venerdì 31 ottobre 2008

Estensione compiti e funzioni dell'amministratore di condominio.


Un condomino cita in giudizio il condominio e l'amministratore per i danni patiti a causa di una caduta in una buca creatasi nel cortile antistante alla propria abitazione.

Dopo un giudizio favorevole del Tribunale la Corte d'appello ribalta la decisione e rigetta le istanze del condomino, che ricorre in Cassazione e ottiene da questa il rinvio della causa al giudice di secondo grado con riferimento alla valutazione in concreto degli obblighi dell'amministratore.

Secondo la Cassazione, infatti, "La figura dell'amministratore nell'ordinamento non si esaurisce nell'aspetto contrattuale delle prerogative dell'ufficio.

A tale figura il codice Civile e le leggi speciali imputano doveri ed obblighi finalizzati ad impedire che il modo d'essere dei beni condominiali provochi danno di terzi.

In relazione a tali beni l'amministratore, in quanto ha poteri e doveri di controllo e poteri di influire sul loro modo d'essere, si trova nella posizione di custode.

Ciò si verifica in particolare quando, come nella fattispecie per cui è causa, l'assemblea decide di appaltare lavori a terzi: in tal caso il controllo dei beni comuni nell'interesse del condominio deve infatti considerarsi attribuito all'amministratore quante volte, da un lato, l'appaltatore non è posto in una condizione di esclusivo custode delle cose sulle quali si effettuano i lavori e dall'altro l'assemblea non affida l'anzidetto compito ad una figura professionale diversa dallo stesso amministratore.

Questi allora deve curare che i beni comuni non arrechino danni agli stessi condomini od a terzi, come del resto ha già riconosciuto la giurisprudenza allorché ha considerato l'amministratore del condominio responsabile dei danni cagionati dalla sua negligenza, dal cattivo uso dei suoi poteri e, in genere, di qualsiasi inadempimento dei suoi obblighi legali o regolamentari: si pensi in specie ai danni derivanti dalla negligente omissione delle necessarie riparazioni al lastrico solare od al tetto, decise da una delibera assembleare e non attuate dall'amministratore".

La Cassazione ha rilevato che il suddetto indirizzo, "tendenzialmente più rigoroso rispetto al passato, è del resto espressione dell'evoluzione della figura di amministratore di condominio, i cui compiti vanno vieppiù incrementandosi sì da far ritenere che gli stessi possano venire assolti in modo più efficace dalle società di servizi, all'interno delle quali operano specialisti in settori diversi, in grado di assolvere alle numerose e gravi responsabilità ascritte allo stesso amministratore dalle leggi speciali".

(Corte di Cassazione - Sezione Terza Civile, Sentenza 16 ottobre 2008, n.25251: Compiti e responsabilità dell'amministratore di condominio).

giovedì 30 ottobre 2008

Gli alberi esclusivi possono " diventare " comuni.


Gli alberi di alto fusto, in quanto forniscono utilità differenziate al proprietario esclusivo del suolo, e, allo stesso tempo, ai titolari delle unità immobiliari dell'edificio condominiale, formano oggetto di interessi distinti.

L'interesse che riguarda l'intero edificio viene assunto sul piano formale come componente di quel particolare bene giuridico, costituito dal decoro architettonico dell'edificio tutelato direttamente dalla legge.

Sulla base di questo argomento, la Suprema Corte di cassazione ha affermato che alla proprietà esclusiva degli alberi di alto fusto accede in vincolo della destinazione delle stesse piante a vantaggio dell'edificio condominiale.

Per il proprietario gli alberi presentano una utilità consueta e tradizionale mentre per il condominio l'utilità consiste , specificatamente, nel formare un elemento ornamentale che concorre a costituire in modo indissolubile il decoro architettonico dell'edificio.

Dalla premessa che gli alberi di alto fusto appartengono in proprietà esclusiva ad un condomino e che tuttavia sono componenti essenziali del decoro architettonico dell'edificio, che è bene comune tutelato dalla legge, la Suprema corte ha tratto la conseguenza che i partecipanti al condominio, ciascuno in proporzione alla propria quota di proprietà, ex articolo 1123, comma 1, Codice civile, sono obbligati a contribuire alle spese di potatura evidentemente funzionale alla conservazione di tale decoro ( Cassazione 3666/94 ).

