sabato 28 febbraio 2009

Assemblea di condominio.

venerdì 27 febbraio 2009

Condominio: unanimità per la locazione che supera i nove anni.


Occorre preliminarmente verificare che tipo di contratto sia in essere tra il condominio e il gestore del servizio di telefonia mobile e quale ne sia la durata.

A parte l’ipotesi di costruzione di una servitù passiva per il condominio – per la quale occorre sempre l’unanimità dei consensi di tutti i condomini ( Cassazione 30 marzo 1993, n. 3865 ) – per la locazione di una parte comune sono sufficienti le maggioranze ordinarie, ove la durata dl contratto non superi i nove anni.

E’ invece necessaria, a pena di nullità, l’unanimità dei consensi, ove la locazione sia ultranovennale.

Si tenga tuttavia presente che, per alcuni giudici di merito, l’installazione di antenne per telefonia cellulare, richiede sempre l’unanimità dei consensi di tutti i condomini, a norma dell’articolo 1120, comma 2 del Codice civile.

Fonte: “ L’esperto risponde “ de Il Sole 24Ore

giovedì 26 febbraio 2009

Condominio: cattivo funzionamento riscaldamento centralizzato.



Sentenza Corte di Cassazione n. 12956/2006 del 31 maggio 2006.

Il singolo condomino non e' titolare verso il condominio di un diritto di natura sinallagmatica (ossia caratterizzato da un legame di reciprocita' delle rispettive prestazioni), poiche' l'obbligo di pagamento degli oneri condominiali trova causa nella disciplina del condominio e non in un rapporto contrattuale che obblighi.

Il condomino puo' chiedere il risarcimento del danno subito per insufficiente erogazione di calore nell'appartamento in caso di colpevole omissione del condominio stesso di provvedere all'adeguamento e alla riparazione dell'impianto centralizzato di riscaldamento.

La Cassazione ha pero' precisato che spetta solo il risarcimento del danno subito e non anche la restituzione dei contributi condominiali versati dal singolo condomino per il godimento del servizio fornito.

mercoledì 25 febbraio 2009

Quando in casa fa troppo caldo.


Secondo l’articolo 4 del DPR 412/1993 la temperatura dell’aria dei singoli ambienti non deve superare i 20°, più 2° di tolleranza.

La maggioranza non può obbligare la minoranza a dotarsi di doppi infissi.

Ma si può verificare se il regolamento d’igiene dell’Asl locale preveda una temperatura minima ( di regola 18° ). Nel qual caso l’assemblea potrebbe adottarla, esercitando così una pressione indiretta sui condomini restii a dotarsi di doppi infissi.

Fonte: Germano Palmieri de Corriereconomia

martedì 24 febbraio 2009

Risarcimento danni, caduta provocata da un tappeto collocato nell'androne.


Tribunale civ. Milano, 21 marzo 1991.

Il condominio è obbligato a risarcire i danni causati dalla cattiva custodia di una parte comune dell'edificio. (Nel caso di specie, un condomino si è procurato una lesione tibio-tarsica a causa di una caduta provocata da un tappeto collocato nell'androne con la parte pelosa rivolta verso il suolo e quella gommosa verso l'alto).

lunedì 23 febbraio 2009

Condomini trasparenti.


Un contratto di garanzia contro qualsiasi appropriazione indebita da parte dell’amministratore di condominio.

E’ l’iniziativa messa in atto da Unicasa Italia Spa, che vigila sui professionisti affiliati e garantisce al condominio il rimborso di somme di denaro eventualmente sottratte dal conto corrente comune.

Un prodotto appena uscito sul mercato per far fronte ad un fenomeno ancora numericamente contenuto che balza agli onori della cronaca solo per qualche caso eclatante, ma che è diffuso a macchia d’olio.

Ne sa qualche cosa ad esempio il sindaco di Milano, Letizia Moratti, vittima di un caso recente a casa sua.

Nella nomina però deve essere verbalizzata la formula con la quale si attiva la garanzia e con la quale si danno deleghe di controllo alla società, che attraverso un funzionario monitora ogni movimento sul conto corrente condominiale.

Se un amministratore affiliato impazzisce e scappa all’estero con la cassa, oppure perde al gioco i denari del condominio noi rifondiamo il conto corrente “, spiega il presidente di Unicasa Italia, Michele Sacchetti.

In effetti è vero che la mancanza di serenità nella vita in condominio deriva dalla difficoltà di gestione dei rapporti interpersonali al suo interno, ma anche dal senso di insicurezza e sfiducia che l’utente-cliente ha nei confronti del suo amministratore, a causa di tanti anni di cattive esperienze di truffe e frodi.

Come fare a scegliere un buon amministratore ?

Per il Conseil européen des profession immobilizer gli amministratori italiani sono 300mila, il triplo del totale dei Paesi Ue.

Incrociando le stime di Anaci (Associazione nazionale amministratori condominio e immobili ) e Censis si ottiene il numero dei professionisti, 20-40mila, che di fatto amministra i 2/3 dei condomini.

