martedì 30 settembre 2008

Il condominio non paga la giacenza di gasolio.

Se l'impianto di riscaldamento viene trasformato in impianto a metano, il gasolio rimasto nel serbatoio condominiale, salvo patto contrario, è di proprietà dell'impresa che curava la manutenzione: dunque il costo non può essere addebitato ai condomini.

Lo ha stabilto il Tribunale di Milano, con la sentenza 8897 del 24 giugno 2008.

Nel caso esaminato dal giudice, la società che gestiva la manutenzione dell'impianto termico dell'edificio, curando anche la fornitura del gasolio, aveva citato in giudizio il condominio.

Sei anni dopo il recesso dal contratto di fornitura da parte del committente-condominio, la società chiedeva il pagamento di una somma pari al prezzo contrattuale del gasolio rimasto inella cisterna.

Il condominio si era difeso sostenendo di aver legittimamente e tempestivamente esercitato il recesso dal contratto di appalto, nel momento in cui aveva deciso di passare al riscaldamento a metano: perciò il residuo di gasolio presente nella cisterna era di proprietà dell'appaltatore.

Tanto più che il contratto prevedeva un corrispettivo complessivo per la gestione del riscaldamento, indipendentemente dai litri di combustibile consumati.

Infine il condominio contestava anche la quantità di gasolio residuo e chiedeva la chiamata in causa della società che aveva effettuato la bonifica e aveva accertato la quantità della giacenza prima di prelevarla.


Secondo il Tribunale, in base agli articoli 1362 e seguenti del Codice civile, il contratto deve essere interpretato ed eseguito secondo la buona fede.

In quest'ottica, non si comprende il motivo per il quale la società appaltatrice, alla scadenza del contratto, non abbia provveduto a svuotare la cisterna del gasolio.

Entrando nel dettaglio delle clausole contrattuali il Tribunale ha puntualizzato che, a norma dell'articolo 1370 Codice, le clausole inserite nelle condizioni generali di contratto o in moduli o in formulari predisposti da uno dei contraenti si interpretano a favore dell'altro.

Nel caso di specie, si trattava di chiarire il significato una clausola del contratto di appalto-fornitura, secondo cui "il combustibile depositato dall'appaltatore rimane di proprietà di quest'ultimo e l'esistenza o meno di giacenza di combustibile nel serbatoio non avrà alcuna influenza sulle eventuali variazioni previste dall'articolo 2 " ( clausola, quest'ultima, riguardante l'eventuale revisione del prezzo ).

Secondo l'appaltatore, la clausola richiamata significava che il gasolio rimaneva di sua proprietà e, dunque, doveva essergli pagato.

Secondo il condominio, invece, la clausola significava che il gasolio era di proprietà dell'appaltatore che avrebbe dovuto farsi carico di prelevare la giacenza a fine contratto.

In definitiva, seconso il Tribunale, i principi di buona fede ( articoli 1366 e 1375 del Codice civile ) e il principio di interpretazione del contratto contro il suo autore ( articolo 1370 del Codice civile ) obbligavano la società a prelevare il carburante.
Anche perchè il committente, a seguito della trasformazione dell'impianto, non avrebbe potuto utilizzare in alcun modo il combustibile.

lunedì 29 settembre 2008

Il regolamento condominiale non puo' impedire la detenzione di animali.

Ma gli animali rumorosi, in caso di violazione della normale tollerabilità, sono fonte di responsabilità penale in presenza di una lamentela collettiva.



sabato 27 settembre 2008

Spese addebitate in misura eccedente rispetto alla propria quota millesimale - impugnazione della delibera.

Cass. civ., sez. II, 5 giugno 2008, n. 14951.

