domenica 30 novembre 2008

Assemblea di condominio.


sabato 29 novembre 2008

I Soliti Ignoti sulla terrazza condominiale.

venerdì 28 novembre 2008

I poteri del delegato.


Se il regolamento di condominio non dispone altrimenti, l'assemblea può designare a presidente, per quella seduta, la persona incaricata da un condomino di rappresentarlo, anche se non riveste la qualifica di condomino.

Quanto alla possibilità di essere eletto consigliere di condominio, trattandosi di far parte di un organo permanente è opportuno che il rappresentante sia anche condomino.

Fonte: Germano Palmieri de " Il Corriereconomia "

giovedì 27 novembre 2008

Il bed & breakfast " salta " il condominio.


Corte costituzionale, sentenza n. 369 del 14/11/2008.

LA CORTE COSTITUZIONALE, con sentenza del 14 novembre 2008 n 369, ha dichiarato l'illegittimità costituzionale dell'art. 45, comma 4, della legge della Regione Lombardia 16 luglio 2007, n. 15 (Testo unico delle leggi regionali in materia di turismo) il quale presume che l'attività di Bed & Brekkfast nelle unità condominiali può essere esercitata previa approvazione dell’assemblea condominiale.

Questa Corte ha più volte affermato che, nelle materie di competenza legislativa regionale residuale o concorrente, la regolamentazione statale, in forza dell'art. 117, secondo comma, lettera l) Cost., pone un limite diretto a evitare che la norma regionale incida su un principio di ordinamento civile.

Questa Corte ha altresì precisato che l'esigenza di garantire l'uniformità nel territorio nazionale delle regole fondamentali di diritto che, nell'ambito dell'ordinamento civile, disciplinano i rapporti giuridici fra privati deve ritenersi una esplicazione del principio costituzionale di eguaglianza (da ultimo sentenze n. 189, n. 95 e n. 24 del 2007).

Nel caso in esame, la specifica norma censurata incide direttamente sul rapporto civilistico tra condomini e condominio.

Essa, infatti, pur inserita in un contesto di norme dettate a presidio di finalità turistiche, è destinata a regolamentare l'interesse, tipicamente privatistico, del decoro e della quiete nel condominio.

A tal fine, la disposizione censurata disciplina la materia condominiale in modo difforme e più severo rispetto a quanto disposto dal codice civile e, in particolare, dagli artt. 1135 e 1138.

Tali norme sanciscono che l'assemblea dei condomini non ha altri poteri rispetto a quelli fissati tassativamente dal codice e non può porre limitazioni alla sfera di proprietà dei singoli condomini, a meno che le predette limitazioni non siano specificatamente accettate o nei singoli atti d'acquisto o mediante approvazione del regolamento di condominio.

L'attinenza della norma alla materia condominiale determina, dunque, la lesione dell'art. 117, secondo comma, lettera l), Cost.

mercoledì 26 novembre 2008

Sul 36% parola all'amministratore.


E' sempre l'amministratore che deve comunicare ai singoli condomini l'ammontare delle spese sostenute per la detrazione Irpef del 36%, avendo cura di distinguere le spese riferibili a interventi sulle parti comuni da quelli concernenti singole unità abitative.

E' irrilevante ai fini del 36% il fatto che i proprietari delle unità immobiliari del condominio abbiano costituito una cooperativa edilizia a responsabilità limitata e che il contratto di appalto stabilisca che la fatturazione relativa ai versamenti effettuati dai soci, per la fruizione delle agevolazioni previste, sia effettuata direttamente dall'impresa esecutrice dei lavori di demolizione e ricostruzione dello stabile della cooperativa.

Lo stabilisce l'agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 442/E del 17 novembre 2008.

martedì 25 novembre 2008

Riscaldamenti, in arrivo rincari del 5 per cento.


Il clima mite nella prima parte di novembre ha limitato l'entità dei rincari, ma il riscaldamento per le famiglie romane costerà, quest'anno, in media il 5% in più rispetto allo scorso anno.

Senza dimenticare le spese di manutenzione.

Cominciano ad accendersi i riscaldamenti nella Capitale, anche in vista dell'arrivo del freddo: Roma, come recita il DPR 442 del 1993, si trova nella fascia climatica D, dove la facoltà di accensione degli impianti è in vigore fino al 15 aprile, per un massimo di 12 ore giornaliere, tra le 5 e le 23.

Grazie alle temperature miti, la maggioranza degli amministratori dei condomini ha scelto di posticipare di qualche giorno l'accensione, possibile dal 1° novembre: questo consentirà di contenere, parzialmente, i rincari derivanti dall'aumento dei prezzi dei combustibili.

Secondo la stima di Federconsumatori, rispetto alla scorsa stagione, " si spenderà almeno il 5% quantificabile in 50-60 euro aggiuntive sulla quota di dodici mesi fa ".

Per un'abitazione tradizionale, la spesa complessiva prevista si aggira tra 1.000 e 1.100euro suddivisa nelle rate tra novembre e aprile: il gas metano ha un costo intorno agli 85 centesimi al metro cubo, il gasolio, di circa un euro al litro.

" Difficile fare previsioni, la spesa precisa si definirà solo nei prossimi mesi - ricorda Carlo Parodi, direttore del centro studi dell'Anaci, Associazione nazionale degli amministratori condominiali e immobiliari -. Il gasolio subisce più velocemente le oscillazioni di prezzo del petrolio, mentre il costo dal gas varia con più lentezza. Su quest'ultimo, gli aumenti potrebbero farsi sentire da gennaio."

