lunedì 31 agosto 2009

Niente albergo in condominio.


Mentre il Parlamento si appresta a snellire, alla ripresa dei lavori, le regole che governano la vita in condominio, con l’obiettivo di dare maggiore libertà ai singoli condomini, la Cassazione ci ricorda che, fino a prova contraria, il regolamento condominiale è e rimane una legge ferrea.

E lancia un avviso agli albergatori: assicuratevi la proprietà dell’intero edificio prima di fare programmi.

Perché se lo stabile è acquistato non interamente, e all’appello manca anche un solo appartamento, non è detto che sarà facile destinarlo a hotel.

Anzi, se il regolamento condominiale lo impedisce, non c’è proprio nulla da fare.

Neanche se l’atto non è stato trascritto, cioè se il regolamento non è inserito materialmente nel contratto di acquisto.

Con la sentenza 17886/09, invece, la prima sezione civile della Suprema corte, ricordando la forza vincolante dell’accordo tra condomini, ha chiuso una vicenda che va avanti da più di dieci anni.

Da una parte una Spa che aveva acquistato nel 1998 tutti gli appartamenti – tranne uno – di uno stabile al centro di Roma a due passi da Piazza del Popolo, e dall’altra parte i proprietari dell’unica unità sfuggita alla Spa.

A più riprese quest’ultima aveva chiesto l’accertamento del diritto ad adibire a uso alberghiero il compendio acquistato.

Diritto sempre contestato dalla controparte in virtù dell’espresso divieto contenuto nel regolamento di condominio, richiamato nell’atto di acquisto.

La corte d’appello capitolina, nel ribadire il no in precedenza formulato dal tribunale, aveva peraltro accertato che, nell’acquistare le unità immobiliari in questione, la Spa aveva dichiarato di essere a conoscenza e di accettare di fatto e di diritto dell’immobile, compresi i diritti e gli obblighi derivanti dal regolamento condominiale vigente.

E,tra questi, il divieto della destinazione alberghiera.

Da questi presupposti, secondo la corte d’appello, discende che il vincolo comporta un’obbligazione efficace per l’acquirente, anche in mancanza della trascrizione dell’atto che lo impone, cioè del regolamento.

La Cassazione condivide questa visione della questione anche perche, secondo l’indirizzo prevalente in materia, le clausole del regolamento di condominio che possono limitare i poteri dei proprietari, purvhè esplicite, sono vincolanti per gli acquirenti.

A patto, come nel caso concreto si è verificato, che il regolamento sia menzionato nell’atto di acquisto.

Per l’operatività del regolamento condominiale, in sostanza, non è richiesto il suo materiale inserimento nell’atto di acquisto, ma basta che se ne faccia riferimento.

Sulla mancata trascrizione si è concentrato il ricorso in Cassazione: secondo i Supremi giudici però la trascrizione è normalmente destinata a risolvere conflitti tra diritti reciprocamente incompatibili, facendo prevalere quello che per primo è stato inserito nel registro immobiliare.

Dunque la trascrizione diventa dirimente quando ci si trova di fronte a situazioni inconciliabili.

Ma non è questo il caso, spiega la Cassazione, che si verifica quando “ una proprietà viene espressamente acquistata come limitata da altrui diritti, per i quali una precedente trascrizione non è quindi indispensabile” proprio perchè “ il bene non è trasferito come libero “.

Né tantomeno, l’acquirente può pretendere che diventi libero a posteriori per il meccanismo dell’inopponibilità.

Promossa la scelta della corte d’appello per la superfluità della trascrizione, la Cassazione ha poi affermato che non è necessaria la sottoscrizione del regolamento stesso.

Neanche quando questo comporti limitazioni pesanti, come quelle in questione, per chi acquista.

Ancora una volta, infatti, il semplice riferimento al regolamento contenuto nell’atto di compravendita è sufficiente a provare la piena conoscenza dei vincoli.

Fonte: Andrea Maria Candidi su Il Sole 24Ore

domenica 30 agosto 2009

Riunione di condominio.

venerdì 28 agosto 2009

Anche chi si trasferisce deve pagare il condominio.


Salvo diversa disposizione del regolamento condominiale contrattuale, l'abbandono dei locali da parte del condomino non lo esonera, in generale, dal pagamento delle spese di condominio, a norma dell'articolo 1123, Codice civile.

Secondo il richiamato articolo 1123, comma 1, Codice civile, " le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione ".

Fonte: " L'esperto risponde " de Il Sole 24Ore

giovedì 27 agosto 2009

Spese condominiali: le tabelle millesimali.


A differenza della comunione, le cui norme fanno presumere un’uguaglianza delle quote di proprietà di tutti i comunisti sul bene indiviso e di conseguenza una pari contribuzione nelle spese da sostenere, nel condominio la ripartizione delle spese è effettuata in proporzione al valore delle unità immobiliari (art. 1123 c.c.)

In sostanza, la partecipazione ai pesi (cioè alle spese) non è uguale per tutti ma è parametrata al valore del piano o porzione di piano di proprietà esclusiva (cioè dell’appartamento).

Come si esprime questo rapporto proporzionale?

L’art. 68, secondo comma, disp. att. c.c. dice che i valori dei piani o delle porzioni di piano, ragguagliati a quello dell’intero edificio, devono essere espressi in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio. In pratica la ripartizione delle spese avverrà sulla base delle c.d. tabelle millesimali.

