venerdì 31 luglio 2009

Eliminazione del portierato.


La soppressione del servizio di portierato deve essere approvata dall'assemblea con il voto favorevole della metà più uno degli intervenuti, in rappresentanza di almeno 500 millesimi.

Rimane fermo il diritto del portiere di potere agire in difesa dei propri diritti in caso di violazioni da parte del condominio.

Fonte: Giuseppe Croto su Il Messaggero

giovedì 30 luglio 2009

Compensi straordinari dell’amministratore.


Ci si è domandato se l’amministratore abbia diritto a compensi extra, per le opere straordinarie in condominio o per attività eccedenti l’ordinaria gestione.

In questo senso, mentre si esclude che l’amministratore possa pretendere compensi a parte per aver ospitato l’assemblea nel suo studio, si ritiene che egli possa pretendere un compenso extra per la gestione previdenziale del personale, per gli adempimenti fiscali di condominio, allorché tali ultime incombenze non siano state ricomprese nel compenso annuale, stabilito all’atto del conferimento dell’incarico.

Per quanto attiene, in particolare, alle spese relative all’appalto e all’esecuzione delle opere straordinarie in condominio, è nota la sentenza del Pretore di Perugia – n. 9 del 6 febbraio 1999 – secondo cui l’esecuzione dei lavori straordinari nel condominio impegna l’amministratore in misura superiore rispetto alle competenze stabilite dalla legge e pertanto a lui è dovuto un compenso extra, rispetto all’onorario pattuito annualmente; secondo la sentenza richiamata, il compenso all’amministratore andrebbe in tal caso individuato nel 2% dell’importo dei lavori straordinari, secondo gli usi correnti.

La sentenza del Pretore d Perugia ha fatto epoca, avviando una prassi secondo cui l’amministratore ha diritto a un compenso extra per l’impegno maggiore che deriva dai lavori straordinari.

La prassi richiamata, secondo l’opinione dominante, deve ritenersi legittima, a condizione che l’amministratore sia stato autorizzato dall’assemblea a fruire di un maggior compenso, in sede di approvazione del preventivo dei lavori o in sede di sua nomina.

Ci si è domandato però se l’amministratore abbia diritto al compenso extra per opere straordinarie, anche quando non abbia preventivamente convenuto alcunché con il condominio, né in sede di accettazione dell’incarico, né in sede di approvazione delle opere.

In tema, non si rivengono specifiche pronunce giurisprudenziali, salva la sentenza della Cassazione, sezioni unite, 21933/2008, resa però in materia di compenso degli amministratori di società.

A norma dell’articolo 2389 Codice civile, infatti, “i compensi e le partecipazioni agli utili spettante ai membri del consiglio di amministrazione e del comitato esecutivo sono stabiliti nell’atto costitutivo o dall’assemblea”.

Poiché la disciplina condominiale per molti aspetti è assimilata analogicamente alla disciplina delle società, si ritiene che il principio adottato dalla richiamata sentenza della Cassazione possa spiegare i suoi effetti anche nella materia dei compensi extra, all’amministratore di condominio.

Si tenga presente che la sentenza della Corte d’Appello di Trieste 13 agosto 2003 – avverso la quale è intervenuta la richiamata sentenza della Cassazione a sezioni unite 21933/2008 – aveva addirittura revocato gli amministratori per giusta causa, per non essere stati preventivamente autorizzati a esporre compensi speciali nel bilancio sociale.

La Cassazione, a sezioni unite, intervenendo con la sentenza sopra richiamata, ha stabilito il principio secondo cui deve “essere preferito l’orientamento che ritiene necessaria l’esplicita delibera assembleare di determinazione dei compensi e che nega che tale delibera possa considerarsi implicita in quella di approvazione di bilancio”.

A tale conclusione le sezioni unite sono pervenute, motivando che “la legge considera le deliberazioni di approvazione del bilancio e quelle di determinazione dei compensi degli amministratori, a norma dell’articolo 2364, Codice civile, come aventi oggetti e contenuti diversi e distinti, l’una essendo diretta a controllare la legittimità di un atto di competenza degli amministratori, approvandolo o non approvandolo, l’altra avendo la funzione di determinare o stabilire, a norma dell’articolo 2389, Codice civile, il compenso … Peraltro, anche a voler ipotizzare l’ammissibilità di una ratifica tacita della autodeterminazione del compenso da parte dell’amministratore, sarebbe necessaria la prova che, approvando il bilancio, l’assemblea sia a conoscenza del vizio e abbia manifestato la volontà di far proprio l’atto posto in essere dall’organo privo di potere, non essendo invece sufficiente, in quanto circostanza non univoca, la generica delibera di approvazione”.

Fonte: Confappi su Condominio Italia

mercoledì 29 luglio 2009

Saper spendere: un conto corrente per ogni condominio.


La legge non stabilisce con quali modalita' l'amministratore debba gestire le entrate e le uscite condominiali; ma egli e' tenuto a rispettare il dovere di trasparenza e buona amministrazione, anche con riferimento all'art. 1130, n. 3, c.c. relativo alla contabilita' condominiale.

E' evidente che tenere un unico conto corrente comune che confonda il patrimonio dell'amministratore con quello del condominio, o comunque di piu' condominii tra loro, rende problematica la tracciabilita' ed il riscontro dei movimenti contabili nonche' l'accredito (o l'addebito) degli interessi.

Proprio per questo, alcuni giudici (tra i quali il Tribunale di Torino, sent. 3 maggio 2000) hanno qualificato "grave irregolarita' gestionale" quella dell'amministratore che non istituisca un conto corrente per ogni condominio da lui gestito.

«Un tale dovere puo' naturalmente essere rafforzato o da una specifica previsione del regolamento condominiale o da delibera assembleare che impegni l'amministratore a procedere in tal senso.

Ovviamente il solo legittimato ad operare sul conto corrente resta l'amministratore, che e' peraltro tenuto a permettere la visione degli estratti conto ai condomini che lo richiedano».

Fonte Avv. Renato Binello Vigliani su La Stampa

martedì 28 luglio 2009

Minaccia di rovina di parte dell'edificio, responsabilità dei condomini e dell'amministratore.


Cassazione penale , sez. I, sentenza del 21.05.2009 n. 21401.

Allorchè un edificio condominiale minacci (in tutto o in parte) rovina, l'obbligo di rimuovere la situazione pericolosa incombe sui proprietari ovvero a chi per loro è obbligato alla conservazione dell'edificio, e cioe', in virtu' del mandato conferitogli dai condomini, all'amministratore.

Tuttavia è principio consolidato che la mancata formazione della volontà assembleare e l'omesso stanziamento dei fondi necessari a porre rimedio al degrado che dà luogo al pericolo non può ipotizzarsi alcuna responsabilità dell'amministratore per non avere attuato interventi che non era in suo materiale potere adottare e per la realizzazione dei quali non aveva, nella veste, le necessarie provviste, ricadendo in siffatta situazione la responsabilità in capo ai proprietari e a ciascun singolo condomino, indipendentemente dall' attribuibilità ai medesimi dell'origine della situazione di pericolo.

lunedì 27 luglio 2009

Amministratori di condominio 770 semplificato entro 31 luglio.


