mercoledì 31 dicembre 2008

Regolamento contrattuale senza il voto in assemblea.


Il regolamento "contrattuale" non va portato in assemblea per l'accettazione in quanto vincola tutti i condomini.

Per ogni eventuale modifica occorre il consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio.

Fonte: L'esperto risponde " de Il Sole 24Ore

martedì 30 dicembre 2008

Installazione da parte di un condomino di antenne sul tetto condominiale


Cassazione Sezione seconda civile 27 febbraio 2007 n. 4617.

Non abusa della cosa comune il condominio che occupa con le proprie antenne metà di un tetto spiovente.

Ciò in quanto l’uso paritetico (art. 1102 c.c.) della cosa comune va tutelato in funzione della ragionevole previsione dell’utilizzazione che in concreto ne faranno gli altri condomini e non di quella identica e contemporanea che in via meramente ipotetica ed astratta ne potrebbero fare; dovendosi anche i rapporti tra condomini informare al generale principio di solidarietà, che il nostro ordinamento pone a presidio di ogni giuridica relazione.

Fonte: Avv. Maria Martignetti da Condominioweb

lunedì 29 dicembre 2008

Cassazione: decesso del condomino? L'amministratore non è tenuto a ricercare gli eredi.


La Seconda Sezione Civile della Corte di Cassazione (Sent. n. 6926/2007) ha stabilito che "l'amministratore, il quale sia a conoscenza del decesso di un condomino, fino a quando gli eredi non gli manifestano la loro qualità, non avendo utili elementi di riferimento e non essendo obbligato a fare alcuna particolare ricerca, non sarà tenuto ad inviare alcun avviso".

Prosegue poi la Corte che "in senso contrario, non si potrebbe invocare il fatto che, in base all’articolo 1136, comma 6, C.c., l'assemblea non può deliberare se non risulta che tutti i condomini siano stati avvisati, in quanto tale norma presuppone, per la sua applicabilità, che i condomini siano noti all’amministratore".

mercoledì 24 dicembre 2008

Una clausola tutela dai debiti del venditore.


Come si desume dall'articolo 63, comma 2, disposizioni attuative del Codice civile, in caso di compravendita di un immobile inserito in un edificio condominiale, nei confronti del condominio, il condomino acquirente è obbligato, solidamente con il condomino alienante, al pagamento dei contributi condominiali relativi all'anno di gestione in corso e a quello precedente.

Pertanto, è sempre consigliabile quando si decide di acquistare una casa, aggiungere, nel contratto preliminare, una clausola che preservi chi compra delle pregresse insolvenze condominiali del venditore del tipo: " La parte venditrice garantisce il regolare assolvimento delle spese condominiali sino alla data di consegna effettiva dell'immobile e si obbliga a tenere indenne la parte acquirente, senza limiti di tempo e di importo, da ogni eventuale pendenza esistente a tale data, anche se richiesta successivamente".

Fonte: " L'esperto risponde " de Il Sole 24Ore

martedì 23 dicembre 2008

Delibera annullabile se l'amministratore nega la documentazione al condomino prima dell'assemblea.


Cass. civ., Sez. II, Sentenza 19 Maggio 2008 , n. 12650.

La violazione del diritto di ciascun condomino di esaminare a sua richiesta secondo adeguate modalità di tempo e di luogo la documentazione attinente ad argomenti posti all'ordine del giorno di una successiva assemblea condominiale determina l'annullabilità delle delibere ivi successivamente approvate, riguardanti la suddetta documentazione, in quanto la lesione del suddetto diritto all'informazione incide sul procedimento di formazione delle maggioranze assembleari.

In tema di approvazione del bilancio da parte dell'assemblea condominiale, benché l'amministratore del condominio non abbia l'obbligo di depositare la documentazione giustificativa del bilancio negli edifici, egli è tuttavia tenuto a permettere ai condomini che ne facciano richiesta di prendere visione ed estrarre copia, a loro spese, della documentazione contabile, gravando sui condomini l'onere di dimostrare che l'amministratore non ha loro consentito di esercitare tale facoltà.

