martedì 30 giugno 2009

Casa, arriva il certificato energetico: sarà obbligatorio in caso di vendita.

Dall'1 luglio diventa più complicato vendere casa.

Entra infatti in vigore la norma che impone l'obbligo di dotare di un attestato di certificazione energetica tutte le unità immobiliari trasferite a titolo oneroso: la possibilità di cedere l'immobile diventa quindi subordinata al possesso da parte del venditore di un documento ufficiale che classifichi l'appartamento a seconda della sua efficienza energetica.

Questa si esprime principalmente attraverso la quantità di energia che serve per riscaldare un metro quadro per un anno.

Si estende così anche alle transazioni tra privati una disposizione già in vigore per alcune categorie di immobili: quelli costruiti con una concessione edilizia posteriore all'8 ottobre 2005 o che dopo tale data abbiano subito una radicale ristrutturazione e gli appartamenti per cui si sia chiesta l'agevolazione fiscale per gli interventi finalizzati al risparmio energetico.

La norma presenta problemi interpretativi e suscita dubbi sull'effettiva applicabilità.

Innanzitutto si parla di dotazione, ma non c'è obbligo di allegare al rogito la certificazione.

In secondo luogo, le sanzioni ci sono se l'immobile è venduto dal costruttore, ma non nelle transazioni tra privati.

Ciliegina sulla torta alcune regioni ( come la Lombardia ) hanno emanato norme che prevedono comunque l'obbligo di allegare il certificato al rogito.

C'è, però, chi sostiene , per esempio Confedilizia, che le norme regionali in questa materia non possono sostituirsi a quella nazionale. Districarsi non è facile.

Un ruolo fondamentale lo gioca il notariato, che ha redatto linee-guida alle quali i professionisti si dovranno attenere.

In tutti i casi il notaio al rogito deve rendere noto alle parti che esiste questo obbligo di dotazione e deve invitarle ad accordarsi su come procedere: la legge non dice che la dotazione deve essre precedente la compravendita e nemmeno che il certificato debba essere pagato dal venditore.

Sono, quindi, validi accordi con cui si preveda che l'acquirente farà poi a sue spese la certificazione.

E' però importante, sottolineano i notai, che l'acquirente sia informato del problema prima di entrare in possesso della casa.

Il rischio, altrimenti, è che si possa successivamente rivalere sul venditore avviando un'azione civile per danni.

I notai non lo possono scrivere , ma lo scenario " all'italiana " che si prefigura è quello di generici impegni tra le parti che rimarranno lettera morta.

In una condizione più sicura è chi non vuole vendere subito. Se ha già avviato una trattativa ma non ha ancora stilato il compromesso, la cosa migliore è accordarsi proprio nella redazione del compromesso.

La certificazione energetica - che può essere rilasciata da ingegneri, architetti, geometri, periti anche non estranei alla proprietà - appare comunque destinata a diventare indispensabile.

E ha un costo non indifferente: da 400 a 1.00 euro in media per un singolo appartamento.

Ma se attesta una buona efficienza ha anche un valore aggiunto non trascurabile, perchè una casa per cui si possono attestare buoni consumi ha maggiore vendibilità sul mercato.

I costi poi possono essere abbattuti drasticamente con certificazioni cumulative: è possibile ad esempio far certificare tutto il condominio.

L'obbligo di dotazione scatta comunque soltanto in caso di trasferimento immobiliare.

Fonte: Gino Pagliuca de Il Corriere della Sera

lunedì 29 giugno 2009

Risarcimento dei danni conseguenti a gravi difetti di costruzione di un immobile, responsabilità del costruttore.


Cass. civ., sez. III, 6 novembre 2008, n. 26609.

In tema di appalto, ove il committente agisca nei confronti dell'appaltatore, ai sensi dell'art. 1669 c.c., per il risarcimento dei danni conseguenti a gravi difetti di costruzione di un immobile, non può operare tra le parti la clausola di esonero di responsabilità eventualmente pattuita, trattandosi di responsabilità extracontrattuale.

venerdì 26 giugno 2009

Cause di nullita' delle delibere assembleari


Tribunale di Milano, 26 febbraio 2003, n. 2803

Secondo i principi ricavabili dall'ormai consolidato orientamento della Suprema Corte, la figura generale di vizi di cui può essere affetta una delibera condominiale è quella della annullabilità, la cui azione è proponibile secondo i criteri previsti dall'art. 1137 c.c., che prevedono l'assoggettamento al termine di decadenza di trenta giorni la nullità, invece, costituisce una categoria speciale e residuale di vizi, ritenuta sussistente nei casi: di deliberazioni prive degli elementi essenziali o solo apparente (per tale categoria si è anche talvolta usata la definizione di "inesistenza"), con oggetto impossibile o illecito; di delibere aventi per oggetto innovazioni vietate o adottate con maggioranze inferiori a quelle prescritte, o aventi un oggetto esorbitante dai compiti dell'assemblea; di delibere che ledono i diritti di ciascun condomino sulle cose o servizi comuni o contrarie ad interessi generali trascendenti quelli del condominio e dei suoi partecipanti.

giovedì 25 giugno 2009

i costi per la pulizia delle scale non possono essere commisurati alla diversa frequenza d’uso.


A norma dell’art. 1124 c.c. 1 comma «Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo».

Per giurispridenza pressochè costante tale criterio va applicato anche ai costi per la pulizia delle scale in quanto trattasi di voce di spesa che può essere ricondotta nella manutenzione.

Talvolta, come nel caso di specie in cui quattro dei cinque piani di un condominio sono adibiti ad albergo ed un unico piano a civile abitazione, si è tuttavia posto il problema dell’equità del criterio di cui sopra se l’uso che i diversi condomini fanno delle scale è effettivamente disomogeneo.

Tanto in primo grado quanto in appello è stato ritenuto applicabile il criterio di cui all’art. 1123 c.c., 2 comma per cui, in materia di riapartizione delle spese condominiali, «Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne».

