lunedì 18 novembre 2013

Sito internet condominiale e privacy.


Su richiesta dell'assemblea, che delibera con la maggioranza di cui al secondo comma dell'articolo 1136 del codice, l'amministratore è tenuto ad attivare un sito internet del condominio che consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare. Le spese per l'attivazione e la gestione del sito internet sono poste a carico dei condomini.


Questo il contenuto dell’art. 71-ter inserito nelle disposizioni di attuazione del codice civile dalla così detta riforma del condominio.
Due annotazioni: le spese di gestione e attivazione a carico dei condomini, vuol dire che il costo del sito dev’essere pagato dai proprietari e non dagli inquilini.
La norma non è inserita tra quelle inderogabili sicché potrebbe ipotizzarsi una partecipazione del conduttore, per il caso in cui egli sia messo nelle condizioni di fruire del sito internet del condominio.

Le spese relative al sito internet – in assenza di specifica indicazione normativa – devono essere ripartite tra tutti i condomini in ragione dei millesimi di proprietà, salvo diverso accordo.
Contenuto del sito condominiale
La legge non predetermina il contenuto del sito, o meglio specifica che in esso devono essere contenuti i documenti indicati dalla deliberazione condominiale con la quale s’è deciso sull’attivazione.
Quali documenti, quindi, possono essere inseriti sul web?
Forniamo qui di seguito un elenco meramente indicativo:
a) registro di anagrafe condominiale;
b) registro di contabilità;
c) registro nomina e revoca amministratori;
d) registro verbali con allegato regolamento condominiale (se esistente);
e) documentazione conto corrente condominiale;
f) recapiti vari dell’amministratore e dei condomini che abbiano rilasciato liberatoria all’utilizzazione.
interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.

Vale la pena ricordare che ai sensi dell’art. 1129, secondo comma, c.c. l’amministratore, all’atto di accettazione della nomina, deve sempre comunicare il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell'articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni 
Fermo restando quest’obbligo, se l’assemblea decidesse di attivare il sito internet condominiale, potrebbe decidere di mettere a disposizione quei documenti in modalità on-line; un buon modo per evitare di spostarsi per prendere visione ed estrarre copia delle carte.

Sito condominiale e riservatezza dei condomini
Quali limiti può incontrare una deliberazione condominiale di attivazione del sito internet condominiale?
Oppure: se l’assemblea si limita a deliberare l’attivazione del sito con indicazione dei contenuti attraverso rimando alla legge (es. si delibera di attivare il sito internet condominiale per il cui contenuto ci si rifà ai documenti condominiali indicati nel codice civile), quali sono i limiti che l’amministratore di condominio non dovrà oltrepassare?
E soprattutto: quali garanzie di sicurezza richiedere e pretendere?

E’ evidente, infatti, che un uso inappropriato del web può ledere la riservatezza dei condòmini e della stessa compagine.
È necessarioha proseguito l’Autorità di garanzia,  prestare particolare attenzione nel caso in cui siano trattati, tra l’altro, i dati sensibili - come quelli che si riferiscono alle condizioni di salute di una persona - o quelli giudiziari (Il condominio e la privacy).


Il Garante della privacy, in una propria guida orientativa, ha ricordato che solo le persone che ne hanno diritto possono consultare ed estrarre copia dei documenti condominiali. Devono quindi essere previste delle procedure, ad esempio l’autenticazione tramite password individuale, che consentano l’accesso sicuro a tali documenti digitali.


Così, ad esempio, Tizio potrà conoscere i dati relativi alla gestione delle cose comuni ma non quelli relativi a Caio, suo vicino, se questi ha negato l’autorizzazione al trattamento.

E’ bene ricordare che esistono dei dati rispetto ai quali non è possibile opporre il diniego di autorizzazione al trattamento (ossia alla loro comunicazione o comunque accessibilità) perché già pubblici per legge (si pensi a quelli sulla proprietà immobiliare) o comunque necessari per il normale funzionamento del condominio (es. domicilio per la spedizione delle comunicazioni).
Prevedere, assieme all’attivazione del sito internet condominiale, l’attivazione di una casella p.e.c. per ogni condomino può voler dire risparmiare ogni anno sulle famigerate spese postali.

Fonte: Avv. Alessandro Gallucci su Lavorincasa

domenica 22 settembre 2013

La mediazione in materia di condominio dopo il DL Fare.

