sabato 31 gennaio 2009

Mimmo Dany " O Condominio "

venerdì 30 gennaio 2009

Solo il caso fortuito esclude la colpa se cade della neve dal tetto comune.


Il condominio è in genere responsabile dei danni provocati dalla caduta delle neve dal tetto comune.

La neve, da quando comincia a depositarsi sul tetto dello stabile condominiale e sino a quando non si scioglie, diventa in un certo senso una parte comune dell'edificio e, in quanto tale, entra a far parte di quei beni che la legge pone sotto la custodia del condominio.

Il che significa che resta a carico dei condomini il risarcimento dei danni che i blocchi di neve e di ghiaccio, cadendo dal tetto, provocano a persone o a cose, sempre che il condominio non provi o identifichi il caso fortuito che ha reso eccezionalmente possibile l'evento dannoso.

Il caso fortuito si risolve sempre in un fenomemo imprevedibile in relazione al quale non può muoversi alcuna censura all'autore materiale dell'illecito.

E così, la nevicata è prevedibile in località montane o comunque in città in cui è normale che in inverno si verifichi: non lo è, invece, in altre zone, dove l'evento può davvero considerarsi eccezionale.

A ogni modo, il fatto che assume rilievo è normalmente quello successivo all'abbondante nevicata, quello cioè dello scivolamento della massa nevosa formatasi sul tetto allorchè la stessa abbia perso aderenza con la superficie e abbia iniziato, in assenza di accorgimenti tecnici, la caduta a blocchi verso il suolo.

Questo è comunque un fenomeno prevedibile che, in quanto tale, non può ritenersi fortuito ed idoneo ad escludere la responsabilità del condominio, sempre che da parte di quest'ultimo non sia stata prontamente segnalata, con opere o segnali inequivocabilmente idonei, la presenza del pericolo.

La circostanza è naturalmente quella dei danni provocati alle autovetture parcheggiate a ridosso dell'edificio condominiale.

Non è tuttavia irrilevante, in questo caso, la condotta tenuta dal danneggiato, che può formare oggetto di valutazione della sua colpevolezza tutte le volte che il suo comportamento sia casualmente connesso con la produzione dell'evento.

Va sempre fatta un'attenta analisi caso per caso, che tenga conto del luogo del danno, della presenza o meno di segnali di pericolo e delle concrete possibilità del proprietario del veicolo di sottrarsi al rischio, sistemando altrove la propria autovettura: elementi dai quali si può anche arrivare a stabilire una corresponsabilità del danneggiato.

Anche l'amministrazione comunale non è esente da responsabilità, qualora lo stesso danneggiato dimostri di non aver potuto spostare la propria auto a causa della neve che i mezzi pubblici hanno impropriamente accumulato dietro la vettura, impedendo di fatto ogni possibiltà di manovra.

La neve, una volta ghiacciata, rappresenta un ostacolo insuperabile che impedisce di rimuovere l'auto.

In difetto di accordo bonario, la misura della responsabilità da parte del Conume deve necessariamente essere lasciata al prudenziale apprezzamento del giudice.

( vedere: Cassazione Sezioni Unite, 12 novembre 1991, sentenza n. 12019; Cassazione Civile, 19 giugno 2008, sentenza n. 16607; 29 novembre 2006, sentenza n. 25243; 20 febbraio 2006, sentenza n. 3651; 15 marzo 2004, sentenza n. 5236; 20 agosto 2003, sentenza n. 12219; 10 febbraio 2003, sentenza n. 1948 ).

giovedì 29 gennaio 2009

Danni dal cattivo funzionamento della rete fognaria condominiale, reponsabilità.


Corte di Cass., Sez. III Civ., Sentenza del 30 ottobre 2008, n. 26051.

Il condominio, quale custode dei beni e servizi comuni, è responsabile dei danni cagionati alle porzioni di proprietà esclusiva andando esente da responsabilità solo in presenza di un caso fortuito.

Non può essere considerato tale il vizio di costruzione.

Tale circostanza consente di chiamare in causa anche il costruttore ma non esime il condominio dalle proprie colpe.

Nella specie, il costruttore ha agito nei confronti del condominio per ottenere il risarcimento dei danni subiti a seguito dell'allagamento di immobili di sua proprietà, siti in quel condominio, invasi dalla fuoriuscita di acque luride dalla rete fognaria condominiale e perciò divenuti inagibili con conseguenti, notevoli danni ed impossibilità di una loro locazione a terzi.

Alla luce del principio ribadito, la S.C. ha però confermato la sentenza impugnata con la quale era stata esclusa la responsabilità del condominio, essendo accertato e dimostrato che l'evento dannoso si era verificato, in via esclusiva, per un vizio intrinseco della cosa, addebitabile unicamente al costruttore e che sussisteva un esclusivo nesso di causalita' tra il comportamento dei costruttore ed i danni da lui stesso subiti.

mercoledì 28 gennaio 2009

L' usufrutto in condominio.


