domenica 12 ottobre 2014

L’assemblea di condominio non può obbligarti a rifare i balconi.


Non avete pagato le quote condominiali per la manutenzione straordinaria della facciata del palazzo dove abitate? Questo articolo potrebbe tornarvi molto utile: alcune di queste somme richiestevi dall’amministratore, infatti, non sono dovute. Ci riferiamo, in particolare, a quella parte dei lavori che riguardano il terrazzo del vostro appartamento. Infatti, per giurisprudenza costante, questi ultimi rientrano nelle parti dell’immobile di titolarità del solo condomino e non fanno parte, dunque, della comunione. Per cui nessuno – neanche l’assemblea, con voto all’unanimità – potrà costringervi a ristrutturare parti del vostro appartamento che ricadono nella vostra proprietà esclusiva, come appunto i balconi.

La conseguenza pratica di questo principio è una sola: nessuno può dirvi cosa fare a casa vostra, né tantomeno può imporvi spese.

A dare questo importante suggerimento è una sentenza della Cassazione di qualche giorno fa .

Si legge in sentenza: tutte le volte in cui la delibera dell’assemblea di condominio e il conseguente piano di ripartizione delle quote (secondo millesimi) hanno ad oggetto oneri ed opere relative a ristrutturazioni su beni non condominiali, ma individuali, la richiesta di pagamento – inoltrata anche a mezzo di decreto ingiuntivo – è nulla, così come è illegittimo il riparto di tali spese.

In tal caso, al condominio che sia stata notificata una richiesta di pagamento, spetterà andare dal giudice e ottenere la decurtazione, da tali spese, di quelle inerenti il terrazzo.

Non ha infatti alcun valore, per la nostra legge, la delibera adottata dall’assemblea per ripartire le spese dei lavori se, oltre ai beni di natura condominiale, come la facciata dell’edificio, si riferisce anche a elementi architettonici di proprietà esclusiva, come i balconi degli appartamenti. E ciò anche quando la decisione risulta adottata all’unanimità.

In generale, sono illegittime la decisione e la ripartizione delle spese quando hanno ad oggetto opere e oneri relativi a ristrutturazioni non condominiali ma individuali: esattamente come avviene nel caso dei rifacimenti dei balconi, che ricadono nella titolarità esclusiva dei proprietari degli appartamenti cui accedono.

In definitiva, tutte le volte in cui gli oneri per la ristrutturazione dei balconi risultano comunque inseriti nel totale del computo delle spese da dividere, esse vanno sottratte e non possono essere né addebitate, né imposte al condomino.  È, infatti, evidente che si tratta di opere di natura individuale e non di proprietà comune.


sabato 27 settembre 2014

In Gazzetta il regolamento sulla formazione degli amministratori di condominio.

Scatta l’obbligo di formazione e di aggiornamento per i neo amministratori di condominio e per coloro i quali già esercitano tale attività.

È stato infatti pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n.222 del 24 settembre 2014 ilDecreto 13 agosto 2014, n. 140Regolamento recante la determinazione dei criteri e delle modalita' per la formazione degli amministratori di condominio nonche' dei corsi di formazione per gli amministratori condominiali”.

In vigore dal 9 ottobre 2014, il provvedimento del Ministero della Giustizia disciplina non solo i criteri, le modalita' e i contenuti dei corsi di formazione e di aggiornamento obbligatori per gli amministratori condominiali, ma anche i requisiti del formatore e del responsabile scientifico. Si inserisce nel contesto della riforma del condominio introdotta con la legge 11 dicembre 2012, n. 220, recante "Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici", pubblicata nella Gazzetta Ufficiale 17 dicembre 2012, n. 293.

FINALITA' DELLA FORMAZIONE E DELL'AGGIORNAMENTO. Le attivita' di formazione ed aggiornamento devono perseguire i seguenti obiettivi:
a) migliorare e perfezionare la competenza tecnica, scientifica e giuridica in materia di amministrazione condominiale e di sicurezza degli edifici;
b) promuovere il piu' possibile l'aggiornamento delle competenze appena indicate in ragione dell'evoluzione normativa, giurisprudenziale, scientifica e dell'innovazione tecnologica;
c) accrescere lo studio e l'approfondimento individuale quali presupposti per un esercizio professionale di qualita'.