Scade a fine mese per gli amministratori di condominio il termine per presentare, in qualitá di sostituto di imposta, il modello 770 semplificato.

Lo ricorda la Confedilizia, che ha diramato una Circolare agli iscritti al Registro nazionale amministratori della Confederazione per ricordare tale prossima scadenza fiscale a carico degli amministratoridi condominio.
L'adempimento riguarda tutti i condominii che nel 2008 abbiano effettuato ritenute e serve a comunicare all'Agenzia delle entrate i dati fiscali relativi a tali ritenute nonchè gli altri dati previdenziali e assicurativi richiesti.

Nel modello gli amministratori devono indicare i soggetti nei confronti dei quali, durante il 2008, hanno effettuato le ritenute, il relativo ammontare, con riferimento ai dipendenti condominiali: portieri, addetti alle pulizie ecc. (con ritenuta secondo le aliquote Irpef); ai lavoratori autonomi che abbiano effettuato prestazioni anche occasionali a favore del condominio: artigiani, professionisti ecc. (con ritenuta del 20%); alle imprese che abbiano svolto prestazioni relative a contratti di appalto di opere o servizi: appalti con imprese edili per interventi di ristrutturazione, con imprese di pulizie ecc. (con ritenuta del 4%); allo stesso amministratore del condominio (con ritenuta del 20%).

venerdì 24 luglio 2009

Il condominio ed il decoro architettonico.


Spesso una causa scatenante del conflitto, all’interno del condominio, può essere l’impatto di un’opera, realizzata o da realizzarsi, da un singolo proprietario come ad esempio l’installazione di condizionatori, la sostituzione di infissi con altri d’un materiale differente rispetto a quello usato dal costruttore, la sopraelevazione, l’apertura di lucernari sul tetto o la realizzazione di un balcone o di un ascensore.

Occorre tener sempre presente che una delle caratteristiche del condominio è la compresenza di unità private annodate a parti comuni, per cui è coesistente un doppio limite, dove infatti nelle parti private, per trarre il massimo godimento, non ci si può spingere fino al punto di comprimere, limitare o ledere il diritto a godere delle parti comuni e viceversa.

Allo stesso tempo è impensabile che un’opera privata, insistente su una parte privata, non possa poi, di fatto, incidere su una parte comune almeno a due proprietari.

Proprio a causa di questo gomito a gomito, nella convivenza forzata, sono spalancate le porte verso la conflittualità.

In tema di decoro architettonico, il Codice civile, all’articolo 1120, vieta espressamente la sua alterazione considerando il condominio come un intero sotto ogni punto di vista.
Ma quando un’opera è in grado di alterare il decoro di un intero edificio?

Naturalmente il punto di partenza è valutare se il pregiudizio, permanente e non temporaneo, sia accertabile ed apprezzabile sul piano economico (Cassazione Civile 1918/1981) tanto che l’alterazione, se non appariscente e grave, può anche accompagnarsi ad una utilità che compensi gli svantaggi (Cassazione Civile 4474/1987, Cassazione Civile 6341/2000) della mutata armonia e fisionomia nell’insieme delle linee e delle strutture che caratterizza l’estetica dell’edificio (Cassazione Civile 851/2007).

Quando però parliamo di valutazione economica non intendiamo solo il pregio artistico dell’edificio (Cassazione Civile 6640/1987, Cassazione Civile 2313/1988, Cassazione Civile 851/2007) ma ci riferiamo anche ad un concetto di disegno od estetica quale modo di essere proprio dell’immobile che si riflette anche sul goderne da parte del suo possessore (Cassazione Civile 7069/1995, Cassazione Civile 8381/1995, Cassazione Civile 5417/2002).

giovedì 23 luglio 2009

Problemi di condominio: divieto di magazzino con bagno nell'edificio condominiale.


Spesso capita che un regolamento condominiale contrattuale vincoli le cantine all’ uso di sgombero o deposito.

Il condomino può destinare la cantina a magazzino, ma non può realizzare in essa un servizio igienico, che presuppone la permanenza di persone all’ interno dei locali, con la conseguenza che si ha un illegittimo cambio di destinazione di uso.

Questo in sintesi il contenuto della sentenza del Tribunale di Milano, 19 maggio 2009, n. 6867.

Nel caso affrontato dal Tribunale Milanese, un condomino aveva impugnato una delibera condominiale.
In essa il condominio - con la maggioranza di cui all’ articolo 1136, comma 2, Codice Civile (500 millesimi e maggioranza degli intervenuti) - aveva deliberato di modificare l’impianto fognario in modo da non connettere ai nuovo scarichi il bagno già esistente nella cantina - magazzino del condomino stesso (salvo l’ esecuzione di costose opere di allacciamento).

Il condomino era proprietario di due locali su due diversi livelli (piano terreno e seminterrato), destinati ad ufficio commerciale con esposizione e sottostante deposito merci.

Il condominio si era costituito in giudizio dichiarando che la delibera era legittima e aveva chiesto la rimozione del servizio igienico realizzato nella cantina, in quanto, secondo il regolamento contrattuale, la cantina doveva essere destinata esclusivamente a locale di sgombero (o al più a magazzino) con esclusione di qualunque altra destinazione.

Il Tribunale ha principalmente stabilito che la modifica dell’ impianto fognario, quando si preveda la soppressione del precedente e la sua integrale sostituzione, con nuovi percorsi e quindi con necessità di nuove opere per gli allacciamenti, deborda dall’ area della manutenzione straordinaria e integra innovazione, con conseguente necessità del quorum di cui all’ articolo 1136, comma 5, Codice Civile (666 millesimi e la maggioranza dei partecipanti al condominio).

Conseguentemente la delibera assembleare impugnata doveva ritenersi illegittima.

E sino a qui nulla di nuovo.Il Tribunale ha anche condannato il condomino alla rimozione del bagno esistente.

Infatti l’ articolo 2 del regolamento contrattuale vigente nel condominio così recitava: “gli appartamenti … non potranno essere adibiti ad uso diverso da quello di abitazione civile o promiscua con studio professionale privato, salvo: 1) per i locali a piano rialzato, che potranno essere adibiti ad uffici commerciali, senza però alcun movimento né deposito di merci; 2) per le cantine che seguono la naturale destinazione”. 7

Secondo il Tribunale pertanto, la destinazione a deposito merci … è assolutamente riconducibile al concetto naturale di destinazione utilizzato dal regolamento, assolvendo il deposito ad una funzione equivalente a quella delle cantine.

L’ installazione di un servizio, per contro, implica in sé una destinazione a luogo di permanenza di persone e introduce dunque un uso dei locali incompatibile con il vincolo di natura reale che, mediante il regolamento condominiale contrattuale, i condomini hanno apposto alle parti di proprietà esclusiva.