L' usufrutto è il diritto reale temporaneo su cosa altrui, che conferisce al titolare la facoltà di godere di essa nel rispetto della sua destinazione economica, previsto e normato dagli articoli 978 e seguenti c.c. .

Trattasi di un diritto immediato, che può essere esercitato senza la mediazione di un rapporto obbligatorio con il proprietario, assoluto, in quanto opponibile a chiunque ne contesti l' esercizio, limitato alle sole facoltà di godimento del bene previste dalla legge (come tale, si distingue dalla proprietà caratterizzata dalla pienezza del diritto del proprietario di godere e disporre della cosa propria) e temporaneo, non potendo lo stesso eccedere la vita dell' usufruttuario.

In dottrina, si suole affermare che, nel caso di costituzione del diritto di usufrutto su di un bene, il diritto di proprietà si comprime temporaneamente, impedendo al proprietario le facoltà di godimento (si parla quindi di "nuda proprietà") ed a seguito dell' estinzione dell' usufrutto, la proprietà si consolida riespandendosi nella sua massima estensione.

L' usufruttuario è tenuto a salvaguardare la cosa con la normale diligenza, nella sua integrità e destinazione economica.

Quanto alla ripartizione delle spese per la manutenzione del bene gravato dal diritto d' usufrutto, il nostro Legislatore ha distinto le spese a carico del proprietario da quelle dell' usufruttuario.

Così, dal combinato degli articoli 1004 e 1005 del c.c.: l' usufruttuario dovrà sostenere le spese per la custodia, l' amministrazione e la manutenzione ordinaria, mentre il proprietario dovrà farsi carico delle spese straordinarie, afferenti alla struttura, alla sostanza ed alla destinazione del bene.

Orbene, quando un immobile si trova in un Condominio, vi sono parti comuni, come tali necessarie all' utilizzo delle proprietà esclusiva, e conseguenti spese per la loro gestione, manutenzione ed innovazione.

Nella normativa sul Condominio negli edifici non è prevista una disciplina per la ripartizione delle spese condominiali tra il nudo proprietario e l' usufruttuario di una delle diverse proprietà esclusiva nello stabile.

Difatti, l' unica norma al riguardo è l' ultimo comma dell' art. 67 delle disposizioni di attuazione al c.c., che regolamenta la sola partecipazione all' Assemblea ed il conseguente diritto di voto, disponendo che: "l' usufruttuario esercita il diritto di voto negli affari che attengono all' ordinaria amministrazione ed al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni. Nelle deliberazioni che riguardano innovazioni, ricostruzioni ed opere di manutenzione straordinaria delle parti comuni dell' edificio, il diritto di voto spetta invece al proprietario".

In dottrina ed in giurisprudenza si è, pertanto, a lungo argomentato sulla posizione dell' usufruttuario rispetto all' amministrazione condominiale, ed al recupero delle quote di spesa, costituendosi e contrapponendosi due distinti orientamenti.

Una prima corrente di pensiero nega l' esistenza di un obbligo di contribuzione diretto dell' usufruttuario nei confronti del Condominio, sul presupposto che, le spese condominiali debbano gravare unicamente sul proprietario (il quale solo può ritenersi condomino) con la conseguenza che, egli sarà legittimato ad agire in via di regresso nei confronti dell' usufruttuario per le spese di sua competenza.

Tale orientamento, che è da preferirsi per il fatto di individuare un unico soggetto debitore consentendo così un più agevole recupero del credito da parte del Condominio in conformità ai principi di buona amministrazione, considerato le eccezioni che possono derivare dalla concreta applicazione dei criteri agli articoli 1004 e 1005 c.c. alle diverse fattispecie di spese - come tra l' altro rilevato dal Tribunale meneghino nella sentenza n 7032 del 21 marzo 2003 - è stato, però, "sconfessato" dalla giurisprudenza della Suprema Corte di Cassazione, la quale ha, viceversa, proclamato la "rilevanza esterna", nell' ambito dei rapporti di condominio, della posizione del nudo proprietario e dell' usufruttuario della porzione immobiliare.

Così, la Suprema Corte, nella sentenza n 23291 del 27 ottobre 2006, ha affermato che: quando la porzione immobiliare facente parte di un Condominio è oggetto del diritto di usufrutto, l' atto dal quale deriva tale situazione, è opponibile erga omnes, e quindi anche al Condominio, il quale è tenuto ad osservare le norme dettate dagli art. 1004 e 1005 c.c. sulle ripartizione delle spese fra nudo proprietario ed usufruttuario, tenuto conto che, sul pagamento degli oneri condominiali che costituiscono un obbligazione propter rem, la qualità di debitore dipende dalla titolarità del diritto di proprietà o di altro diritto reale sulla cosa; poiché anche le spese dovute dall' usufruttuario si configurano come obbligazioni propter rem, non è consentito all' Assemblea interferire sull' imputazione e sulla ripartizione dei contributi.

