domenica 31 maggio 2009

Assemblea di condominio.

sabato 30 maggio 2009

Il modello 770 e il quadro AC del bilancio consuntivo condominiale.

venerdì 29 maggio 2009

L'incarico di amministratore si affida anche a una società.


Per la Corte di Cassazione, l'amministrazione di un condominio può essere affidata anche a una società di fatto o a una società di persone ( Cassazione 24 dicembre 1994, n. 11155 ).

Con successiva sentenza, del 24 ottobre 2006, n. 22840, la Cassazione ha ritenuto l'ammissibilità della nomina dell'amministratore condominiale in capo alle società di capitale.

giovedì 28 maggio 2009

Problemi di condominio: i limiti alle barriere architettoniche.


La realizzazione di interventi rivolti alla eliminazione delle barriere architettoniche ha bisogno dell’approvazione dell’assemblea: è sufficiente la maggioranza semplice, cioè il voto favorevole di un terzo dei condomini.

Ci sono, ovviamente, dei limiti da valutare: la sicurezza del fabbricato durante l’ esecuzione degli interventi, l’alterazione del decoro architettonico, l’intervento non deve impedire l’ uso di una parte comune anche ad un solo condomino né deve comportare un deprezzamento dell’edificio condominiale o anche dell’unità immobiliare di un solo condomino.

In questi casi non è possibile rimuovere le barriere architettoniche.

Se l’assemblea rifiuta il consenso entro tre mesi dal ricevimento della comunicazione, chi è costretto per necessità a realizzare interventi volti a favorire i disabili, può installare tutti gli impianti che servano al caso sostenendone le spese: servoscala, piattaforme mobili, sistemi di apertura automatica di porte o cancelli, strutture mobili o rimovibili facilmente; e modificare l’ ampiezza delle porte d’ accesso agli ascensori o alle rampe dei box.

Per questi interventi è possibile richiedere finanziamenti a fondo perduto mediante domanda indirizzata al sindaco del Comune di residenza.

Ma occorrono delle precisazioni per quanto riguarda il lato economico, cioè la ripartizione delle spese.

Perché è ovvio che il consenso dell’ assemblea comporti l’addebito delle spese in capo a tutti i condomini, in quanto il consenso stesso conferma che l’intervento è ritenuto utile per tutti e non solo per chi ne ha fatto richiesta.

Naturalmente, se l’assemblea nega il consenso, le spese restano tutte a carico dei richiedenti, che comunque possono usufruire dei contributi regionali.

Se poi è il locatario di una unità immobiliare a inoltrare la richiesta di modificare le parti comuni, senza il consenso del condomino locatore, è lui solo a farsi carico delle spese, senza alcun aggravio economico sugli altri condomini.

mercoledì 27 maggio 2009

Due anni senza bilancio ? Revoca dell'amministratore.


Il bilancio condominiale consente di comprendere la vita del condominio, fornendo utili indicazioni sull'operato e sull'attività svolta dall'amministratore.

Attraverso la sua corretta lettura, insieme a quella dei verbali assembleari è possibile studiare la gestione dei servizi comuni.

Il codice civile non dedica espressamente una disciplina per il bilancio condominiale, nonostante tale documento sia fra i più importanti che l'amministratore deve predisporre.

Di conseguenza, ciascun amministratore è libero di adottare i criteri contabili che ritiene più idonei, salvo il rispetto di alcune regole:

l'approvazione del preventivo ( cioè del programma futuro di spesa ) nell'assemblea ordinaria;

la presentazione del rendiconto ( necessità del bilancio annuale ) dell'amministratore alla fine di ogni esercizio; l'approvazione in assemblea ordinaria del rendiconto ( e con esso dell'operato dell'amministratore );

con il consuntivo e il preventivo dovranno essere anche approvati i piani di riparto cioè le quote a carico dei condomini.

Va ricordato che l'amministratore deve rendere i conti senza ritardo e se non adempie a tale obbligo nel corso di due anni di gestione può essere revocato dall'autorità giudiziaria su ricorso anche di un solo condomino, a mente dell'articolo 1129, comma terzo del codice civile.

L'amministratore non deve raccogliere somme fuori bilancio per lavori decisi al di fuori dell'assemblea e dei quali non venga mai reso conto.

Nessun condomino può rifiutarsi di pagare contributi dovuti in base ad un bilancio regolarmente approvato, a meno che non impugni la delibera perchè nulla o annullabile.

L'obbligo di redigere il bilancio rientra tra i principali compiti dell'amministratore, però se quest'ultimo dimentica di adempiere a tale obbligo non potrà esservi costretto, fermo restando che i condomini potranno rivolgersi all'autorità giudiziaria per chiederne la revoca.