REQUISITI DEI FORMATORI. I formatori devono provare al responsabile scientifico, con apposita documentazione, il possesso dei seguenti requisiti di onorabilita' e professionalita':
a) il godimento dei diritti civili;
b) di non essere stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni, e, nel massimo, a cinque anni;
c) di non essere stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
d) di non essere interdetti o inabilitati;
e) di aver maturato una specifica competenza in materia di amministrazione condominiale o di sicurezza degli edifici e di aver conseguito alternativamente uno dei seguenti titoli: laurea anche triennale; abilitazione alla libera professione; docenza in materie giuridiche, tecniche ed economiche presso universita', istituti e scuole pubbliche o private riconosciute. Possono svolgere attivita' di formazione ed aggiornamento anche: i docenti che abbiano elaborato almeno due pubblicazioni in materia di diritto condominiale o di sicurezza degli edifici, dotate di codice identificativo internazionale (ISBN) ai sensi dell'articolo 1, lettera t), del decreto ministeriale 7 giugno 2012, n. 76; coloro che hanno gia' svolto attivita' di formazione in materia di diritto condominiale o di sicurezza degli edifici in corsi della durata di almeno 40 ore ciascuno, per almeno sei anni consecutivi prima della data di entrata in vigore del presente regolamento.

RESPONSABILE SCIENTIFICO. La funzione di responsabile scientifico puo' essere svolta da un docente in materie giuridiche, tecniche o economiche (ricercatore universitario a tempo determinato o a tempo indeterminato, professore di prima o di seconda fascia, docente di scuole secondarie di secondo grado), un avvocato o un magistrato, un professionista dell'area tecnica. I soggetti appena individuati, che possono anche essere in trattamento di quiescenza, devono essere in possesso dei requisiti di onorabilita' e professionalita'.
Il responsabile scientifico verifica il possesso dei requisiti di onorabilita' e professionalita' dei formatori tramite riscontro documentale, e verifica il rispetto dei contenuti di cui al successivo articolo 5, comma 3, del presente regolamento, le modalita' di partecipazione degli iscritti e di rilevamento delle presenze, anche in caso di svolgimento dei corsi in via telematica.
Il responsabile scientifico attesta il superamento con profitto di un esame finale sui contenuti del corso di formazione e di aggiornamento seguito dai partecipanti.

SVOLGIMENTO E CONTENUTI DELL'ATTIVITA' DI FORMAZIONE E DI AGGIORNAMENTO. Il corso di formazione iniziale si svolge secondo un programma didattico predisposto dal responsabile scientifico. Il corso di formazione iniziale ha una durata di almeno 72 ore e si articola, nella misura di un terzo della sua durata effettiva, secondo moduli che prevedono esercitazioni pratiche.
Gli obblighi formativi di aggiornamento hanno una cadenza annuale. Il corso di aggiornamento ha una durata di almeno 15 ore e riguarda elementi in materia di amministrazione condominiale, in relazione all'evoluzione normativa, giurisprudenziale e alla risoluzione di casi teorico-pratici.
I corsi di formazione e di aggiornamento contengono moduli didattici attinenti le materie di interesse dell'amministratore, quali:
a) l'amministrazione condominiale, con particolare riguardo ai compiti ed ai poteri dell'amministratore;
b) la sicurezza degli edifici, con particolare riguardo ai requisiti di staticita' e di risparmio energetico, ai sistemi di riscaldamento e di condizionamento, agli impianti idrici, elettrici ed agli ascensori e montacarichi, alla verifica della manutenzione delle parti comuni degli edifici ed alla prevenzione incendi;
c) le problematiche in tema di spazi comuni, regolamenti condominiali, ripartizione dei costi in relazione alle tabelle millesimali;
d) i diritti reali, con particolare riguardo al condominio degli edifici ed alla proprieta' edilizia;
e) la normativa urbanistica, con particolare riguardo ai regolamenti edilizi, alla legislazione speciale delle zone territoriali di interesse per l'esercizio della professione ed alle disposizioni sulle barriere architettoniche;
f) i contratti, in particolare quello d'appalto ed il contratto di lavoro subordinato;
g) le tecniche di risoluzione dei conflitti;
h) l'utilizzo degli strumenti informatici;
i) la contabilita'.
L'inizio di ciascun corso, le modalita' di svolgimento, i nominativi dei formatori e dei responsabili scientifici sono comunicati al Ministero della giustizia non oltre la data di inizio del corso, tramite posta certificata, all'indirizzo di posta elettronica che verra' tempestivamente indicato sul sito del Ministero della giustizia.
Il corso di formazione e di aggiornamento puo' essere svolto anche in via telematica, salvo l'esame finale, che si svolge nella sede individuata dal responsabile scientifico.

