mercoledì 3 giugno 2009

Il condominio è super, ecco le regole di governo.


Più edifici che pur essendo strutture autonome hanno in comune alcune parti possono costituire il cosidetto " supercondominio " ( chiamato anche: condominio complesso, condominio orizzontale o complesso residenziale ).

Si tratta di corpi di fabbrica distinti tra loro e appartenenti a soggetti diversi che vengono considerati unitariamente con un proprio regolamento che ne disciplina gestione ed utilizzo.

Per quanto riguarda l'obbligatorietà dell'esistenza di un regolamento per il supercondominio non vi è unanimità di pareri, anche se è preferibile pur sempre avere un regolamento in grado di evitare l'insorgenza di contrasti tra condomini, piuttosto che non avere niente a cui fare riferimento.

Le costruzioni di questo tipo sono in aumento nell'odierna realtà edilizia, dove nascono complessi residenziali in cui oltre ai normali appartamenti sono presenti parchi giochi per i bambini, campi sportivi, giardini, piscine etc.

Il supercondominio può derivare da un condominio preesistente che viene diviso ovvero può essere costituito fin dall'origine in modo autonomo, mediante regolamento predisposto dal costruttore del complesso edilizio e richiamato nei singoli atti di compravendita degli appartamenti.

La disposizione di cui all'articolo 61, delle disposizioni di attuazione del codice civile che prevede la possibilità di scissione del condominio, in dipendenza di una deliberazione assembleare adottata a maggioranza, di un unico condominio in più condomini ha portata eccezionale e non può essere applicata per analogia per attuare l'ipotesi inversa di riunificazione di più condomini separati in un condominio unico.

Va esclusa la qualificazione di supercondominio, quando due corpi di fabbrica, pur essendo autonomi e distinti tra loro, non hanno in comune nessuna delle parti menzionate dall'art. 1117 c.c.

Rimane il problema di stabilire se gli spazi comuni siano assoggettati al regime ordinario della comunione oppure alle regole del condominio.

Secondo la dottrina il supercondominio è disciplinato dalle norme sulla comunione se i beni, i servizi comuni non hanno carattere di necessità ( ad esempio piscine, campi da tennis e simili ), altrimenti devono trovare applicazione le norme sul condominio.

La giurisprudenza ha preferito ricondurre la figura atipica del supercondominio nell'ambito della comunione, ritenendo che in assenza di una specifica disciplina debba farsi ricorso all'analogia, con la conseguenza che la presunzione legale di comunione stabilita dall'art. 1117 c.c. deve considerarsi applicabile non soltanto alle parti comuni di un edificio diviso per piani, ma anche alle parti comuni di edifici limitrofi ed autonomi destinate, in maniera permanente, alla conservazione o all'uso di questi stessi edifici ( Cass. 10.7.1991, n. 7630 ).

L'amministratore del supercondominio è nominato dall'assemblea dei condomini dei vari edifici, con il voto favorevole della metà più uno degli intervenuti rappresentanti almeno 500 millesimi e in seconda convocazione con il voto favorevole di un terzo dei partecipanti al supercondominio, in rappresentanza di almeno 334 millesimi.

Esisteranno pertanto tanti amministratori quanti sono gli edifici che formano il complesso supercondominiale ed un amministratore che gestirà le parti comuni ai vari condomini.

Spetterà proprio a quest'ultimo dare attuazione delle delibere dell'assemblea di supercondominio, vigilando sul corretto utilizzo, sulla gestione e la manutenzione delle parti comuni del supercondominio.

L'amministratore ha il potere di stipulare contratti necessari per la manutenzione ordinaria dei beni comuni e a seguito dell'apposita delibera dell'assemblea anche i lavori di manutenzione straordinaria.

Pure l'amministratore del supercondominio deve presentare il bilancio e rendere conto della gestione all'assemblea, e se il bilancio viene approvato non dall'assemblea del supercondominio, ma dalle singole assemblee dei condomini, che concorrono a formarlo, la delibera è valida, qualora sommando i voti espressi sia raggiunta la maggioranza prevista per il supercondominio ( Cassazione 27.3.2003, n. 4531 ).

Ciascun condomino degli edifici che compongono il supercondominio ha diritto a partecipare all'assemblea ed è nulla la clausola del regolamento diretta ad impedire o limitare tale partecipazione.

L'assemblea del supercondominio non può essere costituita dai soli amministratori dei singoli fabbricati.

Ai fini della costituzione di una valida assemblea devono essere calcolati i millesimi relativi ad ogni edificio, tenendo conto del valore che l'edificio ha nell'ambito dell'intero complesso.

Più esattamente devono essere distinte due tabelle: una riguardante il valore di ogni singolo edificio in rapporto all'intero complesso degli edifici ed un'altra esclusiva per ciascun edificio.

Chiaramente se una delibera ha per oggetto un bene relativo ad un solo edificio, il voto spetterà solo ai condomini dell'edificio interessato.

Nella pratica per superare i problemi connessi al grande numero dei condomini si ricorre allo strumento delle deleghe. Le deleghe devono essere firmate dai singoli condomini, mentre è da considerarsi nulla la partecipazione all'assemblea del supercondominio non già dei singoli condomini, ma di soggetti che vengono delegati dall'assemblea di ciascun condominio che costituisce il supercondominio.

Per suddividere le spese correttamente tra i vari condomini sono necessari due tipi di tabelle: una relativa alla comunione generale dei servizi e degli impianti ed un'altra per ogni edificio autonomo e distinto ( rientrante nel complesso dei fabbricati che costituiscono insieme il c.d. supercondominio ).

La ripartizione delle spese relative a beni o servizi del supercondominio ( per esempio la manutenzione dei giardini comuni ) deve essere calcolata tenendo conto degli edifici conplessivamente considerati, per poi suddividere il valore assegnato a ciascun edificio fra i rispettivi condomini, in proporzione ai millesimi di proprietà.

Le spese dei beni e dei servizi comuni devono essere divise in base ai millesimi di supercondominio e non di fabbricato.


Fonte: Giuseppe Spoto sul supplemento " Casa " de Il Messaggero

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