Fonte: Giuseppe Spoto sul supplemento " Casa " de Il Messaggero

martedì 26 maggio 2009

Impugnazione, regolamento di condominio che prevede limitazioni alle proprietà individuali


Cassazione civile, Sezione II, 29 aprile 2009 n. 10036.

Per contestare una delibera di assemblea condominiale che stabilisca limitazioni per l'uso delle porzioni di proprieta' esclusiva di singoli condomini, questi ultimi debbono agire nei confronti degli altri condomini e non del condominio, vale a dire del suo amministratore, il quale e' privo di legittimazione passiva ai sensi dell'art. 1131 c.c., comma 2, in quanto la lite non riguarda "le parti comuni dell'edificio".

lunedì 25 maggio 2009

Al nord i condomini più litigiosi, tra loro il 45%.delle dispute.


Italia divisa in due anche per quanto riguarda le liti di condominio.

Lo rivelano i dati raccolti dall'Anammi (Associazione nazional-europea degli amministratori d'immobili) che inquadrano il 45% delle dispute a Nord del Paese, contro il 30% del Centro e il 25
del Sud.

Nella classifica delle singole aree geografiche il primo posto spetta al Veneto, che ospita il 12% delle liti di condominio del Nord-Italia, seguito da Lombardia (9%), Emilia Romagna e Friuli Venezia Giulia (entrambe 7%).

La regione piu' litigiosa del Centro e' invece il Lazio, protagonista del 10% delle dispute, percentuale identica a quella che porta la Campania ad aggiudicarsi il medesimo titolo nel Mezzogiorno.

Il 'Nobel per la pace del pianerottolo' spetta invece a sardi e lucani, protagonisti di solo il 2% delle liti.

La lista diffusa dall'Anammi prosegue a Nord con Piemonte e Val d'Aosta (6%) e Liguria (4%); al Centro con Marche e Umbria (8%), Toscana (7%), Abruzzo e Molise (3%) e si chiude a Sud con Calabria (7%), Sicilia e Puglia (3%).
"Quel 45% di litigiosita' collocata nel Settentrione - afferma Giuseppe Bica, che presiede l'associazione - si spiega con la forte densita' urbana e industriale del nord-Italia, con una vita cittadina decisamente stressante e con un'incidenza notevole dell'immigrazione, che spesso innesca conflitti legati alle diversita' culturali".

"Al centro e nel meridione - prosegue - nonostante la presenza di alcune grandi citta' (Roma, Napoli, Bari, Palermo), l'urbanizzazione e', in qualche maniera, piu' a misura d'uomo.

E' la provincia a far sentire il suo peso rispetto alla metropoli. Il litigio condominiale si verifica, insomma, ma con una minor frequenza".

Per quanto riguarda il risvolto giudiziario di queste dispute Bica dichiara che: "Il costo di una procedura civile per una lite di condominio varia dai 2 ai 3mila euro, con una tempistica media di circa 3 anni.

Un buon amministratore di condominio dovrebbe bloccare questo meccanismo perverso che, tra l'altro non porta a nulla.

Ai condomini in conflitto consigliamo di non irrigidirsi e di tentare invece la via della mediazione che, a tutt'oggi, e' quella che produce i risultati migliori.

Sull'eventualita' di ricorrere alla legge sullo stalking, come accaduto in alcuni episodi recenti, e' invece bene essere cauti.

L'idea potrebbe essere percorribile - conclude - ma, non essendoci ancora una giurisprudenza al riguardo, e' rischioso creare grandi aspettative.

Anche perche' non e' cosi' agevole assimilare il vicino fastidioso all'ex fidanzato persecutore".

venerdì 22 maggio 2009

Anche il negozio paga le spese del portone.


L'aspetto esterno del portone condominiale attiene al decoro dell'edificio nel suo complesso.

Pertanto, tutti i condomini indistintamente sono tenuti a contribuire alla relativa spesa di rinnovo del portone, relativa alla parte esterna.

Per la parte interna debbono concorrere solo i condomini che usano il portone, con esclusione dunque dei locali commerciali al piano terra.

Fonte: " L'esperto risponde " de Il Sole 24Ore

giovedì 21 maggio 2009

L'uso dell'ascensore.


L´ascensore può essere usato come montacarichi, a meno che un divieto in tal senso non sia contenuto nel regolamento condominiale, o non sia accertato che questo tipo di utilizzo, per la natura dei materiali trasportati e per la frequenza che ne viene fatta, è tale da compromettere la conservazione dell'impianto o da ostacolarne l'uso da parte degli altri condomini (Cass. 6/4/1982, n. 2117).