 
Il D.L. n. 69/2013 (Decreto del Fare), convertito con modificazioni nella L. n. 98/2013, ha reintrodotto l'obbligatorietà della mediazione civile e commerciale, per le materie di cui all'art. 5 del D.Lgs. n. 28/2010, e cioè:
  • condominio;
  • diritti reali;
  • divisione;
  • successioni ereditarie;
  • patti di famiglia;
  • locazione;
  • comodato;
  • affitto di aziende;
  • risarcimento del danno derivante da responsabilità medica e sanitaria e da diffamazione con il mezzo della stampa o con altro mezzo di pubblicità;
  • contratti assicurativi, bancari e finanziari.
Con tale intervento, prende vita anche l’art. 71-quater delle disp. att. del c.c. per le controversie in materia di condominio, introdotto dalla L. 220/2012 (nota come riforma del Condominio).
L’articolo in questione chiarisce cosa si intende per condominio con riferimento alle materie indicate dall’art. 5, D.Lgs. n. 28/2010 nei casi di mediazione c.d. obbligatoria; la norma dà una nozione ampia di “Condominio” ricomprendendo oltre a tutto il capo II del Titolo VII del Libro secondo, anche gli articoli 61-72 delle disposizione attuative del c.c.
 
Pertanto, oltre alle questioni strettamente riguardanti il condominio inteso come vicende relative alle parti comuni, sono ricomprese anche questioni relative alla responsabilità dell’amministratore (1130-1133 c.c.), l’impugnazione delle delibere assembleari, la riscossione dei contributi condominiali (art. 63 disp. att. c.c.), la modifica delle tabelle condominiali (art. 69 disp. att. c.c.), l’infrazione dei regolamenti condominiali (art. 70 disp. att. c.c.).
 
L’art. 71 quater delle disp. att. del c.c. stabilisce per il procedimento di mediazione in materia di Condominio una competenza territoriale dell’Organismo di Mediazione (quella del luogo ove è situato il condominio) specifica rispetto a quella prevista dall’art. 4 del D.Lgs. n. 28/2010 per come novellato dalla conversione in legge del decreto del fare.
 
Ed infatti, mentre la competenza territoriale dell’Organismo di Mediazione di cui all’art. 71 quater coincide con quella del luogo ove è situato il Condominio, il novellato art. 4 del D.Lgs. n. 28/2010 fa riferimento a quella del Giudice che sarebbe competente per la eventuale causa, con la possibilità, in caso di fori alternativi, che siano competenti anche Giudici diversi da quello del luogo ove è ubicato il Condominio.
Ad esempio, se prendiamo in considerazione un’azione di responsabilità nei confronti di un amministratore, le norme del codice di procedura civile stabiliscono dei fori alternativi quale ad esempio il foro di residenza del convenuto che non necessariamente è lo stesso del luogo ove è situato il condominio (stesso discorso vale per un’azione promossa contro un condòmino moroso).
 
A mio parere, l’art. 71 quater delle disp. att. c.c., quale norma speciale sulla mediazione in materia di Condominio prevale su quella successiva più generale dell’art. 4 (per come novellato) e, quindi, la mediazione in tema di Condominio deve essere avviata esclusivamente nel luogo ove è situato il Condominio, anche se competente a conoscere l’azione giudiziaria è il Giudice di un luogo diverso.
L’art. 71 quater prevede, inoltre, che l’amministratore si presenti in mediazione previa delibera dell’assemblea da assumere con le maggioranze di cui all’art. 1136, secondo comma c.c.. Tale norma va certamente coordinata con le novità introdotte in materia di mediazione in vigore dal 20 settembre 2013: l’incontro di programmazione e l’assistenza tecnica dell’Avvocato.
 
La delibera assembleare deve dare istruzioni all’amministratore sull’atteggiamento da avere in mediazione e sui poteri e i limiti entro cui conciliare la controversia. La stessa delibera, a rigor di logica, deve prevedere il conferimento dell’incarico al difensore.
 
Fonte: Nestore Thiery su Altalex 

sabato 21 settembre 2013

Pensilina condominiale, distanze e decoro.

 
La pensilina condominiale, installata per riparare una parte dell’ingresso all’edificio deve rispettare le distanze? La stessa pensilina può alterare il decoro architettonico dell’edificio?
La domanda, in sostanza, è quella che ci si pone in tanti casi in cui l’assemblea decide di migliorare l’uso di una parte comune.
L’assise condominiale, infatti, ha il potere di disciplinare l’uso delle cose comuni ed all’uopo prevedere tutte le più opportune modificazioni o innovazioni in grado di garantirne un miglior uso o rendimento a favore di tutti i condomini.

Pensilina e parti comuni
Portone d’ingresso allo stabile; nessun porticato e nessuna protezione dagli agenti atmosferici.
Chi si deve fermare per utilizzare il citofono e non ha l’ombrello, ogni volta che piove s’inzuppa tutto.
Che cosa fare?
La problematica è comune e molte assemblee decidono di installare una pensilina per porre rimedio al problema. Quali contestazioni possono sorgere?

In questa sede si fa riferimento alle problematiche condominiali.
E’ sempre bene, infatti, per evitare d’incorrere in sanzioni amministrative, informarsi presso i competenti uffici comunali o presso un tecnico di fiducia del condominio, per sapere se questo genere d’intervento comporti anche degli adempimenti di carattere urbanistico.