Così decidendo, il Tribunale di Milano si è inspirato all’ orientamento della Cassazione, secondo cui il divieto contenuto nel regolamento contrattuale di destinare i singoli locali di proprietà esclusiva dell’ edificio condominiale a determinati usi costituisce onere reale o servitù reciproca, che afferisce alla cosa e vincola i condomini (Cassazione 8 marzo 2006, numero 4.920 e Cassazione 4 febbraio 2004, numero 2.106).

mercoledì 22 luglio 2009

Non è fattibile installare un ascensore nella chiostrina se lede i diritti anche di un solo condomino.


Cassazione civile, Sezione II, 14 giugno 2009 n. 14786.

In tema di installazione di un ascensore in una chiostrina, è legittimo, ai sensi dell'art. 1102 cod. civ., sia l'utilizzazione della cosa comune da parte del singolo condomino con modalità particolari e diverse rispetto alla sua normale destinazione, purchè nel rispetto delle concorrenti utilizzazioni, attuali o potenziali, degli altri condomini, sia l'uso più intenso della cosa, purchè non sia alterato il rapporto di equilibrio tra tutti i comproprietari, dovendosi a tal fine avere riguardo all'uso potenziale in relazione ai diritti di ciascuno nel rispetto del principio generale di cui all'art. 1102 cod. civ..

D'altra parte, la trasformazione della cosa comune nell'interesse esclusivo di alcuni condomini e con pregiudizio del diritto di godimento della stessa anche di un solo condomino, configura l'innovazione vietata dall'art. 1120 cod. civ., comma 2, atteso che in tal caso: a) l'uso del bene avviene in violazione del limite sancito dall'art. 1102 cod. civ., di non alterare la destinazione naturale ed esorbita dal novero delle modifiche consentite al condomino, dovendo peraltro intendersi per innovazione in senso tecnico-giuridico non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solamente quella modificazione materiale che ne alteri l'entita' sostanziale o ne muti la destinazione originaria; b) le innovazioni che comportano la compromissione dei diritti degli altri condomini sono vietate ai sensi dell'art. 1120 c.c., comma 2, in quanto rendono il bene inservibile all'uso comune, dovendo qui considerarsi che la condizione di inservibilita' del bene comune all'uso o al godimento anche di un solo condomino e' riscontrabile anche nel caso in cui l'innovazione produca una sensibile menomazione dell'utilita' che il condomino precedentemente ricavava dal bene.

In proposito occorre considerare che in tema di condominio il giudice di merito deve accertare se l'uso del bene comune da parte di un condomino sia tale da pregiudicare le facolta' di godimento da parte degli altri, verificando se sia violato il principio di solidarieta' cui devono essere informati i rapporti condominiali attraverso il contemperamento degli interessi di tutti i condomini ovvero se l'opera integri o meno un innovazione pregiudizievole, accertando se parti del bene comune siano di fatto destinate ad uso e comodita' esclusiva di singoli condomini o se il bene, nelle parti residue, sia sufficiente a soddisfare anche le potenziali, analoghe esigenze dei rimanenti partecipanti alla comunione, e che lo stesso, ove tutte le predette esigenze risultino soddisfatte, non perderebbe la sua normale ed originaria destinazione.

Al riguardo non può neppure richiamarsi la disposizione di cui alla L. n. 13 del 1989, art. 2, comma 1, che in tema di innovazioni idonee "ad eliminare le barriere architettoniche” prevede per facilitare il raggiungimento della maggioranza un abbassamento del quorum che sarebbe richiesto per le innovazioni, richiamando quelli di cui all'art. 1136 c.c., commi 2 e 3.

Infatti l'art. 2, comma 3 citato fa salvo il disposto dell'art. 1120 c.c., comma 2, e art. 1121 c.c., comma 3, cosi' escludendo la deroga al divieto delle innovazioni pregiudizievoli.

(Nel caso di specie i giudici di appello hanno verificato che la delibera impugnata aveva ad oggetto l'autorizzazione ad eseguire un opera che: 1) avrebbe comunque comportato la stabile ed esclusiva occupazione da parte di alcuni condomini di una porzione della chiostrina che sarebbe stata cosi' destinata all'uso soltanto dei condomini a vantaggio dei quali sarebbe stato costruito l'impianto; 2) la sottrazione definitiva di parte del suolo comune all'uso della collettivita' nonche' la realizzazione del vano ascensore avrebbe "conculcato" direttamente ed immediatamente il diritto del condomino dissenziente all'uso della chiostrina a causa della compressione delle facolta' di godimento della colonna d'aria e di luce, cosi' evidentemente ritenendo che, in considerazione delle stesse caratteristiche dell'impianto e della sua ubicazione, si sarebbe verificata la sostanziale compromissione della funzione naturale del bene comune, tenuto conto che le chiostrine sono cortiletti interni, che sono destinati a dare aria e luce all'immobile;3) l'installazione dell'impianto avrebbe altresi' direttamente ed immediatamente comportato la chiusura delle aperture del vano scala, determinando cosi' privazione di aria e luce.)

martedì 21 luglio 2009

Il corridoio condominiale non può essere chiuso.


Se dal regolamento condominiale o dai vari atti di acquisto non risulta che il corridoio condominiale sia di proprietà esclusiva degli appartamenti che serve, si deve presumere che sia condomiale.

Non può essere, pertanto, chiuso da una porta senza il consenso di tutti i condomini, perchè ciò rappresenta un impossessamento illegittimo cui gli altri comproprietari possono opporsi, con il ricorso al giudice per violazione del possesso e delle proprietà condominiali.

Fonte: " L'esperto risponde " de Il Sole 24Ore

lunedì 20 luglio 2009

Partecipazione degli acquirenti all'assemblea


L'art. 1136 Cod. Civ. dispone che l'assemblea di condominio non puo' deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione.

Succede spesso che, nel condominio, qualche condomino venda l'immobile, e quindi si verifichino mutamenti nella titolarita' delle unita' immobiliari, senza che cio' venga comunicato all'amministratore.

L'acquirente, per legittimarsi e farsi conoscere di fronte al condominio quale nuovo proprietario nonche' quale condomino interessato a partecipare alle assemblee, deve porre in essere, da solo o unitamente al venditore (vecchio condomino), iniziative idonee a rendere noto detto cambio di proprieta'.

Molto semplicemente, potrebbe inviare una raccomandata all'amministratore con cui comunica gli estremi dell'atto notarile di acquisto e la data da cui e' quindi da ritenersi a tutti gli effetti partecipante al condominio.

Se cio' non avviene, e fin quando cio' non avvenga, resta legittimato a partecipare alle assemblee condominiali, ed a queste deve essere dunque invitato, il venditore (Cassazione, sent. 4.2.1999, n. 985).

Non e' quindi sufficiente, per aver diritto alla convocazione assembleare, essere condomini, ma e' necessario che tale qualita' risulti al condominio.

In particolare, nessuna norma stabilisce che l'amministratore condominiale, prima di convocare una assemblea, debba verificare presso la conservatoria dei Registri Immobiliari la qualita' di condomini di coloro che deve invitare e gli eventuali mutamenti di proprieta' intervenuti.