La clausola del regolamento condominiale che vieta di usare l´ascensore come montacarichi, in quanto volta a disciplinare l´uso delle cose comuni, ha natura regolamentare e non contrattuale, per cui può essere approvata con il quorum previsto dal secondo comma dell'art. 1136 c.c.: maggioranza degli intervenuti all'assemblea, in rappresentanza di almeno 500/1.000 (Cass. 30/12/1999, n. 943).

Il regolamento così approvato vincola i condomini dissenzienti.

mercoledì 20 maggio 2009

Liti di pianerottolo ? I consulenti in Municipio.


Dubbi sulla vita sociale in condominio ? Controversie che non riescono ad essere sanate ? Liti di pianerottolo che vi avvelenano la vita ?

Da qualche settimana è attivo a Roma un nuovo sportello condominiale a cura dell'Anaci ( Associazione degli amministratori di condominio ) di Roma presso il IV Municipio, zona Talenti.

Il servizio si va ad aggiungere agli altri dieci sportelli già presenti nei vari municipi della Capitale che offrono importanti consulenze a titolo completamente gratuito.

Ma in che cosa consistono tali servizi ?
Molte delle liti condominiali dipendono da una scarsa conoscenza delle regole che governano tale ambito.

Per questo motivo a Roma, nel 2003, è nato uno sportello in grado di informare inquilini e proprietari su quesiti di natura tecnica, giuridica e legale.

L'ufficio, attivo presso il II Municipio, ha preso vita su iniziativa dell'Anaci ed è aperto a tutti i cittadini che hanno bisogno di consigli e informazioni per una corretta gestione del proprio condominio.

Da allora in tutta Roma ne sono sorti tanti altri. Gli sportelli del condominio sono attualmente attivi presso il II,IV,V,VI,VII,IX,XI,XII,XIII,XIX e XX Municipio.

Lo sportello del condominio istituito presso diversi Municipi del Comune di Roma, intende fare luce su tutte le problematiche che riguardano la casa e offrire un contributo informativo indispensabile per evitare contenziosi, spesso determinati da insufficiente conoscenza delle varie questioni.

E tutto ciò è fruibile da tutti i cittadini che - in qualità di proprietari o inquilini - partecipano alla vita delle comunità condominiali. " La disponibilità dell'Anaci - spiega Stefano Tabarrini, vice presidente, Anaci Roma - rende operativo lo sportello con risposte immediate contribuendo a trasformare il condominio da ambiente conflittuale a scuola di democrazia popolare dove si contrappongono maggioranze e minoranze e si distinguono i ruoli del potere deliberativo ( assemblea ) e potere esecutivo ( amministratore ). Lo sportello consente di avere notizie, se richieste, anche sui corsi di formazione professionale per aspiranti amministratori di condominio, che rappresentano un contributo all'occupazione giovanile, di conoscere pubblicazioni specializzate in materia per ogni eventuale approfondimento e di contattare professionisti qualificati. L'Anaci - continua Tabarrini - raggruppa amministratori di condominio professionisti ed è a disposizione dei soci, ma anche dei singoli cittadini, per qualunque consulenza in merito alle problematiche condominiali ".

Ma come è nata l'idea dello sportello condominiale ? " L'idea è nata da un'intuizione - spiega Tabarrini - Ho notato che presso la sede di Roma oltre ai soci chiamavano anche comuni cittadini e ho pensato di realizzare lo sportello del condominio nella sede più logica: ovvero presso i vari municipi del Comune di Roma. Presso tali sportelli l'Anaci di Roma mette a disposizione del cittadino, a titolo assolutamente gratuito, i propri consulenti tecnici e legali per fornire risposte su qualunque problematica condominiale, anche per contribuire a ridurre le cosiddette liti di pianerottolo. Il primo sportello ad essere attivato è stato quello presso il II municipio, curato personalmente dal sottoscritto insime all'avvocato Laura Gonnellini, ed è anche lo sportello con il maggior riscontro di pubblico".

Che tipo di problematiche vengono affrontate ? " I problemi sollevati dai cittadini - aggiunge Tabarrini - sono quelli legati ai rapporti tra condomini e il proprio amministratore di condominio, spesso non prefessionista, e poi di seguito tutte le problematiche legate ai rumori molesti, alle infiltrazioni d'acqua, al rifacimento dei balconi e dei frontalini, al posizionamento dei condizionatori d'aria, al recupero delle quote dei condomini morosi, alle liti con il vicino nate spesso per futili motivi".