Ma qualche semplice regola per contenere la spesa esiste.

" Oltre all'installazione di un contabilizzatore di calore, che consente di spendere quello che effettivamente si consuma - aggiunge Parodi - un altro suggerimento è quello di concordare orari di accensione continuativi: avviare, spegnere e poi riaccendere un riscaldamento costa di più rispetto ad un impianto acceso senza sosta.

Per risparmiare, è consigliabile, poi verificare il corretto funzionamento della centralina".

Altra regola non scritta è evitare che il calore venga dispeso a causa di finestre lasciare aperte o difettose.

Per gli oltre 23.000 impianti centralizzati presenti nella Capitale, la manutenzione, solitamente curata dagli amministratori, è annuale o semestrale.

Proprio la cura dell'impianto non può essere trascurata.

" E' auspicabile un controllo semerstrale - conclude Giuseppe Bica, presidente dell'Anammi, Associazione nazionale degli amministratori di immobili - affidandosi sempre a tecnici affidabili.
La verifica riguarda sia l'accensione che lo spegnimento del'impianto.
Il rendimento fumi, vale a dire il controllo sul meccanismo di combustione, va invece operato ogni due anni".


Fonte: Luca Brugnara de Il Messaggero

lunedì 24 novembre 2008

Condominio, carissimo nemico: cronaca di una battaglia quotidiana.


QUEL TAC-TAC degli zoccoli alle cinque del mattino. Quel parcheggio usurpato nel cortile. Quel cane che non smette di abbaiare. Quell'odore di broccoli che invade le scale. Quel maleducato che lascia aperto il portone. Quel principiante che strimpella "Per Elisa" all'infinito. Quei bambini che schiamazzano. Quelle cicche che piovono sul prato.

Altro che casa, dolce casa: da quando l'italiano è diventato un condomino, la sua vita quotidiana è tormentata, oppressa e inacidita dalle battaglie rancorose e sorde che si nascondono sotto l'ipocrisia del buongiorno-e-buonasera davanti all'ascensore, da quelle beghe tra vicini di casa che cominciano con una telefonata all'amministratore, esplodono nell'assemblea del palazzo e finiscono con gli insulti in tribunale, sul più affollato terreno di scontro di questo terzo millennio: la trincea del condominio.

Sei italiani su cento sono in causa col vicino.

Due milioni di processi, la metà esatta di tutto il contenzioso che invade le affollate aule dei giudici di pace.

Tre miliardi di euro spesi ogni anno per le liti condominiali, che qualche volta trascendono e finiscono in tragedia: il 3,5 per cento dei delitti, rivela un rapporto Eures, matura nei rapporti di vicinato.

Chiunque si sia trovato a vivere in un appartamento anche solo per una stagione sa bene che una scala può diventare un campo minato, un pianerottolo può trasformarsi nel ring dei dispetti quotidiani, un androne può mutarsi nel teatro di un dramma.

Micro-conflittualità di caseggiato, la chiamano i sociologi. E sbagliano, perché non è micro per niente.

Non solo perché c'è chi arriva a uccidere, per un cane che abbaia o per un rumore di tacchi - quelli che dopo il delitto i carabinieri catalogano immancabilmente come "futili motivi" - ma perché il rancoroso litigio tra condomini è all'origine di una valanga di cause civili e di processi penali.

Ma qual è la scintilla che accende lo scontro?

Nella classifica dei litigi - compilata dai 13 mila amministratori di condominio dell'Anammi - al primo posto ci sono i rumori che rubano il sonno: mobili spostati alle due di notte, subwoofer che fanno tremare i muri, cagnette che latrano e lavatrici che centrifugano.

A Roma, per esempio, un condomino ha denunciato il vicino per rumori molesti perché "tirava ripetutamente lo sciacquone nelle ore notturne, nonostante fosse stato debitamente avvertito che il rumore dello scarico svegliava la famiglia del piano sottostante".

Poi vengono le contese sull'uso degli spazi comuni, che ormai rappresentano per il genere umano quello che per i gatti sono le zuffe per il dominio del territorio.

  • Che diritto ha l'inquilino del terzo piano di parcheggiare il suo furgone al centro del cortile?
  • Perché la signora dell'attico ha piazzato una scala a chiocciola per arrivare al terrazzo condominiale?
  • Come si è permesso il ragioniere del pianterreno di piantare un albero nel giardino comune?

Al terzo posto, i rumori nelle aree condominiali: bimbi che tirano il pallone contro la saracinesca, meccanici che sgasano motori rombanti, portieri che tagliano l'erba alle sei del mattino, magazzinieri che scaricano le bombole del gas.

Qualche anno fa il nuovo proprietario di un appartamento all'ultimo piano scoprì che gli altri condomini avevano piazzato le loro autoclavi proprio sopra la sua camera da letto, e dunque il suo sonno era fatto di brevi pause tra il botto di una pompa e quello di un'altra. Andò dall'amministratore, andò dai vigili, andò dal pretore, andò persino in tv (alla trasmissione "Mi manda Lubrano"), ma sempre con lo stesso risultato: zero.

L'acqua che piove dal balcone del piano di sopra è al quarto posto: una volta quello che nei regolamenti condominiali è chiamato "stillicidio" prendeva la forma dei panni che gocciolavano o del filo d'acqua che scendeva giù dai vasi appena innaffiati.