Conseguentemente, in riforma della delibera assembleare, il giudice di merito ha ritenuto doversi rivedere il criterio di riparto tenendo conto del notevole maggior uso delle scale effettuato dall’albergo, per il continuo andirvieni di avventori.

La S.C. tuttavia, in riforma dell’impugnata sentenza - che pure ad una prima impressione potrebbe apparire ispirata a criteri di equità e razionalità oltre che fondata in punto di diritto stante il richiamato art. 1123, 2 comma - osserva come detto articolo «ha riguardo a parti comuni che oggettivamente e strutturalmente sono utilizzabili in diversa misura dai condomini, e non all’uso che concretamente i condomini ne facciano» (cfr. Cass., 6 dicembre 1991, n. 13160, in Mass. Foro it., 1991).

Ed è innegabile che le scale siano destinate a servire l’intero immobile, a prescindere dalla situazione di fatto di maggiore o minor uso.

D’altra parte, osserva la corte, applicando il criterio di cui all’art. 1123 si giungerebbe alle conseguenze paradossali per cui potrebbe chiedere di essere esentato dal pagamento chi non utilizza mai l’ascensore o, al contrario, potrebbe trovarsi a dover sopportare costi maggiori una famiglia numerosa.

Non solo, l’art. 1123 non si rende applicabile alla ripartizione delle spese di pulizia scale in quanto è possibile procedere alla ripartizione delle spese condominiali in ragione della utilità che la cosa o il servizio comune può dare in quanto tale utilità sia misurabile (come ad es., avviene per il riscaldamento, in cui si fa riferimento alla superficie radiante dei termosifoni installati nelle singole unità immobiliari in proprietà esclusiva).

In definitiva la posizione della S.C. circa le spese di pulizia delle scale condominiali è la seguente:«La ripartizione delle spese per la pulizia delle scale secondo quanto previsto dall’art. 1124 cod. civ., poi, è conforme alla ratio di tale disposizione, la quale va individuata nel fatto che, a parità di uso, i proprietari dei piani alti logorano di più le scale rispetto ai proprietari dei piani più bassi, per cui contribuiscono in misura maggiore alla spese di ricostruzione e manutenzione.

Ugualmente, a parità di uso, i proprietari di piani più alti sporcano le scale in misura maggiore rispetto ai proprietari dei piani più bassi, per cui devono contribuire in misura maggiore alle spese di pulizia.

Va soltanto chiarito che la ripartizione delle spese va fatta con applicazione integrale del criterio dell’altezza di piano; la disposizione contenuta nell’art. 1124 primo comma, cod. civ. secondo la quale la metà delle spese per la ricostruzione e manutenzione delle scale va effettuata in base ai millesimi, deroga, infatti, in parte a tale criterio (applicativo del principio generale di cui all’art. 1123 secondo comma, cod. civ.) e quindi non può trovare applicazione analogica con riferimento a spese diverse da quelle espressamente considerate».

mercoledì 24 giugno 2009

Delibere assembleari, la presenza necessaria.


Per il calcolo del quorum necessario ( ossia del numero dei condomini e dei relativi millesimi che devono essere presenti affinchè la seduta dell'assemblea sia dichiarata regolarmente aperta e dei condomini con i relativi millesimi che devono votare perchè una delibera sia validamente approvata ) si fa riferimento anche alle deleghe eventualmente rilasciate ad altri condomini.

Ovviamente se un condomino si allontana ( con o senza deleghe di altri ) e si sta trattando una questione posta all'ordine del giorno, se si procede a votazione occorrerà calcolare per la delibera la presenza del quorum richiesto al momento della votazione.

L'eventuale allontanamento dei condomini deve risultare dal verbale.

Per le delibere di ordinaria amministrazione è richiesto il voto favorevole della metà più uno degli intervenuti all'assemblea ( considerando anche i voti espressi per delega e i relativi millesimi ), in rappresentanza di almeno 500 millesimi ( ed in seconda convocazione: un terzo dei partecipanti al condominio, in rappresentanza di 334 millesimi ).

Per le delibere più importanti e per le questioni straordinarie sono richiesti quorum superiori.

Fonte: Giuseppe Spoto su " Casa- Il Condominio " de Il Messaggero

martedì 23 giugno 2009

L'assemblea può ratificare il nuovo costo aggiuntivo.


Nella disciplina del contratto di appalto contenuta nel nostro Codice civile è prevista l'ipotesi di variante in corso d'opera ( articoli 1660-1662, Codice civile ).

In entrambi i casi sono previsti nuovi accordi fra le parti.

Posto ciò, se l'assemblea non ha preventivamente approvato queste ipotesi non si può ritenere la voce come deliberata.

Si ritiene opportuno convocare l'assemblea per decidere di ratificare o sostituire la voce contrattuale piuttosto che non pagare la quota corrispondente, in quanto aprirebbe un contenzioso.

Fonte: " L'esperto risponde " de Il Sole 24 Ore

lunedì 22 giugno 2009

L'Amministratore revocato puo' rifiutarsi di consegnare la documentazione?


La detenzione della documentazione contabile del condominio da parte dell'Amministratore deve cessare con la revoca del mandato ed il rifiuto di restituire la documentazione relativa al condominio,per qualsiasi ragione avvenga, e' illegittimo. Pret. Roma 28 settembre 1984.

L'azione proposta nei confronti dell'Amministratore precedente, al fine di ottenere la restituzione della documentazione relativa alla gestione contabile di sua competenza, rientra fra le azioni spettanti nei confronti del mandatario;si ritiene in giurisprudenza che detta azione possa essere esperita dall'Amministratore in carica del condominio, senza necessità di autorizzazioni assembleari, poichè essa integra un atto diretto alla tutela degli interessi dei condomini nella loro totalità e come tale rientrante nei limiti delle attribuzioni dell'Amministratore previste dell'art. 1130 cod civ.

venerdì 19 giugno 2009

La copertura del terrazzo fa i conti con il decoro.