"I principali motivi che inducono le persone a rivolgersi a noi - commenta l'avvocato Ferdinando Della Corte, consulente Anaci per lo sportello condominiale del V Municipio ( zona Tiburtina ) - sono essenzialmente di carattere economico oppure reclami riguardanti i rumori ".

Ci può fare qualche esempio ? " Mi è capitato - prosegue Della Corte - che alcune persone si siano lamentate delle aggressioni di un cane lasciato abbaiare in un giardino confinante con il viale condominiale e da questo diviso da un muretto alto solo un metro. In questo caso la questione si è facilmente risolta facendo crescere una siepe sopra il muro ".

E i reclami che riguardano i rumori come si sono risolti ? " In questo caso - replica Della Corte - ho tenuto a sottolineare come queste faccende attengano alla sfera privata e non condominiale. E che quindi eventuali appunti dell'amministratore sarebbero rientrati più che altro in un gesto di buona volontà piuttosto che in un atto dovuto ".

Che tipo di affluenza esiste in questi sportello ? " Per quanto riguarda lo sportello dove opero, ovvero quello del V Municipio - conclude Della Corte - ogni giorno si registrano quattro/cinque persone. Mentre al III Municipio si è arrivati a installare una macchinetta elimina code tanta era l'affulenza. Oggi siamo nell'ordine di venti/trenta persone al giorno.

Fonte: Lucilla Quaglia su Casa de Il Messaggero

martedì 19 maggio 2009

L’assicurazione non rimborsa i danni se le infiltrazioni d’acqua sono causate dall’intasamento dei tubi.


Corte di Cassazione, Sentenza del 21 maggio 2008, n. 13074.

In tema di polizze stipulate a favore del condominio, non sono coperte dalle garanzie assicurative delle cosiddette polizze Acqua, gli intasamenti degli scarichi.

Pertanto, se un ingorgo fa aumentare la pressione dell'acqua e causa delle perdite nei giunti, non è la compagnia assicurativa a dover pagare i danni.

(Nella specie l’assicurazione si era rifiutata di pagare i danni causati a un affresco in una chiesa attigua al condominio, specificando che non si era verificata una rottura accidentale dei tubi (coperta dalla polizza), ma una perdita occasionale dei giunti dovuta a trascuratezza e cattivo uso degli scarichi., richiamando, inoltre, una clausola–tipo delle polizze acqua: quella secondo cui non sono coperti i danni causati da umidità, stillicidio, insalubrità dei locali, nonché quelli causati da spargimento di liquidi non dovuti a rottura accidentale di impianti idrici e igienici o di riscaldamento).

lunedì 18 maggio 2009

Troppo sesso, lite fra condomini.


Rissa e denunce nel centro di Licata.

Con non poco imbarazzo i carabinieri di Licata si sono trovati a dirimere una controversia a "luci rosse" fra condomini.

A far scoppiare il caso il presunto comportamento "scandaloso" di una coppia dedita ad amplessi ben visibili (ed udibili) dagli altri abitanti il condominio, situato in una strada del centro cittadino.

Gemiti e urletti, parole irripetibili fra un lui e una lei che avrebbero scatenato l'insofferenza dei vicini.

Secondo quanto riporta il quotidiano online "Live Sicilia", una vera e propria rissa si sarebbe consumata fra i presunti esibizionisti e altri non precisati condomini.

Fatto sta che una telefonata ha allertato i carabinieri, che sono giunti sul luogo del misfatto per riportare il tutto alla calma.

Accuse reciproche fra i residenti.

Una donna ha additato un condomino reo, a suo dire, di fare sesso con la moglie tenendo porte e finestre spalancate.

Questi, per risposta, ha accusato la vicina di molestie...

La vicenda è finita in caserma, dove i militari hanno invitato i litiganti a denunciare gli episodi dell'imbarazzante contesa.

Fonte: Tgcom

venerdì 15 maggio 2009

In quali casi è possibile dissociarsi dalla lite.


L'articolo 1132, Codice civile prevede la possibilità per il singolo condomino di separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze di una lite attiva o passiva che l'assemblea condominiale ha deliberato.

Questa facoltà può però essere esercitata solo se la lite riguarda le parti comuni dell'edificio e la proposizione della controversia in sede civile sia stata deliberata dall'assemblea.

Nel caso in cui l'amministratore, nei limiti della sua legittimazione passiva ( ex articolo 1130 ), si è costituito senza alcuna autorizzazione dell'assemblea per resistere in giudizio, si deve escludere la possibilità per il condomino dissenziente di esercitare il potere di estraniazione, data la mancanza di una specifica decisione dell'assemblea intorno alla lite. ( Cassazione, 2 marzo 1998, n. 2259 ).

