domenica 31 agosto 2008

Se l'immobile è cointestato chi lo rappresenta in assemblea?

L'articolo 67 delle disposizioni di attuazione e transitorie del Codice civile prevede, tra l'altro, che " qualora un piano o porzione di piano dell'edificio appartenga indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell'assemblea, che è designato dai comproprietari interessati; in mancanza provvede per sorteggio il presidente".
Articolo tratto da " L'esperto risponde " de Il Sole 24Ore.

sabato 30 agosto 2008

Cancello elettrico onere del nudo proprietario.

La spesa di elettrificazione del cancello deve fare carico al nudo proprietario, e non al singolo conduttore.
Si tratta infatti, di una spesa straordinaria.
I rapporti tra nudo proprietario e usufruttuario sono regolati dall'articolo 1005 del Codice civile.
Articolo tratto da " L'esperto risponde " de Il Sole 24Ore.

venerdì 29 agosto 2008

Se il condomino moroso è residente all'estero.

Il decreto ingiuntivo non può essere emesso se la sua notificazione deve farsi all'estero, ex articolo 633, Codice di procedura civile.
Però, questa disposizione non si applica se l'ingiunto ( condomino moroso ), residente all'estero, abbia eletto per iscritto domicilio in Italia, così da consentirgli una tempestiva notifica e una tempestiva eventuale opposizione ( Cassazione 9094/2001).
Articolo tratto da " L'esperto risponde " de Il Sole 24Ore.

giovedì 28 agosto 2008

I posti auto per disabili non sono obbligatori.

Non risulta alcuna normativa che imponga l'obbligo al condominio di riservare spazi per il parcheggio delle autovetture dei disabili, sicchè il disabile non ha uno specifico diritto a che gli venga riservato un posto macchina in prossimità della propria abitazione, anche tenendo conto della legge 9 gennaio 1989, n. 13 e della legge 5 febbraio 1992, n. 104, e successive modificazioni e integrazioni, che hanno ulteriormente allargato la tutela dei disabili sugli spazi pubblici.
Articolo tratto da " L'esperto risponde " de Il Sole 24Ore.

mercoledì 27 agosto 2008

L'installazione delle antenne paraboliche.

In tema di antenne, il singolo condomino ha diritto di servirsi del balcone, della terrazza, del tetto o di qualunque parte comune dell'edificio per impiantarvi l'antenna che serva al funzionamento della sua televisione. Questo diritto non costituisce una servitù a carico del condominio, ma configura un diritto di natura personale, spettante a chi abita nello stabile e sia utente radiotelevisivo ( Cassazione 8 luglio 1971, n. 2160 - " Il diritto di applicare antenne non costituisce servitù e conseguentemente il titolare può esercitare il diritto posto dalla legge all'installazione delle antenne tv indipendentemente dalla sua qualità di condominio o meno, ma per il solo fatto di abitare nello stabile e di essere o diventare utente radiotelevisivo").
E tuttavia, chi installa l'antenna è tenuto a non impedire il libero uso della proprietà comune secondo la sua destinazione, sicchè l'installazione non deve pregiudicare la destinazione del tetto o del lastrico solare e non deve recare danni alla proprietà comune o di terzi.
Se l'installazione dell'antenna parabolioca provoca danni alle parti comuni condominiali e al decoro architettonico dell'edificio ( articolo 1120, comma 2, del Codice civile ), l'amministratore deve intervenire a norma dell'articolo 1130 del Codice civile, per far rimuovere la causa del danno.
Si tenga peraltro presente che, per l'installazione di antenne nei centri storici valgono le disposizioni di cui alla legge 31 luglio 1997, n. 249 e che per la legge 20 marzo 2001, n. 66 articolo 2-bis, comma 13, al fine di favorire la diffusione delle nuove tecnologie per la diffusione tramite satellite, le opere per installare nuovi impianti centralizzati possono essere approvate con la maggioranza di cui all'articolo 1136, comma 3, essendo queste opere configurate come innovazioni necessarie, ai sensi dell'articolo 1120, comma 1, del Codice civile.
Articolo tratto da " L'esperto risponde " de Il Sole 24Ore.

martedì 26 agosto 2008

Il singolo può installare l'ascensore a suo carico.

