martedì 31 marzo 2009

Il posto auto usato a turno.


Se l'assegnazione a un singolo del posto auto condominiale avviene in via esclusiva, definitiva e permanente, è richiesto il consenso scritto di tutti, trattandosi di dividere fra loro un bene immobile ( Tribunale di Foggia 25/3/1994 ).

In difetto di unanimità, è opportuno che i posti auto vengano assoggettati ad uso turnario.

Fonte: Germano Palmieri de Corriereconomia

lunedì 30 marzo 2009

Condominio, è reato pubblicare i nomi dei morosi.


Vi sarà capitato di ricevere una telefonata, a casa vostra, da parte di un sedicente agente immobiliare che sosteneva di avere informazioni secondo le quali il vostro appartamento, quello in cui vivete e di cui l'uomo conosce perfettamente indirizzo civico e collocazione all'interno di un complesso di edifici, è in vendita.

Come mai l'agente immobiliare ha il vostro numero di casa, come fa a conoscere l'indirizzo, il civico e persino le caratteristiche della vostra abitazione ?

Inoltre, non è vero che l'appartamento è in vendita e in pochi hanno il vostro numero di telefono di casa.

Forse qualcuno che possiede i vostri dati personali li ha passati a qualcun altro.

Ma questo è lecito ? Quali sono i limiti di tutela dei dati personali che l'amministratore del condominio in cui vivete o il portiere posseggono ?

E quali strumenti la legge attribuisce affinchè possiate difendervi da chi è a caccia di informazioni, magari per vendervi qualcosa ?

Si tratta di una materia che con la diffusione di strumenti tecnologicamente sempre più evoluti è divenuta sempre più urgente disciplinare.

Si pensi ad esempio al telemarketing che utilizzando le e-mail o i telefoni cercano di raggiungere quante più persone per proporre messaggi pubblicitari.

Si tratta di mezzi che limitano il diritto del singolo alla riservatezza e alla non intrusione nella sua sfera privata da parte di terzi senza previo consenso.

Verifichiamo allora quale sia il rapporto tra le regole di convivenza in un condominio e la circolazione delle informazioni all'interno dello stesso soprattutto alla luce di una recente sentenza della Corte di Cassazione.

In particolare bisogna sottolineare come i dati dei condomini siano inseriti in una sorte di anagrafe condominale, tenuta dall'amministratore al fine di conoscere esattamente e periodicamente che sono i proprietari delle singole unità immobiliari.

Ci si deve porre anche il problema del corretto utilizzo di questo materiale e di individuare entro quali limiti queste notizie possano essere utilizzate.

Il diritto alla riservate3zza fa parte dei diritti della personalità: per questo motivo determinate informazioni non devono essere accessibili a chiunque.

La normativa sulla tutela della protezione dei dati personali è contenuta nel Decreto Legislativo del 30 giugno 2003.

E' praticamente un Codice in materia di protezione dei dati personali che detta una definizione ampia di " dato personale " che secondo quanto stabilito all'articolo 4, comprende qualunque informazione relativa ad una persona fisica, identificata o identificabile " anche indirettamente, mediante riferimento a qualsiasi altra informazione ".

La lettera b dello stesso articolo definisce il trattamento dei dati come " qualunque operazione o complesso di operazioni, effettuati anche senza l'ausilio di strumenti elettronici, concernenti la raccolta, la registrazione, l'organizzazione, la conservazione, la consultazione, l'elaborazione la modificazione,la selezione, l'estrazione, il raffronto, l'utilizzo, l'interconnessione, il blocco, la comunicazione, la diffusione, la cancellazione e la distruzione di dati anche se non registrati in una banca dati."

Quindi l'amministrazione condominale costituisce pienamente " trattamento dati ".

Verifichiamo, dunque, entro quali limiti la divulgazione di notizie relative ai condomini configuri una violazione del diritto alla riservatezza e quindi, lesione dell'interesse tutelato dalla normativa in materia di protezione dei dati personali.

Un primo parere in materia è stato espresso il 19 maggio 2000 quando il Garante ha stabilito che i singoli condomini hanno diritto di conoscere le informazioni utili riguardanti l'amministrazione e il funzionamento del condominio, comprese quelle che riguardano eventuali posizioni debitorie e creditorie dei singoli condomini nei confronti del condominio stesso.

Quindi, in seguito a richiesta, l'amministratore deve rendere disponibili certe informazioni ma allo stesso tempo queste devono essere utilizzate al solo scopo di verificare la regolarità delle procedure assembleari o per proporre eventuali impugnazioni delle deliberazioni.

Il Garante è intervenuto successivamente con provvedimento del luglio 2003 stabilendo che è fatto divieto all'amministratore del condominio disporre l'affissione in bacheca di dati personali riguardanti le posizioni in debito o di credito dei singoli condomini.

Ciò in quanto tale modalità consentirebbe a terzi estranei al condominio ( e quindi non legittimati a conoscere le situazioni debitorie degli appartenenti al condominio ) di venire a conoscenza di dati aventi carattere personale.

Ciònonostante rimane stabilito il diritto di ogni singolo condomino che ne faccia richiesta di ricevere dall'amministratore tutte le informazioni concernenti la situazione contabile del condominio, compresi i nomi degli eventuali condomini morosi.

Tali principi vengono ribaditi dallo stesso Garante che aggiunge come ai partecipanti deve essere garantita la trasparenza circa le spese o morosità degli altri condomini ma allo stesso tempo la riservatezza di tali dati nei confronti di terzi.

E ciò naturalmente a meno che non ci sia il consenso del diretto interessato.

La Suprema Corte è intervenuta recentemente con pronuncia del 31 marzo 2008 a risolvere una questione nata fra due condomini.

L'uno aveva accusato l'altro di averlo diffamato per aver affisso nella bacheca del condominio un foglio che riportava la seguente frase " Si avvisano i signori condomini che il signor Caio non vuole pagare l'acqua dallo stesso consumata ".

Tale frase e soprattutto le modalità con cui era stata portata all'attenzione di molte persone era stata ritenuta dal presunto condomino moroso lesivo della sua privacy ma anche diffamatoria.

Per tale ragione aveva chiesto il risarcimento danni e la condanna per diffamazione dell'autore.

In primo grado il giudice aveva ritenuto non sussistere gli elementi della diffamazione mentre il grado di appello aveva evidenziato la responsabilità dell'autore della frase.

La Corte di Cassazione pronunciando la parola fine sulla questione ha statuito il principio di diritto secondo cui " integra il reato di diffamazione il comunicato, redatto all'esito di un'assemblea condominiale, con cui un condomino venga indicato come moroso nel pagamento delle spese, qualora esso venga affisso in un luogo accessibile - non già ai soli condomini dell'edificio per i quali può sussistere un interesse giuridicamente apprezzabile alla conoscenza dei fatti - ma a un numero indeterminato di altri soggetti: in tal caso, invero, il requiisto della comunicazione con più persone si può ritenere in re ipsa".

Fonte: Ignazio Raimondo de Il Messaggero

venerdì 27 marzo 2009

L'esistenza di tabelle millesimali redatte per iscritto non e' necessaria per il funzionamento e la gestione del condominio.


Cass. Civ. Sent. 10/02/2009 n 3245.

In tema di condominio negli edifici, le tabelle millesimali possono esistere o meno in forma scritta, dato che l'allegazione di esse al regolamento rappresenta un dato meramente formale che non muta la diversa natura intrinseca dei due atti.

Infatti, non si può escludere che i condomini, in mancanza di un regolamento con annesse tabelle connotate dalla forma scritta ad substantiam, possano, ai fini della ripartizione delle spese, accordarsi liberamente tra loro stabilendone i criteri, e quindi integrare le tabelle millesimali per facta concludentia.

Tuttavia, in questa ipotesi, deve essere comunque rispettata la quota di spesa posta a carico di ciascun condomino e la quota di proprieta' esclusiva di questo, essendo il criterio di ripartizione previsto dalla legge art 1123 c.c. preesistente ed indipendente dalla formazione, scritta o meno, delle tabelle.

Del resto, viene fatta salva la possibilità per il singolo condomino di impugnare la ripartizione delle spese quando questa non rispetti i criteri dettati dalla legge, per essere divergenti il valore della quota considerato ai fini delle spese e quello reale del bene in proprietà esclusiva.

Fonte: Avv. Luigi Modaffari de Condominioweb

giovedì 26 marzo 2009

Anche il condominio risponde del furto dovuto alle impalcature.


Chi subisce un furto nel proprio appartamento favorito da ponteggi poco sicuri o privi di una illuminazione adeguata può chiamare a risponderne oltre all'impresa appaltatrice anche il condominio che è tenuto a vigilare.

Lo ha stabilito la Corte di cassazione, con la sentenza n. 6435/2009 (pubblicata su http://www.guidaaldiritto.ilsole24ore.com/), accogliendo il ricorso di due fratelli contro la decisione della Corte di Appello di Napoli che aveva escluso ogni omissione colposa da parte del condominio sulla base del fatto che non aveva «realizzato o concorso a realizzare» l'impalcatura e neppure era tenuto ad alcun obbligo di sorveglianza compito che invece spettava eslcusivamente all'impresa esecutrice.

I giudici di Piazza Cavour considerato che era stata accertata l'esistenza del ponteggio metallico alla data del furto e che questo era avvenuto utilizzando le impalcature sprovviste di protezione, hanno chiarito che la responsabilità del condominio deve essere ricollegata «all'accertato mantenimento della struttura in assenza di cautele a tutela dei singoli condomini».

Il condominio, dunque, non è stato sufficientemente attento alle modalità con le quali l'impresa appaltatrice ha eseguito i lavori, né si è attivato successivamente di fronte al fatto che l'impalcatura era stata montata «senza luci esterne e senza alcuna struttura di sicurezza per l'inviolabilità degli appartamenti» così venendo meno alle regole di custodia, previste dall'articolo 2051 del codice civile, che gravano sempre sul committente rendendolo corresponsabile con l'appaltatore.

A ciò va aggiunto il fatto che il condominio non aveva comunicato il nome della ditta rendendone praticamente impossibile la chiamata in causa. Responsabilità condivisa e procedimento da rifare dunque dinnanzi ad altra sezione della Corte di Appello di Napoli.

Fonte: Francesca Machina Grifeo de Il Sole 24Ore

mercoledì 25 marzo 2009

Condominio: privacy, il decalogo.