Innanzitutto, secondo il vademecum dell’Anammi ( l’associazione nazional-europea amministratori d’immobili ) bisogna optare per una persona iscritta a un’associazione di categoria, in quanto assicura un controllo sul comportamento degli iscritti e implica la verifica dei requisiti professionali essenziali, tra cui diploma di scuola superiore, assenza di condanne penali per reati contro il patrimonio, formazione professionale continua nel tempo.

Un buon amministratore, inoltre, deve avvalersi dell’aiuto di consulenti fidati e deve avere competenze di tipo manageriale.

I condomini però devono saper vigilare e prevenire comportamenti scorretti, avverte l’Asspi ( Associazione sindacale piccoli proprietari immobiliari ).

Ad esempio controllando periodicamente il conto corrente, assicurandosi che tutte le spese siano state effettivamente pagate e osservando con attenzione preventivi e consuntivi.

E’ necessario inoltre che l’amministratore apra un conto corrente separato per ogni condominio amministrato e non versi il denaro sul suo conto personale.

Un altro consiglio è quello di pagare le quote periodiche con bonifico in modo che l’amministratore non intaschi direttamente i soldi.

Le questioni condominiali però vanno oltre i suggerimenti delle associazioni: è giunta l’ora di approvare una riforma delle norme del Codice civile entrate in vigore nel lontano 1942.

Attualmente il Senato ha al proprio esame alcuni disegni di legge relativi alla normativa condominiale e provenienti tutti da passate legislature.

Il presidente di Confedilizia, Corrado Sforza Fogliani, è convinto che qualsiasi riforma dovrà “ risolvere il problema dell’attribuzione al condominio della capacità giuridica ( che in alcuni testi in esame già prevedono ), un’attribuzione che metterebbe l’Italia al passo con l’Europa e servirebbe a dare snellezza all’istituto condominiale, a ridurre le spese di gestione e a facilitarne il rapporto con i terzi attraverso amministratori necessariamente capaci “.

Con la capacità giuridica i conti sarebbero più chiari e i condomini più forti nei confronti delle aziende fornitrici di servizi.

Inoltre ognuno risponderebbe dei propri debiti e nei limiti della propria quota e non rischierà di pagare per gli altri.

In attesa di una nuova legge, e dato che in assenza di un albo chiunque può improvvisarsi amministratore, le associazioni i settore hanno definito dei principi deontologici che i loro iscritti devono rispettare.

Sicuramente così per “ i furbetti del condominio “ sarà più difficile agire indisturbati, mentre gli amministratori responsabili godranno di maggio fiducia da parte dei loro clienti.

Fonte: Chiara Di Michele de Il Sole 24Ore

venerdì 20 febbraio 2009

L'amministratore può agire se il condomino non paga.


In base al combinato disposto degli articoli 1130 e 1131 , Codice civile, l'amministratore è legittimato ad agire in giudizio senza previa delibera assembleare, che dia autorizzazione allo stesso, al fine di riscuotere dai condomini inadempienti il pagamento dei contributi determinati in base allo stato di ripartizione delle spese approvato dall'assemblea.

Infatti, la rappresentanza attiva dell'amministratore nei confronti del condominio deve essere sorretta da apposita investitura, deliberata dall'assemblea, solo ed esclusivamente quando essa esuli dalla sfera delle attribuzioni facenti capo al medesimo ex lege o a norma del regolamento condominiale.

Si specifica per completezza che l'articolo 63 delle disposizione di attuazione al Codice civile attribuisce all'amministratore di condominio il diritto di ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea.

Ciò perchè qualora ogni condomino omettesse anche per le ragioni più valide o disparate il pagamento dei contributi condominiali, il suo inadempimento legato all'inadempimento degli altri porterebbe portare a una paralisi dell'amministrazione.

Fonte: " L'esperto risponde " de Il Sole 24Ore

giovedì 19 febbraio 2009

Giardino condominiale: quando l'uso è separato.


Se dal titolo risulta che il condomino è comproprietario del giardino, deve contribuire alle spese di manutenzione.

Se però, per come è strutturato l'edificio, non ha accesso al giardino, è applicabile il secondo comma dell'articolo 1123 del Codice civile.

Secondo questo articolo trattandosi di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all'uso che ciascuno può farne.

Fonte: Germano Palmieri de Corriereconomia

mercoledì 18 febbraio 2009

Liti, quando un condomino dissente.


A norma dell'articolo 1132 c.c., quando l'assemblea abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere a una domanda giudiziale, il condomino dissenziente può separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite, per il caso di soccombenza.

Se l’esito della lite è stato però favorevole al condominio, il condomino dissenziente - che ne abbia tratto vantaggio - deve concorrere nelle spese del giudizio, che non sia stato possibile ripetere dalla parte soccombente.

L’atto di dissenso deve essere notificato entro 30 giorni da quello in cui il condomino ha avuto notizia della delibera.

In caso di soccombenza, il condomino dissenziente ha diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa.

Come risulta anche da una semplice lettura della norma, la previsione legislativa è assai articolata, sicché si rende necessario – prima ancora di esaminarne gli effetti – di individuarne i presupposti.