Fonte: " L'Esperto risponde " de Il Sole 24Ore

mercoledì 29 ottobre 2008

Diritto di delega in condominio.


La validità della costituzione dell’Assemblea di condominio così come delle singole deliberazioni da essa presa, necessitano del sistema della doppia maggioranza, ovvero maggioranza sia dei millesimi sia dei singoli condomini partecipanti al condominio, oppure dei presenti in assemblea personalmente o a mezzo delegato.

Il regolamento di condominio, infatti, non può impedire al singolo condomino di partecipare all’assemblea tramite delega; tuttavia ogni regolamento condominiale può comunque limitare tale diritto, ad esempio prevedendo un numero massimo di deleghe a carico di ciascun partecipante oppure ponendo il divieto di conferire la delega a persona estranea al condominio.

Questi vincoli, talvolta, rendono difficile il raggiungimento del quorum necessario per deliberare impedendo, di fatto, l’assunzione di decisioni importanti per la gestione del bene comune.

Inoltre la legge non specifica il funzionamento della delega che, per prassi, viene ormai allegata all’avviso di convocazione: tale mandato può persino essere conferito oralmente con il solo onere di conferma successiva da parte del delegato.

I rapporti tra il delegante e il delegato sono, comunque, disciplinati dalle regole generali sul mandato mentre eventuali conflitti tra entrambi i soggetti non vanno ad inficiare le delibere assunte dal delegato.

E’, comunque, compito del presidente verificare la validità della costituzione dell’assemblea stessa e quindi controllare la regolarità delle deleghe; l’eventuale presenza di un soggetto esterno, però, non influenza la regolarità delle decisioni prese tranne se la partecipazione e il voto espresso dal soggetto in questione abbiano influito sulle maggioranze richieste.
In questi casi le delibere vengono sottoposte alla “prova della resistenza” cioè viene accertato se tali decisioni avrebbero raggiunto le maggioranze richieste anche senza il voto irregolarmente espresso dal falso delegato.

martedì 28 ottobre 2008

Calore: i costi strutturali si dividono per millesimi.


Le spese per la conservazione dell'impianto centrale di riscaldamento sono a carico di tutti coloro che possono fruire del relativo servizio in rapporto al valore di proprietà individuale ( articolo 1123, primo comma, Codice civile ), a differenza delle spese di esercizio che vanno invece ripartite in proporzione dell'uso e dell'utilità che ciascuno può realizzare dal servizio comune, qualora si tratti di cose destinate a servire i condomini in misura diversa ( articolo 1123, secondo comma, Codice civile ).

Fonte: " L'Esperto risponde " de Il Sole 24Ore

lunedì 27 ottobre 2008

I diritti dell'inquilino.


L'inquilino, a meno che non sia anche proprietario di altra unità immobiliare situata nell'edificio condominiale, non è legittimato a sollecitare interventi sulle parti comuni.

Se però si tratta di contrastare una molestia di fatto portata da terzi ( per esempio stillicidio, proveniente dal tetto, sul balcone dell'appartamento condotto in locazione ) l'inquilino può agire direttamente nei confronti del condominio, chiedendo che venga rimosso il lamentato inconveniente ( secondo comma articolo 1585 Codice civile ).

Fonte: Massimo Fracaro de CorriereEconomia

venerdì 24 ottobre 2008

Le spese di manutenzione delle scale.

Ove il regolamento condominiale contrattuale non disponga altrimenti, le spese di manutenzione delle scale sono ripartite a norma dell'articolo 1124, Codice civile, cui eventualmente si può derogare con una delibera dell'assemblea che introduca un criterio diverso, solo per la pulizia.

Per ogni altra spesa si applica sempre la disposizione dell'articolo 1124, codice civile.
Si veda, in questo senso, Cassazione 2018, 19 febbraio 1993, per la quale "in tema di condominio di edifici, la disposizione dell'articolo 1124, Codice civile, concernente la ripartizione fra i condomini delle spese di manutenzione delle scale come la norma del regolamento condominiale che vi si conformi, riguarda le spese relative alla conservazione della cosa comune e che si rendono necessarie a causa della naturale deteriorabilità della stessa per consentirne l'uso e il godimento e che attengono a lavori periodici indispensabili per mantenere la cosa in efficienza.

