. 2051 c.c..


martedì 29 settembre 2009

Condominio. Delibera nulla se ratifica una spesa assolutamente non inerente la gestione condominiale, valida se consente comunque di individuare le espressioni di voto dei condòmini.




La Suprema Corte di Cassazione, con sentenza n. 18192 del 10 agosto 2009, ha stabilito alcuni punti fermi in tema di impugnabilità di delibere condominiali.

In primo luogo, i giudici di legittimità hanno affermato il principio di diritto, in base al quale deve considerarsi nulla, e non semplicemente annullabile, la delibera dell'assemblea di condominio che ratifichi ed approvi una spesa del tutto estranea alla gestione condominiale, come, con riferimento al caso di specie, gli esborsi relativi ad un'utenza telefonica privata dell'amministratore ovvero all'acquisto in proprio di una licenza software da parte dello stesso.

Tale principio, la cui portata concreta va ravvisata nella conseguente impugnabilità in ogni tempo di una simile delibera assembleare, al di là del termine di decadenza altrimenti stabilito dall'art. 1137 c.c., opera peraltro indipendentemente dall'eventuale esiguità dell'importo della spesa oggetto di contestazione, anche in relazione al complessivo numero dei condòmini ed all'entità del bilancio consuntivo di cui si vada a discutere nell'ambito della medesima assemblea.

Sotto un diverso profilo, con la medesima pronuncia i giudici della Cassazione hanno altresì riconosciuto la validità di ogni delibera condominiale, che, pur non indicando espressamente l'elenco dei condòmini che abbiano approvato la delibera stessa, riporti in maniera sufficiente i nominativi di tutti i condòmini presenti alla riunione, personalmente o a mezzo delega, nonché dei condòmini astenutisi o che abbiano manifestato voto contrario e delle rispettive quote millesimali, ritenendo che le suddette indicazioni consentano in ogni caso la verifica del raggiungimento dei quorum costitutivi e deliberativi richiesti dall'art. 1136 c.c.

Le argomentazioni sviluppate dagli ermellini a sostegno di tale tesi muovono innanzitutto dal tenore letterale dell'art. 1136 c.c., testè citato, il quale dispone, al secondo, al terzo, al quarto, al quinto ed al settimo comma, per quanto qui interessa, che le deliberazioni delle assemblee dei condòmini debbono approvarsi con un numero di voti che rappresenti la maggioranza, semplice o qualificata, dei partecipanti al condominio intervenuti nella riunione e del valore dell'edificio, e che delle deliberazioni deve redigersi il verbale.

La norma indicata, di contro, non prevede espressamente che, ai fini della validità delle deliberazioni adottate, debbano individuarsi, mediante riproduzione nel verbale, i nomi dei singoli partecipanti alla votazione, assenzienti e dissenzienti, ed i valori delle rispettive quote millesimali. Tuttavia, secondo l'insegnamento della Cassazione, il silenzio del legislatore sul punto non deve far dubitare circa il carattere essenziale dell'individuazione nel verbale assembleare dei partecipanti assenzienti e dissenzienti. Non si può trascurare, infatti, che nelle maggioranze richieste ai fini della validità dell'approvazione delle deliberazioni, nonché della costituzione stessa dell'assemblea, debbono essere computati, oltre all'elemento personale (il numero dei partecipanti al condominio), quello reale (la quota proporzionale dell'edificio espressa in millesimi); e che la legittimazione ad impugnare la delibera è riservata ai condomini dissenzienti o assenti.

Peraltro i giudici di legittimità colgono l'occasione di precisare che l'identificazione dei condomini assenzienti e dissenzienti rileva anche ad altri effetti. In particolare, i condòmini debbono essere posti in grado di valutare l'esistenza di un eventuale conflitto di interessi, possibile solo previa individuazione dei soggetti che abbiano manifestato il voto.

Sulla scorta di tali premesse, la sentenza in commento ha richiamato il costante orientamento interpretativo della Suprema Corte, che ritiene illegittima, tra l'altro, quella delibera che ometta di riprodurre nel verbale l'indicazione nominativa dei singoli condomini favorevoli e contrari e le loro quote di partecipazione al condominio, limitandosi a prendere atto del risultato della votazione, mediante l'espressione "l'assemblea, a maggioranza, ha deliberato" o altra locuzione analoga (cfr. Cass., sez. II, 19 ottobre 1998, n. 10329; Cass., sez. II, 29 gennaio 1999, n. 810), nonché la delibera il cui verbale contenga omissioni relative alla individuazione dei singoli condomini assenzienti, dissenzienti, assenti o al valore delle rispettive quote (in tal senso Cass., Sez. Un., 7 marzo 2005, n. 4806).

Con riferimento al caso di specie, la Cassazione è invece giunta ad affermare la validità della delibera assembleare impugnata, in quanto contenente, come si era potuto pacificamente accertare nel corso dell'istruttoria, l'elenco dei condomini deleganti, con l'indicazione del nome del rappresentante di ciascuno e del valore delle rispettive quote; l'elenco dei condomini presenti, con i relativi millesimi; l'elenco nominativo di tutti i condomini che si erano astenuti e di coloro che avevano espresso voto contrario, e l'approvazione, con l'indicazione delle quote rappresentate dal totale sia degli astenuti che dei contrari; l'indicazione del numero dei condomini favorevoli e la relativa quota proporzionale dell'edificio espressa in millesimi.




lunedì 28 settembre 2009

Condominio: l’inquilino ha diritto di voto in assemblea.




Ancore diritti e doveri dell’inquilino. Chi affitta un appartamento spesso non sa come comportarsi. Quali sono i diritti e doveri del conduttore all’interno del condominio ? Esiste, ad esempio, la possibilità di partecipare alle riunioni ? La legislazione, e in particolare l’articolo 10 della legge 392/78, stabilisce che il conduttore ha diritto di voto, al posto del proprietario dell’appartamento, nelle delibere dell’assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento dell’aria ( Cass. Civ. Sez. II 13/1/1995 n. 384; Cass. Civ. Sez. III 3/4/1990 n. 2762 ).


La norma stabilisce, inoltre, il diritto del conduttore di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione dei altri servizi comuni. Gli esperti hanno però osservato che la legge si è limitata a stabilire un meccanismo per consentire la partecipazione del conduttore alle assemblee condominiali, ma deve escludersi che i conduttori possano sostituirsi al locatore nella gestione dei servizi condominiali ( Cassazione Sezione III, 3 agosto 1995, n. 8484 ).