Anzitutto, per esprimere il proprio dissenso, il condomino deve essere in presenza di una vera e propria delibera assembleare e non di un semplice provvedimento dell’amministratore (art. 1133 c.c.).

Il che significa che, se la decisione di promuovere o di resistere a una lite é atto proprio dell’amministratore, il condomino deve prima rivolgersi all’assemblea - che deciderà in merito - e solo rispetto alla delibera di quest’ultima, può manifestare il proprio dissenso.

Si tenga presente che l’amministratore può promuovere ex se – senza delibera assembleare – le liti rientranti nelle proprie attribuzioni, definite dall’art. 1130 c.c. (osservanza del regolamento condominiale, esecuzione delle delibere assembleari, disciplina delle parti comuni, riscossione delle quote condominiali, pagamento delle spese, adozione degli atti conservativi).

Sempre quanto ai presupposti, è opinione dominante che il dissenso possa essere espresso solo relativamente alle liti tra condominio e terzi e non anche relativamente alle liti tra condominio e condomino.

In questo senso, la giurisprudenza - che solo incidentalmente si è occupata della questione – ha puntualizzato che, nell’ipotesi di lite tra condominio e condomino, “non è applicabile neppure in via analogica l’art. 1132 c.c. che disciplina l’ipotesi di lite tra un condominio e un terzo estraneo e neppure l’art. 1101, richiamato dall’art. 1139 stesso codice” (Cassazione, 25/03/1970, n. 801).

Nello stesso senso, si veda tra le altre Cassazione 15/5/2006, n. 11126, per la quale “nell’ipotesi di controversie tra condomini, infatti, l’unità condominiale viene a scindersi di fronte al particolare oggetto della lite per dar vita a due gruppi di partecipanti al condominio in contrasto tra di loro, con la conseguenza che il giudice nel dirimere la contesa provvede anche definitivamente sulle spese del giudizio, sicché la parte soccombente non può essere tenuta a pagare alla parte vittoriosa, per le spese di giudizio, una somma maggiore per quella per cui ha riportato condanna”.

La disposizione di cui all’art. 1132 c.c. deve peraltro applicarsi laddove sia certo che l’interesse del condominio vincitore non abbia comportato alcun vantaggio per il condomino dissenziente.

E, dunque, agli effetti del dissenso del condomino rispetto alle liti, occorre tener ben distinta l’ipotesi in cui il condominio risulti soccombente rispetto alla lite, dall’ipotesi in cui il condominio risulti vittorioso e il condomino dissenziente ne tragga vantaggio.

Nel primo caso, il condomino dissenziente è esonerato dalle spese di soccombenza e ha diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa, in forza della solidarietà passiva.

Nel secondo caso, invece, il condomino dissenziente - che abbia tratto vantaggio dalla lite risultata favorevole al condominio - è tenuto a concorrere nelle spese del giudizio che non sia stato possibile recuperare dalla parte soccombente.

In sostanza, l’esonero del condomino dissenziente dalle spese è limitato all’ipotesi di soccombenza del condominio nella lite, relativamente alle spese derivanti dalla soccombenza e cioè, alle spese del giudizio poste dal giudice a carico del condominio, oltreché alle spese di difesa (l’esonero non si estende ovviamente a quanto ha formato oggetto del merito sostanziale della vertenza).

Se invece la lite ha esito favorevole per il condominio e il condomino dissenziente abbia tratto vantaggio, la separazione di responsabilità - che riguarda solo le spese di soccombenza - non produce gli stessi effetti ed il condomino dissenziente è tenuto a partecipare alle spese di lite quali, ad esempio l’eccedenza degli onorari del legale del condominio rispetto a quanto disposto dal giudice (cosiddette spese legali non ripetibili).

In ogni caso, l’esonero del condomino dissenziente dalle spese, a seguito della separazione della propria responsabilità, non si applica alle spese del processo penale e la decisione di autorizzare l’amministratore - imputato per comportamenti relativi al suo incarico - a nominarsi un difensore in un procedimento penale, non può formare legittimo oggetto di delibera assembleare (Cassazione, 10/6/1997, n. 5163).

In ogni caso, la notifica del dissenso non inibisce, al condomino dissenziente, la partecipazione alle successive delibere assembleari concernenti il prosieguo della controversia, non potendosi disconoscere il diritto di manifestare la propria volontà nell’assemblea e di concorrere quindi, al pari degli altri condomini, alla formazione della volontà condominiale sullo specifico argomento (per esempio, dell’abbandono della lite).

Ne può dedursi al riguardo un’astratta ipotesi di conflitto di interessi, che deve essere dedotto e provato in concreto e può essere riconosciuto soltanto ove risulti dimostrata una specifica divergenza tra ragioni personali del condomino dissenziente - il cui voto abbia concorso a determinare la maggioranza assembleare - ed un parimenti specifico contrario interesse istituzionale del condominio (Cassazione, 5/12/2001, n. 15360).

