giovedì 30 aprile 2009

Nessun risarcimento al bambino infortunato se il gioco nel cortile non è autorizzato.


La disciplina dei giochi dei bambini nei viali del cortile -giardino condominiale non integra un’occupazione degli stessi né un’alterazione della destinazione della cosa comune, con impedimento del pari uso degli altri condomini, risolvendosi in una forma di utilizzazione diversa da quella normale ma non illegittima, essendo compatibile con la destinazione del bene”.

Partendo da tale affermazione, il Giudice di Pace di Caserta, con sentenza del 17 novembre 2008, è intervenuto a dirimere una controversia insorta tra i genitori di un bambino infortunatosi giocando all’interno di un’area condominiale e il Condominio stesso.

Nel caso di specie, i genitori del bambino avevano citato in giudizio il Condominio chiedendo che venisse accertata, in capo a quest’ultimo, la responsabilità ex art. 2051 c.c. e, conseguentemente, che fosse condannato al risarcimento di tutti i danni patiti dal bambino, a causa dell’infortunio occorsogli mentre giocava nel parco condominiale.

Il Giudice di Pace, come poc’anzi accennato, ha riconosciuto come la disciplina dei giochi dei bambini in aree condominiali sia di per sé legittima, in quanto configurante una forma di utilizzazione delle parti comuni, sebbene diversa da quella normale, purché tuttavia sia “temporanea e/o occasionale, compatibile con la destinazione del bene”.
Il magistrato onorario ha proseguito affermando che la destinazione a gioco dei bambini di parte delle aree condominiali può, in ogni caso, essere disposta dall’assemblea dei condomini, con deliberazione adottata con la maggioranza prevista dall’art. 1136 c.c. e che conseguentemente, mancando una deliberazione in tal senso, i giochi dei bambini nelle arrese condominiali, in assenza di indicazione di orari e modalità relativi alle attività ludiche, sono da ritenersi attività solamente tollerata e non abitualmente ammessa.

Fatte tali precisazioni, e passando all’esame della richiesta risarcitoria formulata dai genitori del bambino infortunatosi, il Giudice di Pace, con la propria decisione, si è ispirato ad un preciso orientamento giurisprudenziale, secondo cui la vittima di un incidente deve dimostrare la sussistenza del nesso causale fra la cosa in custodia e il fatto dannoso, ed il custode della cosa, potrà andare esente da responsabilità se prova il “caso fortuito”.

Nel caso che ci occupa, il bambino è inciampato in una serie di blocchi di cemento che fungevano da cordoli per delimitare le aree di sosta destinate alle auto dei condomini.

Il magistrato onorario, chiamato a decidere, ha osservato che, nel caso di specie, la presenza dei blocchi di cemento in cortile era ben visibile e risaputa da parte dei residenti, e, dunque, anche da parte dei genitori del bambino.

Per tale ragione, ha, conseguentemente, ritenuto insussistenti i presupposti della azione risarcitoria ex art. 2051 c.c., mandando esente il condominio, custode della cosa, da responsabilità.

Ha, infatti, ritenuto che la condotta del bambino, che giocava in cortile senza autorizzazione di una delibera assembleare - peraltro alla presenza del genitore a cui è imputabile una culpa in vigilando - può essere fatta rientrare nella categoria del caso fortuito, e, dunque, alcuna responsabilità poteva essere ascritta al condominio per i fatti di causa.

Fonte: Avv. Roberta Perassi su Condominio.it

mercoledì 29 aprile 2009

Cani in condominio, una fonte di litigi.


I cani sono causa di una lite condominiale ogni 20 minuti e di queste almeno un quarto finiscono nelle aule dei tribunali civili e penali.

In testa alla classifica delle regioni dove si litiga per gli animali in condominio vi sono la Lombardia e il Lazio seguite dalla Puglia, Veneto, Toscana e Piemonte.

Le citta' dove si litiga di piu' sono Milano, Roma e Padova.

Tra le motivazioni di tali liti vi e' soprattutto l'abbaiare dei cani durante le ore del riposo e in quelle notturne.

Fonte: Ansa

martedì 28 aprile 2009

Regolamento condominiale, clausola che limita il numero delle deleghe.