Soprattutto dopo l'avvento della legge 9 gennaio 1989, n. 13 - recante disposizioni per favorire il superamento e l'eliminazione delle barriere architettoniche - si ritiene comunemente che il singolo condomino possa a sue spese installare un nuovo ascensore nello stabile condominiale.
Si vedano in questo senso: Cassazione 11 febbraio 2000, n. 1529 e Cassazione 10 aprile 1999, n. 3508.
In particolare, secondo l'ultima sentenza richiamata, l'installazione di un ascensore in un edificio condominiale che ne sia sprovvisto, può essere attuata - riflettendo un servizio suscettibile di separata utilizzazione - anche a cura e spese di alcuni condomini soltanto, purchè sia fatto salvo il diritto degli altri di partecipare in qualunque tempo ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione dell'impianto e in quelle di manutenzione dell'opera.
In quest'ottica, la limitazione, per alcuni condomini, dell'originaria possibilità di utilizzazione delle scale e dell'andito occupati dall'impianto di ascensore, collocato a cura e spese di altri condomini, non rende l'innovazione lesiva del divieto posto dall'articolo 1120, comma 2, del Codice civile, ove risulti che dalla stessa non derivi, sotto il profilo del minor godimento della cosa comune, alcun pregiudizio, non essendo necessariamente previsto che dall'innovazione debba derivare per il condomino dissenziente un vantaggio compensativo ( Cassazione 4 luglio 2001, n. 9033 ).
Articolo tratto da " L'esperto risponde" de Il Sole 24Ore.

lunedì 25 agosto 2008

L'alloggio del portiere si loca a maggioranza.

La locazione ad uso abitativo dei locali precedentemente destinati al servizio di portineria, non comportando un mutamento di destinazione del bene ma solo una diversa utilizzazione dello stesso, può essere oggetto di deliberazione assembleare semplice.
L'assemblea del condomini potrà quindi deliberare con il quorum di cui all'articolo 1136, comma 2, Codice civile ( Cassazione sentenza 8622 del 29 agosto 1989 ).
Si ricorda inoltre che il contratto di locazione di un bene condominiale è da considerarsi atto di amministrazione ordinaria, essendo possibile conseguire le finalità del migliore godimento della cosa comune anche attraverso l'accrescimento dell'utilità del bene mediante la sua utilizzazione indiretta ( locazione, affitto ) ; deve ritenersi valida la ratifica del contratto di locazione disposta dall'assemblea adottata a maggioranza semplice ( Cassazione sentenza 10446/98).
Articolo da " L'esperto risponde" de Il Sole 24Ore.

domenica 24 agosto 2008

I conti arretrati pesano dal momento dell'acquisto.

L'articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile stabilisce che l'acquirente di una proprietà esclusiva in condominio è obbligato solidamente con il venditore nei confronti del condominio al pagamento delle spese relative all'anno in corso e a quello precedente.
Pertanto, l'amministratore potrà chiedere i predetti contributi al vecchio o al nuovo condomino.
I rapporti interni fra acquirente e venditore saranno, però, regolati nel senso che, per lo più, a partire dall'atto di trasferimento della proprietà l'acquirente è obbligato al pagamento delle spese condominiali, salvo che non sia diversamente pattuito.
Se ha pagato somme che non gli spettavano potrà agire in rivalsa verso il venditore.
Articolo da " L'esperto risponde" de Il Sole 24Ore.

sabato 23 agosto 2008

Rinnovato il contratto portieri.

L’accordo fra Confedilizia e Cgil-Cisl-Uil valido fino al 2010.
E’ stato rinnovato – con validità fino al 31 dicembre 2010 – il Contratto collettivo nazionale di lavoro per i dipendenti da proprietari di fabbricati, che da più di cinquant’anni la Confedilizia stipula – per la proprietà edilizia – con i sindacati Filcams-Cgil, Fisascat-Cisl e Uiltucs-Uil, in rappresentanza dei lavoratori.
L’accordo appena sottoscritto – che riguarda i portieri, gli addetti alle pulizie e gli altri dipendenti dei proprietari di fabbricati – prosegue un percorso da tempo intrapreso dalle parti sociali e finalizzato a migliorare gli istituti contrattuali già presenti (come ad esempio l’indennità di malattia e la “reperibilità”) oltre che a potenziare le nuove emergenti figure professionali dei lavoratori del settore, quali gli addetti alla vigilanza o a mansioni accessorie a quelle del portiere.
Circa l’istituto della “reperibilità”, in particolare, sono state meglio definite le modalità di assolvimento del servizio da parte del portiere chiamato ad intervenire in situazioni di emergenza.
Da registrarsi anche un miglioramento delle prestazioni di assistenza integrativa sanitaria fornite dalla Cassa portieri costituita fra le Parti sociali.
Anche gli elementi economici sono stati adeguati, con decorrenza dalle buste paga del mese di aprile e con aggiornamenti distribuiti per l’intera durata del Contratto.
Pertanto, a decorrere dal mese di aprile 2008 non deve più essere corrisposta l’indennità di vacanza contrattuale.
Per la definitiva copertura del periodo di vacanza contrattuale, è previsto il pagamento – con la busta paga di maggio 2008 – di un importo una tantum indicato in Contratto.
Articolo da Confedilizia