Pensilina e decoro architettonico
Leggendo le sentenze sull’argomento, si comprende che l’unico reale problema condominiale è quello del decoro architettonico dell’edificio. Sulle distanze, infatti, se l’opera è effettivamente destinata a soddisfare esigenze della collettività, non si può dir nulla.

Il Tribunale di Nola, in una controversia relativa all’installazione di una pensilina, rifacendosi al consolidato orientamento della Cassazione, ha specificato che è pacifico principio dell'inoperatività, nel condominio, delle prescrizioni in materia di distanze, con riferimento alle opere - come quella in esame - eseguite sulle parti comuni e destinate all'uso di tutti i condomini (Cassazione civile, sez. II, 25 ottobre 2001, n. 13170; Cass. Civ. n. 9995 del 1998; Cass. Civ. n. 4190 del 2000) (Trib. Nola 15 novembre 2007).
 
La sentenza risale a quasi sei anni fa, ossia al periodo antecedente l’entrata in vigore della riforma del condominio, ma la situazione normativo giurisprudenziale non è mutata.
Nel caso di specie oltre alla violazione delle distanze, il condomino contestava anche la violazione del decoro architettonico.

Il Tribunale di Nola ha concluso per l’assenza di violazione dell’estetica dell’edificio.
Nella sentenza succitata si legge che la tutela del decoro architettonico è disciplinata in considerazione di una apprezzabile alterazione delle linee e delle strutture fondamentali dell'edificio, od anche di sue singole parti o elementi dotati di sostanziale autonomia, e della consequenziale diminuzione del valore dell'intero edificio e, quindi, anche di ciascuna delle unità immobiliari che lo compongono.

Va da sé che, ancora una volta, nella fattispecie alcun danno di tale natura sia stato arrecato al condominio, sia per la ridotta dimensione dell'opera in parola, sia per le sue caratteristiche, che mirano esclusivamente a rendere più fruibile e meno pericoloso l'androne di ingresso, senza apportare alcun significato sconvolgimento all'unitarietà di linee e di stile del fabbricato (allegati grafici in atti; cfr, Cassazione civile, sez. II, 27 ottobre 2003, n. 16098; Cass. Civ. Sez. 2, Sentenza n. 5417 del 15/04/2002; Cass. Civ. n. 6341 del 2000;Cass. Civ. n. 15504 del 2000) (Trib. Nola 15 novembre 2007).

Vale la pena ricordare che l’alterazione del decoro deve provocare altresì un pregiudizio economico per le parti comuni e/o per le unità immobiliari di proprietà esclusiva (cfr. Cass. n. 1286/10).
E’ evidente che l’alterazione peggiorativa dell’estetica implichi questo genere di pregiudizio. La prova dell’alterazione del decoro dev’essere sempre fornita da chi la lamenta, quindi nel caso di delibere che autorizzano la modifica della facciata, dal condomino che impugna quella decisione.

Tirando le fila del discorso e tornando a quanto affermato dal Tribunale di Nola, quale insegnamento può trarsi da questa pronuncia ? Si può dire che mentre le norme sulle distanze non si applicano mai, la lesione del decoro, in ossequio ai principi richiamati in sentenza, va valutata caso per caso.

Fonte: Avv. Alessandro Gallucci su Lavorincasa

sabato 20 luglio 2013

Amministratore di condominio, nuovi obblighi.

 
Obbligo di recarsi «periodicamente» nell’edificio condominiale («almeno una volta ogni tre mesi»), nonché ogni volta che se ne presenti l’urgenza. E di occuparsi degli adempimenti fiscali, mantenere rapporti fra i proprietari delle abitazioni e la pubblica amministrazione, e curare (nell’interesse degli inquilini) le relazioni con fornitori, collaboratori, professionisti esterni (avvocati, consulenti del lavoro, figure incaricate della tenuta dei libri paga, etc), svolgendo i compiti «con particolare attenzione e competenza».
 
Sono alcune delle attribuzioni del nuovo Mansionario dell’amministratore condominiale stilato da Confedilizia, in cui rientrano le disposizioni normative della riforma (legge 220/2012) entrata in vigore esattamente un mese fa, insieme ad altre funzioni che l’organizzazione ritiene opportuno mettere nero su bianco per garantire una corretta conduzione degli immobili.
 
Fonte: ItaliaOggi

lunedì 10 giugno 2013

Condominio, videosorveglianza e trattamento dei dati personali dei condòmini.

 
La tutela della riservatezza all'interno dell'edificio abitativo, nonché all'esterno, nell'ambito dei rapporti con terzi estranei alla collettività condominiale, costituisce una tematica di grande attualità e delicatezza. In questo campo il giurista è chiamato ad effettuare un bilanciamento tra due interessi contrapposti: da un lato l'interesse di ciascun condòmino (proprietario, usufruttuario, conduttore, od occupante ad altro titolo l'unità immobiliare) alla tutela della propria riservatezza nei confronti degli altri condomini e di eventuali terzi estranei; dall'altro lato l'interesse di ciascun condomino (nella sua veste di “mandante”) ad essere informato dall'Amministratore (nel suo ruolo di “mandatario”) su tutto cio' che riguarda la gestione dei beni e dei servizi comuni.
 