Che cosa sono e a che cosa servono le tabelle millesimali?
Quanti tipi di tabelle esistono?
Quali sono i quorum necessari per la loro approvazione?

Per quanto finora detto si può affermare che le tabelle millesimali sono uno strumento previsto dalla legge con la finalità di rendere possibile la ripartizione delle spese tra tutti i partecipanti al condominio.

Per esemplificare se bisogna affrontare una spesa di 1000 euro da dividere tra dieci condomini e all’appartamento di un condomino sono riferibili 100 millesimi, egli pagherà una quota di quella spesa pari a 100 euro.

Non è necessario un numero minimo di condomini per l’adozione delle tabelle, bastando anche due soli partecipanti (così Trib. di Trapani 28 febbraio 2008).

Prima di analizzare come si giunge all’approvazione delle tabelle millesimali, bisogna chiarire un concetto.

Che l’appartamento, per assurdo, rappresenti 1 o 999 millesimi non significa avere diritto ad utilizzare in modo più o meno intenso le cose comuni.

Un esempio chiarirà il concetto: se si delibera un uso turnario del parcheggio, il condomino con 1 millesimo avrà diritto di utilizzare l’area comune allo stesso modo di quello con 999 millesimi.

L’art. 1102 c.c. chiarisce, infatti, che ogni partecipante al condominio ha diritto ad usare le cose comuni in modo paritario rispetto agli altri e senza che il suo utilizzo possa comprimere i diritti dei suoi vicini.

Il codice civile, a parte che per le tabelle di origine giudiziale, non specifica chiaramente quanti altri tipi di tabelle millesimali esistano.

La dottrina ha classificato le tabelle millesimali in base all’atto di approvazione delle stesse.

Se le tabelle sono inserite nel regolamento di condominio di origine contrattuale accettato da tutti i partecipanti al condominio si parlerà di tabelle c.d. contrattuali; se le tabelle sono approvate in assemblea si parlerà di tabelle di origine assembleare.

In sostanza, quindi, esistono tre tipi di tabelle: quelle contrattuali, quelle assembleari e quelle giudiziali.

Queste ultime sono formate dall’Autorità Giudiziaria se richiesto anche da un solo condomino (si veda Trib. Trapani 28 febbraio 2008) in quanto mancanti o se viene richiesta la revisione delle stesse per il mutamento dei valori di riferimento iniziali.

Il caso della revisione è regolato dall’art. 69 disp. att. c.c. che recita:
I valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piano possono essere riveduti o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, nei seguenti casi:

1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di bassa portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano.

Le tabelle contrattuali, essendo sottoscritte da tutti i condomini in sede di rogito hanno valore di un vero e proprio contratto e possono derogare al criterio di ripartizione proporzionale delle spese prevedendo, ad esempio, la classica divisione in parti uguali.

Più complessa è la situazione relativamente all’approvazione delle tabelle c.d. assembleari.

Ad oggi è pendente, davanti alle Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione, un giudizio che servirà a chiarire quale sia il quorum necessario per l’adozione delle tabelle millesimali (si veda Cass. ord. n. 2568/09).

Sono due le tesi contrastanti: la prima, più datata e consolidata, ritiene necessaria l’ unanimità dei consensi di tutti i partecipanti al condominio per la validità delle tabelle millesimali.

Una decisione adottata a maggioranza, secondo questa impostazione, comporterebbe la nullità della delibera.

La ragione di questa presa di posizione è la seguente: le tabelle rappresentano un negozio di accertamento del valore dell’appartamento come tale in grado d’incidere sul diritto di proprietà di ogni condomino (tra le tante a conferma di questo orientamento Cass. 14 dicembre 1999 n. 14037).

Per l’orientamento contrario, invece, le tabelle sono un semplice strumento utile alla ripartizione delle spese ed alla formazione e delle maggioranze assembleari.

Secondo questa tesi, inoltre, tenendo conto che le tabelle devono essere inserite nel regolamento assembleare, che può essere votato ed adottato a maggioranza, se le stesse sono conformi al criterio legale di ripartizione delle spese (cioè quello della proporzionalità) allora potranno essere adottate dalla maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi (si veda Cass. 23 febbraio 2007, n. 4219).

Per un’analisi completa delle due tesi a confronto si rimanda all’ordinanza 2568/09.

Fonte: Avv. Alessandro Gallucci su Condominiale

mercoledì 26 agosto 2009

Regolamento di condominio e disposizioni di natura contrattuale.


La Seconda Sezione Civile della Corte di Cassazione (Sent. n. 82167/2005) ha stabilito che un regolamento di condominio contrattuale "può contenere anche solo disposizioni di carattere solo 'regolamentare' e che queste possono essere modificate, al fine di essere adattate alle mutevoli esigenze della collettività condominiale, dall'assemblea, con la maggioranza prescritta dall'art. 1136 cc.".

I Giudici di Piazza Cavour hanno precisato che nel discorso restano escluse quelle clausole che incidono su diritti soggettivi dei singoli condomini che, avendo natura 'contrattuale' possono essere modificate soltanto dalla totalità dei condomini.

Fonte: Cristina Matricardi su Studio Cataldi

martedì 25 agosto 2009

Apertura di un varco nel muro perimetrale, collegamento tra unità abitative, servitù-


Cass. civ., sez. II, 6 febbraio 2009, n. 3035.