1. Il condominio e quindi l'assemblea, l'amministratore, il portiere o altri collaboratori, possono trattare soltanto le informazioni personali dei dipendenti o dei terzi e soltanto nel rigoroso rispetto delle finalità del condominio stesso. Quindi sono trattabili solo le seguenti informazioni: dati anagrafici, indirizzi, quote millesimali, etc.

2. Per il principio di trasparenza ciascun partecipante al condominio può conoscere le spese altrui e può anche conoscere l'adempimento altrui sia al momento del rendiconto annuale sia previa richiesta all'amministratore.

3. I numeri di telefono fisso o cellulare o la email possono essere utilizzati dall'amministratore o portiere solo se già indicati in elenchi pubblici oppure se l'interessato è d'accordo.

4. E' possibile il trattamento di dati personali di natura sensibile o di dati giudiziari solo se è davvero indispensabile, altrimenti sarebbe gravemente illecito.

5. Nè il condominio, nè l'amministratore, nè il portiere, nè il singolo condomino o inquilino che viene a conoscenza di un dato personale può farlo conoscere o ad un altro partecipante del condominio o ad un terzo.

6. Per salvaguardare la privacy occorre che la conservazione dei verbali e di prospetti contabili avvenga al riparo da intrusioni di terzi.

7. Tecnici o consulenti possono partecipare all'assemblea per il solo tempo necessario allo svolgimento dei punti all'ordine del giorno per cui partecipano. Solo con il consenso di tutti i partecipanti è possibile procedere alla videoregistrazione dell'assemblea condominiale.

8. Gli spazi condominiali sono utilizzabili solo per avvisi a carattere generale ma non per la trattazione di affari che comportano il trattamento dei dati personali o comunque riferibili a singoli condomini.

9. I dati riferiti alla gestione del condominio possono essere richiesti in qualsiasi momento all'amministratore del condominio.

10. Ciascun condomino può presentare istanza, ai sensi dell'art. 7 del Codice per la protezione dei dati personali, all'amministratore per accedere ai propri dati e nel caso di mancato riscontro può ricorrere al Garante o al magistrato competente.

Per approfondire puoi leggere un altro mio precedente post:



Fonte: Ignazio Raimondo de Il Messaggero



martedì 24 marzo 2009

Amministratore in " prorogatio ".

L'amministratore non confermato nell'incarico conserva i suoi poteri fino a quando non venga sostituito, a meno che l'assemblea non abbia espresso una volontà contraria al loro mantenimento. ( Cassazione 5/2/1993, n. 1445 ).

Se l'assemblea non si è pronunciata in tal senso, logica vuole che l'amministratore non confermato si astenga dall'assumere iniziative che non siano indotte da ragioni di urgenza.

Il regolamento potrebbe prevedere che l'amministratore non confermato nell'incarico decada automaticamente decorso un termine ( per esempio 15 giorni ) senza che sia stato sostituito.

Fonte: Germano Palmieri de Corriereconomia

lunedì 23 marzo 2009

Di nuovo in carriera grazie al condominio.


Reinventarsi un percorso professionale dopo i 40 anni, ravvivare la propria attività professionale, battere la crisi: sono queste le motivazioni che portano a scegliere l'amministrazione d'immobili.
Lo dimostrano le cifre dell'ANAMMI relative all'attività` nel 2008.

Maschio, ultraquarantenne, con una gran voglia di fare e le idee chiare sui suoi obiettivi professionali.

È questo, nel 70% dei casi, l'identikit del neo- amministratore di condominio, secondo l'ANAMMI, l'Associazione Nazional-europea degli Amministratori d'Immobili che, in fase di avvio dei prossimi corsi di formazione, ha analizzato i dati relativi al 2008.

Scoprendo così che proprio la crisi ha indotto molti a puntare sull'amministrazione condominiale. "La motivazione predominante tra i neo-iscritti dello scorso anno è soprattutto una: la paura di essere tagliato fuori dal mondo del lavoro - spiega infatti Giuseppe Bica, presidente dell'associazione -.
Questo timore è ancora più forte per i lavoratori autonomi, che cercano filoni professionali di sicuro impatto, o per chi si ritrova disoccupato e vuole reinventarsi professionalmente".

Le cifre, in tal senso, sono positive: lo scorso anno, 760 nuovi iscritti, di cui 509 uomini. Anche l'età è salita: 470 iscritti hanno un'età superiore ai 50 anni.

Amministrare condomini, insomma, è visto come una valida alternativa per ricollocarsi.

Tuttavia anche i giovani fanno la loro parte, coprendo quasi un terzo degli iscritti per il 2008.

"Gli aspiranti amministratori indagano a fondo sulle prospettive professionali - spiega il presidente dell'Associazione - sulla vita associativa e sulla formazione continua, che per noi rappresenta uno degli obblighi essenziali per i soci".

Inoltre, sottolinea Bica, "una costante dei colloqui con i nuovi iscritti h stata la grande voglia di fare, unita ad una rivalutazione del lavoro autonomo".

Non è un caso che un iscritto su tre sia laureato.

Tra i diplomati, a propendere per questa strada sono geometri, ragionieri e, in generale, tutti coloro che hanno operato in ambiti amministrativi e contabili.

Tra le modalità di formazione, quella preferita resta il corso tradizionale in aula (quasi l'80% degli iscritti).

Cresce peraltro l'interesse per i corsi on-line, scelti da 218 soci. Dai dati generali relativi ai 13mila associati dell'ANAMMI, emerge anche la tendenza a strutturare l'attività in maniera sempre più articolata.

"Il 60% dei nostri associati - afferma il presidente dell'ANAMMI - ha scelto di crearsi un proprio studio professionale, anche di piccole dimensioni".

Fonte: Mondoprofessionisti

venerdì 20 marzo 2009

Il portiere si introduce a maggioranza qualificata.


Se il servizio di portierato non era già attivo per precedente delibera, oppure previsto dal regolamento condominiale, sarà necessaria una delibera assembleare approvata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio ex articolo 1136, comma 5 del Codice civile, in riferimento alle innovazioni.

Peraltro, anche in caso di modifica del servizio è stata ritenuta necessaria la medesima maggioranza ( Cassazione civile, sezione II, 29 aprile 1993, n. 5083 ).

Fonte: L'esperto risponde de Il Sole 24Ore































giovedì 19 marzo 2009

Alle Sezioni Unite il problema delle tabelle millesimali e della legittimazione passiva


Cassazione civile , sez. II, ordinanza 2 febbraio 2009 n° 2568.

Saranno le sezioni Unite della Cassazione a decidere due importanti questioni relative al condominio.Infatti i giudici di legittimità dovranno stabilire la competenza dell’assemblea in relazione all’approvazione e revisione delle tabelle millesimali e i limiti alla legittimazione passiva dell’amministratore di condominio.


SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE
SEZIONE II CIVILE
Ordinanza 2 febbraio 2009, n. 2568
(Pres. - est. Triola)
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SECONDA SEZIONE CIVILE
(…)
ORDINANZA INTERLOCUTORIA
sul ricorso 13409-2004 proposto da:
(…), rappresentati e difesi dall'avvocato Li.Ma.;
- ricorrenti -
nonché contro
Cond. (…) in persona dell'Amministratore e legale rappresentante pro tempore Sig. (…);
- intimato -
avverso la sentenza n. (…) del Tribunale di PALERMO, depositata il 23/04/2003;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 01/12/2008 dal Consigliere Dott. (…);
udito l'Avvocato (…), con delega depositata in udienza dell'Avvocato (…), difensore dei ricorrenti che ha chiesto di produrre documento ex art. 372 già depositato si riporta alle conclusioni di cui agli atti;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. VINCENZO GAMBARDELLA che ha concluso per il rigetto del ricorso.

La Corte
premesso che la controversia investe le seguenti questioni: I) competenza dell'assemblea alla approvazione (o revisione) delle tabelle millesimali; II) limiti alla legittimazione passiva dell'amministratore, osserva:

I) Per lungo tempo questa S.C. ha ritenuto che l'approvazione o la revisione delle tabelle millesimali non rientra nella competenza dell'assemblea, ma costituisce oggetto di un negozio di accertamento, il quale richiede il consenso di tutti i condomini; ove tale consenso unanime manchi, alla formazione delle tabelle provvede il giudice su istanza degli interessati, in contraddittorio con tutti i condomini (cfr. in tal senso: sent. 5 giugno 2008 n. 14951; 19 ottobre 1988 n. 5686; 17 ottobre 1980 n. 5593; 18 aprile 1978 n. 1846; 8 novembre 1977 n. 4774; 6 marzo 1967 n. 520).

A sostegno dell'orientamento secondo il quale per la approvazione delle tabelle sarebbe necessario il consenso unanime dei condomini sono stati addotti vari argomenti.
Si è affermato che la determinazione dei valori della proprietà di ciascun condomino e la loro espressione in millesimi è regolata direttamente dalla legge, per cui non rientra nella competenza dell'assemblea (sent. 27 dicembre 1958 n. 3952; 9 agosto 1996 n. 7359) oppure si è fatto riferimento alla natura negoziale dell'atto di approvazione delle tabelle millesimali, nel senso che, pur non potendo essere considerato come contratto, non avendo carattere dispositivo (in quanto con esso i condomini, almeno di solito, non intendono in alcun modo modificare la portata dei loro rispettivi diritti ed obblighi di partecipazione alla vita del condominio, ma intendono soltanto determinare quantitativamente tale portata), deve essere inquadrato nella categoria dei negozi di accertamento, con conseguente necessità del consenso di tutti i condomini (sent. 8 luglio 1964 n. 1801) oppure ancora si è fatto leva sul fatto che, essendo le tabelle millesimali predisposte anche al fine del computo della maggioranza dei condomini (quorum) nelle assemblee, hanno carattere pregiudiziale rispetto alla costituzione e alla validità delle deliberazioni assembleari, e quindi non possono formarne oggetto (sent. 6 marzo 1967, cit., per la quale il fatto che le tabelle siano contenute nel regolamento, a norma dell'art. 68 disp. att. c.c., sta semplicemente ad indicare una allegazione formale che non muta la natura intrinseca dell'istituto come innanzi descritta).