SUL SITO DEL MINISTERO DELLA GIUSTIZIA L'ELENCO DEGLI ONERI INFORMATIVI DI CUI AL D.P.C.M. N. 252/2012. Sempre sulla Gazzetta Ufficiale del 24 settembre 2014 è stato pubblicato un comunicato del Ministero della Giustizia, nel quale si rende noto che “l'elenco degli oneri di cui al D.P.C.M. n. 252/2012, relativo al Regolamento recante la determinazione dei criteri e delle modalita' per la formazione degli amministratori di condominio nonche' dei corsi di formazione per gli amministratori condominiali, ai sensi dell'articolo 71-bis, primo comma, lettera g), delle disposizioni per l'attuazione del Codice civile, per come modificato ed integrato dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220, e dall'articolo 1, comma 9, lettera a) del decreto-legge 23 dicembre 2013, n. 145, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 2014, n. 9, è visionabile sul sitohttp://www.giustizia.it/giustizia/it/mg_1_29_1_4_1.wp.

lunedì 18 novembre 2013

Sito internet condominiale e privacy.


Su richiesta dell'assemblea, che delibera con la maggioranza di cui al secondo comma dell'articolo 1136 del codice, l'amministratore è tenuto ad attivare un sito internet del condominio che consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare. Le spese per l'attivazione e la gestione del sito internet sono poste a carico dei condomini.


Questo il contenuto dell’art. 71-ter inserito nelle disposizioni di attuazione del codice civile dalla così detta riforma del condominio.
Due annotazioni: le spese di gestione e attivazione a carico dei condomini, vuol dire che il costo del sito dev’essere pagato dai proprietari e non dagli inquilini.
La norma non è inserita tra quelle inderogabili sicché potrebbe ipotizzarsi una partecipazione del conduttore, per il caso in cui egli sia messo nelle condizioni di fruire del sito internet del condominio.

Le spese relative al sito internet – in assenza di specifica indicazione normativa – devono essere ripartite tra tutti i condomini in ragione dei millesimi di proprietà, salvo diverso accordo.
Contenuto del sito condominiale
La legge non predetermina il contenuto del sito, o meglio specifica che in esso devono essere contenuti i documenti indicati dalla deliberazione condominiale con la quale s’è deciso sull’attivazione.
Quali documenti, quindi, possono essere inseriti sul web?
Forniamo qui di seguito un elenco meramente indicativo:
a) registro di anagrafe condominiale;
b) registro di contabilità;
c) registro nomina e revoca amministratori;
d) registro verbali con allegato regolamento condominiale (se esistente);
e) documentazione conto corrente condominiale;
f) recapiti vari dell’amministratore e dei condomini che abbiano rilasciato liberatoria all’utilizzazione.
interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.

Vale la pena ricordare che ai sensi dell’art. 1129, secondo comma, c.c. l’amministratore, all’atto di accettazione della nomina, deve sempre comunicare il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell'articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni 
Fermo restando quest’obbligo, se l’assemblea decidesse di attivare il sito internet condominiale, potrebbe decidere di mettere a disposizione quei documenti in modalità on-line; un buon modo per evitare di spostarsi per prendere visione ed estrarre copia delle carte.

Sito condominiale e riservatezza dei condomini
Quali limiti può incontrare una deliberazione condominiale di attivazione del sito internet condominiale?
Oppure: se l’assemblea si limita a deliberare l’attivazione del sito con indicazione dei contenuti attraverso rimando alla legge (es. si delibera di attivare il sito internet condominiale per il cui contenuto ci si rifà ai documenti condominiali indicati nel codice civile), quali sono i limiti che l’amministratore di condominio non dovrà oltrepassare?
E soprattutto: quali garanzie di sicurezza richiedere e pretendere?

E’ evidente, infatti, che un uso inappropriato del web può ledere la riservatezza dei condòmini e della stessa compagine.
È necessarioha proseguito l’Autorità di garanzia,  prestare particolare attenzione nel caso in cui siano trattati, tra l’altro, i dati sensibili - come quelli che si riferiscono alle condizioni di salute di una persona - o quelli giudiziari (Il condominio e la privacy).


Il Garante della privacy, in una propria guida orientativa, ha ricordato che solo le persone che ne hanno diritto possono consultare ed estrarre copia dei documenti condominiali. Devono quindi essere previste delle procedure, ad esempio l’autenticazione tramite password individuale, che consentano l’accesso sicuro a tali documenti digitali.


Così, ad esempio, Tizio potrà conoscere i dati relativi alla gestione delle cose comuni ma non quelli relativi a Caio, suo vicino, se questi ha negato l’autorizzazione al trattamento.