L'apertura di un varco nel muro perimetrale per esigenze del singolo condomino è consentita, quale uso più intenso del bene comune, con eccezione del caso in cui tale varco metta in comunicazione l'appartamento del condomino con altra unità immobiliare attigua, pur di proprietà del medesimo, ricompresa in un diverso edificio condominiale, poiché in questo caso il collegamento tra unità abitative determina la creazione di una servitù a carico di fondazioni e struttura del fabbricato; quest'ultima ipotesi, peraltro, affinché il comportamento illecito del condomino determini un danno risarcibile, occorre la prova di un concreto pregiudizio economico, la cui verificazione, in assenza di un'effettiva dimostrazione, può ritenersi solo possibile o probabile.

lunedì 24 agosto 2009

In nero un condominio su tre.

Poco meno di un milione . Tra grandi e piccoli, dalle palazzine ai complessi da 2mila abitanti, sono 840mila gli edifici in condominio, secondo i dati elaborati dal dipartimento delle Finanze del ministero dell'Economia.

Poco meno di un milione di immobili, che ospitano 12 milioni di famiglie e hanno un ruolo molto rilevante - oltre che sotto il profilo sociale - anche per il Fisco.

Analizzando le cifre che il dipartimento ha fornito all'Anaci ( associazione degli amministratori ) si scopre che il 29,5% dei condomini non ha presentato il modello 770 relativo al periodo d'imposta 2007.

Un'anomalia che in qualche caso potrebbe essere giustificata da ragioni normative, ma che - inevitabilmente - è indizio di un elevato livello di evasione fiscale, stimabile da 300 a 650 milioni di euro all'anno.

A questi dati si arriva partendo dalla massa di denaro gestita ogni anno dagli amministratori di condominio.

Secondo le associazioni di categoria, la spesa complessiva per beni e servizi condominiali è pari a 15 miliardi, (di cui circa tre per il contenzioso legato alla vita condominiale.

Una cifra enorme, che per circa metà è gestita dai 21mila amministratori che svolgono la professione a tempo pieno.

Senza considerare che da questi calcoli sono escluse quasi tutte le palazzine bifamiliari e trifamiliari, che pur essendo tecnicamente condomini ( hanno degli spazi comuni come il tetto, il giardino o i viali di accesso ) non provvedono mai a nominare un amministratore e a dotarsi di un codice ficale, limitandosi a collazionare in parti uguali le spese comuni, senza rendiconti nè assemblee.

Ed è proprio su questi 15 miliardi di spese che si è acceso da qualche anno l'interesse del Fisco.

Storicamente, nei condomini è sempre esistita un'ampia tolleranza sulla regolarità fiscale delle fatture, incrementata dal fatto che il fornitore che offriva di farsi pagare in nerro permetteva il risparmio dell'Iva: il condominio ci guadagnava il 20% e l'impresa almeno il 30%, ipotizzando un'aliquota media sui redditi.

Dal 1999, però, è stato introdotto l'obbligo di pagare le ritenute Irpef sui dipendenti e sulle prestazioni dei professionisti e lavoratori autonomi.

E dal 1° gennaio 2007 è scattato l'obbligo di effettuare una ritenuta del 4% sulle fatture per opere e appalti, che ha rerso quasi sempre indispensabile la presentazione del modello 770.

L'adempimento, che è a carico dell'amministratore, si è aggiunto a quello ( in vigore dal 1998 ) di compilare il quadro AC del modello Unico dell'amministratore, dove vengono indicati tutti i fornitori di ogni singolo condominio ammnistrato; un passaggio, quest'ultimo, che forse si potrebbe considerare pleonastico dopo l'introduzione della ritenuta del 4%, ma che ad oggi resta in vigore.

Ad ogni modo, è partendo dai modelli 770 che si può ragionare sull'evasione. Perchè è vero che dal 2005 al 2007 il numero di dichiarazioni è aumentato del 57%, passando da 375mila a 592mila.

Ma è altrettanto vero che i condomini cui è stato attribuito un codice fiscale nel 2005 erano 839mila.

Molti di più, dunque, di quelli che hanno fatto il modello 770.

Fonte: Cristiano Dell'Oste e Saverio Fossati de Il Sole 24Ore

venerdì 21 agosto 2009

L'ascensore condominiale.


L'ascensore condominiale è espressamente previsto tra le parti comuni dell'edificio ex art. 1117 c.c. n. 3, costituendone parte integrante e non semplice pertinenza.

Esso, infatti, partecipa alla funzione complessiva ed unitaria degli edifici medesimi quale elemento essenziale alla loro destinazione.

C'è da precisare che l'ascensore è di proprietà comune solo quando è installato originariamente dell'edificio all'atto della sua costituzione.

Al contrario, qualora venga installato successivamente per iniziativa di tutti o parte dei condomini, non costituisce proprietà comune di tutti, in quanto appartiene in proprietà a quel condomini che lo hanno impiantato a loro spese, salvo la facoltà di partecipare successivamente.

Anche nel condominio degli edifici trova applicazione, relativamente ai beni comuni, il principio, desumibile dall'art. 1102 c.c. che consente al singolo condomino di usare della cosa comune anche per un suo fine particolare, con conseguente possibilità di ritrarre dal bene una specifica utilità aggiuntiva rispetto a quelle generali ridondante a favore degli altri condomini, con il solo limite che non ne derivi una lesione del pari diritto spettante a questi ultimi.