Oggi, purtroppo, l'avvento degli irrigatori automatici ha aperto un nuovo fronte: c'è chi è convinto di avere un diritto naturale a lasciarli aperti a manetta per tutta la notte, e non prende neanche in considerazione le proteste della signora del piano di sotto che si ritrova il balcone allagato e il muschio sulle pareti.

Al quinto posto, il braccio di ferro sugli animali domestici. Il pastore tedesco che lascia le sue impronte sull'ascensore, il randagio che fa la pipì sulle macchine posteggiate, il dobermann che scende sempre le scale senza museruola, la gattina adottata dal condominio che fa paura alla signora del quarto piano, per non parlare del rottweiler del colonnello che ha sbranato il chiuhaua della professoressa.

L'anno scorso, un ingegnere portò al magistrato le foto della sua auto, il cui parafango era stato addentato - e deformato - dai denti di un pitbull (nulla potè però la giustizia, perché l'animale si era nel frattempo dato alla latitanza).

Tutto questo senza entrare nel contenzioso che tocca il portafogli: il distacco dalla caldaia condominiale, l'errore nella tabella millesimale, l'annullamento dell'assemblea che deliberò il rinnovo della facciata, la contestazione delle quote per l'acqua e via impugnando.

Si arriva, dicevamo, a due milioni di cause.

Questo fiume livido e aspro di dispetti e di ritorsioni sfocia nelle aule di tribunale occupando la metà dei giudizi civili e un bel numero di processi penali.

A Roma c'è un'intera sezione del Tribunale (la quinta) che si occupa solo di contenzioso condominiale.

È al terzo piano del palazzo di viale Giulio Cesare, una lunghissima serie di stanze disadorne nelle quali un magistrato dà retta, di solito, a cinque o sei avvocati contemporaneamente, sommerso da una montagna di citazioni, notifiche, memorie e comparse che dopo tre anni di udienze costeranno ai litiganti in media dai due ai tremila euro ciascuno.

Ma il grosso delle contese approda sulle scrivanie dei giudici di pace. Quelli civili affrontano le questioni che si risolvono col denaro, in maggioranza tra condomini e amministratori.

Quelli penali devono invece dipanare le matasse più complicate, uno spinoso groviglio di antichi torti e di quotidiane vendette che invoca giustizia per ingiurie, molestie, danneggiamenti e disturbo della quiete. Ma ci riescono davvero, poi?

"Noi dobbiamo emettere una sentenza - ammette Osvaldo Jacobelli, giudice di pace della sezione penale - ma è molto difficile che la giustizia riesca a risolvere il problema pratico che assilla il querelante, dal ticchettio dei tacchi allo sciacquone notturno".

Certo, se sono volati gli insulti le cose cambiano. "Intanto però ci vogliono dei testimoni - spiega Francesco Malpica, anche lui giudice di pace - altrimenti è la tua parola contro la mia.

E poi i rapporti sociali si sono così imbarbariti che le parolacce sono diventate un fatto ordinario, al punto che la stessa Cassazione ha stabilito che non offendono più il decoro e l'onore del destinatario.

La verità è che nelle cause di condominio affiorano tutte le frustrazioni dell'essere umano: ci vorrebbe uno psicologo, accanto al giudice". Conferma Roberta Odoardi, direttore generale dell'Anammi: "Una volta i vicini erano degli amici. Oggi sono degli sconosciuti, verso i quali prevale spesso l'intolleranza. Prima si citofonava, adesso si va direttamente dall'avvocato".

I magistrati, comunque, vedono solo la cima di un albero assai più grande di quanto non dicano le statistiche del ministero.

Secondo l'Anaci (un'altra associazione di amministratori immobiliari) il 73 per cento dei contrasti si risolve infatti bonariamente prima di finire sulla carta bollata, durante le assemblee condominiali.

Dunque, quei due milioni di cause sono solo un quarto delle liti.

E di questo 27 per cento, quelle che arrivano alla sentenza sono appena due su cinque, perché le altre tre si chiudono dopo le prime udienze con un accordo tra gli avvocati.

I quali si dividono in due categorie: quelli che gettano benzina sull'ira infuocata del cliente, pensando alla parcella che gli spediranno, e quelli che onestamente gli dicono la verità, avvertendolo che sarà molto, molto difficile ottenere un risultato concreto. "A chi si lamenta del cane del vicino, io dico che in 32 anni di carriera non ho mai letto una sentenza di sfratto per un cane" racconta l'avvocato Stefano Giove. "Certo, a volte la causa è inevitabile - prosegue - Ma chi la avvia deve sapere che i nostri giudici non sono come quelli americani, che possono ingiungere al condannato una concretissima soluzione. In Italia si intrecciano norme lacunose, limiti procedurali e giudizi lunghissimi, fino a otto anni, durante i quali le liti con l'altro condomino si fanno spesso ancora più aspre".

Sulla trincea del condominio, dunque, lo Stato non riesce nemmeno a decretare chi vince e chi perde.

Servirebbero un codice speciale, processi lampo e nuovi poteri per i giudici. Ma né l'uno né l'altro sono all'ordine del giorno di questo Parlamento, indizio non minore di quanto poco sappiano i nostri legislatori delle angosce quotidiane degli italiani.

Per i quali, una volta varcato il cancello condominiale, vale ancora una sola regola: la legge del più forte.

Fonte: Sebastiano Messina de La Repubblica


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venerdì 21 novembre 2008

L’amministratore di condominio è tenuto ad impedire che il modo di essere dei beni condominiali provochi danni ai condomini o a terzi.


Cass. Civ., Sezione III, sentenza del 16 ottobre 2008 n. 25251.