E se per esempio il conduttore volesse acquistare un garage in condominio ? Esiste, per il conduttore, la possibilità di acquistare parti comuni ? “ Certamente – spiega l’avvocato Maurizio Savioli, consulente del Sindacato unitario nazionale inquilini assegnatari ( Sunia ) – il condominio può vendere beni condominiali agli affittuari e perfino a terzi. Ma per fare tutto ciò è necessaria l’unanimità dei consensi “

Quando arriva il condominio da pagare e la rata risulta aumentata, l’affittuario può rivendicare il diritto di conoscere il dettaglio delle spese annuali ? “ Il proprietario – prosegue Savioli – ha l’obbligo di fornire al conduttore il dettaglio delle spese condominiali e i criteri di ripartizione, mentre non vi è obbligo per l’amministratore di fornire tali informazioni al conduttore. Del resto esiste un preciso obbligo - esplicitato molto bene all’articolo 9 della 32978 – da parte del proprietario di far visionare ogni giustificativo di spesa all’affittuario. Anche perché esiste una precisa ripartizione di spesa tra proprietario e conduttore “.

Quindi l’amministratore non ha nessun dovere di inviare il bilancio annuale all’affittuario ? “ No. Se lo fa è solo per un atto di cortesia e per praticità, ma il suo interlocutore diretto rimane il condomino-locatore”.

Se un conduttore crea un danno ad un vicino chi paga il proprietario o il conduttore ? “ Se rientra in una mancata manutenzione straordinaria paga il proprietario – replica Savioli – se invece siamo in ambito di manutenzione ordinaria sarà il conduttore a risarcire. E se il proprietario responsabile non risarcisce, chi ha subito il danno non può rivalersi sul conduttore.”

Fonte: Lucilla Quaglia su Il Messaggero

venerdì 25 settembre 2009

Esperimento di azioni reali contro i singoli condomini, apertura di accessi nel cortile comune.



Cass. civ., sez. II, 6 febbraio 2009, n. 3044.
L'amministratore condominiale non è legittimato, senza autorizzazione dell'assemblea, all'esperimento di azioni reali contro i singoli condomini o contro terzi dirette ad ottenere statuizioni relative alla titolarità o al contenuto di diritti su cose e parti dell'edificio, a meno che non rientrino nel novero degli atti meramente conservativi.
(Nella specie, la Suprema Corte ha cassato senza rinvio la sentenza che aveva riconosciuto tale legittimazione in relazione all'azione proposta nei confronti di uno dei proprietari che aveva aperto accessi nel cortile comune ai fini della rimessa di autovetture, in quanto tale azione, secondo la S.C., avrebbe inciso sulla condizione di un bene comune sottoposto a servitù).

Fonte: Condominioweb

giovedì 24 settembre 2009

Rate da condominio, boom di cause.



Nell'ultimo anno aumentate dell'8 per cento. Sono 185 mila i contenziosi aperti nei tribunali.

In tempi di crisi, si taglia. E quando le forbici sono già state usate su tutto il superfluo ecco che si a diventare morosi per necessità. Si parte dalla casa. La lotta tra amministratore e condomini che non pagano è sempre stata difficile ed estenuante. La novità è che oggi il fenomeno sta veramente esplodendo, proprio a causa della crisi: le cause per morosità sono aumentate dall'anno scorso dell'8,2%.

L'associazione degli amministratori (Anaci), che tra i tanti conti tiene anche le cifre del numero di cause condominiali in corso. E ha calcolato che i tribunali italiani sono invasi ogni anno da oltre 120mila azioni legali per motivi di morosità, sui 185mila contenziosi connessi alla casa.

Si tratta di un mare di decreti ingiuntivi, opposizioni a decreti e a sanzioni amministrative, che generano un costo enorme per la società, tra tempi morti e spese legali (per non parlare di intasamento delle aule e del tempo dei magistrati). Senza considerare, sottolinea il direttore nazionale del Centro studi Anaci Carlo Parodi , «che per recuperare le somme spesso irrisorie si sostengono spese legali molto più elevate, che solo in una porzione dei casi vengono pagate dal moroso».

Fonte: Corriere della Sera

mercoledì 23 settembre 2009

Condominio, quorum “agevolato” per la fibra ottica.




Il sempre più tumultuoso avvicendarsi delle tecnologie, e il desiderio (o la necessità) di adeguarvisi, possono introdurre nella già problematica vita condominiale un ulteriore motivo di contrasto. Non sfuggono a questa logica i cavi in fibra ottica, la cui installazione consente di ricevere segnali telefonici, televisivi e informatici più chiari e immuni da interferenze, e di trasferire sotto forma di luce, ad una velocità molto più elevata dell’attuale, una quantità di dati di gran lunga superiore a quella che viaggia sui tradizionali cavi di rame. E’ per questo che molti Comuni si stanno attrezzando, o, come si dice in gergo, stanno progressivamente “cablando” (dal francese cable, che significa cavo) il rispettivo territorio.

Ad agevolare l’ingresso in condominio della fibra ottica è intervenuto il settimo comma dell’articolo 1 della legge 18/6/2009, n. 69, intitolata Disposizioni per lo sviluppo economico, la semplificazione, la competitività nonché in materia di processo civile. Questa norma, infatti, stabilisce che, alle delibere aventi per oggetto le innovazioni condominiali riguardanti i lavori di ammodernamento necessari al passaggio dei cavi in fibra ottica, deve applicarsi la speciale maggioranza prevista dal tredicesimo comma dell’art. 2-bis del decreto-legge 23/1/2001, n. 5, convertito con modificazioni dalla legge 20/3/2001, n. 66, dettata con riferimento all’introduzione, nell’edificio condominiale, dell’impianto a ricezione satellitare.

Quest’ultima disposizione rinvia a sua volta al terzo comma dell’art. 1136 del codice civile, per cui l’innovazione può essere validamente deliberata con il voto favorevole di un terzo dei partecipanti al condominio (non dei partecipanti all’assemblea), in rappresentanza di almeno un terzo del valore dell’edificio: in pratica 334/1.000.