La copertura di balconi o terrazze di proprietà esclusiva deve, di norma, essere consentita " purchè non alteri il decoro architettonico del fabbricato e non rechi pregiudizio agli altri condomini". ( Cassazione 30 luglio 1981, n. 4861, Cassazione luglio 1976, n. 2543 ).

Tale intervento non necessita dell'autorizazione dell'assemblea, salvo che sia diversamente previsto dal regolamento di condominio.

Ai fini di valutare l'eventuale lesione del decoro architettonico occorrerà fare riferimento alle linee caratterizzanti l'architettura del fabbricato che ne definiscono lo stile e occorrerà considerare la visibilità dell'opera.

Da un punto di vista edilizio occorrerà presentare tramite un tecnico di fiducia una Dichiarazione di inizio attività (Dia) richiesta per tutte le opere edilizie minori.

Fonte: L'esperto risponde de Il Sole 24 Ore

giovedì 18 giugno 2009

Strada ad uso pubblico: controversie sulla pulizia.


Se una strada di proprietà privata è aperta all'uso pubblico la polizia urbana è obbligata ad intervenire per fare rispettare le norme del codice della strada ( che si applicano a tutte le aree destinate all'uso pubblico).

Per quanto riguarda le spese, il sindaco dispone l'esecuzione dei lavori occorrenti a spese degli interessati.

La legislazione in materia è piuttosto datata e bisogna contemperare la disciplina in materia di lavori pubblici ( Dlgs. 163/2006) con le numerose circolari.

Rimane ancora in vigore l'art. 3 del d.l.lgt. 473 che prevede il concorso del Comune, in misura variabile, nelle spese di manutenzione, sistemazione e ricostruzione delle strade vicinali soggette al pubblico transito.

In molti esempi la pulizia è svolta dal Comune, fermo restando l'adempimento dei relativi oneri tributari da parte dei proprietari della strada, ma la questione rimane purtroppo controversa.

Fonte: Giuseppe Spoto su " Casa -Il Condominio " de Il Messaggero

mercoledì 17 giugno 2009

Quando il regolamento di condominio limita il potere di rappresentanza dei condomini.


La clausola del regolamento di condominio, che limita il potere di rappresentanza dei condomini in assemblea nel senso che possa essere esercitato solo tramite determinate persone (parenti o altro condomino), non contrasta con la normativa sul diritto inderogabile del condomino di farsi rappresentare in assemblea (art. 67 e 72 disp. att. c. c.) in quanto la stessa non è ostativa della regolamentazione di tale diritto quanto alle concrete modalità di esercizio; tale regola, di natura contrattuale (incidente, così, nella sfera dei diritti ed obblighi propri di ciascun condomino), assoggetta tutti i condomini che l’hanno accettata ad un vinculum iuris negoziale avente forza di legge e perciò, insuscettibile di essere sciolto senza il consenso unanime degli interessati (Cass. civ., 11-08-1982, n. 4530).

martedì 16 giugno 2009

Del danno subito da un condomino risponde il terzo anche se in concorso di responsabilità con il condominio.


Cass, Civ. Sez III, Sentenza 19 marzo 2009 n. 6665.

In tema di responsabilità extracontrattuale, se il danno subito da un condomino sia casualmente imputabile al concorso di un terzo e del condominio, il condomino danneggiato può agire anche solo nei confronti del terzo domandando l'integrale risarcimento dei danni patiti.

Tale domanda per l'intero risarcimento, d'altro canto, non può essere diminuita o limitata per l'apporto causale del condominio nella causazione dell'evento lesivo in quanto, in tal caso, si rende applicabile non l'art 1227 comma I c.c. (“Se il fatto colposo del creditore ha concorso a cagionare il danno, il risarcimento è diminuito secondo la gravità della colpa e l'entità delle conseguenze che ne sono derivate”) bensì l'art 2055 c.c. (“Se il fatto dannoso è imputabile a più persone, tutte sono obbligate in solido al risarcimento del danno.


Colui che ha risarcito il danno ha regresso contro ciascuno degli altri, nella misura determinata dalla gravità della rispettiva colpa e dall'entità delle conseguenze che ne sono derivate (1299).


Nel dubbio, le singole colpe si presumono uguali”). Pertanto, in base a quanto deciso dalla Suprema Corte, il condomino leso potrà agire per l'intero risarcimento anche solo ed esclusivamente nei confronti del terzo, il quale, poi, avrà azione di regresso, in base alle colpe effettive ed all'apporto causale concretamente apportato nella determinazione dell'illecito, verso il condominio.


lunedì 15 giugno 2009

Traslochi:tocca all'amministratore intervenire in caso di abusi.


Cambia il proprietario (o l'inquilino) e sorgono problemi per i vicini, durante il tempo necessario per lo svolgimento delle operazioni del trasloco (prima della vecchia e poi della nuova famiglia).

I segnali del disagio cominciano a manifestarsi con l'apparire sul marciapiede immediatamente antistante al fabbricato di provvisori cartelli di divieto di sosta, ad avvertire che nel determinato giorno la carreggiata sarà occupata da automezzi che caricheranno o scaricheranno mobili, arredi, elettrodomestici e quant'altro.

Normalmente, fatte salve possibili varianti previste in alcuni regolamenti comunali, le operazioni di carico devono svolgersi entro una determinata fascia oraria (in genere dalle ore 8 alle 17) in cui si presume che sia minore il fastidio per le persone dello stabile, passanti e traffico.

È buona regola, in primo luogo, avvertire in anticipo l'amministratore dei possibili disagi che inevitabilmente verranno arrecati ai condomini nelle giornate del trasloco.