Da tanto consegue che in difetto di specifiche limitazioni stabilite dal regolamento di condominio, l'uso dell'ascensore per il trasporto di materiale edilizio può essere legittimamente inibito al singolo condomino solo qualora venga concretamente e specificatamente accertato che esso risulti dannoso, sia compromettendo la buona conservazione delle strutture portanti e del relativo abitacolo, sia ostacolando la tempestiva e conveniente utilizzazione del servizio da parte degli altri condomini in relazione alle frequenze giornaliere, alla durata e all'eventuale orario di esercizio del suddetto uso particolare, alle cautele adoperate per la custodia delle cose trasportate, tenendo conto di ogni altra circostanza rilevante per accertare le eventuali conseguenze pregiudizievoli che, in ciascun caso concreto, possono derivare dal suddetto uso particolare dell'ascensore.

Per ciò che concerne le spese di installazione, la Suprema Corte ha specificato che debbono essere ripartite secondo il criterio dell'art. 1123 c.c. relativo alle innovazioni deliberate dalla maggioranza e cioè in proporzione del valore della proprietà di ciascun condomino; sul presupposto, invece della unicità della funzione, ha stabilito che, per quanto riguarda la manutenzione e la costruzione dell'ascensore, deve essere applicata analogicamente la norma prevista dal codice per le scale (art. 1124 c.c.) e quindi le spese vanno ripartite per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano e per la restante metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.

È da tenere però presente che in tema di condominio degli edifici, la disciplina di cui agli artt. 1123 e 1125 c.c. sul riparto delle spese inerenti ai beni comuni, è suscettibile di deroga con patto negoziale, e, quindi, anche con il regolamento condominiale, ove abbia natura convenzionale, e sia di conseguenza vincolante nei confronti di tutti i partecipanti.

Pertanto, con riguardo alla ripartizione delle spese per la manutenzione degli ascensori, deve ritenersi valida ed operante la disposizione del suddetto regolamento che preveda il concorso di tutti i condomini, inclusi quelli abitanti al piano terreno, in base ai millesimi delle rispettive proprietà.

giovedì 20 agosto 2009

Omessa manutenzione del terrazzo in proprietà esclusiva, infiltrazione di acqua, accesso al fondo del condomino.


Trib. civ. Roma, sez. VI ord., 5 luglio 2001.

Qualora l'omessa manutenzione del terrazzo, in proprietà esclusiva di condomino, danneggi, per infiltrazione di acqua, il vano del proprietario sottostante, anche con pericolo per la stabilità dell'edificio condominiale e il proprietario del terrazzo rifiuti l'accesso all'impresa incaricata delle riparazioni dal condominio, questo può utilmente esperire l'azione di danno temuto, ma non può richiedere, in via di urgenza, l'accesso al fondo del condomino, ex artt. 843 c.c. e 700 c.p.c., in quanto tale possibilità è data solo per costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino o comune.

mercoledì 19 agosto 2009

Condominio:il creditore del condominio può agire anche contro i condomini che hanno pagato la loro quota ?


Il problema è quello della solidarietà passiva tra i condomini, che tradotto significa questo: quando l’amministratore del condominio non è in grado di pagare i fornitori a causa della morosità di alcuni condomini, i fornitori possono chiedere il pagamento dell’intero credito sia sull’intero condominio, oppure anche nei confronti di uno qualsiasi dei condomini, ancorchè quest’ultimo non si sia reso moroso.

E ciò in conseguenza del principio della solidarietà delle obbligazioni condominiali. L’obbligazione è in solido quando più debitori sono obbligati tutti per la medesima prestazione, in modo che ciascuno può essere costretto all’adempimento per la totalità e l’adempimento da parte di uno libera gli altri (1292 c.c.).

In effetti, questo principio in materia condominiale è stato ripetutamente affermato anche dalla Corte di Cassazione; senonchè la sentenza n. 9148/2008 emessa dalla Sezioni Unite della Cassazione, rivedendo il proprio precedente orientamento maggioritario, ha sposato il principio opposto negando la solidarietà passiva in materia condominiale.

Pertanto, per effetto di questa sentenza i creditori del condominio possono agire per il pagamento delle somme dovute solo contro i condomini che non hanno versato la loro quota, senza coinvolgere chi ha pagato regolarmente.

Ad avviso delle Sezioni Unite, non si può applicare al condominio il principio della responsabilità solidale, ma ciascun condomino deve rispondere dell’impegno preso collettivamente, nell’interesse del condominio, solo in proporzione alle rispettive quote.

Bisogna, tuttavia, aggiungere che la discussione non è affatto chiusa. Infatti, dopo la sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione, sono state pronunciate alcune sentenze (sempre della Cassazione) che hanno ribaltato nuovamente i principi chiave della responsabilità condominiale, recuperando il principio della solidarietà passiva (Cassazione, sentenza n. 14813/08).

In ogni caso, sulla base di quanto affermato dalla sentenza 9148/2008, il condomino non moroso a cui venga richiesto di adempiere l’obbligazione da parte del creditore del condominio, può contestare la pretesa.

martedì 18 agosto 2009

Condominio con più libertà.


Norme più stringenti contro i condòmini che non pagano. Elenco dei casi in cui può essere revocato l'amministratore. Disciplina dei debiti del condominio. Possibilità di staccarsi dagli impianti comuni, regolamentazione dell'installazione delle antenne televisive. Istituzione del registro degli amministratori.

Sono solo alcune delle principali novità del disegno di legge di riforma del Codice civile in materia di condominio sulle quali è stata raggiunta un'intesa al Senato in commissione Giustizia.