Trib. civ. Roma, sez. V, 21 febbraio 2005, n. 19621

La clausola del regolamento condominiale che limiti il numero delle deleghe di cui ogni condomino può essere portatore è legittima se non viola alcuna disposizione legislativa né il diritto del condomino di partecipare all'assemblea, sancito dall'art. 67 att. c.c.. La violazione di tale clausola del regolamento di condominio dà luogo ad un'ipotesi di annullamento ex art. 1137 c.c..

lunedì 27 aprile 2009

Condominio, privacy con limiti.


La privacy entra in condominio, ma non può ostacolare la corretta e trasparente gestione amministrativa della proprietà.

I condomini devono fornire tutti i dati pertinenti e necessari all'amministratore, che può "trattarli" – e quindi farne uso – in modo lecito e senza eccessi, solo per scopi collegati al l'adempimento del proprio incarico, per lo svolgimento delle attività di gestione e di amministrazione delle parti comuni, compresa quella di determinare le posizioni dei singoli proprietari rispetto alle spese deliberate dall'assemblea.

Di certo, comunque, l'amministratore non deve chiedere il consenso del condomino: è la stessa normativa della privacy a escluderlo.

I dati, da un lato servono a eseguire il contratto di mandato tra amministratore e condomini (articolo 12, lettera b, legge 675/96); dall'altro sono raccolti in virtù della norma che impone la presenza di un amministratore quando i condomini sono più di quattro (articolo 12, lettera a, legge 675/96).

E in ogni caso il consenso non è necessario per i dati personali raccolti prima dell'entrata in vigore della legge (8 maggio 1997).

È certo, dunque, che né il regolamento di condominio, né l'assemblea, né l'amministratore di propria iniziativa possono imporre il consenso del condomino al trattamento dei dati.

L'amministratore ha quindi il dovere di richiedere ai partecipanti al condominio i dati personali indispensabili per redigere l'anagrafico, senza però pretendere di acquisire quelli relativi a tutti i residenti, quali i conviventi dei condomini.

Per gli inquilini, l'obbligo del condomino-locatore di fornire i loro dati discende dal principio per cui anch'essi sono tenuti all'osservanza del regolamento di condominio.

I numeri telefonici, invece, possono essere utilizzati solo con il consenso dei diretti interessati oppure se già contenuti in elenchi pubblici.

Per permettere la corretta convocazione delle assemblee, inoltre, il condomino non può rifiutarsi di esibire copia del rogito d'acquisto, ovviamente "depurato" da tutti quei dati – quali il prezzo della compravendita – inutili per la gestione condominiale.

Simile documentazione può peraltro essere messa a disposizione anche degli altri proprietari, che possono richiederla per verificare la regolarità delle convocazioni e delle deliberazioni assembleari.

Né ci si può opporre alla richiesta di fornire i dati riguardanti altri due aspetti: l'effettivo uso della propria unità immobiliare, per valutarne la compatibilità con eventuali limiti previsti nel regolamento, e le modifiche strutturali, per la salvaguardia dell'interesse generale della statica e della sicurezza dell'edificio.

Allo stesso modo, non viola la privacy la norma contenuta nel regolamento di condominio che impone ai condomini di comunicare all'amministratore i cambiamenti del proprio indirizzo nonché i trasferimenti di proprietà dell'immobile.

Il Testo unico sulla privacy, all'articolo 21, stabilisce che i dati dei condomini possono essere comunicati a terzi estranei o diffusi solo con il consenso dell'interessato.

Il divieto vale anche per il portiere, i condomini e per chiunque – per ragioni di ruolo o per caso – venga a conoscenza di un dato personale.

Ma tutto questo non vale nei rapporti tra i singoli condomini, che – ai fini della privacy – sono considerati contitolari del trattamento e, come tali, legittimati a ricevere le comunicazioni dei dati personali riguardanti il condominio e quelli relativi agli altri partecipanti.

Fonte: Augusto Cirla de Il Sole 24Ore

venerdì 24 aprile 2009

Ascensori, sostituzione delle funi metalliche.