Il Condominio, quale “titolare” del trattamento, deve fornire agli interessati un'informativa su tutte le caratteristiche del trattamento stesso. Ai sensi dell'art.13 del D.lgs 196/03 (Codice Privacy), l'informativa, tra l'altro, deve indicare le finalità e le modalità del trattamento dei dati, la natura obbligatoria o facoltativa del conferimento dei dati, il soggetto che può venirne a conoscenza in qualita' di responsabile del trattamento (di regola, l'amministratore), l'ambito di diffusione dei dati medesimi. L'informativa deve essere preventiva, nel senso che deve essere fornita prima che il trattamento abbia inizio. L'omessa o inidonea informativa all'interessato è punita con la sanzione amministrativa del pagamento di una somma da seimila euro a trentaseimila euro (art 161 Codice Privacy).
 
In linea di principio si può affermare che l'amministratore (quale “responsabile del trattamento”, come vedremo) è di regola esonerato (ai sensi dell' art. 24 del codice della privacy) dalla necessità del consenso da parte dei singoli condomini al trattamento dei rispettivi dati personali, dovendo egli adempiere ad una serie di obblighi di legge che necessariamente presuppongono il trattamento dei dati personali dei partecipanti al Condominio (si pensi ad esempio all'obbligo di tenuta del registro di anagrafe condominiale ex art. 1130, n. 6, cod. civ.). Tuttavia non tutti i dati personali dei condòmini possono prescindere dal consenso di costoro ai fini del relativo trattamento; ad esempio, come vedremo, occorre il consenso dei condòmini per l'utilizzazione delle «informazioni relative alle utenze telefoniche a costoro intestate», ove tali utenze non compaiano in elenchi telefonici pubblici e non siano pertinenti a finalità di gestione condominiale.
 
In data 18 maggio 2006, il Garante per la protezione dei dati personali ha adottato un provvedimento di natura generale in tema di trattamento di dati personali nel contesto condominiale, in cui ha precisato i compiti dell'amministratore in relazione al trattamento dei dati personali dei singoli partecipanti al Condominio. L' importanza del suddetto Provvedimento sta nell'aver chiarito le tipologie di dati personali che possono formare oggetto di trattamento da parte dell'Amministratore, quale responsabile del trattamento stesso. Prima di esaminare il Provvedimento, per completezza espositiva è opportuno accennare alle definizioni tecniche di “dati personali”, di “trattamento”, di “titolare del trattamento” e di “responsabile del trattamento”, ricavabili dall'art. 4 del Codice della Privacy, nonché alle modalità del trattamento, ai sensi dell'art. 11 del Codice.
 
Anzitutto per DATI PERSONALI devono intendersi le informazioni relative a persone fisiche; per TRATTAMENTO qualunque operazione o complesso di operazioni, effettuati anche senza l'ausilio di strumenti elettronici, concernenti la raccolta, la registrazione, l'organizzazione, la conservazione, la consultazione, l'elaborazione, la modificazione, la selezione, l'estrazione, il raffronto, l'utilizzo, l'interconnessione, il blocco, la comunicazione, la diffusione, la cancellazione e la distruzione di dati, anche se non registrati in una banca di dati ; per TITOLARE del trattamento deve intendersi “la persona fisica, la persona giuridica, la pubblica amministrazione e qualsiasi altro ente, associazione od organismo (nel nostro caso, la collettività condominiale) cui competono le decisioni in ordine alle finalità, alle modalità del trattamento di dati personali e agli strumenti utilizzati”; per RESPONSABILE DEL TRATTAMENTO deve intendersi la persona fisica o giuridica – nel nostro caso, di regola l'Amministratore – preposta dal titolare – nel nostro caso, la collettività condominiale – ad effettuare il trattamento. Come si desume dall'art. 11 del Codice, espressamente richiamato dal Provvedimento del 18 maggio 2006, i dati personali – PENA LA LORO INUTILIZZABILITA' – devono essere trattati in modo lecito (quindi nel rispetto della normativa civile e penale vigente) e secondo correttezza, devono essere raccolti e registrati per scopi determinati, espliciti e legittimi, devono essere esatti e, se necessario, aggiornati, devono essere pertinenti, completi e non eccedenti rispetto alle finalita' per le quali sono trattati, e devono essere conservati per un periodo di tempo non superiore a quello necessario agli scopi per i quali essi sono stati trattati.
 