Fonte: "L'esperto risponde " de Il Sole 24Ore

giovedì 14 maggio 2009

Compensi extra all'amministratore per interventi straordinari allo stabile.


Corte di Cassazione, sez. II, sentenza 3 dicembre 2008, n. 28734.

"Il diritto dell'amministratore a percepire un compenso extra per l'attività prestata per effettuare gli adempimenti prescritti dalla legge, allorché si debbano eseguire interventi straordinari allo stabile condominiale, sussiste solo quando sia stato deliberato dall'assemblea; in tal caso l'autorità giudiziaria può intervenire solo in ordine alla legittimità della delibera in relazione alla violazione di norme di legge e del regolamento condominiale.

Il giudice, quindi, non può controllare la convenienza della scelta effettuata dall'assemblea, ma deve solo stabilire se sia o meno il risultato del legittimo esercizio del potere discrezionale dell'organo deliberante.

È necessario, pertanto, che il condomino, che impugni la delibera, sollevi eccezioni che attengano alla legittimità della medesima e non al merito di questa."

mercoledì 13 maggio 2009

Assemblea, errata verbalizzazione, mancata indicazione dei quorum deliberativi.


Tribunale di Milano, sentenza del 21 gennaio 2009 n.831.

La mancata indicazione dei quorum deliberativi o il vizio formale di errata verbalizzazione in assenza di indicazione delle obiezioni sollevate dall'attore comportano non la nullità, ma l'annullabilità della delibera condominiale, la quale può essere impugnata solo dal condomino dissenziente o assente e non dal condomino presente assenziente.

martedì 12 maggio 2009

Le spese legali sono un onere generale.


Le spese legali relative all'avvio di una procedura di ingiunzione, nei confronti del condomino moroso, sono a carico di tutti i condomini, in base alla tabella millesimale di proprietà, con esclusione del condomino moroso.

Solo successivamente - a seguito della mancata opposizione al decreto ingiuntivo ovvero del rigetto dell'opposizione - il condominio potrà recuperare le spese anticipate, in forza del principio di soccombenza, di cui all'art. 91, Codice di procedura civile, per il quale " il giudice, con la sentenza che chiude il processo davanti a lui, condanna la parte soccombente al rimborso delle spese a favore dell'altra parte e ne liquida l'ammontare insieme con gli onorari di difesa ".

Fonte: " L'esperto risponde " de Il Sole 24Ore

lunedì 11 maggio 2009

Cani e gatti: così si litiga nei condomini.


C'è il rumore irritante dei tacchi a spillo e quello monotono delle lavatrici, il bucato gocciolante, i mozziconi gettati, le tovaglie sbattute, gli odori del soffritto o quelli del curry, gli androni troppo pieni di piante o troppo vuoti, gli schiamazzi nel cortile o appena fuori.

E' lungo l'elenco dei motivi tanto futili quanto seri che provocano insanabili rancori tra condomini, guerre in tribunale o sul pianerottolo, scontri decennali, odi sotto traccia.

Ma ad aumentare ogni giorno il tasso delle liti di vicinato ci sono gli animali.

I cani, soprattutto, ma anche i gatti, cavalli, piccioni, tartarughe sono causa di una lite tra vicini ogni 20 minuti e di queste almeno un quarto finisce in tribunale.

La denuncia arriva dall'Aidaa, secondo i dati che i sostenitori dell'associazione in difesa degli animali hanno raccolto nei loro sportelli online, lo scorso anno sono state almeno 26mila le liti condominiali in Italia scatenate da animali, circa 70 al giorno.

Casi di ordinaria insofferenza o situazioni limite.

Ecco le ottomila pagine di carte processuali prodotte per chiarire il conflitto tra la signora che alla periferia di Milano ha fatto causa alle 500 famiglie del suo condominio per via di tre gatti ( il quarto nel frattempo era morto ) che vivevano nel cortile. Tutti i condomini li tolleravano ma lei no: i peli entravano dalla finestra e le provocavano l'asma.

Ed ecco il signore che vuole tenere un cavallo nel garage e quello che possiede duemila piccioni viaggiatori che infastidiscono il proprietario della villetta contigua. " Questi sono i casi limite - spiega Lorenzo croce, presidente dell'Aidaa - ma ci sono tutte le altri liti dovute alla convivenza quotidiana, l'uso degli spazi comuni. Per molte di queste risse gli animali sono solo un'occasione per dare sfogo ad altri rancori ".

Le liti tra vicini causate dagli animali hanno una loro classifica geografica: in tetsa per rissosità Lombardia e Lazio, seguite dalla Puglia, Veneto, Toscana e Piemonte.

Le città dove si litiga di più sono Milano, Roma e Padova.

