martedì 20 gennaio 2009

Terrazze e infiltrazioni: una custodia per due.


La terrazza a livello è quella parte di superficie scoperta posta sullo stesso piano di una o più unità immobiliari, delle quali costituisce parte integrante sia strutturalmente che funzionalmente, così che, per il modo in cui è stata realizzata, deve ritenersi destinata non solo e non tanto a coprire una parte del fabbricato, ma soprattutto a dare possibilità di espansione e di ulteriore comodità agli appartamenti ai quali è contigua, costituendo di essi una proiezione all'aperto.

Diversamente dal lastrico solare, che, come il tetto, svolge essenzialmente la funzione di copertura dell'edificio, la terrazza a livello si trova quindi alla stessa altezza o sullo stesso piano di un appartamento di proprietà esclusiva.

Si differenzia dal lastrico solare anche perché è sempre delimitata da parapetti che la rendono praticabile, consentendone ai proprietari l'affaccio e il passaggio.

Limiti d'uso ciò non significa però che il proprietario della terrazza, o più semplicemente chi ne ha l'uso esclusivo, possa servirsene a suo piacimento, arredandola senza limiti con pesanti tavoli in pietra o abbellendola con grandi vasi di piante.

Infatti, bisogna fare attenzione al peso complessivo che finirà per insistere sulla terrazza, considerando sia le cose sia le persone.

È bene accertarsi preventivamente della portata, non tanto per il pericolo di crolli ma piuttosto per evitare il formarsi di micro-fessurazioni nella pavimentazione a causa del troppo peso.

Il proprietario della terrazza risponde, quale custode del bene, dei danni provocati all'appartamento sottostante da sua incuria nella manutenzione oppure dall'eccessivo peso dei vasi e delle altre strutture mobili.

Le foglie che vanno a intasare i canali di gronda e l'acqua che fuoriesce dai vasi delle piante costituiscono altre valide ragioni per ritenere che una maggiore cura da parte di chi dispone della terrazza sia sufficiente per evitare il manifestarsi di spiacevoli conseguenze per l'immobile sottostante.

Il peso di grossi vasi oppure delle verande o di manufatti similari potrebbe oltretutto pregiudicare anche la tenuta statica del terrazzo stesso o almeno danneggiarne il manto impermeabilizzante.

L'intervento del condominio può consistere anche nell'invitare il condomino a eliminare parte degli arredi e delle piante posate sulla terrazza, qualora si raggiunga una ragionevole certezza sul fatto che sia proprio l'eccessivo peso di questi a causare il danno.

Rimane, comunque, la possibilità per il proprietario della terrazza di provare che il danno sia dipeso da vetustà, da caso fortuito, da forza maggiore o dal fatto del terzo, magari anche del condominio che, sebbene tempestivamente informato dei vizi e dei difetti della terrazza da cui il danno è derivato, non sia prontamente intervenuto per evitarli.

Oltre il singolo Detto del singolo proprietario, bisogna aggiungere che la funzione di copertura dell'edificio svolta dalla terrazza a livello impone che siano tutti i condomini a provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione, in concorso con il proprietario o con colui che ne ha l'uso.

Dei danni al l'appartamento sottostante, deteriorato per difetto di manutenzione da parte del condominio, rispondono dunque i condomini, secondo le proporzioni stabilite dalla legge, vale a dire i condomini a cui la terrazza serve da copertura in ragione dei due terzi e il titolare della proprietà superficiaria o dell'uso esclusivo per il terzo restante.

Il condominio, in sostanza, non perde mai la sua qualità di custode della terrazza che copre l'edificio anche se questa è in uso o in proprietà esclusiva del singolo condomino.

Spetta allora al l'assemblea decidere di intervenire su tale bene, proprio per evitare il verificarsi di danni che poi l'intero condomino è chiamato a risarcire.

In caso di «inerzia» Qualora il proprietario impedisca l'accesso al terrazzo o si rifiuti di provvedere direttamente agli interventi opportuni, si può ricorrere all'autorità giudiziaria (il Tribunale competente per territorio).

Un diritto che spetta anche a un singolo condomino, nel caso in cui anche l'assemblea o l'amministratore non assumano le opportune delibere del caso o le necessarie iniziative.

Potrebbe essere proprio questa, vista la lamentata "insensibilità" degli interlocutori, la mossa a disposizione della lettrice che ha inviato il quesito.

Di sicuro, comunque, il ritardo nell'intervento non deve gravare sull'incolpevole condomino che subisce il danno: è, anzi, pacifico che le conseguenza di tale inerzia vanno ad aumentare il risarcimento dovuto al danneggiato.

Fonte: Augusto Cirla de Il Sole 24 Ore

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