venerdì 22 agosto 2008

Il condomino è sempre obbligato a pagare le spese di conservazione dell'impianto di riscaldamento centrale.

Cass. civ., sez. II, 29 marzo 2007, n. 7708.
Il condomino è sempre obbligato a pagare le spese di conservazione dell'impianto di riscaldamento centrale anche quando sia stato autorizzato a rinunziare all'uso del riscaldamento centralizzato e a distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall'impianto comune, ovvero abbia offerto la prova che dal distacco non derivano nè un aggravio di gestione o uno squilibrio termico, essendo in tal caso esonerato soltanto dall'obbligo del pagamento delle spese occorrenti per il suo uso, se il contrario non risulti dal regolamento condominiale.
Di conseguenza, è legittima la delibera condominiale che pone a carico anche dei condomini che si siano distaccati dall'impianto di riscaldamento le spese occorrenti per la sostituzione della caldaia, posto che l'impianto centralizzato costituisce un accessorio di proprietà comune, al quale i predetti potranno comunque riallacciare la propria unità immobiliare.

giovedì 21 agosto 2008

Privacy: telecamere condominiali, servono regole chiare.

Newsletter del Garante per la protezione dei dati personali , 17 giugno 2008.
Il Garante per la protezione dei dati personali ha segnalato al Parlamento e al Governo l'opportunità di valutare l'adozione di una disciplina che regoli alcuni aspetti relativi al trattamento dei dati personali determinati dall'installazione di impianti di videosorveglianza nei condomini, materia allo stato non disciplinata specificamente.
Recenti quesiti e segnalazioni rivolti all'Autorità hanno infatti posto il caso in cui non i singoli condomini, ma l'intero condominio intende installare tali impianti in aree comuni, quali portoni d'ingresso, androni, cortili, scale, parcheggi, anche presso residence o multiproprietà.
Dal loro esame emerge l'esistenza di due interessi contrapposti: da un lato l'esigenza di sicurezza delle persone e di tutela di beni comuni; dall'altro, la preoccupazione dei singoli che gli impianti di videosorveglianza possano incidere sulla libertà di muoversi, senza essere controllati, nel proprio domicilio e all'interno delle aree comuni.
La questione sottoposta alle Camere non trova (né avrebbe potuto trovare) puntuale regolamentazione nel Codice civile del 1942 e, anche rifacendosi ai principi generali, non appare chiaro se l'installazione di sistemi di videosorveglianza possa essere effettuata in base alla sola volontà dei proprietari o se si debba tener conto anche del consenso di altri soggetti, in particolare dei conduttori; non risulta chiaro, poi, con quale tipo di maggioranza possa essere approvata.
In questa materia, peraltro, non può essere sottovalutato il divieto contenuto nell'art. 615 bis del codice penale che sanziona chiunque si procura indebitamente immagini relative alla vita privata che si svolge nel domicilio, nozione che secondo alcune decisioni giurisprudenziali può giungere fino a ricomprendere le aree comuni; cosa che comporterebbe la necessaria acquisizione del consenso di un numero assai ampio di soggetti, non sempre di agevole identificazione.

mercoledì 20 agosto 2008

Dall'Agenzia delle Entrate una guida al condominio.

