Come tagliare di un terzo le spese condominiali.

Efficienza energetica, gestione oculata di appalti e fornitori e taglio degli sprechi sono i filoni di intervento su cui si può agire per ridurre le spese condominiali: è possibile risparmiare da un minimo del 10% fino al 40% e oltre nei casi delle maggiori inefficienze.

Riscaldamento

Se la stima può sembrare esagerata, basti pensare che il passaggio da un sistema «centralizzato» a uno di termoregolazione e contabilizzazione individuale del calore può portare a un risparmio medio del 25-30% sulle spese di riscaldamento, che incidono in genere per il 40% o più del bilancio condominiale. Se oltre al montaggio delle valvole termostatiche ai caloriferi si decide di cambiare anche la caldaia e fare interventi di coibentazione, poi, i risparmi aumentano fino a dimezzare le spese, almeno per chi è disposto a limitare le ore di utilizzo dell'impianto e ad avere in casa temperature attorno ai 20 gradi. Sul totale delle spese, quindi, solo il risparmio sulla voce riscaldamento può incidere per una media del 15 per cento.

Tutto facile quindi? «In realtà – commenta Carlo Parodi, direttore Centro studi Anaci – per questo come per altri interventi, la necessità di un investimento iniziale (che si può stimare in 120 euro a radiatore senza considerare interventi più onerosi come il cambio di caldaia, ndr) è il freno più grosso, assieme allo scetticismo per le novità e alla scarsa partecipazione alla vita condominiale». Anche se per questo tipo di interventi la legge prevede una maggioranza ridotta, il problema della morosità blocca spesso gli investimenti: un condominio su quattro denuncia ritardi nei pagamenti da parte di una forchetta tra il 20 e il 50% dei proprietari.

In questi casi possono venire incontro formule commerciali proposte da alcuni operatori specializzati: l'impresa, dopo avere valutato gli interventi necessari, propone un preventivo di spesa distribuito su più anni, in modo che l'investimento sia ripagato in realtà dai risparmi ottenuti. Ad esempio, si potrebbe arrivare a un accordo che prevede il pagamento per cinque anni dello stesso importo corrisposto nell'ultimo anno: l'impresa incasserebbe i risparmi che i singoli condomini vedrebbero in bolletta dal sesto anno.

Fotovoltaico
Formule simili si trovano anche nel campo del fotovoltaico: l'installatore incassa gli incentivi per un numero prestabilito di anni in modo da ripagare l'investimento; nel frattempo il condominio può comunque usare l'energia prodotta per i propri consumi elettrici. Il fotovoltaico ha però preso poco piede nei condomini: da un lato ci possono essere difficoltà oggettive di installazione (come tetti poco esposti e poco accessibili, su cui sono necessari lavori preventivi di consolidamento); dall'altro spesso vengono opposte da singoli condòmini questioni relative al decoro e al cambio di destinazione d'uso del tetto o all'impossibilità di pari uso da parte di tutti del bene comune.
Pannelli solari a parte, un altro 10-15% circa di risparmi (fino ad arrivare quindi al 30% in caso di edifici con centralizzato che scelgano la termoregolazione) può essere ottenuto attraverso il taglio degli sprechi e con una gestione attenta dei rapporti con i fornitori.

Fornitori
Dalle pulizie alla manutenzione del verde, dalle piccole riparazioni fino agli appalti per opere straordinarie: in tutti questi casi è bene confrontare più preventivi sulla base di un medesimo capitolato di riferimento; e rivedere i contratti periodicamente per verificare che il fornitore "storico" non pratichi condizioni oramai fuori mercato. Si può agire anche sulle utenze (luce e acqua, ma anche il telefono per ascensore e portineria): l'apertura del mercato può offrire sconti interessanti.

Da valutare con attenzione l'offerta delle società multiservizi, soprattutto se non si dispone di una portineria (o se si pensa di tagliare anche questa, che in media costa dai 30 ai 40mila euro l'anno). «Possono essere convenienti – argomenta Roberta Odoardi, direttore generale Anammi – ma chi vuole risparmiare deve mettere in conto che garanzie del tipo "tutto compreso" e "24 ore su 24" spesso vengono fatte pagare care». Di certo, aumentando la massa di lavori gestiti, queste società possono praticare prezzi più contenuti. «Ma è possibile anche agire dal basso – commenta Parodi dell'Anaci – promuovendo una sorta di consorzio tra più condomini della stessa zona».