La figura dell'amministratore nell'ordinamento non si esaurisce nell'aspetto contrattuale delle prerogative dell'ufficio.

A tale figura il codice civile, e le leggi speciali imputano doveri ed obblighi finalizzati ad impedire che il modo d'essere dei beni condominiali provochi danno di terzi.

In relazione a tali beni l'amministratore, in quanto ha poteri e doveri di controllo e poteri di influire sul loro modo d'essere, si trova nella posizione di custode.

Ciò si verifica in particolare quando, come nella fattispecie per cui e' causa, l'assemblea decide di appaltare lavori a terzi: in tal caso il controllo dei beni comuni nell'interesse del condominio deve infatti considerarsi attribuito all'amministratore quante volte, da un lato, l'appaltatore non e' posto in una condizione di esclusivo custode delle cose sulle quali si effettuano i lavori e dall'altro l'assemblea non affida l'anzidetto compito ad una figura professionale diversa dallo stesso amministratore.

Questi allora deve curare che i beni comuni non arrechino danni agli stessi condomini od a terzi, come del resto ha già riconosciuto la giurisprudenza allorchè ha considerato l'amministratore del condominio responsabile dei danni cagionati dalla sua negligenza, dal cattivo uso dei suoi poteri e, in genere, di qualsiasi inadempimento degli suoi obblighi legali o regolamentari.

Tale indirizzo, tendenzialmente piu' rigoroso rispetto al passato, e' del resto espressione dell'evoluzione della figura dell'amministratore di condominio, i cui compiti vanno vieppiù incrementandosi sì da far ritenere che gli stessi possano venire assolti in modo piu' efficace dalle società di servizi, all'interno delle quali operano specialisti in settori diversi, in grado di assolvere alle numerose e gravi responsabilità ascritte allo stesso amministratore dalle leggi speciali.

giovedì 20 novembre 2008

Anammi:arriva la polizza che tutela amministratore e condominio.



Arriva la polizza che tutela sia amministratori che condomini.

È l'Associazione Nazionaleuropea degli Amministratori di condominio (Anammi) a lanciare questa «innovativa polizza di responsabilità civile per i suoi iscritti, stipulata con Aurora Assicurazioni.

L'obiettivo -si legge in una nota- è quello di tutelare il condomino, rafforzando al tempo stesso il profilo professionale dei soci amministratori d'immobili non soltanto certificati ma assicurati a tutto campo, grazie ad una polizza di responsabilità civile professionale.

»Già da tempo, siamo certificati Iso9001 ed abbiamo attivato una polizza di tutela giudiziaria -spiega Giuseppe Bica, presidente dell'associazione- visto il costante aumento dei soci, ci è però sembrato giusto puntare su un sistema di garanzie più ambizioso, in grado di assicurare alti standard di sicurezza ai condomini che scelgono come amministratore un nostro socio«.

Il meccanismo è »semplice: ogni nuovo iscritto, appena acquisito il suo primo condominio, potrà attivare un'assicurazione professionale, totalmente a carico dell'Associazione, che arriva a coprire danni fino ad un milione di euro a sinistro.

Oltre alla copertura particolarmente alta, la polizza dell'Anammi include una serie di fattispecie che, in genere, restano fuori dai contratti assicurativi, come quella per danni arrecati dai collaboratori dell'amministratore.

Altra novità è quella che riguarda la committenza lavori.
In pratica, il socio è tutelato anche nel suo ruolo di appaltatore dei lavori di manutenzione, ristrutturazione e riparazione fabbricati«.

L'innovazione »più significativa« è che l'iniziativa prescinde dal reddito del socio.

Fonte: Anammi

mercoledì 19 novembre 2008

Il preventivo è sufficiente per riscuotere.


L'amministratore ha il diritto di esigere i contributi condominiali - tramite decreto ingiutivo - sulla base del solo preventivo di spesa, senza attendere l'approvazione del consuntivo definitivo.

E' quanto ha ribadito la Corte di cassazione con la sentenza 24299 del 29 settembre 2008, stabilendo che questo principio è uno dei cardini della materia condominiale.

In effetti, anche se la contabilità condominiale non presenta profili di particolare complessità, ci sono spesso notevoli difformità di vedute tra gli addetti ai lavori.

Ad esempio, c'è grande difficoltà nell'individuare esattamente la natura e la funzione degli atti di contabilità finale dell'amministratore di condominio ( impropriamente definiti, dalla stessa Cassazione, " bilancio preventivo " e " bilancio consuntivo " ).

Il motivo risiede nel fatto che - non essendo di solito necessario l'intervento di esperti contabili - gli operatori del diritto tendono a risolvere in modo autonomo le questioni contabili, dando luogo a conflitti.

Una questione che ha scatenato lunghe discussioni è l'applicabilità del principio di cassa o di competenza nel condominio.

Secondo alcuni, dovrebbe applicarsi il principio di cassa, in base al quale sono indicate, a rendiconto, solo le entrate e le uscite effettivamente sostenute.

Secondo altri, invece, andrebbe applicato il principio di competenza, in base al quale le diverse obbligazioni sono riportate nel momento in cui sorgono e non nel momento in cui sono estinte.

In realtà, il rapporto tra amministratori e comproprietari è assimilabile al mandato, nel quale il mandatario deve rendere il conto della propria gestione., per cui il rendiconto deve evidenziare i denari effettivamente percepiti e spesi, e non rendere fede di una capacità patrimoniale che è tipica dei bilanci degli enti economici; nel condominio, infatti, vige lo spirito del buon padre di famiglia e non dell'imprenditore.