Ove un condomino impugni una delibera assembleare con la quale gli siano state addebitate spese in misura asseritamente eccedente rispetto alla propria quota millesimale, tale giudizio non esige la pregiudiziale revisione della tabella millesimale con conseguente necessità di estensione del contraddittorio a tutti i condomini, perché le tabelle millesimali sono obbligatorie fino alla loro sostituzione, che deve avvenire o con deliberazione unanime dei condomini o con provvedimento dell'autorità giudiziaria; ne consegue che la violazione delle tabelle vigenti, a prescindere dalla loro esattezza, rende illegittima la delibera assembleare di ripartizione delle spese e per il relativo giudizio di impugnazione è legittimato passivo l'amministratore.


venerdì 26 settembre 2008

Obbligo dei condomini di contribuire al pagamento delle spese condominiali.

Corte di Cassazione Sez. II civ., sentenza del 2/09/2008, n. 22034.

La Corte ha affermato che l'obbligo dei condomini di contribuire al pagamento delle spese condominiali sorge per effetto della delibera dell'assemblea che approva le spese stesse; pertanto, nel caso di alienazione di un appartamento, obbligato al pagamento dei tributi e' il proprietario nel momento in cui la spesa viene deliberata.

mercoledì 24 settembre 2008

Certificato energetico: non più necessariamente allegato.


E' stata emanata la legge n. 133 del 6 agosto 2008.
E' rilevante l’articolo 35, con il quale viene cancellato l’obbligo di allegare l’attestato di certificazione energetica all’atto di compravendita di un immobile.

Abrogato anche l’obbligo di consegnare o mettere a disposizione del conduttore l'attestato di certificazione energetica.

Si osservi pero' che la legge abolisce l’obbligo di allegare l’attestato nella compravendita ma non l’obbligo di redigerlo, previsto dall’art. 6 del Dlgs 192/2005.

Viene definitivamente abrogato l’obbligo di allegare ai contratti ( compravendita o locazione di immobili usati ) la “dichiarazione di conformità” degli impianti, previsto dall’articolo 13 del DM 37/2008.

Entro il 31 marzo 2009 è prevista la riorganizzazione delle norme relative ad installazione e verifica degli impianti.

martedì 23 settembre 2008

L'utilizzo del lastrico solare.

Cassazione, Sezione Seconda Civile, Sentenza n. 3102 del 16 febbraio 2005.
L’utilizzazione del lastrico solare di proprietà comune come terrazza adibita al godimento esclusivo di uno solo dei condomini lascia inalterata la presunzione di proprietà comune di cui all'art. 1117 Cod.Civ., e non costituisce violazione dell’art. 1102 c.c., in quanto tale funzione accessoria non impedisce che il lastrico svolga nel contempo la sua primaria funzione di protezione dello stabile condominiale.
Articolo tratto da Condominioweb

lunedì 22 settembre 2008

Anche il condominio deve tenere il libro unico del lavoro.

Come tutti i datori di lavoro anche il condominio avrà la responsabilità della tenuta del libro unico del lavoro istituito dall'articolo 39 della legge 8 agosto 2008, n. 133.
Esclusi sono infatti solo i datori di lavoro domestico.
Sul libro unico vanno annotati, oltre la qualifica e al livello, retribuzione base, anzianità di servizio, nonchè le relative posizioni assicurative, ogni dazione in danaro o in natura corrisposta, compresi i rimborsi spese, le trattenute, le detrazioni fiscali, i dati relativi agli assegni per il nucleo familiare, le prestazioni ricevute da istituti previdenziali.
Va anche riportato il calendario delle presenze ( numero di ore di lavoro effettuate, ore di straordinario, eventuali assenze, anche non retribuite, ferie e riposi).
Poichè in genere il portiere condominiale è gestito da un ditta esterna esperta in paghe e contributi, i costi condominiali cresceranno.
Articolo tratto da " Il Sole 24Ore ".

domenica 21 settembre 2008

Le targhe dei professionisti pagano l'imposta di pubblicità.