La procedura per manifestare il dissenso dalla lite è definita dall’art. 1132, primo comma, c.c., per il quale il condomino assente deve notificare entro 30 giorni, da quello in cui ha avuto notizia della deliberazione, il proprio dissenso.

E, dunque - ai fini dell’esonero da eventuali spese di soccombenza - non basta che il condomino manifesti il suo dissenso in ordine alla lite durante l’assemblea, né è necessario che egli sia stato presente e dissenziente in assemblea, posto che la separazione di responsabilità è ammessa anche per gli assenti.

Occorre invece che egli notifichi all’amministratore - o a tutti i condomini se manchi l’amministratore – la sua separazione da responsabilità, entro il termine di 30 giorni dalla data dell’assemblea, se era presente, o dalla data della comunicazione del verbale, se era assente.

Scaduto tale termine di decadenza, egli non potrà più esercitare il proprio diritto di dissenso (Cassazione, 15/3/1994, n. 2453).

Circa l’obbligo della notifica, di cui parla l’art. 1132, primo comma, c.c., si è molto discusso se il termine “notificato” debba essere inteso nel senso proprio di una formale notifica, ai sensi del Codice di procedura civile, ovvero di una pura e semplice comunicazione.

La giurisprudenza prevalente ha però da tempo puntualizzato che la manifestazione di dissenso del condomino, rispetto alla promozione di una lite deliberata dall’assemblea, può essere notificata all’amministratore, senza bisogno di forme solenni, comprese tra queste quelle previste dal Codice di procedura civile.

E, dunque, per la comunicazione del dissenso, basta anche una semplice raccomandata, di cui si provi l’avvenuto ricevimento, da parte del condominio (in senso contrario, si veda però Cassazione, 15/6/1978, n. 2967).Silvio Rezzonico Appendice Inderogabilità dell'art. 1132 c.c..

L'art. 1138, ultimo comma, c.c., dispone espressamente che le norme del regolamento condominiale non possono in alcun modo derogare ad alcune disposizioni condominiali, tra cui quella di cui all’art. 1132 c.c..

La inderogabilità della norma implica che la sua violazione, da parte dell’assemblea, comporta la nullità della delibera assembleare che ponga le spese di lite, in proporzione della sua quota, anche a carico del condomino, che abbia ritualmente manifestato il proprio dissenso rispetto alla lite.

In tal caso, infatti, l’art. 1132, primo comma, c.c., contemperando l’interesse del gruppo con quello del titolare di interessi contrastanti, riconosce al condomino dissenziente il diritto di sottrarsi agli obblighi derivanti dalle deliberazioni assunte sul punto (Cassazione, 15/5/2006, n. 11126).

Sostanzialmente nello stesso senso, si vedano anche Cassazione, 8/6/1996, n. 5334 e Cassazione, 29/7/2005, n. 16092, per le quali é affetta da nullità e non da mera annullabilità ed è quindi impugnabile in ogni tempo e da chiunque ne abbia interesse, la delibera dell’assemblea condominiale che ponga le spese di lite, in proporzione della sua quota, a carico del condomino che abbia ritualmente manifestato il proprio dissenso rispetto alla lite medesima deliberata dall’assemblea, giacché solo l’unanimità dei condomini può modificare il criterio legale di ripartizione delle spese stabilito dall’art. 1132, primo comma, c.c..

Il principio vale, dunque, anche dopo gli insegnamenti giurisprudenziali più recenti, secondo cui devono qualificarsi come nulle – e non semplicemente annullabili - solo le delibere assembleari prive degli elementi essenziali, quelle con oggetto impossibile o illecito o che non rientra nella competenza dell’assemblea, quelle che incidono sui diritti individuali, sulle cose e servizi comuni, sulle proprietà esclusive di ognuno dei condomini nonché le delibere comunque invalide in relazione all’oggetto (Cassazione, 7/3/2005, n. 4806).

RIFERIMENTI NORMATIVI E GIURISPRUDENZA:Codice civile artt. 1130-1132-1133-1138Cassazione, 25/3/1970, n. 801Cassazione, 15/6/1978, n. 2967Cassazione, 10/6/1997, n. 5163Cassazione, 15/3/1994, n. 2453Cassazione, 8/6/1996, n. 5334Cassazione, 5/12/2001, n. 15360Cassazione, 7/3/2005, n. 4806Cassazione, 29/7/2005, n. 16092Cassazione, 15/5/2006, n. 11126

martedì 17 febbraio 2009

Privacy: in bacheche condominio nessun dato che identifichi un inquilino.


"Nelle bacheche del palazzo o in altri luoghi aperti al pubblico non si possono apporre avvisi contenenti dati personali che rendano identificabile, anche indirettamente, un condomino".

Lo ha ribadito il Garante, nell'accogliere la segnalazione di un affittuario il quale lamentava una indebita diffusione di dati personali dovuta all'affissione di un avviso nella bacheca condominiale, in cui si dava notizia della prossima scadenza del suo contratto di locazione e della contestuale intimazione a lasciare l'immobile.

Oltre al fatto che fossero stati diffusi nome, cognome e altri dati in grado di identificarlo, l'interessato contestava anche il metodo utilizzato per dare la comunicazione agli altri condomini.