Secondo tale orientamento, in conseguenza della inesistenza di una norma la quale attribuisca all'assemblea la competenza a deliberare in tema di tabelle millesimali, la deliberazione di approvazione delle tabelle adottata a maggioranza è inefficace nei confronti del condomino assente o dissenziente per nullità radicale deducibile senza limitazione di tempo (sent. 9 agosto 1996 n. 7359).
La eventuale approvazione a maggioranza di una tabella millesimale non sarebbe, tuttavia, senza effetti.

Si è, in proposito, affermato che le deliberazioni in materia adottate dalla assemblea, sia a maggioranza sia ad unanimità dei soli condomini presenti, configurerebbero una ipotesi di nullità non assoluta, ma soltanto relativa, in quanto non opponibile dai condomini consenzienti, e non obbligherebbero i dissenzienti e gli assenti, i quali potrebbero dedurne la inefficacia secondo i principi generali, senza essere tenuti all'osservanza del termine di decadenza di cui all'art. 1137 c.c. (sent. 6 marzo 1967, cit.; 23 dicembre 1967 n. 3012; 6 maggio 1968 n. 1385; 6 marzo 1970 n. 561; 14 dicembre 1974 n. 4274; nel senso che gli assenti ed i dissenzienti potrebbero far valere la nullità relativa dell'atto, ai sensi dell'art. 1421 cod. civ., costituita dalla loro mancata adesione, cfr. sent. 14 dicembre 1999 n. 14037).

La limitata efficacia da attribuire a tabelle millesimali approvate a maggioranza è stata giustificata con la considerazione che la determinazione dei valori viene attuata agli effetti degli art. 1123, 1124, 1126 e 1136 c.c.: essa riguarda, cioè, la ripartizione delle spese e il funzionamento delle assemblee, ma non incide sui diritti reali, e neppure sul valore reale dei beni; dato che, a norma dell'ultimo comma dell'art. 68 cit., nell'accertamento dei valori in millesimi non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione della cosa, ne consegue che la formazione o la modificazione dei valori millesimali non può che dar luogo a un rapporto di natura personale, le cui diverse determinazioni ben possono avere efficacia limitatamente ai condomini che le posero in essere, senza che, al riguardo, debba dunque parlarsi di nullità assoluta (6 marzo 1967, cit.).

Si è anche ritenuto (sent. 6 marzo 1967, cit.) che la impugnazione non è consentita neppure al successore a titolo particolare nella proprietà dell'appartamento del condomino che ha dato il suo consenso alla approvazione a maggioranza delle tabelle millesimali: posto, infatti, che gli obblighi dei condomini, relativi ai beni compresi nel condominio, come quello della partecipazione alle spese comuni, o del rispetto della maggioranza assembleare, rappresentano, nell'ambito del particolare istituto, vincoli di natura personale previsti dalla legge (e non dalla volontà delle parti) in diretta dipendenza del diritto reale, essi si trasferiscono automaticamente, anche per atto tra vivi, con il trasferimento di quel diritto, e indipendentemente dalle limitazioni che derivano dalla pubblicità per esso prevista, alla stregua di quanto avviene, a causa del loro carattere ambulatorio, per le obbligazioni propter rem o rei cohaerentes, non potrebbe negarsi che anche le determinazioni necessariamente connesse con quegli obblighi si trasferiscano contemporaneamente con essi nel successore a titolo particolare, in forza del principio per il quale l'oggetto del trasferimento perviene all'acquirente nella stessa misura e con le stesse facoltà con cui esso appartenne al precedente titolare (nemo plus iuris quam ipse habet transferre potest). Tale conclusione troverebbe conferma nella considerazione che la stessa osservanza dei valori millesimali costituisce una obbligazione ex lege, sì che, rappresentando i valori medesimi la valutazione proporzionale della parte rispetto al tutto, ed avendo funzione strumentale al fine precipuo della ripartizione delle spese comuni e della formazione del quorum della maggioranza assembleare, essi vengono, in sostanza, a realizzare la quantificazione e la determinazione concreta di quell'obbligo, con la conseguenza che, con il trasferimento di esso nel successore a titolo particolare, si trasferisce la determinazione concreta dei valori fatta in sede assembleare con il consenso del dante causa, in forza dei principi sopra enunciati.
Secondo un altro orientamento la deliberazione assunta a maggioranza sarebbe affetta da nullità assoluta (e quindi inefficace anche per coloro che hanno votato a favore) ove non sia stata assunta con la maggioranza degli intervenuti che rappresentino anche la metà del valore dell'edificio, mentre sarebbe affetta da nullità relativa derivante dalla loro mancata adesione solo nei confronti degli assenti e dissenzienti ove assunta con la maggioranza in questione (sent. 24 novembre 1983 n. 7040; 9 febbraio 1985 n. 1057).

È stata anche prospettata la semplice inefficacia della delibera di approvazione non all'unanimità dei condomini, da ritenere condizionata al raggiungimento in epoca successiva del consenso unanime verificatosi in virtù dell'applicazione di fatto delle tabelle da parte dei condomini assenti (sent. 17 ottobre 1980 n. 5593).

È comunque costante l'affermazione che nel comportamento dei condomini assenti i quali abbiano pagato i contributi condominiali secondo la tabelle approvate a maggioranza è possibile individuare una accettazione delle tabelle stesse, non vertendosi in tema di effetti reali, per cui il consenso alla approvazione delle tabelle, non postulando il requisito di particolari requisiti formali, può ben manifestarsi per facta concludentia (sent. 8 novembre 1977 n. 4774, 19 ottobre 1988 n. 5686).

Principi analoghi sono stati affermati con riferimento alla modifica delle tabelle millesimali.
Si è, pertanto, ritenuto che la partecipazione con il voto favorevole alle reiterate delibere adottate dall'assemblea dei condomini di un edificio per ripartire le spese straordinarie secondo un valore delle quote dei singoli condomini diverso da quello espresso nelle tabelle millesimali, o l'acquiescenza rappresentata dalla concreta applicazione delle stesse tabelle per più anni (sent. 16 luglio 1991 n. 7884; 19 ottobre 1988 n. 5686), può assumere il valore di unico comportamento rivelatore della volontà di parziale modifica delle tabelle millesimali da parte dei condomini che hanno partecipato alle votazioni o che hanno aderito o accettato la differente suddivisione e può dare luogo, quindi, ad una convenzione modificatrice della disciplina sulla ripartizione delle spese condominiali, che, avendo natura contrattuale e non incidendo su diritti reali, non richiede la forma scritta, ma solo il consenso anche tacito o per facta concludentia, purché inequivoco di tutti i condomini (sent. 17 maggio 1994 n. 4814).

Il consenso non potrebbe, invece, dedursi dal comportamento tenuto da quei condomini che nella assemblea abbiano già espresso dissenso dalla approvazione delle tabelle millesimali, in quanto, in presenza della loro esplicita volontà, non è lecito ricercare una contraria volontà tacita o presunta che sulla prima dovrebbe prevalere (sent. 9 febbraio 1985 n. 1057; nel senso che i condomini, partecipando alle assemblee per tre anni ed effettuando i pagamenti in conformità delle nuove tabelle, non manifestano per facta concludentia quel consenso che avevano espressamente negato in occasione della relativa delibera condominiale cfr. sent. 28 aprile 2005 n. 8863) o dal comportamento degli acquirenti (sent. 9 agosto 1996 n. 7359).
Si distacca implicitamente, ma immotivatamente, da tale orientamento la sentenza 11 febbraio 2000 n. 1520, secondo la cui “massima” la modifica delle tabelle millesimali già esistenti, ovvero la creazione di tali tabelle, costituisce facoltà riservata all'assemblea dei condomini, e non rientra i compiti dell'amministratore di condominio.

Gli argomenti addotti per sostenere la tesi della incompetenza della assemblea in ordine alla approvazione delle tabelle millesimali non sembrano convincenti.
In ordine all'argomento secondo il quale la determinazione dei valori della proprietà di ciascun condomino e la loro espressione in millesimi è regolata direttamente dalla legge, per cui non rientra nella competenza dell'assemblea, si può obiettare che: a) la legge non regola le concrete modalità di determinazione dei millesimi, ma si limita a stabilire che essi debbono essere espressione del valore di ogni piano o porzione di piano, escludendo l'incidenza di determinati fattori (art. 68 disp. att. c.c.); b) se la determinazione dei valori delle singole unità immobiliari e la loro espressione in millesimi fosse effettivamente regolata dalla legge, nel senso di escludere ogni margine di discrezionalità, non si comprenderebbe per quale motivo le tabelle millesimali dovrebbero essere necessariamente approvate all'unanimità o formate in un giudizio da svolgere nel contraddittorio di tutti i condomini, potendo, in teoria, addirittura provvedere l'amministratore.

La affermazione che la necessità della unanimità dei consensi dipenderebbe dal fatto che la deliberazione di approvazione delle tabelle millesimali costituirebbe un negozio di accertamento del diritto di proprietà sulle singole unità immobiliari e sulle parti comuni è in contrasto con quanto ad altri fini sostenuto nella giurisprudenza di questa S.C. e cioè che la tabella millesimale serve solo ad esprimere in precisi termini aritmetici un già preesistente rapporto di valore tra i diritti dei vari condomini, senza incidere in alcun modo su tali diritti (sent. 25 gennaio 1990 n. 431; 20 gennaio 1977 n. 298; 3 gennaio 1977 n. 1; nel senso che non è richiesta la forma scritta per la rappresentanza di un condomino nell'assemblea nel caso in cui questa abbia per oggetto la approvazione delle tabelle millesimali, in quanto tale approvazione, quale atto di mera natura valutativa del patrimonio ai limitati effetti della distruzione del carico delle spese condominiali, nonché della misura del diritto di partecipazione alla formazione della volontà assembleare del condominio, non è idonea a incidere sulla consistenza dei diritti reali a ciascuno spettanti, cfr. sent. 28 giugno 1979 n. 3634).

Quando, poi, i condomini approvano la tabella che ha determinato il valore dei piani o delle porzioni di piano secondo i criteri stabiliti dalla legge non fanno altro che riconoscere l'esattezza delle operazioni di calcolo della proporzione tra il valore della quota e quello del fabbricato; in sintesi, la misura delle quote risulta determinata in forza di una precisa disposizione di legge. L'approvazione del risultato di una operazione tecnica non importa la risoluzione o la preventiva eliminazione di controversie, di discussioni o di dubbi: il valore di una cosa è quello che è e il suo accertamento non implica alcuna operazione volitiva, ragion per cui il semplice riconoscimento che le operazioni sono state compiute in conformità al precetto legislativo non può qualificarsi attività negoziale.