E’ bene ricordare che esistono dei dati rispetto ai quali non è possibile opporre il diniego di autorizzazione al trattamento (ossia alla loro comunicazione o comunque accessibilità) perché già pubblici per legge (si pensi a quelli sulla proprietà immobiliare) o comunque necessari per il normale funzionamento del condominio (es. domicilio per la spedizione delle comunicazioni).
Prevedere, assieme all’attivazione del sito internet condominiale, l’attivazione di una casella p.e.c. per ogni condomino può voler dire risparmiare ogni anno sulle famigerate spese postali.

Fonte: Avv. Alessandro Gallucci su Lavorincasa

domenica 22 settembre 2013

La mediazione in materia di condominio dopo il DL Fare.

 
Il D.L. n. 69/2013 (Decreto del Fare), convertito con modificazioni nella L. n. 98/2013, ha reintrodotto l'obbligatorietà della mediazione civile e commerciale, per le materie di cui all'art. 5 del D.Lgs. n. 28/2010, e cioè:
  • condominio;
  • diritti reali;
  • divisione;
  • successioni ereditarie;
  • patti di famiglia;
  • locazione;
  • comodato;
  • affitto di aziende;
  • risarcimento del danno derivante da responsabilità medica e sanitaria e da diffamazione con il mezzo della stampa o con altro mezzo di pubblicità;
  • contratti assicurativi, bancari e finanziari.
Con tale intervento, prende vita anche l’art. 71-quater delle disp. att. del c.c. per le controversie in materia di condominio, introdotto dalla L. 220/2012 (nota come riforma del Condominio).
L’articolo in questione chiarisce cosa si intende per condominio con riferimento alle materie indicate dall’art. 5, D.Lgs. n. 28/2010 nei casi di mediazione c.d. obbligatoria; la norma dà una nozione ampia di “Condominio” ricomprendendo oltre a tutto il capo II del Titolo VII del Libro secondo, anche gli articoli 61-72 delle disposizione attuative del c.c.
 
Pertanto, oltre alle questioni strettamente riguardanti il condominio inteso come vicende relative alle parti comuni, sono ricomprese anche questioni relative alla responsabilità dell’amministratore (1130-1133 c.c.), l’impugnazione delle delibere assembleari, la riscossione dei contributi condominiali (art. 63 disp. att. c.c.), la modifica delle tabelle condominiali (art. 69 disp. att. c.c.), l’infrazione dei regolamenti condominiali (art. 70 disp. att. c.c.).
 
L’art. 71 quater delle disp. att. del c.c. stabilisce per il procedimento di mediazione in materia di Condominio una competenza territoriale dell’Organismo di Mediazione (quella del luogo ove è situato il condominio) specifica rispetto a quella prevista dall’art. 4 del D.Lgs. n. 28/2010 per come novellato dalla conversione in legge del decreto del fare.
 
Ed infatti, mentre la competenza territoriale dell’Organismo di Mediazione di cui all’art. 71 quater coincide con quella del luogo ove è situato il Condominio, il novellato art. 4 del D.Lgs. n. 28/2010 fa riferimento a quella del Giudice che sarebbe competente per la eventuale causa, con la possibilità, in caso di fori alternativi, che siano competenti anche Giudici diversi da quello del luogo ove è ubicato il Condominio.
Ad esempio, se prendiamo in considerazione un’azione di responsabilità nei confronti di un amministratore, le norme del codice di procedura civile stabiliscono dei fori alternativi quale ad esempio il foro di residenza del convenuto che non necessariamente è lo stesso del luogo ove è situato il condominio (stesso discorso vale per un’azione promossa contro un condòmino moroso).
 
A mio parere, l’art. 71 quater delle disp. att. c.c., quale norma speciale sulla mediazione in materia di Condominio prevale su quella successiva più generale dell’art. 4 (per come novellato) e, quindi, la mediazione in tema di Condominio deve essere avviata esclusivamente nel luogo ove è situato il Condominio, anche se competente a conoscere l’azione giudiziaria è il Giudice di un luogo diverso.
L’art. 71 quater prevede, inoltre, che l’amministratore si presenti in mediazione previa delibera dell’assemblea da assumere con le maggioranze di cui all’art. 1136, secondo comma c.c.. Tale norma va certamente coordinata con le novità introdotte in materia di mediazione in vigore dal 20 settembre 2013: l’incontro di programmazione e l’assistenza tecnica dell’Avvocato.
 
La delibera assembleare deve dare istruzioni all’amministratore sull’atteggiamento da avere in mediazione e sui poteri e i limiti entro cui conciliare la controversia. La stessa delibera, a rigor di logica, deve prevedere il conferimento dell’incarico al difensore.
 
Fonte: Nestore Thiery su Altalex 

sabato 21 settembre 2013

Pensilina condominiale, distanze e decoro.