A suo avviso, infatti, lo stesso risultato si sarebbe potuto raggiungere con modalita' alternative, ad esempio con comunicazioni individuali lasciate nelle cassette per la posta.

Dopo un primo intervento del Garante che aveva invitato il condominio ad "adeguarsi alle prescrizioni gia' impartite in materia, in base alle quali si possono affiggere in spazi pubblici condominiali solo avvisi di carattere generale, finalizzati alla comunicazione di eventi di interesse comune", l'amministratore aveva risposto di aver sostituito il primo avviso con un secondo, di tenore analogo, ma privo di dati personali.

Non soddisfatto, il segnalante faceva comunque notare che il nuovo avviso posto in bacheca conteneva ancora indicazioni (piano in cui si trova l'immobile, l'interno) in grado di identificarlo, seppur indirettamente.

L'Autorita' ha dato ragione al locatario dell'appartamento e ha vietato, con un provvedimento di cui e' stato relatore Mauro Paissan, "la diffusione bacheca o in altro luogo visibile a chiunque dei dati personali riferiti, anche indirettamente, al segnalante".

Fonte: (Sin/Col/Adnkronos)

lunedì 16 febbraio 2009

Al via iter registro amministratori.


Depositato in Cassazione l'avvio del procedimento per un disegno di legge per l'istituzione del Registro degli amministratori immobiliari.

La proposta viene presentata da un comitato composto da 18 amministratori provenienti da dieci regioni italiane.

A tutela di milioni di condomini, la proposta prevede che, quando l'amministratore assume l'incarico, deve presentare una idonea garanzia a tutela dei capitali gestiti, come avviene in altri paesi europei.

Fonte: Ansa

venerdì 13 febbraio 2009

La finestra sul tetto nel rispetto delle regole.


Si ha il diritto di aprire finestre sul tetto, a condizione di non pregiudicare la stabilità dell'edificio e il decoro architettonico dello stesso.

Si veda, in questo senso, Cassazione 31 maggio 1990, n. 5122, per la quale " la trasformazione in balcone o terrazza, a opera di un condomino, di una o più finestre del suo appartamento, all'uopo ampliando le finestre esistenti, a livello del suo appartamento, nel muro perimetrale comune e innestando in questo lo sporto di base del balcone terrazza, non importano una innovazione della cosa comune, a norma dell'articolo 1120, Codice civile, bensì soltanto quell'uso individuale della cosa comune il cui ambito ed i cui limiti sono disciplinati dagli articoli 1102 e 1122, Codice civile ".

Le nuove finestre, ancorchè aperte sul tetto, non devono comunque pregiudicare i diritti di proprietà esclusiva degli altri condomini, costituendo nuove servitù o aggravando le precedenti servitù di veduta verso i sottostanti terrazzi o giardini di proprietà esclusiva ( Tribunale di Milano, 12 febbraio 1963 ).

Fonte: " L'esperto risponde " de Il Sole 24Ore

giovedì 12 febbraio 2009

Amministratore e spese urgenti.


Se si rende necessaria una spesa urgente l'amministratore può autorizzarla, come previsto dal secondo comma dell'articolo 1135 del Codice civile, avendo però cura di riferirne alla prima assemblea e di documentare idoneamente la spesa sostenuta.

Fonte: Germano Palmieri de Corriereconomia

mercoledì 11 febbraio 2009

I negozi devono pagare le spese per le scale.


In assenza di titolo contrario i negozi partecipano alle spese delle scale in quanto le stesse essendo elementi strutturali necessari alla edificazione di uno stabile condominiale e mezzo indispensabile per accedere al tetto e al terrazzo di copertura, conservano la qualità di parti comuni, così come indicato nell'articolo 1117, Codice civile, anche relativamente ai condomini proprietari di negozi con accesso dalla strada, poichè anche questi condomini ne fruiscono quanto meno in ordine alla conservazione e manutenzione della copertura dell'edificio.

Fonte: Cesarina Vittoria Vegni " L'esperto risponde " de Il Sole 24Ore

martedì 10 febbraio 2009

Vietato lasciare il cane libero e senza museruola nel cortile condominiale.


Cass., sez. IV Penale, sentenza n. 4672 del 03/02/2009

Il cane ve tenuto al guinzaglio e con la museruola anche nel giardino condominiale perchè se l’animale aggredisce un condomino, il proprietario sarà ritenuto responsabile di averlo lasciato libero. Questo è in sintesi l'enunciato della Corte di Cassazione con la sentenza n. 4672 del 3 febbraio 2009.

(Nella specie, la Cassazione ha confermato la condanna per lesioni colpose inflitta dal tribunale di Catania che aveva considerato «colpevole il proprietario per avere lasciato libero l’animale e omesso di custodirlo nel cortile condominiale, dove si trovavano altre persone, tenuto conto anche della mole dell’animale».)

lunedì 9 febbraio 2009

La crisi colpisce anche il condominio, il 20% non lo paga.