Il fine dei condomini, quando approvano il calcolo delle quote, non è quello di rimuovere l'incertezza sulla proporzione del concorso nella gestione del condominio e nelle spese: incertezza che non esiste perché il rapporto non può formare oggetto di discussione, dovendo essere determinato sulla base di precise disposizioni; il fine dei condomini è solo di quello di prendere atto della traduzione in frazioni millesimali di un rapporto di valori preesistente e per conseguire questo scopo non occorre un negozio il cui schema contempla come intento tipico l'eliminazione dell'incertezza mediante accertamento e declaratoria della situazione preesistente.
In definitiva, la deliberazione che approva le tabelle millesimali non si pone come fonte diretta dell'obbligo contributivo del condomino, che è nella legge prevista, ma solo come parametro di quantificazione dell'obbligo, determinato in base ad un valutazione tecnica; caratteristica propria del negozio giuridico è la conformazione della realtà oggettiva alla volontà delle parti: l'atto di approvazione della tabella, invece, fa capo ad una documentazione ricognitiva di tale realtà, donde il difetto di note negoziali.

Se si considera che in base all'art. 68 disp. att. c.c. le tabelle servono agli effetti di cui agli artt. 1123, 1124, 1126 e 1136 c.c., cioè ai fini della ripartizione delle spese e del computo dei quorum costitutivi e deliberativi in sede di assemblea, si avverte subito la difficoltà di supporre che una determinazione ad opera dell'assemblea possa incidere sul diritto di proprietà del singolo condomino. Una determinazione che non rispecchiasse il valore effettivo di un piano o di una porzione di piano rispetto all'intero edificio potrebbe risultare pregiudizievole per il condomino, nel senso che potrebbe costringerlo a pagare spese condominiali in misura non proporzionata al valore della parte di immobile di proprietà esclusiva, ma non inciderebbe sul diritto di proprietà come tale, ma piuttosto sulle obbligazioni che gravano a carico del condomino in funzione di tale diritto di proprietà, a cui si può porre riparo mediante la revisione della tabella ex art. 69 disp. att. c.c.

Un negozio di accertamento del diritto di proprietà sulle singole unità immobiliari e sulle parti comuni, poi, dovrebbe risultare per iscritto; non sembra possibile, pertanto, sostenere che il consenso dei condomini che non hanno partecipato alla delibera di approvazione delle tabelle millesimali potrebbe essere validamente manifestato per facta concludentia dal comportamento dagli stessi tenuto successivamente alla delibera stessa, a prescindere dal fatto che è difficile attribuire un valore negoziale alla manifestazione di volontà dei condomini diretta alla approvazione della delibera (cioè di assunzione di un impegno nei confronti di coloro che hanno votato nello stesso modo e di proposta contrattuale nei confronti degli altri condomini) sia al comportamento degli altri condomini successivo alla delibera (cioè di accettazione di una proposta).

Anche la affermazione secondo la quale le tabelle millesimali, essendo predisposte anche al fine del computo delle maggioranze nelle assemblee, hanno carattere pregiudiziale rispetto alla costituzione ed alla validità delle deliberazioni assembleari e non possono quindi formarne oggetto, sembra in contrasto con la giurisprudenza secondo la quale un criterio di identificazione delle quote di partecipazione condominiale, dato dal rapporto tra il valore delle proprietà singole ed il valore dell'intero edificio, preesiste alla formazione delle tabelle millesimali e consente di valutare (ove occorre a posteriori ed in giudizio) se i quorum di costituzione dell'assemblea e di deliberazione sono stati raggiunti, per cui le tabelle agevolano, ma non condizionano addirittura lo svolgimento delle assemblee ed in genere la gestione del condominio (cfr., in tal senso, da ultimo: sent. 25 gennaio 1990, cit.; 20 gennaio 1977, cit.; 3 gennaio 1977, cit.).

In ordine alla affermazione che la deliberazione con la quale l'assemblea dovesse approvare non all'unanimità le tabelle millesimali sarebbe affetta da nullità assoluta (e quindi inefficace anche per coloro che hanno votato a favore) ove non assunta con la maggioranza degli intervenuti che rappresentino anche la metà del valore dell'edificio, mentre sarebbe affetta da nullità relativa solo nei confronti degli assenti e dissenzienti, ove assunta con la maggioranza in questione, è agevole osservare che presuppone una distinzione tra nullità relativa e nullità assoluta di cui non vi è traccia nella legge ed è affetta da una intima contraddizione, in quanto se si parte dalla premessa che l'assemblea non ha il potere di deliberare a maggioranza, non si riesce a comprendere come, a seconda della maggioranza raggiunta, il vizio sarebbe di maggiore o minore gravità.

Da un punto di vista pratico la tesi della natura negoziale dell'atto di approvazione delle tabelle millesimali presenta, poi, degli inconvenienti.

Non va, infatti, dimenticato che i contratti vincolano solo le parti ed i loro successori a titolo universale. Il considerare una tabella millesimale vincolante per i condomini solo in virtù del consenso dagli stessi, espressamente o tacitamente manifestato, comporterebbe la inefficacia della tabella stessa nei confronti di eventuali aventi causa a titolo particolare dai condomini, con la conseguenza che ad ogni alienazione di una unità immobiliare dovrebbe far seguito un nuovo atto di approvazione o un nuovo giudizio avente ad oggetto la formazione della tabella.

Una volta chiarito che a favore della tesi della natura negoziale dell'atto di approvazione delle tabelle millesimali non viene addotto alcun argomento convincente, se si tiene presente che tali tabelle, in base all'art. 68 disp. att. c.c., sono allegate al regolamento di condominio, il quale, in base all'art. 1138 c.c., viene approvato dall'assemblea a maggioranza, e che esse non accertano il diritto dei singoli condomini sulle unità immobiliari di proprietà esclusiva, ma soltanto il valore di tali unità rispetto all'intero edificio, ai soli fini della gestione del condominio, dovrebbe essere logico concludere che tali tabelle vanno approvate con la stessa maggioranza richiesta per il regolamento di condominio.

In senso contrario non sembra si possa sostenere (sent. 6 marzo 1967, cit.) che la allegazione delle tabelle al regolamento è puramente formale, ma non significa anche identità di disciplina in ordine alla approvazione.

In linea di principio, infatti, un atto allegato ad un altro, con il quale viene contestualmente formato, deve ritenersi sottoposto alla stessa disciplina, a meno che il contrario risulti espressamente.

Va, infine, rilevato che la approvazione a maggioranza delle tabelle millesimali non comporta inconvenienti di rilievo nei confronti dei condomini, in quanto nel caso di errori nella valutazione delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, coloro i quali si sentono danneggiati possono chiedere, senza limiti di tempo, la revisione ex art. 69 disp. att. c.c.

Negli ultimi tempi si è affermato un orientamento il quale si distingue inconsapevolmente da quello “tradizionale” e secondo il quale in tema di condominio degli edifici, le tabelle millesimali allegate al regolamento condominiale, qualora abbiano natura convenzionale - in quanto predisposte dall'unico originario proprietario ed accettate dagli iniziali acquirenti delle singole unità ovvero abbiano formato oggetto di accordo da parte di tutti condomini - possono, nell'ambito dell'autonomia privata, fissare criteri di ripartizione delle spese comuni anche diversi da quelli stabiliti dalla legge ed essere modificate con il consenso unanime dei condomini o per atto dell'autorità giudiziaria ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c.; ove, invece, abbiano natura non convenzionale ma deliberativa - perché approvate con deliberazione dell'assemblea condominiale - le tabelle millesimali, che devono necessariamente contenere criteri di ripartizione delle spese conformi a quelli legali e a tali criteri devono uniformarsi nei casi di revisione, possono essere modificate dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal comma 2 dell'art. 1136 c.c. (in relazione all'art. 1138, comma 3, c.c.) ovvero con atto dell'autorità giudiziaria ex art. 69 disp. att. citato. Ne consegue che, mentre è affetta da nullità la delibera che modifichi le tabelle millesimali convenzionali adottata dall'assemblea senza il consenso unanime dei condomini o se non siano stati convocati tutti i condomini, è valida la delibera modificativa della tabella millesimale di natura non convenzionale adottata dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal comma 2 dell'art. 1136 c.c. (sent. 28 giugno 2004 n. 11960; in senso conforme cfr.: sent. 23 febbraio 2007 n. 4219; 25 agosto 2005 n. 17276; sembra operare una sintesi tra il nuovo ed il precedente orientamento la sentenza 28 aprile 2005 n. 8863, per la quale l'adozione di nuove tabelle millesimali a modifica di quelle allegate a regolamento contrattuale deve essere deliberata con il consenso di tutti i condomini e, in presenza di espresso dissenso, non può ritenersi prevalere una volontà diversa, tacita o presunta, essendo quest'ultima di per sé intrinsecamente equivoca; non è ben chiaro il pensiero della sentenza 22 novembre 2000 n. 15094, la cui “massima” afferma che la divergenza tra i valori reali dei piani o delle porzioni di piano, rapportati al medesimo, e le tabelle millesimali derivata da innovazioni e ristrutturazioni successive all'atto che le approva giustifica la revisione delle stesse ad opera dell'assemblea condominiale, dei condomini per contratto, ovvero dell'autorità giudiziaria).