L'Agenzia delle entrate ha realizzato una nuova guida dal titolo 'Condominio: adempimenti e agevolazioni fiscali', disponibile on line all'indirizzo web (http://www.agenziaentrate.gov.it/ilwwcm/resources/file/eba403459bde29e/GUIDA%20N6_07.pdf), la quale contiene utili indicazioni sui principali adempimenti fiscali a carico del condominio e dell'amministratore, quali: effettuazione delle ritenute sui compensi erogati; assolvimento dei relativi obblighi dichiarativi e comunicazione di alcuni dati relativi ai condomini amministrati.
Un apposto capitolo illustra le agevolazioni d'imposta, in caso di interventi di ristrutturazione edilizia o di riqualificazione energetica sulle parti comuni degli edifici condominiali.
La guida prevede anche capitoli per l'inquadramento giuridico dei problemi condominiali e degli aspetti professionali degli amministratori.

martedì 19 agosto 2008

Il portiere che parla male del condominio può essere licenziato.

Corte di Cassazione Sezione Lavoro Civile, sentenza del 12 dicembre 2007, n. 26073.
La Corte di Cassazione ha stabilito che il portiere che parla male dei condomini o degli operatori dello stabile in cui lavora, legittimamente, può essere licenziato.
Il turpiloquio di un portiere nei confronti del condominio è "un comportamento contrario al vivere civile della comunita' dell'edificio" che interrompe quel legame di fiducia che deve sussistere tra datore e prestatore di lavoro.
Sulla base di queste motivazioni la Corte di Cassazione ha confermato la decisone della Corte d’appello con cui è stata ritenuta sussistente la giusta causa di licenziamento di un portiere di Palermo, che aveva più volte parlato male dei condomini del palazzo in cui lavorava e minacciato anche un addetto alle pulizie dell'edificio (fino a provocarne l’allontanamento dal posto di lavoro).
La legittimità di tale licenziamento non è esclusa dalla mancata compilazione ed affissione del codice disciplinare previsto dall’art. 7 della L. 300 del 1970, come obiettato dal portiere licenziato.
«L’esigenza di affissione sussiste quando trattisi di illeciti consistenti in violazione di discipline aziendali ignote alla generalità e perciò difficilmente conoscibili se non espressamente previste, mentre non sussiste per i comportamenti manifestamente contrastanti con la legge e col contratto o con valori comunemente accettati». (Cfr. Cass. 18 febbraio 1995 n. 1747,18 giugno 1996 n. 5583, 8 febbraio 2000 n. 1412).

lunedì 18 agosto 2008

Per chi sbatte i tappeti dopo i richiami c'è la citazione.

L'amministratore, verificato che i suoi numerosi richiami scritti non hanno sortito alcun effetto, deve porre all'attenzione dell'assemblea il quesito inerente alla sbattitura dei tappeti sotto il solo profilo del decoro architettonico dell'edificio.
In ogni caso, se non espressamente previsto da un regolamento di condominio contrattuale, la controversia inerente all'emissione di rumori molesti è di competenza dei singoli condomini soli e legittimati quindi ad adire le vie giudiziarie.
Da Condominioweb

domenica 17 agosto 2008

La moglie del portiere non può ritirare la posta dei condomini.

Sentenza Cassazione 9511/2005.
Lo ha stabilito la Corte di Cassazione, che ha accolto il ricorso di di un cittadino dello Stato del Vaticano che aveva protestato perche' il verbale con il quale gli era stata contestata un'infrazione del Codice della Strada era stato ritirato dalla moglie del portiere, nell' assenza temporanea del marito dalla portineria.
Mentre il giudice di pace, che aveva emesso la sentenza di primo grado, non aveva avuto nulla da eccepire facendo riferimento alla legge 890 del 1982 secondo la quale la moglie del portiere fa le sue veci nonché alla vecchia usanza di portineria, la Suprema Corte ha ritenuto che la moglie del portiere non è autorizzata a ritirare la posta dei condomini.
Nel caso, e' come se comunicazioni, bollette, e tutto il resto della corrispondenza non fossero mai arrivate.

sabato 16 agosto 2008

I cani che vivono in un condominio non possono abbaiare giorno e notte.