A ridosso della chiusura dei lavori per la pausa estiva, l'accordo tra maggioranza e opposizione ha permesso l'approvazione di un testo da parte di un comitato ristretto (che ha ricevuto l'apprezzamento, tra gli altri, di due dei principali rappresentanti dell'opposizione, Felice Casson, Pd, e Luigi Li Gotti, Italia dei valori).

A settembre potrebbe così essere possibile, se ne è già parlato, la richiesta della sede deliberante per approvare il provvedimento senza passare per l'Aula.

Il disegno di legge, che interviene a svecchiare norme che risalgono ormai a 60 anni fa, riscrive larga parte di una materia a elevato tasso di conflittualità, proponendo un adeguamento che in alcuni passaggi suona come un cambiamento radicale.

Sul fronte delicato dell'amministratore, per esempio, viene istituito il Registro, tenuto dalle Camere di commercio, al quale sarà obbligato iscriversi chiunque intende svolgere la professione.

E quanto alle competenze e agli obblighi, il disegno di legge prevede, tra l'altro, che l'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute al condominio entro 4 mesi dal giorno in cui il credito è diventato esigibile.

In caso di inadempimento, l'amministratore risponde insieme ai condòmini inadempienti nei confronti dei creditori, mentre chi è in regola con i pagamenti è esonerato dal vincolo di solidarietà.

L'amministratore, che resta in carica per almeno 2 anni, può poi essere revocato in caso di gravi irregolarità (e fin qui la disposizione ricalca l'attuale previsione) che sono rappresentate, tra le altre, dal ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea nei casi previsti dalla legge, dalla mancata apertura di un conto corrente condominiale (con garanzia di accesso da parte di tutti i condòmini), dal mancato intervento per la riscossione o dall'inadempimento di un provvedimento giudiziario.

Ad affiancare l'amministratore, quando le unità immobiliari sono più di nove, può essere istituito dall'assemblea un consiglio di condominio con funzioni consultive e di controllo.

Il singolo condòmino può rinunciare all'uso dell'impianto centralizzato di riscaldamento o condizionamento, a patto che dal distacco non derivino sensibili aggravi di spesa per chi resta allacciato.

Le antenne satellitari o i collegamenti via cavo sono possibili anche se decisi dal singolo che però deve comunicarlo all'assemblea.

Quest'ultima può a sua volta sollecitare che l'installazione avvenga nel rispetto del decoro architettonico e della salvaguardia dell'edificio.

Un ampio articolo è dedicato alla necessità di rispettare le condizioni di sicurezza sia nelle parti comuni sia in quelle di proprietà o a uso esclusivo.

Basta anche il sospetto di un solo condòmino a smuovere l'amministratore che potrà interpellare l'interessato per organizzare l'accesso di un tecnico nominato di comune intesa.

Il possesso della documentazione che attesta l'osservanza della normativa di sicurezza non rappresenta poi un ostacolo all'accesso del tecnico.

Fonte: Giovanni Negri su Il Sole 24Ore

lunedì 17 agosto 2009

In condominio: " Guarda che ti prendo a calci nel sedere":minaccia lecita contro ragazzi maleducati.


Assolto un uomo che si era rivolto così a un gruppo di giovani che bighellonavano sulle scale del condominio.

Non commette reato di minaccia e ingiuria la persona adulta che, stanca della maleducazione dei ragazzi che abitano nel suo stesso condominio, minaccia di prenderli a calci nel sedere.

Lo sottolinea la Cassazione - con la sentenza 32179 - che ha confermato l'assoluzione di Gavino S., 55 anni di Alghero, che al nipote Pietro S. di 15 anni e al gruppo di coetanei suoi amici, che occupavano le scale di accesso alle abitazioni, aveva detto: «Se non ve andate via vi prendo tutti a calci in c...».

Al nipote, inoltre, aveva anche ingiunto: «Tu rientra in quel mondezzaio di casa tua, maleducato, figlio di ....».

Senza successo la mamma di Pietro S. ha fatto ricorso in Cassazione chiedendo la condanna dello zio del minore.

Ma la Suprema corte ha condiviso l'assoluzione emessa dal tribunale di Sassari per la quale «le parole pronunciate non rivestivano carattere ingiurioso dato il gergo consueto tra le nuove generazioni».

Quanto ai calci nel sedere, questa intimidazione è stata ritenuta «incapace di incutere un effettivo timore».

Aggiunge, inoltre, la Cassazione che «certamente le espressioni usate da Gavino S. contenevano un significato ostile espresso in termini indubbiamente volgari» ma «non si deve trascurare non soltanto l'ambiente giovanile a cui furono rivolte, abituato a un linguaggio spesso corrivo ed usualmente vivace, oltre al rapporto di familiarità corrente tra l'imputato e il giovane nipote».

Per quanto riguarda la minaccia di prendere tutti a calci nel sedere, i supremi giudici sottolineano che non costituisce reato dal momento che è stata «usata soltanto per censurare, sia pur rudemente, il comportamento» del gruppo di ragazzi maleducati che bighellonavano sulle scale del condominio ostacolando il transito.

venerdì 14 agosto 2009

Disabilità al 100%. spese per l'ascensore.


L'installazione dell'ascensore costituisce una innovazione necessaria per il superamento delle barriere architettoniche e quindi può essere deliberata in forza dell'articolo 2 della legge 9 gennaio 1989, n, 13 con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all'assemblea, in rappresentanza di almeno la metà del valore dell'edificio, ma in seconda convocazione è sufficiente l'approvazione di un terzo dei condomini, in rappresentanza di almeno un terzo del valore dell'edificio.