Tale nuovo orientamento, però, non chiarisce, in primo luogo, come possano esservi tabelle millesimali approvate con deliberazione dell'assemblea condominiale, se la precedente giurisprudenza aveva escluso una competenza dell'assemblea in merito, e, in secondo luogo, sembra porsi in contrasto la precedente giurisprudenza in tema di c.d. regolamento condominiale di origine “contrattuale”; tale giurisprudenza, infatti, aveva chiarito che occorre distinguere tra disposizioni tipicamente regolamentari e disposizioni contrattuali e che solo per le seconde è necessario, ai fini della loro modifica, l'accordo di tutti i partecipanti, mentre le prime sono modificabili con le maggioranze previste dalla legge, precisando ulteriormente che: a) sulla diversa natura dei due gruppi di disposizioni e sul diverso loro regime di modificabilità non può incidere la loro comune inclusione nel regolamento (sent. 14 novembre 1991 n. 12173); b) hanno natura contrattuale solo le clausole limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni attributive ad alcuni condomini di maggiori diritti rispetto ad altri (sent. 30 dicembre 1999 n. 943); sulla base di tali premesse non sembra, in linea di principio, poter riconoscere natura contrattuale alle tabelle millesimali per il solo fatto che, ai sensi dell'art. 68 disp. att. cod. civ., siano allegate ad un regolamento di origine c.d. “contrattuale”, ove non risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, si sia inteso, cioè, approvare quella “diversa convenzione” di cui all'art. 1123 comma 1, cod. civ. (in senso conforme cfr. implicitamente la sentenza 2 giugno 1999 n. 5399, la quale, con riferimento ad una ipotesi in cui le tabelle allegate al c.d. regolamento contrattuale non avevano rispettato il principio della proporzionalità di cui all'art. 68 disp. att. cod. civ., ha affermato che le tabelle millesimali allegate a regolamento contrattuale non possono essere modificate se non con il consenso unanime di tutti i condomini o per atto dell'autorità giudiziaria).

II) Secondo la giurisprudenza prevalente di questa S.C. la domanda giudiziale di un condomino volta all'accertamento della invalidità o inefficacia della tabella millesimale deve essere necessariamente proposta nei confronti di tutti gli altri condomini, senza che possa ritenersi passivamente legittimato l'amministratore del condominio, la cui rappresentanza processuale passiva è sempre limitata alle azioni relative alle “parti comuni dell'edificio” (sent. 10 maggio 1992 n. 4405; 8 aprile 1983 n. 2499; 18 aprile 1978 n. 1846; 21 marzo 1977 n. 1084; in senso implicitamente conforme cfr. sent. 5 giugno 2008 n. 14951), ossia ai rapporti giuridici scaturenti dall'esistenza di parti comuni, e non anche estensibile alle questioni che, in quanto attinenti all'accertamento dei valori millesimali delle quote di proprietà singola, incidono su obblighi esclusivi dei singoli condomini (sent. 6 luglio 1984 n. 3967; 8 aprile 1983, cit.).

Si è, in proposito, affermato che dalla disciplina sostanziale secondo la quale la formazione o la modificazione delle tabelle millesimali richiedono il consenso unanime dei condomini, avendo per oggetto un negozio di accertamento del diritto di proprietà della porzione di edificio di ciascun condomino, nonché delle cose comuni, consegue, sul piano processuale, che la domanda giudiziale volta a far dichiarare la nullità di una deliberazione assembleare che abbia formato o modificato tali tabelle a maggioranza deve essere proposta nei confronti di tutti i condomini (sent. 18 aprile 1978, cit.).

Secondo questa S.C., però, la legittimazione passiva ad causam, oltre ad appartenere ai singoli condomini, in quanto preordinata alla tutela del diritto di proprietà della porzione di edificio di cui si lamenta l'illegittima determinazione del valore compiuta dall'assemblea mediante una inesatta determinazione in millesimi, spetta anche all'amministratore, essendo la domanda stessa preordinata anche alla tutela di cose ed interessi comuni, dato che la precisazione, nel regolamento condominiale, dei valori dei piani o porzioni di piano, ragguagliati in millesimi a quello dell'intero edificio, si riflette sulle cose comuni, costituendo essi il parametro su cui debbono misurarsi il godimento delle cose stesse, dei servizi comuni, la ripartizione delle spese relative e l'entità della partecipazione e della espressione del voto dei condomini nella costituzione delle assemblee e nelle deliberazioni da prendere in esse (sent. 10 maggio 1992, cit.; in senso conforme sent. 20 maggio 1966 n. 1307).

In senso nettamente contrario all'orientamento prevalente si è anche affermato (sent. 15 aprile 1994 n. 3542) che occorre distinguere tra impugnazione della delibera che a maggioranza approva o modifica le tabelle millesimali e impugnazione delle tabelle; in ordine alla prima, che è un'azione di accertamento della impossibilità dell'oggetto per difetto di competenza dell'assemblea, sarebbe legittimato passivamente l'amministratore; in ordine alla seconda legittimati passivi sarebbero tutti i condomini, in considerazione della natura contrattuale dell'atto di approvazione delle tabelle. La prima conclusione va condivisa; non altrettanto può dirsi in ordine alla seconda, in considerazione del fatto che parte dalla premessa che le tabelle millesimali possono essere approvate o modificate solo in base al consenso unanime dei condomini.

L'orientamento prevalente sarebbe destinato a rimanere senza una delle sue basi logiche ove si dovesse ritenere che l'atto di approvazione delle tabelle millesimali non ha natura negoziale.
La eventuale infondatezza della seconda di tali basi logiche dipende dalla interpretazione letterale o meno dell'art. 1131, secondo comma, cod. civ., nella parte in cui prevede la legittimazione passiva dell'amministratore solo con riferimento alle controversie relative alle “parti comuni”.

A tal fine non si possono non rilevare notevoli discrepanze nella giurisprudenza di questa S.C..
Secondo un orientamento, infatti, l'espressione “parti comuni” dovrebbe essere interpretata non solo alla lettera, ma in senso restrittivo, per cui la legittimazione passiva dell'amministratore non sussisterebbe con riferimento alla causa con la quale un condomino chieda l'accertamento della proprietà esclusiva del sottotetto, in quanto la causa riguarda l'estensione dei diritti dei singoli condomini in dipendenza dei rispettivi acquisti (sent. 6 agosto 2001 n. 10828, 19 maggio 1999 n. 4845), alla domanda con cui un condomino deduca di essere proprietario esclusivo del locale destinato ad alloggio del portiere (sent. 28 novembre 1996 n. 10609), alla causa di arretramento di un edificio condominiale per violazione delle distanze legali (sent. 18 marzo 1999 n. 2484) o in tema di accessione invertita (sent. 9 settembre 1991 n. 9842).

In senso contrario varie decisioni hanno affermato che la legittimazione passiva dell'amministratore in ordine alle azioni reali non incontra limiti (sent. 16 aprile 2007 n. 9093, 17 maggio 2000 n. 6407, 2 dicembre 1997 n. 12204, 23 gennaio 1995 n. 735, 29 ottobre 1994 n. 8946; nel senso che la legittimazione passiva dell'amministratore sussiste anche nei confronti della domanda, proposta in via riconvenzionale, con cui un condomino chiede di essere dichiarato proprietario esclusivo di un bene che, in base all'art. 1117 cod. civ. dovrebbe considerarsi di proprietà comune, cfr. sent. 13 dicembre 2006 n. 26681; nel senso che la legittimazione passiva dell'amministratore sussiste, con riguardo alle azioni negatorie e confessorie di servitù, anche nel caso in cui sia domandata la rimozione di opere comuni o la eliminazione di ostacoli che impediscano o turbino l'esercizio della servitù medesima, cfr. sent. 21 gennaio 2004 n. 919).

In contrasto con l'orientamento secondo il quale l'espressione “parti comuni” dovrebbe essere interpretata in senso letterale, anche se non restrittivo, infine, sono le decisioni le quali hanno affermato che la legittimazione passiva dell'amministratore non incontra limiti (cfr. sent. 11 agosto 1997 n. 7474) ed in particolare si estende alle azioni di carattere personale (sent. 21 dicembre 2006 n. 27447), a quelle che hanno ad oggetto i servizi comuni (sent. 28 aprile 2004 n. 8139), l'impugnazione delle delibere assembleari (sent. 5 giugno 2008 n. 14951; 17 luglio 2006 n. 16228; 20 aprile 2005 n. 8286; non è ben chiaro il pensiero della sentenza 19 novembre 1992 n. 12379, per la quale all'amministratore di condominio compete l'esclusiva legittimazione passiva nelle cause promosse da uno dei condomini per impugnare le deliberazioni assembleari, ove queste non attengono a diritti sulle cose comuni).

Non mancano decisioni le quali hanno affermato espressamente che l'espressione “parti comuni” deve essere interpretata nel senso che l'amministratore è legittimato passivamente in tutte le controversie le quali abbiano per oggetto un interesse comune dei condomini, sia pure in opposizione all'interesse particolare di un singolo condomino (sent. 9 agosto 1996 n. 7359, 24 gennaio 1980 n. 590, 6 dicembre 1978 n. 5769) e cioè non nel senso meramente materiale, ma comprensiva di tutti i rapporti giuridici che sorgano dall'esistenza di parti comuni del condominio, come organizzazione, amministrazione, servizi comuni (sent. 7 maggio 19689 n. 1401) in senso lettera. In senso contrario, però, va rilevato che la stessa giurisprudenza della S.C. ha interpretato in senso estensivo l'espressione “parti comuni” di cui all'art. 1131, comma 2, c.c. ed ha riconosciuto passivamente legittimato l'amministratore nelle azioni di impugnazione delle delibere assembleari in genere (Cass. 6 luglio 1957 n. 2666).

In definitiva l'art. 1131, secondo comma, cod. civ., avrebbe inteso prevedere la legittimazione passiva dell'amministratore in ordine ad ogni lite avente ad oggetto interessi comuni dei condomini, derogando alla disciplina valida per le altre ipotesi di pluralità di soggetti passivi e soccorrendo all'esigenza di rendere più agevole ai terzi la chiamata in giudizio del condominio, senza la necessità di promuovere il litisconsorzio passivo nei confronti di tutti i condomini (sent. 26 febbraio 1996 n. 1485; 13 dicembre 2006 n. 26681).

Alla luce delle considerazioni esposte, ritiene il collegio che su entrambe le questioni che si devono affrontare per decidere la presente controversia potrebbe essere opportuno l'intervento delle Sezioni Unite di questa S.C.
P.Q.M.
dispone trasmettersi gli atti al Primo Presidente per l'eventuale assegnazione della causa alle Sezioni Unite.

mercoledì 18 marzo 2009

Cassazione: museruola a Fido, anche nel condominio.


La Corte di Cassazione invita i proprietari di animali domestici ad adottare particolari cautele per evitare che gli amici a quattro zampe possono arrecare danni a terzi, anche quando si trovano all'interno di un condominio.