La disposizione non riguarda, pertanto, le spese di pulizia delle scale, alle quali i condomini sono tenuti a contribuire in ragione dell'utilità che la cosa comune è destinata a dare a ciascuno e che l'assemblea può legittimamente ripartire in virtù delle attribuzioni riconosciute dall'articolo 1135, Codice civile, anche modificando i precedenti criteri, trattandosi di criteri aventi natura solo regolamentare.

In tema, si veda anche la sentenza della Cassazione 432, 12 gennaio 2007, per la quale " la ripartizione delle spese per la pulizia e l'illuminazione delle scale di un condominio va fatta, in analogia con la norma speciale dell'articolo 1124, Codice civile, con l'applicazione, però, integrale del criterio dell'altezza del piano - cioè in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo " in quanto la disposizione contenuta nell'articolo 1124, Codice civile, comma 1°, secondo la quale la metà delle spese per la ricostruzione e manutenzione delle scale va effettuata in base ai millesimi, deroga, infatti, in parte a tale criterio che è applicativo del principio generale di cui all'articolo 1123, comma 2°, Codice civile e, quindi, non può trovare applicazione analogica con riferimento a spese diverse da quelle espressamente considerate.- "

Fonte: L'esperto risponde " de Il Sole 24Ore

giovedì 23 ottobre 2008

Diritto di proprietà esclusiva su un posto auto situato nel cortile.


Cass., sez. civ. II, Sentenza 16 Gennaio 2008 , n. 730.

L’art. 41-sexies della legge 1150/42 si limita ad imporre che, nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle stesse, appositi spazi siano riservati a parcheggio in misura proporzionale alla cubatura totale del fabbricato, fissando non un rapporto numerico ma di volume-superficie, e stabilendo un nesso tra tali spazi e l'edificio, gli uni e gli altri unitariamente considerati; da altro lato, la norma non vieta al costruttore di riservare a sé la proprietà degli spazi di parcheggio, per poi cederli a terzi, totalmente o in parte, o ai proprietari degli appartamenti «pro quota» ovvero singolarmente, ed anche globalmente, in modo che costituiscano parte comune dell'edificio ai sensi dell'art. 1117 c.c .

Allo stesso modo detti spazi, globalmente considerati, vengono a far parte della proprietà comune, ai sensi dell'art. 1117 c.c., nel caso in cui non vi sia stata alcuna riserva di proprietà da parte del costruttore e, nei singoli atti, sia stato omesso qualunque riferimento ad essi.

Resta fermo, in ogni caso, il vincolo di destinazione di carattere pubblicistico impresso dalle norme di cui si tratta e che, sul piano privatistico, fa sorgere, secondo la consolidata giurisprudenza di questa Corte, un diritto reale d'uso sui detti spazi a favore di tutti in condomini del fabbricato, diritto che non può essere compromesso né dalla riserva di proprietà a favore del costruttore né dalla alienazione di detti spazi a terzi.

Nel caso di specie i coniugi M.-U. hanno dedotto in giudizio il loro diritto di proprietà (esclusiva) sul posto macchina per averlo acquistato dalla società costruttrice laddove il condomino sostiene che esso è parte del cortile che, a sua volta, rientra tra i beni comuni ai sensi dell'art. 1117 c.c., per non essersene il costruttore riservata la proprietà prima del sorgere del condominio.

Ne deriva che, al fine di dirimere la controversia nei termini in cui essa si pone, la Corte di Appello, piuttosto che soffermarsi sull'esistenza, intesa come individuazione fisica, di alcuni posti macchina nel cortile comune e sull'(ovvio)obbligo di legge di apprestarli, avrebbe dovuto accertare, conclusivamente, se il costruttore aveva titolo per trasmettere in proprietà singola ed esclusiva ai coniugi M.-U. lo spazio in questione.

mercoledì 22 ottobre 2008

I costi per le grondaie si dividono fra tutti.