Che cosa scatena l'ira del condomino ? " L'abbaiare dei cani durante le ore del riposo e di notte. Le condizioni igieniche degli appartamenti dove vivono i cani che provocherebbero insopportabili odori. Poi le questioni legate agli spazi comuni e agli ascensori che per molti andrebbero interdette agli animali ".

La cosa che però più sorprende e che non sono gli escrementi lasciati nei giardini condominiali la prima causa di lite. " Recenti sentenze della Cassazione e le ultime ordinanze dovrebbero mettere ordine, ma gli animali spesso sono solo un pretesto ", dice Croce.

Da nord a sud tra vicini si consumano battaglie rancorose.

Secondo i dati dell'Anammi, l'associazione amministratori di immobili, due milioni di italiani sono in causa con il vicino di casa, sono guerre periferiche che si consumano tra piccoli dispetti o odi furiosi. Fino allo scontro finale.

Lo scorso anno 65 liti condominiali provocate da animali hanno causato feriti, e, in quattro casi, un morto.

Fonte: Marina Cavallieri de La Repubblica

venerdì 8 maggio 2009

Si alla delega per vedere i documenti contabili.

Secondo una giurisprudenza consolidata, la violazione del diritto di ciascun condomino di esaminare, a sua richiesta, - secondo adeguate modalità di tempo e di luogo - la documentazione attinente gli argomenti posti all'ordine del giorno di una successiva assemblea condominiale, determina l'annullabilità delle delibere successivamente approvate, riguardanti la suddetta documentazione, in quanto la lesione del diritto alla informazione incide sul procedimento di formazione delle maggioranze assembleari ( Cassazione, 11 settembre 2003, n. 13350 ).

Per richiedere l'accesso ai documenti contabili, il condomino può anche delegare un professionista, con il vincolo di rispettare - nell'ambito del mandato professionale - le disposizioni del Codice sulla privacy, particolarmente per quanto attiene alla morosità dei condomini.

Fonte: L'Esperto risponde " de Il Sole 24Ore

giovedì 7 maggio 2009

Presenza di acqua e sapone sui gradini, caduta, responsabilità del condominio.


Tribunale di Genova, sezione II, sentenza 26 marzo 2008.

Sussiste la responsabilità del condominio qualora uno dei condomini cada dalle scale a causa della presenza di acqua e sapone sui gradini, specie qualora, da un lato, la particolare colorazione variegata e scura del marmo non renda immediatamente percepibile, provenendo dall'interno, la presenza dell'acqua sul pavimento, dall'altro, l'assenza di segnaletica e di personale addetto al caseggiato, renda ancora più difficile percepire la presenza del pericolo.

Del resto il singolo condomino fa un uso dei luoghi consono alle finalità posandovi i piedi per uscire dall’ edificio, quindi facendone un uso conforme ai principi dell'ordinaria diligenza e prudenza.

mercoledì 6 maggio 2009

Il quorum per i contatori dipende dal regolamento.


Ove il regolamento condominiale contrattuale preveda la ripartizione delle spese di elettricità per millesimi di proprietà, la delibera assembleare - che decide l'installazione di contatori singoli - deve contenere anche la modifica del regolamento condominiale contrattuale, con l'unanimità dei consensi di tutti i condomini.

Se il regolamento condominiale sia solo assembleare, per la sua modifica, sarà sufficiente la maggioranza regolamentare di cui all'articolo 1138, Codice civile ( maggioranza degli intervenuti oltre ai 500 millesimi ).

E ciò, nella considerazione che la delibera assembleare - che decide dell'installazione di singoli contatori - non può prescindere dalle disposizioni regolamentari in materia.

Con la conseguenza che la delibera dovrà avere oggetto, da un lato, l'installazione dei singoli contatori, e dall'altro, la modifica del regolamento condominiale.

Laddove il regolamento condominiale - contrattuale o regolamentare che sia - nulla disponga, l'assemblea farà bene a decidere con la maggioranza di cui all'articolo 1136, comma 2, Codice civile ( maggioranza degli intervenuti oltre ai 500 millesimi ).

Fonte: " L'esperto risponde " de Il Sole 24Ore

martedì 5 maggio 2009

Inadempienza al regolamento di condominio.


Con la sentenza n. 10329/2008 la Cassazione ha nuovamente chiarito che la sanzione per eventuali inadempienze al regolamento condominiale non può essere superiore alla misura stabilita dall'art. 70 delle disposizioni per l'attuazione del Codice civile ( cento lire /€ 0,052 ! ).

Fonte: Amministrare Immobili - Organo ufficiale Anaci

lunedì 4 maggio 2009

Professione amministratore, come calcolare l'onorario.