La maggioranza in assemblea deve essere calcolata considerando i soli proprietari delle unità immobiliari interessate dall'innovazione e quindi non i negozi.

L'installazione può avvenire a cura e spese di un unico condomino o solo di alcuni.

Se un condomino non si oppone all'installazione, ma non vuole partecipare alla spesa può farlo dichiarando nel verbale la sua intenzione a non aderire al momento all'iniziativa.

Fonte: Giuseppe Spoto su rubrica " Casa-Il Condominio " de Il Messaggero

giovedì 13 agosto 2009

Contributi condominiali: poteri dell'amministratore.


Uno dei problemi con cui l’ amministratore di condominio, sempre più spesso, è chiamato a misurarsi, è il ritardo nel versamento dei contributi condominiali.

Allorché ciò si verifichi, gli strumenti che l’ ordinamento gli mette a disposizione sono due, entrambi disciplinati dall’ art. 63 disp. att. cod. civ., rispettivamente al primo e al terzo comma.

La prima di queste disposizioni prevede che l’ amministratore, “per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’ assemblea”, possa ottenere “decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione”.
La seconda stabilisce - nel caso di ritardo protratto per un semestre e purché il regolamento di condominio lo consenta - che lo stesso amministratore possa sospendere, al condòmino moroso, l’ utilizzazione dei servizi comuni che siano suscettibili di godimento separato.

Di queste due soluzioni, tuttavia, la seconda è sovente priva di validità pratica.

I servizi che, in ambito condominiale, sono passibili di utilizzazione separata, infatti, sono in linea generale (e trascurando, ovviamente, i servizi minori o quelli specifici previsti in singoli condominii) il riscaldamento centralizzato, l’ acqua e l’ ascensore.

Escludendo quest’ ultimo (a meno che non si ipotizzi di dotare ciascun condòmino di una chiave: operazione che comporta specifici interventi sull’ ascensore e che, fra l’ altro, ne complica l’ utilizzo), occorrerebbe - per dare concreta attuazione alla previsione in parola - che gli impianti fossero costruiti e tarati in modo tale da permettere il distacco forzoso: il che, in realtà, non accade spesso.
Molto più utile risulta quindi essere l’ altro rimedio a disposizione dell’ amministratore: il decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo.

Al riguardo, la Cassazione ha chiarito che tale provvedimento può essere richiesto sulla base tanto del preventivo quanto del consuntivo (sent. 1789 del 12.2.’93).

Fonte: Corrado Sforza Fogliani presidente Confedilizia su mondocasablog

mercoledì 12 agosto 2009

Una sola partecipante per tre comproprietarie.


L'articolo 67 delle disposizioni attuative del Codice civile dispone che, qualora un piano o porzione di piano dell'edificio appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante.

Detto ciò, le tre comproprietarie dovranno eleggere una rappresentante che sarà legittimata a partecipare e a esprimere il proprio voto in assemblea.

Discorso differente, invece, deve essere fatto per la regolare convocazione dell'assemblea di condominio, che deve essere comunicata a tutti i comproprietari pro indiviso di un piano o di una porzione di piano a pena di invalidità della stessa ( articolo 1136 del Codice civile ).

La giurisprudenza della Cassazione è concorde quando afferma che " in tema di assemblea di condominio, l'articolo 67 delle disposizioni attuative del Codice civile non autorizza a ritenere che per la valida costituzione dell'assemblea sia sufficiente la convocazione di uno solo dei comproprietari pro indiviso, essendo invece necessario che essi siano tutti avvertiti al fine di indicare quali di essi li rappresenterà in assemblea " ( Cassazione 28 luglio 1990, n. 7630 ).

Per completezza si tenga presente che, affinchè uno dei comproprietari possa ritenersi ritualmente convocato a partecipare all'assemblea del condominio, nonchè validamente rappresentato nella medesima, non si richiedono particolari formalità, essendo sufficiente che risulti provato, anche per presunzioni, che il primo dei predetti comproprietari abbia ricevuto effettiva notizia della convocazione dell'assemblea e abbia riferito, sia pure verbalmente, il potere di rappresentanza ( Cassazione, sezione II, 27 luglio 1999 n. 8116 ).

Fonte: L'esperto risponde de Il Sole 24Ore

martedì 11 agosto 2009

Lastrico solare in proprietà superficiaria, impedimenti all'esecuzione dei lavori di manutenzione o ripristino.


Cass. civ., sez. II, 15 luglio 2002, n. 10233

Poiché il lastrico solare dell'edificio soggetto al regime del condominio svolge la funzione di copertura del fabbricato, anche se appartiene in proprietà superficiaria o è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, a provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo; ed altre relative spese, nonché al risarcimento del danno, essi concorrono secondo le proporzioni stabilite dall'art. 1126 c.c. (ossia per due terzi i condomini ai quali il lastrico serve di copertura e per un terzo il titolare della proprietà superficiaria o dell'uso esclusivo).

La relativa azione, pertanto, va proposta nei confronti del condominio, in persona dell'amministratore - quale rappresentante di tutti i condomini obbligati - e non già del proprietario o titolare dell'uso esclusivo del lastrico, il quale può essere chiamato in giudizio a titolo personale soltanto ove frapponga impedimenti all'esecuzione dei lavori di manutenzione o ripristino, deliberata dagli altri obbligati, e al solo fine di sentirsi inibire comportamenti ostruzionistici od ordinare comportamenti di indispensabile cooperazione, non anche al fine di sentirsi dichiarare tenuto all'esecuzione diretta dei lavori medesimi.

lunedì 10 agosto 2009

Scompaiono i portinai, resistono solo in palazzi di pregio.