Molti risparmi, infine, possono arrivare da semplici accorgimenti, che se applicati quotidianamente portano vantaggi consistenti. L'Anammi ne ha individuati alcuni, dalla riduzione degli sprechi di acqua e luce alla regolare manutenzione degli impianti, dal monitoraggio dei consumi al corretto utilizzo dei beni comuni.

Fonte: Emiliano Sgambato su Il Sole 24Ore

Direttore lavori e Condominio: dalla Cassazione le responsabilità

Il professionista nominato direttore dei lavori per i lavori di manutenzione di un edificio condominiale, pur non essendo l'esecutore materiale dei lavori, deve garantire il risultato di una regolare realizzazione dell'opera.

Questo è in sintesi il contenuto della sentenza n. 1218 del 27 gennaio 2012, con la quale la Sezione II della Suprema Corte di Cassazione ha respinto il ricorso presentato da un professionista contro la condanna di risarcimento dei danni in solido con un'impresa in favore di un condominio nel quale aveva svolto l'incarico di direttore dei lavori. In particolare, a seguito di delibera assembleare un condominio aveva deciso l'esecuzione di interventi di manutenzione della facciata dell'edificio, nominando l'impresa esecutrice dei lavori ed il professionista per l'incarico di direzione dei lavori. Durante la fase di esecuzione, vengono sollevate delle contestazioni in merito al regolare svolgimento degli interventi e il condominio decide di far causa all'impresa ed al professionista. La causa è decisa con una condanna in solido tra l'impresa ed il professionista che decide di appellarsi in Cassazione.

I giudici della Suprema Corte, rigettando il ricorso, precisano che "il direttore dei lavori per conto del committente presta un'opera professionale in esecuzione di una obbligazione di mezzi e non di risultati, ma, essendo chiamato a svolgere la propria attività in situazioni involgenti l'impiego di particolari e peculiari competenze tecniche, deve utilizzare le proprie risorse intellettive ed operative per assicurare, relativamente all'opera in corso di realizzazione, il risultato che il committente si aspetta di conseguire, onde il suo comportamento deve essere valutato non con riferimento al normale concetto di diligenza, ma alla stregua della "diligentia quam" in concreto; che rientrano pertanto nelle obbligazioni del direttore dei lavori l'accertamento delle conformità sia della progressiva realizzazione dell'opera al progetto, sia delle modalità dell'esecuzione di essa al capitolato e/o alle regole della tecnica, nonché l'adozione di tutti i necessari accorgimenti tecnici volti a garantire la realizzazione dell'opera, e segnalando all'appaltatore tutte le situazioni anomale e gli inconvenienti che si verificano in corso d'opera".

La Cassazione ha, dunque, affermato che tra le obbligazioni assunte dal direttore dei lavori incaricato dal condominio vi è anche l'accertamento che l'opera commissionata sia conforme al capitolato, al progetto e alle regole di buona tecnica costruttiva. Per cui il direttore dei lavori pur non essendo l'esecutore materiale dell'opera, deve fare tutto affinché la stessa sia correttamente eseguita.

Ciò detto, l'attività del professionista si concreta nella sorveglianza dell'esecuzione delle opere in conformità con il capitolato ed il progetto e non richiede una presenza continua e giornaliera sul cantiere. Il professionista ha, dunque, l'obbligo di verificare, attraverso periodiche visite e contatti diretti con gli organi tecnici dell'impresa, se sono state osservate le regole dell'arte e la corrispondenza dei materiali impiegati. Pertanto il direttore dei lavori, responsabile tecnico dell'opera e dei tempi tecnici di realizzazione dei lavori, ha la direzione e l'alta sorveglianza dei lavori con visite periodiche nel numero necessario a suo esclusivo giudizio, per accertare la regolare esecuzione dei lavori e per il collaudo dei lavori stessi. Il direttore dei lavori deve, dunque, garantire il risultato di una regolare realizzazione dell'opera.

Fonte: Ilenia Cicirello su Lavori Pubbilici

Mediazione obbligatoria al via dal 21 marzo.