Le difficolta' economiche degli italiani si riflettono nella gestione degli immobili: circa il 20% dei residenti in condominio non paga le quote periodiche, rischiando il pignoramento.

I condomini con sempre maggiore frequenza scelgono di non pagare le quote mensili per l’immobile dando la priorita' ad altre spese domestiche, come il mutuo e le bollette, considerate piu' urgenti di quelle condominiali.

E' quanto emerge da una analisi dell’Anammi, l’Associazione nazionale degli amministratori d’immobili, che propone alcuni suggerimenti per gestire il problema.

La crisi - spiega Giuseppe Bica, presidente dell'Anammi - si sente anche in condominio. In tempi normali, la percentuale di morosi e' pari al 10% dei condomini.

Questo anche perche', da sempre, si ha la tendenza a sottostimare tale pagamento.

Ora pero' la quota si e' raddoppiata e lo sanno bene i nostri 13mila soci che, sempre piu' spesso, si trovano ad affrontare i problemi finanziari dei loro amministrati”.

La questione infatti colpisce anche chi paga: le spese condominiali servono alla normale manutenzione dell’edificio che, di conseguenza, non puo' essere ottemperata in tutte le sue componenti.

E’ per questo che, pur cercando di capire le ragioni della morosita', non e' possibile consentire grandi dilazioni”, avverte il presidente Bica.

Tra l’altro, ricorda il leader dell’Anammi, “il condomino sa in anticipo quanto pagare per il condominio perche', ogni anno, l’amministratore presenta il bilancio preventivo in assemblea”.

Di fronte alla morosita', la norma e' chiara: prima la messa in mora, poi il decreto ingiuntivo e, se non si ottiene nulla, l’atto di precetto.

In ultima istanza, il pignoramento, mobiliare e immobiliare.

Ma se si tratta di difficolta' economiche contingenti, e' inutile infierire - osserva Bica - al tempo stesso, e' inopportuno portare troppo in la' il pagamento.

Per due motivi: il moroso accumula debiti su debiti, mentre l’amministratore e' costretto, letteralmente, a non fare il suo lavoro.

Se non ha soldi, infatti, non potra' pagare le spese condominali, come imposto dal Codice Civile, vale a dire i fornitori, la ditta di pulizia e, se c’e', il portinaio”.

In tempi di crisi, l’Anammi propone alcuni accorgimenti.

Innanzitutto, occhio al bilancio preventivo, per evitare sorprese.

A chi ha problemi economici consiglia di parlare chiaro all’amministratore.

E per quanto riguarda la determinazione delle spese, e' controproducente risparmiare sulla manutenzione ordinaria, perche' si finisce con il pagare di piu' in caso di guasto o, peggio, si rischia l’incidente.

In tal senso, l’Associazione invita a sensibilizzare i condo'mini sul corretto utilizzo degli spazi comuni.

Se nessuno imbratta i corridoi o sporca i pavimenti, sara' piu' facile evitare spese aggiuntive per il decoro.

Fonte: Padovanews

venerdì 6 febbraio 2009

La canna fumaria esterna con l'ok dell'assemblea.


Nell'ambito dei rapporti con gli altri condomini, deve ritenersi legittima la costruzione in appoggio al muro comune di una canna fumaria, a condizione che non derivi il pregiudizio al diritto degli altri condomini, di servirsi egualmente della cosa comune, o danno alla stabilità o sicurezza del muro, o dell'estetica dell'edificio e che rispetti le norme tecniche in materia .

Si veda in questo senso Cassazione 16 maggio 2001, n. 6341 per la quale " l'appoggio di una canna fumaria ( come, del resto, anche l'apertura di piccoli fori nella parete ) al muro comune perimetrale di un edificio condominiale individua una modifica della cosa comune conforme alla destinazione della stessa, che ciascun condomino, pertanto, può apportare a sue cure e spese, sempre che non impedisca l'altrui paritario uso, non rechi pregiudizio alla stabilità ed alla sicurezza dell'edificio, e non ne alteri il decoro architettonico; fenomeno, quest'ultimo, che si verifica non già quando si mutano le originali linee architettoniche, ma quando la nuova opera si rifletta negativamente sull'insieme dell'armonico aspetto dello stabile ".

Nel rispetto di tali condizioni, si può, a proprio rischio e spese, costruire la nuova canna fumaria a norma dell'articolo 1102, Codice civile, anche senza il previo assenso dell'assemblea condominiale, laddove ciò non sia espressamente vietato dal regolamento condominiale contrattuale.

E' però prudente chiedere l'autorizzazione dell'assemblea, la quale - laddove la nuova canna fumaria non violi la sicurezza, la statica, il decoro architettonico dell'edificio e non impedisca il pari godimento del muro condominiale da parte degli altri condomini ( in tal caso si renderebbe necessaria l'unanimità dei consensi degli altri condomini ) - deciderà con le ordinarie maggioranze.

Fonte: " L'esperto risponde " de Il Sole 24Ore

giovedì 5 febbraio 2009

Il " canone fognatura ": paga anche il condominio che non è allacciato.