Non c'è nè un albo nè un registro pubblico degli amministratori di condominio.

Da questo punto di vista, dunque, la professione di amministratore non è coperta. Una delle conseguenze dell'assenza di albi e registri è che non sono previste tariffe legali, neanche di tipo non vincolante, solo da prendere come riferimento, che stabiliscano compensi standard per i compiti svolti da un amministratore.

Su questa questione si è espresso anche il Garante per la Concorrenza e per il Mercato che ha definito illegittime anche le tariffe consigliate ai professionisti associati all'A.L.A.C. l'Associazione Liberi Amministratori Condominiali, con parere dell'11/12/2007, numero 4580.

" Per stabilire il compenso degli amministratori - conferma Sarah Pacetti, amministratore di condominio e consigliere provinciale dell'Anaci - non esistono nè un albo, nè un tariffario, nè nessun altra piattaforma sulla quale regolarsi, Quando un condominio decide di sostituire l'amministratore, richiede dei preventivi, normalmente accompagnati dal curriculum vitae ".

Il compenso degli amministratori di condominio viene concordato dalle parti.

L'amministratore, quando propone la propria canditatura, richiede un compenso che calcola in modo forfettario.

In questo compenso vengono calcolati tutti i compiti e i costi della gestione annuale e, in qualche caso, viene specificata l'eventualità che, nel corso del rapporto, possano verificarsi eventi estranei alla gestione annuale che comportano costi aggiuntivi.

Questo è il metodo più utilizzato perchè da ai condomini la possibilità di avere un preventivo di spesa complessivo affidabile e in cui non ci siano variazioni.

Oltre a questo metodo, esiste il metodo cosiddetto analitico, nel quale il compenso viene calcolato secondo singole e dettagliate voci di spesa.

" L'amministratore che decide di presentare l'offerta - ci spiega Sarah Pacetti - invia un curriculum professionale con un'offerta, costituita dal compenso annuo richiesto dall'amministratore, che di solito è forfettario. Sull'offerta ci devono essere scritte tutte le voci che l'amministratore intende richiedere durante l'anno. Prendiamo le assemblee straordinarie come esempio: se io metto nella mia offerta iniziale solo il compenso forfettario, non c'è poi la possibilità di richiedere compensi aggiuntivi, a meno che questi compensi aggiuntivi non fossero già stati inseriti nell'offerta iniziale ".

L'esempio più chiaro, quando si parla di compenso extra, rimane quello relativo all'esecuzione di lavori straordinari; l'orientamento della giurisprudenza, su questo punto, non è uniforme e non esistono ad oggi, pronunzie di legittimità che obbligano un condominio a riconoscere un compenso extra all'amministratore in caso di gestione di lavori di grande entità.

Il Tribunale di Genova, con sentenza del 29 maggio del 2001, ha sancito che all'amministratore non spettano compensi straordinari per lavori specifici a meno che non abbia deciso diversamente una delibera assembleare.

La Pretura di Perugia invece, con una sentenza del 6 febbraio 1998, ha stabilito che, in caso di lavori specifici, l'amministratore deve ricevere un compenso extra rispetto a quanto pattuito nel contratto.

La Cassazione, con una sentenza del 12 marzo 2003, numero 3596, ha negato che in caso di assemblee straordinarie all'amministratore spetti un compenso ulteriore, motivando la sua decisione con la spiegazione che la partecipazione alle assemblee rientra tra i compiti istituzionali dell'amministratore, a meno che non sia stato stabilito diversamente dalle parti.

Ma una pronunzia della Cassazione molto recente, la numero 28734 del 3 dicembre 2008 stabilisce che " il diritto dell'amministratore a percepire un compenso extra per l'attività prestata per effettuare gli adempimenti prescritti dalla legge, allorchè si debbano eseguire interventi straordinari allo stabile condominiale, sussiste solo quando sia stato deliberato dall'assemblea; in tal caso l'autorità giudiziaria può intervenire solo in ordine alla legittimità della delibera in relazione alla violazione di norme di legge e del regolamento condominiale. Il giudice, quindi, non può controllare la convenienza della scelta effettuata dall 'assemblea ma deve solo stabilire se sia o meno il risultato del legittimo esercizio del potere discrezionale dell'organo deliberante. E' necessario, pertanto, che il condomino, che impugni la delibera, sollevi eccezioni che attengano alla legittimità della medesima e non al merito di questa ".

In pratica, con questa sentenza, la Cassazione ha riconosciuto all'assemblea il potere di stabilire un compenso straordinario nel caso che il condominio debba affrontare lavori di rilevante entità, una somma a titolo di " competenze tecniche amministrative per lavori straordinari ".