Salvo che il regolamento di condominio non disponga diversamente, se il tetto - con tutte le sue componenti ( grondaie, canali e quant'altro ) - copre per intero l'edificio condominiale, le spese relative alle grondaie devono essere ripartite tra tutti i condomini, in base alla tabella condominiale di proprietà ( Cassazione 11423, 27 novembre 1990 ).

Se il tetto non copre tutte indistintamente le proprietà esclusive del condominio, la ripartizione delle spese deve farsi tenendo conto soltanto dei millesimi dei condomini, le cui proprietà sono coperte dal tetto, cioè comprese nella proiezione verso il basso dei limiti del tetto stesso: Cassazione 1923, 6 luglio 1973 ).

Fonte: " L'Esperto risponde " de Il Sole 24 Ore

martedì 21 ottobre 2008

Spese di rifacimento dei frontalini dei balconi prospicienti la faccia dell'edificio


Cass., Sez.II civ., sentenza del 30/01/2008, n. 2241.


Il condomino ha l'obbligo di partecipare alla spese per i lavori eseguiti sui balconi dell'edificio, da considerare beni comuni in quanto elementi che si inseriscono nella facciata e concorrono a costituire il decoro architettonico dell'immobile.

lunedì 20 ottobre 2008

Quando non è coinvolto l'amministratore il «custode» risponde dei crolli.


Non ricade sempre sull'amministratore la responsabilità penale derivante dalla custodia di un condominio.

Lo ha stabilito la Corte di Cassazione con la sentenza 13934/2008, esaminando il caso di un ragazzino che era stato colpito dalla caduta di calcinacci da uno stabile (lesioni giudicate guaribili in alcuni giorni).

Accertato che l'incidente era dovuto alla mancata manutenzione, sia il Tribunale che la Corte d'Appello avevano condannato i proprietari dell'immobile – ognuno per sé – al pagamento di una multa per i reati previsti dagli articoli 677 e 590 del Codice penale, in tema di lesioni personali colpose, compreso il risarcimento del danno alla parte civile.

L'articolo 677 considera responsabile «il proprietario di un edificio o di una costruzione che minacci rovina ovvero chi è per lui obbligato alla conservazione o alla vigilanza dell'edificio o della costruzione, il quale omette di provvedere ai lavori necessari per rimuovere il pericolo».

Nel ricorso presentato in Cassazione, i proprietari hanno affermato che il soggetto tenuto alla conservazione dell'edificio andava identificato nell'amministratore del condominio.

Toccava a lui, secondo i ricorrenti, disporre gli interventi di manutenzione.

I giudici di legittimità, tuttavia, ha ritenuto infondata questa tesi.

Infatti il reato previsto dall'articolo 677, per giurisprudenza consolidata, presenta le caratteristiche di reato proprio, ed è la qualità di "proprietario dei beni" che consente di identificare il responsabile.

Inoltre, all'amministratore è attribuita soltanto la gestione ordinaria delle cose comuni, prevista dall'articolo 1130 del Codice civile.

Di conseguenza, la responsabilità del singolo condomino può essere affermata quando il "pericolo di rovina" riguardi la parte di edificio di cui egli sia proprietario esclusivo.

E questo perché al compimento dei lavori delle parti comuni devono provvedere, secondo i casi, l'amministratore o l'assemblea dei condomini (si veda la sentenza della Cassazione 9206/1980).

Lo stesso dicasi quando manchi l'amministratore (si veda la sentenza della Cassazione 9866/1996).

Negli edifici in condominio, invece, l'obbligo di rimuovere il pericolo derivante dalla rovina di parti comuni della costruzione – la cui violazione integra il reato contravvenzionale previsto dal l'articolo 677 – incombe sul l'amministratore, pur potendo insorgere in via autonoma a carico dei singoli condomini qualora, per cause accidentali, l'amministratore non possa intervenire tempestivamente.

L'amministratore, infatti, ha il potere di ordinare lavori urgenti di manutenzione straordinaria.

Potere da cui discende l'obbligo giuridico di attivarsi senza indugio per l'eliminazione delle situazioni pericolose (Cassazione 7764/1996).

Fonte: Luana Tagliolini de Il Sole 24Ore

venerdì 17 ottobre 2008

La sostituzione del riscaldamento.