Dal 21 marzo anche il singolo condomino dovrà confrontarsi con il nuovo procedimento della mediazione, che diventa obbligatoria anche in materia condominiale. Prima di iniziare qualsiasi causa, contro il condominio o nei confronti del vicino di casa, il condomino dovrà almeno provare a risolvere la controversia con l'aiuto del mediatore, di una persona cioè il cui primario compito è quello di tentare di portare le parti verso un accordo bonario.

Si tratta di una procedura semplice per il cui svolgimento non sono necessarie particolari formalità e che dunque può essere svolta anche senza l'assistenza dell'avvocato. È sufficiente infatti il deposito di un'istanza presso un organismo di mediazione, da comunicarsi alla controparte unitamente alla data del primo incontro davanti al mediatore che ‐ a libera scelta del ricorrente ‐ è ritenuto più idoneo per valutare la tematica del caso.

L'avvocato, nel caso venga interpellato per il conferimento dell'incarico di assistenza e difesa nel giudizio ordinario, è obbligato a informare il condomino-cliente dell'obbligo di avvalersi della mediazione; a riprova, deve far apposita 'informativa' da allegare all'atto introduttivo dell'eventuale giudizio.

Una volta davanti al mediatore, spetta alle parti decidere se conciliare o meno l'insorta controversia, e con essa eventualmente tutte le altre possibili questioni con questa anche non direttamente collegate. Le parti possono decidere di accettare una proposta formulata dal mediatore oppure predisporre un diverso accordo che, una volta omologato dal Tribunale, avrà la stessa efficacia di una sentenza.

Il problema si pone quando il condominio si rivolge all'organismo di mediazione per dare il via al relativo procedimento oppure quando sia chiamato a difendersi su istanza di un condomino o di un terzo.

L'amministratore, come è noto, rappresenta il condominio, talché, così come succede nei giudizi ordinari, spetta a lui comparire davanti al mediatore per esporre le ragioni del condominio e per accettare o meno di conciliare la vertenza. Sempre in analogia con il giudizio ordinario ‐ dove non è impedito al singolo condomino di intervenire volontariamente nella causa in cui già è presente il condominio, proprio al fine di supportare le ragioni di costui oppure per fare valere un suo diritto autonomo ‐ anche nel procedimento di mediazione deve riconoscersi la possibilità al singolo condomino di partecipare alle udienze davanti al mediatore.

Lo può fare sia come semplice condomino, in quanto comunque considerato 'al pari' del condominio (nel qual caso dovrà semplicemente limitarsi a presenziare e semmai a relazionarsi con il solo amministratore), e sia come 'autonoma parte' che interviene volontariamente nel procedimento di mediazione in adesione delle domande e difese formulate dal condominio o per fare valere le sue personali eccezioni.

Ciò renderà peraltro più agevole e 'morbido' il compito dell'amministratore di fronte a una eventuale proposta conciliativa che il mediatore formulerà alle parti. Questi lo potrà supportare quando tale proposta verrà illustrata dall'amministratore in assemblea per l'approvazione, stante il suo dovere di informare i condomini sul probabile insorgere, in difetto di un accordo conciliativo, di una controversia.

Fonte: Augusto Cirla su Il Sole 24Ore

Il regolamento contrattuale può vietare al condomino di tenere animali nella propria abitazione.

Tribunale di Lecco, ordinanza n. 270/12; del 9 febbraio.

Le clausole dei comuni regolamenti condominiali (di formazione interna) non possono imporre divieti, che limitino il diritto di proprietà dei condomini, cioè la facoltà dei proprietari di godere e disporre dei loro appartamenti in modo pieno ed esclusivo, invece i regolamenti condominiali, cosiddetti di origine esterna, aventi natura contrattuale, possono imporre limiti o oneri reali o vere e proprie servita e, quindi, anche il divieto assoluto di detenere determinati animali nelle proprietà esclusive.