Può però accadere che il richiesto quorum, ancorché “agevolato” rispetto alle normali delibere condominiali, non venga raggiunto, e che uno o più condomini intendano invece farsi carico, a proprie spese, dell’installazione del cavo. Troverà allora applicazione l’art. 1120 c.c., per il quale ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

Nel rispetto di questi principi, quindi, il condomino o i condomini interessati a servirsi della fibra ottica potranno apportare a proprie spese, al muro comune e, se esistente, al cortile o al giardino condominiale, le modifiche necessarie alla fruizione del servizio, avendo però cura di accertarsi anche che l’intervento non sia tale da alterare il decoro architettonico dell’edificio: circostanza, questa, che potrebbe essere eccepita anche da un solo condomino, per cui è opportuno assicurarsi l’autorizzazione degli altri condomini.

Se infine, per come è articolato il servizio, si rende necessario installare su una parte comune un componente dell’impianto (per esempio un armadio o un quadro elettrico) destinato a rimanere di proprietà della società gestrice, si dovrà procedere alla costituzione, e relativa trascrizione presso l’Agenzia del Territorio, di una servitù, richiedendosi a tal fine il consenso di tutti i condomini.

Fonte: Germano Palmieri su La Stampa

martedì 22 settembre 2009

In condominio voterà anche l'inquilino.



Se tutto andrà come previsto, sarà una piccola rivoluzione. I 12 milioni di famiglie italiane che abitano in condominio vedranno cambiare da cima a fondo le regole sulla vita in comune: maggioranze ridotte in assemblea, diritto di voto agli inquilini sulle decisioni ordinarie, incarico biennale per l'amministratore. E ancora: contabilità più facile da interpretare e sempre accessibile, azione esecutiva obbligatoria contro chi non paga le spese, limiti all'installazione delle antenne tv.

Il disegno di legge all'esame della commissione Giustizia del Senato punta a riscrivere buona parte dei 23 articoli e delle 12 disposizioni di attuazione che il Codice civile dedica al condominio. Norme rimaste immutate dal 1942, che avrebbero bisogno di essere adeguate alla realtà dei tempi.

La prudenza, comunque, è d'obbligo: anche nella XIV legislatura (2001-06) la riforma era sembrata cosa fatta, salvo poi sfumare all'ultimo minuto. La novità, questa volta, è il clima di collaborazione sbocciato in commissione. I cinque Ddl presentati da esponenti della maggioranza e dell'opposizione sono stati fusi in un testo unificato (si veda Il Sole 24 Ore del 12 agosto) e la possibilità che venga concessa la deliberante in commissione Giustizia non è del tutto infondata. Se poi si seguisse la stessa strada alla Camera, il Ddl potrebbe diventare legge tra qualche mese.

Per il senatore Franco Mugnai, padre di questa riforma, il testo attuale distilla il meglio delle proposte precedenti. «Abbiamo fatto tesoro delle osservazioni delle associazioni degli amministratori e dei condomini fatte all'epoca», spiega. I professionisti, però, avrebbero voluto poter dire la loro anche questa volta. L'Anaci ha già fatto sentire pubblicamente il proprio dissenso e anche molte altre sigle si allineano. L'Alac di Paolo Gatto ha inviato diverse note di dissenso al Parlamento, mentre Giovanni De Pasquale, presidente dell'Anaip, boccia le novità come «un pasticcio».

Moltissime modifiche riguardano la figura dell'amministratore, chiamato tra l'altro a prestare una «idonea garanzia» per un valore non inferiore agli oneri della gestione annuale e di ogni gestione straordinaria. Il Ddl, inoltre, prevede un elenco obbligatorio, anche se non un albo. «Non lo si può fare e non è neppure utile – spiega Mugnai –. Utile è invece per i condomini avere la massima trasparenza e la tracciabilità dell'operato dell'amministratore e poter contare sull'esclusione dall'elenco di chi si sia reso colpevole dei reati tipici di chi si comporta disonestamente».

Le associazioni, al contrario, avrebbero voluto un filtro maggiore all'ingresso: Giuseppe Bica (Anammi) e Maurizio Cardaci (Agiai) criticano la scelta di non chiedere un titolo di studio o formativo minimo agli amministratori, mentre secondo Vittorio Fusco (Anapi) bisognerebbe introdurre anche un tariffario base, utile per aiutare i cittadini a districarsi tra le tante tariffe proposte dai professionisti.

Al di là di queste polemiche, il Ddl contiene alcune disposizioni che sicuramente aumenteranno la trasparenza gestionale. Come la redazione del rendiconto per cassa e competenza. O come l'obbligo di avere un conto corrente condominiale. Si è scelto, invece, di non attribuire la personalità giuridica al condominio. «Abbiamo risolto la questione una volte per tutte – afferma il senatore Mugnai – concludendo per la sua non proponibilità: è troppo difficile passare con disinvoltura dal mattone all'azione, come se il condominio fosse una Spa». Con buona pace di quanti pensano che la soluzione opposta potrebbe «risolvere molti problemi nei rapporti

Il progetto di riforma, comunque, contiene molte altre disposizioni destinate a incidere sulla vita quotidiana dei condomini. Valga per tutti il nuovo articolo 1117-ter del Codice civile, che consentirà di «sostituire» o «modificare la destinazione d'uso» delle parti comuni. La lettera della norma è ambigua, ma Mugnai ci tiene a precisare che «sarà possibile anche la cessione, se l'operazione è di indubbio vantaggio per il condominio e previo indennizzo a chi è danneggiato. Ad esempio, si potrà decidere di vendere il giardino comune, pagando quell'unico inquilino che lo utilizzava».

Fonte: Cristiano Dell'Oste su Il Sole 24Ore

lunedì 21 settembre 2009

Ecco i furbetti del condominio. Tra liti e risparmio energetico.



La vita in condominio? Vicini che si dichiarano poliziotti pur di avere la meglio. O che ti aggrediscono alle spalle con un forcone mentre rientri a casa. Alla 'coabitazione forzata' potrebbe essere dedicato un capitolo di un manuale di guerriglia urbana. Giornate fatte di appostamenti, agguati e imboscate per scoprire i lati oscuri dell'adorabile professionista del piano di sopra e trasformarlo in un essere a metà tra Charles Manson e Dart Fener. Strategie degne dell'Arte della Guerra di Sun Tzu, messe in atto da condomini esasperati alla ricerca della più simbolica delle vittorie: quella sul farabutto del piano di sotto. Una vita sul rasoio, che al rispetto del Regolamento condominiale sostituisce contrattazioni machiavelliche per ottenere la maggioranza dell'assemblea e sotterfugi di amministratori in incognito per riscuotere l'obolo mensile.