Ne consegue che, l' Assemblea all' approvazione del bilancio deve ripartire le spese secondo la loro funzione ed il loro fondamento, spettando all' Amministratore al momento dell' esecuzione, ascrivere i contributi secondo la loro natura ai soggetti obbligati, anche nel caso in cui l' Assemblea non li abbia individuarti.

Va rammentato che la Suprema Corte aveva addirittura sentenziato che, la delibera di approvazione del preventivo o del rendiconto deve distinguere analiticamente, a pena di invalidità, le spese per l' uso da quelle occorrenti alla conservazione delle parti comuni.

Il nudo proprietario, avrà diritto di voto nelle Assemblee di condominio per le innovazioni o manutenzioni straordinarie, come individuate dall' art. 1005 c.c., ovverosia, per le opere occorrenti ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento per intero, o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta, per le quali, dovrà, di conseguenza, sostenere direttamente le spese occorrenti.
Viceversa, l' usufruttuario sarà tenuto, ex art. 1004 c.c., a corrispondere al Condominio le spese per la custodia, l' amministrazione e per tutta la manutenzione ordinaria, materie per le quali avrà diritto di voto all' Assemblea di condominio.

Fonte: Andrea Tolomelli Presidente dell'Alac di Bologna su La Repubblica

martedì 27 gennaio 2009

Nuovi millesimi e registrazione.


La Cassazione, con sentenza n. 4219 del 23/2/2007, ha stabilito che, se le tabelle millesimali introducono un criterio di ripartizione delle spese diverso da quello stabilito dalla legge, hanno natura convenzionale, per l'approvazione serve il consenso di tutti i condomini, altrimenti è sufficiente la maggioranza degli intervenuti in assemblea e almeno 500 millesimi.

Le tabelle sono trascrivibili, unitamente al regolamento che le ha introdotte, presso l'Agenzia del Territorio Servizio pubblicità immobiliare: serve un atto notarile sottoscritto da tutti i condomini.

Alla formalità provvede il notaio.

lunedì 26 gennaio 2009

Il distacco dall'impianto centralizzato non deve danneggiare gli altri.


Per potersi distaccare dall'impianto centralizzato si deve prima accertare che il distacco non sia vietato dal regolamento condominiale contrattuale ( in questo caso, occorrerebbe il consenso unanime di tutti i condomini ).

A prescindere dall'accertamento di cui sopra, il distacco può essere consentito solo se l'interessato dimostri che dal suo distacco non derivino nè aggravi di spese per coloro che continuano a fruire dell'impianto nè squilibri termici pregiudizievoli della regolare erogazione del servizio ( Cassazione, 25 marzo 2004, n, 5574 ).

In questo caso, egli è obbligato a pagare le spese di conservazione dell'impianto, mentre può essere esonerato dall'obbligo del pagamento delle spese per il suo uso.


La delibera assembleare deve essere adottata con la maggioranza ordinaria, di cui all'art. 1136, comma 3, Codice civile, in seconda convocazione ( maggioranza dei partecipanti al condominio oltre a 1/3 dei millesimi ) ovvero, prudenzialmente, con la maggioranza regolamentare di cui all'articolo 1136, comma 2, Codice civile ( maggioranza degli intervenuti oltre a 500 millesimi ).


A seguito della legge 192/2005, come modificata dal Dlgs 311/2006 e dalle sopravvenute leggi regionali, occorre in ogni caso che il distacco non comporti violazione del fabbisogno termico dell'edificio e sia compatibile con la legislazione in materia di risparmio energetico, con la certificazione di un termotecnico abilitato.


Fonte: " L'esperto risponde " de Il Sole 24 Ore





venerdì 23 gennaio 2009

Bilanci dell' amministratore e raccolta fondi in condominio.


Il nostro Codificatore del '42 nel formulare la disciplina del «nuovo» istituto del Condominio negli edifici, non ha previsto particolari parametri sulla base dei quali l' Amministratore deve compilare i bilanci condominiali, limitandosi a prevedere un meccanismo per il quale, l' Amministratore presenta periodicamente all' Assemblea dei condomini il conto della propria gestione al netto di quanto anticipatamente incassato dagli stessi, proponendo, poi, un nuovo bilancio preventivo per la raccolta dei fondi necessari alla copertura delle spese previste per l' anno successivo di gestione.

L' Amministratore è secondo il comune intendimento un mandatario con rappresentanza che, come tale, è sottoposto ad un obbligo di rendiconto, ex articolo 1713 c. c., al proprio mandante - id est nel caso di Condominio tutti i condomini riuniti nell' Organo assembleare - con conseguente diritto di richiedere allo stesso i mezzi necessari all' esecuzione dell' incarico conferitogli.

Sul punto, la Suprema Corte di Cassazione nella sentenza Nº 864 del 20 marzo 1969, ha affermato che: poiché l' attività dell' Amministratore è soggetta al controllo assembleare egli è tenuto ad informare l' Assemblea sia di quanto abbia compiuto in esecuzione del preventivo già da essa approvato, sia delle ulteriori determinazioni da lui assunte ed attuate nel corso della gestione di cassa, specie se esse comportino oneri non contemplati nel preventivo.