La Corte (sentenza 4672/2009) spiega che chi vuole portare Fido nel cortile condominiale deve custodirlo con particolare cautela e quindi munirlo di museruola e guinzaglio, giacché se l'animale aggredisce qualcuno si è responsabili anche sotto il profilo penale.
Sulla scorta di tale principio la Quarta Sezione penale della Corte ha confermato la condanna per il reato di lesioni colpose nei confronti di un uomo che nonostante ripetute lamentele da parte dei condomini continuava a giocare, con il suo cane nel cortile condominiale, tirandogli una pallina.

Un giorno l'animale aveva aggredito un condomino facendolo cadere a terra e provocandogli delle lesioni.

Il caso finiva in Tribunale e i giudici, sia in primo grado sia nel giudizio d'appello, infliggevano all'imputato una condanna per lesioni colpose.

L'uomo inutilmente ha tentato di rivolgersi alla Suprema Corte che ha respinto il suo ricorso evidenziando che il proprietario dell'animale è "colpevole di avere lasciato libero l'animale e omesso di custodirlo nel cortile condominiale, dove si trovavano altre persone, tenuto conto della mole dell'animale".

Ed egli, scrive ancora la Corte, è tanto più colpevole perché "era solito fare quel gioco con il cane nel cortile condominiale, libero dal guinzaglio e dalla museruola, e che nonostante gli ammonimenti, non aveva inteso usare maggiore cautela".

martedì 17 marzo 2009

L' incidente in condominio.


Se succede qualche sinistro all' interno dello stabile condominiale ad esempio una caduta dalle scale o un bambino che si fa male nel cortile, può essere citato in giudizio il Condominio come responsabile?

Risponde l' avvocato Daniela Politino Come è noto dalla teoria generale del diritto civile, la responsabilità extracontrattuale o aquiliana si distingue da quella contrattuale, in quanto non presuppone un rapporto tra due o piu soggetti, ma consegue alla violazione del precetto fondamentale del neminem laedere.

L' art. 2043 c. c., che costituisce la norma fondamentale nel sistema della responsabilità extracontrattuale, stabilisce i requisiti e le condizioni necessarie perché una condotta possa qualificarsi illecita dal punto di vista civilistico.

Anzitutto si richiede un fatto colposo o doloso, non potendosi concepire una responsabilità svincolata da un processo volitivo, se non nei casi espressamente previsti (fattispecie della responsabilità oggettiva). Occorre poi che la condotta cagioni un danno ingiusto e chi sia un nesso di causalità tra condotta del soggetto e la lesione del bene.

Un caso particolare di responsabilità è quello rappresentato dall' art 2051 cc che disciplina la responsabilità per danni cagionati dalle cose in custodia esclusa solo quando si verifica il caso fortuito.

In giurisprudenza è stata affermata l' applicabilità al Condominio di tale norma configurandosi tale responsabilità per danni prodotti da cose comuni ed affermandosi il principio dell' oggettiva riferibilità del danno al custode prescindendo dalla prova della sua colpa.

Premesso che custode è inteso come colui che ha la disponibilità materiale della cosa, è sufficiente per configurarsi una ipotesi di responsabilità la relazione tra la cosa in custodia e l' evento dannoso nonché la predetta esistenza del potere fisico su di essa da parte del custode, sul quale incombe l' obbligo di vigilare e mantenere il controllo onde evitare che produca danni a terzi.

In altri termini l' attore che agisce per il risarcimento del danno di fornire la prova dell' esistenza di tali elementi mentre resta a carico del custode convenuto offrire la prova contraria alla presunzione iuris tantum della sua responsabilità mediante la dimostrazione positiva del caso fortuito cioè del fatto estraneo alla sua sfera di custodia avente carattere di imprevedibilità ed assoluta eccezionalità.

E' evidente che la prova contraria a cui sarebbe ammesso il custode riguarda solo ed esclusivamente il caso fortuito autonomo, concorrente o incidente ma in ogni caso idoneo ad interrompere il nesso eziologico.

In tale ottica deve essere letta la recentissima pronuncia della Cassazione del 19 giugno 2008 n 16607 in tema di responsabilità del condominio ex art 2051 c. c..

La Signora Pina, scivolata nell' atrio dell' edificio condominiale a causa della cera applicata dal custode dello stabile combinata con l'acqua piovana trasportata dal passaggio degli inquilini, conveniva in giudizio il Condominio per sentirlo condannare al risarcimento dei danni da essa patiti ai sensi dell' art 2051 cc quale custode delle parti comuni dell' edificio o, in subordine, ai sensi dell' art 2043 cc.

Il Condominio si costituiva chiedendo il rigetto dell' avversa domanda.

La corte ha escluso l' operare dell' art 2051 cc poiché «il danno era eziologicamente riconducibile non alla cosa ma al fortuito senza che rilevi che questo sia costituito da un comportamento umano nel fatto cioè dello stesso danneggiato o di un terzo»: Nel caso di specie infatti era stato accertata la sussistenza di un comportamento colposo della vittima che, in base alla sua stessa prospettazione dei fatti, pur potendo verificare in condizioni di normale visibilità che il pavimento appariva in condizioni di percepibile scivolosità, non aveva prestato la normale diligenza e la dovuta particolare attenzione alla situazione anomala dei luoghi; la danneggiata aveva, infatti, dichiarato in primo grado che, prima di assicurare la presa ai corrimani delle scale, aveva alzato il piede sinistro sul primo gradino, rendendo così più instabile il proprio equilibrio e di conseguenza rovinando a terra.

Poichè l' evento lesivo era stato cagionato esclusivamente dal comportamento della danneggiata, giustamente la Corte di merito ha escluso che possa trovare applicazione la responsabilità oggettiva del custode ex art 2051 c. c che presuppone invece la diversa ipotesi dei danni cagionati dalla cosa in custodia per la sua intrinseca natura ovvero per l' insorgenza in essa di fattori dannosi.

E pare ricalcare tale orientamento anche un' altra sentenza della Suprema Corte dell' 8 ottobre 2008 n 2484 che ha escluso la responsabilità del Condominio in occasione di un infortunio di un minorenne che si era fatto male tagliandosi con i vetri delle di copertura delle grate di aerazione del garage durante una partita di calcio nel cortile condominiale adibito a parcheggio.

I Giudici di legittimità hanno sottolineato come il dovere di custodia si arresti di fronte ad una ipotesi di utilizzazione della cosa impropria e manifestamente pericolosa e in tal caso l' imprudenza del danneggiato che abbia riportato un danno a causa di siffatta impropria utilizzazione integra il caso fortuito agli effetti dell' art 2051 c. c.

Il caso che ha dato origine alla pronuncia era quello di un minore, che peraltro non abitava nel palazzo, il quale per giocare in un cortile non adibito a spazio ricreativo ma esclusivamente a parcheggio oltre al in orario serale si era introdotto in tale spazio protetto da apposito cancello chiuso alle 20,30.

Alla luce di tali circostanze di tempo e di luogo - condizioni si visibilità evidentemente non ottimali e cortile destinato a parcheggio di autovetture - aveva determinato l' insorgere di una situazione di pericolo altrimenti insussistente, sfociata poi nell' evento lesivo.

L'assoluta arbitrarietà del comportamento del minore, in concorso con la colpevole omessa vigilanza da parte dei genitori, era tale da integrare il fattore esterno idoneo ad interrompere il nesso eziologico tra cosa e danno consentendo così di escludere qualsiasi responsabilità del Condominio.

lunedì 16 marzo 2009

Riparto, errore solo annullabile.


E' pacifico che tra le attribuzioni dell'assemblea ci sia la verifica e l'applicazione in concreto dei criteri di riparto delle spese stabiliti dalla legge o dal regolamento di condominio, ma non quella di introdurre deroghe ai criteri, salvo ci sia il consenso unanime di tutti i condomini.

E invero, come ogni condomino ha diritto di proprietà sulle cose comuni proporzionato al valore di piano o alla porzione di piano, espresso in millesimi, così ha il dovere di concorrere pro quota, espressa in millesimi, alle spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni.

Il criterio di ripartizione delle spese si basa sui millesimi di proprietà.

Una eventuale delibera che modifichi detti criteri si tradurrebbe in una lesione dei diritti del singolo condomino ( Cassazione 1420/04 e 17101/06 ) e sarebbe inefficace nei confronti del condomino dissenziente per nullità radicale deducibile senza limitazioni di tempo e non meramente annullabile con impugnazione da proporsi nel termine di cui all'articolo 1137 del Codoce civile.

Però non tutte le delibere di modifica dei criteri di riparto sono nulle: solo quelle non assunte consapevolmente all'unanimità dei condomini.

Le deliberazioni, invece, che violano in sede di ripartizione i criteri stabiliti o il criterio di attribuzione delle spese o quando tali criteri siano violati o disattesi sono annullabili entro i termini di cui all'articolo 1137.

Così i supremi giudici hanno dichiarato annullabile e non nulla la delibera che escludeva dal riparto delle spese per i lavori straordinari e di manutenzione dell'impianto di riscaldamento una unità immobiliare sull'erroneo presupposto che essa non fosse allacciata all'impianto ( Cassazione 7708/07 ) nella fattispecie infatti non era stato violato il criterio di riparto, ma quello di attribuzione delle spese.

Tale principio di diritto è stato ribadito dalla Cassazione ( sentenza 747/09 ) nella fattispecie riguardante l'impugnazione di una delibera da parte di alcuni condomini i quali eccepivano che i lavori eseguiti nel condominio avevano interessato non solo le terrazze a livello, di cui erano i proprietari esclusivi, le cui spese furono ripartite in base all'articolo 1126 del Codice civile, ma anche parti comuni e le relative spese sostenevano gli attori, dovevano ripartirsi secondo il criterio di cui all'articolo 1123, primo comma, e non in base all'articolo 1126.
Essi, tra l'altro, ritenevano che tale delibera, avendo modificato i criteri di riparto, dovesse essere dichiarata nulla.

I giudici di legittimità, invece, hanno sostenuto che " l'orientamento invocato dai ricorrenti trova applicazione solo nel caso l'assemblea consapevolmente modifichi i criteri di ripartizione delle spese stabiliti dalla legge. Invece le deliberazioni relative alla riapartizione delle spese sono semplicemente annullabili nel caso in cui i suddetti criteri siano violati o disattesi " ( sentenza 7708/07 e 16793/06 ).