Ciò premesso, passiamo ad esaminare le tipologie di dati personali che possono formare oggetto di trattamento da parte dell'Amministratore, nella citata qualifica di “responsabile del trattamento” stesso. Il summenzionato Provvedimento del Garante chiarisce che possono formare oggetto di trattamento solo informazioni personali che siano “pertinenti e necessarie per la gestione e l'amministrazione delle parti comuni” e che siano “idonee a determinare le posizioni di dare e avere dei singoli partecipanti al Condominio (siano essi proprietari o usufruttuari)”. Le informazioni utilizzabili dall'Amministratore possono riguardare sia tutto il condominio (ad esempio, i dati relativi ai consumi collettivi: si consideri, ad esempio, la comunicazione da parte dell'Amministratore alla Ditta installatrice dei pannelli solari dei consumi complessivi di energia elettrica del Condominio), sia i singoli partecipanti (ad esempio, i dati anagrafici e gli indirizzi dei condòmini – elementi indispensabili per consentire all'amministratore la regolare convocazione dell'assemblea, nel rispetto dell'art. 66 disp att c.c. - le rispettive quote millesimali, onde verificare il rispetto dei quorum costitutivi e deliberativi prescritti dall'art. 1136 c.c., ai fini dell'eventuale impugnazione della delibera assembleare).
 
I numeri di telefono (fisso e cellulare) possono essere utilizzati dall'amministratore solo con il consenso degli interessati, salvo il caso in cui compaiano già in elenchi telefonici pubblici e semprechè non eccedano la finalità di amministrazione delle parti comuni (si pensi ad esempio all'ipotesi, senz'altro consentita, in cui l'amministratore fornisce all'idraulico il recapito telefonico di un condòmino dal cui appartamento provengono infiltrazioni d'acqua che potrebbero danneggiare parti comuni dell'edificio). Per verificare l'esattezza degli importi dovuti a titolo di oneri condominiali, ciascun condòmino può essere informato, tramite il rendiconto condominiale annuale o su richiesta, delle somme dovute dagli altri e di eventuali inadempimenti; per completezza espositiva è opportuno menzionare la disposizione di cui al novellato testo dell'art. 1130, n. 9, cod civ, in forza della quale l'amministratore è ora obbligato a fornire al condòmino che ne faccia richiesta l'ATTESTAZIONE relativa allo stato dei pagamenti di tutti i partecipanti al Condominio.
 
Lo stesso Garante, in due Provvedimenti rispettivamente emanati il 12/12/2001 ed il 19/05/2000, aveva stabilito che “i condòmini (…) hanno diritto di ricevere le informazioni riguardanti l'amministrazione ed il funzionamento del Condominio”. Tuttavia, in base al Provvedimento in rassegna, è vietata la diffusione dei dati personali dei condòmini morosi mediante l'affissione di avvisi di mora o, comunque, di sollecitazioni di pagamento in spazi condominiali aperti al pubblico, in cui è consentita solo l'affissione di avvisi generali (quali convocazioni di assemblea o comunicazioni urgenti). Se l'assemblea deliberasse di far circolare all'interno degli spazi comuni documenti contenenti l'elenco dei morosi, l'amministratore dovrebbe rifiutarsi di dare attuazione alla delibera, che deve ritenersi radicalmente nulla per illiceità dell'oggetto. Al riguardo è opportuno evidenziare una recente ed interessante Ordinanza della Corte di Cassazione (la n. 186/2011). Con tale pronuncia, la Suprema Corte anzitutto premette che il trattamento dei dati personali deve avvenire nell'osservanza dei principi di proporzionalità, di pertinenza e di non eccedenza rispetto agli scopi per i quali i dati stessi sono raccolti. Più precisamente la Corte ha affermato il seguente principio di diritto: "La disciplina del Codice della Privacy in materia di protezione dei dati personali, di cui all'art. 11 del D.Lgs. 30 giugno 2003, n. 196, prescrivendo che il trattamento dei dati personali avvenga nell'osservanza dei principi di proporzionalità, di pertinenza e di non eccedenza rispetto agli scopi per i quali i dati stessi sono raccolti, non consente che gli spazi condominiali, aperti all'accesso a terzi estranei al condominio, possano essere utilizzati per la comunicazione di dati personali riferibili al singolo condomino; pertanto - fermo il diritto di ciascun condomino di conoscere, anche su propria iniziativa, gli inadempimenti altrui nei confronti della collettività condominiale - l'affissione nella bacheca dell'androne condominiale, da parte dell'amministratore, dell'informazione concernente le posizioni di debito del singolo partecipante al condominio, risolvendosi nella messa a disposizione di quel dato in favore di una serie indeterminata di persone estranee, costituisce un'indebita diffusione, come tale illecita e fonte di responsabilità civile, ai sensi degli artt. 11 e 15 del codice". Per la Suprema corte, in definitiva, l'interesse individuale alla riservatezza prevale su quello collettivo relativo alla trasparenza della gestione contabile del condominio. Più esattamente, ad avviso della Corte “ Ha errato la sentenza impugnata a ritenere prevalenti, sul "diritto alla riservatezza", "esigenze di efficienza”. Tale bilanciamento non tiene conto del rango di diritto fondamentale assunto dal diritto alla protezione dei dati personali, tutelato dall'art. 2 della Costituzione italiana e dall'art. 8 della Carta dei diritti fondamentali dell'Unione Europea: un diritto a mantenere il controllo sulle proprie informazioni che, spettando non solo alle persone in vista ma a "chiunque" (art. 1 del codice) e ad "ogni persona" (art. 8 della Carta) nei diversi contesti ed ambienti di vita, concorre a delineare l'assetto di una società rispettosa dell'altro e della sua dignità in condizioni di eguaglianza”.
 