Gli atti di contabilità finale dell'amministratore di condominio ( rendiconto consuntivo, riparto e preventivo di spesa ) presentano natura diversa:

  1. il rendiconto presenta natura ricognitiva, poichè la sua finalità è consentire ai condomini di verificare in che modo e misura siano stati impiegati i loro denari;


  2. il riparto ha natura compensativa, ed è diretto a dividere le spese sostenute nel corso dell'anno, in maniera definitiva, tra i diversi condomini secondo i loro effettivi doveri di contribuzione;


  3. il preventivo, infine, possiede natura gestoria, e ha l'obiettivo di consentire all'amministratore di reperire i fondi necessari per poter sopperire alle necessità dello stabile.

Pertanto, appare condivisibile quanto affermato dalla Suprema corte sull'esigibilità delle somme approvare a preventivo.

E questo perchè il preventivo ha, quale unica funzione, quella di consentire la normale gestione.

Di conseguenza, la mancata corresponsione degli oneri condominiali preventivati rappresenta un pericolo ben maggiore del mancato pagamento delle somme a consuntivo ( anche perchè il consuntivo ha la finalità di " pareggiare i conti " tra i condomini anzichè assicurare fondi per la gestione ).

Fonte: Paolo Gatto de " Il Sole 24 Ore "

martedì 18 novembre 2008

Riscaldamento e finestre aperte.


Un condomino non può pretendere che gli altri partecipanti alla comunione chiudano le rispettive porte e finistre ( sempre che non vi sia un regolamento accettato da tutti che disponga altrimenti ), a meno che non dimostri che la loro apertura rappresenta un pericolo per la sicurezza dell'edificio ( favorendo, per esempio, l'ingresso di malintenzionati che potrebbero forzare facilmente la porta dei locali ), oppure che vengono lasciate aperte al solo scopo di nuocere ( articolo 833 del Codice civile sugli atti di emulazione ).

Fonte: Germano Palmieri de Corriereconomia

lunedì 17 novembre 2008

Condominio, famiglie in difficoltà sulle rate.


La famiglia è in affanno. Proprio la famiglia media italiana con figli,pilastro dell'edificio sociale, mette in coda il pagamento delle rate condominiali.

Il dato, che sorprende, emerge dall'inchiesta condotta da Harley & Dikkinson, il market place per amministratori condominiali, in esclusiva per il Sole 24 Ore.
Il problema delle morosità, secondo Carlo Parodi, presidente del centro studi nazionale dell'Anaci (associazione degli amministratori)«è un'amara realtà della vita condominiale con cui si confrontano gli amministratori almeno da sei-sette anni, cioè dall'ingresso nell'euro».
Un dato confermato proprio dalla ricerca, che è stata svolta su un panel di circa 400 amministratori condominiali, suddivisi nelle tre aree geografiche in base alla proporzione degli edifici condominiali: 50% del Nord, 30% del Centro e 20% del Sud.
La ricerca alla prima domanda, cioè sulla presenza generica del fenomeno nei condominii amministrati, il 100% degli interpellati ha dato risposta affermativa.
Ma ciò che preoccupa sono le percentuali indicate dagli amministratori: nel 60% degli edifici i ritardatari sono stimati in misura inferiore a un quinto dei condomini, ma in almeno il 30% si viaggia fra il 20% e il 50% di morosie in una piccola (ma non troppo) fetta di edifici si segnala una situazione disastrosa: oltre il 70% di condomini morosi.
La situazione peggiore, in termini qualitativi, è al Centro, dove quasi nessun edificio registra morosità sotto il 20% mentre nel 67% dei condominii a pagare tardi sono fra il 20 e il 50% dei proprietari e nel restante 33% si arriva a superare il 50 per cento.
Al Sud, invece, la morosità è endemica, ma più contenuta: in tutti i condominii si registrano cattivi pagatori, ma sotto il 20% del totale dei proprietari: non sembrano esistere, quindi, situazioni di reale allarme.
Una situazione abbastanza simile al Nord, dove nell'80% dei casi la morosità è sotto il 20% e nel restante 20% si attesta fra il 20 e il 50 per cento.Il ritardo medio (illustrato qui sopra) è forse il dato più rassicurante: «Per la maggior parte degli amministratori intervistati- dice Annalisa Ferrazzi di Harley & Dikkinson - la solvenza del pagamento avviene entro sei mesi dalla scadenza dei termini, per un buon 30% addirittura entro i tre mesi, mentre raggiunge il 20% la percentuale di chi riscontra ritardi fino a un anno ».
I ritardi "brevi" e quelli "medi" (da tre a sei mesi) si concentrano al Nord e al Sud, quelli fra i sei mesi e un anno sono quasi solo al Centro Italia.
Famiglie in affanno Preoccupa, infine, il dato emerso su chi siano effettivamente i morosi: la metà degli amministratori interpellati mette le famiglie con figli al primo posto, seguono i proprietari di negozi e uffici e, ma questo è un dato che ci si aspettava, gli anziani e i single, che spesso sono, rispettivamente, pensionati e precari, quindi con minor potere d'acquisto.
Gli stranieri, invece, risultano ottimi pagatori.
«Secondo una nostra ricerca sulle morosità che hanno portato all'emanazione di decreti ingiuntivi - dice Silvio Rezzonico, presidente di Fna-Federammi-nistratori- , il trend è decisamente in aumento.
Nel nostro campione, è stimabile negli scorsi due anni una media almeno del 15% in più.
Va però detto che solo in un caso su cinque si arriva all'asta giudiziaria sull'immobile, anche perché si tratta davvero dell'ultima spiaggia».
C'è anche il rischio della perdita del credito: secondo Rezzonico, il condomino cattivo pagatore finisce davvero per non tirar fuori il denaro quando proprio non lo ha o non riesce a procurarselo, perché è indebitato ben più pesantemente con le banche: «In quel caso, diviene praticamente impossibile per il condominio incassare anche solo un euro, seppure con un decennio di ritardo, perché le banche sono creditori privilegiati e incassano loro i proventi dell'asta giudiziaria».