All'esplorazione dei meandri della vita condominiale dedica i propri sforzi l'Anaci, l'associazione italiana degli amministratori, che ha presentato a Roma il suo terzo rapporto. Litigiosità e risparmio energetico le due direttrici di "I furbetti del condominio", ricerca svolta in collaborazione con il Censis e compiuta tramite un sondaggio online su 339 amministratori, in rappresentanza dei circa 8mila associati.

Un piccolo esercito di professionisti disposti a tutto per realizzare i sogni di quiete dei propri assistiti. Un manipolo di valorosi che però spesso diventa simile a una pattuglia di caschi blu dell'Onu: cercano di mettere pace dove pace non c'è.

Secondo il rapporto dell'Anaci le liti più frequenti sono quelle tra singoli condomini, mentre quelle che derivano da mancati accordi sulla gestione delle parti comuni sono molte di meno. Nella ricerca si legge che "dalle opinioni espresse dagli amministratori riguardo ai motivi di litigiosità sembra emergere che il fenomeno è legato soprattutto a questioni di 'intolleranzà della presenza fisica del vicino". Ovvero: cortili che diventano campi da calcio e stanze trasformate in sale da concerto, effusioni ad altissimo volume e la signora del piano di sopra che alle sette di mattina attraversa le proprie stanze con passo non proprio felpato.

Il 63,4% degli amministratori ritiene che il fenomeno sia in netto aumento ma che le liti solo raramente si traducano in contenziosi legali. I dati raccolti smentiscono, in parte, la percezione degli amministratori. Le cause in materia condominiale sono aumentate dell'8% nell'ultimo anno: 185mila contenziosi, di cui 120mila si svolgono per recuperare cifre irrisorie. "Si tratta di una mole enorme di provvedimenti che invadono ogni anno la già lenta macchina della giustizia italiana, generando un costo enorme per la società", dice Carlo Parodi, direttore nazionale del centro studi Anaci. "Senza considerare che per recuperare cifre irrisorie si sostengono spese che tra onorari, marche da bollo e tempi di lavorazione sono alla fine più elevate", prosegue Parodi.

Ma se lo scalpo del vicino non ha prezzo, immaginate la soddisfazione nel portare in tribunale l'amministratore. Contestare ogni riga delle delibere assembleari, opporsi con tutti i mezzi alle nuove tabelle millesimali o impugnare la nomina dell'amministratore, sono alcuni dei sogni proibiti degli amministrati nella loro quotidiana disputa con gli amministratori. Che pensano però ad azioni di contrasto per snellire l'impatto delle liti sulla macchina della giustizia. Nella ricerca si suggerisce una forte campagna d'informazione per regolamentare in modo leggero la gestione quotidiana di un condominio. Depliant, note informative e pagine di Televideo che facilitino i livelli di conoscenza dei diritti-doveri.

Altra linea della ricerca è quella sull'impatto economico delle spese per il riscaldamento delle abitazioni. La proposta è predisporre sistemi in cui sia possibile la contabilizzazione del calore, cioè la possibilità di attivare il riscaldamento solo quando necessario. Sistemi che permettono una riduzione della spesa fino al 40% l'anno.

E alla vita in condominio mette mano anche il Senato. Allo studio un Testo Unico per raggruppare le miriadi di disposizioni in materia. L'obiettivo è snellire. Tra i provvedimenti all'ordine del giorno, il diritto di voto agli inquilini sulle decisioni ordinarie, incarico biennale all'amministratore, contabilità più facile da interpretare e sempre accessibile, azione esecutiva obbligatoria contro chi non paga le spese e limiti all'installazione delle antenne tv.

Fonte: Carmine Saviano su La Repubblica

venerdì 18 settembre 2009

L'androne di un palazzo e la scala comune devono essere considerati luoghi aperti al pubblico.



Corte di Cassazione, Sez. I penale, sentenza del 15 luglio 2009, n. 28853.
 La Corte, con sentenza n.28853 del 15 luglio 2009, ha fissato il principio di diritto secondo il quale “si intende aperto al pubblico il luogo cui ciascuno può accedere in determinati momenti ovvero il luogo al quale può accedere una categoria di persone che abbia determinati requisiti.”

Pertanto, a i fini del reato di molestia o disturbo alle persone, devono essere considerati luoghi aperti al pubblico l'androne di un palazzo e la scala comune a più abitazioni condominiali.

E’ però necessario per la condanna che sussista anche l'elemento soggettivo, vale a dire l'agire "per petulanza o per altro biasimevole motivo". Elemento che non si può rinvenire allorquando l'agente suoni insistentemente il campanello di un appartamento altrui al fine di verificare l'origine di una perdita d'acqua.

Fonte: Condominioweb

giovedì 17 settembre 2009

Privacy:Garante, no a targhe auto nella bacheca condominiale.


Nella bacheca condominiale accessibile al pubblico non possono essere affissi avvisi contenenti dati che rendano identificabili anche indirettamente i condomini, come ad esempio le targhe delle automobili.
E' il principio ribadito dal Garante nell'accogliere la segnalazione di alcuni residenti in un condominio milanese che lamentavano un'indebita divulgazione di dati personali dovuta all'affissione nella bacheca del palazzo di un avviso di rimozione delle auto ancora parcheggiate nel cortile comune, area destinata da una delibera assembleare alla costruzione di posti auto interrati.
Nella bacheca oltre all'avviso, che conteneva targhe e numero dell'area di sosta assegnata a ciascuno dei condomini, erano state affisse anche le foto delle autovetture.
Un insieme di dati, secondo i segnalanti, in grado di renderli identificabili sia dagli altri residenti che da terzi in transito nelle aree comuni.
I condomini contestavano, inoltre, il fatto che una serie di informazioni ad essi riferite, tra cui la loro condizione di inadempienza alla delibera assembleare, fossero state riportate dall'amministratore in una lettera inviata all'avvocato di fiducia del condominio ed alle ditte incaricate di svolgere i lavori.
L'Autorità, con un provvedimento di cui e' stato relatore Giuseppe Fortunato, ha prescritto all'amministrazione condominiale di utilizzare comunicazioni individuali per gli avvisi relativi alla gestione comune che non siano di carattere generale.
Il Garante ha infatti ritenuto l'esposizione in bacheca dell'avviso contenente informazioni relative ai condomini una modalita' eccessivamente invasiva e non giustificata dalle esigenze di contenimento di spesa addotte dall'amministratore, oltre che non conforme a quanto previsto dalla disciplina in materia di protezione dei dati personali.
L'Autorita' ha inoltre vietato al condominio l'ulteriore comunicazione a soggetti terzi di dati personali riferiti ai segnalanti ad eccezione di quella destinata al legale di fiducia.
Fonte: Asca

mercoledì 16 settembre 2009

Nei condomini è record di litigi per colpa di Fuffy.