Nel caso di specie, ne consegue che erroneamente la sentenza impugnata ha affermato che l'eventuale rifiuto dell'amministratore di consentire all'attuale ricorrente di estrarre copia della documentazione contabile non avrebbe influito sulla validità della assemblea di approvazione del bilancio.

lunedì 22 dicembre 2008

La cucina "etnica" dà il via alla causa condominiale.


Il numero delle cause pendenti è oggetto di frequenti discussioni, ma sul fatto che la vita condominiale sia fonte di liti e controversie non ci sono dubbi.

Così come non ci sono dubbi sul fatto che amministratori e consulenti tecnici abbiamo ampie possibilità di intervento a livello di mediazione dei conflitti.

Uno sguardo in più sull'universo delle liti condominiali arriva dai dati rilevati dall'Anamni, l'Associazione nazional-europea degli amministratori d'immobili, che nell'ultimo anno ha visto crescere le segnalazioni di liti legate ai forti odori delle spezie utilizzate in cucina dagli stranieri.

Secondo l'associazione, le liti di condominio legate alle immissioni ( rumori molesti e cattivi odori ) sono le più frequenti:il 27% del totale.

Una percentuale di cui " la lamentela da cucina etnica " rappresenta il 16 per cento.

I dati raccolti dal centro studi dell'Anamni evidenziano dunque un aumento dell'intolleranza da parte di molti italiani, le cui lamentele si indirizzano spesso verso Paesi ben precisi: l'80% delle liti di stampo etnico-culinario coinvolge immigrati di origine asiatica ( India, Bangladesh e Pakistan ), seguiti alla distanza dai cinesi (15%) e da tunisini e marocchini.

Secondo il presidente dell'Anamni, Giuseppe Bica, spesso le lamentele sono ingiustificate: " Secondo l'articolo 844 del Codice civile, l'immissione non può essere impedita a meno che non superi la normale tollerabilità, rilevata nel contesto di riferimento ".

In altre parole una cosa è la cucina di tutti i giorni, un'altra l'odore e il fumo che arriva da esercizi commerciali quali locali e rosticcerie.

sabato 20 dicembre 2008

venerdì 19 dicembre 2008

Spazio all’ascensore.


L’installazione dell’ascensore non rientra nel’elencazione delle opere che il singolo portatore di handicap può far eseguire in via di autotutela e a proprie spese anche senza il consenso dell’assemblea.

Nonostante il mancato espresso riferimento all’ascensore nel dettato normativo, l’interpretazione ormai acquisita della legge è per l’inclusione anche di tale impianto tra quelle tipologie di lavori idonei ad eliminare le barriere architettoniche.

I giudici hanno in pratica colmato la lacuna legislativa richiamandosi alla possibilità concessa ad ogni singolo condomino di fare uso delle cose comuni senza alterarne la destinazione e non impedendo agli altri condomini di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

L’eventuale sacrificio da quest’ultimi subito – derivante dalla privazione dello spazio occupato per l’installazione della piattaforma dell’ascensore – trova invero compensazione con l’interesse di natura prioritaria della persona diversamente abile a una vita sociale e di relazione agevolata.

In tale ottica, si è a volte ricorsi a vere e proprie forzature anche del concetto di innovazione,ammettendo che il pregiudizio per alcuni condomini della originaria possibilità di utilizzare le scale e l’androne occupati dall’impianto di ascensore collocato a cura e spese di altri condomini non integra l’ipotesi di innovazione vietata ove risulti che all’originario uso della cosa comune si sostituisca un migliore godimento di essa, anche se di diverso contenuto.

Pure è stato escluso che l’apertura di un varco nell’androne condominiale al fine di installare l’ascensore comporti lesione al decoro architettonico.

Ragioni di pubblico interesse e di solidarietà sociale, invocabili in ogni caso in cui i destinatari dell’impianto siano i portatori di handicap, rendono addirittura lecite le opere di modesta escavazione nel sottosuolo comune, purché realizzate senza arrecare danni alla struttura condominiale.