Egualmente la Cassazione (sent. 22.3.2007, n. 6926) ha ritenuto che l'amministratore a conoscenza del decesso di un condomino, fino a quando gli eredi non gli manifesteranno la loro qualita', non avendo utili elementi di riferimento e non essendo obbligato a fare alcuna particolare ricerca, non sara' tenuto ad inviare Loro alcun avviso.

Fonte: PIER PAOLO BOSSO Confedilizia su La Stampa

venerdì 17 luglio 2009

I limiti al "diritto di antenna".


La Cassazione ha avuto, di recente, occasione per tornare a pronunciarsi sul problema delle antenne sugli edifici.

La questione, già dibattuta da anni, e oggetto di particolari interpretazioni estensive che coinvolgono la libertà di pensiero e di parola, soprattutto per quanto concerne alcune decisioni dei giudici di merito, assume particolare rilevanza per la continua evoluzione dei sistemi di ricezione (satellitare, terrestre, fibre ottiche).

La pronuncia (Cass. n. 9427 del 21/04/2009) ha confermato un recente orientamento (Cass. n. 9393 del 06/05/2005) che escludeva che il titolare dell'impianto potesse procedere ad installazione su parti altrui qualora fosse possibile su una parte di proprietà sua o condominiale.
Nel caso in specie, un condomino aveva preteso di installare un'antenna di ricezione televisiva sul lastrico solare di proprietà di una condomina quando sarebbe stato possibile il posizionamento sul torrino (condominiale) della scala.

Secondo la S.C. il diritto non comprende la facoltà di scegliere voluttuariamente il sito preferito per l'antenna, ma va contemperato con i principi vigenti in materia di condominio e di servitù coattive.

L'interpretazione restrittiva dell'art. 1 L. 554 del 1940, a detta della Corte, trova riscontro nello stesso articolo 2, che stabiliva che le installazioni non devono impedire o limitare l'uso della proprietà o arrecare danni e che tale norma è stata riportata nell'art. 209 della legge sulle telecomunicazioni elettroniche, per cui la limitazione della proprietà, ancorché prevista per legge, deve essere minima.

Invero, il diritto ad installare sul tetto di un edificio un'antenna radio, così come, originariamente, previsto dalla legge del 1940 sopra citata, si configurava quale diritto personale del cittadino e non quale diritto reale del proprietario di un fondo e rispondeva ad esigenze di ordine pubblico, affinché fosse consentita la massima espansione della radio di Stato.

Detta norma, più recentemente, è stata richiamata dai giudici di merito ed interpretata alla luce dei principi di libertà di esprimere il proprio pensiero e, non di rado, è stata operata un'applicazione estensiva tale da legittimare comportamenti diretti a limitare il diritto del proprietario diritto ritenuto, a volte, meno meritevole di tutela della libertà di espressione.

Così il Tribunale di Terni (Sent.19/01/1998) aveva ammesso, in ragione della libertà di pensiero, una compressione del diritto di proprietà, il Tribunale di Casale M. (Sent.. 05/12/1994) aveva riconosciuto all'art. 21 Cost. (libertà di pensiero) contenuto precettivo che avrebbe consentito l'applicazione analogica dell'art. 1 L. 554/94 al fine di legittimare il posizionamento di un'antenna per radioamatori ed il Tribunale di Latina (Sent.16/11/1992) aveva riconosciuto il diritto all'attività radiofonica privata con posizionamento di antenna emittente su un edificio.
La Corte, invece, ha ribadito il principio secondo il quale il diritto di installazione va contemperato con quello della proprietà, senza sacrificio dell'uno a favore dell'altro.

E' da rilevare, infine, che quelle interpretazioni della legge del 1940 (in realtà prevista per motivi diversi) dirette al riconoscimento di diritti costituzionalmente garantiti, dovranno essere definitivamente abbandonate a seguito dell'emanazione della legge sulle telecomunicazioni (D.lgs 01/08/2003 n. 259) che disciplina, secondo gli attuali principi di ordine pubblico delle telecomunicazioni, l'esercizio dell'attività.

giovedì 16 luglio 2009

Pianta di esclusiva proprietà , distanza minima, danno al muro comune.


Quando la pianta di esclusiva proprietà dovesse determinare un danno al muro comune e divisorio fra il giardino del singolo condomino e la parte condominiale, sarà necessario, anzitutto, verificare il rispetto della distanza minima dell’albero dal confine.

Il codice civile stabilisce tale distanza in tre metri per gli alberi di alto fusto. Se teniamo conto anche delle regolamentazioni e possibili deroghe contenute nei regolamenti degli enti locali (comuni,province) ,chi volesse tutelare il suo diritto a vedere rispettate le distanze,dovrà informarsi a fondo prima di intraprendere una azione di rimozione.

Valutato poi se la rimozione può essere evitata con soluzioni alternative che anche un esperto vivaista o agronomo possono suggerire,le parti potranno stipulare un accordo.

All’amministratore,comunque,il compito di intervenire con tempestività per la conservazione delle parti comuni quando fossero soggette a rischio per la vicinanza e incuria delle piante in prossimità di rampe e muretti.

mercoledì 15 luglio 2009

Ai proprietari l'onere degli impianti a norma.


Fili elettrici scoperti o che si staccano dai muri, prese poco sicure, caldaie obsolete?

Quali sono gli strumenti che il locatario ha per tutelarsi contro un proprietario negligente?

La norma a cui fare riferimento è la legge 46 del 1990 che pone l'obbligo generico di realizzare gli impianti a regola d'arte, riferita agli edifici costruiti dopo l'entrata in vigore della legge.

Per quelli precedenti, invece bastano dei piccoli adeguamenti.

Per l'impianto elettrico, ad esempio, il proprietario ha l'obbligo di dotarlo del salva vita (che costa circa 80 euro) e di sostituire le prese esistenti con quelle di sicurezza.

L'ente preposto al controllo è il Comune e le sanzioni in caso di inadempimento sono molto salate (da 100mila euro).

Se il proprietario non adempie il conduttore può richiedere formalmente (con una raccomandata) la messa a norma ed eventualmente provvedere egli stesso a farlo decurtando poi la spesa sostenuta dal canone di affitto.

Attenzione però a farsi rilasciare la fattura dall'impiantista, necessaria per potersi poi rivalere sul proprietario. Anche in merito all'obbligo di manutenzione della caldaia l'inquilino può esigere dal proprietario la consegna della relativa documentazione.

«In caso non lo facesse – spiega Pieraldo Isolani, responsabile settore Energia e ambiente di Adiconsum – il conduttore può, dopo avergliela richiesta formalmente, provvedere a sue spese a ottenere il libretto da un impiantista e poi rivalersi sul proprietario decurtando il costo sostenuto dal canone».

Il discorso è lo stesso anche nel caso di impianti centralizzati solo che in questo caso l'obbligo ricade sull'amministratore di condominio.

«Se il proprietario si oppone alla decurtazione dal canone di affitto – continua Isolani – l'inquilino può denunciare l'omessa manutenzione ai vigili del fuoco o alle Asl che possono attivare le procedure sanzionatorie a carico del proprietario».