La sostituzione delle funi rappresenta una manutenzione straordinaria che dovrà essere suddivisa tra i condomini proprietari dell'ascensore in base alla tabella millesimale.

L'ascensore, se non specificato diversamente nel regolamento contrattuale, è infatti un bene comune condominiale appartenente ai condomini ( solo di quella scala se nel condominio vi sono più ascensori ).

I riferimenti sono precisi e si parte dal terzo comma dell'articolo 1123 del Codice civile.

Le spese per il mantenimento e l'uso dell'ascensore - ossia della comodità - vanno ripartite proporzionalmente fra i condomini in ragione dei diversi piani serviti dall'ascensore, mentre quelle che attengono all'impianto come tale, per modifiche e migliorie, vanno sostenute dai comproprietari in ragione dei rispettivi millesimi.

Fonte: Lucilla Quaglia de Il Messaggero

giovedì 23 aprile 2009

Ripartizione delle spese condominiali tra usufruttuario e nudo proprietario.


Trib. civ. Roma, sez. V, 4 novembre 2004, n. 29809.

Ai fini della ripartizione delle spese condominiali tra nudo proprietario e usufruttuario, occorre riferirsi al criterio della natura delle opere da realizzare.

L'usufruttuario, avendo l'uso e il godimento della cosa, sarà responsabile per tutto ciò che attiene alla conservazione e al godimento della cosa stessa sotto il profilo materiale e della sua attitudine produttiva.

Mentre saranno riservate al nudo proprietario le opere che incidono sulla struttura, la sostanza e la destinazione della cosa.

Pertanto, spese come quelle di rifacimento della caldaia, di assicurazione del fabbricato, di manutenzione del tetto, non assumono quel carattere di straordinarietà come sopra delineato, ma piuttosto vanno fatte rientrare nell'alveo delle spese relative all'amministrazione e alla conservazione del bene in quanto idonee a preservarne l'attitudine produttiva, con conseguente attribuibilità dei relativi oneri all'usufruttuario.

mercoledì 22 aprile 2009

Il condomino-proprietario deve curare il lastrico.


Il proprietario, sia esso esclusivo o condominiale, o chi ha in uso il lastrico solare, è responsabile ai sensi dell'articolo 2051 del Codice civile, per i mancati interventi di manutenzione e pulizia che possono provocare i danni da ristagno e infiltrazione dell'acqua piovana.

Fonte: Cesarina Vittoria Vegni de "L'esperto risponde " Il Sole 24Ore

martedì 21 aprile 2009

La mancata convocazione di un condomino e' causa di semplice annullabilità.

Cass. Civile, Sez. II, Sentenza del 20 marzo 2009 n. 6889.

La mancata convocazione assembleare di un condomino e' causa di semplice annullabilità e non di nullità delle delibere adottate dall'assemblea, con conseguente necessita' di impugnazione nel termine di cui all'art. 1137 c.c..

lunedì 20 aprile 2009

Amministratori, il fisco chiede il conto.


Nel mirino del fisco finiscono gli amministratori di condominio.

Chi per lavoro si trova nella condizione di dover versare a suo nome denaro altrui sul proprio conto bancario non sfugge all’accertamento fiscale con la prova generica del maneggio di somme appartenenti a terzi.

E’ quanto emerge dalla sentenza 6617/09, emessa dalla sezione tributaria della Cassazione.

Quando i conti correnti sono finiti nel mirino dell’amministrazione che esige le imposte sui redditi, il titolare deve fornire la dimostrazione analitica che ogni singola movimentazione è inerente alla sua attività professionale.

Altrimenti si applicano le regole previste per i soggetti con obbligo di contabilità: i prelevamenti dei conti sono considerati direttamente come ricavi conseguiti nell’esercizio dell’attività d’impresa.

Insomma: sull’amministratore di condominio, come su chiunque maneggi denaro altrui, è posta una presunzione che spetta al contribuente superare.

Fonte: supplemento “ Casa “ de Il Messaggero

venerdì 17 aprile 2009

Il lastrico si loca con l'ok dei condomini.


La disposizione di cui all'articolo 1126, Codice civile - relativa al riparto di 1/3 - 2/3 - riguarda solo le " riparazioni o ricostruzioni del lastrico " e non può, di per sè. riguardare i ricavi della locazione del lastrico per l'installazione di un'antenna di telefonia mobile.