 
La pensilina condominiale, installata per riparare una parte dell’ingresso all’edificio deve rispettare le distanze? La stessa pensilina può alterare il decoro architettonico dell’edificio?
La domanda, in sostanza, è quella che ci si pone in tanti casi in cui l’assemblea decide di migliorare l’uso di una parte comune.
L’assise condominiale, infatti, ha il potere di disciplinare l’uso delle cose comuni ed all’uopo prevedere tutte le più opportune modificazioni o innovazioni in grado di garantirne un miglior uso o rendimento a favore di tutti i condomini.

Pensilina e parti comuni
Portone d’ingresso allo stabile; nessun porticato e nessuna protezione dagli agenti atmosferici.
Chi si deve fermare per utilizzare il citofono e non ha l’ombrello, ogni volta che piove s’inzuppa tutto.
Che cosa fare?
La problematica è comune e molte assemblee decidono di installare una pensilina per porre rimedio al problema. Quali contestazioni possono sorgere?

In questa sede si fa riferimento alle problematiche condominiali.
E’ sempre bene, infatti, per evitare d’incorrere in sanzioni amministrative, informarsi presso i competenti uffici comunali o presso un tecnico di fiducia del condominio, per sapere se questo genere d’intervento comporti anche degli adempimenti di carattere urbanistico.

Pensilina e decoro architettonico
Leggendo le sentenze sull’argomento, si comprende che l’unico reale problema condominiale è quello del decoro architettonico dell’edificio. Sulle distanze, infatti, se l’opera è effettivamente destinata a soddisfare esigenze della collettività, non si può dir nulla.

Il Tribunale di Nola, in una controversia relativa all’installazione di una pensilina, rifacendosi al consolidato orientamento della Cassazione, ha specificato che è pacifico principio dell'inoperatività, nel condominio, delle prescrizioni in materia di distanze, con riferimento alle opere - come quella in esame - eseguite sulle parti comuni e destinate all'uso di tutti i condomini (Cassazione civile, sez. II, 25 ottobre 2001, n. 13170; Cass. Civ. n. 9995 del 1998; Cass. Civ. n. 4190 del 2000) (Trib. Nola 15 novembre 2007).
 
La sentenza risale a quasi sei anni fa, ossia al periodo antecedente l’entrata in vigore della riforma del condominio, ma la situazione normativo giurisprudenziale non è mutata.
Nel caso di specie oltre alla violazione delle distanze, il condomino contestava anche la violazione del decoro architettonico.

Il Tribunale di Nola ha concluso per l’assenza di violazione dell’estetica dell’edificio.
Nella sentenza succitata si legge che la tutela del decoro architettonico è disciplinata in considerazione di una apprezzabile alterazione delle linee e delle strutture fondamentali dell'edificio, od anche di sue singole parti o elementi dotati di sostanziale autonomia, e della consequenziale diminuzione del valore dell'intero edificio e, quindi, anche di ciascuna delle unità immobiliari che lo compongono.

Va da sé che, ancora una volta, nella fattispecie alcun danno di tale natura sia stato arrecato al condominio, sia per la ridotta dimensione dell'opera in parola, sia per le sue caratteristiche, che mirano esclusivamente a rendere più fruibile e meno pericoloso l'androne di ingresso, senza apportare alcun significato sconvolgimento all'unitarietà di linee e di stile del fabbricato (allegati grafici in atti; cfr, Cassazione civile, sez. II, 27 ottobre 2003, n. 16098; Cass. Civ. Sez. 2, Sentenza n. 5417 del 15/04/2002; Cass. Civ. n. 6341 del 2000;Cass. Civ. n. 15504 del 2000) (Trib. Nola 15 novembre 2007).

Vale la pena ricordare che l’alterazione del decoro deve provocare altresì un pregiudizio economico per le parti comuni e/o per le unità immobiliari di proprietà esclusiva (cfr. Cass. n. 1286/10).
E’ evidente che l’alterazione peggiorativa dell’estetica implichi questo genere di pregiudizio. La prova dell’alterazione del decoro dev’essere sempre fornita da chi la lamenta, quindi nel caso di delibere che autorizzano la modifica della facciata, dal condomino che impugna quella decisione.

Tirando le fila del discorso e tornando a quanto affermato dal Tribunale di Nola, quale insegnamento può trarsi da questa pronuncia ? Si può dire che mentre le norme sulle distanze non si applicano mai, la lesione del decoro, in ossequio ai principi richiamati in sentenza, va valutata caso per caso.

Fonte: Avv. Alessandro Gallucci su Lavorincasa

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