Il Legislatore, nella piena consapevolezza della varietà delle tipologie edilizie e delle connesse differenziazioni, pur fissando, come suddetto, alcuni semplici punti base per l' amministrazione delle proprietà in condominio, ha rimesso all' autonomia dei singoli condomini la possibilità di disporre più pregnanti norme nell' ambito di una specifica regolamentazione di Condominio.

Così, a norma dell' articolo 1138 c. c., l' Assemblea dei condomini potrà darsi con delibera di maggioranza, ex art. 1136, 2º comma c. c. - maggioranza degli intervenuti all' Assemblea che rappresenti almeno la metà del valore dell' edificio - una regolamentazione circa l' Amministrazione del Condominio.

Ciò detto, nell' assenza di disposizioni ad hoc, per la redazione del bilancio, l' Amministratore dovrà attenersi ai criteri di intelligibilità e di veridicità; ovverosia: dovrà fare quanto possibile per rendere chiari e comprensibili i documenti che porta alla conoscenza ed approvazione dei condomini, rappresentando in modo veritiero la situazione finanziaria del Condominio.

Fonte: Andrea Tolomelli Presidente dell'Alac di Bologna su La Repubblica

giovedì 22 gennaio 2009

Obbligatorio potare l'albero invasivo.


Certamente avere come proprietà limitrofa un giardino con alberi di alto fusto è meglio che abitare in prossimità di un rumoroso incrocio trafficato, ma anche le cose belle presentano un lato negativo.

Proprio quegli alberi dalla folta chioma che tanto ci danno respiro e ci allietano ospitando colonie di uccellini cinguettanti possono diventare una iattura, soprattutto se si tratta di conifere.

Perché queste piante, pur se "sempreverdi", hanno la muta degli aghi.

E sono proprio gli aghi e le pigne del pino che rappresentano una pericolosa insidia per la tenuta di gronde e pluviali.

Insomma, quando i rami degli alberi del vicino sporgono nella proprietà altrui, la caduta delle foglie o degli aghi è un vero problema che minaccia di ostruire le gronde e i canali di scarico dei lastrici, provocando poi infiltrazioni nei sottostanti appartamenti.

A ciò si aggiunga il rischio di caduta dell'albero stesso, con conseguenze ben più gravi.

In questi casi è decisamente necessario procedere al taglio dei rami o addirittura, nei casi più rischiosi, a quello dell'albero stesso.

Se il vicino non adempie alla richiesta e si oppone a una drastica potatura che contenga le dimensioni della pianta all'interno della sua proprietà, il condominio può chiedere l'intervento del giudice affinché lo obblighi a provvedere.

La disciplina legale è chiara: gli alberi di alto fusto vanno piantati a non meno di tre metri dal confine e il vicino può esigere che si estirpino se tale distanza non viene rispettata.

Non ha importanza, a questo proposito, il possibile richiamo ai vincoli posti dalla legislazione paesaggistica che, in quanto mirata alla tutela del paesaggio nel suo complesso quale bene della collettività costituzionalmente garantito, effettivamente può prevedere limiti al taglio delle piante di alto fusto.

Tale normativa, infatti, opera su un piano diverso rispetto a quello della tutela della proprietà individuale, che viene invece assicurata dalle norme previste dal codice civile, applicabili nell'ambito dei rapporti tra privati.

È bene ricordare che le norme a proposito della tutela paesaggistica hanno la finalità di proteggere una determinata zona nel suo complesso e non sono certo poste a protezione di una determinata specie di piante né tanto meno arrivano a vietare la potatura degli alberi.

I due sistemi non sono affatto incompatibili tra loro, bensì complementari.

Di conseguenza, fermo restando il diritto del proprietario del fondo di ottenere dal giudice il taglio dei rami delle piante del vicino che si protendono nella sua proprietà, chiunque può attivarsi affinché siano comunque assicurati i rimedi a protezione del paesaggio previsti dalla
legislazione di settore, sempre che ne ricorrano i presupposti.

mercoledì 21 gennaio 2009

Il locatore non può addebitare al conduttore le spese inerenti alle ristrutturazioni ed ai miglioramenti.


Cassazione Civile, Sezione III, sentenza del 16 settembre 2008 n. 23721 .

Il locatore può addebitare al conduttore i soli danni arrecati alla cosa locata, cioè la somma necessaria al ripristino del bene nelle stesse condizioni in cui era all'inizio della locazione, dedotto il deterioramento derivante dall'uso conforme al contratto (articolo 1590 cod. civ., comma 1).

Non può invece addebitargli le spese inerenti alle ristrutturazioni ed ai miglioramenti che vadano oltre questi limiti, pur avendo ovviamente ogni libertà di eseguirli a proprie spese.

martedì 20 gennaio 2009

Terrazze e infiltrazioni: una custodia per due.