Quindi l'assemblea può, a sua discrezione e in ogni momento, anche dopo che siano stati eseguiti i lavori straordinari e in sede di rendiconto, integrare l'onorario stabilito per l'amministratore con un compenso extra.

Sarah Pacetti ci fa un esempio: " l'offerta che un amministratore presenta al condominio è composta generalmente da varie voci: il compenso annuo richiesto più gli oneri; il compenso per le assemblee straordinarie più gli oneri; il compenso per gestione lavori straordinari ( perchè la gestione dei lavori straordinari implica assemblee, incontri con i consiglieri, sopralluoghi più frequenti nel condominio, un bilancio a parte, certificazioni delle detrazioni fiscali, tutti adempimenti più gravosi che non fanno parte della gestione ordinaria, elementi che vanno inseriti nell'eventualità che accadano ). Se nell'offerta iniziale non sono stati specificati determinati compensi a parte,relativi al compenso forfettario annuo, è facoltà dell'assemblea riconoscerli o meno ".

"Quando si sceglie l'amministratore - consiglia Sarah Pacetti - sarebbe saggio non sceglierlo soltanto in base al fatto che chiede poco. Sceglietelo valutando bene la persona e il suo curriculum professionale. L'amministratore di condominio, comunque, gestisce un patrimonio immobiliare. Quindi, se dovete mettere casa vostra nelle mani di una persona, scegliete un professionista che sia veramente in grado di gestire casa vostra: la valutazione non è di prezzo, è di competenza ".

Una volta presentata l'offerta, in prima e in seconda convocazione l'amministratore viene eletto con la maggioranza prevista dall'articolo 1136 del Codice civile, comma quarto: " le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore devono essere sempre stabilite con la maggioranza espressa dal secondo comma ossia con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio ".

Secondo l'articolo 1129 del Codice civile, quando un condominio è formato da 4 o più condomini, si deve procedere alla nomina di un amministratore. Altrimenti sarà l'autorità giudiziaria a nominarlo su ricorso di uno dei condomini se l'assemblea non procede.

L'amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni tempo dall'assemblea. Può altresì essere revocato dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità. La nomina e la cessazione per qualunque causa dell'amministratore dall'ufficio sono annotate in apposito registro.

Le attribuzioni dell'amministratore sono invece descritte nel dettato dell'articolo 1130: " l'amministratore deve: 1) eseguire le delibere dell'assemblea dei condomini e curare l'osservanza del regolamento di condominio; 2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini; 3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni; 4) compie gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio. Egli alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione ".

Ma la formulazione dell'offerta da dove nasce ? Quali criteri segue ? Su quali criteri si basa, un amministratore, per calcolare la propria offerta ?

" Innanzitutto - ci spiega Sarah pacetti - l'offerta nasce dalle caratteristiche dell'immobile. E principalmente dal numero delle unità abitative. E' fondamentale tenere in considerazione se c'è o meno il riscaldamento centralizzato, perchè il fatto che ci sia il riscaldamento centralizzato significa che un amministratore, come minimo, avrà due bilanci da fare e due assemblee, una per la gestione del condominio e una per la gestione del riscaldamento stesso.

In più ci sono tutte le problematiche che possono derivare da un impianto di riscaldamento centralizzato. L'accensione , la caldaia va in blocco, problemi sull'impianto: ci sono più incombenze.

Lo stesso accade se il condominio ha un dipendente, il portiere: allora in questo caso puoi chiedere un compenso extra per la gestione delle sue buste paga.

L'altro fattore da tenere presente è se ci sono impianti sportivi, pozzi o depuratori.

Se il condominio ha la piscina, ci sono molti più problemi di gestione ".

Fonte: Giorgio Sbordono su Casa de Il Messaggero

venerdì 1 maggio 2009

Modifiche alla proprietà: questi i limiti.


L'art. 1122 del Codice civile afferma che " ciascun condomino, nel piano o porzione di piano di sua proprietà, non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni dell'edificio ".

Nessun proprietario nell'esecuzione di opere nella sua proprietà può causare un danno alle parti comuni, modificando la loro destinazione, impedendo l'uso degli altri partecipanti, ovvero pregiudicandone la stabilità, la sicurezza e il decoro architettonico del fabbricato.

Per danno non bisogna intendere solo il pregiudizio materiale, cioè la modificazione della conformazione esterna o dell'intrenseca natura della cosa comune, ma perfino il danno conseguente alle opere che riducono l'utilità anche solo in riferimento al carattere estetico.

Fonte: Giuseppe Spoto su " Casa-Il Condominio " de Il Messaggero

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