lunedì 15 settembre 2008

Balconi: la spesa è personale.

Le spese per i frontalini dei balconi sono sempre dei singoli proprietari, se non viene provata la loro funzione decorativa-ornamentale dell'immobile. Così la sentenza 1784/2007 della Cassazione ha messo i puntini sulle i dell'annosa questione.
Nel concreto, la Cassazione ha affrontato il caso di una spesa sostenuta dall'amministratore che era intervenuto per rimuovere situazioni di pericolo per l'incolumità delle persone sui frontalini di balconi ritenendoli parti comuni e pertanto di sua competenza, e costretto poi ad agire in giudizio per il recupero dell'importo anticipato ( posto a carico di tutti i condomini dello stabile ), non essendo stato ratificato il suo operato dall'assemblea dei condomini.
La premessa da cui è partita la Corte, anzitutto, è che tra le attribuzioni dell'amministratore si annovera anche il compimento di atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio ( articolo 1130, n. 4 del Codice civile ).
Non può però ordinare lavori di manutenzione straordinaria salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea ( articolo 1135 del Codice civile ).
Nessun tipo di intervento sulle parti di proprietà privata può essere richiesto o spontaneamente eseguito all'amministratore salvo incarico personale su richiesta di un condomino: in tal caso l'incarico, se accettato, lo dovrà gestire a titolo personale e non in quanto amministratore.
La Corte ha confermato l'orientamento ormai condiviso dai giudici di legittimità secondo cui " i balconi non essendo elementi accidentali e privi di funzione portante rispetto alla struttura del fabbricato e non essendo destinati all'uso comune ma soltanto all'uso e al godimento di una parte dell'immobile oggetto di proprietà esclusiva, non costituiscono parti comuni dell'edificio ma devono considerarsi esclusivamente appartenenti al proprietario dell'unità immobiliare della quale costituiscono naturale prolungamento " ( sentenza n. 8159/1996 ), in tutte le sue componenti salvo che le parti che lo compongono contribuiscono a costituire l'aspetto architettonico o abbellimento dell'edificio.
La spesa dei frontalini dei balconi, pertanto, non può essere ripartita fra tutti i condomini se non viene provata la loro funzione decorativa-ornamentale dell'immobile, secondo una valutazione riservata al giudice del merito, anche quando l'intervento sia stato imposto da una ordinanza comunale per ragioni di urgenza ( sentenza n. 1784/2007 ).
Al di fuori di tale circostanza o in mancanza di prova, le spese dei frontalini vanno imputate solo ai condomini proprietari dei balconi ed è addirittura considerata illeggttima e viziata di nullità la delibera che impone spese ( e la relativa ripartizione ) riguardanti gli interventi di manutenzione dei balconi da considerarsi di proprietà esclusiva a chi non è titolare di balconi ( Cassazione, sentenza n. 21199/2005).
Ai soli proprietari compete, invece, l'esecuzione degli interventi manutentivi che li riguardano e su di essi ricadono le responsabilità per eventuali danni, causati a terzi, da caduta di parti pericolanti.
E' questa la conseguenza naturale e ovvia della natura " privata " dei balconi che la Suprema corte nella sentenza in commento n. 1784/2007 ha voluto fare emergere.
Articolo tratto dal Sole 24 Ore.

4 commenti:

Condor ha detto...

...mah!!! non capisco come questi giudici possano sentenziare cose cosi assurde!!! Secondo loro io sarei responsabile del sottobalcone che funge da soffitto all'inquilino di sotto?!?!?ma siamo impazziti ??? la cosa che mi vien da pensare è che secondo quello che dicono tutte ste sentenze, io dovrei periodicamente bussare alla porta dell'inquilino che abita sotto casa mia, entrarvi dentro, farmi condurre nel suo balcone, in quanto io devo controllare lo stato del mio sottobalcone,e quindi a questo punto ho facoltà di dipingere quello che voglio nel suo soffitto e quando voglio, anche alle 4 del mattino.

Anonimo ha detto...

A me sembra tutto molto discutibile.

La sentenza citata, la 1784, recita testualmente che "La valutazione ... non può essere generalizzata, ma va fatta in relazione alle singole fattispecie mediante l'individuazione della precipua funzione oggettivamente svolta dalle singole parti in rapporto alla proprietà esclusiva ed alla struttura e caratteristiche dell'intero edificio". Quindi ogni sentenza giudica il caso specifico e non fa legge.

Inoltre la funzione di decoro del frontalino viene meno non in quanto il frontalino non ha valore di decoro (caso estensibile a tutti i frontalini di tutti i balconi) quanto perche' "Nel caso concreto, il giudice di pace è pervenuto alla conclusione che il frontalino in questione non costituisse una parte comune dell'edificio argomentando che nessuna prova vi era di una sua specifica funzione ornamentale e che la proprietà comune di esso era stata esplicitamente negata dai condomini, avendo essi in una assemblea straordinaria esplicitamente affermato che le spese del rifacimento dei frontalini non potevano fare loro carico pro quota non interessando parti comuni".

Inoltre, sempre nella sentenza, si dice che, in questa fattispecie, i frontalini non vengono considerati beni comuni oltre che perchè il decoro del condominio non è stato giudicato oggetto di tutela condominiale dalla stessa assemblea anche perchè "non risulta dal titolo"....cioè da una esplicita indicazione del regolamento del condominio.

Quindi occhio a leggere le sentenze e ad interpretarle...leggetevi prima e bene il regolamento del condominio e, quando avete tempo, la sentenza della Corte di Cassazione Civile Sezione II del 14-3-2008, n. 6966 (la piu' recente sul tema) che ritiene che i frontalini dei balconi assolvano alla funzione di elementi ornamentali della facciata dell’edificio condominiale e devono quindi considerarsi parti comuni a tutti gli effetti, le relative spese devono quindi essere ripartite tra tutti i condomini.
Saluti

marco (roma) ha detto...

Concordo pienamente con l'ultimo commento. Credo che in ogni considerazione sia opportuno essere prudenti. Io vedo molta confusione ed in particolare:
1) si confonde una sentenza di cassazione per una legge. Mi spiego meglio, la 1784/2007 evidenzia che la caratteristica di ornamento dei frontalini non è desumibile a priori ma "va fatta in relazione alle singole fattispecie", punto. Perché forzare un orientamento così certo? E su quali basi?
2) Come è possibile che un orientamento specifico, dettato da condizioni particolari non crei quanto meno un dubbio interpretativo, soprattutto per le responsabilità che comporta?
In ultimo mi preme evidenziare che in nessun regolamento condominiale (almeno i più datati) si avrà mai alcun riferimento alle funzioni "ornamentali" (che però ci sono!). Da qui chiederei a chi riveste la professione di amministratore in quanti non si opporrebbero ad un proprietario che colorasse di viola un frontalino in una facciata condominiale grigia. In fondo se il frontalino è privato... è possibile farlo no?
Mi dispiace leggere tanta sicurezza nelle interpretazioni. Ad ogni buon fine consiglierei di rileggere anche le sentenze 2241 e 6966 del 2008. Buon lavoro a tutti!

Anonimo ha detto...

Non riesco a recuperare le sentenze citate del 2008. Io ho un problema condomiale relativo ai frontalini, in quanto parecchi condomini hanno deciso di toglierli senza tener conto del decoro e della relativa svalutazione dell'immobile.
Io credo che serva una delibera presa
dall'unanimità.

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