I cani che vivono in un condominio non possono abbaiare giorno e notte disturbando i vicini di casa ma è anche vero che i padroni devono osservare scrupolosamente il regolamento condominiale e limitare al massimo i rumori molesti prodotti dal cane.
Dal momento che è del tutto impossibile coartare la natura dell'animale al punto da impedirgli di abbaiare, si deve fare tutto il possibile per anticipare le possibili cause di agitazione ed eccitazione dell'animale, principalmente nelle ore notturne.
In concreto non si può fare molto e la Cassazione, pur riconoscendo che i proprietari del cane non hanno osservato il regolamento condominiale, non li ha condannati a risarcire i danni patiti dal vicino disturbato e, inoltre, ha anche stabilito che, al fine di contribuire alla civile convivenza condominiale", i condomini devono sforzarsi di comprendere episodi saltuari di disturbo da parte dei cani che vivono nel loro palazzo.

venerdì 15 agosto 2008

Come prova è sufficiente il rilievo fonometrico.

Il condominio è tenuto, ai sensi dell'articolo 844, Codice civile, ad apprestare i rimedi necessari per ridurre le immissioni sonore eccedenti la normale tollerabilità.
Il limite di tollerabilità delle immissioni deve essere determinato dal giudice con riguardo alla condizione dei luoghi e delle attività normalmente svolte in un determinato contesto.
Il criterio comparativo assume come punto di riferimento il rumore di fondo, ritenendosi intollerabili le immissioni che lo superano di 3 decibel, ciò che equivale a un raddoppio dell'intensità del rumore di fondo.
E' sufficiente la relazione fornita da un tecnico abilitato al rilievo fonometrico.
Articolo tratto da " L'esperto risponde " de Il Sole 24Ore.

giovedì 14 agosto 2008

Locatore e inquilino rispondono dei rumori.

Delle immissioni rumorose, ove superino la normale tollerabilità, e degli eventuali danni arrecati a terzi rispondono direttamente, a norma dell'articolo 2043, Codice civile, i diretti responsabili della rumorosità.
Qualora, però, il regolamento contrattuale del condominio vietasse i rumori molesti soprattutto in alcune ore della giornata si avrebbe una violazione del medesimo regolamento e quindi ne sarebbe responsabile anche il condomino locatore.
Articolo tratto da " L'esperto risponde " de Il Sole 24Ore.

mercoledì 13 agosto 2008

I proprietari degli animali debbono adoperarsi per contenere gli "odori nauseabondi".

Cass. III sez. pen. sentenza n. 19206/2008.
Va incontro a una condanna chi non si cura del fastidio che l'odore dei propri animali può causare ai vicini.
Secondo la Corte di Cassazione i proprietari degli animali debbono adoperarsi per contenere gli "odori nauseabondi" dei loro amici a quattro zampe.
Il reato previsto dall'art. 674 c.p. non punisce soltanto "le emissioni di gas, vapori o fumo idonei a imbrattare o cagionare molestie alle persone provenienti da attivita' produttive nei casi non consentiti dalla legge, ma anche tutte quelle esalazioni maleodoranti comunque imputabili all'attivita' umana, quali ad esempio quelle provenienti dalla presenza nel proprio giardino di numerosi animali senza l'adozione di cautele idonee ad evitare disturbo o molestie ai vicini".

martedì 12 agosto 2008

Delibera annullabile se l'amministratore nega la documentazione al condomino prima dell'assemblea.

La violazione del diritto di ciascun condomino di esaminare a sua richiesta, secondo adeguate modalità di tempo e di luogo, la documentazione attinente ad argomenti posti all'ordine del giorno di una successiva assemblea condominiale determina l'annullabilità delle delibere ivi successivamente approvate, riguardanti la suddetta documentazione, in quanto la lesione del suddetto diritto all'informazione incide sul procedimento di formazione delle maggioranze assembleari.
In tema di approvazione del bilancio da parte dell'assemblea condominiale, benché l'amministratore del condominio non abbia l'obbligo di depositare la documentazione giustificativa del bilancio negli edifici, egli è tuttavia tenuto a permettere ai condomini che ne facciano richiesta di prendere visione ed estrarre copia, a loro spese, della documentazione contabile, gravando sui condomini l'onere di dimostrare che l'amministratore non ha loro consentito di esercitare tale facoltà.
Nel caso di specie, ne consegue che erroneamente la sentenza impugnata ha affermato che l'eventuale rifiuto dell'amministratore di consentire all'attuale ricorrente di estrarre copia della documentazione contabile non avrebbe influito sulla validità della assemblea di approvazione del bilancio.

lunedì 11 agosto 2008

Del rischio amianto si fa carico l'amministratore.