Scompaiono i portinai: resistono in 3 case (di pregio) su 10 e soprattutto a Roma, Milano e Napoli.

Questa 'carenza' è registrata da Immobilare.it, specializzato in annunci di settore.

Soprattutto nelle grandi città - spiega una nota - le portinerie stanno progressivamente scomparendo.

Resistono per lo più nei palazzi prestigiosi dei centri, in Italia si stima che solo il 37% degli immobili a uso abitativo con più di 15 unità, sono dotati di portineria.

Complessivamente, nel nostro Paese, ci sono circa 90.000 stabili residenziali dotati di portineria, un numero in flessione del 15% rispetto a soli 3 anni fa, con città come Genova e Torino in cui la percentuale scende addirittura del 20% nello stesso arco di tempo.

In generale, sono gli immobili più costosi e di maggior qualità a offrire ancora questo servizio. In media, infatti, le unità abitative che hanno un costo del 20-25% superiore alla media offrono sempre un servizio di portineria.

Spesso accade però, anche negli edifici di valore, che i locali un tempo destinati alla portineria vengano cambiati di destinazione e trasformati in uffici oppure negozi.
In questa maniera, si ricaverà da uno spazio destinato a non essere utilizzato un locale di notevole valore.

Se si esaminano più da vicino le tre città campione, Roma, Milano e Napoli, si vede che nella capitale si piazza al primo posto per il numero di portinerie presenti negli stabili abitativi in centro città, con il 45% degli immobili, nonché per quelli destinati a uso ufficio, con una percentuale che schizza addirittura all'83%.

Segue a ruota Milano, con il 43% delle abitazioni centrali provviste di portineria e ben l'81% degli uffici. Ruoli invertiti se invece consideriamo le periferie: Milano balza al primo posto con il 13% degli immobili civili provvisti di portineria e con il 71% di quelli commerciali, mentre Roma scivola al secondo, con il 10% degli stabili abitativi e il 63% di quelli adibiti a ufficio.

Infine, al terzo posto c'é Napoli, che nelle zone centrali della città presenta una concentrazione del 33% di edifici a uso abitativo serviti di portineria.

Il dato è di gran lunga superiore per gli immobili commerciali, il 77% di quelli situati nelle vie più centrali ha uno spazio destinato alla portineria.

In periferia, invece, la percentuale degli uffici scende al 55% mentre è presente solo nel 9% delle abitazioni.

La voglia di portineria torna però a farsi sentire soprattutto in estate, quando lasciare l'alloggio per due o tre settimane desta qualche senso di insicurezza, e in particolar modo tra gli anziani, per i quali spesso il portinaio rappresenta il più immediato punto di appoggio.

La figura del portinaio è peraltro cambiata nell'ultimo periodo: se originariamente infatti aveva la disponibilità di un alloggio a fianco della portineria ed effettuava anche un servizio di pulizia, oggi accade spesso che non viva nemmeno più all' interno del palazzo, ma si limiti a prestare un servizio di vigilanza nei giorni feriali, per circa 8 ore al giorno (o per mezza giornata).

Fonte: Ansa

venerdì 7 agosto 2009

Decesso condomino.


L’amministratore che viene a conoscenza del decesso di un condomino, non avendo utili elementi di riferimento e non essendo obbligato a fare alcuna particolare ricerca, non è tenuto ad inviare alcun avviso fino a quando gli eredi non gli manifesteranno la loro qualità.

In senso contrario, non si potrebbe invocare il fatto che, in base all’articolo 1136, comma 6, c.c., l’assemblea non può deliberare se non risulta che tutti i condomini sia stati avvisati, in quanto tale norma presuppone, per la sua applicabilità, che i condomini siano noti all’amministratore.

giovedì 6 agosto 2009

Cassazione: amministratore non può negare chiavi del portone al condomino.


L'art. 1102 del Codice Civile dispone, al primo comma, che "Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto"

Raccordando questa norma con l'art. 1130 che definisce le attribuzioni dell'amministratore del condominio e che comprende tra i suoi poteri anche quello di disciplinare l'uso delle cose comuni, la Corte di Cassazione (sentenza 13626/2009) ha chiarito che "Il potere dell'amministratore di disciplinare l'uso delle cose comuni, di cui all'art. 1130 c.c., comma 1, n. 2, è finalizzato ad assicurare il pari uso di tutti i condomini".

Tale potere però non può estendersi fino al punto di riconoscere all'amministratore la possibilità di negare ad un solo condomino ciò che è invece consentito a tutti gli altri.

Nella fattispecie si discuteva in merito a una servitù di passaggio.

Uno dei condomini sosteneva di avere diritto di accesso alla propria proprietà esclusiva attraverso le aree comuni ma tale diritto gli veniva contestato dal condominio.

In relazione a tali contestazioni l'amministratore aveva quindi rifiutato di consegnargli le chiavi del portone.

La Corte ha evidenziato che ove si riconoscessse tale potere all'amministratore, si verrebbe a menomare il diritto che deriva al singolo condomino dal suo titolo di acquisto in contrasto con il disposto dell'art. 1138 c.c., comma 3.

Fonte: Roberto Cataldi su Studio Cataldi

mercoledì 5 agosto 2009

Analisi rischi ascensori: il 23/7/2009 firmato il decreto dal Ministro dello Sviluppo Economico.