Le spese per i tributi relativi al servizio di fognatura e depurazione devono essere pagati a prescindere dall'effettivo utilizzo del servizio, e addirittura dall'esistenza del servizio.

E' il principio affermato dalla sentenza 19134/2008 della Corte di Cassazione.

Nel caso esaminato dai giudici, un condominio aveva proposto ricorso alla Commissione tributaria provinciale contro un sollecito di pagamento delle somme relative al servizio di fognatura e depurazione.

Il condominio affermava che nulla era dovuto, dato che gli scarichi condominiali non erano collegati con la rete fognaria comunale.

Sia la Commissione tributaria provinciale, che quella regionale - a seguito dell'appello del Comune - avevano dato ragione al condominio.

La Cassazione, invece ha accolto il ricorso del Comune, puntualizando che il servizio di depurazione delle acque reflue costituisce - anche in base alle legge 36/1994 - un servizio pubblico irrinunciabile, che gli enti gestori sono tenuti ad istituire per legge.

Con la conseguenza che tutti gli utenti sono chiamati a contribuire, con il versamento di un canone, sia alle spese di gestione ordinaria del servizio, sia a quelle di installazione e completamento ( comprese le spese per il collegamento fognario delle singole utenze ).

L'articolo 14 della legge 36/1994 - norma successivamente abrogata, ma in vigore all'epoca del contenzioso e riproposta nei contenuti dell'articolo 155 del decreto legislativo 52/2006 - dispone che " la quota di tariffa riferita al servizio di pubblica fognatura e di depurazione è dovuta dagli utenti, anche nel caso in cui la fognatura sia sprovvista di impianti centralizzati di depurazione o questi siano temporaneamente inattivi ".

Dunque il canone per i servizi di depurazione delle acque reflue, alla stregua della Legge 36/1194 e successive modifiche, è dovuto indipendentemente non solo dall'effettiva utilizzazione del servizio, ma addirittura dall'istituzione di quest'ultimo o dall'esistenza dell'allacciamento fognario di alcune singole utenze.

In particolare, deve darsi una interpretazione estensiva all'articolo 14 legge 36/1194: tale disposizione deve essere letta alla luce dell'intero impianto della legge 36/1194, diretta a disciplinare la gestione complessiva delle acque, e, tra l'altro, a garantire la loro qualità, favorendo la depurazione delle acque nere.

mercoledì 4 febbraio 2009

Cassazione: lecite le minacce a vicini molesti.

Quando i vicini di casa sono particolarmente fastidiosi, una frase del tipo “te la farò pagare” non costituisce reato.

A stabilirlo è la Corte di Cassazione che ha dato il via libera alle minacce nei confronti di condomini fastidiosi, La Corte con la sentenza numero sentenza 3492/2009 ha infatti annullato “perché il fatto non sussiste” una condanna per minaccia che i giudici di merito avevano inflitto ad una donna che si era rivolta ai suoi vicini con le parole “Ve la farò pagare”.

Secondo la Corte non si può ravvisare un'ipotesi di reato in una simile minaccia quando è rivolta a dei condomini che con il loro comportamento si sono resi molesti disturbando la quiete condominiale.

La vicenda, come annota la Corte si è verificata all'interno di un conflitto tra vicini caratterizzato da condotte reciprocamente lesive della propria altrui (l'imputata aveva installato una condotta pluviale che aveva determinato uno scolo sul fondo dei vicini e questi ultimi avevano installato una condotta abusiva esercitando anche un passaggio non consentito sul fondo dell'imputata).

Intervenuti i carabinieri per tentare di convincere la signora ad eliminare il tubo che raccoglieva le acque piovane la donna aveva reagito proferendo la minaccia questione.

Assolta dal giudice di pace l'imputata veniva però condannata dal Tribunale.

Si badi però, la Corte che ha ora annullato la sentenza ha evidenziato nella parte motiva che l'espressione proferita “non è altro che una comprensibile reazione all'iniziativa dei vicini, alludendo alle iniziative giudiziarie che avrebbe intrapreso per rimuovere o inibire le situazioni illegittime in suo danno ".

E' per questo che, avendo riferimento al caso specifico, questo tipo di minaccia non è altro che "il mero esercizio di legittima facoltà come tale inidonea ad integrare male ingiusto e ad incutere timore nei soggetti passivi, menomandone la sfera di libertà morale".

Fonte: Roberto Cataldi de Studio Cataldi

martedì 3 febbraio 2009

Niente forme rigorose per la contabilità dell'amministratore condominiale.

Cass. civ., sez. II, 23 gennaio 2007, n. 1405.

In materia di condominio, per la validità della delibera di approvazione del preventivo non è necessaria la presentazione all'assemblea di una contabilità redatta con rigorose forme, analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle società, essendo a tal fine sufficiente che essa sia idonea a rendere intelligibile ai condomini medesimi le voci di entrata e di spesa, con le quote di ripartizione, né richiede che queste voci siano trascritte nel verbale assembleare, ovvero siano oggetto di analitico dibattito ed esame alla stregua della documentazione giustificativa, in quanto rientra nei poteri dell'organo deliberativo la facoltà di procedere sinteticamente all'approvazione stessa, prestando fede ai dati forniti dall'amministratore alla stregua della documentazione giustificativa.