In mancanza del consenso unanime di tutti i condomini, il proprietario del lastrico solare non poteva affittare il proprio lastrico a un'azienda di telefonia mobile.

Si veda, in questo senso, Cassazione 30 marzo 1993, n. 3865, per la quale " per il disposto dell'articolo 1108, comma 3, Codice civile, applicabile anche al condominio di edifici per il rinvio contenuto nell'articolo 1139 alle norme sulla comunione, la costituzione di una servitù sulle parti comuni dell'edificio richiede il consenso unanime di tutti i condomini.

Pertanto, in mancanza di un tale consenso non è valida la deliberazione adottata dall'assemblea dei condomini, che abbia approvato i lavori eseguiti, su autorizzazione dell'amministratore, dalla Sip di posa di un cavo telefonico sull'edificio condominiale, in guisa da creare una situazione di fatto corrispondente a una servitù di passaggio di conduttura di cavo telefonico, suscettibile di far maturare con il tempo l'usucapione di tale diritto ".

In tale contesto, ritengo che i ricavi derivanti dalla locazione del lastrico di proprietà esclusiva - autorizzata da tutti i condomini - debbano essere ripartiti proporzionalmente tra tutti, compreso il proprietario del lastrico solare di proprietà esclusiva, in base alle tabelle millesimali di proprietà, alla stregua di opportuni accordi tra il proprietario del lastrico e il condominio, accordi per i quali potrebbe utilizzarsi, per analogia, anche la disposizione di cui all'articolo 1126, Codice civile.

Fonte: " L'esperto risponde " de Il Sole 24Ore

giovedì 16 aprile 2009

Risarcito chi è derubato a causa dei ponteggi.


Cassazione, terza sezione civile, sentenza 6435/09.

Un caso piuttosto comune quello dei “topi “ d’appartamento che mettono a segno il colpo con il favore della notte e, soprattutto, delle impalcature montate a ridosso dell’edificio per i lavori di rifacimento della facciata.
L’appaltatore, certamente, risulta responsabile per la custodia delle strutture in base all’articolo 2051 del codice civile se si accerta che al momento del furto i ponteggi erano privi di misure di sicurezza: le impalcature, infatti, sono anch’esse parte del cantiere e l’impresa deve montare le luci all’esterno.

Nel caso affrontato dai giudici di legittimità è accolto il ricorso dei derubati contro la sentenza d’appello che aveva escluso la responsabilità del condominio.

Il quale, invece, ha un preciso obbligo di vigilanza sull’appaltatore, che pure agisce in piena autonomia ed è tenuto soltanto a portare i risultati al committente.

Insomma: l’amministratore del condominio deve verificare che l’impresa appaltatrice predisponga tutte le necessarie misure di sicurezza a tutela degli appartamenti dei condomini.

In questo caso il condominio non aveva neppure fornito indicazioni sull’appaltatore, impedendo di fatto che l’azienda fosse chiamata in causa.

Fonte: Eugenio Barbieri sul supplemento “ Casa “ de Il Messaggero

mercoledì 15 aprile 2009

Il motore esterno per il condizionamento non altera il decoro architettonico del condominio.


Tribunale di Monza Sez. I , del 15 dicembre 2008.

Non viola il divieto di alterare il decoro architettonico dell'immobile condominiale il condomino che installa sul balcone dell'appartamento di sua proprietà l'unità esterna di un impianto di raffreddamento, ancorché l'installazione costituisca una modifica dell'originario profilo dello stabile, se le linee estetiche del fabbricato risultano già alterate da pregresse e consentite superfetazioni di vario genere, realizzate da altri condomini nel corso del tempo.

martedì 14 aprile 2009

L'assemblea condominiale non limita la parabola privata.


L'articolo 1102 del Codice civile stabilisce che il singolo condomino può utilizzare le parti comuni per un proprio uso sempre che consenta agli altri di farne pari godimento e non ne muti la destinazione.