Si confronti, sul versante penale, Cass. pen. n. 4364 del 29/01/2013 secondo cui integra il delitto di diffamazione il verbale assembleare o qualsiasi altro comunicato redatto all'esito di un'assemblea condominiale, con cui un condomino venga indicato come moroso nel pagamento dei contributi condominiali, qualora esso venga affisso in un luogo accessibile non già ai soli condomini dell'edificio, per i quali può sussistere un interesse giuridicamente apprezzabile alla conoscenza dei fatti attinenti alla contabilità condominiale, bensì ad un numero indeterminato di altri soggetti. Nella fattispecie esaminata dalla Suprema Corte, la responsabilità penale dell'amministratore è stata configurata per avere egli affisso nell'atrio del Condominio l'avviso dell'imminente distacco della fornitura idrica a seguito della persistenza della morosità di alcuni condòmini espresamente menzionati nell'avviso medesimo. Nello stesso senso si era già pronunciata Cass. Pen. n. 13540/2008. Del resto già con Provvedimento del 12 dicembre 2001 il Garante per la protezione dei dati personali aveva vietato l'esposizione dell'ordine del giorno dell'assemblea condominiale, in cui viene riportata dall'amministratore la posizione debitoria di un condòmino nei confronti del Condominio, in luoghi aperti al passaggio di soggetti estranei alla compagine condominiale. Nello stesso Provvedimento si precisa chiaramente che eventuali dati personali relativi al merito delle singole questioni possono essere comunicati e diffusi solo nell'ambito di documenti inviati ai singoli interessati, oppure all'interno della discussione comune in sede assembleare. In conformità a tale Provvedimento, lo stesso Garante, con Provvedimento del 18 giugno 2009, ha ravvisato la violazione dei principi di pertinenza e di non eccedenza delle informazioni trattate, nel caso dell'avviso – affisso in spazi condominiali accessibili al pubblico – in cui l'amministratore invitava i condòmini proprietari dei veicoli recanti determinate targhe (e quindi identificabili) a rimuoverli dal cortile condominiale per consentire l'esecuzione di determinati lavori. Ad avviso del Garante, il trattamento delle predette informazioni da parte dell'amministratore “avrebbe potuto essere effettuato con modalità parimenti efficaci ma meno invasive, ricorrendo a forme di comunicazione individualizzata nei confronti dei condomini che non avevano tempestivamente provveduto a rimuovere il veicolo, ovvero ricorrendo a un invito a provvedervi, pur affisso nella bacheca, ma privo di riferimenti atti ad identificare gli interessati”. Si consideri che, nel caso sottoposto all'attenzione del Garante, l'avviso dell'amministratore non solo indicava le targhe delle vetture da rimuovere dal cortile, ma addirittura conteneva fotografie delle medesime.
 
Tornando al Provvedimento del Garante del 18 maggio 2006, l'Autorità ha altresì stabilito che i dati sanitari possono essere trattati solo se indispensabili ai fini della gestione condominiale (come ad esempio all'ipotesi del trattamento dei dati sanitari di un condòmino invalido in relazione all'adozione di una delibera avente ad oggetto l'abbattimento delle cosiddette "barriere architettoniche"); La partecipazione all'assemblea condominiale di estranei è consentita solo con l'assenso dei partecipanti (ad esempio può trattarsi di tecnici o consulenti chiamati ad intervenire su argomenti all'ordine del giorno, oppure di consulenti di singoli condomini che, beninteso, non partecipino in veste di delegati). Il Provvedimento non chiarisce se – ai fini dell'approvazione della delibera di autorizzazione – occorra la maggioranza o l'unanimità. E' rimasta una lacuna che, per quanto mi risulta, neppure la riforma legislativa ha colmato In ogni caso, come si ricava dall'art. 3.1 del Provvedimento, i terzi estranei al Condominio (che, come tali, non sarebbero legittimati a partecipare all'assemblea) possono essere messi a conoscenza solo delle informazioni necessarie allo svolgimento del loro incarico e pertanto, una volta esaurita la discussione dell'argomento che giustifica la loro presenza, e prima che abbia inizio l'esame degli ulteriori punti all'ordine del giorno, devono lasciare l'assemblea. É possibile videoregistrare l'assemblea solo con il previo consenso informato di tutti i partecipanti; Per prevenire illecite comunicazioni e diffusioni di dati personali l'amministratore deve adottare idonee misure di sicurezza, quali quelle previste dal Codice della privacy .
 