Riguardo infine alla certificazione energetica, «essendo venuto meno l'obbligo di allegazione dell'attestato e la relativa sanzione di nullità dell'atto, con legge 133 del 2008 – spiega Bruno Volpe, consigliere nazionale del notariato –, rimane in capo al proprietario, un generico obbligo di dotare l'edificio di un certificato che, non essendo corroborato da nessuna sanzione, di fatto, rimane lettera morta».
«In Piemonte – chiarisce Gustavo Gili, notaio in Torino e membro della commissione studi civilisti del notariato – la legge regionale 13 prevedeva una sanzione per il caso in cui la certificazione energetica non fosse consegnata all'inquilino, tuttavia, anche a seguito di una nota interpretativa della Regione inviata al consiglio provinciale del notariato lo scorso marzo, la legge deve considerarsi quiescente poiché mancano le delibere attuative»

martedì 14 luglio 2009

Nuovo ascensore:con i millesimi.


Trattandosi di nuova installazione, la spesa va ripartita tenendo conto solo dei millesimi di proprietà ( Cassazione 25/03/2004, n. 5975 ).

La diversa altezza dal suolo assumerà rilievo, unitamente ai millesimi di proprieà, per la manutenzione e ricostruzione dell'imianto.

Il terzo comma dell'articolo della legge 13/1989 stabilisce che hanno diritto al contributo anche i condomini dell'edificio in cui risiede il portatore di handicap ammesso al beneficio.

Fonte: Germano Palmieri de Corriereconomia

lunedì 13 luglio 2009

Stop al riscaldamento autonomo.


L'art. 26.2 della legge 10 del 9 gennaio 1991, «Norme per il contenimento del consumo di energia negli edifici», prevedeva che: «per gli interventi in parti comuni di edifici, volti al contenimento del consumo energetico degli edifici stessi e all'utilizzazione delle fonti di energia di cui all'art. 1, ivi compresi quelli di cui all'art. 8, sono valide le relative decisioni prese a maggioranza delle quote millesimali».

Tra gli interventi «di cui all'art. 8» (iniziative volte al miglioramento dell'efficienza energetica nell'edilizia) era prevista, alla lettera g):«la trasformazione di impianti centralizzati di riscaldamento in impianti unifamiliari a gas per il riscaldamento e la produzione di acqua calda sanitaria dotati di sistema automatico di regolazione della temperatura, inseriti in edifici composti da più unità immobiliari, con determinazione dei consumi per le singole unità immobiliari, escluse quelle situate nelle aree individuate dalle regioni e dalle province autonome di Trento e Bolzano ai sensi dell'art. 6 ove siano presenti reti di teleriscaldamento».

L'art. 28.1 della stessa legge 10/1991 stabilisce che «il proprietario dell'edificio, o chi ne ha titolo, deve depositare in Comune insieme alla denuncia dell'inizio lavori relativi alle opere di cui agli artt. 25 e 26, il progetto delle opere stesse corredato da una relazione tecnica, sottoscritta dal progettista, che ne attesti la rispondenza alle prescrizioni della presente legge».

I modelli tipo per la compilazione della relazione tecnica anzidetta sono stati approvati con decreto del Ministero dell'industria 13 dicembre 1993, pubblicato nella G. U. n. 297 del 20 dicembre 1993.

L'abbandono della doppia maggioranza per la validità delle delibere assembleari è stato oggetto di perplessità da parte degli operatori del diritto, ma la finalità della norma (prevalenza dell'interesse generale del risparmio energetico) giustificava la "novità"; la giurisprudenza si è poi espressa in modo non uniforme in ordine alla presentazione del progetto (prima o dopo la delibera assembleare), anche se, nella maggior parte dei casi, le trasformazioni in impianti unifamiliari sono state realizzate senza alcuna relazione tecnica sul rispetto delle prescrizioni della legge 10/1991.

Da ultimo, la Corte di Cassazione (sentenza n. 16980 del 18 agosto 2005), ha ritenuto valida la delibera assembleare di trasformazione in impianti unifamiliari adottata anche senza la preventiva predisposizione del progetto unitario.

L'art. 7 del D.Lgs. 311 del 29 dicembre 2006 ha sostituito il sopra riportato articolo 26.2 della legge 10/1991 nel modo seguente:«Per gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico e all'utilizzazione delle fonti di energia di cui all'art. l, individuati attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato, le pertinenti decisioni condominiali sono valide se adottate con la maggioranza semplice delle quote millesimali».L'effetto più importante della modifica legislativa è risultata la scomparsa degli «interventi di cui all'art. 8», per cui la trasformazione degli impianti centralizzati di riscaldamento in impianti unifamiliari a gas non può più essere deliberata in assemblea con la maggioranza "facilitata", ma necessita di una decisione unanime se non assistita da una specifica diagnosi energetica.

Aggiungasi che il punto 34 dell'Allegato A del citato decreto n. 311/2006 ha definito 'ristrutturazione di un impianto termico' (uno degli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico) la trasformazione in impianti autonomi anche a seguito di distacco individuale.

Il contenimento del consumo energetico non risulta più una incontrollata dichiarazione di buone intenzioni, ma deve risultare da una diagnosi precisa riferita a tutto l'edificio i cui risultati devono poi essere asseverati a fine lavori da tecnici abilitati.

L'obbligo di dotare ogni edificio di un attestato di qualificazione energetica, in linea con le direttive europee, attribuisce la categoria di appartenenza (dalla lettera A alla lettera G) in funzione dei consumi energetici in kWh per mq. e quindi contribuirà in futuro alla determinazione del valore delle unità immobiliari.

D'altra parte, l'art. 9 del decreto interministeriale 19 febbraio 2007 esclude espressamente dagli interventi di riqualificazione energetica di edifici esistenti (ai fini delle detrazioni fiscali) «il passaggio da climatizzazione invernale centralizzata per l'edificio a impianti individuali autonomi».

Al riguardo, va rilevato che la regione Piemonte, con delibera 98-1247 dell' 11/1/2007, ha già approvato la prescrizione secondo la quale negli edifici con un numero di unità abitative superiori a quattro, non possono essere realizzati interventi finalizzati alla trasformazione da impianti centralizzati a impianti con generazione di calore separata per singola unità immobiliare.

La stessa delibera rende obbligatoria dal primo settembre 2009 l'installazione del sistema di contabilizzazione del calore in ogni abitazione.

Di recente è stato pubblicato sulla G.U. uno dei decreti attuativi della direttiva europea sul rendimento energetico in edilizia (DPR n. 59 del 2/4/2009) nel quale viene sottolineato che gli impianti autonomi possono essere realizzati soltanto per cause di forza maggiore da documentare nella relazione energetica (è il caso di unità abitative situate in edifici dove non è possibile realizzare una centrale termica comune a norma).

Il DPR n. 59/2009 prevede altresì l'obbligo, in caso di installazione e di ristrutturazione dell'impianto termico, di realizzare gli interventi necessari per permettere la contabilizzazione e la termoregolazione del calore per singole unità abitative.