Cassazione civile, Sez. Trib., Sentenza del 08/09/2008, n. 22572.
La targa professionale assolve il compito di rendere pubblico l'esercizio dell'attività svolta in quel luogo, e questo concetto è da ritenersi compreso nella previsione dell'art. 5 d.lgs. 15.11.1993, n. 507 che considera rilevanti i messaggi diffusi nell'esercizio di un'attività economica allo scopo di promuovere la domanda di beni o servizi, ovvero finalizzati a migliorare l'immagine del soggetto pubblicizzato.
La Corte ha inoltre precisato che, in tema di imposta sulla pubblicità - che si applica, ai sensi dell'art. 6 d.P.R. 26 ottobre 1972 n. 639, quando i mezzi pubblicitari siano esposti o effettuati "in luoghi pubblici o aperti al pubblico o, comunque, da tali luoghi percepibili" - il presupposto dell'imponibilità va ricercato nell'astratta possibilità del messaggio, in rapporto all'ubicazione del mezzo, di avere un numero indeterminato di destinatari, che diventano tali solo perché vengono a trovarsi in quel luogo determinato.
Il detto presupposto sussiste, pertanto, rispetto ad una targa indicativa di uno studio esposta in un cortile, il quale, pur se privato, debba ritenersi "aperto al pubblico", perché accessibile durante il giorno ad un numero indeterminato di persone.
E' perciò pubblicitaria la targa di un professionista, e soggetta all'imposta se superiore ai 300 cm quadrati. (art. 7 comma 2 del D. Lgs 507/93).Infatti, per la Cassazione la targa professionale non si limita a contraddistinguere la sede, ma è un collettore di clientela e di conseguenza vale un principio impositivo diverso da quello sostenuto ogni volta dal Ministero delle Finanze.
Articolo tratto da Condominioweb

sabato 20 settembre 2008

La nomina dell'amministratore.

L'articolo 1136 del Codice civile stabilisce che le delibere sulla nomina e la revoca dell'amministratore devono sempre essere adottate con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all'assemblea, in rappresentanza di almeno metà del valore dell'edificio ( ossia 500 millesimi ).
In seconda convocazione la delibera richiede il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti ( maggioranza che deve però coincidere con almeno un terzo dei partecipanti al condominio ), sempre in rappresentanza di almeno 500 millesimi. ( Cassazione, 26/4/1994, n. 3952 ).
Articolo tratto da " Corriere della Sera Economia ".

venerdì 19 settembre 2008

Bocciato il fascicolo del fabbricato.

Il Consiglio di Stato ha bocciato in via definitiva il Fascicolo del fabbricato, un documento che per il Campidoglio doveva essere obbligatorio per ogni edificio.
Con la sentenza definitiva viene di fatto cancellato il " libretto " che avrebbe dovuto " certificare lo stato conservativo del patrimonio edilizio ".
E' una bocciatura senza appello, quella pronunciata dalla Quinta sezione. Nella sentenza si rigettano punto per punto tutte le osservazioni portate dall'Avvocatura di Roma, confermando che " il regolamento comunale va annullato nella sua interezza ".
Il dispositivo della sentenza riazzera, dunque, i discorsi e rinvia ad una legge nazionale la soluzione di un problema che resta.
L'idea di istituire a Roma un fascicolo nacque infatti dieci anni fa dalla necessità di conoscere lo stato conservativo del patrimonio edilizio dopo il crollo nel 1998 di una palazzina di Villa Jacobini.
La prima delibera comunale risale al 4 novembre del 1999, puntualmente seguita da una ordinanza del Consiglio di Stato che ne sospendeva nel luglio del 2002 l'obbligatorietà.
In quell'epoca erano stati già 3.000 i documenti richiesti per redigere il Fascicolo del fabbricato che interessa a Roma circa 200mila edifici, molti dei quali hanno un'età che va dai 50 a 100 anni.
Ma ecco, sempre nel 2002, a settembre, la legge regionale (n. 31) che istituisce a tutti gli effetti il Fascicolo del fabbricato e rimanda ai comuni del Lazio il varo del regolamento attuativo.
Regolamento che vede la luce, sia pure ancora in bozza, nel luglio del 2003, quando viene presentato ai principali operatori del settore.
Ma il ping pong è soltanto iniziato.
Il tira e molla è infatti destinato a trascinarsi a lungo e a dividere esperti e amministratori.
Geometri, architetti e professionisti, ognuno a vario titolo, vanno avanti. Vengono promossi corsi di aggiornamento, protocolli d'intesa, accordi con Ordini e associazioni, nonostante non siano ancora chiare nè le competenze nè che fine farà il Fascicolo.
La sentenza della Quinta sezione mette la parola fine anche alla singolare disputa tra professionisti diversi che ha accompagnato il lungo percorso giudiziario.
I giudici hanno ritenuto valide le motivazioni già espresse in primo grado e perciò considerato illegittimo il regolamento comunale, respingendo tutte le eccezioni di inammissibilità sollevate dal Comune. " Il regolamento - si scrive nella sentenza - è stato deliberato in mancanza di necessari presupposti normativi, tanto che la relativa delibera afferma - continua la sentenza di 13 pagine - che lo stesso verrà uniformato, ove in contrasto, al Regolamento di attuazione che la giunta regionale dovrà approvare ".
Articolo tratto da " Il Messaggero " di Roma.