E ancora: proprio per agevolare il superamento delle barriere architettoniche , la speciale normativa introduce la possibilità di derogare alle norme sulle distanze previste nei regolamenti edilizi, imponendone il rispetto solo in rapporto a fabbricati limitrofi a quello dove si installa l’ascensore, quando tra questi non si interponga alcuno spazio.

Il che consente al condomino di legittimamente chiedere di installare l’impianto all’esterno pur in difetto delle minime distanze che la legge prevede dagli appartamenti degli altri condomini.

L’ultima parola spetta sempre all’assemblea, che però, in presenza dei pur ridotti presupposti voluti dalla legge per favorire il portatore di handicap, non sembra avere molta voce in capitolo.

giovedì 18 dicembre 2008

I limiti temporali alla delega.


In mancanza di contrarie disposizioni contenute nel regolamento, il condomino può delegare un altro condomino o un terzo a partecipare in via permanente alle assemblee fino all 'eventuale revoca del mandato.

Per alcuni atti di tipo negoziale, però, ( ad esempio accettazione di limitazioni al diritto di proprietà, atti di disposizione delle parti comuni ) è necessario che la procura venga conferita con atto notarile. ( articolo 1392 del Codice civile ).

Fonte: Germano Palmieri de Corriereconomia

mercoledì 17 dicembre 2008

La legge non detta tempi di invio per il verbale dell'assemblea condominiale.


Il comma 2, articolo 1170 del Codice civile, secondo autorevole dottrina, delinea il principio per il quale il mandatario debba rendere conto al mandante del proprio operato ogni qual volta gliene sia fatta richiesta, ora venendo in essere al momento della nomina dell'amministratore da parte dei condomini un rapporto di mandato tra le parti, si può ben constatare come tale principio si applichi in maniera coerente alla fattispecie in esame.

Alla luce del sopra-citato principio normativo, la mancanza o il ritardo nella tempestiva comunicazione del verbale da parte dell'amministratore a un condomino richiedente potrebbe configurare un'ipotesi di inadempienza ai doveri imputabili allo stesso effetto del contratto in essere; ma che, tuttavia, non implica nessun tipo di nullità o annullabilità della delibera assembleare contenuta nel verbale poichè non pregiudica il diritto a proporre impugnativa alla delibera stessa, in quanto i termini di 30 giorni per il ricorso all'autorità giudiziaria decorrono dal momento della comunicazione del verbale agli assenti ex articolo 1137, Codice civile, mentre per i presenti dalla data dell'Assemblea.

Si aggiunge, infine, che la legge non prescrive particolare requisiti formali per la comunicazione del verbale, infatti il Supremo Collegio con la pronuncia 1716/75 e con la sentenza 1375/96 ha ritenuto essere sufficiente che essa avvenga in modo tale che il destinatario possa conoscere e apprezzare il contenuto della stessa in maniera idonea alla tutela delle sue ragioni.

Fonte: " L'esperto risponde " de Il Sole 24Ore.

martedì 16 dicembre 2008

Il rifacimento della centrale termica costituisce atto di straordinaria manutenzione.


Cassazione, Sez. II, del 14 novembre 2008, n. 27287.

L’avvenuta sostituzione della caldaia per vetustà e lo spostamento della centrale per adeguarla alle nuove normative antincendio costituiscono atto di straordinaria manutenzione, in quanto diretto semplicemente a ripristinare la funzionalità dell’impianto e non a creare una modificazione sostanziale o funzionale della cosa comune.

lunedì 15 dicembre 2008

Tra condòmini si litiga meno:in due anni le cause sono scese del 33%.


Si litiga, ma meno, tra condòmini, tanto che i battibecchi che si trasformano in ricorsi davanti al giudice di pace sono stati nel 2007 appena 600, in diminuzione del 33,3% in due anni (erano 900 i procedimenti nel 2005).