Fonte: Saverio Fossati de Il Sole 24 Ore

venerdì 14 novembre 2008

No al decreto ingiuntivo per il recupero delle spese dal " vecchio " proprietario.


Cassazione - Sezione II - sentenza 16 giugno - 9 settembre 2008, n. 23345.

Tempi più lunghi per il Condominio che intende recuperare le spese condominali nei confronti di chi ha venduto l’immobile.

Se è vero che, da un lato, il condomino alienante è obbligato a rispondere dei contributi maturati quando era ancora proprietario dell’appartamento ancorchè approvati con delibera successiva alla vendita, dall’altro, non è possibile l’utilizzo del decreto ingiuntivo previsto dall’articolo 63 delle Disposizione di attuazione del Codice civile.

Infatti, la norma in questione consente l’uso dello strumento del decreto ingiuntivo da parte dell’amministratore del Condominio solo nei confronti di chi è ancora condomino.

Infatti, secondo quanto stabilito dalla Corte di Cassazione, in tema di condominio di edificio, in caso di alienazione di un piano o di porzione di un piano, dal momento in cui il trasferimento venga reso noto al condominio, lo status di condomino appartiene all’acquirente, e pertanto soltanto quest’ultimo è legittimato a partecipare alle assemblee e ad impugnarne le deliberazioni, mentre il venditore, che non è più legittimato a partecipare direttamente alle assemblee condominiali, può far valere le sue ragioni connesse al pagamento dei contributi (relativi all’anno in corso e a quello precedente, ai sensi dell’art. 63 disp. att. cod. civ.) attraverso l’acquirente che gli è subentrato, e per il quale, anche in relazione al vincolo di solidarietà, si configura una gestione di affari non rappresentativa che importa obbligazioni analoghe a quelle derivanti da un mandato, e fra queste quella di partecipare alle assemblee condominiali e far valere in merito anche le ragioni del suo dante causa.

Ne consegue che se il condomino alienante non è legittimato a partecipare alle assemblee e ad impugnare le delibere condominiali, nei suoi confronti non può essere chiesto ed emesso il decreto ingiuntivo per la riscossione dei contributi, atteso che soltanto nei confronti di colui che rivesta la qualità di condomino può trovare applicazione l’art. 63 primo comma (“per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea l’amministratore può ottenere decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione.

giovedì 13 novembre 2008

L'amministratore non può cambiare le tabelle.

Le tabelle millesimali possono essere modificate, se sono state approvate dall'assemblea con ugual delibera; se sono contrattuali, con il consenso di tutti i condomini.

Posto ciò, la modifica delle tabelle effettuata dall'ammnistratore è invalida.

Peraltro, se l'assemblea approva una ripartizione dei costi attribuendo a un condomino millesimi diversi da quelli stabiliti in tabella, la delibera sarà sicuramente annullabile.

Fonte: "L'esperto risponde " de Il Sole 24 Ore

mercoledì 12 novembre 2008

Nuova facciata: l'inquilino non paga.


Nulla è dovuto dal conduttore, a meno che il contratto di locazione non disponga altrimenti.

L'articolo 23 della legge 392 del 27/7/1978 ( equo canone ) che accordava al locatore la facoltà di chiedere all'inquilino un importo pari agli interessi legali calcolati sulle somme spese per opere di manutenzione straordinaria di rilevante entità, è stato abrogato dall'articolo 14 del decreto ministeriale 5/3/1999.

Fonte: Germano Palmieri de Il Corriereconomia

martedì 11 novembre 2008

Condominio: la «Classifica» delle liti.


Dall'odore di cucina all'automobile posteggiata nel punto sbagliato, dal bambino che gioca in cortile al cane che abbaia: in un condominio i motivi per litigare non mancano mai.

E' quanto dimostra l'ANAMMI, che ha disegnato una «classifica» delle liti condominiali in base alla sua attività interna e alle segnalazioni degli associati (circa 13mila in tutta Italia).

1. Le cosiddette «immissioni», ovvero rumori e odori provenienti da altri appartamenti. Il classico ticchettio di scarpe femminili a tutte le ore, l'odore di cipolla reiterato, lo spostamento di mobili a tarda ora sono casi tipici di questo genere di motivazione. Anche la cucina etnica ed i suoi aromi forti sono sempre più spesso al centro di dispute di condominio.

2. L'apposizione in aree comuni, vale a dire la collocazione in ambito condominiale di oggetti e mezzi di un singolo condomino. Qualche esemplificazione: la fioriera attaccata al muro, l'automobile parcheggiata in uno spazio non autorizzato nel garage condominiale.

3. I rumori in cortile, in particolare il gioco dei bambini. In un'epoca di demografia a quota zero, le voci infantili sono, purtroppo, sempre meno tollerate.

4. L'innaffiatura di piante e balcone, nel caso in cui il flusso idrico investa pesantemente gli spazi sottostanti, appartenenti ad altri condomini.