giovedì 18 settembre 2008

Bonus sociale sulle spese per l'elettricità.

Sono state diramate dall'Autorità per l'energia e il gas le modalità operative per usufruire del bonus sociale sull'elettricità.
Il nuovo regime garantirà ai clienti domestici in condizioni di disagio economico un risparmio del 20% circa sulle bollette dell'energia elettrica.
Il valore del 'bonus' sarà differenziato in base alla numerosità del nucleo familiare: 60 euro/anno per un nucleo familiare di 1-2 persone; 78 euro/anno per un nucleo di 3-4 persone; 135 euro/anno per un nucleo di più di 4 persone.
A regime, potranno beneficiare della compensazione sociale circa 5 milioni di clienti disagiati, ai quali saranno assegnati complessivamente circa 384 milioni di euro l'anno.
Il sistema, pienamente operativo dal gennaio 2009, prevede che il godimento del bonus, per le richieste effettuate entro il 28 febbraio 2009, possa essere retroattivo per tutto il 2008, e comporterà alcune novità di rilievo: in particolare, verrà di fatto assicurato un ulteriore riallineamento della tariffa ai reali costi sottostanti, riassorbendo parzialmente i meccanismi di sovvenzione incrociata, presenti nell'attuale sistema tariffario.
Il riallineamento comporterà una diminuzione di spesa di qualche punto percentuale per i consumi medio-alti (2700-4800 kWh/anno) nelle abitazioni di residenza (situazione che interessa tipicamente le famiglie numerose), ed un aumento di spesa per i consumi molto alti (sopra i 5000 kWh/anno) e per quelli bassi (per es., single benestanti).
Articolo tratto da ANACI

mercoledì 17 settembre 2008

Riscaldamento: la Cassazione aiuta il " distacco ".