Devono, pertanto, ritenersi valide le deliberazioni assembleari con le quali si stabilisce che il bilancio preventivo per il nuovo esercizio sia conforme al preventivo o al consuntivo dell'esercizio precedente, risultando in tal modo determinate per relationem sia la somma complessivamente stanziata sia quella destinata alle singole voci, mentre la ripartizione fra i singoli condomini deriva automaticamente dall'applicazione delle tabelle millesimali.

lunedì 2 febbraio 2009

La telecamera sul balcone senza il via del condominio.


Telecamere e apparecchiature di videosorveglianza sono sempre più diffuse, anche perché l'evoluzione tecnologica ha reso il loro costo più accessibile rispetto a pochi anni fa.

Quando vengono installate in condominio, tuttavia, pongono rilevanti problemi di privacy, sui quali negli ultimi mesi la Cassazione è intervenuta con due sentenze, la n. 22602 del 5 giugno 2008 e la n. 44156 del 26 novembre.

Come deve comportarsi, allora, l'amministratore quando un condomino decide di installare una telecamera per sorvegliare l'accesso alla propria unità immobiliare?

Diciamo subito che il professionista non ha un compito o un obbligo ben preciso di intervento, né per vietare né per autorizzare l'installazione, e non ha neppure il compito di rimettere l'autorizzazione all'assemblea dei condomini.

La spesa per l'installazione è a carico del condomino installatore e l'uso di parti comuni (normalmente pareti interne o esterne allo stabile) è conforme all'articolo 1102 del Codice civile, pur nel rispetto dei limiti in esso stabiliti.

In particolare, eventuali danni ai beni comuni dovranno da lui essere risarciti al condominio, e se non ciò non fosse possibile in via amichevole, allora l'amministratore – ed è qui che interviene – dovrebbe agire in giudizio come rappresentante del condominio per la tutela delle parti comuni nell'ambito di quel potere di rappresentanza che gli attribuisce all'articolo 1131 del Codice civile.

Per il resto, è il condomino a dover fare attenzione a non violare la privacy (principio di proporzionalità tra mezzi impiegati e fini perseguiti) e a non incorrere in responsabilità anche penali di cui risponde personalmente.

È bene ricordare, allora, che l'installazione e l'utilizzo dei sistemi di videosorveglianza nelle aree condominiali sono disciplinati da due atti dell'Autorità garante per la protezione dei dati personali: il decalogo del 29 novembre 2000 e il provvedimento generale del 29 aprile 2004.

Le telecamere possono essere installate a fini di sicurezza personale senza che sia necessario il consenso degli altri condomini: è sufficiente informarli della presenza dell'impianto.

A patto, ovviamente, che ricorrano alcune condizioni.

Non bisogna dimenticare, infatti, che procurarsi indebitamente notizie o immagini attinenti alla vita privata – mediante l'uso di strumenti di ripresa visiva o sonora – è in linea di principio reato, così come previsto dall'articolo 615-bis del Codice penale, «Interferenze illecite nella vita privata».

Tuttavia, perché ci sia l'illecito, secondo la Cassazione (sentenza 44156/2008), occorrono due elementi:- l'indebita interferenza in uno dei luoghi indicati nell'articolo 614 del Codice penale (violazione di domicilio) realizzata con apparecchiature di videosorveglianza;- l'attinenza delle notizie o immagini alla vita privata che si svolge in quei luoghi.Altrimenti, in assenza di uno di questi requisiti, non c'è reato.

Anzi, non sono mancati interventi giurisprudenziali con i quali si è sostenuta la funzione probatoria delle immagini registrate da una telecamera antivandali installata all'interno di un appartamento, «a patto che l'area interessata dalle riprese non rientri nella sfera di privata dimora di un singolo soggetto» (sentenza 22602/2008).

Ed è proprio questo il principio alla base della sentenza 44156/2008, con cui è stato prosciolto un condomino che aveva installato due telecamere sul balcone di casa per proteggersi da eventuali intrusioni di estranei.

I giudici di merito lo avevano condannato perché l'impianto riprendeva immagini relative all'ingresso comune dell'edificio (vialetto di accesso) e, in piccola parte, della proprietà esclusiva di altri condomini.

Invece i giudici di legittimità hanno rilevato come la ripresa – anche se contraria alla volontà dei condomini (a cui comunque era nota) – non fosse stata effettuata né in modo clandestino, né fraudolento.

Tanto che l'imputato aveva fornito ai vicini la possibilità di controllare quanto visualizzato dalle telecamere mediante i televisori all'interno delle loro case.

E d'altra parte era stato provato in giudizio che l'angolazione delle telecamere consentiva la visuale solo incidentale di piccole porzioni di uno sporto e di un poggiolo.

La ripresa delle aree comuni non poteva, di conseguenza, ritenersi in alcun modo invasiva della sfera privata dei condomini.

Fonte: Luana Tagliolini de Il Sole 24Ore

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