A cominciare dal posizionamento del montacarichi mobile per il trasporto degli scatoloni che inesorabilmente passeranno davanti alle finestre o ai balconi degli altri appartamenti, non fosse altro per raccomandare ai residenti di tenere chiusi gli infissi (sia per limitare il fastidioso rumore del saliscendi sia ai fini della sicurezza).

Se tutto si svolge all'esterno dell'edificio, il problema si riduce in genere a questo disagio che, se non travalica i limiti della tollerabilità, deve essere sopportato in forza delle normali regole di cortesia e di buon vicinato.

Le contestazioni sorgono quando il trasloco avviene, totalmente o parzialmente, attraverso l'uso delle parti e dei servizi comuni condominiali. Ecco allora che l'androne, le scale e l'ascensore sono, pur temporaneamente, utilizzati in modo tale da alterare la loro funzione tipica: l'androne viene occupato da ingombranti scatoloni in attesa di essere portati a destinazione, le scale sono invase da persone che salgono o scendono con pezzi di mobili e arredi e l'ascensore perde la sua qualità di mezzo di trasporto di persone e diventa un montacarichi, più o meno comodo.

L'uso delle cose e dei servizi comuni da parte di ciascun condomino – in base agli articoli 1102 e 1120 del Codice civile – è sottoposto a due limiti fondamentali, consistenti nel divieto di alterarne la destinazione e di impedire agli altri condomini di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

A rendere illecito l'uso basta il mancato rispetto dell'una o dell'altra delle due condizioni, così che anche l'alterazione della cosa comune, determinata non solo dal mutamento della funzione ma anche dal suo scadimento in uno stato deteriore, ricade sotto il divieto stabilito dall'articolo 1102 del Codice civile (Cassazione sentenza 1076/2005).

Sulla base di tali ormai consolidati principi è facile affermare che durante le operazioni di trasloco l'androne non può essere neppure temporaneamente occupato da qualsivoglia ingombro, l'utilizzo delle scale non deve arrecare pregiudizio alla loro comoda percorrenza da parte degli altri condomini e, quel che più conta, l'ascensore non può essere declassato a montacarichi per il trasporto di cose, tenuto presente che, in caso di sinistro, potrebbero sorgere non poche difficoltà per ottenere dall'assicurazione del condominio il risarcimento dei danni, stante l'uso anomalo del bene comune.

Assumono un ruolo fondamentale, sotto tale profilo, i più severi limiti posti dal regolamento condominiale di natura contrattuale, che addirittura possono spingersi a prevedere specifiche sanzioni qualora durante il trasloco venga fatto un uso improprio dei beni o dei servizi comuni.

Si è infatti in materia disponibile (sentenza della Cassazione 8883/2005), vale a dire nell'ambito della cosiddetta autonomia negoziale che consente ai condomini di sottoporre a limitazioni l'esercizio dei poteri e delle facoltà che normalmente caratterizzano il contenuto del diritto di proprietà dei singoli sui beni comuni.

La vigilanza L'amministratore ha certamente un ruolo primario perché, su indicazione anche di un solo condomino, deve prontamente intervenire per contestare l'abuso dei beni comuni ed applicare, nel caso, le relative sanzioni. Si ipotizzi ad esempio che l'ascensore venga danneggiato e sulle pareti dell'androne e del vano scale compaiano strisce e sbeccature.

Chi deve risarcire i danni? Il nuovo oppure il vecchio condomino in quanto diretto responsabile verso l'incolpevole condominio perché appaltante dell'incarico di eseguire le operazioni di trasloco, così come è sempre lui che deve provvedere poi all'eventuale pulizia della parti comuni.


Analogo discorso per eventuali danni arrecati alle singole proprietà o, ancor peggio, alle persone che frequentano il complesso condominiale. Da qui la necessità per il condomino di pretendere dalla società che egli incarica del trasloco un'ampia copertura assicurativa per il risarcimento dei pregiudizi e dei danneggiamenti eventualmente arrecato al condominio.


Fonte: Augusto Cirla de Il Sole 24Ore

venerdì 12 giugno 2009

Proprietà per usocapione anche per il posto auto in condominio.


Il titolare di un posto auto in diritto esclusivo e perpetuo, può usucapire la proprietà dello stesso se lo possiede per più di venti anni in modo esclusivo e ininterrotto, provvedendo al pagamento delle spese condominiali ad esso inerenti, alla sua manutenzione ordinaria e straordinaria, alla sua locazione ecc.

Al possesso dell’ usuario può essere unito il possesso di colui che ha ceduto a qualsiasi titolo il diritto di uso.

La domanda di acquisto della proprietà per usucapione si propone nei confronti di tutti i condomini.

Questo in sintesi il contenuto della sentenza del Tribunale di Milano, 2 aprile 2009, numro 4.479.

Una condomina aveva ereditato dalla sorella un posto auto in un cortile condominiale. La sorella a suo tempo aveva acquistato, dalla società costruttrice / venditrice, non la proprietà del posto auto, ma il solo uso perpetuo ed esclusivo del bene. Tra l’altro la società venditrice era anche fallita. Di conseguenza, quando la condomina aveva promesso in vendita ad un terzo il bene e si era giunti al rogito, il notaio aveva rifiutato la stipula della compravendita, ritenendo che l’atto di provenienza non garantisse l’esclusiva proprietà del bene in capo alla condomina.

Dopo il rifiuto del notaio, quest’ultima aveva citato in giudizio il condominio chiedendo l’ acquisto per usucapione della proprietà del bene a norma dell’ articolo 1158 Codice Civile, già posseduto, prima dalla sorella dante causa e successivamente dalla medesima, da oltre venti anni, in forza del diritto perpetuo di uso esclusivo.

Il condominio non si costituiva in giudizio e il Tribunale ordinava la chiamata in causa di tutti i condomini. Di questi uno soltanto si costituiva, senza opporsi alla domanda della condomina.

La domanda della condomina - accolta dal Tribunale di Milano - trova il suo fondamento nell’ articolo 1158 Codice Civile, secondo cui “la proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni”.