La terrazza a livello è quella parte di superficie scoperta posta sullo stesso piano di una o più unità immobiliari, delle quali costituisce parte integrante sia strutturalmente che funzionalmente, così che, per il modo in cui è stata realizzata, deve ritenersi destinata non solo e non tanto a coprire una parte del fabbricato, ma soprattutto a dare possibilità di espansione e di ulteriore comodità agli appartamenti ai quali è contigua, costituendo di essi una proiezione all'aperto.

Diversamente dal lastrico solare, che, come il tetto, svolge essenzialmente la funzione di copertura dell'edificio, la terrazza a livello si trova quindi alla stessa altezza o sullo stesso piano di un appartamento di proprietà esclusiva.

Si differenzia dal lastrico solare anche perché è sempre delimitata da parapetti che la rendono praticabile, consentendone ai proprietari l'affaccio e il passaggio.

Limiti d'uso ciò non significa però che il proprietario della terrazza, o più semplicemente chi ne ha l'uso esclusivo, possa servirsene a suo piacimento, arredandola senza limiti con pesanti tavoli in pietra o abbellendola con grandi vasi di piante.

Infatti, bisogna fare attenzione al peso complessivo che finirà per insistere sulla terrazza, considerando sia le cose sia le persone.

È bene accertarsi preventivamente della portata, non tanto per il pericolo di crolli ma piuttosto per evitare il formarsi di micro-fessurazioni nella pavimentazione a causa del troppo peso.

Il proprietario della terrazza risponde, quale custode del bene, dei danni provocati all'appartamento sottostante da sua incuria nella manutenzione oppure dall'eccessivo peso dei vasi e delle altre strutture mobili.

Le foglie che vanno a intasare i canali di gronda e l'acqua che fuoriesce dai vasi delle piante costituiscono altre valide ragioni per ritenere che una maggiore cura da parte di chi dispone della terrazza sia sufficiente per evitare il manifestarsi di spiacevoli conseguenze per l'immobile sottostante.

Il peso di grossi vasi oppure delle verande o di manufatti similari potrebbe oltretutto pregiudicare anche la tenuta statica del terrazzo stesso o almeno danneggiarne il manto impermeabilizzante.

L'intervento del condominio può consistere anche nell'invitare il condomino a eliminare parte degli arredi e delle piante posate sulla terrazza, qualora si raggiunga una ragionevole certezza sul fatto che sia proprio l'eccessivo peso di questi a causare il danno.

Rimane, comunque, la possibilità per il proprietario della terrazza di provare che il danno sia dipeso da vetustà, da caso fortuito, da forza maggiore o dal fatto del terzo, magari anche del condominio che, sebbene tempestivamente informato dei vizi e dei difetti della terrazza da cui il danno è derivato, non sia prontamente intervenuto per evitarli.

Oltre il singolo Detto del singolo proprietario, bisogna aggiungere che la funzione di copertura dell'edificio svolta dalla terrazza a livello impone che siano tutti i condomini a provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione, in concorso con il proprietario o con colui che ne ha l'uso.

Dei danni al l'appartamento sottostante, deteriorato per difetto di manutenzione da parte del condominio, rispondono dunque i condomini, secondo le proporzioni stabilite dalla legge, vale a dire i condomini a cui la terrazza serve da copertura in ragione dei due terzi e il titolare della proprietà superficiaria o dell'uso esclusivo per il terzo restante.

Il condominio, in sostanza, non perde mai la sua qualità di custode della terrazza che copre l'edificio anche se questa è in uso o in proprietà esclusiva del singolo condomino.

Spetta allora al l'assemblea decidere di intervenire su tale bene, proprio per evitare il verificarsi di danni che poi l'intero condomino è chiamato a risarcire.

In caso di «inerzia» Qualora il proprietario impedisca l'accesso al terrazzo o si rifiuti di provvedere direttamente agli interventi opportuni, si può ricorrere all'autorità giudiziaria (il Tribunale competente per territorio).

Un diritto che spetta anche a un singolo condomino, nel caso in cui anche l'assemblea o l'amministratore non assumano le opportune delibere del caso o le necessarie iniziative.

Potrebbe essere proprio questa, vista la lamentata "insensibilità" degli interlocutori, la mossa a disposizione della lettrice che ha inviato il quesito.

Di sicuro, comunque, il ritardo nell'intervento non deve gravare sull'incolpevole condomino che subisce il danno: è, anzi, pacifico che le conseguenza di tale inerzia vanno ad aumentare il risarcimento dovuto al danneggiato.

Fonte: Augusto Cirla de Il Sole 24 Ore

lunedì 19 gennaio 2009

MANOVRA ANTICRISI: NOVITA' PER LA DETRAZIONE 55%


Il D.L. n. 185 del 29/11/2008 (manovra anticrisi) ha sensibilmente modificato le condizioni per beneficiare della detrazione IRPEF del 55% per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici.

L'art. 29 del D.L. n. 185 del 29/11/2008 (manovra anticrisi) ha sensibilmente modificato le condizioni per consentire il beneficio fiscale del 55% relativo agli interventi intesi alla riqualificazione energetica degli edifici.