Il secondo comma dell'articolo 236 della legge 10/1991 stabilisce che, per gli interventi in parti comuni dell'edificio, volti al contenimento del consumo energetico, la relativa delibera può essere adottata a maggioranza delle quote millesimali; con questo quorum, pertanto, può essere deliberata la trasformazione dell'impianto centralizzato in impianti autonomi o l'installazione di impianti unifamiliari a gas ( articolo 8, lettera g ) e Cassazione 18/8/2005, n. 16980).


Sulla trasformazione dell'impianto centralizzato da gasolio a gas ( sempre centralizzato) non risultano sentenze successive alla sentenza n. 4831 del 18 maggio 1994.


Ma se si dimostra che da questo tipo di trasformazione deriva un risparmio energetico ( e quindi di costo ) per i condomini, la delibera può essere adottata a maggioranza delle quote millesimali.

Fonte: Dott. Germano Palmieri del Corriere Economia

giovedì 16 ottobre 2008

Criterio di ripartizione delle spese per la pulizia delle scale.


Cass., sez. II, n. 432 del 12/01/2007.

La ripartizione delle spese per la pulizia delle scale va effettuata in base al criterio proporzionale dell’altezza dal suolo di ciascun piano o porzione di piano a cui esse servono, in applicazione analogica dell’art. 1124 c.c. Il criterio di ripartizione prescinde dalla destinazione d’uso delle varie unità immobiliari.

mercoledì 15 ottobre 2008

Responsabilità decennale per i vizi da costruzione.


Il costruttore è tenuto rispondere dei gravi vizi alla colonna condominiale delle acque nere, alla stregua dell'articolo 1669, Codice civile, per il quale " quando si tratta di edificio o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, se nel corso di dieci anni dal compimento, l'opera per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa purchè sia fatta la denuncia entro un anno dalla scoperta.

Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denuncia "

Il condominio è tuttavia responsabile in via autonoma, ex articolo 2051, Codice civile, dei danni conseguenti ai gravi difetti dell'impianto, una volta consumati i termini di decadenza e di prescrizione verso il costruttore, di cui al richiamato articolo 1669.

In tema, si veda, tra le altre, Cassazione, 15 aprile 1999, n. 3753, per la quale
" l'umidità conseguente ad inadeguata coibentazione delle strutture perimetrali di un edificio, può integrare, ove sia compromessa l'abitabilità e il godimento del bene, grave difetto del'edificio ai fini della responsabilità del costruttore ex articolo 1669.

Tuttavia, qualora il fenomeno sia causa di danni ai singoli condomini, nei confronti di costoro è responsabile in via autonoma ex articolo 2051 il condominio, che è tenuto, quale custode, ad eliminare le caratteristiche lesive insite nella cosa propria".

Fonte: " L'Esperto risponde " de Il Sole 24Ore

martedì 14 ottobre 2008

Delibera necessaria per la stipula di una polizza condominiale.


Cass. civ. Sez. II,, 03/04/2007 n° 8233.


L'amministratore Condominiale non è legittimato a concludere il contratto d'assicurazione del fabbricato se non abbia ricevuto la autorizzazione da una deliberazione dell'assemblea dei partecipanti alla comunione.


A questa conclusione la Suprema Corte è giunta considerando che l'art. 1130 c.c., n. 4, c.c., obbligando l'amministratore ad eseguire gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio, ha inteso riferirsi ai soli atti materiali (riparazioni di muri portanti, di tetti e lastrici) e giudiziali (azioni contro comportamenti illeciti posti in essere da terzi) necessari per la salvaguardia dell'integrità dell'immobile, tra i quali non può farsi rientrare il contratto d'assicurazione, perchè questo non ha gli scopi conservativi ai quali si riferisce la norma dell'art. 1130 c.c., ma ha come suo unico e diverso fine quello di evitare pregiudizi economici ai proprietari dell'edificio.

lunedì 13 ottobre 2008

Condomini morosi, per i creditori non c'è segreto.

L'amministratore può comunicare ai terzi creditori del condominio i dati dei comproprietari morosi.

Lo ha stabilito lo scorso 26 settembre il Garante per la protezione dei dati personali, rispondendo al quesito sollevato dal Centro Studi dell'Anaci, l'Assocazione nazionale amministratori condominiali e immobiliari.