Decreto per l'adeguamento degli ascensori preesistenti.

Il Ministro dello Sviluppo Economico ha firmato il 23 luglio scorso il decreto che verrà pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale relativo all'analisi dei rischi per gli impianti ascensori che gli Organismi notificati ed ASL dovranno effettuare in riferimento alla norma UNI EN 81-80.Sono previsti termini differenziati per l'adeguamento degli ascensori installati prima del 15 novembre 1964 (due anni); prima del 24 ottobre 1979 (tre anni); prima del 9/4/1991 (quattro anni) e prima del 24/6/1999 (cinque anni).

Fonte: Anaci Roma

martedì 4 agosto 2009

Sopraelevazione del lastrico solare o dell'ultimo piano , diritto di opporsi.


Cass. civ., sez. II, 6 dicembre 2000, n. 15504

Il diritto di sopraelevare nuovi piani o nuove fabbriche spetta al proprietario esclusivo del lastrico solare o dell'ultimo piano di un edificio condominiale ai sensi e con le limitazioni previste dall'art. 1127 c.c., senza necessità di alcun riconoscimento da parte degli altri condomini, mentre limiti o divieti all'esercizio di tale diritto, assimilabili ad una servitus altius non tollendi, possono essere costituiti soltanto con espressa pattuizione, che può esser contenuta anche nel regolamento condominiale, di tipo contrattuale.

I condomini possono opporsi, ai sensi dell'art. 1127, comma terzo, c.c., alla sopraelevazione del proprietario esclusivo del lastrico solare o dell'ultimo piano di un edificio condominiale, se il nuovo piano o la nuova fabbrica non soltanto ne alteri il decoro architettonico, come previsto per il divieto di innovazioni della cosa comune dall'art. 1120, comma secondo, c.c., ma ne determini un pregiudizio economico, e cioè ne derivi una diminuzione del valore dell'immobile.

lunedì 3 agosto 2009

Condominio e certificazione energetica unica.


Come si sa, dall’ 1 luglio i proprietari di casa, in caso di compravendite, sono costretti a redigere l’ attestato di certificazione (o qualificazione) energetica dei loro appartamenti.

Dal momento che le norme consentono di predisporre una certificazione energetica unica per tutto l’ edificio, è provvedere subito, per risparmiare: una sola certificazione costa meno di venti o trenta singole.

Il dlgs n. 192 / 2005 afferma, infatti, che, in caso di condomini dotati di caldaia centralizzata, è possibile redigere un’ unica certificazione energetica per tutto l’ edificio. Quando invece le caldaie sono singole, resta possibile certificare unitariamente gli appartamenti della stessa tipologia (grandezza e caldaiette simili).

La certificazione energetica comune conviene a chi intende vendere il proprio appartamento entro alcuni anni. Invece sarà poco propenso ad affrontare la spesa chi è sicuro di continuare ad abitare la casa ancora per molto tempo o non intende affittarla a breve.

Infatti la validità di un attestato è di dieci anni: all’ undicesimo questo documento non vale più.

Secondo l’ Ace (associazione certificatori energetici), bisogna distinguere tra documenti seri e non. Sarebbe in atto una vera propria corsa al ribasso delle tariffe, con offerte che vanno da 70 - 80 euro a certificazione di appartamento nei supercondomini, a 100 euro in media nei condomini di medie dimensioni, contro i 400 euro che sarebbero dovuti in media per una certificazione singola (cifre che confermiamo, dopo un giro di telefonate agli amministratori).

Una certificazione condominiale seria dovrebbe invece quotare sui 250 euro ad appartamento, se la caldaia è centralizzata, e almeno 50 euro in più se è singola.

A sostenere la svendita sarebbero soprattutto quei tecnici qualificati secondo la vecchia legge n. 10 / 1991 che sono assurti a certificatori senza nemmeno seguire un corso e spesso compilano certificazione energetiche di dubbia qualità con l’aiuto dei programmini informatici imposti dalle regione o forniti da aziende di software.

Alla regione Lombardia confermano che una verifica a campione di una quarantina di certificazioni, pur fatta con una certa tolleranza per le sviste più superficiali, ne ha identificato una buona fetta di inaccettabili e sottoponibili alle sanzioni di legge (che colpiscono i certificatori, non i loro clienti).

I migliori tecnici sono risultati quelli che lo sono divenuti di recente, e quindi sono stati costretti a seguire i corsi di formazione.

La certificazione energetica condominiale riguarda i singoli appartamenti e non le parti comuni, come scale, androni e corridoi (che non sono riscaldate).

Perciò una delibera potrebbe essere radicalmente nulla, perché il suo oggetto (l’ appartamento, appunto) è fuori dall’ ambito delle decisioni condominiali.

Quindi l’ amministratore può solo proporre la certificazione comune, lasciando a ciascuno libera scelta. D’ altronde è anche vero che la caldaia centralizzata è senz’ altro un impianto di proprietà condominiale e che i muri esterni del palazzo, che fanno da cappotto all’edificio, sono anch’ essi comuni.

Una buona soluzione è deliberare in assemblea il calcolo delle prestazioni energetiche di caldaia centralizzata, muri e tetto, a spesa comune. Viceversa resterà facoltà di ciascuno, a spese aggiuntive proprie, chiedere o meno la certificazione energetica, completando l’ analisi con eventuali valutazioni del proprio appartamento.

Fonte: Confappi su mondocasablog

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