La normativa, in vigore dalla data della pubblicazione in G.U. (29 novembre scorso), soggetta a possibili (auspicabili) modifiche in sede di conversione in legge, stabilisce che deve essere inviata all'Agenzia delle Entrate esclusivamente in via telematica una istanza (che non sostituisce quella da trasmettere all'ENEA) ai fini di ottenere una sorta di prenotazione fino ad esaurimento delle risorse finanziare stanziate a tale scopo.

Dal 29 dicembre 2008 sul sito dell'Agenzia delle entrate (www.agenziaentrate.it) verrà pubblicato uno specifico modello da utilizzare per tale adempimento, da utilizzare dal 15 gennaio al 27 febbraio 2009; l'Agenzia esaminerà le istanze relative alle spese sostenute nel 2008 in ordine cronologico di invio comunicando entro 30 giorni dalla ricezione l'eventuale assenso a seguito della verifica effettuata.

In caso di istanza non presentata o di diniego della richiesta sarà possibile beneficiare della detrazione 36% delle spese sostenute (importo massimo di 48.000 euro per unità immobiliare da ripartire in dieci rate annuali).

Fonte: Anaci Roma

venerdì 16 gennaio 2009

Danni a terzi: risponde il proprietario o l'inquilino ?


In tema di danni da cose in custodia, è sufficiente la sussistenza del rapporto di custodia con la cosa che ha dato luogo all’evento lesivo, rapporto che postula l’effettivo potere sulla cosa, e cioè la disponibilità giuridica e materiale della stessa con il conseguente potere-dovere di intervento su di essa, e che compete al proprietario o anche al possessore o detentore.

Pertanto, con riferimento alla locazione di immobile, che comporta il trasferimento della disponibilità della cosa locata e delle sue pertinenze, ordinariamente l’obbligo di custodia del bene locato è posto in capo al conduttore, dal quale deriva altresì la responsabilità a suo carico ai sensi del suddetto art. 2051 c.c. per i danni arrecati a terzi dalle parti ed accessori del bene locato.

Il proprietario è invece responsabile per i danni arrecati dalle strutture murarie e dagli impianti in esse conglobati, delle quali conserva la disponibilità giuridica e, quindi, la custodia.

giovedì 15 gennaio 2009

Apertura di un passo carrabile nell'ambito della recinzione esterna del condominio.


T.A.R. Lazio Roma Sez. II, del 19/02/2008 n. 1485.

L'apertura di varchi e l'installazione di porte o cancellate in muro condominiale eseguiti da uno dei condomini per creare un nuovo ingresso all'unità immobiliare di sua proprietà esclusiva, al fine di una migliore fruibilità della stessa, non costituisce abuso della cosa comune.

Questo, però, non impedisce agli altri condomini la possibilità di far parimenti uso del muro stesso.

mercoledì 14 gennaio 2009

Come si dividono le spese per l'acqua.


In relazione a quanto disposto dall'articolo 5, comma 1, lettere c) ed e), delle legge 36/94, dove la consegna e la misurazione dell'acqua in un condominio sono effettuate per utenze raggruppate, la ripartizione interna dei consumi deve essere organizzata, a cura e spese dell'utente, tramite l'installazione di singoli contatori per ciascuna unità abitativa.

Quando, però, le case non sono dotate di contatori, se manca una diversa norma contenuta nel regolamento condominiale o in una delibera dell'assemblea condominiale, la ripartizione delle spese dell'acqua si effettua in base al numero degli abitanti dei singoli appartamenti, criterio che risponde al principio generale dell'articolo 1123 secondo comma del Codice civile, secondo cui" se tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in misura proporzionale dell'uso che ciascuno può farne ".

La Suprema Corte di Cassazione ha più volte ribadito che " i criteri stabiliti dall'articolo 1123, comma 1° e 2° del Codice civile possono essere derogati, secondo quanto prescrive l'indicata norma soltanto da una convenzione sottoscritta da tutti i condomini interessati ".

Fonte: L'Esperto risponde de Il Sole 24Ore

martedì 13 gennaio 2009

E' nulla la delibera che addebita al condòmino moroso le spese legali sostenute dal condominio per riscuoterne i debiti.


Cassazione Civile, Sezione II, 6 ottobre 2008 n 24696.

E' affetta da nullità - e quindi sottratta al termine di impugnazione previsto dall'art. 1137 c.c., la deliberazione dell'assemblea condominiale che incida sui diritti individuali di un condomino, come quella che ponga a suo totale carico le spese del legale del condominio per una procedura iniziata contro di lui, in mancanza di una sentenza che ne sancisca la soccombenza, e detta nullità, a norma dell'art. 1421 c.c., può essere fatta valere dallo stesso condomino che abbia partecipato all'assemblea ancorchè abbia espresso voto favorevole alla deliberazione, ove con tale voto non si esprima l'assunzione o il riconoscimento di una sua obbligazione.

lunedì 12 gennaio 2009

Per un appartamento interessato da infiltrazioni può scattare anche il danno esistenziale.


