venerdì 31 ottobre 2008

Estensione compiti e funzioni dell'amministratore di condominio.


Un condomino cita in giudizio il condominio e l'amministratore per i danni patiti a causa di una caduta in una buca creatasi nel cortile antistante alla propria abitazione.

Dopo un giudizio favorevole del Tribunale la Corte d'appello ribalta la decisione e rigetta le istanze del condomino, che ricorre in Cassazione e ottiene da questa il rinvio della causa al giudice di secondo grado con riferimento alla valutazione in concreto degli obblighi dell'amministratore.

Secondo la Cassazione, infatti, "La figura dell'amministratore nell'ordinamento non si esaurisce nell'aspetto contrattuale delle prerogative dell'ufficio.

A tale figura il codice Civile e le leggi speciali imputano doveri ed obblighi finalizzati ad impedire che il modo d'essere dei beni condominiali provochi danno di terzi.

In relazione a tali beni l'amministratore, in quanto ha poteri e doveri di controllo e poteri di influire sul loro modo d'essere, si trova nella posizione di custode.

Ciò si verifica in particolare quando, come nella fattispecie per cui è causa, l'assemblea decide di appaltare lavori a terzi: in tal caso il controllo dei beni comuni nell'interesse del condominio deve infatti considerarsi attribuito all'amministratore quante volte, da un lato, l'appaltatore non è posto in una condizione di esclusivo custode delle cose sulle quali si effettuano i lavori e dall'altro l'assemblea non affida l'anzidetto compito ad una figura professionale diversa dallo stesso amministratore.

Questi allora deve curare che i beni comuni non arrechino danni agli stessi condomini od a terzi, come del resto ha già riconosciuto la giurisprudenza allorché ha considerato l'amministratore del condominio responsabile dei danni cagionati dalla sua negligenza, dal cattivo uso dei suoi poteri e, in genere, di qualsiasi inadempimento dei suoi obblighi legali o regolamentari: si pensi in specie ai danni derivanti dalla negligente omissione delle necessarie riparazioni al lastrico solare od al tetto, decise da una delibera assembleare e non attuate dall'amministratore".

La Cassazione ha rilevato che il suddetto indirizzo, "tendenzialmente più rigoroso rispetto al passato, è del resto espressione dell'evoluzione della figura di amministratore di condominio, i cui compiti vanno vieppiù incrementandosi sì da far ritenere che gli stessi possano venire assolti in modo più efficace dalle società di servizi, all'interno delle quali operano specialisti in settori diversi, in grado di assolvere alle numerose e gravi responsabilità ascritte allo stesso amministratore dalle leggi speciali".

(Corte di Cassazione - Sezione Terza Civile, Sentenza 16 ottobre 2008, n.25251: Compiti e responsabilità dell'amministratore di condominio).

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