L'amministratore può esercitare il diritto di accesso ai dati riferiti al condominio nel suo complesso (ad esempio alle informazioni connesse ai contratti relativi alla fornitura di servizi, stipulati dal precedente amministratore nell'interesse del Condominio, oppure alle informazioni connesse ai consumi condominiali di energia ed acqua); il singolo condòmino può sempre accedere ai dati che lo riguardano, rivolgendosi all'amministratore. A riguardo si segnala il novellato testo dell'art. 1130 bis, primo comma, cod civ, in base al quale: “I condòmini e i titolari di diritti reali di godimento sulle unità immobiliari,possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese”.
 
L'esigenza di preservare la sicurezza delle persone contro aggressioni e di tutelare l'integrità dei beni comuni e privati contro danneggiamenti o furti in ambito condominiale, parallelamente al progresso tecnologico, ha incrementato l'installazione di impianti di videosorveglianza sia privati che condominiali. Il legislatore della riforma – tenendo presenti tali esigenze – ha introdotto l'art. 1122 ter, ai sensi del quale le deliberazioni concernenti l'installazione sulle parti comuni dell'edificio di impianti volti a consentire la videosorveglianza su di esse sono approvate dall'assemblea con la maggioranza di cui all'art. 1136, co. 2°, c.c. (vale a dire con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti la metà del valore dell'edificio). L'installazione di strumenti di videosorveglianza nell'edificio condominiale, a prescindere dalla questione – ora finalmente risolta – del quorum deliberativo necessario, deve comunque rispettare i principi espressi nei “provvedimenti generali” del Garante della privacy datati 29 aprile 2004 (cfr. par. 6.2.5 “Riprese nelle aree comuni”) e 8 aprile 2010 (cfr. par. 6.2.2.2 “Riprese nelle aree condominiali comuni”), dal momento che in materia di videosorveglianza condominiale l'esigenza di tutelare la sicurezza personale e l'integrità patrimoniale dei condòmini incontra il limite della tutela della privacy dei condòmini stessi. Anche in materia di videosorveglianza condominiale, pertanto, si tratta di bilanciare, di contemperare, queste due opposte esigenze di tutela. Con il Provvedimento del 29 aprile del 2004, il Garante ha individuato una serie di principi basilari a cui il Condominio – nonché il singolo condòmino – deve uniformarsi in caso di installazione di impianto di videosorveglianza, vale a dire: principio di Liceità: l'acquisizione e il trattamento dei dati, in questo caso dei comportamenti dei soggetti ripresi dalle telecamere, «devono essere effettuati nel rispetto non solo del Codice della Privacy, ma anche di tutta la normativa, civile e penale, in materia di interferenze illecite nella vita privata, di tutela della dignità, dell'immagine, del domicilio e degli altri luoghi “sensibili” cui è riconosciuta analoga tutela (toilette, stanze d'albergo, cabine, spogliatoi, ecc.), nonché di tutte le altre norme vigenti (ad es. lo Statuto dei lavoratori, in materia di tutela dei lavoratori)». principio di Necessità: si deve evitare ogni uso superfluo ed eccessivo nell'utilizzo dei sistemi di videosorveglianza.
 
Ad esempio il software dell'impianto dev'essere configurato anche in modo da cancellare periodicamente e automaticamente i dati eventualmente registrati. principio di Proporzionalità: la raccolta e l'uso delle immagini devono essere proporzionali al grado di rischio presente nel caso concreto: pertanto si deve evitare «la rilevazione di dati in aree che non sono soggette a concreti pericoli, o per le quali non ricorre un'effettiva esigenza di deterrenza, come quando, ad esempio, le telecamere vengono installate solo per meri fini di apparenza o di "prestigio"». In base a tale principio, occorre evitare un'ingerenza ingiustificata nei diritti e nelle libertà fondamentali degli altri interessati. Inoltre, in base allo stesso principio, alla videosorveglianza si può lecitamente ricorrere solo quando altre misure risultino insufficienti o inattuabili; in particolare – si legge testualmente nel provvedimento in esame – se gli impianti di videosorveglianza sono finalizzati alla protezione di beni, anche in relazione ad atti di vandalismo, devono risultare inefficaci altri idonei accorgimenti quali, ad esempio, i controlli da parte degli addetti, i sistemi di allarme, le misure di protezione degli ingressi, le abilitazioni agli ingressi. In base a tale principio il Garante ritiene che anche l'installazione meramente dimostrativa o artefatta di telecamere non funzionanti o per finzione, sebbene non comporti trattamento di dati personali, tuttavia può determinare forme di condizionamento nei movimenti e nei comportamenti delle persone in luoghi pubblici e privati e pertanto può essere oggetto di legittima contestazione.
 