In una recentissima sentenza ( n. 7518/2006 inedita ) la Suprema Corte ha considerato rientrante nella categoria delle delibere nulle, per violazione del diritto individuale del condomino sulla cosa comune, la delibera assembleare che respinga la richiesta di autorizzazione al distacco dall'impianto centralizzato.
La preziosa puntualizzazione della sentenza in tema di distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato del condominio, è la conseguente deduzione di un orientamento affermato e nuovamente riconfermato che legittima la rinunzia del singolo condomino all'uso del riscaldamento centralizzato e il distacco dalle diramazioni della sua unità immobiliare dall'impianto termico comune, senza necessità di autorizzazione o approvazione degli altri condomini.
Si ribadisce, inoltre, il suo obbligo di pagamento delle spese per la conservazione dell'impianto, ( ai sensi dell'articolo 1118 del Codice civile il condomino non può rinunziare alla proprietà dei beni comuni per sottrarsi al contributo nelle spese per la conservazione ) mentre la partecipazione alle spese di gestione è dovuta se e nei limiti in cui il suo distacco non si risolve in una diminuzione degli oneri del servizio di cui continuano a godere gli altri condomini secondo un principio ormai consolidato di possibile rinuncia al servizio comune.
Forse conseguentemente " la delibera assembleare che, pur in presenza di tali condizioni, respinga la richiesta è nulla per violazione del diritto individuale del condomino sulla cosa comune ".
Ad essa si applicheranno le regole che disciplinano l'esercizio dell'azione di nullità che, oltre a essere imprescrittibile, può essere fatta valere solo da un condomino ( assente o presente, consenziente o dissenziente o astenuto e non terzo estraneo al condominio, essendo tale status requisito essenziale per la configurabilità del suo interesse ad agire, come afferma la Cassazione con sentenza n. 8135/2004 ), che abbia un interesse in concreto da dimostrare, in quanto, " posto che il giudice può e deve rilevare la eventuale nullità dell'atto posto a fondamento della domanda, non ha senso ove a essa la parte non abbia interesse che detta nullità sia effettivamente rilevata " ( Cassazione, sentenza n. 15377/2000 ).
Articolo tratto da " Il Sole 24Ore "

martedì 16 settembre 2008

Libro unico del lavoro: disposizioni operative.

Un solo libro sostituisce i libri paga e matricola e gli altri libri obbligatori dell'impresa: il libro unico del lavoro, istituito con gli articoli 39 e 40 del decreto-legge n. 112/2008 (convertito con legge 6 agosto 2008, n. 133).
Il Ministero del Lavoro, della salute e delle politiche sociali, che con la circolare n.20/2008 ha evidenziato e chiarito alcuni aspetti della disciplina, già in precedenza è intervenuto - con il decreto ministeriale 9 luglio 2008 -, dettando un regime transitorio, in base al quale i datori di lavoro, fino al periodo di paga relativo al dicembre 2008, possono utilizzare i vecchi libri paga e presenze, per assolvere agli obblighi di tenuta, registrazione ed esibizione del libro unico.
Il libro unico del lavoro ha la funzione di documentare ad ogni singolo lavoratore lo stato effettivo del proprio rapporto di lavoro e agli organi di vigilanza lo stato occupazionale dell'impresa.
La nuova disciplina, semplificando la struttura di gestione dei rapporti di lavoro, in particolare riguardo alla tenuta dei libri in azienda, intende prevenire e contrastare il lavoro sommerso, oltre che snellire gli oneri burocratici ed economici gravanti sulle imprese.
Dossier "Libro unico del lavoro: disposizioni operative"
Articolo tratto da Anaci

lunedì 15 settembre 2008

Balconi: la spesa è personale.