L’acquisto della proprietà per usucapione può anche essere riferita ad un posto auto.

Nel caso esaminato dal Tribunale tra l’altro, il possesso del bene non poteva essere facilmente messo in contestazione dagli altri condomini, posto che la condomina - e prima di lei la sorella (dante causa) - aveva l’ uso esclusivo e perpetuo e quindi il possesso del posto auto oggetto della controversia.

Di conseguenza non era necessario provare l’ interversione del possesso nei confronti di altri condomini. Il fatto che la società costruttrice venditrice fosse fallita, poi, non aveva alcuna rilevanza. Ed infatti, il fallimento era stato chiuso nel 1995, senza che il posto auto venisse rivendicato dal curatore.

Fonte: Studio Legale Matteo Rezzonico su Mondocasablog


giovedì 11 giugno 2009

Data assemblea condominiale va scelta solo in base a calendario civile.


Le assemblee condominiali debbono essere convocate in giorni non festivi, ma a tal fine si deve tenere conto solo del calendario civile senza che si possano prendere in considerazione altre festività legate ai diversi credi religiosi, come ad esempio la Pasqua ebraica.

E' quanto emerge da una sentenza del Tribunale di Roma che era stato chiamato a dirimere una controversia nata proprio in relazione alla data scelta per l'assemblea.

Il Tribunale (sentenza n.10229 del 12 maggio 2009) ha evidenziato che non è possibile sindacare una data di convocazione per un giorno non festivo (secondo il calendario civile) anche perchè del resto il condomino può sempre avvalersi della facoltà di intervenire all'assemblea tramite un rappresentante delegato a norma dell'art. 67 comma 1 delle disposizioni di attuazione al codice civile.

Fonte: Roberto Cataldi de Studio Cataldi

mercoledì 10 giugno 2009

Amministratore uscente, gli adempimenti per il passaggio di consegne.


Per prima cosa l'amministratore uscente deve verificare l'approvazione dell'ultimo bilancio consuntivo ( con contabilità successiva fino al passaggio delle consegne ) e in mancanza di questo deve comunque presentare un rendiconto della sua gestione redatto in modo chiaro e dettagliato.

Un documento molto utile, anche se spesso viene dimenticato è il cosiddetto elenco dei condomini comprensivo dei relativi indirizi.

Questo elenco serve per convocare le assemblee e per ripartire le spese fra nudo proprietario e usufruttuario, in mancanza il nuovo amministratore è comunque legittimato ad effettuare le ricerche necessarie per individuare gli esatti recapiti dei proprietari ai fini della corretta convocazione dell'assemblea.

L'amministratore uscente dovrà consegnare tutte le chiavi di accesso a locali comuni ed il timbro del condominio, nonchè tutta la documentazione relativa al contratto di lavoro del portiere, completa degli adempimenti dal momento di assunzione del lavoratore, i modelli INPS, le ricevute di pagamento.

I registri dei verbali di assemblea devono essere consegnati insieme a tutti i contratti sottoscritti con le ditte fornitrici ( compresi i contratti riguardanti la manutenzione dell'ascensore, l'eventuale autoclave, il cancello automatico, la pulizia e simili ).

L'amministratore uscente dovrà consegnare al nuovo amministratore i libretti di esercizio e la documentazione degli impianti insieme alle relative garanzie.

Se vi sono azioni giudiziarie ancora pendenti dovranno essere fornite al nuovo amministratore tutte le indicazioni relative ed i nominativi dei legali che si sono occupati delle vicende.

Sarebbe molto utile la predisposizione di un elenco di tutte le azioni giudiziarie e di tutti gli atti amministrativi pendenti ( ordinanze del comune, rimborsi assicurativi, etc. ).

L'amministratore uscente dovrà diligentemente informare il nuovo amministratore di eventuali lavori straordinari in corso, di eventuali debiti del condominio e dovrà attivarsi per rendere possibile l'accesso del nuovo amministratore al conto corrente bancario del condominio, consegnando tutta la documentazione relativa.

Per prassi ormai consolidata, la consegna della documentazione deve essere effettuata presso lo studio dell'amministratore uscente, il quale deve avere cura di predisporre un vero e proprio verbale di consegna che dovrà essere firmato da entrambi gli amministratori.

Fonte: Giuseppe Spoto su " Casa-Il Condominio" de Il Messaggero

martedì 9 giugno 2009

Avviso di convocazione assembleare inviato mediante lettera raccomandata.


TRIBUNALE DI BOLOGNA Sez. III, 15 febbraio 2009, n. 911.

Nel caso che l'avviso di convocazione assembleare sia stato inviato mediante lettera raccomandata, non consegnata per l'assenza del destinatario e di altra persona abilitata a riceverla, il momento in cui l'atto si reputa conosciuto coincide con il rilascio del relativo avviso di giacenza del plico presso il destinatario, e non già con il momento in cui successivamente l'atto viene consegnato.

lunedì 8 giugno 2009

L'amministratore deve consegnare i giustificativi di spesa.


Le spese condominiali sono da sempre una delle fonti maggiori di litigio tra condomini e amministratori.

E i nodi spesso vengono al pettine in questa stagione, quando viene convocata l'assemblea per deliberare sul rendiconto della gestione.

Vediamo quindi di fare chiarezza su quanto succede in questa occasione, a partire dai documenti contabili: il rendiconto annuale (articolo 1135, n.3 del Codice civile); il preventivo di spese e la relativa ripartizione tra i condomini (articolo 1135, n. 2, e articolo 63, comma 1, disposizioni attuazione Codice).

Il rendiconto è l'elencazione degli impegni di spesa assunti dall'amministratore nel corso del suo mandato per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni, nonché per gli interventi innovativi o strutturali o di manutenzione straordinaria (articolo 1130, n. 3 del Codice civile).