Per il controllo e la valutazione del rischio amianto, il Comune o l'Asl non sono tenuti ad effettuare sopralluoghi negli edifici privati, sicchè gli oneri di controllo e di valutazione del rischio spettano al condominio e per esso all'amministratore.
Quest'ultimo, ai fini di un'accurata ispezione e di una valutazione del rischio, può rivolgersi ad un tecnico o ad un'impresa abilitata, ai sensi della legge 27 marzo 1992, n. 257.
Quest'ultima legge, come è noto, ha vietato l'estrazione, l'impiego e la commercializzazione dell'amianto ed ha affidato alle Regioni il compito di censire gli edifici a rischio e di predisporre piani di bonifica.
Semprechè l'impianto, in cui è inserito l'amianto, si trovi in condizioni di degrado e comporti rischi per l'incolumità pubblica: su questi rischi potenziali e sui conseguenti rimedi da adottare, l'amministratore è tenuto ad informare l'assemblea.
Laddove in condominio fossero presenti un portiere o altri lavoratori subordinati, ai fini della protezione individuale nei confronti del rischio amianto, dovrà tenersi conto anche del disposto di cui all'articolo 3, comma 9 del Testo unico sulla sicurezza del lavoro ( decreto legislativo 81/2008, nonchè degli articoli da 246 a 265 dello stesso decreto).
Articolo tratto da "L'esperto risponde " de Il Sole 24Ore.

domenica 10 agosto 2008

Gli assenti hanno diritto a ricevere il verbale.

Il verbale dell'assemblea deve essere obbligatoriamente inviato ai non presenti all'assemblea, che non hanno dato delega.
Le delibere sono tutte impugnabili nei trenta giorni successivi all'invio del verbale.
L'mpugnazione della delibera quindi può essere differita al momento in cui arriva il verbale oppure nel momento in cui il condomino in qualsiasi modo ne sia venuto a conoscenza ( esempio inizio lavori di manutenzione).
Articolo tratto da " L'esperto risponde " de Il Sole 24Ore.

venerdì 8 agosto 2008

Condominio, avvisi " diffamanti ".

Rischia una condanna per diffamazione chi affigge nell'androne del proprio condominio, o in un'area qualsiasi del palazzo aperta al pubblico, un avviso con nome e cognome del condomino che è in ritardo con i pagamenti.
Lo ha affermato la Corte di Cassazione che, con la sentenza 13540/2008, ha respinto il ricorso di un condomino che aveva affisso all'interno del palazzo, in un luogo aperto al pubblico, un avviso contenente il nome e cognome di una signora, che non accettava la quota dell'acqua da lei consumata.
Articolo tratto da " Il Sole 24Ore " del 1 aprile 2008.

giovedì 7 agosto 2008

L'amministratore può far causa agli eredi del condomino moroso.

L'amministratore di fronte alla morte di un condomino moroso, i cui eredi accettino l'eredità, può agire anche nei confronti di uno solo degli eredi, essendo questi obbligati in solido tra di loro al pagamento del debito condominiale.
Tratto da " Speciale Condominio" de Il Sole 24Ore.

mercoledì 6 agosto 2008

Guida informativa per chi acquista un immobile.

In collaborazione tra ANACI - CONSIGLIO NAZIONALE DEL NOTARIATO.
Lo scopo di questo 'vademecum' è quello di aiutare a capire meglio la comproprietà per poterne godere i benefici e gestirla in modo pratico ed avveduto.
L'iniziativa è destinata ad evidenziare la funzione sociale di notai ed amministratori immobiliari nell'ambito condominiale che rappresenta un vero laboratorio dove si sperimenta la contrapposizione di maggioranza e minoranza, dove si distingue il potere deliberativo da quello esecutivo, dove l'occasione di confronto fra posizioni a volte confliggenti evidenzia la libertà di voto, la partecipazione, la tolleranza, la solidarietà.
Articolo tratto da Anaci Roma.

martedì 5 agosto 2008

Chi rappresenta 1/6 del valore può convocare l'assemblea.

Almeno due condomini che rappresentino 1/6 dei millesimi possono richiedere all'amministratore di convocare l'assemblea straordinaria su un ordine del giorno ( articolo 66 disposizioni attuative al Codice Civile ). Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione.
Tratto da " Speciale Condominio" de Il Sole 24Ore.

lunedì 4 agosto 2008

Disabili sul 36% meno barriere.