È da prevedere un revirement della giurisprudenza anche per quanto riguarda la legittimità dei distacchi individuali dall'impianto centralizzato di riscaldamento in quanto se l'obiettivo del risparmio energetico è un interesse pubblico da tutelare non deve essere consentita in ciascun edificio la realizzazione di potenze termiche complessive superiori a quella dell'impianto centralizzato con utenti che hanno interessi diversificati e, quindi, determinano effetti perversi sull'unità funzionale dell'edificio.

Fonte: Carlo Parodi (Direttore Centro Studi Nazionale ANACI)

venerdì 10 luglio 2009

Condomini, è boom di videosorveglianza.


L’inquilino può installare telecamere anche sul balcone, ma deve rispettare la privacy.

«Se facessimo un sondaggio e chiedessimo ai romani “temete più per la vostra privacy o per la vostra sicurezza”, secondo lei cosa risponderebbero?».

La domanda di Enzo Ciconte, presidente dell’Osservatorio per la Sicurezza della Regione, scrittore e docente universitario, è retorica.

Vuole significare che in una situazione di diffusa percezione di insicurezza - «giusta o esasperata che sia», precisa Ciconte - la paura del grande fratello è quasi dimenticata. Conta di più, per i cittadini, il timore di un’aggressione, di un furto in casa, di una violenza.

Così, nei condomini romani cresce il desiderio di affiancare le telecamere ai sistemi di controllo più tradizionali - come gli antifurti e le inferriate che però si fermano al proprio appartamento, non arrivano ai garage o ai portoni di casa.

«Per questo vediamo sempre più videosorveglianza anche nelle case, non solo sulle strade, nei negozi e nelle banche - ricorda Ciconte - Hanno una funzione di deterrenza. Ci sono stati alcuni fatti di cronaca, risolti grazie alla videosorveglianza, che hanno in qualche modo convinto i romani a ricorrere a questo strumento. Pensiamo, ad esempio, alla ragazza romana uccisa con un colpo di ombrello nella metropolitana, la responsabile fu ritrovata grazie alle immagini delle telecamere».

C’è un altro fattore che sta trasformando alcuni complessi condominiali nelle “case del grande fratello”: gli impianti costano sempre meno, anche sotto i mille euro.

«Anche se - avverte Carlo Parodi, dell’Associazione nazionale amministatori condominali - c’è uno scoglio enorme: mettere d’accordo tutti i residenti del condominio. C’è stata una sentenza della Cassazione che ha allargato le possibilità del singolo di installare le telecamere, ma allo stesso modo c’è una richiesta del Garante del Privacy al legislatore di chiarire meglio la legge. E’ una materia complicata».

I numeri. A Roma, secondo i dati forniti dal generale Mario Mori, consulente per la sicurezza del sindaco Alemanno, le telecamere nei luoghi pubblici sono 6.000.

Ha spiegato Mori parlando della necessità di potenziare questo strumento: «Questa cifra, 6.000, è un’inezia, pensate che a Londra ce ne sono 450.000».

C’è comunque stata una crescita significativa in nove anni, visto che nel 2000 il Garante della privacy aveva censito 700 telecamere.

In 9 anni gli impianti di videosorveglianza pubblici a Roma si sono decuplicati.

«Ma anche per quelli privati - osserva Ciconte - c’è stato un incremento molto significativo».

L’uso della videosorveglianza è regolato da due provvedimenti del Garante della Privacy (del 2000 e del 2004).

In un condominio il singolo inquilino può installare delle telecamere se le immagini non vengono diffuse o date a terzi e se l’angolo di visuale è limitato agli spazi di propria competenza.

La Cassazione ha allargato di recente le maglie con una sentenza che ha fatto discutere. Un inquilino aveva installato due telecamere sul proprio balcone per proteggersi dai ladri, ma riprendeva così anche l’ingresso dell’edificio e piccole zone di proprietà di altri inquilini.

I giudici lo avevano condannato, ma la Cassazione ha cambiato la decisione perché comunque l’inqulino aveva informato i suoi vicini e la zona non sua ripresa era molto limitata.

Fonte: Mauro Evangelisti de Il Messaggero

giovedì 9 luglio 2009

In caso di morosità servizi comuni vietati.


Le spese di manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e di esercizio dei servizi generali sono poste a carico di ciascun condomino, ripartite secondo il criterio di legge (articoli 1123, 1124 e 1126) o il regolamento contrattuale di condominio, in base alla tipologia di spesa, dissenzienti inclusi.

In caso di morosità l'amministratore può ottenere «decreto d'ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione»: il destinatario dell'ingiunzione cioè, pur potendo fare opposizione, deve pagare (ottenendo il rimborso alla fine del giudizio che accerti l'infondatezza del decreto) anche qualora avesse impugnato la delibera assembleare posta a fondamento del provvedimento monitorio.

La Corte di Cassazione (sezioni unite 4421/2007) hanno risolto il contrasto giurisprudenziale e hanno stabilito che «il giudice dell'opposizione al decreto ingiuntivo – ottenuto dall'amministratore contro il condomino in mora – non può sospendere il processo in attesa della definizione del giudizio di impugnazione della delibera assembleare (articolo 1137, Codice civile) posta a fondamento del provvedimento monitorio, mancando tra le due cause un rapporto di pregiudizialità necessaria».

L'amministratore può richiedere anche l'emissione del decreto ingiuntivo in base a prospetti mensili delle spese condominiali non contestati e anche in mancanza dello stato di ripartizione, ma in tali casi non potrà chiedere la clausola di «immediata esecuzione nonostante opposizione» potendo agire in sede di processo ordinario di cognizione.

Tale possibilità rientra nell'ambito delle prerogative dell'amministratore, che non è tenuto a ottenere dall'assemblea alcuna specifica approvazione per la presentazione del ricorso (Cassazione 12130/2004).

Al contrario, l'inerzia dell'amministratore può comportare una sua responsabilità nei confronti degli altri condomini, soprattutto perché, se non sollecitati, i crediti da oneri condominiali subiscono la prescrizione breve quinquennale (articolo 2948 e Cassazione 12596/2002).

Altro rimedio riguarda il caso di mora protratta per un semestre: l'amministratore, se il regolamento di condominio ne contiene l'autorizzazione, può sospendere al moroso l'utilizzazione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.

mercoledì 8 luglio 2009

L'amministratore di un singolo condomino non è legittimato ad agire in giudizio a tutela delle parti comuni di un supercondominio.


Tribunale di Torino, Sentenza del 2 aprile 2008 n. 2454.

L’amministratore di un singolo condominio non è legittimato ad agire in giudizio ai sensi dell’art. 1131, 1° comma, c.c. a tutela delle parti comuni ai vari edifici che, nel loro insieme, costituiscono il c.d. supercondominio.

Infatti, nelle ipotesi in cui un bene comune sia al servizio di più edifici condominiali, la gestione di detto bene deve essere attribuita dai comunisti ad un apposito amministratore e non può essere rimessa agli amministratori dei singoli condomini i quali possono esercitare i poteri previsti dalla legge soltanto con riferimento all’edificio cui sono preposti.

martedì 7 luglio 2009

Condomini che non vogliono partecipare a spese gravose o voluttuarie.