Le spese per i frontalini dei balconi sono sempre dei singoli proprietari, se non viene provata la loro funzione decorativa-ornamentale dell'immobile. Così la sentenza 1784/2007 della Cassazione ha messo i puntini sulle i dell'annosa questione.
Nel concreto, la Cassazione ha affrontato il caso di una spesa sostenuta dall'amministratore che era intervenuto per rimuovere situazioni di pericolo per l'incolumità delle persone sui frontalini di balconi ritenendoli parti comuni e pertanto di sua competenza, e costretto poi ad agire in giudizio per il recupero dell'importo anticipato ( posto a carico di tutti i condomini dello stabile ), non essendo stato ratificato il suo operato dall'assemblea dei condomini.
La premessa da cui è partita la Corte, anzitutto, è che tra le attribuzioni dell'amministratore si annovera anche il compimento di atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio ( articolo 1130, n. 4 del Codice civile ).
Non può però ordinare lavori di manutenzione straordinaria salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea ( articolo 1135 del Codice civile ).
Nessun tipo di intervento sulle parti di proprietà privata può essere richiesto o spontaneamente eseguito all'amministratore salvo incarico personale su richiesta di un condomino: in tal caso l'incarico, se accettato, lo dovrà gestire a titolo personale e non in quanto amministratore.
La Corte ha confermato l'orientamento ormai condiviso dai giudici di legittimità secondo cui " i balconi non essendo elementi accidentali e privi di funzione portante rispetto alla struttura del fabbricato e non essendo destinati all'uso comune ma soltanto all'uso e al godimento di una parte dell'immobile oggetto di proprietà esclusiva, non costituiscono parti comuni dell'edificio ma devono considerarsi esclusivamente appartenenti al proprietario dell'unità immobiliare della quale costituiscono naturale prolungamento " ( sentenza n. 8159/1996 ), in tutte le sue componenti salvo che le parti che lo compongono contribuiscono a costituire l'aspetto architettonico o abbellimento dell'edificio.
La spesa dei frontalini dei balconi, pertanto, non può essere ripartita fra tutti i condomini se non viene provata la loro funzione decorativa-ornamentale dell'immobile, secondo una valutazione riservata al giudice del merito, anche quando l'intervento sia stato imposto da una ordinanza comunale per ragioni di urgenza ( sentenza n. 1784/2007 ).
Al di fuori di tale circostanza o in mancanza di prova, le spese dei frontalini vanno imputate solo ai condomini proprietari dei balconi ed è addirittura considerata illeggttima e viziata di nullità la delibera che impone spese ( e la relativa ripartizione ) riguardanti gli interventi di manutenzione dei balconi da considerarsi di proprietà esclusiva a chi non è titolare di balconi ( Cassazione, sentenza n. 21199/2005).
Ai soli proprietari compete, invece, l'esecuzione degli interventi manutentivi che li riguardano e su di essi ricadono le responsabilità per eventuali danni, causati a terzi, da caduta di parti pericolanti.
E' questa la conseguenza naturale e ovvia della natura " privata " dei balconi che la Suprema corte nella sentenza in commento n. 1784/2007 ha voluto fare emergere.
Articolo tratto dal Sole 24 Ore.

domenica 14 settembre 2008

Le parti comuni dell'impianto di fognatura.

Come per l'impianto idrico, la presunzione di comunione non può estendersi a quella parte di impianto compreso all'interno delle singole unità e cioè nella sfera di proprietà esclusiva del condomino e cioè, alle diramazioni che innestandosi nel tratto di proprietà esclusiva servono ad addurre l'acqua o a scaricare i liquami ( Cassazione 21 ottobre 1959, n. 3014 ).
In sostanza, la parte dell'impianto di fognatura si presume comune limitatamente alla colonna verticale e alle reti di raccolta, mentre le derivazioni alle proprietà esclusive, e in particolare le braghe, devono per intero essere mantenute, riparate e ricostruite dai rispettivi proprietari.
Articolo tratto da " L'esperto risponde " de Il Sole 24 Ore.

sabato 13 settembre 2008

L'ascensore installato deve anche funzionare.

L'installazione dell'ascensore, esistente sin dall'origine della costruzione dell'edificio condominiale, ne comporta la sua obbligatoria funzionalità.
I condomini non possono decidere altrimenti.
Articolo tratto da "L'esperto risponde " de Il Sole 24Ore.

venerdì 12 settembre 2008

La sbarra elettrica installata a maggioranza.

Come l'installazione dell'elettrocomando e l'elettrificazione dei cancelli, anche l'installazione di una sbarra elettrica all'ingresso principale si configura come una miglioria della cosa comune e non già come un'innovazione.
Conseguentemente, ai fini della validità della delibera non è necessaria la maggioranza di cui all'articolo 1136, comma 5 del Codice civile, ma al più quella di cui al comma 2 dell'articolo 1136 del Codice civile , per analogia con le riparazioni straordinarie di notevole entità ( maggioranza degli intervenuti, oltre ai 500 millesimi ).
Sotto questo profilo è da escludere che i dissenzienti possano sottrarsi alla spesa , adducendone la gravosità o la presunta voluttuarietà.
In questo senso, si veda Tribunale di Monza 14 dicembre 1984 e Corte di appello di Brescia 16 luglio 1993, n. 540, per le quali l'installazione nel cancello carraio condominiale di un sistema di apertura e chiusura automatico, al posto di quello manuale già esistente, non dà luogo ad alterazioni della cosa comune, nè a mutamento della sua destinazione.
Articolo tratto da " L'esperto risponde " de Il Sole 24Ore.