Se le spese per installare il montascale nel condominio soso sostenute solo dal disabile che lo utilizzerà, la detrazione Irpef del 36% spetta interamente a quest'ultimo.
Il beneficio, quindi, non viene ridotto alla sua quota millesimale, in quanto gli altri condomini non hanno nè la necessità nè l'interesse a utilizzare il mezzo, destinato solo al condomino disabile che ha sostenuto integralmente la spesa.
E' questo il chiarimento dell'Agenzia delle Entrate contenuto nella risoluzione 336/E del 1 agosto 2008.
Le Entrate confermano che queste spese rientrano tra quelle agevolabili, in quanto la norma prevede la detrazione anche per i costi sostenuti per l'eliminazione delle barriere architettoniche e per la realizzazione di ogni altro strumento che, attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo di tecnologia più avanzata, favorisca la mobilità interna ed esterna all'abitazione delle persone portatrici di handicap gravi
( articolo 3, comma 3, legge 104/92 ).
Articolo tratto da " Il Sole 24Ore " del 2 agosto 2008.

domenica 3 agosto 2008

Legittimo criticare l'amministratore

Chi non è soddisfatto dell'amministratore di condominio può mandare agli altri condomini lettere con critiche aspre.
Lo ha stabilito la Cassazione che, con la sentenza 31596, ha assolto, perchè il fatto non costituisce reato, un condomino che aveva inviato due lettere, una all'amministratore, l'altra nella cassetta comune, accusando il vertice del condominio " di usare in modo improprio, illegale e arbitrario i poteri di amministratore ".
Secondo i giudici, si tratta di " comportamenti scriminati dal legittimo esercizio di critica ".
Articolo da "Il Sole 24Ore" del 1 agosto 2008.

sabato 2 agosto 2008

L'assemblea deve deliberare l'apertura del conto corrente.

Il conto corrente bancario o postale può essere aperto solo a seguito di delibera dell'assemblea condominiale.
Tratto da " Speciale Condominio " Il Sole 24Ore.

venerdì 1 agosto 2008

Il nudo proprietario paga le spese straordinarie

L'articolo 1005 del codice civile stabilisce che le spese straordinarie sono a carico del nudo proprietario.
Pertanto , il rifacimento delle parti essenziali e strutturali dell'immobile dovranno essere sopportate da quest'ultimo.
A carico dell'usufruttuario rimarranno le spese di mera conservazione del bene come, ad esempio, la tinteggiatura.
Articolo tratto dall'inserto "l'Esperto risponde" de Il Sole 24ore del 28.07.2008.

La responsabilità dei singoli condomini per le obbligazioni assunte dal condominio verso terzi non ha natura solidale.