Ne consegue che la clausola d'un comune regolamento condominiale, che vieta di tenere cani o altri animali nei singoli appartamenti non ha valore assoluto, non può limitare la facoltà dei condomini di tenere tali animali, a meno che questi arrechino in concreto disturbo o molestia, ovvero si verifichi una immissio in alienum, che superi i limiti della normale tollerabilità (art. 844 c.c.). Invece, nel caso di regolamenti contrattuali non si richiede il disturbo effettivo, la molestia, l'immissione intollerabile, poiché il divieto di tenere animali ha valore assoluto, anche quando non si verifichi e non venga in concreto provato un disturbo effettivo ai condomini, perche tale divieto, siccome inserito in un atto avente natura contrattuale, diventa una limitazione reale, una servitù, con la quale il condomino accetta espressamente una limitazione della sua proprietà nei confronti di determinate altre persone. 

Fonte: Condominioweb 

La legittimità dell’installazione dell’ascensore a favore di persona disabile va valutata con particolare attenzione.

La Cassazione, con la sentenza n. 2156 resa il 14 febbraio 2012, è tornata ad occuparsi di installazione di un ascensore da parte di un solo condomino in ragione della sua disabilità e legittimità dell’opera medesima. Il risultato è quello che era lecito attendersi: bisogna contemperare gli interessi per fare in modo che né il condomino, né il condominio siano pregiudicati dalla decisione presa. Nel caso di specie l’installazione è stata considerata legittima.

In sintesi, qui di seguito, la cronistoria del caso concreto che ha portato alla sentenza. Una persona disabile nonché abitante ai piani di un edificio in condominio decide d’installare un ascensore per raggiungere la propria abitazione: diversamente gli sarebbe impossibile. Molto prima di iniziare la realizzazione dell’opera v’era stata una deliberazione assembleare che aveva autorizzato un simile intervento. Iniziato l’opera, però, il condominio, nella persona del suo legale rappresentante pro-tempore, si opponeva: l’ascensore menomava il diritto degli altri condomini all’uso delle parti comuni e soprattutto metteva in pericolo la sicurezza dell’edificio. Così dicendo la compagine proponeva azione cautelare che veniva accolta: i lavori per la realizzazione dell’impianto dovevano essere fermati. Seguivano il processo di primo grado, che ribaltava la decisione provvisoria, e quello di appello che confermava la sentenza di prime cure: l’ascensore in ragione delle condizioni fisiche dei condomini residenti ai piani alti, che lo stavano realizzando, doveva essere considerato legittimo.

Da qui il ricorso per Cassazione.
Nella pronuncia della Corte di legittimità si legge che “ i giudici di merito, a fronte del conflitto tra le esigenze dei condomini disabili abitanti ad un piano alto, praticamente impossibilitati, in considerazione del loro stato fisico, a raggiungere la propria abitazione a piedi, e quelle degli altri partecipanti al condominio, per i quali il pregiudizio derivante dall'installazione dell'ascensore si sarebbe risolto non già nella totale impossibilità di un ordinario uso della scala comune, ma soltanto in disagio e scomodità derivanti dalla relativa restrizione e nella difficoltà di usi eccezionali della stessa, ha adottato una soluzione palesemente equilibrata e conforme ai principi costituzionali della tutela della salute (art. 32) e della funzione sociale della proprietà (art. 42), rimuovendo un grave ostacolo alla fruizione di un primario bene della vita, quello dell’abitazione, da parte di persone versanti in condizioni di minorazione fisica, al riguardo riconoscendo (come del resto in un primo momento la stessa assemblea condominiale, sia pur ponendo un limite al restringimento, la cui lamentata inosservanza, di un solo centimetro, è scarsamente significativa) la facoltà agli stessi di apportarla proprie spese, una modifica alla cosa comune, sostanzialmente e nel complesso migliorativa, in quanto suscettibile di utilizzazione anche da parte degli altri condomini (al riguardo, v. Cass. n. 20902/11). Tale giudizio, correlato ad una motivata valutazione comparativa delle opposte esigenze, integra un apprezzamento riservato al giudice di merito, che, non inficiato da alcun profilo di testuale illogicità e conforme al già citato principio informatore civilistico, si sottrae ad ogni censura nella presente sede. (Cass. 14 febbraio 2012 n. 2156).

Come dire: se la decisione concernente l’installazione è logica e adeguatamente motivata, essa diviene automaticamente inattaccabile.

Fonte: Avv. Alessandro Gallucci su Condominioweb