5. Il rapporto con gli animali domestici, soprattutto quando si trovano in ascensore o nel giardino condominiale.

6. Le liti che riguardano, a vario titolo, l'esterno del condominio: il bucato in evidenza o gocciolante, i mozziconi gettati dalla finestra, lo sbattimento di tovaglie.

Oltre il 50% delle procedure civili, nelle aule di giustizia, riguarda il condominio, come confermano già da tempo le statistiche del Ministero della Giustizia.

Per Giuseppe Bica, presidente dell'ANAMMI, «arrivare alla citazione non conviene, non soltanto per motivi finanziari e di tempo, ma soprattutto perché il comportamento illecito, nel frattempo, si perpetua.

Meglio trovare una soluzione amichevole e cercare di essere tolleranti».

Essenziale, in questo senso, è il ruolo dell'amministratore di condominio che, spiega il leader dell'Associazione, «deve saper mediare tra gli interessi, evitando lo scontro duro, quello che porta alla denuncia».

In media, ogni anno circa 2 milioni di italiani fanno causa per questioni condominiali, il più delle volte vedendosi respingere il ricorso di fronte al giudice di pace. «Ecco perché la via della mediazione resta quella da preferire», conclude il presidente Bica.

lunedì 10 novembre 2008

Riscaldamento:prezzo record per il gas.


Più che un rischio , è quasi una certezza. Quest'inverno pagheremo il gas al prezzo più alto degli ultimi due anni e, purtroppo, sconteremo il maggior picco proprio nel momento in cui ne consumiamo di più, cioè nel pieno della stagione fredda, quando si registra un'impennata dovuta al riscaldamento domestico.

E' vero infatti che il prezzo del petrolio, che a metà luglio superava i 140 dollari al barile, si è dimezzato e naviga sotto i 70.

Ma questo calo non può ripercuotersi sui prezzi del gas alle famiglie: non perchè ci siano speculazioni o sfasature come quelle che si registrano spesso sul prezzo della benzina.

Da un lato c'è la componente congiunturale, dall'altro è un semplice fatto matematico: l'Autorità per l'Energia calcola, ogni tre mesi le tariffe basandosi sulla media dei prezzi dei nove mesi precedenti come previsto da una legge del 2002.

E i prezzi del gas sono legati a quelli del petrolio. Così , quest'inverno, prenderemo in pieno la fiammata delle quotazioni internazionali.

Per avere un'idea pratica , un metro cubo costava , nel terzo trimestre 2007 euro 67,55 centesimi.

Oggi ne costa euro 80,10 ( + 18,5% ) e non potrà scendere sotto questa soglia a gennaio, quando sarà deciso il nuovo aggiornamento.

L'Autority, infatti, dovrà chiudere i conti al 30 novemBre per poter annunciare i nuovi prezzi a fine dicembre.

La punta massima del greggio è stata 147 dollari a metà luglio, ma la discesa sotto i 100 dollari è diventata sensibile dalla seconda metà di settembre in concomitanza con la crisi finanziaria.

Troppo tardi per poter incidere sulla media del periodo marzo-novembre.

Per il riscaldamento dovremmo quindi mettere in conto un effetto di trascinamento, con il conseguente rincaro di almeno il 10% rispetto alla passata stagione, come conferma l'Associazione nazionale degli amministratori di condominio ( Anaci ) .

Per uno stabile medio si tratta di 2.000-2.500 euro in più.

Fonte. Barbara Corrao de Il Messaggero

Forse ti può interessare un altro mio post precedente:


venerdì 7 novembre 2008

Natura contrattuale dei regolamenti condominiali.


La Cassazione ha ribadito il proprio orientamento in merito alla natura contrattuale o meno dei regolamenti condominiali, che è disgiunta dal criterio di redazione dell'atto.

"E' stata da tempo abbandonata l'opinione secondo cui sarebbero di natura contrattuale, quale che sia il contenuto delle loro clausole, i regolamenti di condominio predisposti dall'originario proprietario dell'edificio e allegati ai contratti d'acquisto delle singole unità immobiliari, nonché i regolamenti formati con il consenso unanime di tutti i partecipanti alla comunione edilizia.

La giurisprudenza più recente e la dottrina ritengono, invece, che, a determinare la contrattualità dei regolamenti, siano esclusivamente le clausole di essi limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive (divieto di destinare l'immobile a studio radiologico, a circolo ecc...) o comuni, ovvero quelle clausole che attribuiscano ad alcuni condomini dei maggiori diritti rispetto agli altri.

Quindi il regolamento predisposto dall'originario, unico proprietario o dai condomini con consenso totalitario può non avere natura contrattuale se le sue clausole si limitano a disciplinare l'uso dei beni comuni pure se immobili.

Conseguentemente, mentre è necessaria l'unanimità dei consensi dei condomini modificare il regolamento per convenzionale, come sopra inteso, avendo questo la medesima efficacia vincolante del contratto, è, invece, sufficiente una deliberazione maggioritaria dell'assemblea dei partecipanti alla comunione per apportare variazioni al regolamento che non abbia tale natura.

E poiché solo alcune clausole di un regolamento possono essere di carattere contrattuale, la unanimità dei consensi è richiesta per la modifica di esse e non delle altre clausole per la cui variazione è sufficiente la delibera assembleare adottata con la maggioranza prescritta dall' art. 1136 2° comma del codice civile (vedi Cass. S.U. n. 943/99,Cass. Sez. II n. 5626/2002)".