Cass. civ., Sez. un., Sentenza 8 Aprile 2008 , n. 9148.
Risolvendo un contrasto di giurisprudenza rispetto alla responsabilità solidale o "pro quota" dei condomini per le obbligazioni contratte dall'amministratore nell'interesse del condominio, le S.U. hanno ritenuto legittimo, facendo propria la tesi minoritaria, il principio della parziarietà, ossia della ripartizione tra i condomini delle obbligazioni assunte nell'interesse del condominio in proporzione alle rispettive quote. In particolare, la Corte ha sottolineato che: l'obbligazione, ancorché comune, è divisibile trattandosi di somma di denaro; la solidarietà nel condominio non è contemplata da nessuna disposizione di legge e l'art. 1123 c.c. non distingue il profilo esterno da quello interno; l'amministratore vincola i singoli nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli in ragione delle quote. "Ritenuto che la solidarietà passiva, in linea di principio, esige la sussistenza non soltanto della pluralità dei debitori e della identica causa dell'obbligazione, ma altresì della indivisibilità della prestazione comune; che in mancanza di quest'ultimo requisito e in difetto di una espressa disposizione di legge, la intrinseca parziarietà della obbligazione prevale; considerato che l'obbligazione ascritta a tutti i condomini, ancorché comune, è divisibile, trattandosi di somma di danaro; che la solidarietà nel condominio non è contemplata da nessuna disposizione di legge e che l'art. 1123 cit., interpretato secondo il significato letterale e secondo il sistema in cui si inserisce, non distingue il profilo esterno e quello interno; rilevato, infine, che - in conformità con il difetto di struttura unitaria del condominio, la cui organizzazione non incide sulla titolarità individuale dei diritti, delle obbligazioni e della relativa responsabilità - l'amministratore vincola i singoli nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli in ragione delle quote: tutto ciò premesso, le obbligazioni e la susseguente responsabilità dei condomini sono governate dal criterio dalla parziarietà. Ai singoli si imputano, in proporzione alle rispettive quote, le obbligazioni assunte nel cosiddetto "interesse del condominio", in relazione alle spese per la conservazione e per il godimento delle cose comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza. Pertanto, le obbligazioni dei condomini sono regolate da criteri consimili a quelli dettati dagli artt. 752 e 1295 cod. civ., per le obbligazioni ereditarie, secondo cui i coeredi concorrono al pagamento dei debiti ereditali in proporzione alle loro quote e l'obbligazione in solido di uno dei condebitori tra gli eredi si ripartisce in proporzione alle quote ereditarie. Il contratto, stipulato dall'amministratore rappresentante, in nome e nell'interesse dei condomini rappresentati e nei limiti delle facoltà conferitegli, produce direttamente effetti nei confronti dei rappresentati. Conseguita nel processo la condanna dell'amministratore, quale rappresentante dei condomini, il creditore può procedere all'esecuzione individualmente nei confronti dei singoli, secondo la quota di ciascuno. Per concludere, la soluzione, prescelta secondo i rigorosi principi di diritto che regolano le obbligazioni contrattuali comuni con pluralità di soggetti passivi, appare adeguata alle esigenze di giustizia sostanziale emergenti dalla realtà economica e sociale del condominio negli edifici. Per la verità, la solidarietà avvantaggerebbe il creditore il quale, contrattando con l'amministratore del condominio, conosce la situazione della parte debitrice e può cautelarsi in vari modi; ma appare preferibile il criterio della parziarietà, che non costringe i debitori ad anticipare somme a volte rilevantissime in seguito alla scelta (inattesa) operata unilateralmente dal creditore. Allo stesso tempo, non si riscontrano ragioni di opportunità per posticipare la ripartizione del debito tra i condomini al tempo della rivalsa, piuttosto che attuarla al momento dell'adempimento."
Articolo tratto da Condominioweb

Il condominio non risarcisce il danno subito da chi scivola sulle scale se il pericolo era evidente.

Cass. civ., Sez. III, Sentenza 19 Giugno 2008, n. 16607.
Se il fatto lesivo è stato cagionato esclusivamente dal comportamento del danneggiato nessun risarcimento è dovuto dal condominio. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso presentato da una signora che chiedeva il risarcimento del danno subito a causa della caduta occorsale nell’atrio di un edificio reso scivoloso dalla cera applicata dal custode dello stabile, combinata con l’acqua piovana trasportata dal passaggio degli inquilini.La Corte ha ribadito che la responsabilità del custode ex art. 2051 c.c. è esclusa soltanto quando il danno sia eziologicamente riconducibile non alla cosa, ma al fortuito senza che rilevi che questo sia costituito da un comportamento umano, nel fatto cioè dello stesso danneggiato o di un terzo. Nel caso in esame si rileva dunque la sussistenza di un comportamento colposo della vittima che, in base alla sua stessa prospettazione dei fatti (la signora aveva, infatti, dichiarato in primo grado che, prima di assicurare la presa ai corrimani delle scale, aveva alzato il piede sinistro sul primo gradino, rendendo così più instabile il proprio equilibrio e rovinando a terra), pur potendo verificare in condizioni di normale visibilità che il pavimento appariva in condizioni di percepibile scivolosità, non aveva prestato la normale diligenza e la dovuta particolare attenzione alla situazione anomala dei luoghi. Infatti, una volta che sia stato accertato, in via di fatto, che l’evento lesivo sia stato cagionato esclusivamente dal comportamento della danneggiata, giustamente la Corte di merito ha escluso che possa trovare applicazione la responsabilità oggettive del custode ex art. 2051 cc, che presuppone invece la diversa ipotesi dei danni cagionati dal la cosa in custodia per la sua intrinseca natura ovvero per l’insorgenza in essa di fattori, dannosi.
Articolo tratto da Condominioweb

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