Milano è la provincia d’Italia dove si litiga di più tra vicini di casa a causa della presenza di animali domestici.
La Lombardia è invece la regione più attaccabrighe per questioni legate alle bestiole da condominio.
Il dato è fornito dall’Aidaa, l’Associazione italiana a difesa degli animali e dell’ambiente, che ha raccolto una mole di segnalazioni attraverso lo sportello aperto su Internet.
Milano supera nell’ordine Roma, Padova, Torino, La Spezia e Firenze. Mentre la Lombardia primeggia davanti a Lazio, Puglia, Veneto, Liguria, Toscana e Piemonte.
I motivi per cui si litiga di più? Tutti più o meno futili.
Dal cane che abbaia la notte e nelle ore di riposo o sporca l’androne, al gatto che si aggira nella proprietà del vicino.
E come dimenticare poi la questione degli odori, dovuti spesso alle scarse condizioni igieniche con cui si curano gli animali, che rende ad alcuni impossibile la convivenza con un condomino padrone di Fido, Micio e via dicendo.
Le liti (più di trentamila nella Penisola in un anno, pari a una litigata ogni quarto d’ora) spesso finiscono in tribunale (in Italia ben 4600 casi)o si concludono con uno spiacevole, ma lieve battibecco.
Ma 65 volte si sono trasformate in vere e proprie risse con feriti e addirittura quattro morti.
Molti i casi curiosi. Limitandoci a Milano, scalpore ha fatto la notizia di un musulmano che avrebbe intimato alla vicina di sbarazzarsi del suo cane perché considerato un animale impuro.
Oppure di quella signora che ha chiamato l’Aidaa per denunciare la vicina rea di portare a spasso i suoi gatti legandoli al guinzaglio.
«Le vicende riguardanti cani e gatti in condominio sono causa del 95 per cento dei litigi che vedono contrapposti condomini», dice Lorenzo Croce, presidente dell’Aidaa.
Non si dia però la colpa alle povere bestiole. Spesso quella degli animali è solo una scusa per arrivare allo scontro con un vicino giudicato insopportabile.

Fonte: Redazione de Il Giornale

martedì 15 settembre 2009

L'assemblea può approvare le spese effettuate dall'amministratore senza preventiva autorizzazione purché siano oggettivamente utili per il condominio.



Cassazione Civile, Sez. II, sentenza del 10 agosto 2009 n. 18192
 Riguardo alle spese, di manutenzione ordinaria e straordinaria delle cose comuni che l'amministratore abbia effettuato senza preventiva approvazione del relativo progetto, l'assemblea ben può riconoscerne vantaggiosa l'opera, ancorché non indifferibile ed urgente, ed approvarne la relativa spesa, purché oggettivamente utile per il condominio e non voluttuaria né gravosa, restando la preventiva formale deliberazione di esecuzione dell'opera utilmente surrogata dall'approvazione del consuntivo della stessa e dalla conseguente ripartizione del relativo importo tra i condomini.

Fonte: Condominioweb

lunedì 14 settembre 2009

Spese condominiali: la Suprema corte conferma la parziarietà delle obbligazioni.


Nuovo arresto della Suprema Corte in materia di obbligazioni condominiali.

La terza sezione del Supremo Collegio, con la sentenza n. 16920 del 21 luglio 2009, inserendosi nel solco tracciato dalle Sezioni Unite, con la nota sentenza 8 aprile 2008 n. 9148, ribadisce la parziarietà delle obbligazioni condominiali pur ammettendo il carattere disponibile della relativa disciplina.

Pare utile, prima di dedicarsi ad un commento della decisione summenzionata, seppur sinteticamente, riepilogare come si è arrivati a questa soluzione e quali siano le più immediate conseguenze.

In relazione ai profili soggettivi del rapporto obbligatorio, accanto alle obbligazioni in cui il debitore o il creditore è unico, si hanno delle situazioni in cui ci sono più debitori e/o più creditori.

In questo caso, in linea generale, si parlerà di obbligazione solidale. Il codice civile, all'art. 1292, fornisce la nozione di solidarietà, sia dal lato attivo (c.d. solidarietà attiva) che da quello passivo (c.d. solidarietà passiva) del rapporto giuridico, affermando che "l'obbligazione è in solido quando più debitori sono obbligati tutti per la medesima prestazione, in modo che ciascuno può essere costretto all'adempimento per la totalità e l'adempimento da parte di uno libera gli altri; oppure quando tra più creditori ciascuno ha diritto di chiedere l'adempimento dell'intera obbligazione e l'adempimento conseguito da uno di essi libera il debitore verso tutti i creditori".

Elementi distintivi della solidarietà sono la pluralità di debitori (o creditori), la stessa causa dell'obbligazione (eadem causa obligandi) e l'unicità della prestazione comune (eadem res debita). Al ricorrere di questi elementi si deve ritenere che la solidarietà operi ex lege.

Tanto dice l'art. 1294 c.c. a norma del quale "i condebitori sono tenuti in solido, se dalla legge o dal titolo non risulta diversamente". La prima e più importante delle implicazioni connesse alla c.d. solidarietà passiva, sottolineate dall'art. 1292 c.c., è la possibilità per il creditore di chiedere l'adempimento dell'intero ad uno solo dei debitori, salvo il diritto di regresso di quest'ultimo nei confronti dei condebitori (art. 1299).

In materia condominiale, stante l'assenza di una norma ad hoc che disciplini le obbligazioni sorte in ragione della gestione e manutenzione delle parti comuni, la normativa di riferimento è quella generale.

La mancanza di una specifica regolamentazione dei rapporti obbligatori scaturenti dagli impegni assunti nell'interesse del condominio ha fatto si che, per molto tempo, l'opinione maggioritaria, seppur non unanime, sia in seno alla dottrina che in ambito giurisprudenziale, propendesse per la solidarietà delle obbligazioni condominiali.