Dopo la sentenza 9148 dell'8 aprile 2008, con cui le Sezioni unite della Corte di Cassazione hanno abolito il principio della solidarietà passiva tra condomini, gli amministratori si trovavano di fronte ad un dubbio opoerativo.

Con il regime attuale,infatti, i creditori del condominio devono chiedere il pagamento delle somme non ricevute solo ai comproprietari morosi e solo pro quota.

Ma, per farlo, hanno bisogno di informazioni che solo l'amministratore può fornire loro.

Da qui il dubbio dell'Anaci sulla licenza di comunicare , agli appaltatori di beni e servizi condominiali, i dati personali riferiti ai partecipanti alla comunità condominiale ( nominativi, indirizzi e quote di partecipazione alle spese ).

In particolare, l'Anaci si chiedeva se fosse possibile comunicare i nominativi dei condomini morosi rispetto al pagamento della somma dovuta e delle rispettive quote millesimali, senza che fosse necessario il previo consenso degli interessati.
Il Garante per la privacy ha risposto al quesito facendo riferimento al provvedimento generale del 18 maggio 2006, nel quale è precisato che le informazioni riferite a ciascun partecipante possono essere trattate per finalità di gestione e amministrazione del condominio come stabilito dall'articolo 24, comma 1, lettera a ), b), c) del decreto legislativo 196/2003.

Rispetto alla sentenza delle Sezioni unite, il Garante non ha individuato alcun ostacolo nella disciplina di protezione dei dati personali riferiti ai singoli condomini.

Il trattamento dei dati - ha affermato - può essere effettuato dai fornitori di beni e servizi comuni in assenza del consenso degli interessati per dare esecuzione agli obblighi derivanti da un contratto stipulato dai partecipanti al condominio, ancorchè tramite l'amministratore ( articolo 24, comma 1, lettera b ) ed eventualmente per far valere o difendere un diritto in sede giudiziaria ( articolo 24, comma, lettera f).

In base ai principi di protezione dei dati personali, le informazioni oggetto di trattamento devono essere pertinenti e non eccedenti: nella pratica, sono tali quelle che consentono di identificare i condomini obbligati al pagamento del corrispettivo per l'esecuzione dei contratti di fornitura di beni e servizi le rispettive quote millesimali e - se del caso - le altre informazioni necessarie a determinare le somme individualmente dovute.

In base a questo parere, dunque, la comunicazione ai fornitori da parte dell'amministratore sembra limitata ai nominativi e agli indirizzi dei morosi ( con l'ammontare della morosità ) non riferita all'elenco di tutti i partecipanti al condominio in sede di stipula del contratto d'appalto.

Fonte: Dott. Carlo Parodi dal Il Sole 24Ore

venerdì 10 ottobre 2008

Prostituzione, si cambia ma il condominio è "salvo".


Qualche nostalgico continuerà a chiamarle «passeggiatrici», ma sarà inesorabilmente superato dagli eventi: quando le Camere approveranno il disegno di legge varato l'11 settembre 2008 dal Consiglio dei ministri, la prostituzione all'aperto diventerà reato.

Al terzo tentativo, la proposta del ministro delle Pari opportunità, Mara Carfagna, è stata condivisa dai colleghi di Governo e la prostituzione «in luogo pubblico o aperto al pubblico» sarà punita con arresto (da cinque a quindici giorni) e ammenda (da 200 a 3mila euro).

Stesse sanzioni per i clienti. Dove non saranno nel frattempo arrivati i sindaci, che via via sfrattano il mercato del sesso a colpi di ordinanze, nel nome del decoro e dell'ordine pubblico, arriverà quindi il Codice penale.

Fermandosi però sul portone. Nelle misure votate ieri non compaiono più le misure dedicate al condominio, che immaginavano di colpire gli affitti troppo alti e di dare alle assemblee il potere di veto alla professione "intra-moenia".

Prese di mira da dubbi e polemiche, queste previsioni sono scomparse.


Il citofono non adesca.

Fonte: Mauro Meazza de News24

giovedì 9 ottobre 2008

L'onere della prova dell'indifferibilità della spesa incombe sul condomino che pretende il rimborso.