Nella fattispecie, pur avendo accertato che parte dei lavori riguardavano parti comuni il ricorso veniva respinto, percgè, dato che i criteri di ripartizione erano stati violati " inconsapevolmente " senza una delibera specifica ed espressa al riguardo, l'impugnazione non era avvenuta nel termine di cui all'articolo 1137 del Codice civile trovandosi di fronte a un vizio di annullabilità.

Fonte: Luana Tagliolini de Il Sole 24Ore

venerdì 13 marzo 2009

L’installazione di condizionatori d’aria e il decoro architettonico.


Cass. Civ. 22.08.2003 n.12343

Con la sentenza in esame, la Cassazione ha ritenuto che, in ambito condominiale, per l’installazione di condizionatori d’aria, pur trattandosi di modificazione consentita ex art. 1102 1° comma c.c. (cfr Cass. 3084/94), trovi applicazione analogica il divieto di alterare il decoro architettonico già previsto per le innovazioni ex art.1120 2° comma c.c..

Nel pregiudizio estetico è compreso anche il pregiudizio economico (così anche Cass. 9717/97).

Inoltre, trattandosi – nel caso di specie – di installazione su parete esterna del fabbricato, è irrilevante il fatto che il condizionatore sia stato installato su una facciata che non prospetta sulla strada pubblica.

Il giudizio sulla lesione o meno del decoro architettonico, a seguito di installazione di condizionatori d’aria su muri esterni, dipende essenzialmente dalle caratteristiche specifiche dell’impianto e dalle modalità con cui esso viene posizionato sulle parti comuni.

Nel caso di specie, viste le mastodontiche dimensioni del condizionatore fatto installare dai ricorrenti, la Cassazione ha rilevato che la presenza di altri condizionatori installati anteriormente sulla stessa parete esterna, se pure comporta un pregiudizio alla estetica del fabbricato, non vale, però, a legittimare ulteriore aggravio, in considerazione delle misure particolarmente grandi del condizionatore e della sua collocazione vicino alle finestre.

giovedì 12 marzo 2009

Le infiltrazioni dal lastrico vanno pagate da tutti.


La ripartizione delle spese relative alla manutenzione o ricostruzione dei lastrici solari è disciplinata dall'articolo 1126 del Codice civile.

In base ad esso, quando l'uso dei lastrici solari, in tutto o in parte, non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per 1/3 dei millesimi, nella spesa della riparazione o ricostruzione, mentre per gli altri 2/3 sono tenuti - sempre pro quota millesimale - i condomini della verticale coperta dal lastrico.

Il principio vale pure per le spese di manutenzione, riparazione o ricostruzione delle terrazze, anche a livello, equiparate ai lastrici solari ( Cassazione 15 luglio 2003,numero 11029 ).

Quanto alla responsabilità per danni da infiltrazioni, derivanti dal lastrico solare e dalle terrazze a livello a esso equiparate, occorre far riferimento alla sentenza della Cassazione, Sezioni unite 29 aprile 1997, numero 3672, che ha preso una posizione netta a favore della tesi secondo cui la norma contenuta nell'articolo 1126 del Codice civile è alternativa, sostitutiva e assorbente di tutte le norme in materia di responsabilità civile.

Secondo questa sentenza, la specificità dell'articolo 1126 induce a ritenere che la responsabilità, in materia di infiltrazioni provenienti dal lastrico solare, si riconduce non al principio del neminem ledere e quindi della responsabilità extracontrattuale, ma deriva dall'inadempimento delle obbligazioni concernenti la conservazione delle parti comuni e dalla violazione degli obblighi contrattuali di manutenzione.

Tanto l'articolo 1123, 1° comma, quanto l'articolo 1126 del Codice civile prevedono infatti obbligazioni propter rem, e cioè poste dalla legge a carico e a favore dei condomini dell'edificio, del tutto simili a quelle a carico e a favore dei comproprietari del muro comune, per la sua manutenzione, a norma dell'articolo 882 del Codice stesso.

Conseguentemente, soggetti passivi sono i condomini, ovvero i titolari della proprietà superficiaria o dell'uso esclusivo del lastrico solare, oltre che i partecipanti al condominio: non solo in quanto comproprietari delle cose, degli impianti e dei servizi comuni, ma anche perchè i titolari della proprietà singola sul piano e sulle porzioni di piano.

Dunque, l'obbligo del condomino di contribuire, in misura proporzionale al valore della sua unità, alle spese per la manutenzione e riparazione delle parti comuni e alla rifusione dei danni subiti dai singoli condomini nelle loro unità immobiliari a causa della omessa manutenzione e riparazione, previsto dall'articolo 1123 del Codice civile, trova la sua fonte nella comproprietà delle parti comuni stesse.

Mentre una particolare condotta commissiva od omissiva, se provata, può determinare ( relativamente alle spese per rimediare alle conseguenze negative di tale condotta ) la responsabilità esclusiva, secondo l'articolo 2043 del Codice civile.

L'obbligo di contribuzione vale pure per le spese necessarie a eliminare vizi e carenze costruttive originarie dell'edificio, salva, in questo caso, l'azione di rivalsa nei confronti del costruttore-venditore, e si estende alle spese da sostenere per riparare i danni che i singoli condomini subiscono nelle loro unità immobiliari.

Nella stessa direzione della citata sentenza delle Sezioni unite vanno anche le sentenze della Cassazione 28 novembre 2001, numero 15131, e 18 maggio 2001, numero 6849.

Mentre in senso parzialmente contrario si esprime la sentenza della Cassazione 7 giugno 2000, numero 7727, per la quale " in tema di condominio di edifici, qualora il proprietario esclusivo di una terrazza a livello sia responsabile dei danni da infiltrazioni d'acqua e tale responsabilità abbia natura extracontrattuale ex articolo 2051 del Codice civile, le conseguenze del fatto illecito, anche con riferimento al concorso di colpadel ( condomino ) danneggiato, proprietario del sottostante terrazzo trasformato in veranda, devono essere regolate esclusivamente dalle norme poste dahli articoli 2051 e 2056 del Codice civile, con riferimento all'articolo 1227 del Codice civile, che disciplinano la responsabilità aquiliana e non già secondo le norme relatie alla ripartizione tra condomini delle spese di riparazione o ricostruzione di parti comuni ".

Si tenga presente, infine, che la disposizione di cui all'articolo 1126 del Codice civile è applicata, per analogia, anche al caso delle infiltrazioni ai box, provenienti dai cortili o dai giardini condominiali soprastanti.

Fonte: Silvio Rezzonico de Il Sole 24Ore

mercoledì 11 marzo 2009

Chi paga le spese post preliminare.


Il secondo comma dell'articolo 63 delle Disposizioni di attuazione e transitorie del Codice civile stabilisce che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, in solido con questo, al pagamento dei contributi relativi all'anno di gestione in corso e a quello precedente.

Tra i contributi rientrano anche le spese straordinarie ( Cassazione sentenza 7/7/1988, n. 4467 ).

L'obbligo di contribuire alle spese sorge per effetto della delibera dell'assemblea che le ha approvate.

Pertanto, nel caso di vendita di un appartamento, obbligato al pagamento è chi risulta proprietario nel momento in cui la spesa viene deliberata ( Cassazione, sentenza del 2 settembre 2008, n. 22034 ).

E' consigliabile che le parti si mettano d'accordo, magari defalcando dal prezzo pattuito l'importo dei lavori decisi dopo la stesura del compromesso.

Fonte: Germano Palmieri de Corriereconomia

martedì 10 marzo 2009

All'ex amministratore è innegabile il credito personalmente anticipato in favore del condominio.


Giudice di Pace di Bari, Sentenza del 13 Gennaio 2009 , n. 139

Il subentrante amministratore nella gestione condominiale è tenuto al pagamento di quanto il precedente collega aveva individualmente sborsato per far fronte ad esposizioni del condominio stante uno scoperto gestionale.

Su detto presupposto il Giudice di Pace ha condannato al pagamento il condominio che non costituendosi in giudizio né comparendo, disertando peraltro il formale interrogatorio deferitogli, ha confermato implicitamente le motivazioni poste a base della domanda.

(Nella specie, in sede di passaggio di consegne fu verbalizzato il credito vantato e fissato il termine che trascorsi 90 giorni dalla data di redazione del verbale di consegna dei documenti si sarebbe provveduto senza ulteriore avviso al recupero coatto del credito, con la decorrenza degli interessi dalla data di quantificazione del credito stesso.)

lunedì 9 marzo 2009

L'Anaci propone il registro degli amministratori immobiliari per legge.


Una proposta di legge per iniziativa popolare per istituire il registro degli amministratori immobiliari.

L'ha lanciata nei giorni scorsi l'Anaci ( Associazione nazionale amministratori condominiali e immobiliari ).

Il testo è costituito da tre articoli: il primo istituisce il registro, affidandone al ministro della Giustizia l'esecuzione, con prorpio regolamento e la vigilanza; il secondo stabilisce che il registro sarà articolato su base provinciale e richiama le funzioni previste agli articoli 1129 e 1138 del Codice civile e all'articolo 71 delle Disposizioni di attuazione del Codice; l'ultimo articolo, invece, impone agli amministratori di immobili di presentare idonea garanzia di capitali gestiti al momento dell'assunzione dell'incarico.

Nel frattempo è partita la raccolta di firme che punta a raggiungere prima dell'estate la soglia delle 50mila sottoscrizioni necessarie per dare il via all'iter legislativo. Info: http://www.anaci.it/ e http://www.registroamministratori.com/

venerdì 6 marzo 2009

In condominio il rischio va valutato con cura.


Ritorna di attualità la materia della sicurezza nei condomini a ridosso dell’approvazione del decreto mille proroghe ( articolo 32 del Dl 207/2008 ).

Le ulteriori proroghe introdotte dal Parlamento in sede di conversione riguardano l’elevazione da 12 a 24 mesi del termine per l’emanazione del decreto riguardante le modalità di applicazione del Dlgs 81/2008 nei confronti delle forze armate, di polizia e delle altre amministrazioni civili per le quali il testo unico sulla sicurezza aveva previsto un primo differimento.

Una ulteriore modifica, rispetto al testo originale, riguarda la tipologia del decreto per l’emanazione di tali disposizioni, che sarà individuato in un decreto presidenziale secondo le modalità stabilite dalla legge 400/1988.