Ragione di ciò: vi è una pluralità di debitori (i condomini per l'appunto), la stessa causa dell'obbligazione (gestione e conservazione delle parti comuni dell'edificio) e l'unicità della prestazione comune (pagamento del debito nei confronti del creditore del condominio).

Le Sezioni Unite sono intervenute per appianare quei contrasti interpretativi che, comunque, permanevano in relazione alla natura di tali obbligazioni.

Con un'articolata motivazione, tesa a negare l'unicità della prestazione e che trova l'addentellato normativo del proprio ragionamento nell'art. 1123 c.c., il Supremo Collegio ha statuito che le obbligazioni condominiali hanno natura parziaria e non solidale.

Il riflesso più importante di tale decisione è che ogni condomino può essere chiamato a rispondere delle obbligazioni contratte dall'amministratore, nell'interesse del condominio, solo in ragione della propria quota ed in caso di azione per il recupero del credito potrà essere escusso solo se inadempiente.

Con la sentenza 16920 del 2009, la Cassazione torna sull'argomento delle obbligazioni condominiali ribadendo la presa di posizione delle Sezioni Unite ed aggiungendo qualcosa di nuovo.

Vediamo perché. Nel caso sotteso alla decisione de quo, il condominio, nella persona dell'amministratore, e la ditta esecutrice dei lavori di manutenzione avevano firmato un contratto che prevedeva particolari modalità d'escussione del debito in caso d'inadempimento. In pratica l'appaltatore era legittimato dal contratto ad agire per l'intero nei confronti dei condomini che risultavano morosi.

Dopo le alterne vicende dei giudizi di merito (che hanno dato ragione, in primo grado, ai condomini escussi ed in secondo grado alla ditta creditrice), si è giunti dinanzi al Supremo Collegio.

Il giudice di legittimità ha affermato che "il mutamento del diritto vivente in punto di natura delle obbligazioni contratte dall'amministratore in nome e per conto del condominio non incide sul carattere disponibile della relativa disciplina" (così Cass. 21 luglio 2009, n. 16920).

In definitiva il giudicante ha inteso dire che le obbligazioni condominiali sono ascrivibili nell'ambito di quelle c.d. parziarie e che quindi ogni condomino può essere chiamato a rispondere solo per la propria parte di debito contratto in ragione della gestione delle parti comuni dello stabile; tuttavia, nulla vieta che le parti possano decidere diversamente, stabilendo (nel contratto) che si applichino i principi previsti in materia di obbligazioni solidali.

Come dire, le obbligazioni condominiali, salvo diverso accordo tra le parti, sono rette dal principio di parziarietà.

Fonte: Alessandro Gallucci su Giuffrè Editore

venerdì 11 settembre 2009

Condominio: verifica extra sui vecchi ascensori.


Due anni per controllare gli ascensori-matusalemme, installati prima del 15 novembre 1964.

Termini più lunghi e scaglionati per tutti gli altri, con l'esclusione degli impianti entrati in servizio dal 24 giugno 1999 in poi, già in regola con la direttiva 95/16/Ce.

È il programma di verifiche avviato dal decreto del ministero dello Sviluppo economico del 23 luglio 2009, entrato in vigore dal 1 settembre 2009.

I controlli sono agganciati alle verifiche biennali previste dal Dpr 162/99.

Ed è a queste verifiche "normali" che dovranno essere abbinate quelle "speciali".

In pratica, il proprietario dello stabile – nei condomini, l'amministratore – in occasione della prossima verifica biennale dovrà contattare l'ente preposto al controllo per fissare una verifica straordinaria.

La scelta più conveniente potrebbe essere quella di attivarsi in anticipo, così da non duplicare le visite da parte dei tecnici.

Dopo che l'ente preposto avrà effettuato il controllo – a meno che non sia tutto in regola – il proprietario o l'amministratore si troverà tra le mani una lista di adeguamenti con priorità alta (da effettuare entro cinque anni dalla verifica) e con priorità media (da fare entro dieci anni).

Se il proprietario dell'edificio in cui si trova l'ascensore è uno solo, non si pongono problemi particolari: sarà lui a decidere.

Ma quando l'edificio è condominiale – ipotesi di gran lunga più frequente – le cose cambiano.

Se gli interventi sono di manutenzione ordinaria, come per la sostituzione delle funi, l'amministratore può dare il via ai lavori.

Altrimenti, se sono di manutenzione straordinaria, bisogna passare per l'assemblea.

E la situazione, qui, si fa sfuggente.

I lavori sono imposti dalla legge e l'assemblea non può rifiutarsi di farli.

Al massimo, potrà decidere i tempi e altri aspetti secondari come la costituzione di un fondo per far fronte alle spese o la definizione di procedure specifiche per la selezione della ditta appaltatrice (redazione del capitolato, confronto dei preventivi e così via).

Eppure, finché il parlamentino dei condomini non si pronuncia, l'amministratore non può procedere (tranne il caso di pericolo incombente, per la verità poco ricorrente nella prassi).

Nella maggior parte dei casi la minaccia del fermo-impianto per motivi di sicurezza sarà sufficiente a convincere anche le assemblee più riottose.

Se poi proprio i condomini non volessero procedere, si aprirebbero due ipotesi di scuola: le dimissioni dell'amministratore (estrema ratio per sottrarsi alle responsabilità per la violazione di legge) o il ricorso al giudice in sede di volontaria giurisdizione per ottenere un decreto che imponga al condominio di provvedere.

Quanto alla maggioranza richiesta per dare l'ok ai lavori, in caso di manutenzione straordinaria è necessaria quella "pesante" (metà più uno dei condomini e almeno 500 millesimi).

Ma forse, per quegli ascensori che servono a superare le barriere architettoniche, si potrà invocare la legge 13/1989, che secondo la sentenza 8286/2005 della Cassazione consente di ricorrere a quella più leggera (maggioranza dei presenti che rappresenti almeno un terzo dei condomini e un terzo dei millesimi).

Il Dm Sviluppo economico 23 luglio 2009 fissa i termini entro i quali dovrà essere effettuata la verifica straordinaria:- Due anni a decorrere dal 1° settembre, per gli ascensori installati prima del 15 novembre 1964;- Tre anni, per gli ascnsori installati prima del 24 ottobre 1979;- Quattro anni, per gli ascensori installati prima del 9 aprile 1991;- Cinque anni, per gli ascensori installati prima del 24 giugno 1999.