(Corte di Cassazione - Sezione Seconda Civile, Sentenza 14 agosto 2007, n.17694).

giovedì 6 novembre 2008

L'androne condominiale utilizzato per l'accesso veicolare è funzionalmente destinato anche alla sosta temporanea con veicoli.


Cass. civ., sez. II, 7 maggio 2008, n. 11204

L'androne condominiale utilizzato per accedere ai rispettivi immobili anche con mezzi meccanici, è funzionalmente destinato anche alla sosta temporanea con veicoli, trattandosi di uso accessorio al passaggio.

La Corte ha specificato che il passaggio dei veicoli è già di per sè significativo di una evoluzione dell'uso originario dell'androne, che la legittimità della sosta non deve precludere il transito, ma questo deve poter avvenire, anche ai fini della sosta temporanea, per tutti i condomini in applicazione del disposto dell'art. 1102 c.c.

mercoledì 5 novembre 2008

Lastrico solare: se l'uso è esclusivo va chiesto il permesso.


Se è previsto nel regolamento condominiale di tipo contrattuale l'uso esclusivo del lastrico solare in favore solo di alcuni condomini, gli altri non possono utilizzarlo senza l'autorizzazione di quelli.

Questo tipo di regolamentazione può sissistere indipendentemente dalla ripartizione delle spese che possono anche gravare per una porzione sul condominio nel suo complesso quale nudo proprietario.

Fonte: " L'Esperto risponde " de Il Sole 24Ore.

martedì 4 novembre 2008

I muri perimetrali sono parti comuni.


I muri perimetrali rientrano fra le parti comuni dell'edificio ( articolo 2051 del Codice civile ).

Di conseguenza le spese occorrenti all'eliminazione delle infiltrazioni di acqua e umidità provenienti dal muro, e al risarcimento degli eventuali danni, devono essere ripartite fra tutti i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà, anche se interessano i locali di in solo condomino.

Questi, pertanto, viene a trovarsi nella condizione, ad un tempo, di danneggiato e di danneggiante, per cui l'importo del risarcimento va ridotto della quota da lui dovuta.

Fonte: Germano Palmieri de " Corriereconomia "

lunedì 3 novembre 2008

Gli amministratori: per difendersi bisogna risparmiare energia.



"Per un condominio medio, da 14 appartamenti, la spesa per il riscaldamento può variare da 20 a 25 mila euro a stagione.

Quest'anno ci aspettiamo circa un 10% in più rispetto all'autunno-inverno 2007-2008.

Che le devo dire, speriamo che almeno serva da spinta per imboccare una strada di risparmio energetico, la sola che ci possa garantire di pareggiare il conto rispetto all'anno scorso. E di massimizzare i benefici negli anni a venire." Carlo Parodi, direttore del Centro studi nazionale Anaci ( l'Associazione amministratori di condominio italiani ) cerca di puntare sul risvolto positivo della medaglia.

" Gli italiani - afferma - sono poco sensibili sul lato del risprmio energetico.

Comporta dei sacrifici e a volte anche delle spese.

Queste spese non vengono percepite per quelle che sono: un investimento sul futuro.

Vengono vissute come un peso, fonte di litigi e discussioni, nonostante siano sostenute da rilevanti sgravi fiscali.

" Quali sono, allora, le misure per difendersi dal caro prezzi del gas ?

La più semplice: accendere un'ora in meno.

La più sensata: optare per un periodo unico di accensione ( per esempio dalle 12 alle 22 ).

" Due periodi di accensione - prosegue Parodi - sono deleteri.

Accenddere la caldaia per due ore, per esempio dalle 6 alle 8 del mattino, e poi spegnerla è un grande spreco perchè ci vuole un tempo per scaldare l'acqua che poi si raffredda e occorre ricominciare daccapo."

Fin qui, non sono necessari investimenti, ma solo qualche piccolo cambaimento di abitudini.

I problemi maggiori vengono quando si devono spendere i soldi. " da un anno - aggiunge Parodi - stiamo tentando di cambiare la caldaia in uno stabile a Roma, optando per una nuova, a consensazione.

Costo 30.000 euro: il 55% si recupera dalle tasse, il resto attraverso l'abbattimento dei consumi che, è dimostrato, scendono anche del 30%.

Eppure noi amministratori incontriamo difficoltà continue." I vantaggi fiscali sono previsti dalla Finanziaria 2007 e resteranno in vigore fino al 31 dicembre 2010.

Ma altre agevolazioni sono disponibili.

" Non riusciamo a far passare nemmeno l'uso dei contabilizzatori di calore.

Cosa sono ? Sono degli apparecchi che si applicano ai termosifoni e consentono, appunto, di contabilizzare il consumo.

Si continua a pagare una quota fissa ( per esempio il 30%, imputabile ai millesimi ) e per il 70% si spende in funzione del proprio consumo effettivo.

In questo caso, il beneficio fiscale è del 36%, il resto lo si recupera sul consumo.

Perchè riscaldare le case vuote ?

Se per esempio una famiglia parte per la settimana bianca, con i contabilizzatori risparmia 100 euro in quei sette giorni.

E' stato calcolato che si possono raggiungere risparmi dal 30 al 50% sui consumi quotidiani.

E il costo di installazione è relativo: da 80 a 100 euro a termosifone.

Non ci sono opere murarie, non si deve rompere tutta la casa.

La legge esiste dal 1991, eppure sono pochi i condomini che la utilizzano ".

Fonte: Barbara Corrao de " Il Messaggero "

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