Tribunale di Trani, 22 gennaio 2008.

A norma dell'art. 1134 c.c., "il condomino che ha fatto spese comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente".

La "ratio" della norma è quella di evitare, nel condominio negli edifici, dannose interferenze del singolo condomino nell'amministrazione riservata agli organi del condomino.

L'onere della prova dell'indifferibilità della spesa incombe sul condomino che pretende il rimborso, spettando a lui dimostrare la sussistenza delle condizioni che imponevano di provvedere senza ritardo e impedivano di avvertire tempestivamente l'Amministratore e gli altri condomini.

Il concetto di "urgenza" impiegato nell'art. 1134 c.c., designa la stretta necessità, la necessità immediata ed impellente, che non può essere differita senza danno alle cose comuni o alla proprietà esclusiva del condomino e quindi, senza poter avvertire tempestivamente l'amministratore e gli altri condomini.

martedì 7 ottobre 2008

Modalità libere per l'avviso di convocazione.

Le modalità di convocazione dell'assemblea previste nel regolamento di condominio devono essere rispettate, indipendentemente dal fatto che non siano stabilite per legge particolari forme di comunicazioni ai condomini.

L'importante è che l'avviso giunga nella sfera di conoscenza del condomino.
Il regolamento può stabilire che l'avviso di convocazione sia comunicato, per esempio, con lettera raccomandata a mezzo posta e non tramite consegna diretta ( " a mani " ) o nella cassetta della posta.

Può inoltre indicare nel dettaglio non solo le modalità della convocazione ai singoli condomini, ma anche il contenuto dell'avviso, con particolare attenzione ai documenti che devono essere allegati, tra cui il rendiconto consuntivo e il preventivo di spesa,

Queste precisazioni possono essere inserite a garanzia e nell'interesse dei condomini, allo scopo di rafforzare la certezza che essi siano stati raggiunti dalle comunicazioni ( certezza che non si ottiene con il semplice inserimento dell'avviso di convocazionme nella casella postale )
Se il regolamento non viene rispettato, il rischio è quello di vedersi poi invalidate tutte le delibere assunte nel corso dell'assemblea.

Ciò significa d'altro canto che, se il regolamento non dice nulla in proposito, si deve applicare il principio secondo cui resta comunque valida la convocazione dell'assemblea sulla base di un avviso portato ( in qualsiasi modo ) con tempestività a conoscenza del destinatario.

Non è pertanto necessaria, ai fini della prova della conoscenza, la dimostrazione che l'avviso sia giunto nelle mani del condomino.

E' sufficiente che sia pervenuto al suo indirizzo , inteso come luogo che, per collegamento ordinario o per normale frequentazione o per preventiva indicazione, risultui essere sotto il suo controllo.

Nel silenzio del regolamento, l'avviso di convocazione può essere dato con qualsiasi forma idonea al raggiungimento dello scopo e la prova della sua conoscenza da parte del condomino può dunque essere fornita anche in via presuntiva, per esempio con testimoni che confermino il tempestivo inserimeto dell'avviso nella cassetta delle lettere dell'interessato.

Addirittura - per quanto riguarda i condomini non residenti, si è ritenuta legittima la prassi, intesa come regolare ripetersi di comportamenti precedentemente accettati, di consegnare l'avviso di convocazione dell'assemblea non al diretto interessato ma ad un altro condomino suo parente.

In un caso del genere, infatti, basandosi sulla generale clausola di buona fede che deve regolare i rapporti tra le parti, l'atto recapitato è considerato idoneo a creare una situazione oggettiva conoscibilità con l'uso della normale diligenza da parte sia del destinatario " finale " sia del congiunto che farà da tramite.
Fonte: Il Sole 24Ore















lunedì 6 ottobre 2008

Nei confronti dell'ex condomino non può essere chiesto ed emesso un decreto ingiuntivo per la riscossione dei contributi.










Corte di Cassazione, sez. II civ. sentenza 9 settembre 2008, n.23345.