Gli adeguamenti di priorità alta andranno eseguiti entro 5 anni dalla verifica; quelli di priorità media entro 10 anni; quelli di priorità bassa in occasione di ulteriori modifiche.

Fonte: Cristiano dell'Oste de Il Sole 24Ore

giovedì 10 settembre 2009

Animali: tutelare quiete e igiene in condominio.


Quella della detenzione di animali in condominio è, spesso,fonte di profondi dissapori tra proprietari di animali e quanti ritengono,a torto o a ragione,che questi compagni domestici siano autori del turbamento della quiete e della mancata igiene negli spazi condominiali.

Al fine di sminuire la portata delle liti, molti regolamenti prevedono norme che vietano ai proprietari la detenzione di animali nelle loro individuali unità,specie di cani e gatti.

Nonostante ciò,quando si chiede l’allontanamento dell’animale, bisognerà provare che quiete ed igiene siano in pericolo e che l’animale crea un pregiudizio a tutti o a molti condomini.

Quanti,dopo vari bonari tentativi,a causa di ripetuti e insopportabili latrati o miagolii e cattivi odori,alcuni condomini si rivolgono al giudice per richiedere l’allontanamento dell’animale, dovranno dimostrare che lo stesso produca insofferenza e rumori non sopportabili da persone che abbiano una normale tolleranza a questi fenomeni.

La richiesta al giudice,presentata per evitare danni all’equilibrio fisico e mentale delle persone,è l’espressione di un diritto che si può avanzare anche in via d’urgenza (art. 700 c.p.c.).

Per gli stessi motivi solitamente ci si rivolge innanzitutto all’amministratore,cui spetta il compito di far osservare il regolamento quando preveda il divieto di detenzione animali e di tutelare in ogni caso la fruizione libera degli spazi comuni in cui venissero lasciati liberi gli animali.

mercoledì 9 settembre 2009

L'assemblea condominiale non è nulla se la convocazione non indica il luogo di adunanza perchè è "il solito".


Tribunale di Trani (sentenza n. 1235/08).

In riferimento al Condominio degli edifici, sebbene debba ritenersi la nullità della convocazione e della relativa assemblea nel caso non sia indicato il luogo dell’adunanza, in quanto ciò renderebbe impossibile al singolo condomino la sua partecipazione, deve farsi salva l’ipotesi in cui esista già una prassi che renda superflua l’indicazione del luogo della riunione.

Nel caso di specie, il condominio convenuto in giudizio dal condomino, ha allegato che era abitudine dell’assemblea riunirsi nell’androne condominiale e la circostanza non è stata contestata dalla controparte che, neppure ha dimostrato l’esistenza di una prassi contraria nel periodo antecedente alle deliberazioni impugnate, non potendo comunque ritenersi che l’androne, sebbene di dimensioni ridotte, sia un luogo oggettivamente inidoneo allo svolgimento delle riunioni condominiali.

Fonte: La Stampa


martedì 8 settembre 2009

Condominio: le antenne della discordia.


Una prima osservazione,quando si parla di installazione di telefonia mobile,riguarda la salute.

Molti enti e associazioni consumatori dichiarano come il possibile inquinamento elettromagnetico non si espanda in modo verticale,per cui sarebbe meglio avere una antenna sul tetto prima che i vicini ne installino una loro.

Comunque,l'installazione, sul tetto o sul lastrico solare, di antenne per la telefonia mobile, è senza dubbio anche un'opportunità di guadagno che attira molti, nonostante le polemiche sull'inquinamento di cui si è detto prima.

Esistono tutt'ora molte richieste da parte dei gestori per il completamento della rete Gsm e per il prossimo sviluppo di quella Umts.

Le parti che compongono gli impianti,pali a sostegno,antenne e shelter (centralina che gestisce le antenne),occupano generalmente uno spazio di circa 15 mq, in alcuni casi riducibile.

Pur se le aziende installatrici assicurano il rispetto di tutti i parametri di legge a tutela della salute e il mancato disturbo per televisioni, radio e apparecchi elettrici,il fenomeno delle antenne di telefonia mobile ha prodotto in condominio non pochi contrasti,soprattutto per quanto riguarda le maggioranze che possono legittimamente deliberarne l’installazione.

Se da un lato sembra ad alcuni pacifico che basti quella prevista dall’art. 1136 comma terzo (maggioranza degli intervenuti in assemblea – e che rappresentino almeno 1/3 dei proprietari tutti – che posseggano anche almeno 1/3 dei millesimi generali), dall’altro si avanza la tesi prevista dall’art. 1120 del codice civile,per cui l’installazione dell’antenna di telefonia mobile sia un’innovazione da approvare con il voto favorevole di almeno la metà dei condomini che posseggano almeno i 2/3 dei millesimi generali,fatte salve le (se dimostrate) lesioni al decoro architettonico dell’edificio.

lunedì 7 settembre 2009

Condominio: valido il verbale “ anonimo “.


Non è annullabile la delibera di condominio che contiene l’indicazione dei soli astenuti e contrari.

Queste informazioni, afferma infatti la seconda sezione civile della Cassazione con la sentenza 18192/09, consentono di individuare “ per differenza “ i condomini che hanno invece espresso voto favorevole.

Alla Suprema corte era stato chiesto di verificare la conformità al Codice civile di un verbale in cui non appare né il numero complessivo dei partecipanti al condominio, né l’elenco dei nomi di chi ha votato a favore, ma solo di quelli contrari e astenuti.

L’articolo 1136 del Codice civile, spiega la Cassazione, dispone innanzitutto che le delibere debbano essere approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza,semplice o qualificata, dei partecipanti al condominio intervenuti alla riunione e che delle delibere stesse debba essere redatto un verbale.

La norma, aggiunge la corte, non prevede che, ai fini della validità della deliberazione il verbale riproduca i nomi dei singoli partecipanti alla votazione, pro e contro, né i valori delle rispettive quote millesimali.

Nonostante questo, in tutta ragionevolezza, la Cassazione ritiene che l’individuazione dei partecipanti assenzienti e dissenzienti sia essenziale.

Infatti, nelle maggioranza richieste per dare validità alle delibere convergono un elemento personale, i partecipanti del condominio, e uno reale, la quota millesimale.

Quindi, conoscere i nomi di chi è favorevole e di chi è contrario è indispensabile per verificare se esiste o meno la maggioranza richiesta.