I dati sono contenuti nella terza edizione del “Rapporto italiano sui condomini” condotto dal Censis e dall’Anaci sulla base dei dati del ministero della giustizia.

Considerando che i condomini in Italia sono quasi un milione, arriva a far causa appena un condòmino su 1.500 (lo 0,06%).

Del resto trascinare in tribunale il "nemico" della porta accanto costa mediamente 3-4mila euro, calcola l’Anammi che ha stilato la classifica delle liti più frequenti: c’è chi proprio non tollera i rumori provocati dal vicino che sposta mobili di continuo o il ticchettio delle scarpe a tutte le ore o l’odore di cucina; i parcheggi non autorizzati negli spazi comuni; gli schiamazzi dei bambini nel cortile; l’acqua tracimante dai vasi sui balconi; la presenza di gatti nel cortile o di cani in ascensore o i mozziconi gettati dalla finestra.

Perché se è vero che le denunce sono in calo, resta il fatto che i rapporti di buon vicinato sono per qualcuno nulla più che un modo di dire.

Tanto che Confedilizia ha stilato uno "stressometro" per misurare la temperatura alla litigiosità tra vicini.

E per gli irriducibili mette a disposizione dei conciliatori, come alternativa al ricorso in giudizio.

Lo "stressometro" raccoglie le risposte, in percentuali positive o negative, al questionario sottoposto a un campione di 2000 partecipanti alla passata edizione della Festa del condominio.

Un’occasione per mettere da parte i risentimenti per quel vicino che proprio non sa farsi i fatti suoi (lamentano 7 intervistati su 10) o per chi non rispetta le regole condominiali (denuncia oltre la metà degli intervistati).

Perché non sono tanto le ragioni economiche a far battibeccare, quanto le "questioni di principio", ammettono 7 intervistati su 10.

E nonostante più della metà dichiari di scambiarsi a malapena un saluto con il vicino sul pianerottolo, quando va in vacanza preferisce non perderlo di vista, portandosi dietro il suo numero di cellulare.

Non si sa mai occorresse qualcosa. Se poi la lite scoppia, meglio non restare arroccati sulle proprie posizioni - ammoniscono all’unisono gli addetti ai lavori- e cercare una soluzione amichevole, anche con l’aiuto dell’amministratore cui spetta il ruolo di mediare, laddove si può.

Perché i dissapori sulla gestione degli spazi comuni possono portare ben oltre la banale scaramuccia: in casi estremi sfociano in tragedia, come testimonia l’ultimo rapporto Eures-Ansa sull’omicidio volontario.

Tra il 2000 e il 2006, si legge nel documento, in Italia sono state 131 le vittime di omicidi di vicinato, di cui 20 scatenati per contrasti sulle abitudini di vita.

Come quel rumore di troppo o il parcheggio occupato impropriamente.

Fonte: Paola Toscani de Il Messaggero

venerdì 12 dicembre 2008

Le delibere dell'assemblea vincolano tutti i condomini.


Le delibere assembleri prese in conformità alla legge e alle relative maggioranze necessarie sono vincolanti per tutti i condomini, nessuno escluso, compresi gli assenti, gli astenuti e i dissenzienti in minoranza, fatto eccezione per le delibere concernenti le innovazioni voluttuarie e gravose e suscettibili di utilizzo separato, per le quali la minoranza dissenziente può essere esonerata dalla partecipazione alle spese.

giovedì 11 dicembre 2008

L'amministratore è legittimato ad agire in giudizio nei confronti dei singoli condomini anche senza il preventivo assenso dell'assemblea.


Cass. civ. Sez. II Sentenza n. 24391 del 01/10/2008.

Ai sensi degli artt. 1130, primo comma, n. 4), e 1131 cod. civ., , l'amministratore può dare mandato all’avvocato di avviare un procedimento giurisdizionale d'urgenza anche senza una specifica deliberazione assembleare, ma a condizione che lo stesso agisca per la tutela delle parti comuni dell'edificio, ivi compresa la richiesta delle necessarie misure cautelari.

mercoledì 10 dicembre 2008

Liti sul regolamento solo tra proprietari.