L'importante è che il rendiconto (come il preventivo) – a pena di invalidità – distingua analiticamente le spese ordinarie da quelle straordinarie (Cassazione, sentenza 15010/2000).

Per la presentazione del rendiconto non è necessario che la contabilità sia redatta secondo forme rigorose, analoghe a quelle prescritte per i bilanci di società, ma «deve essere idonea a rendere intelligibili ai condomini le voci di entrata e di uscita, con le relative quote di ripartizione», in modo da permettere di stabilire «se l'operato di chi rende il conto sia adeguato a criteri di buona amministrazione» (Cassazione, 9099/2000).

L'amministratore, del resto, è titolare di un mandato che gli impone – come a un qualsiasi mandatario – l'obbligo di rendere il conto della sua gestione alla fine del mandato (articolo 1130, ultimo comma) da sottoporre ad approvazione assembleare insieme all'impiego del residuo attivo della gestione (articolo 1135, n.3).

Mentre il rendiconto è compilato per competenza (con l'indicazione di spese ed entrate in base al momento in cui sorgono), il «resoconto delle entrate e delle uscite», spesso chiamato semplicemente «bilancio», è compilato per cassa (con la specifica delle entrate e degli esborsi effettivamente verificatisi nell'anno).

La giurisprudenza ha evidenziato la distinzione tra rendiconto e bilancio, chiarendo che quest'ultimo elenca per gruppi omogenei le voci di entrata e di uscita, la cui differenza evidenzia un residuo attivo o passivo di cassa.

Le eventuali quote condominiali ancora non riscosse (crediti) e gli eventuali impegni di spesa non evasi (debiti), invece, devono essere riportati in un apposito documento: lo stato patrimoniale.

Una volta approvato il documento, non è più ammessa la possibilità, per i condomini, di contestare i conti o le spese rimettendo un discussione i provvedimenti adottati (Cassazione 3402/1981) salvo impugnare la delibera di approvazione del bilancio.

L'amministratore presenta anche un preventivo delle spese occorrenti per l'anno successivo, con il relativo piano di ripartizione. Anche per l'approvazione del preventivo non è necessaria la presentazione all'assemblea di una contabilità redatta secondo forme rigorose: è sufficiente che le voci di entrata e di spesa – e la relativa ripartizione – siano ben evidenziate.

Inoltre, non è necessario che queste voci siano trascritte nel verbale assembleare, né che siano oggetto di un dibattito analitico in assemblea.

L'amministratore non ha l'obbligo di depositare la documentazione giustificativa del bilancio, ma è tenuto a mettere in condizione i condomini di controllare e di verificare i giustificativi di spesa prima dell'assemblea, nei modi previsti dal regolamento di condominio o – in mancanza di specifiche disposizioni – in modo che tutti possano esercitare facilmente il proprio diritto.

Da notare che la mancata disponibilità della documentazione contabile, riguardante argomenti posti all'ordine del giorno di un'assemblea condominiale in cui si decidono spese particolari, determina l'annullabilità della delibera di approvazione del consuntivo (Cassazione, 13350/2003 e 12650/2008).

L'annullabilità non scatta, invece, se la documentazione non è resa disponibile in sede d'approvazione del preventivo. E questo perché in genere l'approvazione della previsione di spesa viene fatta sulla base della gestione dell'anno precedente e perché la documentazione sulle spese potrà essere ottenuta una volta effettuate, e non in via preventiva (Cassazione, 11940/2003).

Si precisa poi che la possibilità di ottenere dall'amministratore una copia dei documenti contabili (dietro richiesta possibilmente per raccomandata) spetta a ciascun condomino non solo in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell'assemblea, ma anche al di fuori di tale sede e «senza la necessità di specificare la ragione».

L'unico requisito (Cassazione, sentenze 15159/2001 e 12650/2008) è che l'esercizio di tale potere non intralci l'attività amministrativa e che la spesa per le fotocopie sia sostenuta dal condomino.

venerdì 5 giugno 2009

Assemblea di condominio: l'ordine del giorno.


Informare preventivamente ed in modo chiaro i condomini sugli argomenti che saranno chiamati a discutere in assemblea è presupposto indispensabile ai fini del corretto funzionamento di quest'organo condominiale; questo accorgimento, inoltre, consente di ridurre le occasioni di contenzioso, dal momento che spesso è proprio la non corretta formulazione di un punto all'ordine del giorno, o addirittura la sua omissione, a rendere invalida la conseguente delibera ed a creare le premesse per una lite giudiziaria.

E' quindi opportuno indicare nell'ordine del giorno, sia pure sommariamente ma in modo chiaro, tutti gli argomenti sui quali l'assemblea sarà chiamata a decidere: il Tribunale di Napoli, per esempio (sentenza del 17/11/1990), ha ritenuto insufficiente l'espressione "lavori urgenti e indispensabili" usata per indicare il rifacimento dell'intonaco e della tinteggiatura, mentre il Tribunale di Bologna (decisione del 14/1/1998) ha considerato generica la dizione "gestione" usata per indicare la nomina del nuovo amministratore, con conseguente annullamento delle relative delibere.

Può accadere che l'assemblea debba tornare a deliberare su un argomento oggetto di precedente delibera; nel qual caso è consigliabile indicare la circostanza nell'ordine del giorno, anche se il Tribunale di Monza (sentenza del 2/10/1984) non ha ritenuto necessaria questa precisazione.

E' possibile deliberare su un argomento per il quale l'ordine del giorno parlava soltanto di "discussione"? Si, almeno per il Tribunale di Palermo (sentenza del 9/12/1991), ma nulla vieta che, in caso d'impugnazione della relativa delibera, altro Collegio decida diversamente, per cui nella formulazione dei punti da discutere è opportuno essere il più chiari possibile, a costo di apparire prolissi.

Addirittura l'assemblea potrebbe deliberare validamente anche su un argomento che non sia all'ordine del giorno; occorre però che gli aventi diritto siano tutti presenti, e che la decisione venga adottata all'unanimità.