giovedì 11 settembre 2008

La copertura del terrazzo non deve ledere il vicino.

Il condomino nell'esercizio del suo diritto di eseguire opere sulla sua proprietà deve, tra l'altro, sempre rispettare la destinazione , stabilità, sicurezza, decoro architettonico delle cose comuni, articolo 1122 del Codice civile, nonchè i diritti degli altri condomini sia sulle parti comuni che sulle loro proprietà esclusive ( articolo 833 e seguenti del Codice civile ).
Le disposizioni di legge sulle distanze legali di costruzioni dalle vedute altrui ( articolo 907 del Codice civile ) devono quindi osservarsi anche tra condomini.
Il condomino, se e in quanto pregiudicato nei suoi diritti dall'installazione della copertura sottostante, potrà pertanto agire giudizialmente per ottenere la demolizione dell'opera.
Articolo tratto da " L'esperto risponde " de Il Sole 24Ore.

mercoledì 10 settembre 2008

L'iter per " dividere " il condominio.

A norma degli articoli 61 e 62 delle disposizioni di attuazione del Codice civile e in relazione all'articolo 1117 del Codice civile, un edificio o un gruppo di edifici che costituiscano un unico condominio possono essere divisi in parti tali da costituire ciascuna un edificio autonomo.
Il condominio, pertanto, può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituire condomini separati.
Ciò è possibile anche se restano tra gli originari proprietari porzioni in comune.
La divisione può avvenire o attraverso delibera assembleare con la maggioranza degli intervenuti e metà del valore dell'edificio, a meno che occorra una modifica dello stato delle cose, nel qual caso la delibera deve essere a maggioranza dei partecipanti e due terzi del valore dell'edificio. Può essere chiesto anche l'intervento dell'autorità giudiziaria, su domanda di un terzo dei comproprietari di quella parte dell'edificio della quale si chiede la separazione.
La delibera deve contenere la nuova regolamentazione delle porzioni separate e di quelle rimaste in comunione, con conseguente modifica dell'originario regolamento condominiale e delle tabelle relative.
Articolo tratto da " L'esperto risponde " de Il Sole 24Ore.

lunedì 8 settembre 2008

La polizza assicurativa sul fabbricato.

Di regola la stipula di un contratto di assicurazione del fabbricato, in quanto diretto alla conservazione delle cose comuni, rientra tra le ordinarie attribuzioni dell'amministratore articolo 1130 del Codice civile che non richiedono la preventiva autorizzazione dell'assemblea, la quale ha comunque il potere di fissare dei limiti all'attività negoziale ( Cassazione, sentenza 4691/89; Tribunale di Roma, 11 agosto 1988 in " Archivio delle locazioni e del condominio " 1989, pagina 532 ).
Salvo diversa convenzione, le spese conseguenti vanno ripartite tra i condomini in base ai rispettivi millesimi di proprietà ( articolo 1123, comma 1, del Codice civile).
Articolo tratto da " L'esperto risponde " de Il Sole 24Ore.

domenica 7 settembre 2008

Ascensore: la sostituzione del cavo è " straordinaria".

La sostituzione del cavo flessibile è una opera di manutenzione straordinaria che attiene alla sicurezza dell'impianto dell'ascensore.
In relazione a questa circostanza la spesa va ripartita in base alle quote millesimali di proprietà ( articolo 1123, comma 1, del Codice civile).
Articolo tratto da " L'esperto risponde " de Il Sole 24Ore.

sabato 6 settembre 2008

Il locatore deve versare le quote condominiali.