D'altra parte, il diritto di installare apparecchi di antenna radio televisivi è riconosciuto dalla legge ( articolo 1, legge 554/40 ) e si tratta di un diritto soggettivo perfetto che naturalmente incontra il limite, nel momento in cui viene effettuata l'installazione, di non recare danni alla proprietà ( Cassazione civile, 21 agosto 2003, n. 12295 ).

La giurisprudenza ha in particolare ritenuto che " l'installazione di un'antenna satellitare eseguita dal condomino sul proprio balcone non viola il divieto di installazione posto dal regolamento condominiale, anche se il condominio è dotato di antenna centralizzata analogica, poichè la parabola per antenna satellitare si differenzia da quella analogica per la presenza di caratteristiche tecniche diverse che consentono la ricezione di un numero di canali ( nazionali e non ) sensibilmente superiore e offre una serie di servizi aggiuntivi rispetto ai normali impianti di ricezione Tv " ( Tribunale di Napoli, sezione XI, 17 maggio 2005 ).

Posto ciò, non si ritiene che l'assemblea possa limitare il diritto del singolo, salvo che non vi sia un danno alla proprietà comune.

Fonte: Cesarina Vittoria Vegni de " L'esperto risponde " Il Sole 24Ore.

venerdì 10 aprile 2009

Variazioni catastali, le tabelle millesimali non si modificano automaticamente.


Le tabelle millesimali non sono modificate automaticamente in base alle sole variazioni catastali, ma è sempre necessaria la delibera dell'assemblea all'unanimità o il ricorso all'autorità giudiziaria.

Si può parlare di modifica quando viene alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano in conseguenza di sopraelevazione o di innovazioni di vasta portata.

Se è stata decisa la modifica, il condomino non potrà impedire l'accesso al tecnico incaricato dei rilievi.

La spesa per la modifica delle tabelle millesimali è a carico del condomino che ha determinato la variazione con la sua innovazione.

Fonte: Giuseppe Spoto de Il Messaggero

giovedì 9 aprile 2009

Il compenso straordinario dell'amministratore.


Quella dell’amministratore di condominio non è una professione protetta e, di conseguenza, non esistendo un albo o un registro pubblico, non esiste neppure una tariffa legale, sia pure non vincolante; non solo, il Garante per la Concorrenza e per il Mercato, con parere del 11/12/2007 n. 4580, fornito all’A.L.A.C. (Associazione Liberi Amministratori Condominiali), su istanza di quest’ultima, ha escluso la legittimità di tariffe anche solo “consigliate” ai professionisti associati.

Da dette premesse discende che il compenso dell’amministratore di condominio è liberamente concordato tra le parti; normalmente, il compenso è presentato in forma forfetaria ovvero, l’amministratore presenta un prezzo onnicomprensivo per tutta la gestione annuale e, raramente, evidenzia la possibilità di aumenti per eventi sorti in corso di rapporto; questo sistema, che si contrappone a quello “analitico” (secondo singole e dettagliate voci di spesa), è di gran lunga il più utilizzato in quanto permette ai condomini di avere un prezzo già definito che metta al riparo dalle “sorprese” di una liquidazione che può contenere attività inutili o, peggio, non eseguite, ma lascia insoluti alcuni problemi che riguardano le attività che esulano dalla gestione ordinaria.

L’ipotesi più rilevante è quella relativa all’esecuzione di lavori straordinari; non esiste un orientamento uniforme della giurisprudenza di merito, né esistono pronunzie di legittimità circa l’obbligo di riconoscimento, da parte del condominio, di un compenso extra all’amministratore in caso di gestione di lavori di rilevante entità; nel dettaglio, il Tribunale di Genova (Sent. del 29/05/2001) ha escluso, in mancanza di una delibera assembleare, che spetti un compenso straordinario per lavori specifici, mentre di diverso avviso è la Pretura di Perugia (Sent. 06/02/1998) che da deciso nel senso che, a fronte di lavori, è dovuto all’amministratore un compenso extra rispetto all’onorario annuale pattuito.

La Cassazione ha negato (Cass. 12/03/2003 n. 3596) che spetti un compenso ulteriore all’amministratore che partecipi alle assemblee straordinarie rientrando, la partecipazione all’assemblea, tra i compiti istituzionali dell’amministratore, salvo diversa convenzione.