È innegabile che l'abitare in un appartamento interessato da infiltrazioni d'acqua possa arrivare a creare disagio e frustrazione al punto da compromettere il diritto a una vita serena.

Tale non può essere definita, infatti, l'esistenza di chi trascorre i propri momenti liberi in un ambiente insalubre o comunque poco accogliente, e – tra l'altro – si trova di fatto costretto a rinunciare a ricevere amici nella propria casa.

Anche in condominio comincia a diffondersi il cosiddetto danno esistenziale, inteso come pregiudizio oggettivamente accertabile (e non già solo emotivo o interiore) che altera le abitudini del condomino e i suoi assetti relazionali, costringendolo a scelte di vita diverse rispetto a quelle che egli avrebbe adottato se non si fosse verificato un determinato evento dannoso.

È una situazione che impone un non poter più fare qualcosa o un dover agire o relazionarsi in modo differente, alterando le normali attività del condomino, e che va ad incidere sulla sua serenità personale, sia nell'ambito lavorativo che in quello familiare.

Il danno esistenziale non implica una sofferenza o un dolore, ma un peggioramento della qualità della vita.

Come tale, assurge a nuova e autonoma categoria di danno alla persona che merita di essere risarcito.

Le fattispecie che possono verificarsi in condominio sono davvero molteplici, ma il verificarsi di copiose infiltrazioni nell'appartamento è il caso più frequente e può dare origine a un danno, oltre che materiale, anche conseguente al fatto di non aver potuto pacificamente godere del proprio immobile per un tempo considerevole e di aver così dovuto mutare le proprie abitudini.

Quanto al risarcimento, spetta al danneggiato fornire le prove, anche attraverso testimonianze, purché esse siano dirette a dimostrare l'effettivo cambiamento in peggio che l'evento ha apportato alla qualità della sua vita e al suo normale rapportarsi con il mondo esterno.

Non sono escluse le prove per presunzione, mezzo quest'ultimo al quale il giudice può fare ricorso a patto che esse riguardino elementi gravi, precisi e concordanti.

Occorre comunque una prova precisa e in grado di consentire al giudice di liquidare il danno, quand'anche in via equitativa.

Una prova del genere si rivela comunque non facile da fornire, al punto che spesso il condomino rinuncia a richiedere il risarcimento del danno esistenziale.

Norme Codice civile Articoli 869, 892, 884,896, 1117, 1126, 2043, 2051 sentenze Cassazione civile 10 luglio 2008 n. 19305; 13 dicembre 2007 n. 26239; 12 giugno 2006 n. 13546; 19 gennaio 2006 n. 972; 16 febbraio 2005 n.3102; 19 gennaio 2005 n.1076; 27 dicembre 2004 n. 24006; 25 febbraio 2002 n. 2726; 28 novembre 2001 n. 15131.

venerdì 9 gennaio 2009

Incidente nell'area condominiale, urto di un'autovettura contro il cancello.


Cass. civ., sez. III ord., 1 agosto 2008, n. 20946.

Deve escludersi che l'espressione circolazione di veicoli contenuta nell'art. 7 c.p.c., comma 2, in funzione della individuazione della relativa regola di competenza, debba intendersi nel senso di alludere alla circolazione dei veicoli soltanto su strade pubbliche o di uso pubblico o comunque su strade o aree private con situazioni di traffico equiparabile a quella di una strada pubblica.

Ne deriva che la regola di competenza è applicabile anche nel caso di circolazione su strada o su area privata, come nel caso di sinistro avvenuto nell'area condominiale antistante l'accesso ai boxes condominiali e dato dall'urto di un'autovettura contro il cancello.

giovedì 8 gennaio 2009

Amministratore dà del maleducato a condomino? Commette reato di ingiuria.


La Quinta Sezione Penale della Corte di Cassazione (Sent. n. 9799/2006) ha stabilito che potrebbe integrare il reato di ingiuria il comportamento di un amministratore di condominio che si rivolge a un condomino dandogli del maleducato.

I Giudici di Piazza Cavour hanno infatti osservato che l'epiteto di maleducato è senza dubbio una espressione a contenuto ingiurioso che potrebbe integrare fattispecie di reato e, più in particolare reato di ingiuria.

Secondo la Corte, infatti, non vi era ragione, "di porre in dubbio l'esistenza di tale elemento, costituito unicamente dalla coscienza e volontà di pronunciare all'indirizzo altrui espressioni di cui si conosca l'oggettiva portata offensiva".

mercoledì 7 gennaio 2009

La valutazione rischi per gli appalti slitta al 16 maggio 2009.



Slitta il documento di valutazione dei rischi previsto dal Dlgs 81/2008.

Il Consiglio dei ministri dello scorso 18 dicembre ha emanato il decreto legge milleproroghe che introduce tra l'altro un doppio termine di riferimento per gli amministratori e le imprese fornitrici del condominio.

Vediamo ora con ordine le novità e il percorso seguito dalla normativa.