Il condomino in quanto tale, indipendentemente dalla circostanza che utilizzi l'unità immobiliare come propria abitazione, o diversamente l'abbia locata è tenuto, in prima persona, a corrispondere le spese condominiali ai sensi dell'articolo 1123, del Codice civile.
Nel caso in cui il condomino abbia concesso in locazione l'immobile potrà rivalersi sul conduttore delle spese condominiali, in forza del contratto di locazione.
Non vi è pertanto un obbligo diretto dell'inquilino verso il condominio, ma solo verso il locatore che è, invece, comunque tenuto a versare le spese condominiali anche nel caso in cui il suo conduttore sia inadempiente.
Articolo tratto da " L'esperto risponde " de Il Sole 24Ore.

venerdì 5 settembre 2008

L'amministrazione si può affidare a una società.

Da tempo, la giurisprudenza ha ammesso la possibilità di nominare, come amministratori di condominio, le società di persone ( società semplici, società in nome collettivo, società in accomandita semplice): si vedano la Cassazione, 24 dicembre 1994, n. 11155 e Corte di Appello di Milano 11 dicembre 2002.
Successivamente, la giurisprudenza ha anche ammesso la possibilità di nominare le società di capitali come amministratori di condominio: si veda in questo senso, Tribunale di Milano, 18 novembre 2004 e Cassazione, 24 ottobre 2006, n. 22840, per le quali " anche una persona giuridica può essere nominata amministratore del condominio degli edifici, posto il rapporto di mandato istituito nei confronti delle persone giuridiche, quanto all'adempimento delle obbligazioni ed alla relativa imputazione della responsabilità, può essere caratterizzato dagli stessi indici di affidabilità, che contrassegnano il mandato conferito a una persona fisica ".
Articolo tratto da " L'esperto risponde " de Il Sole 24Ore.

giovedì 4 settembre 2008

Si alla telecamera sul pianerottolo.

Il singolo condomino può installare una telecamera che inquadri solo ed esclusivamente la porta d'ingresso del proprio appartamento.
In questo caso, non è applicabile nessuna sanzione e non si può obbligare alla rimozione in base alla legge sulla privacy.
Anzi se il condominio agisse per la rimozione della telecamera, il condomino potrà opporsi, dimostrando che l'impianto inquadra soltanto la sua porta di ingresso.
Articolo tratto da " L'esperto risponde " de Il Sole 24Ore.

mercoledì 3 settembre 2008

Per i danni del cane paga il proprietario.

Se si riesce a provare che è stato il cane a provocare i danni sul muro, il proprietario del cane dovrà provvedere al ripristino del muro.
L'azione deve essere proposta dall'amministratore di condominio, perchè deve provvedere alla conservazione delle parti comuni; questa azione deve essere proposta nei confronti sia dell'inquilino sia del condomino locatore.
Articolo tratto da " L'esperto risponde " de Il Sole 24Ore.

martedì 2 settembre 2008

Il nuovo cancello è una modifica.

L'apposizione ex novo di un cancello nell'area condominiale costituisce una modificazione, pur trattandosi di un'opera nuova.
La maggioranza necessaria per l'approvazione è costituita dalla maggioranza dei presenti in assemblea rappresentanti almeno la metà del valore dell'edificio.
Articolo tratto da " L'esperto risponde " de Il Sole 24Ore.

lunedì 1 settembre 2008

Rifacimento del lastrico solare.

Se il lastrico solare funge da copertura di un garage in proprietà esclusiva, le spese di riparazione vanno poste, secondo il criterio fissato dall'articolo 1126 del Codice civile, per due terzi a carico del proprietario del garage ( in ragione della funzione di copertura ) e per un terzo a carico dei condomini comproprietari del lastrico solare.
Articolo tratto da " L'esperto risponde " de Il Sole 24Ore.

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