In tema di condominio di edificio, in caso di alienazione di un piano o di porzione di un piano, dal momento in cui il trasferimento venga reso noto al condominio, lo status di condomino appartiene all'acquirente, e pertanto soltanto quest'ultimo è legittimato a partecipare alle assemblee e ad impugnarne le deliberazioni, mentre il venditore, che non è più legittimato a partecipare direttamente alle assemblee condominiali, può far valere le sue ragioni connesse al pagamento dei contributi (relativi all'anno in corso e a quello precedente, ai sensi dell'art. 63 disp. att. cod. civ.) attraverso l'acquirente che gli è subentrato, e per il quale, anche in relazione al vincolo di solidarietà, si configura una gestione di affari non rappresentativa che importa obbligazioni analoghe a quelle derivanti da un mandato, e fra queste quella di partecipare alle assemblee condominiali e far valere in merito anche le ragioni del suo dante causa.

Ne consegue che se il condomino alienante non è legittimato a partecipare alle assemblee e ad impugnare le delibere condominiali, nei suoi confronti non può essere chiesto ed emesso il decreto ingiuntivo per la riscossione dei contributi, atteso che soltanto nei confronti di colui che rivesta la qualità di condomino può trovare applicazione l'art. 63 primo comma (“per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea l'amministratore può ottenere decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione”).

Nei confronti del condominio l'obbligo del condomino di pagare i contributi per le spese di manutenzione delle parti comuni dell'edificio deriva non dalla preventiva approvazione della spesa e dalla ripartizione della stessa, atteso il carattere meramente dichiarativo di tali delibere, ma dal momento in cui sia sorta la necessità della spesa ovvero la concreta attuazione dell'attività di manutenzione e quindi per effetto dell'attività gestionale concretamente compiuta e non per effetto dell'autorizzazione accordata all'amministrazione per il compimento di una determinata attività di gestione.

Fonte: Condominioweb

sabato 4 ottobre 2008

Grava sul conduttore l'onere di verificare le caratteristiche dell'immobile locato.

Cass. civ., sez. III, 31/03/2008, n. 8303.

Una volta stipulato un contratto di locazione di un immobile destinato ad un determinato uso (nella specie attività produttiva), grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività per cui è stato locato, anche in relazione al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative.

venerdì 3 ottobre 2008

Il dissenziente può essere esonerato dalla lite.


L'articolo 1132 del Codice civile si applica ogni qualvolta l'assemblea dei condomini abbia deliberato di intraprendere o resistere ad una lite giudiziaria sia nei confronti di terzi o riguardo ad uno dei condomini.

Se il dissenso è stato comunicato all'amministratore nel termine dei trenta giorni prescritti dalla norma, il condomino dissenziente ha diritto ad essere esonerato dalle spese della lite in caso di soccombenza.

Una delibera di ripartizione delle spese di lite, che le attribuisse anche al dissenziente sarebbe, infatti, affetta da nullità ( Caassazione civile, sezione II, 11126, 15 maggio 2006 ).

Fonte: "L'esperto risponde" de Il Sole 24Ore

giovedì 2 ottobre 2008

La SPA gestisce l'edificio.

L'arrivo delle società di capitali è destinato a cambiare l'attività dell'amministratore di condominio e i rapporti con i condomini proprietari.

La portata delle novità è difficile da prevedere, ma è possibile indicare alcune linee evolutive.

Finora il mercato della gestione di stabili ha sempre avuto una connotazione strettamente professionale, fondata sulla fiducia personale tra amministratori e amministrati.

La professione, inoltre, ha caratteristiche per così dire " domestiche " che, nelle scelte dei condomini, hanno sempre visto premiati i piccoli professionisti a discapito dei grandi studi.

Fino a pochi anni fa la Cassazione aveva sempre escluso che una società di capitali potesse amministrare uno stabile, incentrando la motivazione sul fatto che l'incarico fiduciario conferito all'amministratore non potesse prescindere dalla sua personale e illimitata responsabilità nei confronti degli amministrati ( sentenza 5608/1994 ).

Ma di recente ( sentenza 1406/2007 ) l'orientamento è mutato: la Corte oggi ammette che una società di capitali possa gestire direttamente un condominio, sul presupposto che nessuna norma escluda espressamente questa eventualità e che, con la crescente complessità della gestione degli stabili, una società di capitali possa fare fronte in modo più efficace alle crescenti responsabilità dell'amministratore.



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