Quando si vuole far valere la nullità del regolamento di condominio contrattuale, l’azione può essere proposta da uno o più condomini nei confronti di tutti gli altri - rispetto ai quali c’è litisconsorzio necessario - ma non dall’amministratore, che non è neppure legittimato a contraddire in giudizio.

E’ questo un importante principio di diritto contenuto in una recente sentenza della Cassazione, la n. 12850/2008.

Secondo i giudici , “ il regolamento di condominio cosiddetto contrattuale, quali ne siano il meccanismo di produzione e il momento del suo venire in essere come atto efficace, si configura da punto di vista strutturale come un contratto plurilaterale, avente cioè pluralità di parti e scopo comune, di tal che l’azione di nullità dello stesso non può che essere proposta nei confronti di tutte le parti ( condomini ) in contraddittorio necessario tra loro”.

Qualora l’azione venga proposta contro un soggetto non legittimato ( come l’amministratore ) “ non vi è materia per disporre l’integrazione del contraddittorio incompleto occorrendo soltanto provvedere sulla domanda in carenza di legittimazione del convenuto”.

Il caso è analogo a quello delle tabelle millesimali contrattuali, approvate all’unanimità dai partecipanti al condominio, che costituiscono una sorta di statuto della collettività condominiale, e – in base al principio dell’autonomia contrattuale – possono anche fissare criteri di ripartizione delle spese diversi da quelli stabiliti dalla legge.

In conclusione: è pacifico che l’amministratore sia legittimato a rappresentare in giudizio il condominio nei limiti delle sue attribuzioni legali ( articolo 1130 del Codice civile ) o di quelle conferitegli dall’assemblea, e può essere convenuto per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio.

Ma se si tratta di proporre azioni a tutela dei diritti dei singoli condomini sulle proprietà esclusive o comuni – limitati o ridotti rispetto a quelli degli altri da clausole che non possono non essere contrattuali e modificabili soltanto con il consenso unanime dei partecipanti alla comunione – è esclusa la legittimazione dell’amministratore, perché il contratto ha la forza di legge tra le parti e tali clausole ( contrattuali ) pongono a carico e a favore delle parti gli effetti giuridici che possono venire meno con l’accordo di tutti i contraenti o, in contraddittorio necessario tra di loro.

venerdì 5 dicembre 2008

L'amministratore sceglie l'impresa di pulizie.


L'amministratore, nella sua attivazione di gestore del condominio per le spese ordinarie, ha il potere di procedere di sua inziativa a scegliere l'impresa di pulizia.

I singoli condomini che ritengono di non accettare la scelta dell'amministratore possono convocare l'assemblea che, debitamente convocata, è sovrana in materia.

Fonte: " L'esperto risponde " de Il Sole 24Ore

giovedì 4 dicembre 2008

Il conduttore che ha omesso di impugnare la deliberazione, non può sottrarsi dal rimborsare al condomino-locatore le spese di gestione riscaldamento.


TRIBUNALE TORINO, 21/02/2007.

In tema di condominio negli edifici, dal combinato disposto degli art. 1137 c.c. 9 e 10 della l. 27 luglio 1978 n. 392 si desume che il conduttore, il quale abbia partecipato all'assemblea condominiale avente ad oggetto le spese e le modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e condizionamento d'aria o sia stato posto in condizione di parteciparvi, contribuendo alla relativa deliberazione, non può, nel caso che abbia omesso di impugnare la deliberazione stessa, sottrarsi dal rimborsare al condomino-locatore le menzionate spese, a meno che non provi, nel caso che lamenti la mancanza o l'insufficienza della relativa fornitura, che esse derivino da difetti o guasti della parte dell'impianto di esclusiva proprietà del condomino locatore stesso (art. 1117 c.c.), la cui riparazione sia posta dalla legge a carico di quest'ultimo (art. 1575 e 1576 c.c.).

