mercoledì 28 gennaio 2009

L' usufrutto in condominio.


L' usufrutto è il diritto reale temporaneo su cosa altrui, che conferisce al titolare la facoltà di godere di essa nel rispetto della sua destinazione economica, previsto e normato dagli articoli 978 e seguenti c.c. .

Trattasi di un diritto immediato, che può essere esercitato senza la mediazione di un rapporto obbligatorio con il proprietario, assoluto, in quanto opponibile a chiunque ne contesti l' esercizio, limitato alle sole facoltà di godimento del bene previste dalla legge (come tale, si distingue dalla proprietà caratterizzata dalla pienezza del diritto del proprietario di godere e disporre della cosa propria) e temporaneo, non potendo lo stesso eccedere la vita dell' usufruttuario.

In dottrina, si suole affermare che, nel caso di costituzione del diritto di usufrutto su di un bene, il diritto di proprietà si comprime temporaneamente, impedendo al proprietario le facoltà di godimento (si parla quindi di "nuda proprietà") ed a seguito dell' estinzione dell' usufrutto, la proprietà si consolida riespandendosi nella sua massima estensione.

L' usufruttuario è tenuto a salvaguardare la cosa con la normale diligenza, nella sua integrità e destinazione economica.

Quanto alla ripartizione delle spese per la manutenzione del bene gravato dal diritto d' usufrutto, il nostro Legislatore ha distinto le spese a carico del proprietario da quelle dell' usufruttuario.

Così, dal combinato degli articoli 1004 e 1005 del c.c.: l' usufruttuario dovrà sostenere le spese per la custodia, l' amministrazione e la manutenzione ordinaria, mentre il proprietario dovrà farsi carico delle spese straordinarie, afferenti alla struttura, alla sostanza ed alla destinazione del bene.

Orbene, quando un immobile si trova in un Condominio, vi sono parti comuni, come tali necessarie all' utilizzo delle proprietà esclusiva, e conseguenti spese per la loro gestione, manutenzione ed innovazione.

Nella normativa sul Condominio negli edifici non è prevista una disciplina per la ripartizione delle spese condominiali tra il nudo proprietario e l' usufruttuario di una delle diverse proprietà esclusiva nello stabile.

Difatti, l' unica norma al riguardo è l' ultimo comma dell' art. 67 delle disposizioni di attuazione al c.c., che regolamenta la sola partecipazione all' Assemblea ed il conseguente diritto di voto, disponendo che: "l' usufruttuario esercita il diritto di voto negli affari che attengono all' ordinaria amministrazione ed al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni. Nelle deliberazioni che riguardano innovazioni, ricostruzioni ed opere di manutenzione straordinaria delle parti comuni dell' edificio, il diritto di voto spetta invece al proprietario".

In dottrina ed in giurisprudenza si è, pertanto, a lungo argomentato sulla posizione dell' usufruttuario rispetto all' amministrazione condominiale, ed al recupero delle quote di spesa, costituendosi e contrapponendosi due distinti orientamenti.

Una prima corrente di pensiero nega l' esistenza di un obbligo di contribuzione diretto dell' usufruttuario nei confronti del Condominio, sul presupposto che, le spese condominiali debbano gravare unicamente sul proprietario (il quale solo può ritenersi condomino) con la conseguenza che, egli sarà legittimato ad agire in via di regresso nei confronti dell' usufruttuario per le spese di sua competenza.

Tale orientamento, che è da preferirsi per il fatto di individuare un unico soggetto debitore consentendo così un più agevole recupero del credito da parte del Condominio in conformità ai principi di buona amministrazione, considerato le eccezioni che possono derivare dalla concreta applicazione dei criteri agli articoli 1004 e 1005 c.c. alle diverse fattispecie di spese - come tra l' altro rilevato dal Tribunale meneghino nella sentenza n 7032 del 21 marzo 2003 - è stato, però, "sconfessato" dalla giurisprudenza della Suprema Corte di Cassazione, la quale ha, viceversa, proclamato la "rilevanza esterna", nell' ambito dei rapporti di condominio, della posizione del nudo proprietario e dell' usufruttuario della porzione immobiliare.

Così, la Suprema Corte, nella sentenza n 23291 del 27 ottobre 2006, ha affermato che: quando la porzione immobiliare facente parte di un Condominio è oggetto del diritto di usufrutto, l' atto dal quale deriva tale situazione, è opponibile erga omnes, e quindi anche al Condominio, il quale è tenuto ad osservare le norme dettate dagli art. 1004 e 1005 c.c. sulle ripartizione delle spese fra nudo proprietario ed usufruttuario, tenuto conto che, sul pagamento degli oneri condominiali che costituiscono un obbligazione propter rem, la qualità di debitore dipende dalla titolarità del diritto di proprietà o di altro diritto reale sulla cosa; poiché anche le spese dovute dall' usufruttuario si configurano come obbligazioni propter rem, non è consentito all' Assemblea interferire sull' imputazione e sulla ripartizione dei contributi.

Ne consegue che, l' Assemblea all' approvazione del bilancio deve ripartire le spese secondo la loro funzione ed il loro fondamento, spettando all' Amministratore al momento dell' esecuzione, ascrivere i contributi secondo la loro natura ai soggetti obbligati, anche nel caso in cui l' Assemblea non li abbia individuarti.

Va rammentato che la Suprema Corte aveva addirittura sentenziato che, la delibera di approvazione del preventivo o del rendiconto deve distinguere analiticamente, a pena di invalidità, le spese per l' uso da quelle occorrenti alla conservazione delle parti comuni.

Il nudo proprietario, avrà diritto di voto nelle Assemblee di condominio per le innovazioni o manutenzioni straordinarie, come individuate dall' art. 1005 c.c., ovverosia, per le opere occorrenti ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento per intero, o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta, per le quali, dovrà, di conseguenza, sostenere direttamente le spese occorrenti.
Viceversa, l' usufruttuario sarà tenuto, ex art. 1004 c.c., a corrispondere al Condominio le spese per la custodia, l' amministrazione e per tutta la manutenzione ordinaria, materie per le quali avrà diritto di voto all' Assemblea di condominio.

Fonte: Andrea Tolomelli Presidente dell'Alac di Bologna su La Repubblica

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