 «La videosorveglianza è, quindi, lecita solo se è rispettato il c.d. principio di proporzionalità, sia nella scelta se e quali apparecchiature di ripresa installare, sia nelle varie fasi del trattamento ». principio di finalità: gli scopi perseguiti devono essere determinati, espliciti e legittimi; ciò comporta che possono essere perseguite solo finalità determinate e rese direttamente conoscibili attraverso adeguate comunicazioni e/o cartelli di avvertimento al pubblico (fatta salva l'eventuale attività di acquisizione di dati disposta da organi giudiziari o di polizia giudiziaria), e non finalità generiche o indeterminate. principio della informativa, in base al quale gli interessati devono essere informati del fatto che stanno per accedere o che si trovano in una zona videosorvegliata e dell'eventuale registrazione tramite impianti. L'informativa deve fornire gli elementi previsti dall'art. 13 del Codice (finalità e modalità di trattamento dei dati, soggetti ai quali i dati possono essere comunicati, diritti di accesso, identificazione del titolare e, se designato, del responsabile del trattamento) «anche con formule sintetiche, ma chiare e senza ambiguità», recita il Provvedimento. Tuttavia il Garante ha individuato, ai sensi dell'art. 13, comma 3, del Codice un modello semplificato di informativa "minima", riportante il titolare del trattamento e la finalità perseguita attraverso il trattamento (il classico cartello “area videosorvegliata”), da adattare ai luoghi videosorvegliati, caso per caso, ed avendo comunque sempre cura di soddisfare l'esigenza di chiarezza e visibilità. In particolare, si legge nel citato Provvedimento: Il cartello con l'informativa: deve essere collocato nei luoghi ripresi o nelle immediate vicinanze, non necessariamente a contatto con la telecamera; deve avere un formato ed un posizionamento tale da essere chiaramente visibile; può inglobare un simbolo o una stilizzazione di esplicita e immediata comprensione, eventualmente diversificati se le immagini sono solo visionate o anche registrate. Per quanto riguarda nello specifico l'ambito condominiale, il Provvedimento in esame distingue due diverse ipotesi: l'ipotesi in cui l'impianto di videosorveglianza viene installato dal singolo condòmino per riprendere aree private e l'ipotesi in cui l'impianto viene installato da più condòmini o da tutti i condòmini di comune accordo per riprendere aree condominiali. - Nel caso di ripresa video di aree private (effettuata da singoli soggetti), al fine di evitare di incorrere nel reato di interferenze illecite nella vita privata (art. 615-bis cod. pen.), l'angolo visuale delle riprese deve essere limitato ai soli spazi di propria esclusiva pertinenza, quindi ad esempio alle aree antistanti alla propria abitazione, escludendo ogni forma di ripresa anche senza registrazione di immagini relative ad aree comuni (cortili, pianerottoli, scale, garage comuni) o antistanti l'abitazione di altri condomini; - nel caso di ripresa video di aree condominiali da parte di più condomini o del Condominio, l'installazione dei relativi impianti è ammissibile esclusivamente in relazione all'esigenza di preservare la sicurezza di persone e la tutela di beni da concrete situazioni di pericolo, di regola costituite da illeciti già verificatisi, oppure in presenza di attività che comportano, per esempio, la custodia di denaro, valori o altri beni. In quest'ultimo caso la valutazione di “proporzionalità” degli strumenti di videosorveglianza va effettuata in rapporto alla concreta efficacia di altre misure già adottate o che potrebbero essere adottate (esempio sistemi comuni di allarme, blindatura o protezione rinforzata di porte e portoni, cancelli automatici, abilitazione degli accessi).
 
Con recente sentenza n. 71/2013, la Suprema Corte ha stabilito che nel caso in cui un condòmino installi a proprie spese un sistema di videosorveglianza nel parcheggio condominiale non sussistono gli estremi del reato di interferenze illecite nella vita privata (art. 615 bis cod pen), trattandosi di un'area condominiale destinata all'uso ed al passaggio, di un numero indeterminato di persone e come tale esclusa dalla tutela di cui all'art. 615 bis cod.pen., poiché tale norma si riferisce ai soli casi in cui sussista una particolare relazione del soggetto con l'ambiente in cui egli svolge la sua vita privata (ossia, per usare il linguaggio del legislatore, nei luoghi di privata dimora cui fa riferimento l'art 614 cp). Come chiarisce la sentenza in questione, la ratio legis è quella di proteggere tale relazione da ingerenze esterne, del tutto indipendentemente dalla presenza effettiva o meno del soggetto. Si segnala, per completezza espositiva, che il Garante, in data 8 aprile 2010, ha emanato un ulteriore Provvedimento che – per quanto ci interessa - sostanzialmente richiama quello Generale emesso in data 29 aprile 2004 appena esaminato.
 
Fonte: Avv. Francesco De Paola su Condominioweb

ShareThis

LinkWithin

Blog Widget by LinkWithin

wibiya widget