LE "EVENTUALI" DEVONO ESSERE REALMENTE TALI

L'ordine del giorno si chiude con l'immancabile espressione "varie ed eventuali", destinata alle dichiarazioni, ai suggerimenti e alle richieste dei condomini.

Gli argomenti sui quali si può discutere e, soprattutto, deliberare quando si passa alla trattazione del punto indicato nell'ordine del giorno come "varie ed eventuali", non possono attenere alla straordinaria amministrazione, pena l'invalidità delle relative delibere; la ragione per la quale gli argomenti di una certa importanza (quasi sempre si tratta di questioni caratterizzate anche da adeguato peso economico) devono essere indicati dettagliatamente e non ricompresi nella suddetta, generica espressione, risiede nell'esigenza di mettere i condomini nella condizione di prepararsi alla discussione con il dovuto anticipo, se del caso documentandosi adeguatamente sugli argomenti che verranno trattati.

Non possono così essere comprese nell'espressione, pena invalidità delle relative delibere, il rifacimento della facciata (Cass. 28/6/1986, n. 4316), la discussione sulla sopraelevazione eseguita da un condomino sul lastrico solare comune (Trib. Milano, 28/1/1965), la stipulazione di un contratto di assicurazione (App. Genova, 20/2/1988), le innovazioni riguardanti le parti comuni dell'edificio (Trib. Napoli, 14/11/1966).

Il Tribunale di Perugia (sentenza del 15/1/2000) ha considerato annullabile la delibera che aveva compreso fra le "varie ed eventuali" il pagamento del compenso a un professionista per l'attività svolta nell'interesse del condominio, in un contesto nel quale la spesa non risultava altrimenti e non vi era la prova del conferimento dell'incarico.

Come s'è visto, la delibera adottata su un punto non all'ordine del giorno è di regola annullabile: di conseguenza essa dev'essere impugnata entro trenta giorni dal giorno in cui è stata assunta o da quello in cui ne è stata data formale comunicazione al condomino assente all'assemblea.

Il condomino che abbia partecipato alla discussione su un argomento non all'ordine del giorno senza sollevare eccezioni a riguardo, però, non può impugnare la delibera adottata in seguito alla sua acquiescenza all'irregolarità formale (Cass. 24/8/1998, n. 10289).

giovedì 4 giugno 2009

Decreto ingiuntivo, pagamento in corso di causa.


Corte di Cass., Sez. I Civ., Sentenza del 18 maggio 2007, n. 11660.

In materia di decreto ingiuntivo, il fatto estintivo sopravvenuto alla pronuncia resa nella fase monitoria, ove sia idoneo a precludere una decisione sul merito della pretesa azionata, è destinato a travolgere la pronuncia stessa.

L'oggetto del giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, infatti, non è limitato alla verifica delle condizioni di ammissibilità e di validità del decreto, ma si estende all'accertamento dei fatti costitutivi, modificativi ed estintivi con riferimento alla situazione esistente al momento della sentenza.

Ne deriva che, se il debito su cui si fonda il decreto ingiuntivo risulti anche parzialmente pagato in un momento posteriore all'emissione del decreto, si deve comunque revocare in toto il decreto opposto.

mercoledì 3 giugno 2009

Il condominio è super, ecco le regole di governo.


Più edifici che pur essendo strutture autonome hanno in comune alcune parti possono costituire il cosidetto " supercondominio " ( chiamato anche: condominio complesso, condominio orizzontale o complesso residenziale ).

Si tratta di corpi di fabbrica distinti tra loro e appartenenti a soggetti diversi che vengono considerati unitariamente con un proprio regolamento che ne disciplina gestione ed utilizzo.

Per quanto riguarda l'obbligatorietà dell'esistenza di un regolamento per il supercondominio non vi è unanimità di pareri, anche se è preferibile pur sempre avere un regolamento in grado di evitare l'insorgenza di contrasti tra condomini, piuttosto che non avere niente a cui fare riferimento.

Le costruzioni di questo tipo sono in aumento nell'odierna realtà edilizia, dove nascono complessi residenziali in cui oltre ai normali appartamenti sono presenti parchi giochi per i bambini, campi sportivi, giardini, piscine etc.

Il supercondominio può derivare da un condominio preesistente che viene diviso ovvero può essere costituito fin dall'origine in modo autonomo, mediante regolamento predisposto dal costruttore del complesso edilizio e richiamato nei singoli atti di compravendita degli appartamenti.

La disposizione di cui all'articolo 61, delle disposizioni di attuazione del codice civile che prevede la possibilità di scissione del condominio, in dipendenza di una deliberazione assembleare adottata a maggioranza, di un unico condominio in più condomini ha portata eccezionale e non può essere applicata per analogia per attuare l'ipotesi inversa di riunificazione di più condomini separati in un condominio unico.

Va esclusa la qualificazione di supercondominio, quando due corpi di fabbrica, pur essendo autonomi e distinti tra loro, non hanno in comune nessuna delle parti menzionate dall'art. 1117 c.c.

Rimane il problema di stabilire se gli spazi comuni siano assoggettati al regime ordinario della comunione oppure alle regole del condominio.

Secondo la dottrina il supercondominio è disciplinato dalle norme sulla comunione se i beni, i servizi comuni non hanno carattere di necessità ( ad esempio piscine, campi da tennis e simili ), altrimenti devono trovare applicazione le norme sul condominio.

La giurisprudenza ha preferito ricondurre la figura atipica del supercondominio nell'ambito della comunione, ritenendo che in assenza di una specifica disciplina debba farsi ricorso all'analogia, con la conseguenza che la presunzione legale di comunione stabilita dall'art. 1117 c.c. deve considerarsi applicabile non soltanto alle parti comuni di un edificio diviso per piani, ma anche alle parti comuni di edifici limitrofi ed autonomi destinate, in maniera permanente, alla conservazione o all'uso di questi stessi edifici ( Cass. 10.7.1991, n. 7630 ).