Una recente pronunzia (Cass.n. 28734 del 03/12/2008) ha riconosciuto che rientra, tra i poteri dell’assemblea, quello di stabilire un compenso straordinario in caso di lavori di rilevante entità e che detto potere si concreti nella sovranità dell’assemblea nello stabilire il compenso dell’amministratore, per cui non è censurabile, per violazione di legge, la delibera che abbia approvato, in sede di consuntivo ordinario, il pagamento all’amministratore di una somma a titolo di “competenze tecniche amministrative per lavori straordinari”.

In definitiva l’assemblea può, discrezionalmente ed in ogni momento, anche successivamente all’esecuzione delle opere ed i sede di rendiconto, riconoscere un compenso integrativo all’amministratore, salvo che si versi in ipotesi di eccesso di potere, ove il potere decisorio dell’assemblea sia deviato ad altre finalità (ad esempio riconoscere una somma all’amministratore per motivi non strettamente collegati al condominio).

Fonte: Paolo Gatto de Proprietaricasa

mercoledì 8 aprile 2009

Rientrano nelle competenze del Giudice di Pace le controversie per installazione di cavi elettrici o tv.


Cassazione Civile, Sez. II, Sent. del 5 marzo 2009 n. 5425.

In tema di condominio, l'assicurare cavi elettrici ai muri comuni condominiali e l'istallare sui muri stessi o su tetti o su terrazze pure comuni centraline elettroniche ed antenne TV configura una modalita' di uso di detti beni, onde la controversia nella quale si discuta della legittimita' o meno di tale forma di utilizzazione, perche' contraria ad una espressa esclusione posta dal regolamento condominiale o da una deliberazione assembleare ovvero perche' incompatibile con l'esercizio da parte degli altri condomini di loro concorrenti facolta' della stessa natura sul medesimo bene, concerne non il diritto di comproprieta' o il diritto di esercitarne in generale le relative facolta', ma soltanto il limite qualitativo o quantitativo, a seconda della contestazione sollevata, della particolare facolta' di utilizzare in tal guisa i beni comuni e rientra, pertanto, nella competenza per materia del Giudice di Pace ai sensi dell'art. 7 c.p.c.

martedì 7 aprile 2009

L'installazione dell'ascensore.


La regola posta dall'articolo 1124 del Codice civile in ordine alla ripartizione delle spese di manutenzione e ricostruzione delle scale ( per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzione di piano, e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo ) è applicabile per analogia, ricorrendo l'identica ratio, alle spese relative alla manutenzione e alla ricostruzione dell'ascensore già esistente.

Nell'ipotesi, invece, d'installazione ex novo dell'impianto, trova applicazione la disciplina dell'articolo 1123 del Codice civile relativa alla ripartizione delle spese per le innovazioni deliberate dalla maggioranza: in proporzione al valore della proprietà di ciascun condomino, salvo diversa convenzione ( Cassazione 25/03/2004, n. 5975 ).

Fonte: Germano Palmieri de Corriereconomia

lunedì 6 aprile 2009

In condominio: è reato di ingiuria dare del " disonesto ".

Corte di Appello di Milano, sezione II, sentenza 204/09 - Presidente La Bruna.

La locuzione " lei è un disonesto " è idonea a ledere il decoro e l'onore del destinatario anche se pronunciata durante un'accesa discussione, non potendo una simile affermazione ritenersi giustificata per il solo fatto di essere stata pronunciata durante un dibattito caratterizzato da particolare animosità in assenza di ulteriori elementi da cui desumere l'esistenza di una provocazione.

Nella fattispecie il giudice ha ritenuto sussistente la responsabilità per il reato di ingiuria nei confronti di un condomino che, durante un'accesa assemblea aveva tacciato l'amministratore di essere disonesto perchè si era rifiutato di far inserire nel verbale di assemblea il contenuto di un proprio intervento.

venerdì 3 aprile 2009

Liti in condominio: non si ha l'obbligo di associarsi all'azione giudiziaria.