L' art. 1121 del codice civile ha previsto una speciale disciplina a salvaguardia del diritto dei condomini che intendono dissociarsi dall'esecuzione di innovazioni gravose o voluttuarie, ad essere esonerati dal relativo obbligo di contribuire alle spese, mantenendo dall'altra intatto il correlativo diritto di coloro che vogliono introdurre nello stabile modifiche innovative non strettamente necessarie o, comunque, particolarmente onerose.

Due sono le caratteristiche essenziali alternative: la gravosità e la voluttuarietà, riferibili entrambe in modo tassativo all'edificio.

I predetti criteri devono essere visti in maniera oggettiva escludendosi, in tal modo, qualsiasi riferimento alle condizioni economiche individuali (per quanto concerne la gravosità) ed alla valutazione personale dei singoli (con riferimento alla voluttuarietà).

A fronte di una spesa molto rilevante e concernente interventi tali da innovare la configurazione architettonica dell'atrio del palazzo, ha escluso (Trib. Milano Dee. 4 maggio 1989, Arch. Locaz. 1989, 504) che la precaria condizione economica di un condominio privo di reddito di lavoro proprio potesse riflettersi sull'eventuale legittimità della delibera.

II termine "voluttuario", pertanto, deve considerarsi sinonimo di scarsamente utile 0 del tutto inutile, mentre non è voluttuario l'intervento che non ha solo la finalità di migliorare l'estetica dello stabile ma che, altresì, giova alla manutenzione ed alla funzionalità dello stesso.

Non si può parlare di innovazione gravosa o voluttuaria nel caso di interventi straordinari dettati dalla necessità di ovviare alla antieconomicità di riparazioni ordinarie (Cass. 11 gennaio 1968, n.62).

L'altra condizione essenziale per l'applicabilità dell'art. 1121 ce. consiste nella circostanza che la nuova opera possa in concreto essere oggetto di godimento separato.

Ciò significa che il dissenso manifestato nei confronti dell'innovazione gravosa 0 voluttuaria ha effetto solo nel caso in cui uno 0 più condomini possano godere della stessa separatamente dal resto dei partecipanti al condominio e, allo stesso modo, possano decidere di utilizzarla 0 meno senza impedire a coloro che hanno votato a favore di detta opera di goderne in modo paritetico.

Il verificarsi delle predette condizioni consente al condominio contrario a questo tipo di innovazioni di essere esentato dal contribuire alle relative spese.

Il dissenso che deve ovviamente essere manifestato in maniera esplicita comporta la mancata comproprietà dell'opera da parte del condominio che non ne tragga beneficio: condizione questa che è reversibile grazie al disposto del 30 comma dell'art. 1121 ce. (Cass. 18.11.1971 n. 3314).

lunedì 6 luglio 2009

Maggioranza semplice per la riconferma dell'amministratore.


IMPORTANTE SENTENZA DEL TRIBUNALE DI ROMA SULLA MAGGIORANZA PER RICONFERMA DELL'AMMINISTRATORE.

La recente sentenza 10701/09 della V sezione civile del Tribunale di Roma stabilisce che per la conferma dell'amministratore in carica è sufficiente la maggioranza ordinaria prevista dal III comma dell'art.1136 c.c. (un terzo dei partecipanti al condominio ed almeno un terzo del valore dell'edificio ).

Si riporta di seguito il testo della Sentenza:

REPUBBLICA ITALIANA

TRIBUNALE CIVILE DI ROMA

SEZIONE V CIVILE

IL Giudice Unico Dott. Maurizio Fausti ha emesso la seguente

SENTENZA

Nella causa civile iscritta al n. 11331/2005 del RG.degli affari contenziosi e vertente

TRA

Prete Kendrick Anthony, erede di Prete Giambattista -ricorrente-Elett.te dom.to in Roma Via Camesena ,46, presso lo studio dell'Avv. Francesco Mirenzi che lo rappresenta e difende per delega a margine del ricorso;

E

Condominio di Via Priscilla, 128, in Roma - resistente -Elett.te dom.to in Roma , Via Pompeo Neri,32, presso lo studio dell'Aw. Sergio Boldrini che lo rappresenta e difende per delega in calce al ricorso passivo;

Oggetto: impugnazione di deIibera assembleare

CONCLUSIONI

All'udienza di precisazione delle conclusioni del 19.02.2009 le parti concludevano come da verbale di udienza .

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso ritualmente notificato Giambattista Prete, proprietario dell'appartamento sito in Roma Via di Priscilla, 128, Scala A-int.7, conveniva in giudizio quest'ultimo Condominio per impugnare la deliberazione assunta al punto 3 dell'o.d.g. dell'assemblea condominiale del 13.01.005 relativa alla nomina dell'amministratore.

Assumeva infatti il ricorrente che la delibera in questione era stata adottata senza la necessaria maggioranza prevista dall'art.1136 IV comma c.c.

Si costituiva il Condominio convenuto eccependo che la questione non aveva rilevanza sostanziale , in quanto era stata confermato l'amministratore uscente che comunque sarebbe rimasto in carica in prorogatio e chiedendo il rigetto del perché infondato in fatto e in diritto.

Nel corso del giudizio decedeva il ricorrente ed, a seguito di interruzione del processo, il giudizio venivi riassunto dall'erede del de cuius.

Esaurita l'istruttoria, depositati documenti, la causa veniva trattenuta in decisione, con i termini di legge, all'udienza del 19.02.2009 .

MOTIVI DELLA DECISIONE

La domanda non risulta meritevole di accoglimento e, pertanto, va respinta.

Nel merito, allo stato, va infatti osservato che il thema decidendum concerne la nomina dell''amministratore del Condominio convenuto in carica , deliberata in seconda convocazione con la maggioranza semplice e non con quella qualificata di cui all'art.1136 IV comma c.c. che prevede la necessità della maggioranza speciale per le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore .

Invece nella fattispecie trattasi di rielezione dello stesso amministratore nella carica precedentemente ricoperta.

Conseguentemente la specie di causa va correttamente inquadrata nella disciplina prevista dall'art: 1135 cc. il quale stabilisce che l'assemblea dei condomini provvede alla conferma dell'amministratore, disponendo maggioranze differenti per le due ipotesi.

Ne deriva che per la sola conferma dell'amministratore in carica appare sufficiente la maggioranza ordinaria prevista dal III comma dell'art.1136 c.c. (un terzo dei partecipanti al condominio ed almeno un terzo del valore dell'edificio ) cosi come risulta effettivamente deliberato nell'assemblea impugnata.

Invero, la conferma dell'amministratore in carica è fattispecie ben diversa da quella della nomina e della revoca in quanto è rielezione dello stesso nella carica precedentemente ricoperta per la cui deliberazione è sufficiente la maggioranza prevista dal III° comma dell'art. 1136 c.c.

Per tali motivi, allo stato, il ricorso risulta infondato e, come tale, va respinto.

Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

Il Giudice Unico, definitivamente pronunciando, cosi provvede:nel merito, rigetta il ricorso perché infondato in fatto ed in diritto ; e, per l'effetto, condanna Kendrick Anthony Prete ,nella qualità di erede di Giambattista Prete , al pagamento in favore del Condominio di Via Priscilla n. 128, in Roma, in persona del legale rappresentante pro-tempore, delle spese del giudizio che si liquidano nella misura di euro = 500,00= per diritti e di euro=700,00= per onorari oltre alle spese generali ed agli accessori di legge.

Così deciso , Roma 15 maggio 2009 Il Giudice Unico

DEPOSITATO IN CANCELLERIA il 15/5/2009

Fonte: Anaci Roma

venerdì 3 luglio 2009

Chi risponde dei danni causati da un ladro durante i lavori condominiali.


Il tema di condominio degli edifici sussiste la responsabilità del committente per i danni causati dalla cosa in custodia ex. art. 2051 c.c., anche in caso di furto.

Ne parliamo con l'avv. Gallucci, commentando la Cassazione civile, sez. III, sentenza 17.03.2009 n. 6435:

"L'autonomia dell'appaltatore il quale esplica la sua attività nell'esecuzione dell'opera assunta con propria organizzazione apprestandone i mezzi, nonché curandone le modalità ed obbligandosi verso il committente a prestargli il risultato della sua opera, comporta che, di regola, l'appaltatore deve ritenersi unico responsabile dei danni derivati a terzi dall'esecuzione dell'opera.

"Tuttavia, una corresponsabilità del committente può configurarsi sia in ipotesi di violazione di regole di custodia, ex art. 2051 c.c. che in caso di riferibilità dell'evento al committente stesso per “culpa in eligendo” per essere stata affidata l'opera ad un'impresa assolutamente inidonea ovvero quando l'appaltatore - in base ai patti contrattuali - sia stato un semplice esecutore degli ordini del committente ed abbia agito quale “nudus minister” attuandone specifiche direttive.

"Nel caso di specie, gli originari attori avevano dedotto che il Condominio aveva omesso di vigilare sulla osservanza, da parte della impresa appaltatrice, di tutte le precauzioni del caso (essendo stata l'impalcatura montata senza luci esterne e senza alcuna struttura di sicurezza per l'inviolabilità degli appartamenti) e che il Condominio aveva, tra l'altro, omesso di fornire l'indicazione della ditta appaltatrice, così impedendone di fatto la chiamata in causa da parte degli attori."

Fonte: Avv. Gallucci cura la sezione www.civile.it/condominio in materia.

giovedì 2 luglio 2009

L'amministratore non deve aspettare l'assemblea: azione immediata quando ci sono urgenze.

La giurisprudenza ha sempre ritenuto "urgenti" quelle spese che, secondo il criterio del bonus pater familias, appaiono indifferibili allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, nocumento alla cosa comune (Cassazione 6400/84).
In concreto va considerata urgente la spesa la cui erogazione non può essere differita, senza danno o pericolo, nell'attesa che l'amministratore (o l'assemblea dei condomini), valutandone l'indispensabilità, possa impartire le necessarie disposizioni per compierla (Cassazione 5256/80).

Le spese "necessarie", invece, comprenderebbero quelle necessarie per la conservazione dei beni comuni.

Tuttavia di recente, un'interpretazione estensiva del concetto di "necessarie", ha incluso anche le spese di godimento, dal momento che i servizi essenziali (energia elettrica, acqua, riscaldamento) devono ritenersi indispensabili ai fini della reale fruibilità di un'unità immobiliare, «fruibilità intesa nel senso di una condizione di essa consona all'evoluzione delle necessità generali dei cittadini e dello sviluppo delle moderne concezioni in tema di elementi costitutivi o, se si vuole, di requisiti minimi imprescindibili degli immobili adibiti a uso abitativo» (Cassazione sentenza 12568/2002).

Conseguentemente l'amministratore può agire, anche se con molta cautela, senza l'autorizzazione dell'assemblea per le spese urgenti (ma deve comunque renderne conto a fine gestione); invece per le spese necessarie relative alla conservazione del bene, deve provvedere immediatamente alla convocazione dell'assemblea per evitare che, una volta sostenute, non gli vengano poi ratificate.

Qualora l'amministratore sia assente per lungo tempo o sia latitante o inerte, e un condomino agisse per far fronte a alcune spese (ad esempio quelle per i servizi essenziali, quali luce, gas o acqua) senza autorizzazione dell'assemblea o del l'amministratore (articolo 1134 del Codice civile), esse potrebbero considerarsi spese non solo necessarie ma anche urgenti nel caso in cui nello stabile abitassero anziani, malati, o soggetti deboli.

Nel caso in cui l'assemblea non approvi l'obbligazione che il singolo condomino abbia assunto in rappresentanza e nel l'interesse del condominio medesimo, non viene precluso al creditore di far valere le proprie ragioni nei confronti di quel condomino, salvo l'eventuale diritto di rivalsa di quest'ultimo nei rapporti con gli altri partecipanti (Cassazione 1934/1977), purché dimostri la presenza dei requisiti indicati (necessità e urgenza) della spesa.

La ratio della norma citata (articolo 1143, Codice civile), da un lato si ispira al criterio di impedire arbitrarie e dannose interferenze nell'amministrazione del bene comune (affidata per legge all'amministratore) quando si tratta di spese necessarie e urgenti, dall'altro va rinvenuta nell'esigenza di tutelare l'interesse comune, che può restare compresso dall'inerzia dei partecipanti.

mercoledì 1 luglio 2009

Più criteri per le scale.


La spesa richiesta dalla manutenzione e dalla ricostruzione delle scale, in quanto finalizzata alla conservazione di questa parte comune dell'edificio ( ossia diretta a preservarne l'integrità e a mantenerne il valore ), deve essere ripartita seguendo il criterio previsto dall'articolo 1124 del Codice civile: per metà in proporzione all'altezza di ciascun piano dal suolo e per l'altro 50% in ragione dei millesimi di proprietà ( Cassazione 25/03/2004, n. 5975 ).

La spesa, invece, occorrente al mantenimento delle scale ( pulizia, illuminazione, tinteggiatura del vano in cui sono collocate ), non è finalizzata alla conservazione di questa parte comune, ma a permetterne ai condomini un più confortevole uso o godimento.

Di conseguenza i condomini vi devono contribuire in ragione dell'utilità che la cosa è destinata a dare a ciascuno di essi, ai sensi del secondo comma dell'articolo 1123 del Codice civile.

Con una successiva decisione ( n. 432 del 12/1/2007 ) la Cassazione ha precisato che la ripartizione della spesa va fatta non in base ai millesimi di proprietà, ma applicando il criterio dell'altezza del piano dal suolo, senza che possa attribuirsi rilevanza alla destinazione ( abitativa o meno ) delle singole unità immobiliari o alla consistenza dei nuclei familiari che le utilizzano.

Fonte: Massimo Fracaro de " Corriereconomia "

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