Per tutto il resto rimangono in vita le proroghe individuate dall’articolo 32, commi 1 e 2, del mille proroghe.

Queste riguardano – in sostituzione delle annotazioni sul registro infortuni – dal 16 maggio prossimo, le comunicazioni all’Inail degli infortuni con inabilità superiore a un giorno oltre quello dell’evento nonché la valutazione del rischio per lo stress lavoro-correlato e l’indicazione della data “certa” sul documento di elaborazione della valutazione del rischio.

Si tratta di argomenti che interessano solo marginalmente i proprietari di fabbricati in tema di sicurezza.

Ma c’è un fronte più delicato: quello del condominio.

Ipotizzando un condominio senza dipendenti appare chiaro che l’intero testo unico sulla sicurezza non trova applicazione.

Qualche problema è stato posto, però, per l’ipotesi in cui il condominio affidi in appalto opere o servizi per i quali viene chiamato in causa l’articolo 26 e il Duvri ( documento unico di valutazione dei rischi da interferenze ).

Norma, quest’ultima, che – ai fini del campo di applicazione – riproduce il contenuto dell’articolo 7, del Dlgs 626/1994, con l’unica differenza che ne regolamenta anche i vari adempimenti connessi.

Poiché l’articolo 26 si applica al “ datore di lavoro “ ( con presenza, quindi, nel condominio, di lavoratori dipendenti ), è evidente che, qualora non sussista tale figura - come definita dall’articolo 2, lettera b ) – non troverà applicazione tale articolo.

Esaminando il caso di un condominio con dipendenti, invece, occorre verificare attentamente il campo di applicazione del testo unico.

Per la materia della sicurezza, il decreto legislativo 81/2008 chiama in causa i proprietari di fabbricati mediante il rinvio a obblighi speciali, per cui non sembra che essi siano stati e siano interessati alla normativa in senso generale.

Ma esiste, in realtà, anche un’interpretazione secondo cui la figura del “ datore di lavoro “, così come indicato nell’articolo 2, lettera b), del Dlgs 81/2008 sembra voler includere, con la definizione del “ soggetto titolare del rapporto di lavoro “ tutti i datori di lavoro senza alcuna distinzione.

Tale interpretazione però trova forti limiti nel successivo articolo 3, comma 4, allorchè è detto che il decreto legislativo in esame si applica a tutti i lavoratori e lavoratrici, subordinati e autonomi, “ fermo restando quando previsto dai commi successivi del presente articolo “.

Ciò fa chiaramente intendere che per i soggetti e attività riportate dal comma 5 in poi, valgono le disposizioni particolari in esse stabilite.

Diversamente il legislatore non avrebbe sentito l’esigenza di prevedere una norma speciale per tali categorie di datori di lavoro.

Pertanto, a fronte di un disposizione generale, si può ritenere che – secondo il principio di specialità – operi l’articolo 3, comma 9, rivolto, appunto, ai proprietari di fabbricati, nei confronti dei quali vengono confermati i solo obblighi connessi all’impiego di personale dipendente, riguardanti l’informazione ( articolo 36 ), la formazione ( articolo 37 ) e la fornitura di dispositivi di protezione individuali conformi al Titolo III ( Capo I ).

Ritornando all’articolo 26, quanto precede porterebbe a escludere – in capo al condominio – gli obblighi direttamente connessi alla valutazione dei rischi del “ datore di lavoro committente “ il quale si debba “ coordinare “ e “ cooperare “ con le imprese appaltatrici per eliminare o contenere i rischi da “ interferenze“.

Infatti, mancando, come nel nostro caso, il documento che individui e attesti la presenza dei rischi per l’attività del datore di lavoro – committente – altrimenti previsto dall’articolo 17, lettera a), per la generalità dei datori di lavoro – non sarà possibile rilevare documentalmente eventuale “ interferenze “.

Tuttavia, un comportamento quantomeno cautelativo potrebbe indurre il condominio, con apposita clausola contrattuale, ad acquisire la documentazione elencata al comma 1, lettera a), ed a fornire all’imprese appaltatrici le informazioni di cui medesimo comma lettera b).

giovedì 5 marzo 2009

Cassazione: ripartizione delle spese nel condominio? Spetta solo all'assemblea.


La Seconda Sezione Civile della Corte di Cassazione (Sent. n. 5130/2007) ha stabilito che l'assemblea condominiale può legittimamente delegare alcuni condomini (commissione di condomini) "con l'incarico di esaminare i preventivi e le relative spese per valutare quali di essi sia meglio rispondente alle esigenze del Condominio" ma la decisione relativa all'affidamento dell'incarico e alla successiva ripartizione delle spese (trattandosi di funzione in delegabile), deve essere presa dall'assemblea.

Difatti, precisa la Corte "la scelta ed il riparto effettuati dalla commissione perché siano vincolanti per tutti i condomini , (anche cioè per i dissenzienti)" vanno riportati in assemblea per l'approvazione con le maggioranze prescritte non essendo delegabili ai singoli condomini, anche riuniti in un gruppo, le funzioni dell'assemblea.

I Giudici del Palazzaccio, nel caso di specie, hanno quindi ritenuto illegittimo il decreto ingiuntivo contro uno dei condomini che giustamente contestava la ripartizione delle spese perché non fondata su una decisione dell’assemblea.

mercoledì 4 marzo 2009

Il passaggio di consegna avviene con i documenti.


Subito dopo essere stato nominato dai condomini l'amministratore deve prendere in consegna il condominio.

È tenuto, cioè, a ritirare dal suo predecessore tutta la documentazione che questi ha detenuto per lo svolgimento del suo mandato.

Solo dal momento del cosiddetto «passaggio delle consegne» l'amministratore è messo nella condizione di conoscere le problematiche del condominio che è stato chiamato a gestire e di collaborare con i condomini per cercare di risolverle: è da tale momento che egli di fatto assume i pieni poteri gestionali e, di conseguenza, le responsabilità ad essi inerenti.

La consegna dei documenti rappresenta quindi il punto dal quale comincia a decorrere, per il neo-eletto amministratore, l'obbligo della tutela dei beni comuni e della buona tenuta della contabilità.

Per converso, con il passaggio delle consegne termina totalmente l'incarico del l'amministratore uscente che, con la sottoscrizione del relativo verbale da parte del suo subentrante, si libera da ogni incombenza che sino a tale momento egli è invece tenuto a svolgere per il condominio, nonostante la cessazione dell'incarico.

Solo con il regolare passaggio di consegne è possibile escludere qualsiasi ipotesi di confusione e di responsabilità amministrativa, talché il relativo verbale assume primaria importanza ai fini della prova dell'avvenuto esatto trasferimento dei documenti.
Indipendentemente dai motivi per cui viene a cessare il mandato, l'amministratore uscente deve restituire tutta la documentazione.

Le norme sulla privacy escludono che egli possa trattenere presso di sé le copie dei documenti riconsegnati: cessato l'incarico riprende pieno vigore la disciplina diretta a garantire la riservatezza dei condomini.

L'obbligo di restituzione trova esplicita disciplina nell'articolo 1713 del Codice civile, il quale prevede il dovere del mandatario di rimettere al mandante, al termine dell'incarico, tutto ciò che ha ricevuto a causa del mandato.

Per nessun motivo l'amministratore può rifiutare la riconsegna di quanto da lui detenuto in ragione dell'incarico che ha svolto per il Condominio.

Il diritto di ritenzione infatti non può esercitarsi sui documenti condominiali che, se richiesti, devono essere immediatamente restituiti.

Il rapporto di amministrazione deve essere ricondotto almeno in parte al mandato, talché l'amministratore, alla fine del suo incarico, deve rendere il conto del proprio operato svolto e consegnare tutta la documentazione da lui detenuta.

L'amministratore non può trattenere i documenti neppure sul presupposto di andare creditore di somme nei confronti del condominio.

Sotto tale profilo è opportuno ricordare che se da un lato l'amministratore uscente ha il diritto di chiedere il rimborso di tutte le anticipazioni da lui fatte in esecuzione del mandato, dall'altro è suo onere dimostrare che il rendiconto consuntivo indicante tali anticipazioni sia stato approvato dall'assemblea.

Non è, infatti, sufficiente allo scopo la sottoscrizione del nuovo amministratore apposta in calce al verbale di passaggio delle consegne in cui si sia dato atto dell'esistenza delle anticipazioni stesse.

Simile sottoscrizione deve invero intendersi come semplice ricevuta della documentazione e non già come riconoscimento del debito.

Né può trovare applicazione il privilegio che la legge, con l'articolo 2761 del Codice civile, riserva al mandatario sulle cose del mandante che egli detiene in esecuzione del mandato: ciò in quanto tale tipo di privilegio speciale si riferisce unicamente a beni suscettibili di realizzazione economica, vale a dire a beni che possono essere venduti per ricavarne il prezzo da compensare, in tutto o in parte, con il credito vantato dal mandatario.

Ciò non può accadere per i documenti del condominio, il cui utilizzo è riservato ai condomini.

Nel persistere del rifiuto alla riconsegna, il nuovo amministratore è legittimato ad agire giudizialmente nei confronti del suo predecessore, anche in via d'urgenza, per ottenere la restituzione dei documenti occorrenti al l'esercizio della gestione condominale, senza la necessità di preventiva autorizzazione da parte dell'assemblea, rientrando simile potere tra quelli conferitigli dal l'articolo 1130: il recupero della documentazione costituisce infatti il presupposto indispensabile per potere gestire il condominio.

Nella pratica il passaggio delle consegne si concretizza poi nella redazione di un elenco di tutta la documentazione che viene ritirata dal nuovo amministratore, il più dettagliato possibile così da evitare l'insorgere di possibili postume contestazioni circa la mancanza del l'uno o dell'altro documento: dal libro dei verbali, al regolamento di condominio, alle tabelle millesimali, alle certificazioni degli impianti e alle polizze assicurative, documenti questi tutti indispensabili per una corretta gestione.

Importante anche la chiusura di cassa, documento nel quale indicare tutti i versamenti eseguiti dai condomini e i pagamenti eseguiti sino al momento della consegna.

Solo al termine di tutte queste operazioni può dirsi essersi verificata l'effettiva presa in consegna del condominio da parte del nuovo amministratore.

Per quello uscente, invece, questo momento segna la fine del mandato.

Fonte: Augusto Cirla de Il Sole 24Ore

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