C’è poi da sottolineare come il voto produca perlomeno un effetto che va al di là della deliberazione: infatti il potere di impugnazione è assegnato proprio a chi si è espresso con voto contrario oltre, naturalmente, agli assenti ( ma di questi deve esserci traccia nelle operazioni preliminari dell’assemblea, quando si verifica la sua regolare costituzione ).

Ci sono poi anche altre ragioni che rendono necessaria l’identificazione dei condomini che hanno votato: ad esempio è innegabile l’attenzione dei partecipanti a valutare l’esistenza di un eventuale conflitto di interessi.

Sulla base di queste premesse, la Cassazione ha negli ultimi anni sviluppato una consistente giurisprudenza sull’argomento sintetizzabile in tre punti: innanzitutto il verbale deve contenere l’indicazione dei nomi dei condomini favorevoli e dei contrari e delle loro quote; la mancata verbalizzazione del numero dei votanti, pro e contro, invalida la delibera; infine è annullabile la deliberazione il cui verbale contenga omissioni relative all’individuazione dei singoli condomini pro, contro o assenti.

Tuttavia, la vicenda sottoposta alla Cassazione – nella quale si discute della legittimità di un verbale in cui è omessa la sola indicazione dei condomini a favore – è un po’ diversa da quelle fin qui viste, dove invece le lacune dei documenti assembleari sono tali da rendere impossibile la verifica dei quorum, costitutivi o deliberativi che siano.

In questo caso , la Cassazione applica infatti il principio in base al quale “ non è annullabile la delibera il cui verbale, ancorché non riporti l’indicazione nominativa dei condomini che hanno votato a favore, tuttavia contenga l’elenco di tutti i condomini presenti, personalmente o per delega, con i relativi millesimi, e rechi l’indicazione nominativa dei condomini che si sono astenuti e che hanno votato contro e del valore complessivo delle quote millesimali di cui gli uni e gli altri sono portatori “.

Questi dati, chiude la Suprema corte, “ consentono di stabilire con sicurezza, per differenza, quanti e quali condomini hanno espresso voto favorevole e il valore da essi rappresentato e di verificare che la deliberazione abbia in effetti superato il quorum richiesto “.

Fonte; Andrea Maria Candidi de Il Sole 24Ore

venerdì 4 settembre 2009

L'amministratore non può negare l'accesso ad una parte comune.


Cass. sez. civ. sentenza del 11/06/2009 n. 13626.

Il potere dell'amministratore di disciplinare l'uso delle cose comuni, di cui all'art. 1130 c.c., comma 1, n. 2, e' finalizzato ad assicurare il pari uso di tutti i condomini e non puo' certo estendersi fino a negare ad uno di essi cio' che e' consentito a tutti gli altri.

(Nella specie l'amministratore aveva negato a un condomino l'accesso ad una parte comune, assumendo che le chiavi del portone dovessero essere nella sola disponibilità del portiere e sotto la sua sorveglianza. )

giovedì 3 settembre 2009

Condominio: tutela del singolo solo dietro mandato.


Tribunale di Palermo, Sezione II, sentenza 981/09 - Giudice unico Virga.

Le azione per tutelare i diritti esclusivi del singolo condomino possono essere esercitate dall'amministratore solo in virtù di uno specifico mandato conferito dal singolo interessato, restando esclusa, quindi, l'applicabilità del meccanismo deliberativo in base al quale - al di fuori delle ipotesi relative ad atti conservati per le quali vige la disciplina di cui all'articolo 1130, n. 4 del Codice civile - l'assemblea può autorizzare l'amministratore a stare in giudizio adottando la decisione con la maggioranza qualificata di cui all'articolo 1136 del Codice civile ( per le azioni reali relative alla titolarità, al contenuto o alla tutela di diritti reali su beni o parti condominiali contro i singoli condomini o contro terzi ).

mercoledì 2 settembre 2009

Cassazione: norme regolamento di condominio debbono essere chiare. Giudici non possono interpretarle in modo estensivo


Le norme contenute in un regolamento di condominio hanno natura contrattuale e se contengono restrizioni alle facoltà inerenti alla proprietà esclusiva di una o più parti è necessario che siano formulate "in modo espresso o comunque non equivoco in modo da non lasciare alcun margine d'incertezza sul contenuto e la portata delle relative disposizioni".

E' quanto stabilisce la Corte di Cassazione (sentenza 16832/2009) chiarendo che divieti e limiti alla proprietà esclusiva "devono risultare da espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro, non suscettibile di dar luogo a incertezze e non possono quindi dar luogo ad un'interpretazione estensiva delle relative norme".

Il giudice di merito, in sostanza, non può fondare il proprio convincimento interpretando in modo estensivo una norma contenuta nel regolamento di condominio arrivando così a comprimere in modo arbitrario le facoltà di utilizzo di unità immobiliari da parte dei proprietari.

Il caso esaminato dalla Corte riguarda una decisione dei giudici di merito che avevano accolto la domanda di un condominio diretta a vietare l'utilizzo di un locale da parte del proprietario come ristorante.

Per motivare il proprio convincimento i giudici di merito avevano interpretato il termine "locanda" (utilizzato nel regolamento per indicare attività vietate) e lo avevano equiparato al termine "trattoria".

Fonte: Roberto Cataldi su Studio Cataldi

martedì 1 settembre 2009

Sostituzione dell'impianto di riscaldamento centralizzato, validità della delibera, relazione tecnica di conformità.


Cass. civ., sez. II, 20 febbraio 2009, n. 4216.

Nel caso in cui l'assemblea deliberi - a maggioranza delle quote millesimali ed in conformità agli obiettivi di risparmio energetico di cui alla legge n. 10 del 1991 -, la sostituzione dell'impianto di riscaldamento centralizzato a gasolio con autonomi impianti a gas metano, non occorre, ai fini della validità della delibera, che questa sia corredata del progetto e della relazione tecnica di conformità, poiché la legge distingue la fase deliberativa da quella attuativa, attribuendo alla prima la mera valutazione di convenienza economica della trasformazione ed alla seconda gli aspetti progettuali, ai fini della rispondenza del nuovo impianto alle prescrizioni di legge.

Una volta deliberata la sostituzione, il condominio, e per esso l'amministrazione, deve provvedere a tutte le opere necessarie, tranne quelle rientranti nella disponibilità dei singoli condomini, perché questi, sia pure dissenzienti, possano provvedere ad allacciare le varie unità immobiliari al nuovo sistema di alimentazione.

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