Fonte: " Condominioweb "

mercoledì 3 dicembre 2008

Scarico rifiuti: quale maggioranza.


La sigillatura delle canne pattumiere non è considerata una innovazione, nè comporta impedimento al diritto dei condomini di beneficiare del servizio, ma si sostanzia in una modifica delle modalità di svolgimento del servizio.

In quanto tale può essere deliberata dall'assemblea a maggioranza ( Cassazione, 26 ottobre 1995, n. 11138 ).

Fonte: Massimo Fracaro de " Il Corriereconomia "

martedì 2 dicembre 2008

Più spazio alla web-cam nei condomini.


La telecamera in cortile non è reato.

Le zone condominiali non sono tutelate dalla privacy e chiunque può installare la propruia webcam per difendersi dai ladri.

A patto che non vada a sbirciare oltre gli ingressi e le finestre degli appartamenti.

Smentendo le conclusioni dei giudici del Tribunale e della Corte d'Appello, la V Sezione penale della Cassazione - con sentenza 44156/2008 - ha limitato l'applicazione delle norme sulla privacy, cancellando la condanna a nove mesi di reclusione e al risarcimento dei danni che era stata inflitta ad una famiglia di Rovereto che per difendersi dagli intrusi aveva installato due webcam sul balcone di casa e su un albero nel cortile.

Le immagini potevano essere controllate via computer wi-fi o sul televisore.

Ma l'iniziativa non era piaciuta ai vicini, che avevano denunciato la famiglia per " illecita interferenza nella vita privata ".

Il tribunale di Rovereto prima e la Corte d'appello di trento poi, nel maggio del 2007, avevano condannato la famiglia.

Ma la Cassazione ha ribaltato le conclusioni dei giudici, evidenziando che le zone condominiali sono sostanzialmente aperte al pubblico.

E anche le " pertinenze del domicilio " ( vialetto d'accesso e porta dell'abitazione ), se non sono protette dall'accesso del pubblico, non possono essere sotto la tutela del diritto alla riservatezza.

Anzi, eventuali " manifestazioni di vita privata " in quelle aree sarebbero " realizzate inopinatamente ".

Ovvero, se si vogliono evitare sguardi ( elettronici o meno ) indiscreti, non ci si ferma nel cortile.

lunedì 1 dicembre 2008

Modifiche al riscaldamento ? Non serve più l'unanimità.


Gli abitanti di un condominio non potranno più opporsi alle modifiche dell'impianto di riscaldamento , sia esso centralizzato oppure autonomo.

Anche se non si è raggiunta l'unanimità nell'assemblea condomiale .

Lo ha affermato la Corte di Cassazione, con una sentenza ( numero 26822/08 ) con la quale sottolinea che la normativa approvata in materia " è finalizzata al conseguimento del risparmio energetico, sicchè essa consente alla maggioranza dei condomini, escludendo la necessità dell'unanimità, di decidere la dismissione dell'impianto di riscaldamento centralizzato e la sostituzione di esso con impianti autonomi rispondenti alle caratteristiche di legge".

Perciò, dice la Cassazione, " non è più consentito alla minoranza dissenziente di mantenere in esercizio il dismesso impianto, risolvendosi una tale eventualità in un dispendio maggiore di energia e non di quel risparmio perseguito dalla legge".

La sentenza ha accolto la protesta di un condominio di Bari che, nel corso di un'assemblea condominiale del 27 novembre 1998, aveva approvato, non all'unanimità, le spese relative a lavori straordinari per l'installazione di una canna fumaria, dopo la trasformazione dell'impianto centralizzato in impianti autonomi.

I giudici hanno sottolineato che non solo " la canna fumaria non può che essere un bene comune la cui installazione e manutenzione deve necessariamente gravare su tutti i condomini nelle proporzioni millesimali previste", ma ha evidenziato pure il passaggio del riscaldamentio da centralizzato ad autonomo consente quel " risparmio energetico " previsto dall alegge per cui " tutti i condomini devono partecipare alle spese per l'installazione".

Fonte: " Il Messaggero "

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