Per le liti attive ( e passive ) giudiziarie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore è richiesta sia in prima che in seconda convocazione l'approvazione a maggioranza dei condomini intervenuti, fermo restando che occorre il quorun di almeno la metà del valore dell'edificio perchè l'assemblea possa validamente deliberare.

I voti sono sempre positivi o negativi e gli astenuti non contano.

L'art. 1132 del Codice civile stabilisce che qualora l'assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere a una domanda, il condomino dissenziente, con atto notificato all'amministratore, può separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza.

L'atto deve essere notificato entro trenta giorni da quello in cui il condomino ha avuto notizia della deliberazione.

Il condomino dissenziente ha diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa.

Se l'esito della lite è stato favorevole al condominio, il condomino dissenziente che ne abbia tratto vantaggio è tenuto a concorrere nelle spese del giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla parte soccombente.

Fonte: Giuseppe Spoto per " Casa-Il condominio" de Il Messaggero

giovedì 2 aprile 2009

Regolamento di condominio: dal giudice nel caso di disaccordo.


Il Codice civile prevede che, qualora i condomini siano più di dieci, deve essere formato il regolamento condominiale, per cui ciascun condomino può prendere l'iniziativa per la sua formazione.

Deve essere approvato secondo le maggioranze previste dall'articolo 1136, ultimo comma, Codice civile ( maggioranza dei partecipanti e i due terzi del valore del'edificio ).

Di fronte all'inerzia dell'assemblea l'adozione del regolamento, laddove i condomini siano più di dieci, può essere imposta in via autoritativa dall'autorità giudiziaria adita.

La dottrina e la giurisprudenza, anche se non concordemente e in modo unanime, ritengono che qualora non venga approvata in sede assembleare la formazione del regolamento, un condomino possa autonomamente adire l'autorità giudiziaria.

A maggior ragione ciò se non è possibile raggiungere la maggioranza richiesta perchè alcuni condomini non si presentano all'assemblea stessa ( in dottrina: Terzago " Il condominio " - Giuffrè V edizione ).

Fonte: " L'Esperto risponde " de Il Sole 24Ore

mercoledì 1 aprile 2009

La convocazione assembleare deve intervenire nei confronti di tutti i comproprietari.


Tribunale di Genova, sezione III, sentenza 7 gennaio 2008.

Poiché l'art. 66, terzo comma delle disp. att. c. p. c. prevede espressamente che l'avviso di convocazione deve essere comunicato ai condomini, tali nel caso di comunione di proprietà di una determinata porzione di piano fra più persone sono tutte queste.

Ne consegue che la convocazione deve intervenire nei confronti di tutti i comproprietari anche se tale convocazione possa, altresì, intervenire senza particolari modalità.

A tal fine è costante l'indirizzo giurisprudenziale secondo cui"Affinché uno dei comproprietari "pro indiviso" di un piano o porzione di piano possa ritenersi ritualmente convocato a partecipare all'assemblea condominiale, nonché validamente rappresentato nella medesima da altro comproprietario della stessa unità immobiliare, non si richiedono particolari formalità, essendo sufficiente che risulti provato che, dato l'avviso ad uno dei comproprietari, quest'ultimo abbia reso edotti gli altri della convocazione.
In particolare, l'esigenza che tutti i comproprietari siano preventivamente informati della convocazione dell'assemblea condominiale può ritenersi soddisfatta quando risulti, secondo l'incensurabile accertamento del giudice del merito, che in qualunque modo i detti comproprietari ne abbiano avuto notizia".

(Tale assunto implica con ogni evidenza che la convocazione sia necessaria nei confronti di tutti i comproprietari, quantunque possa essere fatta tramite la comunicazione da uno dei partecipanti alla comunone agli altri.

In tale ipotesi occorre, peraltro, la prova, sia pure per presunzioni, che il partecipante alla comunione, il quale abbia ricevuto la convocazione, l'abbia poi comunicata agli altri.

Tale prova, che ai sensi dell'art. 2967 c. c. gravava sul condominio convenuto, nel caso di specie non è stata peraltro fornita, non emergendo dagli atti alcuna circostanza da cui possa desumersi, sia pure in via presuntiva, che il comproprietario avvisato dell’assemblea abbia avvertito gli altri)

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