E' rinviata al 16 maggio 2009 l'entrata in vigore delle disposizioni inerenti:

  • la comunicazione degli infortuni sul lavoro di durata superiore ad un giorno, termine già previsto dall'articolo 18, comma 1 lettera r) del Dlgs 81/2008 e prorogato al 1 gennaio 2009 dall'articolo 4, comma 2 della legge 129/2008;
  • l'allegazione al contratto di appalto del documento unico di valutazione del rischio interferenziale, obbligo previsto dall'articolo 26, comma 3, del Dlgs 81/2008 e prorogato al 1 gennaio 2009 dall'articolo 4, comma 2, delle legge 129/2008; ed è utile rilevare che i contratti privi di questo allegato saranno nulli per contrasto con norme imperative di legge;
  • l'effettuazione della sorveglianza sanitaria in fase preassuntiva prevista dall'articolo 41, comma 3 lettera a), del Dlgs 81/2008.

Quello deciso dal Consiglio dei ministri non è il primo rinvio su questa materia.


Il termine in materia di valutazione dei rischi da lavoro il cui primo termine di applicazione era già stato posticipato al 1 gennaio 2009 dall'articolo 4 comma 2-bis della legge 129/2008


In particolare, con l'ultimo provvedimento del Governo viene rinviato al 30 giugno 2009 il termine previsto dall'articolo 306, comma 2, del Dlgs 81/2008.

Per quanto attiene l'applicazione della normativa di sicurezza all'interno del condominio, la principale innovazione del Dlgs 81/2008 - rispetto a quanto previsto dal Dlgs 626/94 - è che quast'ultimo coesisteva con la legislazione precedente in materia di tutela della sicurezza sul lavoro e in particolare con i Dpr emessi nel corso del decennio 1950-1960.

Pertanto, il Dlgs 626/94 " autolimitava " nella sua applicazione, come avveniva ad esempio con l'articolo 1, comma 3, che affermava: " Nei riguardi dei lavoratori di cui alla legge 18/12/1973 n. 877, nonchè dei lavoratori con rapporto contrattuale privato di portierato le norme del presente decreto si applicano nei casi espressamente previsti".

In particolare, per i dipendenti del condominio erano applicabili soltanto gli articoli 21 e 22 del Dlgs 626/94, che disciplinavano la loro informazione e formazione.

Invece l'articolo 3 del Dlgs 81/2008 abroga la disciplina precedente e contiene il principio generale che sancisce e la sua applicabilità a tutti i settori di attività, privati e publici, e a tutte le tipologie di rischio.
Inoltre l'articolo 3, comma 9, del Dlgs 81/2008 compie una decisa inversione di rotta, poichè afferma che nei confronti dei lavoratori che rientrano nel campo di applicazione del contratto collettivo dei proprietari di fabbricati sono necessarie queste cautele:

  • devono essere rispettati gli obblighi di informazione e formazione previsti dagli articoli 36 e 37;
  • ai portieri devono essere forniti i necessari dispositivi individuali in relazione alle effettive mansioni assegnate;
  • qualora ai portieri del condominio siano fornite attrezzature proprie ( direttamente dal datore di lavoro o per tramite di terzi ), queste attrezzature devono essere conformi alle disposizioni di cui al titolo III riguardante l'uso delle attrezzature di lavoro e dei dispositivi di protezione individuale.

Alla luce dell'ultimo rinvio deciso dal Governo è bene precisare che cosa accade dei documenti di valutazione dei rischi esistenti ed elaborati secondo quanto previsto dall'articolo 4 del Dlgs 626/94.
A proposito di questi documentri, il Dlgs 81/2008 nulla dice: pertanto, i documenti esistenti alla data di entrata in vigore del Dlgs 81/2008 conservano la loro validità e non devono essere cambiati se le situazioni in essi rappresentati non sono mutate.

Fonte: Il Sole 24 Ore

lunedì 5 gennaio 2009

Meglio impugnare la delibera per il debito imputato per errore.


L'impugnazione della delibera assembleare, annullabile entro 30 giorni dall'approvazione ex articolo 1137 del codice civile, impedisce all'amministratore di avvalersi della procedura di cui all'articolo 63, comma 1, disposizione attuative,Codice civile per il quale "per la riscossione dei contributi, in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore può ottenere decreto d'ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione ".

Inoltre l'annullamento della delibera assembleare costituisce un utile presupposto per l'avvio di una causa di risarcimento danni.

Fonte: Speciale condominio de Il Sole 24Ore

sabato 3 gennaio 2009

Animanera.

Enrico Russo è un uomo gentile e stimato, marito esemplare e amministratore di condominio encomiabile, nasconde però un orribile segreto.

venerdì 2 gennaio 2009

I comproprietari dell'appartamento nominano un rappresentante.


Secondo l'articolo 67 delle disposizione attuative del Codice civile, i comproprietari pro indiviso di una unità immobiliare facente parte del condominio devono nominare un loro rappresentante che in assemblea possa esprimere un solo voto.

Pertanto dovrà essere considerato un solo condomino ai fini del calcolo dei quorum prescritti dall'articolo 1136 del Codice civile.

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