L'amministratore del supercondominio è nominato dall'assemblea dei condomini dei vari edifici, con il voto favorevole della metà più uno degli intervenuti rappresentanti almeno 500 millesimi e in seconda convocazione con il voto favorevole di un terzo dei partecipanti al supercondominio, in rappresentanza di almeno 334 millesimi.

Esisteranno pertanto tanti amministratori quanti sono gli edifici che formano il complesso supercondominiale ed un amministratore che gestirà le parti comuni ai vari condomini.

Spetterà proprio a quest'ultimo dare attuazione delle delibere dell'assemblea di supercondominio, vigilando sul corretto utilizzo, sulla gestione e la manutenzione delle parti comuni del supercondominio.

L'amministratore ha il potere di stipulare contratti necessari per la manutenzione ordinaria dei beni comuni e a seguito dell'apposita delibera dell'assemblea anche i lavori di manutenzione straordinaria.

Pure l'amministratore del supercondominio deve presentare il bilancio e rendere conto della gestione all'assemblea, e se il bilancio viene approvato non dall'assemblea del supercondominio, ma dalle singole assemblee dei condomini, che concorrono a formarlo, la delibera è valida, qualora sommando i voti espressi sia raggiunta la maggioranza prevista per il supercondominio ( Cassazione 27.3.2003, n. 4531 ).

Ciascun condomino degli edifici che compongono il supercondominio ha diritto a partecipare all'assemblea ed è nulla la clausola del regolamento diretta ad impedire o limitare tale partecipazione.

L'assemblea del supercondominio non può essere costituita dai soli amministratori dei singoli fabbricati.

Ai fini della costituzione di una valida assemblea devono essere calcolati i millesimi relativi ad ogni edificio, tenendo conto del valore che l'edificio ha nell'ambito dell'intero complesso.

Più esattamente devono essere distinte due tabelle: una riguardante il valore di ogni singolo edificio in rapporto all'intero complesso degli edifici ed un'altra esclusiva per ciascun edificio.

Chiaramente se una delibera ha per oggetto un bene relativo ad un solo edificio, il voto spetterà solo ai condomini dell'edificio interessato.

Nella pratica per superare i problemi connessi al grande numero dei condomini si ricorre allo strumento delle deleghe. Le deleghe devono essere firmate dai singoli condomini, mentre è da considerarsi nulla la partecipazione all'assemblea del supercondominio non già dei singoli condomini, ma di soggetti che vengono delegati dall'assemblea di ciascun condominio che costituisce il supercondominio.

Per suddividere le spese correttamente tra i vari condomini sono necessari due tipi di tabelle: una relativa alla comunione generale dei servizi e degli impianti ed un'altra per ogni edificio autonomo e distinto ( rientrante nel complesso dei fabbricati che costituiscono insieme il c.d. supercondominio ).

La ripartizione delle spese relative a beni o servizi del supercondominio ( per esempio la manutenzione dei giardini comuni ) deve essere calcolata tenendo conto degli edifici conplessivamente considerati, per poi suddividere il valore assegnato a ciascun edificio fra i rispettivi condomini, in proporzione ai millesimi di proprietà.

Le spese dei beni e dei servizi comuni devono essere divise in base ai millesimi di supercondominio e non di fabbricato.


Fonte: Giuseppe Spoto sul supplemento " Casa " de Il Messaggero

lunedì 1 giugno 2009

Gli inquilini accusano l'amministratore di condominio di aver sottratto 65mila euro.


Tutto è cominciato con una riduzione nell´erogazione dell´acqua.

Sette famiglie di via Emilia Ponente 105 coi rubinetti quasi a secco. Stupiti hanno chiesto conto a Hera e l´azienda ha risposto che restava insoluta una bolletta di circa 8 mila euro e che ai solleciti di pagamento non aveva risposto nessuno.

I condomini in allarme hanno fatto ricorso al presidente Federconsumatori Maurizio Gentilini sul cui tavolo ci sono vertenze analoghe per altri quindici condomini bolognesi.

È bastato indagare un po´ nei conti del palazzo di via Emilia Ponente, per scoprire che l´acqua non pagata non era l´unico debito.

Da lì a poco, infatti, Unicredit s´è fatta viva vantando un credito di 65 mila euro corrispondenti al conto corrente condominiale.

È così emerso un pasticcio nei conti che i condomini ora addebitano a S. D. G., amministratore già noto per una vicenda analoga accaduta in via della Barca dove venne accusato di aver intascato 150 mila euro di bollette Hera.

Ora anche i condomini di via Emilia Ponente hanno deciso di querelare l´amministratore avvalendosi della tutela dell´avvocato Alessandro Murru.

Come conseguenza, a questa vicenda penale, si affianca anche una causa civile tra Unicredit e il condominio nel tentativo di evitare che l´ammanco provocato ricada sulle spalle delle famiglie per le quali il debito potrebbe arrivare, tra acqua e conto corrente in rosso, a oltre diecimila euro ciascuna.

In questo caso i condomini si sono rivolti ai legali di Federconsumatori Giuseppe Genna e Giampiero Falzone con la collaborazione del nuovo amministratore Davide Soldati.

Secondo la tesi sostenuta ieri nella prima udienza al tribunale di Bologna da questi ultimi, per attivare un fido c´è bisogno del consenso dei condomini, cosa che non è mai avvenuta perché dal 2002 non è stata mai convocata un´assemblea.

Unicredit, prima di consentire il «rosso» avrebbe dovuto accertarsi di tale consenso. L´amministratore nega ogni addebito: «Non c´è nessun ammanco, quelli sono interessi maturati perché i proprietari non hanno mai pagato. Ho gli estratti conto e tutta la documentazione per smentire le accuse».

Fonte: Valerio Varesi de Bologna.repubblica.it

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